地籍调查

第一章 概述

第一节 地籍制度概述

地籍最初是为征税而建立的记载土地的位置、界址、数量、质量、权属、用途（地类）等状况的田赋清册和簿册，其主要内容是应纳税的土地面积、土壤质量及土地税额的登记。

一、地籍的类别与地籍制度的建立

地籍具有空间性、法律性、精确性和连续性等特点。

二、地籍管理的手段与方法

地籍管理是国家为获得地籍资料而采取的一系列地政措施。为了保证地籍管理工作的展开，并取得预期的社会和经济效益，我们应遵循以下原则：第一，地籍管理必须有国家制度体系作为保障，有序开展工作；第二，保证地籍资料的连贯性、系统性和现势性；第三，保证地籍资料的可靠性和精确性；第四，保证地籍资料的概括性和完整性。

现阶段我国地籍管理研究的主要内容包括：土地权属调查、地籍测量、土地登记、土地统计、地籍档案与信息管理等。权属调查和土地登记是地籍管理研究体系的主要内容。权属调查和地籍测量是地籍管理的基础性工作，地籍档案与信息管理是土地登记、土地统计的后续工作，是地籍管理各项工作成果的归宿，并为土地管理各项工作提供参考和依据。

第二节 地籍调查概述

地籍调查是指依照国家的规定，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。

一、地籍调查的作用和意义

我国实行的是土地产权登记制度，登记之前须对登记材料进行实质审查，对需要登记的土地开展地籍调查，查清和核实每宗地的地籍要素，目的是保护土地产权人的合法权利和利益，建立起科学的地籍管理制度。

地籍调查成果是地籍管理的依据和基础，初始地籍调查起到了地籍管理基础建库的作用，随着变更地籍调查的开展，地籍管理信息库建设越来越丰富，不仅奠定了地籍管理的基础，也为土地管理科学的研究积累了资料。

二、地籍调查的主要内容

土地权利主体、土地权属性质和来源、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。

地籍调查的主要内容可概括为土地权属调查和地籍测量。

土地权属调查指通过对土地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。

地籍测量是指在土地权属调查的基础上，借助仪器，以科学的方法，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形成等，计算面积，测绘地籍图和宗地图，为土地登记提供依据。地籍测量的内容包括：地籍控制测量，地籍细部测量。地籍细部测量又分为：测定界址点位置、测绘地籍图、宗地面积量算、绘制宗地图。

权属调查和地籍测量有着密切联系，但也存在着质的区别。权属调查主要是遵循规定的法律程序，根据有关政策，利用行政手段，调查核实土地权利状况，确定界址点和权属界线的行政性工作，权属调查工作主要是定性的；地籍测量则主要是测量、计算地籍要素的技术性工作，地籍测量工作主要是定量的。

三、地籍调查分类

地籍调查通常分为初始地籍调查和变更地籍调查。

地籍调查还可按区域范围分为城镇地籍调查和村庄地籍调查。

城镇地籍图的比例尺一般是1:500或1:1000；村庄地籍图的比例尺一般为1:1000或1:2000.

四、地籍调查技术依据

基本技术依据有以下几个方面：《城镇地籍调查规程》、《城镇变更地籍调查技术规定》（试行）及《地籍图图式》；《中华人民共和国土地管理法》；《城市测量规范》；《土地利用现状分类》；《确定土地所有权和使用权的若干规定》；其他相关政策、法规、政策性文件，有关部门规范性文件、批复、答复、函；地方制定的政策及技术标准的补充规定。

第三节 初始地籍调查概述

初始地籍调查是土地总登记前的区域性普遍调查，初始地籍调查是地籍信息获取技术之一，是地籍工作的一项极其重要的基础工作。

初始地籍调查既是一项政策性、法律性和社会性很强的具体工作，又是一项集科学性、技术性、实践性、统一性，严密性于一体的基础工作。

一、初始地籍调查目的

目的就是在某一时期内，依照有关法律程序对县以上某一行政辖区内申请登记的全部宗地进行全面现场调查，以核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用情况，再通过地籍测绘获得宗地界址点的平面位置、宗地形状及其面积的准确数据，并把它们记载于地籍调查表和地籍图上，建立一套准确、完整的地籍卡、册、图，并建立地籍档案。从而为土地登记、核发土地使用证书做好技术上的准备，并满足地政管理、税费征收、城乡规划、农田保护、房地产市场管理及土地动态监测以及其他国民经济各部门之需要。

二、初始地籍调查的内容、对象

（一）初始地籍调查的内容

初始权属调查和初始地籍测量

初始权属调查的目的：查清行政辖区内申请登记的全部宗地的权属、界址位置、用途等。 初始地籍测量的目的：建立覆盖整个登记行政辖区的地籍平面控制网、测量行政辖区内申请登记的全部宗地的界址点平面位置、宗地形状、面积，绘制地籍图和宗地图，建立地籍档案等。

（二）初始地籍调查对象

村庄初始地籍调查和城镇初始地籍调查

城镇初始地籍调查的范围是：城市、建制镇和独立工矿的用地。

村庄初始地籍调查的范围是：城镇郊区、集镇、村庄，国营农、林、牧、渔场和农民集体经济组织使用的非农业建筑用地。

三、初始地籍调查的工作程序

准备工作、初始权属调查、初始地籍测量、文字总结、资料整理、检查验收等几个方面。 初始地籍调查的准备工作主要包括：组织准备、宣传工作、试点工作、技术培训、资料收集与踏勘、制定初始地籍调查技术方案等；初始权属调查的工作程序主要包括：宗地权属状况

调查、界址调查、绘制宗地草图、填写地籍调查表；初始地籍测量的工作程序主要包括：地籍控制测量、测定界址点、测绘地籍图、制作宗地图、面积量算；初始地籍调查的文字总结主要包括：编写初始地籍调查的工作报告和技术报告。

四、开展初始地籍调查的基本条件

（一）组织保证

（二）经费保障

（三）技术设备准备

五、初始地籍调查准备工作

（一）组织准备

（二）宣传工作

（三）试点工作及技术培训

（四）资料收集与踏勘

（五）制定初始地籍调查技术方案

第四节 变更地籍调查概述

一、变更地籍调查的作用和特点

（一）变更地籍调查的作用

变更地籍调查是保持地籍资料现势性的重要手段。有以下作用：

（1）检查、补置、更正实地界址点位。

（2）核实、更正、补充相关地籍资料

（3）逐步消除初始地籍中可能存在的差错。

（4）提高地籍测量成果的质量。

（二）变更地籍调查的特点

（1）变更分散、发生频繁、调查范围小。

（2）政策性强、精度要求高。

（3）变更同步、手续连续。

（4）任务紧急。

二、地籍变更的内容

内容主要是宗地信息的变更。包括界址发生变化宗地信息的变更和界址未发生变化宗地信息的变更。

三、变更地籍调查的准备

（一）资料的准备

初始登记申请书、变更登记申请书、本宗地的原有地籍图及宗地图的复印件、本宗地及相邻宗地的地籍档案复印件、有关的界址点坐标、必要的变更数据的准备（如分割放样元素的计算）、变更宗地附近测量控制点成果（坐标、点之记或点位说明、控制点网图）。

（二）表格的准备

变更地籍调查通知书、变更地籍调查表。

（三）其他准备

变更调查所用的工具、文具、仪器等。

第五节 全国土地分类体系

第二章 初始权属调查 初始地籍调查包括初始权属调查和初始地籍测量，两者是互为联系不可分割的整体。初始权属调查是初始地籍调查的重要程序，是调查人员对县及县以上某一行政辖区内申请登记的全部宗地进行全面现场调查，以核实宗地的权属，确认宗地界址的实地位置并掌握土地利用状况。初始权属调查的步骤是：调查的准备工作、实地调查（宗地权属状况调查、土地用途及土地坐落的调查、界址调查）、绘制宗地草图、权属调查文件资料的整理归档。

第一节 权属调查的准备工作

一、确定调查范围、制作调查工作用图

二、划分地籍街道、街坊及宗地

三、预编宗地

四、调查通知

五、实地调查前的准备

第二节 宗地权属状况调查

一、土地使用者及土地权属性质调查

二、土地权属来源情况、使用权类型调查

三、地役权调查

四、土地用途、坐落及共有使用权情况调查

第三节 界址调查

一、界址调查的程序步骤

（1）本宗地、相邻宗地使用者及调查人员共同到现场，由本宗地及相邻宗地使用者指界、认定界址点及界址线。

（2）界址认定后，调查人员会同双方指界人，对认定的界址点现场设界标，绘制宗地草图，堪丈界址边长及关系边长，并将界标种类、现场界址调查堪丈成果填写到地籍调查表上。

二、界址认定的要求

（1）相邻宗地界址线间距小于0.5米时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界、认定。

（2）单位使用的土地，必须由法定代表人出席指界，并出具法定代表人身份证明书及本人身份证明。

（3）两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，委托代理人指界时应出具指界委托书及本人身份证明。

（4）经双方认定的界址，必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章；

（5）土地使用者已有建设用地批准文件，对少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多用部分在调查表中注明，待后处理。对批多用少的，原则上按使用范围定界。代征的市政建设用地的宗地，按规定扣除代征地后，确定该宗地的界址。

（6）历史用地、没有权属文件的宗地，经审核后，一般按土地使用现状确定界

址。

（7）宗地界址有争议的，调查人员应在现场调解处理。现场调解不了时，在调查记事栏上写明双方争议的原因，并标出有争议的地段，呈报地籍调查、土地登记领导小组裁决处理。

（8）一宗地有两个以上土地使用者时，能查清各自的使用部分和共同使用部分界线的，要查清。

（9）所有宗地界址点，都要按规定设置界标。

三、对指界人缺席或不签字的处理

（1）如一方缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定。

（2）如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据现状及地方习惯确定。

（3）将现场调查结果及违约缺席指界通知书送达违约缺席者。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，则1、2两条确定的界线自动生效。

（4）指界人认界后，无任何正当理由，不在地籍调查表上签字盖章的，可参照缺席指界的有关规定处理。

四、界址标志的设定

（1）界址认定后，在双方指界人均在场的情况下，调查人员应应对所认定的界址点在实地现场按照《城镇地籍调查规程》的要求设置界标。

（2）必须对所有界址点设置标志。设置标志要注意因地制宜，保持市容美观，便于保存。

（3）设置界标的主要作用是：

1）防止权属调查、堪丈绘制宗地草图与地籍测量对界址点的判别差错。

2）保证准确堪丈、绘制宗地草图、地籍测量；

3）界标是实地的法律凭证，是处理土地权属纠纷的依据；

4）便于对地籍调查的测量成果进行实地检查；

5）便于土地使用者依法使用土地，减少违法占地和土地纠纷；

6）有利于地籍的日常管理工作。

（4）界标种类和适用范围

混凝土界址标桩、石灰界址标桩：在较为空旷地区的界址点和占地面积较大的机关、团体、企业、事业的界址点，应埋设或现场浇筑混凝土界址桩；泥土地面也可埋设石灰界址标桩

带铝帽的钢钉界址标桩：在坚硬的路面或地面上的界址点，应钻孔浇筑或钉设带铝帽的钢钉界址标桩

带塑料套的钢混界址标桩、喷漆界址标志：在坚固的房墙（角）或围墙（角）等永久建筑物处的界址点，应钻孔浇筑带塑料套的钢混界址桩，也可设置喷漆界址标志

第四节 地籍编号

一、地籍编号的原则

（一）适应性 （二）唯一性 （三）统一性 （四）可扩展性 （五）可更新性 （六）实用性

二、地籍编号的方法

以地（市）级行政区为单位开展初始地籍调查，地籍编号分为四级，即：区（县）--街道（乡、镇）--街坊（村）--宗地。区（县）、街道（乡、镇）可以用文字表示，也可以用字母和数字表示，街坊（村）、宗地必须以阿拉伯数字表示。 县级行政区编号可以直接采用GB2260《中华人民共和国行政区域代码》规定代码的后三位，但不反映在图面上，仅反映在地籍簿上。

三、界址点编号

（一）按宗地编号

（二）按图幅统一编号

（三）按地籍街坊统一编号

第五节 绘制宗地草图

宗地草图是宗地的原始描述。宗地草图的特点是：图形现场绘制、图形是近似不依比例尺、实地丈量注记的边长等。

一、宗地草图的作用及内容

宗地草图的内容有：本宗地号和门牌号、相邻宗地的宗地号和门牌号；本宗地使用者名称、相邻宗地使用者名称；本宗地界址点、界址点编号及界址线；宗地内及宗地外紧靠界址点（线）的主要建筑物和构筑物；界址边边长、界址点与相邻地物的关系距离及建筑物边长；界址点的几何条件；指北线、丈量者、丈量日期等。

二、宗地草图绘制的要求

三、绘制宗地草图时丈量边长的要求

（一）解析法地籍测量

（二）部分解析法地籍测量

（三）图解堪丈法地籍测量

第六节 地籍调查表

地籍调查表上填写的宗地内容有：土地使用者名称和性质、上级主管部门名称；土地的坐落；法定代表人或户主的姓名、身份证号码及电话号码；委托代理人的姓名、身份证号码及电话号码；土地权属性质、权属来源情况；预编地籍号、地籍号及宗地所在图幅号；宗地的四至；宗地的批准用途及实际用途；宗地的使用期限；宗地共有使用权情况及他项权利情况；权属来源证明材料的情况说明；界址点号、界标的种类、界址间距、界址线类别及位置；本宗地和邻宗地指界人对其指定的界址线签字盖章；界址调查员姓名、权属调查记事及调查员意见、地籍堪丈记事、地籍调查结果审核意见等。

第七节 初始权属调查资料的检查与归档

一、初始权属调查成果的调查

初始权属调查成果的检查可分为：自检、审核和实地检查三个方面。自检的内容有：检查地籍调查表各项目的填写是否符合要求，是否有漏项；检查界址认定手续是否齐全有效；检查宗地草图的绘制是否符合要求，注记内容是否齐全。

二、初始权属调查资料的归档

权属调查成果资料归档的要求为：

1、宗地调查资料按宗进行立卷

立卷资料的规格必须一致，不得参差不齐。立卷内容包括：

（1）土地登记审批表

（2）土地登记收件单

（3）土地登记申请书

（4）申请人身份证明

（5）地籍调查表

（6）土地权属来源证明材料。

（7）地上建筑物、附着物的产权证明。

（8）其他证明材料

上述材料属复印的，应加盖管理机关印章后才能归档。

2、调查资料立卷后，应逐宗用资料（档案）袋装放

3、违反用地的调查资料参照宗地调查资料的整理办法进行

4、编制街道街坊分区示意图

5、采用地形图进行调查标绘宗地草图

6、在整理过程中，应查核调查资料是否齐全、是否符合要求

第三章 初始地籍测量

第一节 概述

初始地籍测量是指在初始土地权属调查的基础上，利用测绘仪器，以科学的方法，在调查区域内，建立地籍控制网，测量每宗土地的地籍要素，绘制地籍图，为土地登记提供依据。

初始地籍测量的内容包括:地籍平面控制测量、地籍细部测量。

地籍测量不同于普通的地形测量。地形测量是在工作范围内测量某一时点的地物和地貌；地籍测量除测量地籍调查范围内的地物外，还主要测量反映土地权属的地籍要素，而反映地貌的高程等要素不是地籍测量的重点。

地籍测量具有三个基本功能：法律功能、社会经济功能及系统功能。测定界址及确定产权界线是保证地籍测量法律功能的手段；保持和不断更新地籍资料，为土地有效配置、合理利用服务，使地籍测量具有社会经济功能；地籍测量数据是建立地籍管理信息系统的基础，是数字城市建设不可或缺的基本信息，地籍测量具有系统功能。

一、地籍控制测量概述

地籍控制测量是为地籍细部测量和日常地籍测量服务的，它具有传递点位坐标及限制测量误差传播和积累的作用。

二、地籍细部测量概述

地籍细部测量是地籍测量的核心，是在地籍平面控制网的基础上，测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界线等，并计算面积、测绘地籍图、绘制宗地图。 地籍细部测量的内容包括测定界址点、测绘地籍图、制作宗地图和面积量算等内容。

地籍细部测量方法有解析法、部分解析法和图解堪丈法三种。这三种方法的主要区别在于界址点所采用的方法不同。

（一）解析法地籍测量的特征

所有界址点都用实测元素按公式解析计算其坐标。为了保证地籍调查的精度，有条件的地区，应尽量采用解析法进行地籍细部测量。

（二）部分解析法地籍测量的特征

只有部分界址点（通常是街坊外围的界址点及街坊内部明显界址点）是用实测元素按公式解析计算其坐标，其余界址点位不测界址点的坐标，界址点位置依靠图解堪丈法确定。当街坊内部建筑物密集，采用解析法地籍测量有困难时，可以采用部分解析法进行地籍细部测量。

（三）图解堪丈法地籍测量的特征

不用实测元素计算界址点的坐标，全部界址点位置应用堪丈的数据确定，界址点的坐标可以在图上图解获得。在经济欠发达地区，可以采用图解堪丈法进行地籍细部测量，采用图解堪丈法进行地籍细部测量精度较低，很难满足地籍管理的需要，因此，在条件成熟时，应采用解析法进行地籍细部更新测量。

第二节 地籍控制测量

一、地籍控制网基本要求

地籍控制网是为开展地籍细部测量，以及日常地籍测量而布设的测量控制网。

二、首级地籍控制网的布设

三、加密控制网的布设

四、地籍图根控制网的布设

（一）地籍图根控制网的特点

（1）地形测绘的图根控制网布设规格（点位密度、精度等）由当时的测图比例尺决定，不同成图比例尺图根控制网的规格相差很大。地籍图根控制网布设规格，应满足测量界址点坐标的精度要求，与地籍图的比例尺大小基本无关。

（2）地形测绘的图根控制点，是为地形细部测量而布设的，测图（整个项目）完成后，便失去了作用。因此，埋点时原则上设临时性标志。而地籍图根控制点不仅要为当前的地籍细部测量服务，同时还要为日常地籍管理（各种变更地籍测量、土地有偿使用过程中的测量等）服务，因此地籍图根控制点原则上应埋设永久性或半永久性标志。地籍图根控制点在内业处理时，应有示意图、点之记描述。

（3）由于地籍图根控制点密度是根据界址点位置及其密度决定的，几乎所有的道路上都要敷设地籍图根导线。一般来说，地籍图根控制点密度比地形图根控制点密度要大，通常每平方千米应布设100～400个地籍图根控制点。

（二）地籍图根控制网布设方式

（三）关于地籍图根导线布设的几点特殊规定

（1）当导线长度小于允许长度的1/3时，只要求导线全长的绝对闭合差小于13㎝，而不作导线相对闭合差的检查。

（2）当单导线中的边长有短于10㎝时，允许不作导线角度闭合差检查，但不得用该导线的边长及方位作为起算数据布设低一级导线或支点。

（3）当用电磁波测距仪或电子全站仪测量导线的边长时，导线总长允许放宽，但这时导线全长绝对闭合差不得大于±22㎝，而相对闭合差：一级地籍图根导线不得大于1/5000,二级地籍图根导线不得大于1/3000.

五、地籍平面控制网的技术指标

地籍平面控制网的常规布设方法主要是三角网、三边网、导线网和边角混合网。

六、控制网的施测

控制测量作业包括技术设计、实地选点、标石埋设、观测和平差计算等主要步骤。平面控制网的观测元素主要是水平方向值、斜距和天顶距。对于斜距的气象改正，还应观测气温、气压。

（一）点名及点号

（二）观测与记录

七、地面控制网平差

当控制网外业观测结束后，即可进行控制网平差计算工作，计算步骤为：数据整理、边长改化、坐标计算、成果输出和归档。

（一）数据整理

数据整理的任务是将控制网的外业观测数据整理成控制网内业平差软件所要求的格式和内容。

（二）边长改化

边长改化是指将电子全站仪（或测距仪）测得的控制网中各边的斜距值归算到已知的坐标系统中，边长改化步骤是：测距仪加常数和乘常数改正---气象改正---倾斜改正---归算改正（归算至投影面）---投影改正。

（三）坐标计算

控制网坐标计算是控制网平差的主要环节，一般由计算机软件自动计算完成。

八、GPS技术在地籍平面控制测量中的应用

应用GPS卫星定位技术建立的控制网叫GPS控制网（简称GPS网）。GPS网可分为两大类：一类是全球或全国性的高精度GPS网，这类GPS网中相邻点的距离在数千千米或上万千米，其主要任务是作为全球高精度坐标框架或全国高精度坐标框架，为全球性地球动力学和空间科学方面的科学研究工作服务，或用以研究地区性的板块运动或地壳型变规律等问题。另一类是区域性的GPS网，包括国家C、D、E级GPS网或专为工程项目（如城镇地籍测量、水利枢纽、城市地铁、隧道等）布测的工程GPS网，这类网的特点是控制区域有限（控制一个市或一个地区），边长短（一般从几百m到20㎞），观测时间短（从快速静态定位的几分钟至一两个小时）。

GPS系统包括三大部分：空间部分----GPS卫星星座；地面控制部分-----地面监控系统；用户设备部分----GPS信号接收机。

GPS接收机的任务是：捕获到待测卫星的信号，并跟踪这些卫星观测，实时计算出测站的三维坐标。

GPS控制网测量与常规地面控制网测量相类似，在实际工作中也可划分为方案设计、外业实施及内业数据处理三个阶段。

（一）GPS控制网方案设计

GPS控制网技术设计的主要依据是GPS测量规范（规程）和测量任务书。

（二）GPS控制网测量精度标准及分类

（三）GPS测量的外业实施

GPS测量外业实施包括外业准备、数据观测和成果整理三个阶段。

1、外业准备 外业准备阶段的主要工作是进行技术设计和选点埋石。

2、数据观测 GPS外业施测是指用GPS接收机获取GPS卫星信号，其主要工作包括天线设置、接收机操作和测站记簿等。

3、成果整理 外业成果整理包括GPS基线向量（一般是应用厂家提供的商用软件进行），并及时计算同步观测环闭合差，非同步多边形闭合差及重复边的较差。

（四）GPS控制网平差

第三节 测定界址点

测定界址点是地籍细部测量的核心工作。

测定界址点的位置有两种方法：即解析法和堪丈法。

解析法测定界址点位置是利用地籍控制点起算数据（坐标、方位角）及实际观测数据（角度、距离），按公式计算界址点的坐标。堪丈法是利用量取界址点之间、界址点与其邻近地物点的关系距离在图上确定界址点位置，界址点的坐标可以在图上图解获得。

一、解析法测定界址点

解析法测定界址点位置按使用的数学公式，可分为极坐标法、截距法（或插点法）、距离交会法（即测边交会法）、直角坐标法、前方交会法等几种方法。

二、解析法界址点施测要求