运营管理部20xx年工作回顾以及20xx年度重点工作

（初稿）

20xx年对英达莱物业来说很不平凡的一年。我们认真按照公司既定的工作目标组织并落实了各项管理目标，取得了一定的工作成效，这些目标的完成凝聚了大家的集体智慧和努力付出。我谨代表运营管理部向大家表示衷心的感谢！

在这辞旧迎新之际，不夜城管理处、五角丰达管理处仍在努力催缴物业费欠款，中央研究院为提升服务质量正在进行保洁的现场移交，盛畅电子广场20xx年终岁末完成了物业合同调价续签并回笼全部营业款，和平花苑的现场撤盘移交工作按照计划平稳实施，远在浦东南汇的东港铭筑又迎来了新一批业主的入住，随着入驻率的达标，标志着我们配合开发商顺利完成了20xx年度各项综合指标，还有公司相关职能部门及其它各管理处的同志们在坚守本职岗位中迎接20xx年甲午钟声的敲响。

大家直面年初具有挑战性的任务，在坚持、拼搏、责任、荣誉的信念下克服困难，发挥出了积极的“正能量”，共同为攻克公司转型发展过程中的各项“难关”尽责尽力，让我们一起回顾20xx年我们做了什么。

一、项目进驻、项目续签调价以及计划撤盘

1、组织东港铭筑售楼处服务及前期物业管理服务。

20xx年初配合乾耀置业的销售计划派驻管理、接待服务、保洁员及安保员进行售楼处物业服务，有大规模的销售任务时积极调派公司及其它管理处资源，顺利完成各项促销配合任务。5月份与开发商共同实施进户事宜，根据验房安排完成所有房屋“一房一验”，并跟进查验整改项的落实工作。20xx年6月份组建“英达莱物业东港铭筑物业管理处”，至金蛇年末已完成460余户业主进户，办理装修户数70余户，现场组织合理有序，为乾耀置业品牌添光加彩。延伸性服务方面小区于20xx年10月组织开通了短驳班车，方便了小区业主的出行。

2、项目续签及调价工作

（1）久隆大厦实施物业管理以来，得到业主方及租户的一致好评（客户满意率达100%），20xx年4月完成物业服务合同续签。

（2）乾弘佳苑通过三分之二业主意见征询通过了调价方案，于7月份进行

了物业服务合同续签，多层由0.68调整至0.88元、高层1.35至1.55元、商铺1.72至2.12元，调价续签后的物业费收缴率保持稳定。经业委会同意通过补贴及转移支付形式补收到上半年的调价费用差价。

（3）不夜城商厦在闸北督解办的协调下，年初就积极行动起来，通过成立续签工作组、推荐续签业主代表等法定、业主代表表决续签等程序，于20xx年7月上旬续签物业服务合同5年，商厦现场情况在续签过程中保持平稳。

（4）盛畅电子广场补签了20xx年5月17日到期的物业合同，并约定从20xx年5月17日起调整物业服务费单价为28元/月/平方米，调价幅度达12%。

（5）中央研究院的物业服务合同又续签了一年，并确定了20xx年度公司酬金及管理费金额，院方同时确认了我司20xx年度收支决算，为今后实施完全意义上的“酬金制”结算模式奠定基础。

（6）五角丰达在与开发商协调后签订补充协议书，确定前期物业服务期限延续至该物业成立业主大会并选聘到新任物业管理企业。

3、计划性撤盘工作

（1）公司婉拒了上海大花园属地有关部门的继续服务请求，克服交接时间紧、承接单位不明等诸多不确定因素，做到了有理有节有序撤盘，体现了我司的社会责任意识及认真的移交操作。

（2）康乐管理处（管业面积：16883平方米，所涉业户：286户）经业主大会同意我司于20xx年8月31日正式撤盘移交，同时，经业主大会同意由我司协议确定的承接单位锦润物业提供后续服务，保持小区物业服务不断不乱，在移接过程中完成应收款收入100%，垫付维修资金100%回收。

（3）北区平关高层（管业面积：10215平方米，142户）以及上大东村（面积：41622平方米，573户）严密策划，由两处业主大会分别召开业主大会决议由我司推荐的移接单位沁心物业承接，于20xx年8月31日完成移接事宜，我司垫付的维修资金全部收回。

（4）和平花苑经各方确认我司物业服务实施至20xx年12月31日止，公司各条线及现场根据移交方案的部署实施撤盘。

二、项目日常运营管理

1、不夜城商厦实施3年维修计划第1轮项目，改善了硬件条件，促进了商厦续签。

已完成的工程项目有：商厦洗手间设施改造、中央空调末端清洗、2台

冷水机组的修复、部分消防设施的更新改造、商厦玻璃幕墙修补。这项项目的实施离不开前期的充分调研以及现场的管理工作，同样，这些维修项目的竣工也切实改善了商厦的环境，为我司成功续签增加了“砝码”。

2、五角丰达实施减员增效及照明系统节能改造，降低运行成本。

自20xx年下半年起钢贸行业的不景气对该项目收入的影响很大，管理处年初起主动减少了保安人员配置、二季度起实施了楼道照明节能改造、三季度在开发商引进停车管理单位后，又通过合理的能耗分摊以及保洁人员减少进一步压缩成本，从意识上、行动上均体现处积极 “过冬”姿态。

3、医药大厦及五角丰达通过ISO9001第三方审核。

大厦是公司在管项目中最稳定的“大本营”，20xx年度分别进行了体系文件的修改，并顺利通过第三方审核，进一步夯实管理基础。在应对突发状况及公司其它安排时管理处也是训练有素，如客户的意外受伤处理过程、3楼食堂及楼层办公室的改造配合、集团下属单位的群访秩序维护配合、这些事例均为公司今后的管理提供宝贵的经验。项目经理在大厦管理同时，覆盖中央研究院的协调及管理工作，亦取得预期的效果。

4、采取一切手段加强项目应收账款、其它代收代付款回笼。

（1）从20xx年6月份起召开双周1次应收账款措施分析会；

（2）不夜城、和平、五角、大花园应收账款较大的管理处由公司领导

对口跟进指导；

（3）每周参加项目管理处例会督促执行情况；

（4）组建专职催缴小组集中收费；公司组织相关人员利用双休日配合

管理处催缴；配合审计监察部采取诉讼手段，并由专人跟进诉调；

（5）督促大客户欠费解决（大花园家宝物业、大花园华发681会所欠

费以及思南兰丽应收款）；

（6）思南新苑的维修资金移交：垫付的诸如电梯维修等公共维修费全

部结算完毕，并将维修资金账目移交业主大会。

5、乾弘佳苑分摊部分运营费用由业委会支出，降低我司内控费用。

6、安全生产标准化贯标

20xx年度上半年开始推进的安全生产标准化工作不仅是集团对下属企业的管理要求，也是我司自身资质建设和内部管理的需要。物业公司安全标准化文件共32个制度，涉及公司、各职能部门以及管理处自上而下落实，经过公司安委会及本部门的协调，我部具体分解了相关执行对应部门，并在推标的7个管理处中设置了兼职安全员落实相关制度的执行以及与公司之间的信息沟通。目前安全标准化已进入第三方审核迎检阶段。

7、代表英达莱公司参加集团设备条线评级评优获得好评

在集团所有参加《2011—20xx年设备安全管理三年规划实施情况评议验收》的29个单位中，英达莱置业公司被评为优秀单位（共3个），本部门杨工评为设备工作积极分子。

8、新先锋园区的良好经营业绩成为公司转型发展的主要推动力。

新先锋园区全年的招租工作继续给力，租赁率100%。部分租户（如2号楼翠庭轩退出后浅深的及时进驻、4号楼4楼昕闳讯调价、3号楼2楼的调整租户等）的退、续租工作在管理处的努力下均实现“无缝对接”，且新租户普遍上调了租金。这些实实在在的“现金”在公司物业服务盈利下降的背景下，为公司经营指标实现注入了“新的活力”，该项目的租赁经营型物业服务的运作模式也为公司后续的转型发展提供了宝贵的实践经验。管理处不但在租赁工作上出色完成，在停车费收益方面利用有限的资源较历史也有显著的突破，这是非常难能可贵的。我们相信：20xx年度若能在管理标准化贯标工作上再达目标，新先锋一定会实现经济、管理“双丰收”。

9、配合行政人事部门及工会开展各类培训及技能比武活动。

在行政人事部的安排下，本部门配合认真落实入职培训，对东港铭筑管理处进行了进户实务培训，下半年度，根据工会开展员工技能比武的活动号召，运营部积极参与配合，分别配合完成了维修工技能比武以及秩序维护人员技能比武。

10、在公司的组织领导下，开展了不夜城商厦降本增效的条线调研，完成相关调研初稿。

三、20xx年度的工作不足之处

1、部分管理项目现场管理团队意识不强，管理上未形成合力，部门督导调研不够、整改意见不明，未能及时采取有效措施，提升物业服务水平。

2、物资采购及工程审批上未按照程序办理的情况还屡有发生，维修资金工程项目过程及验收监督不够，造成后续管理上的被动。

3、应收账款催缴工作虽在公司的组织下采取了许多措施，但在执行力及执行效果上却没有很好地体现，在4个重点推进的管理处中，不同程度均有未完成指标的情况。

4、工程管理现场工作未进一步深入、细化，形成有依据、完整性、可追溯的标准动作。（突出反映在材料供应的价格公示机制、工程项目的内控定额标准、工程验收的依据等方面）。

5、现场管理工作督导在质量上还有明显的差距。

三、20xx年度主要工作打算

1、要在充分调研的基础上，使各管理处“降本增效”内容“落地”。

实施措施： 1季度完善好调研依据、拟定具体落实项目；会同管理处，相关部门形成共识。2季度付诸具体实施、争取在半年调整预算的接点上体现出具体的降本增效数据。

2、针对大花园、和平花苑的欠款问题，组成管理工作小组，一方面积极回笼欠款，另一方面，参与到公司运营管理工作来。

实施措施：1月份分析完成欠款构成、欠款对象、形成分解月度指标。定期进行小组例会，及时解决现场实际问题。在收费工作的同时，将日常运营检查、专项工作机动配合、管理处之间的协调工作适时融合进小组职能中，充实公司运营管理力量，提高小组成员的业务能力。

3、加强对外包服务及采购工作的管控力度。

实施措施：首先对工程维保、工程项目的实施效果、实施质量实施考评后付

款。该项工作要体现公司运营管理部门的“再检查”功能。其次，要控制好外包服务款的增幅，增长幅度控制在环比8%—10%范围内，同一分包商实施不同项目的单价要尽快统一。再次，针对工程项目招标过程粗糙的特点，要加强公司对外招标、比价的依据（如完善工程内部定额等工作）、改进招标评定规则，要尽快实施零星工程的“抽签”方式决标，以吸引更多的合格供应商参与竞争，从而能够更好地服务于我司。

4、枫林医药研究大厦的早期介入工作。

实施措施：组成专题组开展物业早期介入，发挥物业服务的策划功能以及辅助监理作用。在工程实施过程中，通过定期参加工程例会、辅助业主方在设备设施定位、选型等方面提出合理化建议，优化物业管理实施建议。力争通过前期介入工作，在项目建设阶段就签订《物业服务合作意向书》、完成《枫林医药大厦物业服务实施方案》（讨论稿），体现出物业早期介入的功能。

5、探索并实践精细化租赁模式。

实施措施：市场情况反映出精细化的租赁管理业务能够显著提高租金，故在20xx年度招租工作中能够有所改变将关系到公司长期的经济效益，精细化的租赁业务同时需要更加完善的物业服务，这也要求现场管理团队素质的进一步提升。设想在新先锋部分楼层的进退过程中，我司在产品类型、功能布局、优化服务方面做一突破，大胆尝试高附加值的业务类型，运营管理部门需根据市场人员提供的需求在项目的布局分割、使用功能上、管理流程策划上积极作为，使公司的目标想化成现实的效果。

6、标准化管理以及安全生产标准化双管齐下，相互促进提升现场管理质量。 实施措施：大厦、五角丰达继续保持外审通过。新先锋实现第三方认证。季度以及日常运营管理检查中加入安全生产标准化的检查内容。20xx年的检查组组成将由公司职能部门及各管理处相关人员共同参与，在专业性、交叉性、实务性方面更深入现场一线。季节性工作充分发挥出公司资源调动的优势，确保在“急、难、险、愁”问题上给予管理处有力的支持和有效的协调。

7、部分续签项目要稳妥推进。

20xx年度有盛畅电子广场、久隆办公楼、中央研究院、乾弘佳苑、旭阳苑需进行续签，其中盛畅电子广场的情况最为复杂。如何针对项目不同阶段的管理特

点制定符合业主（或者经营户）需求的服务方案需进一步摸索。

8、安全工作警钟长鸣。

措施：落实各级安全生产责任制、加强现场安全检查以及安全制度的执行力、安全台账的常态化管理需要通过上、下有效的接口来共同实现。

20xx年得失即将成为历史，只有立足当前、放眼未来才能突破改革过程中的“艰难险滩”，本部门将根据公司的总体部署，认真履职、强化执行力，紧密依靠各管理处合力迎接20xx年的新挑战。

（以下无正文）

第 7 页 共 7 页上海英达莱物业有限公司 运营管理部 20xx年1月6日

第二篇：工程部20xx年工作总结及20xx年度工作计划

宁达盛世项目部20xx年工作总结及20xx年工作安排

20xx年工作总结

20xx年在公司领导的关怀和帮助下，全体同事艰辛努力、全力以赴地投入到宁达盛世，A座装饰，广场硬化，室外管网，B座主体建设项目上，全年各项工作进展总体较为顺利，虽然没有完成年度工作计划目标，但建设项目基本完成，雄伟的A楼屹立在小店经济开发区中央，既为小店经济开发区面貌增添了靓丽的风景，也彰显了我公司的实力，创造了企业品牌，提升公司在经济开发区同行业的知名度。工程部也取得了巨大成绩，当然也暴露出工作中的一些问题，得到一些宝贵经验。

本着回顾过去，找出不足，总结经验，进而丰富和改善自己的原则，现就20xx年的工作情况从以下几个方面进行回顾和总结。

一、各项工程情况:

（一）施工情况：

1、A座住宅楼、商业楼工程项目完成情况：

目前已完成：内外墙装饰工程、屋面工程、给排水工程、采暖工程、电气工程完成90%、消防工程完成70%.电梯间、楼梯间地砖工程等已全部完成。

未完成项目：地下车库地面腻子乳胶漆工程，配电箱、柜、主电缆安装工程，主体车库散水工程，未完成计划A座竣工初验的进度计划目标。

2、B座住宅楼工程项目完成情况：

已完成项目：B座住宅楼主体工程，地下车库主体工程，室内 1

顶埋管工程，完成年进度计划90%。

未完成项目：B座住宅楼屋顶上楼梯间、电梯间及花架主体工程。

二、进度控制情况：

总体进度控制基本达到要求，但在A座20xx年4月20日外墙保温施工后出现了一定进度缓慢现象，因此工程导致工程进度滞后，影响后期施工的情况，项目部对分包单位提交要求，要求分包单位按年初进度计划采取赶工措施，赶上施工进度，监理部多次发监理工程师通知单，采取批评、罚款等措施，力争按期完成施工任务。

三、质量控制情况：

项目部从开工以来，工程质量控制一直放在第一位，对于隐蔽、预检工程、重点部位、关键工序等，项目部管理人员都与现场监理一道监督、跟踪、旁站，较好的控制了施工质量，并坚持实行了各项管理制度：

1、坚持例会制度

每周五下午4点时召开例会，将参建各方全体人员集合在一起，对每个项目施工进度、质量、安全等进行汇总，对工程中出现的问题进行探讨和总结。

2、坚持每天进度、质量、安全检查、巡查制度

针对工程项目进度、质量和安全的重要性，项目部每天对施工现场进行全面检查，责令相关单位整改，确保施工质量及安全。

3、坚持“样板引路，样板先行”的原则，在后期装饰、安装工程质量控制中，先进行样板施工，经监理、甲方验收合格后才开始大面积施工。

2

4、对不符合质量要求的工程坚决要求返工，不按施工工艺要求进行施工的责令停工整改，严重的处以罚款。

这些措施有力地保证了宁达盛世工程质量。

四、成本控制情况：

工程部对成本控制主要注重降低工程造价、进度款支付、签证、设计变更、工程预决算几个方面：

1、每月进度款支付根据总包单位施工的形象进度、进度款申请，项目部管理人员认真复核，层层把关，按合同支付。

2、在工程签证方面，工程部实行现场施工员、主管工程师、项目部经理、公司总经理层层把关签批。同时加强甲供材料损耗的检查、分析与监管，认真核实施工企业上报的工程量，防止虚报、多报给公司造成损失，有效控制了变更签证造价。

3、材料、设备采购方面，遵循货比三家、选择正规厂家、品牌产品的原则，对各供应商及其产品先询价，再比质比价、综合分析，最后签订采购合同，大大节约了采购成本，降低了工程造价。

五、安全文明施工情况：

上半年对于安全、文明施工方面，项目部加强过程监控、日常巡查、安全教育，针对不同天气情况定期进行专项检查，发现问题及时责令施工单位整改，分包单位也能够积极配合，工地安全、文明施工气氛较好。

下半年由于天气雨水多、参建单位多、工种交叉作业频繁等，现场安全文明施工较差：洞口、临边、楼梯口防护不到位，现场建筑垃圾不清理、不集中堆放。监理部及工程部制定许多相应的处罚 3

措施，工地安全文明施工虽有所提高，基本达到要求，但仍不够理想。

20xx年工作安排计划

进入20xx年项目部对宁达盛世建设工程项目作出以下要完成各项工作安排。（后附进度计划）

一、 B座

1、 主体二次结构工程。

2、 屋面工程。

3、 装饰工程。

4、 楼地面工程。

5、 B座地下车库地面工程及，墙面防水腻子涂料工程。

6、 水暖电及消防安装工程。

7、 电梯安装工程。

二、A座

1、A座地下二层地面工程，墙面防水腻子涂料工程。

2、水暖电安装工程及消防工程。

3、人防工程。

4、A座整体验收工程。

5、商业楼、住宅楼窗纱安装。

6、楼梯间涂料工程。

7、商业楼9-12层内装饰工程。

8、室内LED工程。

三、C座

1、土方开挖工程。

4

2、基础工程。

3、地下车库主体工程。

4、主体砼工程及后期待建框架结构工程。

5、二次结构砌体工程。

6、门窗框安装工程。

7、装饰室内抹灰工程。

8、屋面工程。

9、电梯安装工程。

10、水暖电安装工程。

四、室外工程

1、A座北广场未完成植草砖工程。

2、A座西广场花岗岩地面植草砖工程。

3、A座南面阳光棚工程及坡道内侧墙砖工程。

4、C座西面广场3:7灰土基础工程。

5、A座-C座地面排水工程。

五、加压站拆迁工程。

1、基础土方开挖工程。

2、基础主体工程。

3、装饰工程。

4、安装工程。

5、竣工验收。

6、拆迁工程。

为保证20xx年宁达盛世建设项目顺利实施，落实主要从以下几个方面进行管理。

5

1、设计、变更方面

①要选择优秀的设计单位，优秀的设计单位能精确的对工程项目进行设计，优化工程结构，减少和避免不必要的浪费，节约工程造价和加快工程进度。

②工程部要与设计人员充分沟通，加强设计过程中的优化管理，防止出现“先天不足”的方案。

③设计原则和意图的确定要慎重，轻易不要改变，突然变动影响施工进度，变更提前下达。

2、选择总包、分包单位方面

①必须选择素质高的建筑分包单位和现场管理人员，建筑分包单位和现场管理人员的素质好坏，直接关系着工程进度和工程质量。通过选择优秀的合作单位，使我们从繁重的工程管理中解脱出来，以便于将精力投入到其它应该重点关注的问题上去。 3、工程分包方面

①尽可能实行工程总承包，避免参建方多，难管理，难协调的被动局面。

②、严格执行合同条约既有利于调动积极性，减少施工配合中的扯皮现象，也可以降低风险、更有利管理。

4、监理工作方面

①选择技术实力强、综合素质高的监理公司和项目总监，不仅能提高工程的质量，保证施工进度，还可以使工程部有时间去着手解决一些外部关系的协调，使施工现场的管理工作变得更加轻松。

②充分利用好监理单位。在工程上发现问题，要通过监理对分包单位发出指令。监理发现问题后发出指令，项目部应坚决支持。 6

要充分信任监理方，让监理放开手脚，保持其工作的独立性，也有利于监理人员充分发挥其专业水平。

③通过监理的管理来弥补工程部技术、管理的不足，将监理公司改造成项目部的一部分，会节约大量管理成本，提高效率。

④项目部与监理要经常进行交流和沟通，统一思想、统一步调，形成工作上的一盘棋，避免决策上的失误，把工作精力真正用于工程的质量、进度、安全及投资的四大控制上。

5、项目部管理方面

施工管理是一个非常庞杂的系统，主要体现在投资、进度、质量、安全、文明施工上面，但以下几个方面也要提高：

①协调工程参建各方以及内部关系的能力。

一个项目中参加施工的单位可能有十几家，总包单位、分包单位、甲分包单位、甲供材料单位等，涉及的合同也有好几十份。总公司还有策划部、招商部、售楼部、采购部、财务部等部门。项目部只有协调、处理好参建各方的关系，与公司各部门充分沟通，理顺关系，才能保证建设项目顺利进行。

②具有统筹能力

项目部要统筹安排各种任务：工程管理、处理参建各方关系、各种社会关系（质监站、城建局、综合执法、政府部门，未来的业主、邻里关系）等。这就必须具备较好的统筹能力，统筹能力需要有一定的前膽性，能够提前预测到可能发生的问题，并做好防范工作。

③强化合同意识

合同管理是工程管理的基石，加强合同管理必须树立法制观念， 7

设立必要的合同管理系统，努力提高项目部管理人员的业务素质，提高合同管理水平，不偏不倚的执行合同，赏罚分明。

④工程管理要做到规范化

所谓的规范化就是开发项目要遵循固定的工作程序、工作内容，并有固定的工作方法技巧，甚至工具等都是固定的。规范化的操作可以少走弯路。平时要编写各种现场管理的程序文件，包括合同文本、审图、报建、分项分部验收、竣工验收、资料备案、设计变更等。做到有案可依，照单办事，不搞即兴发挥。

⑤建立管理人员学习和培训机制

建筑市场新材料、新技术的应用，都要求工程人员努力提升自己的技术水平、管理水平，工作相互借鉴，取长补短势在必行。

回望去年的工作有成长也有不足，清醒分析自己的工作中的不足和优点，认识差距，接受经验，吸取教训，在今后的工作中扬长避短，提高和改进施工方法，这是日后工作的宝贵财富。日后逐渐完善自己的观点和意识，不断提高专业素质和水平，加强责任心，培养爱岗敬业精神，以人为本，强化管理，增强团队合作精神。

宁达盛世项目部 20xx年3月6日

8

9