怎么写郑州新建养老院项目建议书

项目名称：怎么写郑州新建养老院项目建议书 申报单位：xxx

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编写时间：xxx

主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：20xx年9月2日

第一章、项目总论

在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日益明显。据国家民政部门预计，到20xx年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。面对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。虽然养老托老服务领域的门槛并非高高在上，但相比其他创业领域，其投资周期较长，短时间内不会很快收回投资，创业者对此应有心理准备和财力准备，小本创业者则需要量力而行。养老服务是一个新兴领域，作为一个具有社会福利(xing)质的产业，国家对社会养老提供了许多扶持政策。因此，投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。

第二章、市场制约因素

目前我国养老行业发展存在着三大制约因素：行业风险高、护理人员缺、服务标准待完善。

一、老年人意外伤害事件是机构养老的主要风险隐患之一，但目前我国对此类情况的处理尚属于社保不涵盖、商业保险较少承保的“灰色

地带”。老年人有保险的需求，但保险公司也要盈利。单个老人发生意外的几率高、缴费时间又短，我们实在不能忽视成本的考虑。

二、养老行业普遍缺人也严重制约了其发展。据民政部２０１１年数据统计，全国失能半失能老人抽样调查约３３００万人，按照养护比例１：３，需要约１０００万护理人员，而目前整个工作人员才１００万人，专职养老护理人员才３０万人，拿到养老护理资格证书的仅３万人。

三、规范，对民营养老机构来说是评星评优、获得扶持的依据，对公立机构来说是示范养老产业‘工作质量目标化、工作方法规范化、工作过程程序化’的标尺。目前在养老领域，只有包括养老设施建筑标准等为强制性标准，养老机构在具体的服务、管理上都是以推荐性标准为主，没有一个真正意义上的硬性“国标”。

第三章、养老院现状

1、政府鼓励、政策支持，民办养老机构数量增加

近年来，由于社会化养老需求激增，郑州市政府在规划立项、资质审批、税收规费、培训用工、社会捐赠、特殊资助等六个方面出台19项优惠政策，鼓励养老服务社会化，采取民办公助的经营方式，补贴民办养老机构。投资养老福利事业的民营资金逐年增多，民办养老院快递扩张。

从20xx年至20xx年3月31日止，郑州市共新增民办养老院56个，达到

128家，床位数1.36万张，比20xx年的72家，4913张，提高了77.7%和177%；半数以上为近五年新增，初现井喷行情。

2、民办养老院的养老服务体系初具雏形

根据市民政局提供的数据显示，截止20xx年第一季度郑州市养老床位总数是28529张。其中，2家市级国办和13家区办城镇社会福利机构共有床位5000张；128家民办福利机构拥有床位1.36万张，占全市143个城镇养老机构总量的89.5%，养老床位总数的73.76%。另有农村区域性中心敬老院87家，总床位数10205张；社区日间照料站62个，床位数3007张。民办养老院由于体制灵活，入住方便自由，服务态度更好，定位明晰，可满足不同档次的消费需求，越来越被老人接受，已成为社会养老的主力。

3、民办养老机构尚处起步阶段，经营艰难

由于养老事业属于微利产业，相对于公办养老机构的免费办公大楼、人员事业编制、国家财政补贴的得天独厚优势，民办养老院可谓生存艰难。

经营场地。中心城区的民办养老院营业面积从仅有10余床位的几十平方米到近百张床位的数千平方米不等，房型都是双人间或三到四人间，也有五到六人间，少有单间出现。房间面积在15平方米左右，每层楼设共用卫生间。

服务态度。民办养老院的经济效益和老人是直接挂钩的，他们对入住

的老人绝对做到全力以赴的服务，留住老人。老板和护工没有很明显的分工区别，同样参加老人的护理工作，老板往往集护工、厨师、采购、财务、维修多重角色于一身。“硬件上我们和公办福利院没得比，我们只能比软件，比服务。”调查中许多民办院长这样表示。

收费标准。郑州市养老院的收费一般由床位费、伙食费、护理费三部分组成。相对于公办养老院统一的收费标准，民办养老院收费更灵活自由。如目前郑州市最豪华的养老机构——侨亚置业集团投资的蔡甸侨亚老人村，提供集休闲、旅游、康复为一体的养老服务，健康老人每月收费从1200-3000元/人不等。另一些只拥有30余张床位的小型养老院为吸引老人入住，完全不能自理的老人每月最高收费也不足千元。

入住客源。在郑州市民办养老院代养的老人中，不能自理和半自理的老人占到入住养老院人员总数的50%；年龄超过80岁的占到80%。很多90岁以上的老人入住时间都超过3年，也就是从80岁以后便在养老院里长住，他们是养老院的稳定客源。70岁以下的低龄健康老人在养老院中几乎看不到。

正如实际情况所显现的，民办养老院接收的多是公办养老院难以接收的不能自理的老人。民办养老院的存在，解决了诸多不能自理的老人和他们家庭的困难，也正是这样的老人最需要来自于家庭以外的养老支持。从这个意义上说，民办养老院在社会养老中发挥了重要的甚至不可或缺的作用。而且民办养老设施不要国家投一分钱，不要国家一

个编制，不要国家养一个人，却替国家和家庭承担起了养老责任，然而他们却在市场竞争中步履维艰。

调查中另一个现象值得思考，越是收费低廉的养老院入住的不能自理的老人越多。相反条件优越，收费昂贵的老人村，入住的健康老人越多，占到入住的八成以上。

第四章、产业需求规模及结构

（一）老年人口规模：20xx年末和20xx年末我国60岁及以上老年人口分别约为2.1亿和2.5亿。综合联合国、国家人口计生委、全国老龄委以及部分学者对我国未来老龄化发展趋势的预测结果，初步预计，20xx年，我国60岁及以上人口比例在15%左右，规模在2.1亿人左右；20xx年，我国60岁及以上人口比例在17%左右，规模在2.5亿人左右。

（二）机构养老型养老院需求预测：2010-20xx年间需要新增床位数315万张，2015-20xx年间需要新增床位数620万张。

根据民政部统计，截至20xx年底，我国各类老年机构共提供床位314.9万张，每千名老人占有养老床位17.7张。假设20xx年我国每千名老人占有养老床位数将达到“十二五”规划的30张，20xx年可以达到发达国家的水平50张，则20xx年和20xx年养老床位数的需求量分别为630万1250万张，即2010-20xx年间需要新增床位数315万张，2015-20xx年间需要新增床位数620万张。

无论从我国“未富先老”的现实国情看，还是从国外经验看，在机构养老型养老院的供给中，市场化运作方式应占主导。并且，从我国已有政策指向中也可以看出，政府支持民间资本参与养老服务行业。以福利化水平较高的英国为例，机构养老型养老院的供给结构中，政府福利性养老院在机构养老型养老院中所占比例仅为15% 。如果按照这一比例估计，则2010-20xx年间需要新增床位数中，约47万张需要政府提供，268万张需要通过市场化运作方式提供；2015-20xx年间需要新增床位数中，约93万张需要政府提供，527万张需要通过市场化运作方式提供。

（三）居家养老型养老院需求预测：20xx年末适老化设计养老院需求规模约为700万套，2015-20xx年间新增适老化设计养老院需求规模约为1600万套。

根据上述对老年人口和机构养老型养老院需求的预测，可以推算，20xx年末居家养老型老年人口数约为20370万人，20xx年末居家养老型老年人口数约为23750万人。

从老年人家庭结构来看，估计未来一段时间，有60岁及以上老年人的家庭户中，有1个老人的家庭所占比例约为55%，有2个老人的家庭所占比例约为45%。则20xx年末和20xx年末，有60岁及以上老年人的家庭户分别约为1.4亿户和1.6亿户。

居家养老型养老院需求的满足可以通过原有普通住宅适老化改造或在新建小区或老年住区中配建适老化设计住宅等方式解决。从老

年人住房消费意愿的选择上来看，普通住宅是居家养老型养老院的主要形态。假设20xx年末和20xx年末分别有5%和10%的老年家庭（以中高收入为主）选择新购置适老化设计养老院，则20xx年末适老化设计养老院需求规模约为700万套，2015-20xx年间新增适老化设计养老院需求规模约为1600万套。

第五章、 新建养老院行业发展策略分析

我国“未富先老”的国情以及老年人口的家庭与居住特征，决定了我国养老院的发展不能完全照搬发达国家的模式，需要建立起适合我国国情的养老院体系。本研究认为，未来一段时间，我国养老院的发展需要循序渐进，采取以普通自住型养老院为主、老年公寓和老年住区为辅的老年住房解决模式。

（一）积极引导市场化运作的老年公寓和老年住区的发展- x# E! K. I1 z5 T, j/ |+ ]% H! H

虽然福利性养老机构是解决老年人居住问题不可或缺的一个部分，是对低收入老年人的一种住房保障，但从各国养老院的发展来看，选择养老院、托老所、老人中心等福利性养老机构的老年人比例较低，在美国、英国和日本，该比例都在4%左右。多元化的养老院需求的满足，还应通过市场化运作来实现。建议政府逐步明晰对老年公寓和老年社区开发建设的支持政策，为养老院的市场化运作创造健全的法律法规体系。

（二）将现有住宅的适老化改造逐步纳入住房发展规划

虽然未来一段时间，我国老年人口规模和增速较高，养老院的潜

在需求也较大，但这并非意味着需要新建大规模的养老院，对现有房屋进行适老化改造是解决老年人居住问题的重要举措，需要逐步纳入住房发展规划。一方面，我国老年人口的住房自有化率较高，通过对现有住宅进行适老化改造，可以解决相当大比例的老年人的住房问题。另一方面，从老年人对居住方式的选择上看，传统的在宅养老仍将占据主导，这将使对现有住宅进行适老化改造符合很大一部分老年人的需求。

（三）鼓励新建住宅中配建一定比例的适老化设计住宅

尽管适老化通用住宅的建设成本较高，但这样的住宅免去了后期改造的麻烦，将得到部分中年人群的青睐，也有利于社会成本的节约。而且，通过在新建住宅中配建一定比例的适老化通用住宅，可以满足部分选择与子女毗邻居住的老年人的需要。因此，政府有必要对新建住宅中配建适老化设计住宅的开发项目进行政策支持。

（四）积极探索构建“以房养老”模式

我国老年人住房自有化率较高，这为“以房养老”提供了较大规模的潜在需求，同时，“以房养老”模式也将提高老年人群的住房支付能力，有助于其居住质量的改善。另外，目前我国城镇老年人中还有一定比例住在六七十年代改装的简易楼，这部分住宅无法满足适老化改造的要求。而“以房养老”模式的发展将为这部分老年人住进符合养老设计要求的住房提供途径，同时也将提高这部分住房的利用效率。因此，政府有必要通过采取一定的鼓励措施，并建立相应的监管机制，使愿意“以房养老”的老人，可以有保障地实现愿望。

第六章 新建养老院项目行业上下游产业链分析

第一节 新建养老院项目行业产业链介绍

第二节 20xx年新建养老院项目行业上游产业分析

一、上游产业生产情况分析

二、上游市场供需情况分析

第三节 上游行业对新建养老院项目行业的影响分析

第四节 新建养老院项目行业下游产业分析

一、下游行业发展情况分析

二、下游行业发展趋势

第五节 下游行业对新建养老院项目行业的影响分析

第六节 上游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、上游子行业重点企业分析

第七节 下游重点子行业发展情况分析

一、行业规模

二、供求状况

三、财务情况

四、运行特点

五、发展趋势

六、下游子行业重点企业分析

第七章、项目技术方案、设备方案和工程方案

一、项目技术方案

二、项目主要设备方案

三、项目工程方案

第八章、项目财务评价

一、项目财务评价基础数据与参数选取

1．财务价格

2．计算期与生产负荷

3．财务基准收益率设定

4．其他计算参数

二、项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、项目财务评价报表

1．项目财务现金流量表

2．项目损益和利润分配表

3．项目资金来源与运用表

4．项目借款偿还计划表

五、项目财务评价指标

1．项目盈利能力分析

2．项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、项目不确定性分析

1．项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、项目财务评价结论

第九章、项目风险分析

一、项目主要风险因素识别

二、项目风险程度分析

三、项目风险防范和降低风险对策

第十章、 新建养老院项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一章 新建养老院项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．新建养老院项目建设对环境的影响

2．新建养老院项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二章 新建养老院项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十三章 新建养老院项目组织机构与人力资源配置

一、新建养老院项目组织机构

1．新建养老院项目法人组建方案

2．新建养老院项目管理机构组织方案和体系图

3．新建养老院项目机构适应性分析

二、新建养老院项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训计划

第十四章 新建养老院行业投资项目建议

一、项目推荐方案的总体描述

二、项目推荐方案的优缺点描述

三、项目主要对比方案

四、结论与建议

第二篇：养老院项目建议书范文

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【引言】

养老院主要是为老年人提供集体居住，并具有相对完整的配套服务设施。

随着我国人口老龄化程度加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。

人口专家预计，20xx年前后，我国65岁以上老人占总人口比例20%，使“银发经济”商机日益显现。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。中国老龄产业发展潜力巨大。

【目录】

第一部分 总论

一、项目概况 （一）项目名称 （二）项目的承办单位 （三）项目报告撰写单位 （四）项目主管部门 （五）项目建设内容、规模、目标 （六）项目建设地点 二、立项研究结论 （一）项目产品市场前景 （二）项目原料供应问题 （三）项目政策保障问题 （四）项目资金保障问题 （五）项目组织保障问题 （六）项目技术保障问题 （七）项目人力保障问题 （八）项目风险控制问题 （九）项目财务效益结论 （十）项目社会效益结论 （十一）项目立项可行性综合评价 三、主要技术经济指标汇总

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在总论部分中，可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批者对项目作全貌了解。

第二部分 养老院项目发起背景和建设必要性

一、养老院项目建设背景 （一）国家产业政策鼓励养老院行业发展 （二）政府不断加大对医疗卫生事业的投入 二、养老院项目建设必要性 （一）推动我国医药事业发展 （二）有利于改善基层人民健康状况 （三）满足国内市场需求 （四）…… 三、养老院项目建设可行性 （一）经济可行性 （二）政策可行性 （三）技术可行性 （四）模式可行性 （五）组织和人力资源可行性

第三部分 养老院项目市场分析及前景预测

一、养老院项目市场规模调查 二、养老院项目市场竞争调查 三、养老院项目市场前景预测 四、产品方案和建设规模 五、产品销售收入预测

第四部分 建设条件与厂址选择

一、资源和原材料

二、建设地区的选择

三、厂址选择

第五部分 工厂技术方案

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一、项目组成 二、生产技术方案 三、总平面布置和运输 四、土建工程 五、其他工程

第六部分 环境保护与劳动安全

一、建设地区环境现状 二、项目主要污染源和污染物 三、项目拟采用的环境保护标准 四、治理环境的方案 五、环境监测制度的建议 六、环境保护投资估算 七、环境影响评价结论 八、劳动保护与安全卫生

第七部分 企业组织和劳动定员

一、企业组织

二、劳动定员和人员培训

第八部分 项目实施进度安排

一、项目实施的各阶段

二、项目实施进度表

三、项目实施费用

第九部分 项目财务测算

一、项目总投资估算 二、资金筹措 三、投资使用计划 四、项目财务测算相关报表 （注：财务测算参考《建设项目经济评价方法与参数》，依照如下步骤进行：

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1．基础数据与参数的确定、估算与分析 2．编制财务分析的辅助报表 3．编制财务分析的基本报表估算所有的数据进行汇总并编制财务分析的基本报表。 4．计算财务分析的各项指标，并进行财务分析从项目角度提出项目可行与否的结论。）

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

一、生产成本和销售收入估算 二、财务评价 三、国民经济评价 四、不确定性分析 五、社会效益和社会影响分析

第十一部分 可行性研究结论与建议

一、结论与建议

二、附件

三、附图

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