建筑红线及建筑退让（总结版）

2009-11-01 12:28:54| 分类： | 标签： |字号大中小 订阅

征地红线最大，

规划部门根据征地红线及环境划出用地红线

有时候规划部门还会给你粗略的建筑红线，精确的建筑红线，还是得自己根据用地红线及建筑本身和环境来进行计算确定。

（比如，规划部门画了建筑红线退用地红线3米，但你设计的是高层，考虑到消防、日照、卫生防疫等关系，实际需要退用地红线9米才能满足各方面要求，因此你真正的建筑红线是在9米的地方，而不是规划部门给的3米处。不过图中表达的建筑红线还是画在3米的地方，实际布置建筑的时候却不能超过9米。） 道路红线其实是一种环境制约，遇到了就按当地规划部门要求退就可以了。 具体的数字，这个是规划部门的事，我们做了不主。

20xx年6月21日

建筑退线，当时有人和我讲是五线，红线——征地红线，用地红线，道路红线（包括铁路，高速高架，航空航道）。

蓝线——天然水体后退线(包括河口线这一定义，

一是为了防止建筑影响天然水体，具体太近了，就成了天然垃圾框了 ， 二是为了在河、湖边上来点绿化，美化环境，

三是为了某些与外界相通的水体，防洪需要，必须退到某个高度，某个距离，防止水位升高，以及水位升高时带来的河堤苏松滑坡。)

绿线——退让出的绿化带宽度，及退让原有绿地的距离

黄线——电力高压线，煤气管道运输线等，我想通讯信号范围也可以算在这里

紫线——俗称古建保护距离，反正就是这些古董级东西必须退的。 建筑防火间距，日照间距，（这两点都有相关规范规定）

建筑卫生防疫距离，应该会有规定，可能是我孤陋寡闻，还没见到， 建筑防干扰视线距离，（防干扰视线距离，技术措施中规定是18米，这特别是住宅与住宅之间，两个窗户对望，距离太近了，就没隐私了，整天拉着窗帘，那这房间也太闷了点，

呵呵，我是喜欢能看到天空的地方，要我整天住在拉着窗帘看不到外面的房间里，我会憋死的）

这一部分都是新建的根据原有的，新规划的根据原规划的，

如果相邻地块未明确用地性质，则按大家一半分担。

其他就是建筑本身的要求，建筑功能（比如幼儿园的服务半径，那就要求做在这个圆里面），建筑视线，需要看到什么（比如今年的注册考试，二级的场地和一级的住宅设计里都有这样的要求。）

征地红线范围最大，至于怎么定的，那就要问规划部门了。

用地红线，规划部门根据征地红线，根据周边环境初步划的范围，用地红线小于等于征地红线，用地红线是各经济技术指标的分母，所以它的面积必须明确，否则建筑密度建筑容积率都没办法定了。但用地红线并非你建筑实际可建线。其范围也是规划部门定的。

道路红线，其实和前面两条线没任何关系。只是和地块有关系的道路用地的边界线。不要以为道路只会和地块边线相邻，道路也有可能横穿地块。

如果规划部门没有对相邻地块作出性质确定，则按本地块确定，本地块为高层住宅，那相邻地块也当成是高层住宅进行考虑。本地块为多层住宅，那相邻地块也按多层住宅考虑……。

首先，确保规划部门要求的距离，然后考虑消防、卫生防疫、视线距离等因素，最后考虑日照因素。

规划部门需要你后退用地红线距离为X米，

消防、卫生防疫、视线距离等因素需要保证建筑间距为Y米，

日照因素（主要考虑南北相邻地块）需要间距为Z米。

那一般来说

东西方向，则在X米和Y/2米之间选最大值

南北方向，则在X米、Y/2、Z/2米之间取最大值。

====================================================================================

如果规划部门已经对相邻地块的用地性质有了初步规划，但对相邻地块的建筑红线、建筑体量高度等还没有具体要求。

唯一的区别就是在本地块北面的地块如果没有日照要求，则可在北面退让红线时，不考虑Z/2的因素。

=====================================================================================

如果规划部门已经对相邻地块有了具体规划，或相邻地块已经有了初步方案， 那就需要向规划部门提供相邻地块的相关资料，按相邻地块已经建成来确定本地块建筑的退让了，这时候只能说是本地块吃亏。

=====================================================================================

上面的过程，一般是设计人员来计算确定的，如果遇到一个好点的规划管理部门的话，他们会提供相应的最终数据。不过无论是谁来确定，到最后规划部门会审核图纸。对后退距离进行核实。但设计人员提前做到位了，那就可以减少后面修改的工作量。

=====================================================================================

======================================================================================

对于居住区道路的规范规定：

2.0.8 居住区（级）道路

一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

2.0.9 小区（级）路

一般用以划分组团的道路。

2.0.10 组团（级）路

上接小区路、下连宅间小路的道路。

2.0.11 宅间小路

住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

8.0.1 居住区的道路规划，应遵循下列原则：

8.0.1.1 根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式；

8.0.1.2 小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；

8.0.2 居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄，应符合下列规定：

8.0.2.1 居住区道路：红线宽度不宜小于20m；

8.0.2.2 小区路：路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m;

8.0.2.3 组团路：路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；

8.0.2.4 宅间小路：路面宽不宜小于2.5m；

不过最好还是在规范的基础上多看看相关居住区规划设计的书，因为道路的确定，关系到居住区内建筑的布置、交通组织、小区环境，道路的确定，是居住

区规划设计中最重要的一个环节，比建筑单体设计，做不好，等于整个居住区的规划设计就废了。

所谓的建筑红线准确的说就是建筑控制线，有时可以和道路红线合在一起，用地红线是确权范围，说建筑红线包括道路红线和建筑控制线是典型的概念不清，正因为有时建筑控制线和道路红线合在一起，才有建筑部分构件悬挑凸出道路红线的问题。

============================================

福州市规划局的规定：地下建筑物退让道路红线和用地红线距离一般与其建筑物退让道路红线和用地红线距离相同。建筑物退让道路红线和用地红线距离大于5m的，地下建筑物退让距离为5m。

各地一般都有详细退让要求：《建筑后退用地红线距离控制指标》《建筑后退城市道路规划红线控制指标》城市居住区规划设计规范GB 50180—93(2002 年版）

2.0.16 道路红线： 城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。 2.0.17 建筑红线： 一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。建筑红线的定义，

福州市规划局是这样的：

建筑红线：指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。

民用建筑设计通则GB 50352—2005

2．0．7 道路红线：规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线。 2．0．8 用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。 2．0．9 建筑控制线：有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。

4．2．1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为：

——地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；

——地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、。。。散水明沟、集水井、采光井等；

——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。

4．2．3 当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时，建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。

==================

实际工程中我是这么做的，规划局放的线，最后验收也合格了我做的一个高层办公楼11层，建筑控制线退后道路红线12米，地下室筏板基础，基础突出建筑红线，并且由于用地非常紧张，消防水池设在了道路红线和建筑红线之间，我是这么理解的，建筑之所以不能突出道路红线（包括基础）技术上是因为城市道路下面有各种管线（上下水，暖气，通信，电力等），但是在道路红线和建筑红线之间的部分并没有市政管线，我认为建筑的地下室可以突出建筑红线但是不能突出道路红线.地下室是不能突出道路红线与用地红线的，一般情况下还应该退让一定的距离。 建筑为什么要后退道路红线呢?就是要在后退范围安排建筑台阶\停车\绿化\管线基础等内容!再补充一句:用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线也就是说用地红线与道路红线之内的地属于你们家的,虽然是你们家的地,也需要满足当地规划部门的规定退距.

地下室的边线应该是不能突入道路红线的且要有一定的距离，这个距离大概是要当地的规划部门来决定，应该可以突入建筑控制线，但要有一定的覆土深度以方便管线的进出

---------------------================

一般来说,用地红线和建筑控制线是不同的!

用地红线一般和道路红线重合(主干道上),在城市商业区寸土寸金的地方，临街的商业建筑都是墙贴墙的建造的，请问那个退让的建筑控制线在哪里，用地红线又在哪里？应该不言自明，临街建筑的建筑控制线有时就是道路红线，可实际要建造的时候还是要考虑基础的尺寸要求而退一点，除非基础悬挑，否则很难做到一点不让，何况有时还要安排台阶出入口呢。

所以我们这里的建筑控制线一般退用地红线10m,也就是退主干道的道路红线10m,这10m可用来做人行道,绿化什么的~~

我们这里的建筑控制线是以投影的最大尺寸来定的,这个是指建筑的地上部分而言,

而地下室一般最多超建筑控制线5m,如果首层是商铺,二层以上后缩2m,这样到地下正好有7m,可以做地下车库的车道.

建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。

建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）规定建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础，除基地内连通城市管线以外的其它地下管线不允许突出道路红线。允许突出道路红线的建筑突出物：1．在人行道地面上空：

（1）2米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不大于0．4米；（2）2．50米

以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1米，并不应大于3米；（3）3．50米以上允许突出阳台，凸形封窗、雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米；（4）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不大于3米。2．在无人行道的道路上空：（1）2．50米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0．4米；（2）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。

补充：

根据《民用建筑设计通则》GB 50352-2005 第4.2 建筑突出物

1 在 有人行道的路面上空

1）2.50m以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位，突出深度不应大于0.50m。

2）2.50m以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1m，并不应大于3m。

3）3m以上允许突出雨篷、挑檐，突出深度不应大于2m。

4）5m以上允许突出雨篷、挑檐、突出深度不应大于3m。

2 在无人行道的路面上空：4m以上允许突出建筑构件：窗罩，空调机位，突出深度不应大于0.50m。

3 建筑突出物与建筑应有牢固的结合。

4 建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及其他设施排出的废水。

4．2．1 建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为：

——地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等；

——地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等；

——除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。

第二篇：第四章 建筑间距与建筑退让红线控制

第四章  建筑间距与建筑退让红线控制

4.1 各类建筑建筑间距除必须符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线、建筑安全保护和强制性条文等方面的要求外，应同时符合本章的规定（具体计算办法详见附录13、14）。

4.2 多层及多层以下居住建筑的间距控制

4.2.1 多层、低层住宅长边向阳、朝南且平行布置时，其最小间距在A类建设控制区不得小于南向建筑的北向外墙从地面至女儿墙顶部高度的1.0倍，且不小于6米；在B 类、D类建设控制区不得小于1.1倍，且不小于9m；在C类建设控制区不得小于1.2倍。当南向住宅为点式住宅（面宽小于25米）时，B类、D类建设控制区可按0.9倍控制。

4.2.2 多层居住建筑的山墙间距不小于6米，同时需满足消防间距或通道要求，最小间距内山墙原则上不得有外露楼梯和任何形式的窗洞，若有卧室和客厅等重要房间在山墙开启窗洞，则其间距应视情况适当增加。若设有出挑阳台，应按阳台外边计算建筑间距。

4.2.3 不规则平面多层建筑，按建筑的最凸出的外围线和周围的建筑关系计算建筑间距。不平行的多层建筑之间的间距，按相互间最小的距离计算房屋间距。                                                                                                                                                   

4.2.4住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算，应包含底层的高度。但同一裙房（不论裙房为若干层）之上的几栋建筑之间间距计算，可不计裙房高度。

4.2.5 与A类建设控制区的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距，不得小于其南侧建筑高度的1.3倍，在B类、D类建设控制区不得小于1.4倍，在C类建设控制区不得小于1.5倍，并应满足防火间距的要求。

4.2.6 住宅建筑出挑阳台最大出挑距离为1.8M。

高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于8M，北阳台或东西向次阳台连续长度不得大于4M，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的60％。

封闭阳台，阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的，应从阳台外边缘计算建筑间距。

4.3 中高层住宅与低多层住宅间距应按下列规定控制：

4.3.1 中高层住宅南北向布置时，应按图4.1及表4.2所示控制。

表4.2

4.3.2 中高层住宅东西向布置时，应按表4.3及图4.2所示控制。

表4.3

4.4 中高层居住建筑，沿东西向并立布置时间距应大于13米。中高层居住建筑应避免南北向遮挡布置，最小间距应满足图4.3要求。

4.5 非居住建筑间距

非居住建筑的间距（沿城市主次干道除外），须在相同类型的布置方式时的居住建筑间距的要求上，同时须满足各专业规范要求。

4.6 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

4.6.1 非居住建筑位于居住建筑南侧的，其间距按第4.1-4.4条控制。

4.6.2 非居住建筑（文、教、卫建筑除外）位于居住建筑北侧的，按第4.5条控制；位于居住建筑东西侧时（含山墙），按第4.1-4.4条控制。

4.6.3 居住建筑和非居住建筑相邻布置时，按其中最大建筑间距指标控制。

    4.7 沿建设用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、防汛、水源保护和交通安全、景观、环保、电力等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

    建筑红线退让指标分为退让用地红线、退让道路规划红线，退让绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等。

4.8 建筑红线退让用地红线的距离按以下规定控制，但退让红线距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。

4.8.1 各类建筑退让用地红线距离不得小于表4.4规定的距离，且应满足消防通道及各专业规范要求，沿道路一侧建筑退让按表4.5执行。

建筑长边及开窗面积超过该边墙面面积25％的短边应退用地红线的1/2h（h为檐口高度）。

表4.4

建筑后退用地红线距离控制指标

4.8.2 各类建筑应在其建设用地范围内满足消防、防爆、环境保护、抗震以及其它特殊退让用地红线的要求。

4.8.3 地下建筑物退让用地红线的距离，其最小值为5m。

4.9 沿城市道路两侧布置的建筑物，其建筑红线后退道路红线的最小距离应符合表4.5的控制指标。

表4.5

建筑后退城市道路规划红线控制指标

4.10 有下列情况之一的，经泉州市城乡规划局核定，其退让距离可适当调整。

4.10.1 经审定后的重要地段的详细规划、城市景观设计要求以及文物保护或一些重要标志等。

4.10.2 传统建筑街道上的扩建或改建工程。

4.11 新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑的裙房）；其面临城市道路的主要出入口方向的建筑红线后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于15m，并应留有临时停车或回车场地，且与城市道路相连。

4.12 道路交叉口四周的建筑红线退让道路规划红线距离，在表4.5规定的基础上，中高、多、低层建筑增加4M，高层建筑增加10M（均自道路规划红线直线与曲线的连接点算起）。

4.13 建筑物的围墙、基础、台阶、平台、窗台和除用地范围内连接城市管线以外的其它地下管线（包括管沟、管井等构筑物），均应在划定的建筑控制线范围内建设。

建筑物的阳台、雨蓬、挑檐、凸形封窗，不得突出建筑控制线。

在规划区内，建设工程项目需修建围墙或临时围墙（时限不超过一年)的，应符合下列规定：

4.13.1 建筑物的临街面一般不得修建围墙。确属保密、安全需要须建围墙的，原则上应为透空型式围墙。

在建设用地边界修建围墙的，其围墙型式也应为透空型围墙。

4.13.2 在A类建设控制地区的建设项目，可利用原有围墙作为临时围墙。如市政建设需要，可按市政建设要求改建。

4.13.3  在B类、D类建设控制地区的建设项目，其临时围墙一般可允许压道路规划红线建设。

临时围墙的建设须经泉州市城市规划局审批，在其使用期结束后，应立即无偿拆除。

4.14 沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建建筑工程，应按村镇、城镇规划进行管理，但建筑控制线退让公路规划红线的距离不得小于10M，并应符合国道、省道建筑物退让和绿化隔离的具体规定。

4.15 沿河道规划蓝线（经泉州市城乡规划局审定按城市总体规划确定的河道规划线）两侧所建建筑物，其建筑控制线后退河道规划蓝线的距离，除有关的规定外，不得小于15M。

建筑控制线退让道路隔离带控制线、绿地绿线的距离不得小于3m（不包括居住小区级及以下的绿地）。其中退让行道树绿带及边缘种植乔木的绿地绿线的距离不得小于5米。

建筑控制线退让轻轨控制线与距离不得小于10M。

建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部份不得突入电力规划黑线范围内。

4.16 沿铁路两侧建筑工程应符合以下规定（铁路内部的轨道车管理、配套用房除外）。

4.16.1 铁路干线两侧的建设工程，其用地红线与规划（含现有）的轨道线最外股道中心线的距离，应退离禁建区，并不得小于20m，路基高于3m以上的，再增加退距1.5H，（H=路基高度-3m）。

4.16.2 铁路支线、专用线两侧的建设工程，其用地红线与规划的（含现有）轨道线最外股道中心线的距离20M，路基高于3m以上的再增加的退距同上款。

4.16.3 铁路车站附近的城市建设工程，其退让铁路轨道的距离由城乡规划局依总平规划的实际确定，但其用地红线距铁路路基肩或坡脚不得小于20M。

4.16.4 在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

4.16.5 上述情况中建筑物的建筑红线退让用地红线控制指标按本章第4.7条---第4.15条执行。

4.17 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线5M设置。建筑退城市防洪堤，除有关专业规定外，退让城市防洪堤堤脚不得小于30M。

第五章  建筑物的高度控制

    5.1 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

    5.2 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

    5.3 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由市城乡规划局会同有关部门进行具体核定（视线分析方法参见附录5.1、附图5.1）。

    5.4 在市区进行建设的新建、改建建筑物应符合《泉州市古城控规》和《泉州市城市总体规划》的要求，具体规定如下：

    5.4.1 古城区按市政府有关规定进行控制，禁建中高层以上建筑。

    5.4.2 北峰组团以建设低层为主多层为辅，严格控制中高层以上建筑。

    5.5 风景区及城市景观控制地段的高度控制原则：

    5.5.1 避免视觉遮挡（附图5.2）。能供公众观赏的城市重要景观的视域通廊不允许被遮挡。

    5.5.2 保护轮廓线的完美

    城市中自然的山景及建筑物的轮廓线已十分完美应予以保护，其背景不允许出现任何建筑物或其他构筑物。

    5.5.3 实体与空间尺度对比适当（附图5.3）。

    新建筑与山景或现状建筑（群）的尺度关系需要进行

景面分析判断适当。

    5.6 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列公式的规定：

               H≤W+2S

沿街高层组合建筑的高度按下述公式控制：

               A≤L（W+2S）

式中： H-沿街建筑高度；

       W-规划道路红线宽度；

       S-建筑后退红线距离；

       L-一幢建筑基地沿街的长度；

       A-沿街高层组合建筑以1:1（即45°）的高度角在地面上投影的总面积。

    沿道路交叉口的建筑高度控制应按较宽的道路计算，但当建筑物沿窄路部分的长度超过30米时，其超过部分的建筑高度应按窄路宽度计算。

    5.7 建筑物临接两条以上道路的，可接较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线保护区的1/2宽度计为道路规划红线宽度。

    附录5.1附图5.1

    建筑高度控制视线分析方法

根据建筑文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的，视点距离可适当偏小，但不得小于2H（见图5.1），[A类区按古城区有关规定实行]。