1、项目在城市的位置
2、项目周边的商业氛围及其配比
3、项目本身的定位及体量，其销售进度和销售情况
4、项目商铺的面积组成及其具体系数，比如层高，进深，面宽，等等
商业物业操作难度比住宅大，涉及的面比较广，所以应该深层次的挖掘项目本身和市场需求，这是首先需要确定的
先包装地段，后包装产品。
先做好功能规划再做产品定价。
商业项目的客户是商人，楼主要做好商业调查
造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等。
目前商业裙楼的低迷更主要的原因还在于定位上的偏差。现在的商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后。但是根据成功商业裙楼的经验，商业裙楼的定位应该是“补缺型”的，即优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。
针对宝安裙楼商业目前高空置的困境，要从定位上找到投资刚需，在销售上找到合理的方式，有统一的经营管理更重要。
目前投资裙楼商业一般是手头上有钱，从住宅投资市场退出的投资刚需，在裙楼商业定位之前，要找到这部分投资刚需，了解他们买商铺是用来做什么？买来谁打理？投资回报有多少？：“在如何锁定投资刚需的需求上，要从以下几个方面着手：第一是识别身份，即投资刚需的可能取向及其占的比例；第二是区域识别，目前投资刚需存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛；第三是购买力识别，即投资刚需可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。最后一点在于对购买目的的识别，开发商必须弄清楚消费者购买的目的是什么，投资、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。”
在定位上，城市中心区，裙楼可作综合商业中心，而在偏远的地方，裙楼可走专业市场路线。从一些成功项目的操作中，定位先行显示了它的优势。例如深圳华强北的赛格广场裙楼，赛格一个6平方米的档口在20xx年时租金6~7千元，20xx年已达到2万元左右，转让费也由20~30万元涨到了70~80万元；南山商业文化中心区的西海湾花园裙楼、前海的新德家园裙楼（30000多平方米）和港湾丽都裙楼（约20000平方米），都已能分割的早已出售或者引入了主力店，而且售价和租金相比前些年有很大提高。据悉，目前西海湾家园的沿街商铺和新德家园沿街商铺售价高达12万元/平方米；港湾丽都沿街商铺单价更是高达15万元/平方米；位置稍偏的振业星海商务中心裙楼6层共36000余平方米，由于定位精准，成功引入了天虹和太平洋影院等主力店的进驻，同时还有金融类等实力雄厚的机构准备进驻，该裙楼沿街商铺的价格由前两年的2-3万元飙涨到了最高超过12万元。
销售：裙楼适合租售并举
目前国内除了资金雄厚的华润等少数地产商明确表示会持有商业地产外，多数住宅开发商转型商业地产更多是为了销售。根据调查，大多数的开发商考虑的仍然是出售商业物业获利，而不是长期持有。目前，宝安区多为集中式裙楼商业，集中式裙楼商业全部直接卖掉或者返租卖掉都不可能真正让商场“活”起来，然而不卖商铺也是不现实的。那么只卖一部分能不能既减少对整体商业的伤害又能回笼一部分资金呢？在两种情况下应该是可以的。第一种是在规划设计的阶段已经考虑到部分需要销售的面积，把这部分商业面积与自留商业分别考虑，
规划设计上做到独立成型且互不影响，这样是最有效可靠的解决方法，但在规划设计阶段却常被忽视。第二种情况是发展商对经营管理有丰富的经验和强大的控制力，通过占主要面积比例的自有商业来带动和引导已售出的小部分商业，这样也能解决售后经营混乱的问题。
运营：“地产+商业”模式
“地产+商业”模式是近期深圳商业裙楼市场上出现的一种新的裙楼商业运作模式。这种模式是与专业商业运营企业结成战略联盟，通过专业的商业运营企业的运作，将裙楼进行分割销售。这种模式的商家组合、经营收益与风险控制等多方面更加合理、更科学，其准确的商圈分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，使开发商的资源效用最大化，同时专业商业运营企业的进驻以其稳定的租金可提高商场整体经营的稳定性。
这种模式，目前在深圳做得比较好的一个案例是深圳尖莎咀百货公司与星联地产公司结盟运作模式，具体操作方式是由星联地产代理招商招租，通过尖莎咀百货的进驻运营实体作为裙楼的主力店，这就解决了开发商的裙楼招商的难题，然后对裙楼进行分割出售，解决了开发商的裙楼销售的难题，同时也帮购买裙楼分割小商铺的业主解决了招商和前期商业市场培育等问题，目前操作成功的项目有深圳的沙井干货批发城、宝安创业路的尖莎咀百货、深圳西部茶叶茶具批发城等。
投资裙楼商铺技巧与风险
随着深圳楼市的发展，裙楼商铺的发展也逐渐进入成熟期，越来越多裙楼商铺的推出，吸引着投资者的目光。
根据经营内容来寻找投资裙楼
对于现场观众问到裙楼的投资技巧与风险防范时，目前深圳裙楼商铺若投资准确，裙楼商铺的回报率相对住宅要高很多。目前裙楼商铺价格并不是特别高，但因其长期投资回报高、升值潜力大等优势，使成交量逐步上升。市场上投资裙楼商铺的投资者，一般以自营人群为主，如大型电讯公司购买裙楼作营业厅，既减免租金的支出，又获得较大的营业面积。但不是每个裙楼的功能都一样，投资者要根据自身预计的经营内容，来寻找可投资的裙楼商铺。如自营饮食则需选择有饮食功能的裙楼，因为很多商铺都不能经营明火的饮食生意；如以棋牌、沐足、美容美发为自营内容的，则需要选择周边小区常住人口多的裙楼，定位高端一些的楼盘为首要的考虑对象。
中小型投资者适合50-100平方米左右商铺
一般的裙楼商铺，都有较大的招牌展示面，使自营商铺有宣传优势。目前，很多裙楼商铺都适合做饮食、棋牌、沐足、桑拿、公司营业厅及接待处、美容美发等服务性行业，以零售为主的商店比较少。如果是中小型投资者，投资50-100平方米左右的商铺比较适中，因为这种面积的铺位，无论自营或者出租都比较方便。
要注重考察地段、人流量、经营管理
建议楼盘所在的地段、区位以及人流量，是考察该铺位是否有发展潜力的重要因素。投资商铺时，投资者除了要注意功能的配套之外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的管理公司，是否有统一的经营发展规划。另外，投资者要留意整个裙楼商场的经营主题，或裙楼商场内品牌店的带动作用有多大，如果店内的品牌带动效应大，则能为商铺带来稳定的、较大的客流量。
[ 布吉中心广场]裙楼商业项目
目录
发展商提供返租的资金预算及可行性论证。
（发展商对返租承诺的确定及新手法）
项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析
购买商铺的客户群体分析
大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析
布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析
结论
策划说明
在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成：
对于布吉中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出售。
布吉中心广场二---四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。
项目返租部分返租的时间定为15年。
投资分析中的利率按现行银行活期利率2.25%计。
在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。
策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。
发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展商对返租承诺的确定及补偿手法）
对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。
1、返租营销与自售营销的对比分析
A、返租营销方式
首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多的一类阶级－中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8%租金收益而来，对于8％的租金回报来讲，高于存款利息近4倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付40％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。
事实上，返租回报在深圳商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。
对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期内客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。具体举例如下：例：二层一个总价50万元的铺位，发展商提供5成10年按揭和15年返租，这样客户的投资分析如下：
铺位总价：50万
首期五成：25万
10年月供：2720元 15年每月返租3333元
说明：返租额大于月供
铺位10年按揭总价达：
250000＋326400＝576400万
15年返租回收资金
500000*8%*15=600000元
结论为客户在我们提供的返租方案中15年可净赚一个价值50万的铺位，（且不含物业升值因素）此案例为按揭购铺方式，实际购铺只交纳了25万首期，对于投资者压力是比较轻松的。
另外随着布吉客运站的建成，还有房地产物业无穷的增值潜力，这样显然对投资客户是有明显的刺激的，其操作性也是非常强的。
在上一组数据中对客户是具有吸引力的，现在唯一要讨论的是发展商提供8％的投资回报的可行性。
现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的招商洽谈的租金来看，基本上锁定在40元／平方米左右，这样按二、三、四楼平均40／平方米出租的话，（这里由我方估算，具体按洽谈而定）
二三四层的总面积为5100*3=15300m2
每月租金收入为 15300*40=61.2万
每月返租（按80%销售率计）15300*12000*80%*8%/12=97.92万
1、 相当于每年要补贴（97.92-61.2）*12==440.64万2、 元
3、 另外，4、 我们从发展商回笼资金利息来看，5、 如果发展商回笼资金1.5亿元，6、 每年可获取活期银行利息337.5万，7、 且一个正常的企业如果将资金用于扩大再生产，8、 所获取的利润应远远不9、 止活期利息数。
10、 从企业的资本运营看，11、 完成销售资金的回笼可减少项目的贷款利息等于节省了成本。
从上来看，发展商提供8％的15年返租方案是相当可行的。
确定发展商提供8％租金回报的理由：
8％的租金回报是一个比较数，我司在多年的销售中总结，这个数比银行利率高，客户近能接受。
如果低于8％的回报，客户投资者就会感觉到明显的不划算，而不会有购买欲望。 如果高于8％对销售当然有好处，但对开发商的利润会受到损失。
8％的租金回报，发展商的补贴较少，年补贴额相当于回笼资金银行年利息的四分之一，一般来讲不会有太大的压力，同时如果2楼销售效果好，能促进和提高3－4层的市场售价，其附加值将远远超过发展商的补偿部分。
视销售情况，我司建议对于一些角落的铺位可将返租点数提高。
项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析
商业项目能否取得成功，一个重要的因素在于周边有多大的消费群体，既有无购买力支撑。本项目的消费支撑力分析如下：
1. 布吉镇的经济发展支撑：布吉镇从19xx年至今，充分利用国家政策优势和自身的地理优势和资源优势，累计引进外资近90亿港币，拥有外商投资企业1200余家。全镇现有企业1427家，其中“三资”企业633家，“三来一补”企业446家。目前，布吉镇已形成合理的工业布局，既有秀峰工业区、罗岗工业区、百门前工业区、吉华工业区等管理规范的大型工业区，又拥有坂田、南岭、雪象等以大企业拉动的新兴工业区。19xx年全镇工农业总产值达44.12亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。兴旺的经济是商业发展的基础。
2、布吉镇下辖的十四个村民委员会和十个居民委员会总人口30多万人，其中常住人口4万多人。人民生活水平已得到很大的提高，年人均纯收入达17903元，农民人均所得7160元，家家户户都盖了新楼房，过上了小康的富足日子。富裕起来的30万人口的购买力是本项目成功的基本支撑。
3、本项目楼前即为公交车站牌，项目所在的吉华路为布吉的交通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间的通道，是进特区的必由之路，是布吉车流量最大的地方。虽然目前人流量不多，但布吉镇交通一个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大的车流量在一定条件下是可以转化为人流量的。
4、未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流：以往的经验告诉我们，火车站总是人流量最大的地方，罗湖商业城的兴起即说明了一切。
综上所述，本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。
商铺购买主力分析
A、使用商铺的常常不是商铺的买家
在我司销售的商铺项目中，通常购买商铺的并不都是用于自用，商铺自买自用的比例在东门仅为30％，在国贸、华强北的商铺中也以租赁为主，在我司销售的彩福世纪商城中近80％的客户购铺用于出租，因而在销售商铺物业时，推售对象不应以商铺用家为主，这主要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键，保持一个良好的资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买，如肯德基、麦当劳、华润、沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。
B、真正的主流购铺群是投资者
投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之下，投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价。
四、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析
大型商场沃尔玛和天虹的确定，对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣传将为物业带来无穷的增值潜力，以下我们对商家进驻所带来的机会点进行论证。
1、 大型商家的进驻印证了此商城的区域位置属于商业发达地段。
通过我们在销售彩福世纪商城及新一佳百货的引进中发现，并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区的几大百货商家更加对商业的造址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段、消费能力、可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。
2、 商家进驻可提升本项目的商业价值含量
大型商家沃尔玛与天虹的引进，同时带来了商家自身的品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消费的作用，目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域的消费人流，也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值含量随之增加。
3、 大商家的进驻可适当提高商铺的售价
在彩福商城的广告推广中，经常提到新一佳百货，特别是响亮的广告语“与新一佳一起赚钱”，它表明商家的进驻也带动了商业的价格。特别
4、 大型商家进驻可解决了出售与返租的矛盾
商家的引进，可解决裙楼的空置问题，作为开发商可获取可观的租金收入，而商铺的出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。
综上所述，不管是从内部还是从外部，[布吉中心广场]商业裙楼面临着极其优越的商业环境和市场机会点。这将是我们在未来操作过程中强有力的支撑支柱。
五、火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析
广深铁路是华南地区重要的铁路干线，是沟通内地与香港的主要通道和纽带，它将沿线地区的经济有机地联合起来，促进了区域经济的协调发展和对外贸易的持续增长。
根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用一主两辅的布站方式。一主为深圳站，两辅为布吉站和西丽站。深圳站主要承担全国主要城市始发和到达旅客列车及广深本线列车，布吉站和西丽站除广深车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。
1、布吉火车站的兴建将会带来大量的人流。
建成后，每天将始发全国次要城市（如安徽、江西、湖南、湖北、四川等）长途旅客列车28次，客容量约3万人。加上布吉周边地区的常住人口和流动人口，日流量将超过10万人。对此地人口进行对比分析，流动性是其最大的特点，而且主要以中青阶层为主，而他们正是消费的主流，是最大的潜在消费者和购买力，这也是一个地段兴旺与否的最根本点。
2、布吉火车站的兴建将带来大量的物资流。
将建成的布吉火车站是一个巨大的物资中转站，它中转的不仅仅是人流，而且更多的是物资流的中转。原来的布吉火车站的主要功能就是物资中转，改扩建之后这一功能就更加突出。全国各地包括香港等地的物资会源源不断的送来或者输出，将会使物流通道更为顺畅，这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区的商品种类，从而更为丰富人们的物质生活，提高商业的购买力。
3、建现周边的主体交通网络更完善。
布吉站按规划将建成深圳地区的辅助客运站（即第二客运站），东临深惠路；西接吉华路；与金鹏路、布吉路构成了布吉镇的主要主体交通体系。它的建成解决了铁路与公路，地铁与公交的接驳与疏运问题，以现行跨铁路地下通道组织车流，与多层停车库连接，实行人车分流，多层单向流通。今后，随着深圳地铁二号线由布吉联检站延长至布吉站，继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城，布吉站有可能成为人流集散、联运的重要交通枢纽。
12、 布吉火车站的兴建将大大改善周边的环境。
布吉火车站附近目前还比较混乱，周围的配套设施还不够完善，但这只是暂时的。龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周边的整改方案，要加大力度改善布吉火车站周围的环境，严整火车站附近和搭乱摆乱放的脏、乱、差局面，提升该地段的物业档次和商业层次，要把布吉火车站建成文明规范整洁的新型火车站，从而商机也会滚滚而来。
13、 火车站的兴建及周围物业升值成为必然。
众所周知，火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多，而随着新火车站的改扩建，布吉周边物业价值提升将提高的更快。它所带来的交通便利度、人流、物资流的增加，地段升级，租金上扬，房价暴涨是必然的趋势。而且随着天虹商场或沃尔玛进入该地区，这一地段的商业将会更为红火，升值潜力将会更大，可能是原有价值的几倍甚至十几倍。
一个地段的兴旺程度与该地区的人口流动、商品的丰富度、交通状况、周围环境有着密不可分的联系。人旺带来地旺、财旺，这是一个亘古不变的道理。布吉火车站的兴建，必然大大改善布吉镇的软硬件设施，带来的将是无限的商机。投资火车站周边的物业，将是一个不错的选择。
i. 结论
经过我司对布吉商铺市场细致入微的调查以及慎密的实证分析,我司认为：引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行的。