资产评估实训心得体会

实训，就是把我们在学校所学的理论知识，运用到客观实际中去，是自己所学到的理论知识有用武之地，只学不实践，那么所学的就等于零。理论应该与时间相结合。另一方面，实践卡可以为以后找工作打基础。通过这段时间的实习，学到一些在学校里学不到的东西。因为环境不同，接触的人与事不同，从中学到的东西自然就不一样。要学会从实践中学习，从学习中时间。而且中国的紧急飞速发展，在拥有越来越多的机会的同是，也有了更多的挑战。对于人才的要求就会越来越高，我们不只要学号学校所学到的知识，好药不断充生活中，实践中学其他知识，不断从各方面武装自己，才能在竞争中突出自己，表现自己。

短短两个月的工作过程是我受益很大。不仅让我开阔了眼界，最主要的是懂得了如何更好的为人处事。

xxxx信房地产评估有限公司是通过福建省房地产价格评估管理委员会房地产价格评估机构从业行为年度检查的评估公司。公司拥有一批具有丰富实战经验及理论知识的注册会计师、注册税务师、注册房地产估价师、注册资产评估师、高级会计师等优秀人才。公司业务范围是房地产评估与土地评估。

在公司我实习岗位是助理评估人员。和专业评估人员到现场勘察房地产结构等进行拍照和勘察，和客户进行交流。搜集相关的比较案例。在指导教师的指导下根据实地勘察及其结果做房地产评估抵押报告。并帮忙装订报告，报备等工作

在实习中应用的主要技能，如对房地产知识的熟悉，判断其年限，结构，区位等各方面因素。对xx房地产趋势的了解和判断。拍照的技术及与客户如何进行对话。如何有效率的完成工作。如何与同事相处的技能。实习中，开发了自己的实践能力。如在一些仪器设备的使用，还有wordexcel等办公软件的操作。新学到了房地产评估的专业知识。还有关于抵押贷款等内容。现场勘察地形的步骤及技术。

在短短的28的实习，我看到了自己求知及好奇的心态。能够端正自己的工作态度，并认真及时的完成工作，有吃苦耐劳的精神。能在指导教师耐心的指导下掌握有关房地产评估的知识及实践操作的技能，能很好的运用办公软件以较高的工作效率对待工作。但同时发现了自身的不足。如具备的专业知识不够。理论知识的欠缺、不扎实。没有时刻关注身边及其房地产等有关方面的讯息，信息不够全面。经验不足，不善于与客户进行沟通，达到有效的合作意向。对于一些问题的处理，不沉着和果断。

xxxx信房地产评估有限公司的管理和业务都较为合理、规范化。内部员工办事效率高，做事积极主动。高层管理人员对员工信任和支持。使其取得不错的成绩及经济效益。但我觉得在业务方面如果能做到权责明确，分配得当会更加完善的。

从这次的实习中，认识到了自身的不足。也更清楚认识到理论与实践相结合的重要

性。我决定在下一个月和以后的学习生活中不断丰富自身的业务知识和素养。努力学好专业知识，掌握职业技能。做到在实践中不断发现问题和总结经验。注意信息的获取方式，获得更多有效的信息资源。了解市场行情及变化。争取能够更好更快的融入社会，找到自己的工作岗位，明确工作方向。从而实现人生的价值追求。

第二篇：《资产评估》实训题

一、机器设备评估

被评估设备购建于20xx年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。20xx年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：

(1) 20xx年该类设备的购置价比20xx年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。

(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。

(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。

(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为25%。

要求：

① 根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

② 计算被估设备的评估值。

二、房地产评估

1. 某宗地为“七通一平”，面积5 000平方米，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为1 500平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他工程费和管理费用等；第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、其他工程费和管理费用等。在写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为3 500元/平方米，请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗地的总价(折现率为12%)。

2. 南海市某砖混结构住宅建筑面积2 000平方米，其建筑工程预算金额为400 000元，设备安装工程预算为100 000元，专业费用预算6 000元，建设税费预计为20 000元。评估基准日该住宅基础工程已完工，结构工程完成了30%，设备安装工程、装饰工程尚未进行，工期已进行了8个月(总工期2年)，发生专业费用成本4 000元，建设税费支出20 000元。现拟转让，需评估其价值(不含土地)。

3. 南岗公司有三栋钢筋混凝土结构5层楼房，经评估师现场观察打分，结构部分合计得分80分，装修部分为70分，设备部分为70分。再查评分标准表：修正系数G=0.75，S=0.12，B=0.13，则该楼房实体性成新率和实体性贬值率是多少？

4. 南岗公司有一地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用(含税费) 3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格。

三、无形资产评估

1. 后启公司拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为700万件和500万件产品。该专利技术的开发成本为500万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为70万元。转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。试评估确定该无形资产转让的最低收费额。

2. 朱山公司将一项专利使用权转让给乐圩公司，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了30%，该专利保护期为10年，剩余保护期为6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乐圩公司资产的重置成本为4 000万元，成本利润率为13%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乐圩公司的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%，所得税税率为25%。试确定该专利的评估价值。

3. 麻丘公司为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为180万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为150万元和600万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术使产品每件可获得超额利润15元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在以后5年每年可生产10万件，折现率为6%，试评估该企业的商誉价值。

4. 前房公司的某技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格为200元/件，该产品价格为250元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该企业较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企

业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1～3年维持限价；4～5年降为180元/件；6～8年降160元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化(折现率为12%，所得税税率为25%)。试评估确定该项新产品设计及工艺技术价值。

5. 前房公司将一项专利使用权转让给乐圩公司，拟采用对利润分成的方法，该专利是3年前从外部购入，账面成本80万元，3年间物价累计上升25%，该专利法律保护期10年，已过4年，尚可保护6年。经专业人员测算，该专利成本利润率为350%，乐圩公司资产重置成本为4 000万元，成本利润率为12%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年。另外，通过市场供求状况及有关会计资料分析得知，乐圩公司实际生产能力为年产某型号产品25万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变化不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第1、第2年每台售价可达600元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第3、第4年售价将降为每台500元，第5年降为每台430元，折现率确定为10%。确定该专利评估值(不考虑流转税因素)。

四、金融与递延资产评估

1. 南山公司持有南方公司发行的债券10 000份。已知该债券的期限为10年，面值为100元，票面利率为10%，每半年支付利息一次。评估日离债券到期日还有6年，当前与该债券对应的市场利率为8%。评估该公司持有的债券价值。

2. 朱山公司持有政府永久债券面值10万元，票面利率4%，每年支付一次利息，当前市场利率为4.5%，评估该公司持有的政府债券价值。

3. 南大公司持有昌南公司发行的股票1万股，已知A股票最近一次的股利为2元。预期昌南公司股票的股利增长率为4%，投资者希望获得8%的报酬率。评估该公司持有的A股票的价值。

4. 南大公司持有初成公司股票2万股，初成公司目前处于高速增长期，其股利增长率为10%，预期高速增长持续3年，高速增长结束后，初成公司的股利增长率为5%，股东要求的收益率为9%，上年初成公司支付的股利为1.2元。评估该公司持有的初成公司股票价值。

5. 后房公司持有一上市公司的股票10万股，该上市公司本年度的净利润为65 000万元，发行在外的普通股为1 000万股。今年每股支付股利2元，预计该公司未来三年进入成长期，第一年增长12%，第二年增长10%，第三年增长7%，第四年以后将保持其净利润的水平。该公司一直采用固定股利支付率的股利政策，并打算今后继续实行该政策。该

公司没有增发股票的计划，假设投资人要求的报酬率为10%。试评估该公司持有的股票价值。

8. 南岗公司因产权变动，涉及递延资产的评估，评估基准日递延资产账面价值余额为268万，其中：

(1) 办公楼装修费50万元，销售门市部(租赁)装修20万元；

(2) 预付销售门市部租金60万元，承租时间为6年，已租赁1年，摊销租金10万元，账面余额50万元；

(3) 租入固定资产改良费用支出60万元，租赁协议中设备租入期为5年，始租时间为1年前，已经摊销12万元。适当的折现率为8%，试评估该公司递延资产的价值。

9. 前房公司3年前购入后启公司可转换优先股10 000股，面值100元，后启公司发行时承诺5年后每股优先股可以转换成25股普通股。优先股股息率为7%，当前无风险利率为2%，通货膨胀率为2%，后启公司风险报酬率为2%。后启公司当前普通股股票价值为5元，预计股票价值上升率为8%。试评估优先股的价值。

五、流动资产评估

1. 南岗公司向A企业出售材料，价款1000万元，商议9个月后收款，采取商业承兑汇票结算，该企业于3月10日开出汇票并向A企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为6月10日。贴现率为月利息率6‰，试评估该汇票的价值。

2. 南方公司在联营过程中，对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品数量为4000件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为20千克/件，工时定额为6小时/件。经过市场调查得知，该在制品耗用材料的近期市场价格为15元/千克，相同工种的正常小时工资为7元/小时，经调查，该企业产品的销路一向很好，假设不存在变现风险，求该在制品的评估价值。

3. 朱山公司评估某项低值易耗品，原价为800元，预计使用2年，现已使用6个月，会计账面上已摊销200元，经调查，该低值易耗品的现行市价为1200元。试确定该低值易耗品的评估值。

4. 后房保健公司生产的口服液十分畅销，由于其营销网络十分强大，因此被某集团看中，欲收购该保健品厂。在评估过程中，涉及对于该厂库存口服液的评估。经查实，该厂库存口服液账面价值为208 950元，查实数量为2000瓶，账面记载的单价为105元/瓶，出厂价格为140.4元/瓶(含增值税)。经调查，该产品的销售费用占销售收入的3%，销售税

金及附加占销售收入的2%，销售利润率为20%，已知所得税率为33%，试计算该产品的评估值。

六、企业价值评估

1.南岗公司20xx年支付的每股股利为2元，预期股利将永久性地每年增长5%。股票的?系数为0.9，1年期国债利率为3.25%，市场风险补偿为5%。估算该企业每股的价值。

2.南岗公司20xx年的财务报表显示每股收益为2.5元，支付的每股股利为0.72元。预期20xx年至20xx年期间收益将每年增长15%，这一期间的股利支付率保持不变。自20xx年起收益增长率预计将保持在5%的稳定水平，股利支付率会达到70%。企业目前的?系数为1.42，20xx年以后的?系数预计为1.1，国债利率为3.35%，市场风险补偿为5%。试求20xx年1月1日的每股股权价值为多少?

3.南岗公司20xx年的销售额为6 000万元，预计2008—20xx年以6%的比率增长，自20xx年起增长率保持在3%。该企业的税前营业利润率为20%，资本支出等于年折旧费，营运资本占销售额的20%。该企业未偿还的债务为3 000万元，利息率为10%，权益与全部资本的比率为80%，?系数为1.35，国债利率为3.35%，市场风险补偿为5%。企业所得税税率为25%。估算该企业200 8年1月1日的企业价值和权益价值。

4.南岗公司20xx年的收入为95 000万元，预期2001—20xx年每年增长6%，以后每年增长4%。20xx年每股收益为3.50元，预期2001—20xx年期间每股收益年增长10%，以后每年增长5%。20xx年每股的资本支出为2.20元，每股折旧为1.10元，2001—20xx年期间预期增长速度与收益相同。营运资本保持在收入的5%水平上。企业当前的债务与全部资本比率为10%，?系数为1.35，国债利率为3.35%，市场风险补偿为5%。目标债务比率为20%，自20xx年企业资本结构基本稳定。企业已经发行有6 000万股股票。试估算企业的权益价值。

5.南岗公司的基本情况如下：①该企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、120万元、130万元；②该企业适用的所得税税率为25%；③据查，评估基准日社会平均收益率为9%，无风险报酬率为4%,被评估企业所在行业的基准收益率为9%,企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率(?)为1.2；④该企业长期负债占投资资本的50%，平均长期负债利息率为6%，未来5年中年平均长期负债利息额为20万元，年流动负债利息额为10万元；⑤被评估企业生产经营比较平稳,将长期经营下去。试用年金法评估该企业的投资资本价值。

七、资产评估报告

熊初成系后房资产评估公司的注册资产评估师、部门经理和项目负责人。于20xx年5月8日与南岗公司商讨房地产评估事宜。由于熊初成曾于20xx年1月至20xx年12月在南岗公司财务部门任经理，双方比较熟悉，故南岗公司以该企业房地产平均每平方米评估价值不低于8 000元为条件，决定是否委托A评估公司进行评估。熊初成为了评估公司的利益，口头承诺了南岗公司的要求，并接受了南岗公司的评估委托。熊初成按照资产评估协议书的要求在5日内完成了对甲企业房地产的评估，评估结果为每平方米7 300元。因熊初成曾对南岗公司有过口头承诺，即不动产评估值不低于每平方米8 000元。熊初成认为7 300元/平方米与8 000元/平方米之差并未超过10%，属于正常误差范围，而且资产评估本身就是一种估计。带有咨询性质，故以每平方米8 000元出具了评估报告，并打电话给本所已在外地开会一周的注册资产评估师王林，得到允许后，加盖熊初成本人和王林的注册资产评估师印鉴并签字，又以项目负责人的名义签字，加盖公章出具了资产评估报告书，交与南岗公司；同时将该评估报告书送给在南方公司当顾问的评估专家余作意一份。请根据以上背景资料，指出4处违反资产评估行业规范的行为，并说明理由。