前期处理:对于室内空气中现存的污染物和一些装修材料表面的污染物,将采用臭氧释放技术,针对办公室进行密封处理后,将办公室内空气和材料表面的污染物初步清除.

污染源处理:针对办公室内家具\墙面涂料和装饰材料等污染源,使用甲醛\苯\TVOC等污染物专用的配套治理产品,采用密封(保护层)和分解从污染源内部所散发的污染物,一方面降低污染源的释放速度,一方面将释放的污染物在材料表面直接分解成二氧化碳和水.

长期净化:由于办公室内家具、墙面涂料和装饰材料等所擦汗你是的污染源可能会散发到是呢空气中并在室内聚集，我们将采用环境表面光触媒材料进行室内全环境喷涂，增大污染物与光触媒残片的接触面积，从分分解室内空气中污染物，光触媒在室内有光照作用下，将室内污染物分解成二氧化碳和水，达到消除室内空气中的污染物的效果。

物业辖区环境卫生消杀方案（五）

环境卫生消杀是保洁服务工作一项重要的工作，为了消杀蚊蝇、鼠害等，改善小区公共环境卫生，依保洁人员为主，负责辖区内的环境卫生消杀工作，严格按照说明书规定药剂配置程序安全使用：

1.0消杀

1．1 消杀工作必须落到实处，禁止走过场，对蚊蝇孳生地要重点消杀。

1．2 严格按照《北京市除四害工作管理规定》文件执行。

1．3 冬季（11月份到次年4月份）每月定时消杀一次，放鼠药一次；夏季（5月初到10月下旬）每周定时消杀一次，定时按规定投放鼠药。根据本项目实际情况投放蟑螂药。

1．4 冬季消杀放药的范围主要在楼内和地下室部分；夏季除室内、地下室之外，还有外围地面，绿化带内，污水井，化粪池，垃圾中转站等。放鼠药应选老鼠常出入的地段。

1．5 投药前要计划好投药地点及投药量，所设投药点要合理，使达到理想效果；投药前要向业主（住户）张贴通知，提醒业主注意安全，并设置明显警示标志。

2.0农药使用

2．1 药物要按使用说明正确使用，喷药时要求戴口罩、胶手套，不要顶风操作，操作时站在上风口，防止药害事故的发生。

2．2 喷药前检查环境卫生状况和植物的虫害情况，对症适当用药。

2．3 用药前先检查药品的有效期是否有效，禁止使用过期的药物，以免误工误时。

2．4 严格按照农药使用说明书规定的浓度配调比例，防止用药过重。

2．5 观察天气情况掌握喷药时间，选择消杀效果较好的天气。

3.0喷药前和喷药后检查

3．1 消杀喷药前，在宣传栏内依书面形式通知或在小区局域网上公告，提醒业主（住户）注意安全。

3．2 虫害防治、安全操作、消杀后的检查效果

第二篇：物业环境卫生维护

物业环境卫生维护

第一节 物业环境卫生维护的内容

物业环境卫生维护是物业管理的重要组成部分，主要包括物业环境卫生维护的前期介入、物业环境卫生维护的验收接管、物业环境卫生的初次清洁、日常管理、特约委托服务、物业环境卫生特殊环境作业、物业环境卫生维护规定及环境卫生维护标识的制作等内容。物业环境卫生维护是一种专业性和技术性很强的作业，即要符合物业管理的服务性要求，又要符合清洁环境的技术性要求。

一、“物业环境卫生维护”的概念

1、概念：

“物业环境卫生维护”是指为了使建筑物的设计功能得以展现或延续，进一步提高环境效益和办公、居住的质量，由物业的所有者、使用者或管理者（物业管理公司）组建（自建或发包方式）专业的环境卫生维护队伍、管理人员及所需的机具设备、工具、药剂等物资，按照先前设定或预期达到的质量标准或洁净程度，采用物理或化学的方法并按照相应的工艺流程及操作规范，组织开展的对建筑物室内、室外的装饰材料或设施设备的表面、表层或内部进行日常或定期的环境卫生维护的过程及管理的过程。

2、特点：

? 模式具有多样性：

物业环境卫生维护作为物业管理内容之一，具有多种模式。物业管理公司可根据自己的机构设置及公司情况采取完全独立管理模式、独立管理模式、子公司管理模式或外包管理模式等。

? 管理具有服务性：

在确保“绿色环保”的前提下，以“人”为中心，保持、改善并提高人们的办公、休闲或居住环境的整洁清爽；最大可能地满足人们对环境的追求。物业环境卫生维护是一个“过程”，它不但要求达到先前设定或预期达到的质量标准和洁净程度，更要求在操作的过程中给人以规范、和谐、体贴的感知认识。

物业管理是一种人性化、规范化、立体化的人员密集型服务行业。因而物业环境卫生维护无论是从工作时间、工作方式、仪容仪表、举止行为、语言还是服务态度上，都应遵循服务行业的模式，以免给广大业主或住户带来不便。例如，为了避免在工作时给业主或住户造成影响，在开展物业的每一项环境卫生维护工作时就应大力提倡“零干扰”。

? 日常维护具有消费性：

对于物业管理公司来说，环境卫生维护部门是一个消费性部门，在物业管理相对固定的情况下，费用支出的大小直接关系到物业管理公司管理成本的高低，因此在物业管理公司中控制环境卫生维护的成本尤其重要。当然，也有个别物业管理公司，由于环境卫生维护部门技术力量雄厚，可以通过开展对外经营及多种服务变成创收部门，但其中的环境卫生维护部分支出仍然具有消费性。

? 定期维护具有技术性：

有专业的环境卫生维护队伍、有专业的管理人员；有与物业性质及质量标准相匹配的机具设备、工具药剂等物资配置；有严格的工艺流程及操作规范。

环境卫生维护工作与物业管理的其他服务性工作相比，具有较强的技术性。环境卫生维护人员在从事这一行之前，都应先接受系统的理论与实操培训，掌握对机具设备的操作、清洁药水的分辨及用途；掌握对地面、墙面等不同的清洁方法，并通过提高综合素质进而提高自身能力。没有经过专业系统的培训、未掌握一定技术的环境卫生维护人员，很难将物业环境卫生维护工作做好。

二、物业环境卫生维护服务的内容

“物业环境卫生维护”是物业管理的重要内容之一，在物业管理中具有非常重要的地位和作用。按其服务性质及服务阶段可分为：“物业环境卫生维护的前期介入”、“初始环境卫生维护”、“日常环境卫生维护”、“定期环境卫生维护”、“专项环境卫生维护”、“特约委托服务”等。

1、物业环境卫生维护的前期介入

物业环境卫生维护前期介入的目的是从物业管理的角度出发，作为一种顾问的力量，确保物业的道路得到合理规划、公共设施设备及园林建筑得到合理的设计与配置，并减少由于规划设计及材料使用、施工等方面的不合理而造成日后管理困难等。

? 规划设计阶段的介入：

此阶段主要从物业环境卫生维护的角度，针对物业规划及设计合理性、科学性、实用性等提供参考意见，避免由于规划设计的不合理而给日后的物业环境卫生维护工作增加压力。

? 施工阶段的介入：

此阶段主要工作就是监督施工质量。针对一些隐蔽工程如排水、管线分布、道路等施工提供参考意见，避免由于施工不当而将一些隐藏的问题带入物业管理阶段，增加物业管理公司的负担。

? 工程竣工验收及物业综合验收阶段的介入：

此阶段从物业环境卫生维护的角度对存在的问题提出整改意见并督导改进，以达到清除物业管理存在的隐患为目的。

2、物业环境卫生维护的验收接管

物业环境卫生维护的验收接管是物业的环境卫生由施工单位或委托单位移交给物业管理公司管理的手续。所建工程项目要符合设计要求和工程质量要求。物业管理公司对发展商移交的物业按性质可分为新建物业的验收接管和旧物业的验收接管。其内容包括公共设施设备的核对和环境卫生维护面积测量，道路验收，园林建筑的验收，墙面、地面的验收，排水系统的验收，卫生间、厨房、阳台的验收，门窗、楼梯、扶手的验收，环境卫生维护资料的验收等。

3、物业环境卫生维护的日常管理

物业环境卫生维护的日常管理包括室内、外公共区域的环境卫生维护，墙面环境卫生维护，地毯的环境卫生维护，洗手间的环境卫生维护，清洁标识的制作等等。其中室外公共区域的环境卫生包括道路的环境卫生维护，街心花园、广场的环境卫生维护，绿化带的环境卫生维护，地下管井的疏通，化粪池的管理，喷水池的清洁，人工湖的清洁，游乐设施的清洁，路灯的清洁，塑料装饰物、标识、宣传牌的清洁，天台、雨篷的清洁，垃圾桶（箱）的清洁，排水明沟的清洁，信报箱的清洁，监控探头的清洁。室内公共区域环境卫生维护包括大堂的环境卫生维护，梯间通道的环境卫生维护，电梯的环境卫生维护，卫生间的环境卫生维护，办公室的环境卫生维护，室内车库和地下室的环境卫生维护，会所环境卫生维护等。

4、高空外墙的清洗

大厦装设的玻璃幕墙、铝合金、大理石等新型装饰材料，由于环境、人为的影响，容易附着灰尘、污垢等，如不及时清洗，经日晒雨淋，污迹遍布大厦外表。而且由于城市环境恶化，城市上空充满各种废气和带有酸性或碱性的微粒，一遇雨水，水与这些气体和微粒发生物理或化学反应，变成具有腐蚀性的物质，时间一长，外表就会被腐蚀，故需对这些地方进行清洗。

5、有偿特约服务

有偿特约服务是物业环境卫生维护服务单位开展多种经营，实现创收的途径之一。它可以充分利用物业管理公司所有的环境卫生维护专业技术人员开展针对业主、住户甚至是本建筑物外的其他单位的环境卫生维护服务，包括办公室的环境卫生维护；家政服务；地面（人造大理石、天然大理石、木质地板）翻新打蜡抛光，做“晶面”，清洗地毯（针对酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅等）；环境卫生维护代管；环境卫生维护专业知识培训；建立环境卫生维护用品专卖店（包括环境卫生维护的日耗品、机器设备、工具、环境卫生维护药剂等）等。

物业管理公司如果技术及资金力量雄厚，还可将环境卫生维护部注册成为一个子公司，除了承担本公司物业环境卫生维护外，还可承接外单位的环境卫生维护，开展对外的环境卫生维护服务，从而将公司的环境卫生维护部由一个消费部门变为一个创收部门。

? 办公室环境卫生维护及家政服务：服务形式多种多样，具有不同的服务类型。

? 单项清洁：

地面（大理石、天然大理石，木质地板）翻新打蜡、抛光，做“晶面”和地毯清洗。一些高档酒楼、娱乐场所、会所、高级别墅都拥有豪华的装修，而地面又极易受到污染破坏，一般的环境卫生维护难以达到其原有的光泽，这样就需要专业的技术人员、专用的机器设备和环境卫生维护药剂来对地面进行护养。 ? 环境卫生维护代管：

在一些高档会所、高级别墅区，由于业主较忙或没有专业技术人员对其维护、环境卫生维护，故很难达到其环境整洁的效果，此时物业环境卫生维护可开展家政或清洁代管服务。

? 建立环境卫生维护设备专卖店：

除清洁工程及委托代管外，环境卫生维护部根据自己的情况可开设环境卫生维护机器设备、环境卫生维护常耗品、环境卫生维护药剂、机器维修等环境卫生维护设备的专卖店，可为酒店、酒楼、物业管理公司、

娱乐场所等环境卫生维护部门提供专业设备设施，为公司创造更多的效益。

? 物业环境卫生维护专业知识培训：

包括常用工具、常用药水、机器设备操作、日常环境卫生维护的标准规程、安全操作规范、保养知识、环境卫生维护工作技巧、环境卫生维护工作的培训等。通过有偿培训，不仅可以丰富社会文化，也可以培训社区居民保护环境、爱护绿化的习惯，还能为公司增加收入。

6、“绿色”环境卫生维护

将环保概念引入物业环境卫生维护，它除了常规物业环境卫生维护内容之外，还应融入下面几个部分： ? 控制空气质量，提高大气清洁度：

现代物业各种配套设施较为完整，如酒楼、停车场、发电机、空调等，由于燃煤、燃油对大气构成污染，应该取消燃煤和燃油方式取暖及炊事设备，降低尘埃及一氧化碳、二氧化碳、油烟的排放量，改用液化气作燃料，提倡使用无铅汽油，同时在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气，选配对尾气有吸收转化功能得植被和树种。提倡使用无氟空调、无氟冰箱，减少氟里昂对臭氧的破坏。

? 雨水、污水的排放、处理和再利用：

就近建立景观水池和污水处理站，或利用原有市政建设将雨水、污水进行处理，变废为宝，使雨水、污水成为小区的再生资源。比如，对排放的污水进行处理，确保排放达标，部分用于冲洗道路、浇灌绿地、冲洗汽车等，多余部分及雨水存入景观水池备用，这样可减少污染又可节约水资源。

? 垃圾分类处理：

随着经济的发展，城市规模的扩大，城市垃圾和工业固体废料成为我国城市主要环境污染物。物业环境卫生维护作为城市管理的重要组成部分，与此有关的垃圾大体可分两类：一是生活垃圾，另一是“工业”垃圾（主要是指固体废物，包括室内二次装修施工垃圾）。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合开发利用。如果简单地将过时的物品丢弃，无疑将生产新的污染源。为了减少新的垃圾污染，可在小区附近建立旧货市场，搞好“废物利用”，满足不同社会群体的消费需求。如在澳大利亚首都堪培拉，为了响应政府提出的无垃圾计划，许多社区都建有二手货商店。专门回收一般家庭淘汰的旧衣服、旧电视、旧家具等，稍加处理后售出。既为家庭增加了收入，又为低收入阶层提供了廉价物品，同时减轻了垃圾的污染。

要在物业环境卫生维护工作中做到垃圾分类袋装化，减少垃圾运出的污染。通过垃圾分选，将收回的废纸、塑料、金属、玻璃等分别送往工厂再生产，通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电，通过将垃圾发酵生产农用有机肥，通过卫生填埋来还原土地，恢复生态。

? 噪声控制：

噪声控制是绿色物业环境卫生维护的重要内容之一。与物业管理有关的噪声源主要有这么几种：配套设备（如应急发电机组、中央空调机组等）运行产生的噪声、汽车刹车声和各类防盗报警设备误报产生的噪声、农贸集市的噪声等。

一般的柴油发电机运行时的混合噪声都在100分贝以上，污染严重。对于配套设备机房，可以采取密闭的隔音处理方法，把噪声限制在机房内，并做好相应的隔声、隔震和吸声处理，避免噪声污染周边环境。

为降低汽车和农贸市场的噪声污染，可以在车库两旁种植减噪树种，尽可能把车库建在地下，或与生活工作区拉开距离，同时也使农贸市场与生活区拉开距离，并用减噪树种建成隔离带。

? 建立生态绿化带，美化小区：

要根据不同物业的地理、建筑以及所处的气候等特征，设置相宜的绿地和绿化带，建立生态绿化系统，真正做到中国古代哲学家所倡导的“天人合一”境界，四处鸟语花香，使人和自然达到和谐的统一。应该说，绿地和绿化带起到的不仅是美化环境的作用，更重要的是保护了环境，如对二氧化碳、尘埃的吸收，水土的保护等。

? 提倡使用洁净能源，做到节能降耗：

太阳能是取之不尽的绿色能源，应该提倡并利用好太阳能，可以在居民住房、酒店等建筑上利用太阳能保热器取得生活用水，集中供热，这样可以降低热污染，便于维护管理。

? 加大科技投入，促进和物业有关的高科技产品的使用：

科技的进步，信息产业的不断发展，使智能化小区、大厦成为可能。通讯网络入户和各种信息联网，如上网购物、远程看护、电子邮件、电子报刊、远程证券、交易等，为用户提供了多种选择，并提供了足不出户便知天下事的方便。智能管理系统的应用，对减低能耗、减少物业管理从业人员都有十分重要的意义。

7、环境意识的倡导、社区文化的建立

物业环境卫生，除了物业管理公司的环境卫生维护工作之外，也离不开广大业主（或住户）、商家、或顾客的爱护。为了促使大众形成一种良好的卫生习惯，必须进行环境卫生文化的营造，包括物业环境卫生管理规定，制作环境卫生保护标识牌，在物业内进行环保及绿化知识宣传，举办一些环境卫生维护知识培训班、办公室及家庭清洁小常识的介绍，举办清洁知识技能竞赛或相关活动，唤起大众的荣誉感。良好的社区环境卫生文化可使物业环境卫生维护工作事半功倍。

三、物业环境卫生维护的原则

1、扫防结合，以防为主

在物业的清扫环境卫生维护过程中，“扫”当然很重要，但工作的重点并不是“扫”，而是“防”，即通过管理和宣传教育，纠正大众（业主、商家、顾客等）不良卫生习惯，防止“脏、乱、差”现象发生。因为优良的物业环境的形成，并不是物业管理公司单方面的努力能够成功的，它更多的是需要管理者和大众的共同努力。只有人们都养成了良好的卫生习惯，才能真正保证物业的环境卫生。物业管理公司要积极会同社会各种组织，引导人们参与到社区的精神文明的建设中来，从他们的基本素质、基本行为规范抓起，不断提高他们的环境卫生意识。

2、执法必严，直接监督

物业环境卫生维护的有关法规既有全国性的，如《中华人民共和国环境保护法》、建设部颁布的《城市生活垃圾管理办法》、《城市新建小区管理办法》，也有地方性的，如各地的生活垃圾管理细则等。除此之外，物业管理公司还可以根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求，制定更切实际的物业区域环境卫生维护办法和公共契约等。这些法规与规定，规范了服务者与被服务者必须遵循的行为准则。物业管理公司必须作到有法必依、执法必严，遇到有关损坏物业环境卫生维护卫生情况的行为时，应坚决对违反者进行耐心教育，决不能因人而异。

第二节 物业环境卫生维护中的行为准则与规范

一、行为准则

1、严格按照各项工作流程及操作规范开展现场环境卫生维护服务工作；

2、不得假借公司名义做有损公司声誉或利益的行为；

3、严格遵守上下班制度，不得无故迟到早退；

4、上班时间内，必须保持穿戴整洁，正确佩戴工号牌，做到仪表端庄及精神饱满；

5、不允许在当班时间为个别业主做职责范围以外的私人服务工作；

6、在进行环境卫生维护工作中，做到“三轻”、“四勤”，文明作业；

7、不允许挪用、私分公司环境卫生维护用品及用品，拾到业主物品及时上交管理部门；

8、正确使用环境卫生维护机具物品设备，做到环保、安全、归放整齐有序；

9、自觉学习环境卫生维护知识，积极参加环境卫生维护岗位培训；

10、处理与环境卫生维护卫生相关的其它事宜。

二、仪容仪表规范

员工的仪表仪容是构成企业良好形象的重要因素之一，是树立企业良好社会形象的基础，是企业形象的代言人，向他人展示的是职业素养和精神风貌，也是能否留给业主良好印象的关键。因此，每一位员工都应随时规范自己的仪表仪容，做到仪态端庄，面带微笑，有职业自豪感。

1、发型：

男女员工发型应朴实、大方、整洁，表现自然美。

? 头发要勤洗，上岗前要梳理整齐，可以上少量的发油或摩丝，以防头皮屑落下。

? 严禁对头发进行油染与自身头发颜色差异较大的色彩或吹烫怪异发型。

2、面部：

? 随时保持面部清洁。

? 不使用香味过浓的香水或化妆品。

3、服饰：

? 上岗必须着公司规定之制服，不可有破洞、褶皱，着装前先用衣刷刷去制服上的灰尘、 头皮屑等。 ? 随时操持服饰的整洁、挺括、纽扣完好，特别注意领口、袖口、襟边等处。

? 工号牌属制服的一部分，着制服时，必须将工号牌端戴于左胸部位，即心肝跳动处，因为心脏是人体强有

力的生命力，工号牌是我们企业高度的浓缩，寓意着“企业在我心中，心中拥有企业”。

4、鞋、袜

一线员工按照岗位要求着工作鞋，要求干净、大小合适、无破洞。

5、个人卫生

? 勤洗澡、勤换衣物，防止汗臭。

? 女员工不得留长指甲，不能涂彩色指甲油。

6、饰物

岗位上不得佩带非工作需要的个人装饰物，可佩带一枚结婚或订婚戒指，戴项链时不可外露。

三、礼貌待客规范

礼貌服务是展示员工职业素养的基础，用主动、热情、耐心、周到的态度去接待客人，通过全动式的服务来体现，它是一种气氛，如：问候、微笑、让路等三项，是营造氛围的关键。要求员工在工作岗位上和蔼可亲，温文尔雅，随时保持良好的情绪、愉快的微笑和最佳精神状态，并做到“三轻”、“四勤”、“三到”。

1、主动：

主动意识是做好一切服务工作的源泉，在没有外力的情况下，用眼、脚、手、嘴“四勤”来完成分内的职责。只在乎我们对客人的主动，不在乎客人对我们的回报。

2、热情：

对职业的认定，通过上岗的仪容仪表来体现我们的情感和情绪，要求做到：客到、敬语到、微笑到“三到”，同时要把所握好度，做到彬彬有礼。

3、耐心：

最大限度的“韧”性，要（在客人面前）没有脾气，在客人面前我们既非男人也非女人，我们是“服务者”，要求：

? 必须有强烈的自控性，有宽容度，使问题最小化，这是职业的要求；

? 忍让性：要把客人看作是“上帝”、“父母”和“给我们送钱来的人”等；工作中注意客人与自己角色的转换。

4、周到：

最大限度地满足客人的合理要求。遵循的原则：

? 必须符合法律；

? 权限范围必须符合企业的规定；

? 不能让客人在鸡蛋里挑骨头，在对客服务中，我们要占主导地位。

5、保持工作区域安静无噪音，做到“三轻”：

即走路轻、说话轻(让对方听清为准，与客交谈的最大距离为1米)、操作轻，以满足客人感官和内心需求。员工在工作场内不得喧哗、闲聊，工作场所尽量使用普通话和基本礼貌用语，如“请、谢谢、对不起”等。

6、保持良好的心态和情绪：

员工在工作岗位上，严禁工作随意性和情绪性，严禁言行粗俗鲁莽，不能将个人的喜、怒、哀、乐带入工作中，更不能在客人面前流露，要保持良好的情绪和心态。

7、礼貌用语：

? 当环境卫生维护员正在进行环境卫生维护工作或实施卫生检查时，对过往行人说：对不起，先生/女士，请让一下(麻烦让一下)，并说“谢谢”。

? 当发现有影响整洁的不文明行为时，应主动上前说：“对不起，请爱护公共卫生”、“请不要随地吐痰”、“先生/女士请不要随手扔垃圾”、“请将杂物扔到垃圾池、果皮箱里”等。对纠正不文明行为的，应微笑着说“谢谢”。若遇纠正不文明行为而刁难，应耐心解释，“请别生气，请您支持我们的工作、珍惜我们的劳动，请谅解”等。 ? 当在工作区域内，发现有小朋友在墙上乱涂乱画时，要细声地对小朋友说“小朋友，听话，不要乱涂、乱画，把墙壁弄脏了就不好看了。”若小朋友在广场或草坪内玩耍时，要提醒小朋友：“小朋友，要把垃圾扔进箱内。”

? 当看见有人在电梯内吸烟时，提醒说：“先生/女士，请不要吸烟，请将烟熄灭”。

? 在物业公区区域内看见有人没按规定清运建筑垃圾或杂物时，要立即制止，并说“请不要在这里堆放垃圾，麻烦你们马上清运/请打扫干净。”如果不听劝阻，及时通知物业管理处。

? 冲洗广场地面或大堂洗地、打蜡时，要放置告示牌，并提醒客人“小心地滑”。有人不慎滑倒时，不能嘲笑，应马上上前帮助客人，并向客人致歉“对不起地面很滑，请小心行走”。

? 在休闲区用餐的客人，将杂物扔在地上时，环境卫生维护员应主动上前对他（她）说“先生/小姐，请您把杂物放在垃圾袋内/桌面上”，若对方纠正，马上说：“谢谢您的合作/谢谢您对我们的工作支持!”

四、“十不准”行为要求

1、不准擅离工作岗位；

2、不准言行粗俗、鲁莽；

3、不准大专喧哗、闲聊；

4、不准靠墙依物；

5、不准有不雅观的举止；

6、不准用冷面孔或冷态度对待客人或同事；

7、不准议论或嘲笑别人；

8、不准挡客人的道或与客人争路、争梯；

9、不准对客人视而不见；

10、不准与同事或客人争执。

第三节 物业环境卫生维护的岗位职责与培训考核办法

一、环境卫生维护人员岗位职责

1、遵守国家的各项法律、法规以及公司的各项规章制度及本部门管理规定。

2、按时上班、不迟到、不早退，不旷工。作息时间为 — 。

3、请病假、事假必须写好请假条并请上级批准。

4、工作时间不得擅自离开工作岗位，如有事离开，必须经主管同意后方可离岗。

5、上班必须身着整洁的工作服，佩带工作牌，不得浓妆艳抹，不许留长指甲，长发必须挽起，不能穿背心、短裤、拖鞋、高跟鞋上班。

6、服从安排、服从调动，不私自调班换岗。

7、工作时间不做私事，不打私人电话，不私自会客。

8、不得在办公区大声喧哗、攀抱、逛打、说笑。

9、不得将环境卫生维护用的托把、推尘器扛在肩上行走。

10、不得甩动环境卫生维护用的毛巾行走。

11、爱护和保管好所使用的环境卫生维护工具与物品，发扬节约风气、控制好物料消耗。

12、不得私拿公物，有意损坏或丢失环境卫生维护工具者，照价赔偿。

13、要随时保持销售大厅空调、办公室的整洁，接待客户的桌椅要随时调整，物品摆放整齐，日常垃圾要及时清理，不能外露垃圾兜，更不能散落在地。

14、临时增设的卫生间要随时保持洁净。

15、要负责客户接待桌玫瑰花的更换，清毒、杀菌、灭蚊虫，随时保持销售大厅的空气清新。

16、严格按操作程序搞好本人所负责区域的日常环境卫生维护工作和环境卫生。

17、禁止做一切有损公司利益、损坏本物业形象的事。

二、环境卫生维护专业培训

在自主管理模式下，物业管理公司应负责环境卫生维护员工进行充分的专业知识培训。培训可采用外请教师或选派技术骨干外出接受培训后再对其他员工进行培训，或在条件允许的情况下由本公司的业务主管或技术人员对员工进行培训。

1、环境卫生维护培训内容

? 常用环境卫生维护设备的使用及日常保养培训；

? 环境卫生维护常用的药剂的分辨及使用方法；

? 室内公共区域卫生维护的培训；

? 室外公共区域环境卫生维护的培训；

? 地面清洁保养培训；

? 高空操作的培训；

? 消杀服务的培训；

? 安全操作的培训；

? 其它环境卫生维护知识的培训；

? 外出参观学习。

物业管理公司每年也应有计划地选派一定的员工外出参观学习：一方面可以激发员工的积极性；另一方面也让员工发现自己的不足及别人的长处，及时改进自己的工作。

2、培训频率

全面的专业知识培训，每月至少进行一次，并确保培训质量。物业环境卫生维护知识培训至少每年举行一次，时间由公司统一安排。对骨干管理人员和技术人员的培训应每周进行一次，可采用总结或针对管理中出现的问题的方法进行，要加强主要管理人员和技术骨干的管理意识与服务意识。

3、培训记录

为了使培训系统化，同时为了跟踪培训效果，每次培训及考核完毕，都应由部门主管填写培训记录表、培训成绩登记表，作为员工绩效考核、工资或工作调动及晋升依据。上述两表要长期保存，直至员工离开本公司。

三、环境卫生维护员考核办法（以某小区物业环境卫生维护为例）

1、工作态度（10分）

? 保持制服整齐清洁，仪容仪表干净利索，精神饱满。若不注意个人卫生，衣着邋遢，扣2分；萎靡不振，扣2分。

? 每日上班须在左胸前佩戴工作证。若未戴工作证或佩戴部位不正确，第一次扣2分，二次扣5分。

? 文明用语，礼貌待人。若粗言秽语，扣2分。不在工作区内相互嬉笑取乐；不饮酒、打瞌睡、吃零食、看报纸、织毛线闲聊等。否则，一经发现，扣2分。

2、工作质量（40分）

? 服从领导的工作安排与临时的调派，完成自己的岗位职责，否则，违者扣5分。

? 每日按规定做好岗位区域的清扫、值扫，至少维护两次或整天进行维护。要求达到“六不”、“六净”标准，即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾和人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净。若检查发现有未达标准之处，一处扣2分。

? 每日按规定做好公共楼道、扶梯的环境卫生维护工作，至少清扫一次公共楼道，楼梯扶手清抹一次，并环境卫生维护。若发现有未达到标准之处，一处扣1分。

? 每日小区内绿化带，如草坪，花木灌丛、建筑小品等清扫一次。若发现有不符合要求之处，一次扣2分。 ? 保持小区喷水池清凉，无杂物。若喷水池内长期不换水，水已浑浊不清，扣3分；若池内有杂物，扣2分。 ? 置于公共楼道、绿化带的垃圾杂物，且无法找到住户，应立即清理，并报告管理处，记入工作日志。否则一处扣3分。

? 每日应清洗垃圾桶和果屑箱。若发现未清洗垃圾桶或果屑箱，一个桶扣2分。

? 对住户存放在通道的杂物、材料要耐心劝说住户清理，保持共场地、通道的整洁、通畅。若发现有杂物堆放在楼道，一处扣2分。

? 每周定期将小区内的大门、路灯罩、指示牌、配电箱清擦一次，若发现有未清擦之处，一处扣2分。 ? 发现公共区域积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。难以清理的地方，可暂时以沙土覆盖，阻止蚊虫繁殖。若出现以上状况，未采取措施者，一次扣5分，二次扣10分。

⑴ 定期杀灭蚊虫。否则，扣5分。

3、责任感（40分）

? 为人正直诚实，作风廉洁，拾金不昧。不假借公司名义或利用工作之便谋私利；否则，扣10分。

? 所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏管理处财物，对各公物或公共设施有损坏，负责赔偿，并扣10分。

? 积极向住户宣传“爱卫”知识，耐心劝告住户勿将垃圾袋置于公共楼道、绿化带等公共区域。以免影响环境卫生和阻塞交通。若因住户的不文明行为，而与住户发生争执，甚至使用不文明用语者扣5分。

? 认真听取住户意见，积极向上级汇报、反映。否则，扣5分。

? 若有住户发生意外（如受伤、晕倒、摔倒等）需要帮助，应积极协助搀扶，并积极拨打120或110。否则，扣10分。

4、出勤率（10分）

? 按时上下班，不得无故迟到、早退。否则，迟到一次扣2分，早退一次扣2分；迟到二次或早退二次，扣5分。

? 严格遵守小区的作息时间。遇有特殊情况需请假时，应事先取得小区管理处负责人同意。否则，一次扣5分，二次扣10分。

环境卫生维护常用的药剂

一、环境卫生维护常用的药剂总体概述

?环境卫生维护常用的药剂多数以表面活性剂为主要原料，添加各种辅助剂制成，表面活性剂含有亲水和亲油两种性质兼备的物质，通过与污垢结合，降低污垢与物体的粘附力，从而使污垢易去除。

? 环境卫生维护药剂与污渍的作用受多方面的影响：

① 时间，时间越长，环境卫生维护药剂与污物结合越彻底；

② 浓度，浓度越高，环境卫生维护药剂与污垢结合越多；

③ 温度，一般情况下，温度越高，环境卫生维护药剂与污垢的结合效果会成倍增加，但有一些环境卫生维护药剂的温度有限制，即超过60摄氏度，环境卫生维护药剂结构被破坏，清洁效果反而下降。

? 环境卫生维护工作中使用的环境卫生维护药剂种类很多，不同环境卫生维护药剂，性质不同，用途也不同，使用得当，才能取得预期效果，使用不当，可能会损坏建筑装饰材料，造成不良后果。

? 一般环境卫生维护药剂可分为酸性、碱性、中性。

二、环境卫生维护常用的药剂分类介绍

1、酸性环境卫生维护药剂

专门对清除卫生间的洁具，瓷砖、地砖等表面的水锈污垢，先将表面的沙尘污迹清除，以混合好酸性环境卫生维护药剂涂于清洗面上，等数分钟后再以工具刷洗，最后以清水冲洗干净，通常情况下按1：10－15比例兑水。

? 强力洁瓷灵:

它是一种极具腐蚀性的强酸性环境卫生维护药剂，能腐蚀水泥渍、水垢、污渍，强力洁瓷灵对物件表面有腐蚀作用，适用于建筑装修后粗糙石材表面清洁、或初始清洁，使用不当会损坏建筑装修材料，使用时须极为谨慎，要经主管批准后才能使用。

? 洁瓷灵:

它是一种石类除污垢环境卫生维护药剂，适用于清洗石类，瓷片表面污垢，酸性虽然比强力洁瓷灵弱一点，但也有一定的腐蚀作用，使用要谨慎。

? 洁瓷精（洁厕剂）：

① 洗手间环境卫生维护常用的药剂，具有除污、除臭、杀菌作用。

② 用法：用清水把需清洁表面冲湿，将适当稀释后的本品涂于表面上，用尼龙擦洗擦，然后清水冲洗。 ③ 注意事项：使用洁瓷精前，不能将洁瓷精放于洗手盆云石台面上，因洁瓷精是酸性药水，如果不小心把洁瓷精漏在云石地面及台面上，它会腐蚀云石，使其失去光泽。

? 105石水：

① 是一种进口石材类环境卫生维护药剂，内含臭之素成分，是较理想的石类初始环境卫生维护剂。

② 一般大理石、云石、花岗石表层有污渍，黄渍等，用药水抹在表层，并盖上毛巾，一段时间后，石类的污渍、黄渍被分解，并被药水吸出石面。

③ 意事项：此药水是酸性药水，在石类表层不应太多，时间太长容易对石类表层有影响。

? 盐酸

① 它是强酸性环境卫生维护药剂，对水泥有强渗透腐蚀能力，适用于粗糙石类初始清洁，有较强的腐蚀性，使用不当会造成建筑装修材料损坏，使用时要戴胶手套，最好要经主管批准后才能使用。

② 注意事项：所有强腐蚀性环境卫生维护药剂，如烧碱、强力洁瓷灵、除锈剂、盐酸等，使用前应首先在物体表面洒上清水，再使用稀释至一定比例的环境卫生维护药剂，为了安全起见，使用强腐蚀性环境卫生维护药剂时，最好先进行小范围试用，观察其效果后，再决定是否大范围使用，使用时，要套上胶，手套，水鞋等。

? 除锈剂：

它是一种酸性环境卫生维护药剂，除锈迹、油渍力强，对金属、石质、有腐蚀作用，使用时要谨慎。 ? 漂白水：

用于去污漂白，如毛巾、拖布用后变色，可用漂白水泡2小时左右即可。注意：本品不能服用，请放于儿童不能触及的地方，本品漂白力很强，存放及使用时需注意材质。

? 消洗灵

① 用于消毒洗涤、去污漂白，如餐具、茶具、床单、毛巾的洗涤，按1:100稀释液浸泡10—30分钟后擦洗冲净即可，对冰箱、电话的消毒去污，按1:200比例稀释即可;对大小便池的消毒去污,按1:50的比例即可。 ② 注意：使用本品时，根据不同环境及污染程度可适当增加或减少本品用量和浸泡时间。温水洗涤效果更佳，本品漂白力很强，对易褪色物品，禁用本品。在洗涤白色毛巾、床单时，可在洗衣粉中按1:3的比例加入本品，可提高洗涤的去污漂白作用。

? 五洁粉（弱酸）

① 用于除油、去污(垢)、增白、清擦、洗刷，本品可擦洗灶具，冰柜，抽风扇，水磨地面，浴缸，铝制品表面油污，锈迹的清除，各种卫生间陶瓷的去污。

② 使用方法：用湿布只需沾上几克本品直接擦拭即可。

③ 注意：本品严禁用来擦洗镜面不锈钢、抛光地面以及光材质较软、无纹路的物品;在擦拭时，必须顺着纹路擦拭。

2、碱性环境卫生维护药剂

? 洗洁精（俗称餐洗）：

洗洁精是使用最广泛的弱碱性环境卫生维护药剂，普通洗洁精适用于任何环境下除污，使用时，要按不同环境卫生维护工作的需要加水稀释（20－40）倍，在污渍上喷洒适当浓度的洗洁精，稍待片刻，再用湿布或海棉擦净。对于某些物体，用洗洁精溶液擦拭后，要用清水清洗，防止残留的洗洁精破坏物品，洗洁精是略带碱性，PH值8左右。

? 全能清洁剂（多功能环境卫生维护药剂）：

属弱碱性，本品是一种碱性除污去油剂，可去除一般地板、玻璃及家具的污渍，以1：10－20比例兑水，用刷洗方法清洗，然后抹干。

? 玻璃水：

它是专门用于清洗玻璃和瓷片，能除去玻璃表面上的污渍，清洗后可免用清水冲洗，令玻璃明亮，对清除一般污迹、油污、烟迹、油墨等尤为见效，使用时按1：30比例兑水清洗玻璃和瓷片。

? 烧碱（强碱）：

化学名氢氧化纳，属于强力去污、去油环境卫生维护药剂，特别适用于除生活油污，烧碱具有强腐蚀性，使用时要戴胶手套，使用时先溶解，并稀释到一定浓度，在稀释时，要戴口罩。

? 绿水或绿翡翠（强碱）：

它是一种去污力较强洗涤剂，适用于洗涤顽固污渍或污垢，对蜡有溶解作用，使用时要用水稀释，主要用于铝合板的清洗。

? 除油剂（强碱）：

是一种专门清除油污的环境卫生维护药剂，使用时要用水稀释。

? 地毯环境卫生维护药剂及蜡水、其他环境卫生维护药剂

（以3M地毯环境卫生维护药剂为例单独介绍）

? 香口胶去渍剂：

专门去香口胶污渍，将去渍水喷在地毡上，过二、三分钟后，待香口胶的粘性消失后，用衣刷刷地毡，用干布擦净。

3、中性环境卫生维护药剂

? 酒精：

用于办公室电话、电脑的消毒，可用于伤口止血、消毒。注意：本品不能服用，如不慎溅入眼内，用大量清

水冲洗。本品应置于阴凉、通风、干燥处，未用完时请密封保存，放于儿童不能触及的地方。

? 空气清新剂

① 用于宾馆、娱乐场所、卫生间，本品具有大自然花草香，可令环境芬芳清雅。

② 用法：将瓶体摇动片刻，垂直按下喷嘴向空气中喷洒，勿倒转瓶体喷洒。

③ 注意事项：

a、本品属压力包装，切勿毁坏或焚烧，使用时避免接近火源，勿让儿童玩用，存放在50℃以下阴凉处。 b、办公室内未经客户同意，一般不使用；

c、卫生间一般情况下每40分钟喷一次，每次三下；

d、其他场所视情况而定，但在任何情况下，切忌不能喷洒在客人身上。

? 卫生球

① 用于卫生间小便池内，它有出臭消毒的作用，一个小便池放两个且颜色不同的卫生球。

② 注意：不能给小孩玩，不能吞食。如吞食，喝两大杯水。

? 洁而亮

① 是强力除污液，在其特别配方中含有一种温和的擦磨料，能将物品表面洗得清洁又光亮。

② 用法：例如搪瓷、陶瓷、墙身不锈钢线条、地脚线、亚光不锈钢可加水按1—10稀释后摇匀即可配合白布使用。

③ 注意事项：用前摇匀瓶内药水；每次用后盖好瓶盖，如不慎溅入眼内；立即用大量请水冲洗；必须顺着纹路擦拭。

? 碧丽珠:

主要用于清除各种木质家具、皮革、大理石等物体表面污渍和灰尘，它含较多的硅油和浓缩乳蜡，使用方便，具有去污除尘、上蜡等功能。

4、有机溶剂

? 天拿水（香胶水），稀料

① 是一极强的带异味的化学环境卫生维护药剂，主要用于洗抹金属或玻璃面油漆及胶渍。例如：门把手、门胶、门窗边的油漆，是高度易燃液体，必须小心使用，切勿用在任何塑料及橡胶质物体：如墙纸、墙身、木门油漆、胶贴等。

② 本品专门消除擦洗机、吸水机、自动洗地机等机械操作中产生的各种泡沫。

? 静电除尘液

① 静电吸尘剂利用静电具有吸附灰尘和沙粒的作用，增强尘推吸尘去污能力，能有效地避免在做地面推尘清洁时灰尘沙粒飞扬，提高工作效率。

② 用法：将本品均匀喷洒到干净尘推底部（水性静电吸尘剂打上要3—4小时；油性环境卫生维护药剂需停留约8小时以上）然后使用。

③ 注意事项：

a、本品不能吞食，不让非专业人员使用，喷洒不能过多。

b、不能喷洒在玻璃或塑料制品上，以免增加工作难度。

5、美国3M商用环境卫生维护药剂

? 地毯低泡环境卫生维护药剂

① 用于有效清除地毯重垢，不损伤地毯纤维，中性低泡配方，性质温和，有效清除地毯中的灰尘、颗粒和油渍，使地毯颜色亮丽如新。

? 用法：用吸尘器进行吸尘，并对局部重垢的部位用3m地毯预处理剂进行预处理后，将本品按1—60与水进行稀释或者根据地毯上污垢的情况与水进行稀释，可抽洗、水洗，水洗和高泡的方法一样，不要在地毯没有药液时起动机器，因为地毯表面没有药液时，摩擦特别大，地毯容易受损，机器马达亦可能因负载过重而烧毁。

? 地毯喷雾环境卫生维护药剂

① 用于有效地清除地毯表面污垢，不损伤地毯纤维。

② 用法：将本品按1：20稀释液,通过喷壶或喷雾器均匀喷洒在地毯上，停留１—３分钟后，使用单擦机以及3m地毯表面清洁垫或清洁刷进行清洗。

③ 注意：

a、如不慎溅入眼内，立即用大量清水冲洗。若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水。避免儿童接触。

b、在将要清洗的地毯上进行褪色实验：将本品喷洒在地毯的边角，数分钟后用白色的毛巾或纸巾将残留液吸干，如果地毯上的颜色被吸至毛巾或纸巾上，请勿使用这种地毯喷雾环境卫生维护药剂清洗这种地毯。 ? 地毯预洁剂

① 用于有效地松脱污垢，适用于高人流量、重污染区域，不损伤地毯纤维。

② 用法：本品适用于地毯抽吸清洁或者高泡、低泡清洁之前对于防污或不防污地毯地重垢区域的预先浸泡。少量的污剂也可用干净的毛巾配本品擦拭。将本品与温水按１：８进行稀释，用压力喷雾器将稀释液喷洒于地毯上，浸润3分钟后，将地毯上的残留液吸除。配合3m低泡环境卫生维护药剂和3m高泡环境卫生维护药剂使用清洁地毯，效果更佳。

③ 注意：仅适用于不褪色地毯。如果发生冻结，待融化后摇匀使用。

? 地毯高泡香波

① 泡沫丰富，去污力强，无二次污染。3M高泡地毯香波含有多种高效表面活性剂，在有效清除地毯中的灰尘、颗粒和油渍的同时不损伤地毯纤维，使地毯颜色亮丽如新，含有高品质抗污渍再沉积剂，防止泡沫中的污垢再次沉积到地毯纤维上，用后使地毯更加柔软、蓬松。

② 用法：用吸尘器进行吸尘，并对局部重垢的部位用3m地毯预处理剂进行预处理后用温水将本品按1（地毯高泡香波）—8到20（清水）进行稀释或者根据地毯上污垢的情况与水进行稀释，在把兑好的药水装在单擦机水箱里就可进行水洗.

③ 注意：如不慎溅入眼内，立即用大量清水冲洗。若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水。避免儿童接触。 ? 家具保养蜡

① 用于各种木质、塑料、皮革表面，尤其适用于高档宾馆、写字楼、家居等家具的日常护理。

② 使用方法：用前请务必摇匀，喷射时直立瓶体，距物体表面约15cm垂直喷洒，再用干净软布擦拭，擦拭均匀直到物体全部吸收；

③ 注意事项：

a、不要靠近发热体，火花、明火和静电放电源，避免阳光直射，不要在温度超过50℃以上的环境中存放。 b、避免接触眼睛、面部或吸入喷雾，如有不慎，立即使用大量清水冲洗或就医。远离儿童存放。 c、不宜用于地板，以免容易滑到。

d、不需要天天使用，如红木家具出现痕迹，可喷少量保养蜡清洁保养，其他情况下可一周一次或一月一次；如皮制品，可一月一次。

? 消泡剂

① 用于快速消除清洗地毯或地板时清洁产品所产生的泡沫。无腐蚀性、无损机器表面。

② 用法：将本品加入污水箱中，通常情况下，每10升的污水中加入本品10克，也可在抽吸前将把本品喷入吸水管内或污水箱内，如果泡沫过多，也可将本品直接喷洒于泡沫上。

③ 注意：如不慎溅入眼内，立即用大量请水冲洗；皮肤接触后，用肥皂和大量清水冲洗，若不慎吞食，勿强行呕吐，喝两大杯水。

? 不锈钢洁亮剂

① 用于各种不锈钢、铝质材料，金属装饰品。

② 用法：先将本品摇匀，离清洁表面约15㎡处喷洒，后用海绵、白布擦拭，直至完全吸收为止。 ③ 注意：擦拭要均匀，顺着纹路擦拭。切勿与眼睛接触，不要刺破瓶身或存储在高于49℃的环境中。 ? 浴厕环境卫生维护药剂：

① 用于浴厕内硬质表面的清洁和消毒：瓷砖、陶瓷、便池、浴缸、淋浴房等。

② 用法：将本品按1—5比例稀释，将本品稀释均匀后喷洒或擦拭于待清洁表面，然后用刷子或抹布等擦拭即可，无须用水漂洗.另还可用来清洗不锈钢上的污渍（按1—10比例稀释即可）。

③ 注意：如不慎溅入眼内，立即用大量请水冲洗。皮肤接触后，用肥皂和大量清水冲洗，若不慎吞食，勿强行呕吐，喝大量的水或牛奶。避免儿童接触。

? 快速起蜡水

① 本产品可快速彻底去除硬质地面上的蜡层，包括陈年旧蜡和因经常性抛光而硬化的蜡面。其特殊配方可保证便于漂洗，不易残留，无刺激性气味，低泡沫。可用于大理石、花岗石等硬质地面及PVC等弹性地面的除蜡，也可用于地面污迹严重的地方的除污。但不可用于木质地板。

② 用法：按1：5配比，建议使用温水，可提高除污效率。

③ 操作步骤：

a、把将配比好的起蜡水均匀涂于地面，保证其全部湿润；

b、待起蜡水停留5分钟左右，勿使其干；

c、使用单擦机配合恰当3m起蜡垫除蜡，边角处可用3m百洁布配合环境卫生维护药剂去除残蜡； d、使用吸水机吸去地面污液；

e、使用清水漂洗地面，彻底去除残留蜡、起蜡水和污物。

④ 注意：建议使用时保持环境通风，避免眼睛和皮肤接触，避免吸入其蒸汽，不用时保持容器密封，避免儿童触及。

? 蜡水

① 金属连锁性蜡，可提供具高亮度及坚韧耐用蜡面。适用于PVC、橡胶等弹性地面及大理石等各种石材地面。 ② 用法：

a、使用3m起蜡水和恰当起蜡垫去除原有蜡层，并用清水清洗干净；如初始清洁后打蜡,必须先清洁干净需打蜡物体。

b、待地面彻底干燥后，用干净蜡拖将稀释后的蜡水均匀涂抹于地板上，等待约30分钟蜡层彻底干透后再上第二层，根据需要可上三到五层。勿将用剩的蜡倒回原容器再次使用；

c、日常保养可使用尘推或润拖配合3m中性环境卫生维护药剂进行拖地、推尘。

③ 注意：如不慎溅入眼内，立即用清水冲洗并寻医护。若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水并寻医护。在良好通风环境使用，不用时请将容器封好。避免儿童接触。

⑴ 多功能环境卫生维护药剂

① 本品可用于以下硬质表面：地面、墙面、工作台面、桌面、家具、卫生洁具以及其他由金属、瓷砖、玻璃、塑料和不锈钢制成的硬质表面。它含多种高性能活性物，配方强力，可迅速、有效地清洁各种污垢和油渍，对皮肤温和，不损伤物品。

② 用法：将本品按1：50—80比例稀释使用，可配拖把进行表面清洁，还可机洗地面及刮洗玻璃。

③ 注意：如不慎溅入眼内，立即用大量请水冲洗。若不慎吞入，勿强行呕吐，喝两大杯水。避免儿童接触。 ⑵ 润肤洗手液：

本品气味芬芳、色泽怡人，不伤皮肤，无须加水，中性配方，长期使用有护肤作用。主要用于高级洗手间。

环境卫生维护常用的工具

一、环境卫生维护常用的工具概述

物业清洗环境卫生维护服务，必须辅之以相应的环境卫生维护工具才能够完成，通常环境卫生维护常用的工具有水桶、毛巾、扫帚、垃圾铲、白洁布、清洁垫、铲刀、尘推、拖布、尘掸等。

二、环境卫生维护常用的工具介绍

1、擦拭类环境卫生维护工具

? 水桶：

用于装工具或盛水。水桶是塑料制品，严禁摔打、重放，随时保持桶内、外洁净。

? 毛巾：

毛巾有三种：白、蓝、黄。白色用于清洁桌面及其装饰等用品，蓝色用于墙身、踢脚线等的清洁，**用于清洁恭桶、小便池等。

① 使用方法：毛巾叠成16层，一面一面的翻面使用，顺着物品纹路擦拭。

② 特点：能够节约时间，有利于提高环境卫生质量及效率。

③ 注意事项：严禁不同颜色毛巾混合使用；毛巾随时保持整齐干净；下班前要将毛巾清洗干净整理好，保持干燥，以免出现异味。

? 白布：

用于清洁不锈钢、玻璃上的手印、水迹或污迹，以及擦拭铜等金属制品及红木家具。

① 使用方污：与毛巾一样拆叠成16层，顺着物品纹路使用；

② 特点：不易藏匿尘土颗粒，因此不易造成物品划伤；

③ 注意事项：因白布易脏且不易清洗干净，因此要定期漂洗。

? 百洁布：

用于粗糙的办公桌面、隔板、铝制品等物体表面，配清水或环境卫生维护药剂一起使用，起到清洁物体污迹的作用。

① 注意事项：不锈钢制品、瓷面、高档家具等光滑物体表面严禁使用。

? 鸡毛掸（尘掸）：

用于扫去物体灰尘，可配伸缩杆一起使用。注意：严禁用于扫地面和有水的地方，用后清洁干净，并保持干燥。日常环境卫生维护范围内禁止在有客人时使用。

2、清扫拖洗类环境卫生维护工具

? 扫帚配灰斗：

是清扫垃圾和尘土的常用工具，清扫时先边角后中间空旷地带,在此主要讲防风撮箕的使用。

① 防风撮箕的使用方法: 左手提簸箕，握簸箕拉杆，右手拿扫帚，清收垃圾时，簸箕底部平贴地面，左手将拉杆向左后方向拉起，拉开盖子，把垃圾快速扫进，最后将簸箕提起，簸箕盖自然关闭。

② 特点：将垃圾污物隐藏在簸箕内，保证其美观；不会因起风而造成再次污染，有防风吹的作用。

③ 注意事项：在使用当中扫帚不能往前推，以免扫帚分叉，减少使用寿命；用后要清洗干净规范放置，严禁灰斗在地上拖拉。

? 大扫帚：

用于清扫广场、外围及大面积地方垃圾，用后放于防潮的地方。

① 特点：能快速的清扫完垃圾，但环境卫生质量不高，一般情况下建议日常环境卫生维护范围内不要使用。 ② 严禁乱摆放，不能用于清扫沙浆水泥。

? 地拖：

按其形状分为圆拖、扁拖（蜡拖），用于地面拖洗。

① 使用方法：右手握着拖杆头，左手握着拖杆的位置应在员工工衣的第四颗纽扣处。拖地时，先边角后中间，呈一字拖法，一边拖一边往后退，在拖地的同时要注意后面的行人。

② 蜡拖的特点：由地拖头、地拖夹、地拖杆组成，拆装方便，便于更换拖头、清洗晾晒；便于拖擦边角。 ③ 注意事项：勤洗，经常晾晒，保持干燥；

? 尘推：

由尘推罩、铁架、杆组成，尘推罩一般用棉料制成，可用洗衣机洗涤，晾晒时注意梳理尘推罩毛发。 ① 操作方法右手握着尘推杆头，

左手握着尘推杆的位置应在员工工衣的第三颗纽扣处。来回一字推法，且前后之间约1/3的重叠，基本操作如右彩色框箭头所示：

② 特点：吸附地板上的尘埃、沙粒。使用前用静电除尘剂均匀地喷洒于尘推罩毛发表面，待8小时后，方可使用。当尘推罩沾附较多灰尘时，将尘推拿到隐蔽处,放在垃圾桶上扫净。尘推脏后要拿去清洗，干后喷上静电吸尘剂备用。

③ 注意事项: 使用过程中,尘推时切忌中途提起和抖动；一般情况下,大堂每天至少使用3个尘推罩，其他岗位每天至少换2个尘推罩（雨天更多）。

3、刷洗、刮洗类环境卫生维护工具

? 钢丝球及钢丝刷：

钢丝球主要用于清洁物品表面的污迹，一般配钢丝刷一起使用，用于水泥地面或磨石地面。

① 使用方法:钢丝球可直接用手拿着配合水或环境卫生维护药剂清洁污迹；使用钢丝刷时，右手握柄，左手按住刷背，配合右手来回刷洗污迹。

② 特点：钢丝球及钢丝刷可分开单独使用。因其本身很粗糙，与粗糙物品接触后，增强摩擦力度，利于清洁表面污迹。

③ 注意事项: 严禁用于陶瓷等抛光地面及不锈钢制品，在使用中不要用手去拉钢丝球，以免割伤手指。 ? 地刷：

用于清除地面的污迹及边角或扶手电梯槽缝污迹，用后要清洗干净，放于干燥的地方。

? 手刷：

用于刷洗地毯上的小污迹和石材的线条边。

? 脸盆刷：

用于刷洗脸盆的污迹，用后要把水挤干，不要长时间放在桶里面，以免出现异味。

? 厕刷：

用于刷洗便池里面污迹和便池的边缝。注意：在使用过程中禁止敲打便池，用后清洁干净。

? 杯刷：

用于刷洗口杯，用后要把水挤干，用完后要及时清洗干净及晾晒；以免出现异味和变色。

? 铲刀：

用于初始清洁及铲除地面墙身上的水泥、污渍和胶。注意：在使用中，铲刀以与地面的角度不能超过45度，刀片用坏可及时换新但注意员工安全。

? 伸缩杆：

伸缩杆一般用铝合金制成，有两节或三节，长度从2---27英尺均有，用于刮洗高位玻璃和高位的石材及天花清洁，可用伸缩杆配涂水器使用；高位管道用鸡毛掸和伸缩杆可扫去灰尘。注意：使用完伸缩杆后要擦干并按规定退回库房。

? 玻璃刮、涂水器：

用于刮去玻璃上的水渍和污迹，与涂水器、玻璃环境卫生维护药剂或多功能环境卫生维护药剂一起使用。 ① 使用方法：涂水器在环境卫生维护药剂中完浸透，用手轻挤涂水器毛套，用涂水器从上至下将物体抹湿，再用玻刮从上往下(可从左至右刮洗也可饶圈式刮洗,这视熟练程度而定)刮洗。

② 注意事项：涂水器抹水时不能一次抹太大面积，以免干掉；每刮完一个单元(以玻刮离开清洁物体为准)必须将玻刮上多余的水擦干，以免出现接头印迹；前后两次之间必须要有约三分之一的重叠。

4、机械用垫类环境卫生维护工具

? 钢丝棉：

用于石材抛光及清除污迹，一般配单擦机使用，但墙身或高位石材可用手操作，用手使用钢丝棉和单擦机一样，用画圆的方式清洁或养护石材。

? 羊毛垫：

用于干洗圈绒地毯，配单擦机一起使用。

注意：不可用来清洗地面，用后清洁干净、晾干，放于干燥的地方。

? 毛球垫：

用于干洗簇绒地毯，用法同羊毛垫。

注意：毛球垫上的塑料部分，起梳理地毯毛发的作用。

? 清洁垫：

常用规格17寸、20寸。注意：用后要清洗干净，放在干燥的地方。

① 黑垫（高效起蜡垫）快速除蜡及污渍于地板的清洁保养。一般配175转的低速单擦机使用。

② 蓝垫（清洁垫）用于重新上蜡前的磨光清洁，可去除脏污及划痕。一般配175转低速单擦机使用。

③ 红垫（清洁垫）不伤蜡面，用于喷洁蜡。湿式清洁，干式抛光，提高地面光亮度的同时快速去除划痕可配低速单擦机或自动洗地机使用。

④ **清洁垫：用于干式抛光及喷洁使用，提高蜡面的亮度，配高速抛光机使用。

⑤ 粉红色除痕抛光垫：用于硬蜡及高人流区域，有效去除蜡面上黑印，保证高亮度，不伤蜡面，配超高速抛光机使用。

⑦ 白色抛光垫：抛光前的轻圬清洁，也适用于喷洁抛光。

5、其它辅助类环境卫生维护工具

? 鞋套：

新地毯、正在清洁地毯或刚清洁完的地毯，以及客户有特别要求的或VIP客户单元内，环境卫生维护员进入必须穿鞋套，防止鞋上的泥沙、污迹带入。

? 胶手套：

为员工健康着想,用于卫生间的环境卫生维护工作及使用药水时使用。

? 梯具：

0.87米—2.5米均有：用于协助环境卫生维护人员做较高位的环境卫生维护工作。

① 操作方法:放置“工作进行中”告示牌或设置围栏，将梯子放在平坦的地面，挂好两边的挂钩,使梯子与地面形成50°—60°角，可开始环境卫生维护工作。

② 注意事项：

a、梯子不得缺档，垫高使用，使用时挂钩要挂牢，下端应采取防滑措施，以免自己或他人的生命财产安全受到损害。

b、梯与地面夹角以60度---70度为宜，禁止二人同时在梯子上作业。

c、用梯子作业2米以上必须至少有1人固定梯具，比较危险的施工，必须经主管经理现场勘察，确保安全后，方可施工，否则禁止施工。工作过程中固定梯具人员不得松手离开。

? 榨水桶：

拖地或打蜡时使用，将地拖头放于榨水器内挤干即可使用。用完后立即清洗干净，如刚打完蜡，则用起蜡水浸泡，直至桶内粘附的蜡水完全脱掉，再用清水冲洗干净。

注意：榨水桶是胶桶，要轻拿轻放，不能用粗糙的东西清洁，以免损伤。

? 喷雾器：

喷雾器是擦拭玻璃、家具、墙壁饰物和喷药杀虫消毒的工具，清洁保养常用有两种：

手推小喷雾器和背挂式大喷雾器，前者用于擦拭玻璃、家具、墙壁饰物等，后者用喷药杀虫、消毒。 ? 推水器：

用于地面积水，本品是橡胶，一般用于车场冲洗后用。

? 杂物车：

杂物车是在日常清洗环境卫生维护工作中常用的装运工具，主要用于清洁物品的摆放，垃圾的收集中转。 环境卫生维护常用的机器设备

一、环境卫生维护常用的机器设备概述

在所有的物业环境卫生维护行为中，科学地配置并使用必要的机器设备是提高劳动效率、提升环境卫生维护服务品质的重要工作内容，环境卫生维护常用的机器有单擦机、抛光机、吸尘吸水机、高压清洗机、升降机、全自动洗地机，地毯抽洗机等。下面将对常用环境卫生维护设备进行逐一介绍。

二、环境卫生维护常用的机器设备介绍

1、单擦机

? 单擦机的组成及其运行原理

单擦机大体由手柄座、操作杆、水箱、水管、电源线、底盘等组成，它利用马达转动带动针刷，对地面进行擦磨，主要用于硬质地面或地毯清洗，是物业环境卫生维护工作中不可缺少的环境卫生维护设备之一。 ? 操作要领

① 手握把手稍用力按动机体，使底盘上翘并将整个机身平放在地面，然后在机底部转盘正中安上地毯刷或粘盘配上羊毛垫(毛球垫)。

② 解开接线，装上地毯刷，按比例稀释好地毯水，倒入泡箱内；

③ 把机体放平，使转盘连同地毯刷紧贴地面，接上电源，将手柄调节到便于自己操作的角度。启动电源，便可以工作。

④ 工作时，将把手向下按，机器向左移动，反之向上提机器向右移动；按下左把手，机器重心向左时，机身向前移动，按下右把手，机器重心向右，机身向后退（注意不要过分用力）。

⑤ 解开电源线，检查电源线有无破损易漏电地方，若完好，则可以装上针盘，洗地垫或洗地刷，然后将手柄调节到便于自己操作的角度；

⑥ 检查确认开关处于关闭状态后，插上电源；

⑦ 将电源线放在肩上，双手握住把柄，然后打开开关，此时刷盘或针盘与地面保持水平，刷盘开始转动，确认无故障后，即可开始作业；

⑧ 工作时应使毛刷盘或针盘的擦痕呈横向一字型，并一点点后退往复，第二行擦痕与第一次应有约三分之一的重叠；

⑨ 工作完毕或中止时，关上开关，机器停止转动，完毕时将电源线圈好，清洁机器，交回库房。 ? 注意事项

① 将插头插入插座前，必须先检查开关是否关闭，以防机器突然转动引起事故；

② 靠近墙壁的地方，可以先清洁边角，再清洁中间空旷地带，以防止操作不当弄脏或损坏墙壁，特别是有安装落地玻璃的地方；

③ 工作移动时，注意接线的位置，防止接线绕在脚上或其糨设施上；

④ 作业过程中中断机器或遇到停电暂不能作业时，必须关闭开关；

⑤ 作业时，必须避免底盘接触电源线，以免电源线卷入刷子内；

⑥ 在客户单元内操作时，选择电源应经过客户的同意，方可使用；

⑦ 往水箱内倒环境卫生维护药剂时，注意不要让水弄湿马达或电源线接口；

⑧ 不能用任何湿的物品接触电源；

⑨ 使用完毕时，先拔除电源线，存放库房时，卸下地刷或针盘；

⑩ 作业过程中中断工作离开时，或遇到停电不能作业时必须关闭开关。

? 单擦机的保养

① 机身活动部份的零配件要经常加机油，使之润滑，存放于空气流通，干燥的地方；

② 用后清洁机身，盘好电源线；

③ 使用完毕，机盘及毛刷或针盘应立即清洗干净；

④ 用润毛巾或干布把电源线及插座抹干净，然后绕回机上；

⑤ 定期或不定期对机身及配件进行保养。

? 单擦机的用途

可用于地面清洁、地毯清洁保养及石材养护：

a、用于地面清洁，参照单擦机中的第?、?、?项进行运作；

b、用于地毯的清洁保养(干洗\水洗)；

c、用于抛光、石材结晶等。

2、抛光机

用于已打过蜡的地面的维护保养；花岗石、大理石的日常护理或晶面处理等抛光，有些地方可以利用喷壶把抛光蜡喷洒在地面上，再用高速抛光机抛光，使地面更加光亮。其它操作与单擦机大至相同。

3、吸尘器

吸尘器主要用于地面、地毯吸尘，是环境卫生维护中必备的机器设备。经常使用的吸尘器的种类有小吸尘器（常用于办公室清洁吸尘）、直立滚刷式吸尘器（用于长纤维地毯的吸尘）、背负式吸尘器（主要用于高位区域的吸尘）。

? 操作要领

① 解开电源线，把软管接驳机身，并接上吸尘耙头，插上电源；

② 按吸尘机电源按钮；

③ 握好金属把柄，将吸尘耙自然平放在地面上，微带力拉动即可，吸尘时按以下方式进行；

④ 吸尘时，从里至外，先边角后中间空旷地方，边吸边退，这样操作不会留下工作人员踏痕；

⑤ 吸尘时，一般由前向后移动，横向移动，两个吸尘部位应有几公分左右的重叠部分；

⑥ 吸尘工作完成后，请及时整理好机器上的主体和配件，并放置于隐蔽处；

⑦ 掌握好耙头的角度，将吸尘耙向前伸，然后向自己方向慢慢拉动，这样，空气和灰尘容易进入，吸得干净，操作也方便；

⑧ 对硬质地面吸尘时，把吸尘耙的的两个按键按下，将吸耙的毛刷伸出，这样在吸尘时，不会损伤吸耙；在对地毯吸尘时，再按吸耙按键，收回毛刷；

⑨ 吸尘完毕后，关闭电源，取下软管及吸尘耙头，清洁尘罩及外壳。

? 注意事项

① 在工作前后阶段，要求员工手提吸尘器行走，不允许出现推、踢、拉着机器行走；

② 视不同的吸尘环境，选用不同的吸尘嘴，如清洁窄缝，电梯槽缝，铝合金轨等，则要用圆毛刷或长扁嘴； ③ 工作时，不要让吸尘耙碰到墙壁或家具，不要让电源线绕在家具腿上，以防损坏家具；

④ 移动机身时，不能拉着吸尘软管行走,以免出现软管断裂；

⑤ 不能用吸尘机吸水，以免烧坏马达；

⑥ 不能用吸尘机吸铁钉，玻璃片，小石块（较大）或其它较大垃圾等尖锐物体，防止损坏尘袋或堵塞管道； ⑦ 定期做机内尘袋、尘罩、马达的环境卫生维护工作，否则影响吸尘效果，同时也会减少机器使用寿命； ⑧ 吸尘完毕后，必须除去内部积存的垃圾和灰尘，清洁尘袋、整理电源线和接管等配件，最后用抹布擦净。

4、吸水机

吸水机专用于清除地面积水，有单用吸水机和两用吸水机两种，公司主要使用的是吸水、吸尘两用吸水机。构造原理与吸尘机相同。

? 操作要领

① 安装好软管、吸水耙及尘罩（吸尘时），盖上排水塞，解开电源线，插上电源；（吸水时必须取出尘罩） ② 地面吸水用吸水耙，地毯吸水用地毯耙（铁耙头）；

③ 吸水时手握金属管，将吸水耙放于地面，来回推动吸水耙吸水，吸地毯时要稍用力，地毯耙痕迹要有几公分重叠，防止漏吸。

④ 清倒污水时，将排水塞拔出，将排水管放于排水沟下，水自然流出，污水排完后，需仔细清洁贮水桶及其管道，防止堵塞。

? 注意事项

① 吸水时，要注意贮水桶的水位，到贮水桶约3/4时要及时倾倒；

② 吸水机用来吸尘时，一定要使用尘罩，使用方法同吸水机。但不能用于吸大石块、钉子等物品。

③ 工作时，遇上带泡药水，如起蜡水、全能水、地毯水等需要在桶内添加化泡剂，否则泡沫升到马达处而极易烧坏马达；

④ 吸水时要注意吸水耙不要碰到家具，墙壁等，以免损坏家具；

⑤ 使用完毕后，要倒掉污水，用清水洗净贮水桶、过滤网、过滤球等，用抹布抹干吸水机表面及接线，收好接线(有些吸水机无过滤网及球)；

⑥ 如机内吸入酸性环境卫生维护药剂，用后即清洗干净，以免生锈，机身不锈钢壳用不锈钢油进行保养。

5、高压清洗机

高压清洗机主要用于外墙、广场、车场、塑料地垫等冲洗，它利用马达加压，使水枪喷出高压水流，冲洗物体表面，从而达到清洗的目的。

? 操作要领

① 首先把高压管连接好，并接到机身上，然后把吸水管接到水龙头或贮水大桶里，接好电源。

② 启动高压机，冲洗计划好的地方，冲洗时，一般从里到外向排水渠方向冲洗，一边冲洗，一边用水刮将地面上的水、砂刮透，如果地面上的垃圾较多，则先用垃圾铲将垃圾清除,再进行地面的冲洗。

? 注意事项

① 使用高压机，一定要电工接线和拆线，其他员工不得擅自接驳电源。

② 使用前要检查机器或高压管是否损坏。

③ 使用完毕后，必须将高压管内的水放掉。

6、升降机

? 升降机用于高位墙身、石材及高位玻璃清洁。

? 使用升降机首先检查电源线是否完好。如有损坏，严禁使用。

? 固定好机械的位置，将四个支脚以45°的角度正确安装好才能升起平台，严禁在没有安装好支脚的情况下升起平台。

? 确认机械已经固定好后，试启动机械检查是否有异常。

? 升降平台周围必须放置警示标志及围拦，并要专人看管。

? 施工人员进入围拦后必须锁好围拦。

? 不准超载作业。

? 使用中勿将任何物品掉入升降柱型腔及滑道内，以免影响使用或损坏机件。

? 四级以上大风或下雨时禁止室外作业。

? 在有输电线3米范围内，不要操作机器以防触电。

⑴ 不要坐、爬或站在平台护栏上，不要用梯子或其它设备增加平台高度及改变尺寸。

⑵ 当有人或材料在平台上，或平台已升起，或台架未降到最低位置，禁止移动作业平台。

⑶ 工作结束，应将电源切断并取走钥匙，以防被无关人员随意启动。并将升降机放到安全的地方。 ⑷ 如遇升高作业中停电，可以用手旋转手动下降阀，此时台架可缓慢下降至最低位置，以保安全。

7、自动洗地机

? 操作要领：

① 解开电源线，检查电源线有无破损，若完好，则可以装上针盘进行操作；

② 检查确认开关处于关闭状态后，插上电源；

③ 将电源线放在肩上、双手握住推柄，然后打开开关，刷盘与地面保持水平并开始启动、确认无故障后，方可开始作业；

④ 工作时，双手向前自然向前移动机器，打开放水开关，洗刷时打开吸水耙头，吸水器自然吸干（注：吸水耙头必须与地面保持水平）；

⑤ 工作时机器呈纵向直线向前作业，第二擦痕与第一擦痕有几厘米重叠；

⑥ 机器工作时，注意接线的位置，不要使电源线绕在脚上或室内设施上；

? 操作注意事项：

① 使用前先检查电源开关是否处于关闭状态，以防机器突然转动引起事故；

② 作业时，间断机器或遇到停电不能工作时必须关闭开关；

③ 作业时必须避免刷子接触电源线，以免电源线卷入刷盘内；

④ 使用完毕，先拔掉电源、使用脚踏器提起刷盘和吸水器；

⑤ 电源不能直接插在电脑插座上。

? 特别提示：

对于全自动洗地机（指采用自带锂电池或电瓶）的使用，除全面遵守上述操作要领及注意事项外，还应及时对电池或电瓶进行充电。

8、地毯抽洗机

? 操作要领

① 手握把手用力按动机体，使机体头部向上倾斜，然后在机底部转盘正中安上地毯刷。

② 解开接线，装上地毯刷，按比例稀释好地毯水，倒入泡箱内；

③ 把机体放平，使转盘连同地毯刷紧贴地面，接上电源，将手柄调节到便于自己操作的角度。启动电源、水箱，便可以工作；

④ 工作时，将把手向下按，机器向左移动，反之向上提机器向右移动，按下左把手，机器重心向左时，机身向前移动，按下右把手，机器重心向右，机身向后退（注意不要过分用力）。

? 注意事项

① 接通电源前，必须检查开关是否关闭，以防机器突然移动而引起事故；

② 作业过程中中断工作离开时，或遇到停电不能作业时必须关闭开关；

③ 清洗地毯时，遇到特别脏或新地毯时，要多洗几次，不能用坚硬的刷进行清洗。否则造成地毯机负荷过大，烧坏马达；

④ 启动地毯机前，要先启动泡箱，将地毯充分湿润后才启动地毯机，以防地毯机与地毯间产生负荷的磨擦力而烧坏马达；

⑤ 使用完之后，要卸下地毯刷，并用清水冲洗干净，用清水冲洗水箱，并用清洁毛巾擦净机身； ⑥ 机身活动部份的零配件要经常加机油，使之润滑，存放于空气流通，干燥的地方。

9、石材打磨翻新机

石材打磨翻新机是专用的石材翻新保养机器，操作方法同单擦机。但不同之处在于，它是一台可变速可加重可换碟的多功能机器，有专用性，即只能用于硬质地面（如石材、抛光砖、人造砖）的打磨翻新工程，由于机身较重，一般情况下只能用于平整地面。

10、手提角磨机

尽管手提角磨机是建修工作常用的机具，但从清洁保养的角度，它在某些地方能解决很大问题，如墙面、柱面、梯台等处的石材需要打磨抛光，则可使用手提角磨机。实际上它是石材打磨翻新机的一种辅助机具。

第三章 不同物业的基本服务规范

第一节 住宅小区的环境卫生维护

第二节 写字楼（大厦）的环境卫生维护

第三节 工业厂房及其他类物业的环境卫生维护

第一节 住宅小区的环境卫生维护

根据物业环境卫生维护不同类别的划分，可将物业环境卫生维护分为住宅区管理、写字楼管理、工厂管理及其他类型管理等。针对不同物业类型，物业环境卫生维护的内容和重点也有所不同。

一、住宅小区环境卫生维护方式

住宅小区的环境卫生维护一般由物业管理公司全部管理，物业管理公司可选择自行管理或采用外包方式进行管理。住宅小区除了公共部分由物业管理公司管理外，业主的室内环境卫生维护及私家花园等一般由业主自行管理，或由物业管理公司提供特约清洁服务。

二、住宅小区环境卫生维护的重点

1、一般住宅小区

? 小区建筑物内部公共部分的环境卫生维护

小区内部环境的好坏直接影响到该小区居住居民的生活。内部公共部分的环境卫生维护主要包括门窗玻璃、墙面、楼梯及走廊的清扫、擦洗等。

对小区内部公共部分的环境卫生维护需按照标准作业，并安排专人负责对环境卫生维护工作情况进行督导，保证所清洁的区域内门窗玻璃、墙面无污渍水迹、无附黏物、手印。地面无积水、杂物，无明显污渍、泥沙。走廊、楼梯间、天花板无污渍、蜘蛛网。

? 小区外部的环境卫生维护

小区外部的环境卫生维护主要包括建筑外檐的清洁，如杜绝随意张贴、随意搭建，外檐定期油饰粉刷，保持整洁的外檐效果。小区外部环境卫生维护还包括建筑物周围的道路、小区主干道的清扫和公共场地及庭院、建筑小品的环境卫生维护以及垃圾的收集与清运等。小区主干道、庭院要分工负责，保证路面无垃圾、杂物、泥沙、水渍。小区内坐椅、桌台、园灯、路灯休息亭廊、儿童游戏设施等，安排专人环境卫生维护。对儿童游乐设施环境卫生维护时，发现有设备脱焊、断裂或有安全隐患，要及时汇报工程部维修。擦拭路灯等带电设施要注意安全，避免触电。垃圾日产日清，实行垃圾袋装化。

? 公共设施的维护管理

小区公共设施包括路面、停车场地、公共休闲设施、娱乐设施、建筑小品等与物业环境卫生维护直接关系的部位，这些部位不仅具有使用功能，而且直接关系到整个区域的观瞻。这些部位和设施在维修之处都是比较整齐的，管理维护得好，不仅能延长使用寿命，而且更好地体现整体环境效果。搞好公共设施的维护，同样需要一套严格的管理制度和先进的维护手段。要有专人维护管理，坚决制止人为的损坏。对于自然的损坏，及时组织力量修复，使公共部位、公共设施保持洁净完好的状态和效果。

? 提高小区居民的“社区”精神，加强环境卫生的宣传教育

“社区”精神文明建设可以从提倡“社区”精神和住宅小区精神文明规范两个方面来确立。创建社区环境文化，加强卫生环境保护宣传，使居民形成爱护卫生的良好习惯。加强社区环境文化的建设，不仅可以丰富居民文化生活，方便环境卫生维护，还可以提高居民的环境卫生保护意识，是环境卫生维护达到事半功倍的效果。为了创建良好的社区环境文化，物业公司可采取以下措施：

① 完善环境卫生保护识别系统，在人为破坏较多的地方增加卫生保护宣传标识牌；

② 加强环境卫生知识宣传，可在小区公共告示栏内开辟一部分宣传环境卫生的知识；

③ 对业主举行环境卫生维护小常识、环境卫生维护小窍门、日常家政小护养等方面的讲座；

④ 开展文明单位创建活动，树立良好的卫生习惯。主要评选清洁物业项目、清洁文明家庭等；

⑤ 制定并要求业主签订小区环保公约。

2、高尚住宅小区

高尚住宅小区包括高级公寓、高级别墅。由于高尚住宅小区的居民群体与一般住宅小区的不同，而且它的建筑档次高，设施设备齐备。因此，物业环境卫生维护要求的标准、重点也有所不同。高尚住宅小区环境卫生维护的原则是：服务高，环境整洁干净，安全美观。

? 包卫生：门前做到“五无”（无烟头、无垃圾、无污水、无污垢、无痰迹），垃圾必须实行袋装化，并实行定时、定点清运，保持环境卫生，蚊、蝇鼠、蟑螂密度在城市环境卫生管理标准以内。

? 包绿化：做好绿化保护工作，保持绿化带内的洁净，为保证高尚住宅小区高雅的绿化环境，应及时清理落叶、残枝和垃圾等。

? 包秩序：维护门前市容卫生和社会秩序，做到“七无”（无乱堆放物品、无违章占用人行道、无乱搭建、无乱停放车辆、无乱张贴标语、无在门前乱挂物品、无超过阳台堆放物品）发现违章行为应及时制止或报告。 ? 各住户单位指定人员负责卫生管理工作，制定卫生环境卫生维护制度，配置足够的卫生设施，搞好环境卫生。

? 落实责任，加强监督，对环境卫生维护员各管辖区加强日常监督和定期检查评比，表扬先进。问题处及时整改。

? 对硬地面进行冲、洗、刷，做到垃圾点、箱、桶环境卫生，无虫、蝇和积水，为卫生死角。

? 禁止在住宅区的任何地方乱涂画、乱张贴。

? 定期进行卫生大扫除。

? 定期进行灭四害工作。

? 按规范要求对园林景点进行维护，每天对园林景点各区域进行专人环境卫生维护。保持园林景点的完美洁净，努力为住户创造出一个安全、静化、优美、温馨的良好生活环境。

⑴ 创建社区环境文化，并可开展家政服务、私家花园代管等有偿服务活动。

三、住宅小区环境卫生维护方法

1、建立完善管理机制

要将物业环境卫生维护做好，必须要有一个完善的管理机制，如员工入职培训、清洁知识技能培训、安全培训、管理知识培训等，另外还应有完善的工作制度、奖惩制度及标准。

2、建立完善的质量管理系统

质量是一个企业的生命线，作为一个服务性行业，物业环境卫生维护的产品就是服务，员工的一言一行及每项工作的每个细节都直接影响业主对物业管理公司的印象。必须建立完善的质量管理系统，包括操作过程的质量控制方法、检查及监控机制、工作记录等。

3、制定科学合理的操作规程

操作规程是操作者在做某一件事时必须遵循的操作方法与步骤。一个科学合理的操作规程可以保证不同操作者也能够做出同一质量标准的产品，从而保证产品质量不会因操作者的不同而有所差异。在制定操作规程时也需要考虑各种影响环境卫生维护工作的因素，然后把各项操作步骤量化、标准化，使员工易于明白接受。

4、监督检查

严格的监督检查是保证工作计划、责任制、管理制度等贯彻落实的重要手段。监督检查一般采用员工自查、管理区域负责人巡查和部门经理抽查“三查”相结合的方法。员工自查是指每个员工都要根据操作规范和要求，对自己所负责的区域、项目不断地进行自查，发现问题及时处理解决。管理区域负责人巡查是指把自己管理区域内的所有部位、项目进行巡回检查的工作作为自己的主要工作，发现问题及时督促整改。部门经理抽查是指由部门经理对卫生状况进行检查，检查采用抽查的方式进行，发现问题及时通知区域负责人安排整改。

四、小区环境卫生维护工作操作要求

第二节 写字楼的环境卫生维护

写字楼是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主或租户提供现代化办公场所，为业主或租户提供一个整洁、优雅、舒适和文明的工作生活环境。由于写字楼功能繁杂、设备繁多、人流量大，环境卫生维护工作也有所不同。

一、写字楼环境卫生维护方式

写字楼的物业环境卫生维护一般由物业管理公司管理。可以按完全自主或半自主模式自行管理，也可用外包模式进行管理。高档写字楼除了公共部分由物业管理公司管理外，业主和客户的办公区域一般都由业主和客户自行管理，或由物业管理公司提供有偿代管服务。

二、写字楼环境卫生维护方法

1、实行专业化、程序化、标准化管理

高档写字楼的环境卫生维护，应由物业管理公司设置专门的管理机构，用经过多学科培养和培训的专门人才，实行专业化的科学管理与服务。物业程序化管理，就是要求物业管理和服务的各项工作按规定程序进行，比如对办公室的环境卫生维护必须安排专人负责，保证每天清洁一次，吸尘时不能动用电脑插座，擦抹电脑、电器时须用干毛巾等。物业标准化管理是指物业管理公司各项管理公司均有规范化的标准，而管理工作必须按规定的标准完成。

2、针对时间集中 ，调整好环境卫生维护工作时间

写字楼上班时间及办公时间集中，下班后人走楼空。根据这一特点要调整好清洁的作息时间，如在白天就不能对广场进行冲洗，要等到办公人员下班后，在夜晚进行冲刷，同样卫生消杀也要等到办公人员下班后进行，在早上8点左右办公上班人员达到高峰的时候就要停止对大堂的环境卫生维护，电梯的环境卫生维护要提前进行。对垃圾的收集与处理同样亦是如此，收垃圾时要实行袋装化，要选择合适的时间、路线，以维护高档写字楼的形象。

3、加强员工的工作纪律、服务意识及培训管理

写字楼人员的出入较为负责，在写字楼进行作业时环境卫生维护人员应严格遵守规定，不到处乱跑乱钻，避免造成误会，另外环境卫生维护员的时间大致同办公人员时间相同，在办公人员将要离开时，环境卫生维护员在做完相应的工作后，亦应立即离开工作区域。高档次、高素质的服务是写字楼管理的宗旨。因此对员工礼节、礼仪及操作工作中的培训非常重要。服务质量是企业的生命线，通过系统、完整、科学的培训为企业培养出一支高素质的队伍。

4、完善质量管理

为了保证写字楼的管理质量，使工作达到规范化、标准化，须建立完善科学的质量管理体系，制定高标准的质量标准，制定科学合理的操作程序，制定完善的工作计划和质量检查制度，并将检查结果与员工的绩效考评挂钩，从而保证物业环境卫生维护质量。

三、写字楼环境卫生维护工作操作要求

地下停车场：清扫及拣拾垃圾、循环、地面无垃圾、清除油渍、冲刷地坪 1次；地面无积水、污迹、照明及指示路牌清抹除尘 1次；无灰尘、污迹、悬架管道除尘 1次；无灰尘、污迹、办公室、库房拖扫干净 1次；无垃圾、灰尘、污迹、电梯厅通道石材维护保养 1次；光亮、无污迹、防滑墙身清抹、磨光 1次；光亮、无灰尘、污迹机房清洗 1次；无灰尘、污迹

外围：花圃/园艺中内杂物清理、循环、无垃圾、纸屑、大厦周围沟渠清洁 1次；无垃圾、积水、沟渠畅通 门前责任区域清扫循环 无灰尘、积水、无明显污迹；各出入口处清洗 1次；无灰尘、积水、污迹车道清洗、循环、无灰尘、积水、污迹、垃圾房周围环境清扫 1次；无垃圾、积水、污迹、垃圾房清洁 1次；无垃圾、积水、污迹、无异味垃圾容器清洁 1次、无异味、污迹、大厦外围门前责任区域地砖清洗 1次；无灰尘、污迹、门前石材立面清抹除尘 1次；无灰尘、污迹、玻璃棚（进车道及大门顶棚清洗） 1次；明亮、无灰尘、污迹、水渍、进门台阶清洗（落地玻璃墙清洗） 1次：光亮、无灰尘、污迹；停车场指示牌、反光镜清抹除尘 1次：无灰尘、污迹；停车场车道清洗 1次 无灰尘、积水、污迹；明沟阴沟冲洗 1次：无垃圾、积水 会所外玻璃清洗 1次 明亮、无灰尘、污迹、水渍

大堂 烟缸：清洗、循环、无烟灰、垃圾、污迹；拣拾公共区域纸屑、烟蒂、杂物等 循环 无垃圾；收集垃圾倒入指定垃圾箱（桶）内 2次 无垃圾、积水、污迹；清倒废物箱、并抹净表面 循环 无垃圾、水渍、污迹； 清洁大堂服务台 循环 无灰尘、污迹；清扫电梯、抹净按钮及轿厢 循环 无灰尘、水渍、手指印；客梯轿厢不锈钢清洁及上钢油 1次 明亮、无灰尘、手指印；客梯地垫清洁 循环 无污迹、烟头等杂物；客梯地垫吸尘 2次 无灰尘；大门不锈钢清洁及上钢油 1次 明亮、无灰尘、手指印；抹净玻璃大门及不锈钢把手 循环 明亮、无灰尘、手指印；大堂石材维保处理 1次 光亮、无污迹、防滑；大堂地面推尘 循环 光亮、无灰尘、污迹；

石材墙身清抹、磨光 1次 光亮、无灰尘、污迹；

玻璃隔断门厅清洁 1次 明亮、无灰尘、手指印；

电梯外框、门及箱内拭抹 循环 无灰尘、污迹、手指印；

电梯不锈钢部分上钢油保养 1次 光亮、无灰尘；

卫生间消毒、清洗(包括拖地、抹净玻璃、洗手盆及冲洗坐便器等)（每日至少6次） 循环 无异味、灰尘、积水、污迹；

天花灯饰及空调出口、烟蒂感器清抹、除尘 1次 无灰尘、污迹；

指示牌清洁 1次 无灰尘、污迹；

大堂墙身清抹除尘 1次 无灰尘、污迹；

消防设备除尘 1次 无灰尘、污迹；

楼

层

通

道 拣拾公共区域垃圾及杂物 循环 无垃圾

收集袋装垃圾倒入指定垃圾箱（桶） 循环 无垃圾、积水、污迹

客用电梯厅、环廊地面推尘 循环 光亮、无灰尘、污迹

环廊通道墙身清抹除尘 1次 无灰尘、污迹

环廊、通道石材抛光 1次 干净、无明显斑痕

电梯厅墙身清抹、磨光 1次 无灰尘、水渍、手指印

不锈钢上油保养 1次 光亮、无灰尘

电梯厅石材抛光 1次

天花灯饰清抹除尘 1次 无灰尘、水渍

墙壁灯饰清抹除尘 1次 无灰尘、污迹

楼梯清洁 循环 无垃圾、灰尘、积水

卫生间消毒洗涤（包括拖地、抹净玻璃、洗手盒及冲洗坐便器）（每日不低于6次）水、污迹

消防设备清抹除尘 1次 无灰尘、污迹

清倒废物箱并抹净表面 循环 无垃圾、积水、污迹

区域部分 工作内容 工作周期 质量要求

经常 日 周 月 季

楼

层

通

道 清倒垃圾及烟灰缸 循环 无垃圾、烟灰、灰尘

清抹玻璃 循环 明亮、无灰尘、手指印

天台清洁 1次 无灰尘、污迹

石材特殊保养 大堂地面石材水晶处理 1次 光度维持80°以上

大堂墙身光面石材附膜处理 1次 光度维持80°以上

电梯厅石材地面水晶处理 1次 光度维持80°以上

电梯厅墙身石材除锈处理 1次 无明显锈斑

卫生间地面石材水晶处理 1次 光度维持80°以上

外墙 幕墙玻璃及间隔部分大理石清洗 1次 明亮、无灰尘、污迹

空 置 楼 层 及 单 元 清扫地面 1次 无灰尘、垃圾

清洁天花灯饰及空调出风口 1次 无灰尘、水渍、污迹

墙身清抹 1次 无灰尘、污迹

电梯不锈钢外框及门套 1次 无灰尘、污迹

卫生间清洁 1次 无异味、无灰尘、污迹

清扫窗台 1次 无灰尘、污迹

清洁玻璃窗 1次 无灰尘、污迹、水渍

管理用房 地面 1次 无灰尘、水渍、污迹

办公桌椅 1次 洁净、无污迹、保持本色

文件柜、电脑、打印机等办公用品 1次 洁净、无污迹、保持本色

工业厂房及其它类物业的环境卫生维护 循环 无异味、灰尘、积

一、工业厂房的环境卫生维护

搞好工业厂房的绿化卫生管理工作，能够为工人工作、生活、娱乐提供一个优美的环境，从而能够让工人工作时精神饱满、心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此，同其他物业一样，工业厂房的绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差别。卫生工作会因工业生产内容的不同而有不同的要求。由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难以保持洁净，如重工业生产厂房；有的工业厂房要求清洁相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密化仪器仪表的工厂和食品加工生产工厂的厂房。因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生环境卫生维护制度和方法，对难以保持洁净的工业厂房，应勤清洁、清理、清扫。清洁要求高而严的厂房，平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管理，要更换衣帽鞋子，戴好手套和帽子等。总之，尽管工业厂房的清洁难度较大，但仍要设法做好，以保证生产顺利进行。

二、其他类型的物业环境卫生维护

1、购物中心环境卫生维护方法

? 购物中心公共区域的日常环境卫生维护

大型商业中心面积大，商号多，客流量大，因此要加强公共走廊的环境卫生维护频率，要每层都有专人负责环境卫生维护公共走廊，发现垃圾杂物即时清理，使地面保持干净无污物、水迹、痰迹。购物中心人员杂，流量又大，人员素质参差不齐，加上废弃的商品包装杂物多，会导致商场内垃圾多、环境卫生状况差，要有专人负责场内垃圾桶内垃圾的清理外运，每天对楼道、公共走廊通道、电梯间和其他公共场所设备等进行环境卫生维护一次，对公用洗手间每隔十分钟对地面、台面、镜面进行一次擦、拖、抹，使洗手间保持无水迹、污垢、臭味。对大厅、各层楼通道走廊和电梯间要天天清洗。

?根据工作时间灵活性、合理划分工作范围

在商场营业前环境卫生维护工作就要开始，因为在商场正常营业时间，开展环境卫生维护工作不仅影响营业流程，而且对顾客造成不雅，正常营业时只安排商场内的循环环境卫生维护。鉴于商场面积大，人员流动量大，而且来自社会各个方面，这就要求根据环境卫生维护员的特长合理划分工作范围，这样才能提高工作效率和工作质量。商场外围清洁一般是结束营业后才进行。

? 加强服务意识，做到即时效果

在商场营业中不单是营业员直接面对顾客，有时环境卫生维护工作者也直接或间接地与顾客打交道，因此，环境卫生维护工作者的仪容仪表、礼貌礼节及一言一行都直接对商场有很大影响，在进行商场物业环境卫生维护的同时，除了要考虑清洁的好与坏对商场的影响，还应该考虑到员工的工作对顾客的影响，使员工具有强烈的服务意识。顾客在商场购物一般停留的时间都不会太长，为了使商场的环境卫生给顾客留下良好的印象，商场的环境卫生工作必须有即时的效果，使顾客在商场购物时感到惬意、舒服。

? 加强员工的培训管理

加强员工的培训工作是企业成功的一个因素，也是工作效率、工作质量得以提高的一个因素，在大型购物中心环境卫生维护中，不仅要对员工的专业知识进行培训，而且也要进一步对员工服务意识、仪容仪表、礼貌礼节，以及操作的规范化进行培训。

2、酒店环境卫生维护方法

? 合理划分工作范围

由于酒店、会所环境卫生维护工作内容较多，技术要求较高，一般要求每个员工作能较为熟练地掌握对地面大理石的抛光打蜡、地毯的清洁、墙面的清洁等技术，以使在某项工作繁忙时能够互相帮助，但由于不同的工作对技术的要求不一样，为了提高工作效率及工作质量，在日常工作中、不同的环境卫生维护工作者应偏重不同的技术，这样可根据环境卫生维护员工的特长合理地划分工作范围。一般来说，对于较大型的酒店、会所，如果环境卫生维护员工较多的，可根据技术偏重将清洁工人分为抛光打蜡组（包括对地面护养、地毯的清洗等）、外围组、环境卫生维护组、玻璃组、省铜吸尘组、机动组等。抛光打蜡组主要负责酒店主要地面

及地毯的环境卫生维护工作。外围组主要负责酒店外围的道路、路灯的清洁。环境卫生维护组主要负责酒店的公共区域日常环境卫生维护工作。玻璃组负责整个酒店玻璃的清洗工作。省铜吸尘组主要负责酒店铜质品、不锈钢装饰、地毯的日常环境卫生维护。机动组主要负责日常宴会楼层以及洗手间的环境卫生维护。 ? 灵活调整工作时间

对于白天营业或客人较多的前台、大堂、餐厅，可在晚上人少时或停止营业后进行吸尘、抛光环境卫生维护等工作，白天只进行日常的环境卫生维护工作。对于客房，由于客人晚上需要休息，可在白天客人出动后派员工按标准操作规程进行操作。对于只在晚上营业的夜总会等场所，则在白天未营业时进行环境卫生维护工作。为了方便工作，大型酒店、会所，一般将环境卫生维护工作分为早班、中班、夜班三个班，全天候工作，有的甚至分为四班（即机动班）。

? 加强员工的培训及管理

员工培训是一个工作团体得以成功的最有效的措施，也是工作质量得以保证的前提，在酒店环境卫生维护中，除了要对员工进行专业知识、专业技能培训外，更重要的是对员工的服务意识、仪容仪表及礼貌礼节等进行培训。

? 完善质量管理，实行标准化管理

为了使酒店环境卫生维护达到预期的目的，应采取有效措施完善酒店的质量管理。制定高标准的质量标准，制定科学合理的操作规程，制定较完善的巡查线路与巡查方式，建立完善的质量记录数据档案。酒店的物业管理，通过实行专业化、规范化、程序化的管理与服务，达到标准化。

第四章 不同阶段的物业环境卫生维护

第一节 不同阶段的物业环境卫生维护概述

第二节 物业的初始环境卫生维护与管理

第三节 物业在试营运期间的环境卫生维护与管理

第四节 物业在正式营运后的环境卫生维护与管理

第五节 物业的专项环境卫生维护与管理

第一节 不同阶段的物业环境卫生维护概述

一、不同阶段的物业描述

为了方便对物业环境卫生维护的详细介绍，我们将物业从规划到启用划分为四个阶段。

1、物业建修阶段：指物业从基础建设到土建到装修的过程；

2、物业投入使用前：指物业从装修完毕到竣工验收或接管验收阶段；这期间的绝大部分物业都是在完成相关公共区域设施设备的配套工程，对于商业用房或住宅未进行室内部分的装修。但少数精装房已完成室内部分的装修工程。

3、物业试营运阶段：指物业在开业后（商业物业）或入伙后（住宅物业）至物业的所有功能正常运营前的阶段。物业的这一阶段大部分情况是商家或业主对属于自行使用区域的物业的功能或设施设备的修改或完善。

4、物业正式营运阶段：指物业在完成试营运阶段之后的时期。这一阶段表明物业的绝大部分装修或改造工程均已完成，所有设施设备均已调试完毕，物业的绝大部分功能均已正常使用。

二、不同阶段的物业环境卫生维护概述

1、物业建修阶段的环境卫生维护：

这一阶段的物业环境卫生维护基本上是由建设单位自已完成的，主要要求建修工地范围内的建筑材料堆砌、摆放有序，建修垃圾及时清理清运，建筑施工或建筑垃圾的清理不得扬尘，整个建筑施工现场目视整洁。发展商、监理单位有责任按市容环境卫生管理局等政府部门的要求及相关管理条例监督建设单位完成以上环境卫生维护工作。物业管理公司若对该物业进行了早期或中期的介入，则也应对这一阶段的物业环境卫生维护提出建议或要求。

2、物业投入使用前的环境卫生维护：

在竣工验收或接管验收前，承建单位或发展商应对即将交付验收的物业，进行全面的清洁即“初始环境卫生维护”，物业管理公司应全面介入初始环境卫生维护的全过程，并按物业接管验收的标准对其进行验收。

通常情况下，在物业的竣工验收前的初始环境卫生维护由承建单位负责，他们一般是请清洁服务供应商负责，但为了节约费用或赶上竣工验收日期，这个过程一般比粗糙，俗称“粗开荒”，因多数清洁服务供应商专业性或成品保护意识不够，往往会产生人为的建筑装修成品破坏如腐蚀、刮擦。这种破坏是永久性的，对后期物

业的卫生维护将产生严重影响，所以物业管理公司的专业环境卫生维护人员应严格监督这一过程的所有清洁行为。

由于物业的竣工验收在清洁方面的标准不是很高，这就要求物业管理公司在对物业进行正式接管前，促使发展商再次组织人员对其进行初始环境卫生维护，使之达到接管验收的环境卫生维护质量标准，这一过程称为“细开荒”或“精开荒”。

3、物业试营运阶段的环境卫生维护：

所有的物业在试营运阶段都已由物业管理公司进行了全面的管理并提供相应的环境卫生维护服务。但物业往往在这个阶段因为局部的工程整改或业主室内的装修，环境卫生维护工作和装修工作是同时进行的，通常将这一阶段理解为“装修期间的环境卫生维护”。因为存在交叉的环境污染，物业管理公司应适当地降低环境卫生维护服务的标准，同时加强对装修单位的监管，拟定相应的管理制度，引导他们爱护物业公区的环境卫生。

4、物业正式营运阶段的环境卫生维护：

一旦大量的装修工程完毕，物业就已经进行全面的营运或投入使用，商家、业主、顾客对物业的环境卫生要求明显提高，物业管理公司应制订更加细致和严格的环境卫生维护服务标准，为他们提供更加舒适洁净的环境。在物业的自身功能未改变或终结前，物业管理公司应长期的、周而复始地执行并视情况加以改进。确保物业的价值提升。

三、不同阶段的物业环境卫生维护的关联关系图

第二节 物业的初始环境卫生维护与管理一、初始环境卫生维护的概念

所谓物业的“初始环境卫生维护”即通常所说的“初始清洁”，是指：在完成对物业的竣工验收、接管验收后，物业管理公司自身或由它聘请的专业的环境卫生维护服务公司对物业进行一次全面、彻底的清洗清洁，将干净整洁的物业交给业主。通常情况下是指该物业的所有公共区域，也有可能指业主或商家的住宅或办公、营业区在完成装修之后的环境卫生维护工作。

“初始环境卫生维护”从洁净光亮的精细程度及彻底性可分为“粗开荒”和“细开荒”两个过程。顾名思义，“粗开荒”是粗略地对物业的公共区域或使用区域进行清洗清洁，质量标准只要达到竣工验收的标准即可，由于与发展商或委托方的关系，物业管理公司经常性地在物业通过竣工验收后便直接接管物业的环境卫生维护工作，再进一步安排或组织相关环境卫生维护队伍对物业进行精细的初始环境卫生维护工作，即“细开荒”。“ 细开荒”是在“粗开荒”的基础之上开展的物业环境卫生维护工作，质量标准和要求明显高于竣工验收的标准。 “初始环境卫生维护”若按物业的性质可分商业物业初始环境卫生维护（写字楼、营业卖场、工厂、展场、办公楼等）、民用物业初始环境卫生维护（主要指学校、商住楼或民用住宅）、市政项目物业初始环境卫生维护（道路、桥梁、公园、广场等）。

二、物业初始环境卫生维护的方式

在所有的物业环境卫生维护工作中，物业的“初始环境卫生维护”是物业的所有环境卫生维护工作中，量最大、时间最紧、难度最高的工作，作为物业管理公司自身而言，基本上无法承担或完成此项工作，因为“初始环境卫生维护”要在很短的时间周期内完成大量的工作，从环境卫生维护人员的组织、清洁物料提供、机具设备的配置、开荒现场的指挥与管理等方面都很难做到。多数情况下，物业的初始环境卫生维护都采用全部外包的方式，即由物业管理公司聘请有相当实力、信誉良好、技术过硬的专业的环境卫生维护服务公司来完成该物业的所有初始环境卫生维护工作。

当然，若物业管理公司有自己的环境卫生维护队伍，在初始环境卫生维护的作业量不大、开荒时间比较充裕及工作层面不是很复杂的情况下也可以选择由自己做的方式来完成。

还有一种情况是，物业管理公司如果确定由公司自己来提供该物业的日常环境卫生维护服务，可选择由自己及聘请专业的环境卫生维护服务公司共同来完成，这样不仅可以锻炼自己的环境卫生维护队伍，从控制成本支出的角度来讲也是可取的。

三、物业初始环境卫生维护的管理及注意事项

1、现场查勘：

由经验丰富、技术专业的环境卫生维护人员负责，重点了解初始环境卫生维护的区域、范围、结构；建筑装修所选用的材料；建筑施工的质量状况；初始环境卫生维护的难度等方面进行详细的现场踏勘。做好现场有无建修成品的损坏、腐蚀、堵塞等情况的记录，并在正式初始环境卫生维护前，请建设单位或发展商签字确认，避免等初始环境卫生维护工作完成之后交交付验收时引起不必要的争议。

2、进场开荒的准备：

物资准备：清洁清洗的工具、药剂、机器。

人员的准备：管理人员及操作工（高空清洗作业人员、环境卫生维护人员）。

库房的准备：确保初始环境卫生维护的全部物资的安全存放，通常情况下现场的库房也是作为环境卫生维护人员的办公及休息用房。

动员工作：因初始环境卫生维护实际上是一场攻坚战，所有的参与人员必须有充分的思想准备，物业管理公司领导或专业的环境卫生维护服务公司负责人要在展开全面的初始环境卫生维护工作之前动员全体人员----以饱满的热情和积极的态度投入到初始环境卫生维护工作中去。

3、掌握初始环境卫生维护的标准：

一般来讲，物业的“粗开荒”是没有标准的，但物业的“细开荒”是有明确标准的，现场的管理人员应严格按照先前制定的标准组织初始环境卫生维护，对整个初始清洁作业现场进行全面指导和监管。

4、严把安全关：

成品保护、财产安全、人员安全是初始环境卫生维护工作中最为重要的内容，不管是物业管理公司自身进行的初始环境卫生维护还是由专业的环境卫生维护服务公司承担的初始环境卫生维护，都应时时强调安全服务意识和观念，管理者必须严厉制止违反《物业环境卫生维护安全操作规程》相关规定的一切行为。

5、加强开荒作业现场的沟通衔接：

开荒期间存在的最大问题是作业现场的交叉施工，任何一个物业初始环境卫生维护的过程，也是一个有着多个工种的重复施工、交叉污染的过程。这就要求现场管理人员有良好的沟通协调能力，更要求物业管理公司加强对这一时期的现场管理和控制。否则，物业的初始环境卫生维护工作将造成大量的人力资源成本、清洁物料成本的增加，工期更没办法保证。

6、及时交付验收：

环境卫生维护在物业的所有管理工作中比较而言，是最具弹性和反复性的工作，其中初始环境卫生维护表现更为明显。这就要求现场管理人员及时交付验收。通常情况是小型的初始环境卫生维护工程（作业面积在5000平方米以下）一次性交付，大型的初始环境卫生维护工程（作业面积在5000平方米以上）分区交付验收，特大型的初始环境卫生维护工程（作业面积在30000平方米以上）不仅要分区而且要分时段交付验收。由于交付验收的不及时性，会直接导致返工，进而增加清洁成本。严重的会影响到双方的合作关系。

7、加强对已开荒完毕但未交付验收的区域的环境卫生维护：

对于已开荒完毕，但整个初始环境卫生维护工程未全部交付验收的情况，所负责开荒的单位（物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司）要安排专人进行环境卫生维护。这样做的目的有以下几个方面，一是保持整个初始环境卫生维护现场的整体洁净，及时清理因交叉施工造成的重复污染及清洁的人为破坏，使初始环境卫生维护的“成果”随时展现在发展商、委托方或业主面前，让他们感觉到此项工作的进展和效果；二是进一步完善初始环境卫生维护的质量，对在先期的初始环境卫生维护过程中遗漏部分及时加以弥补；三是避免不必要的人工成本和物料成本的浪费，最大可能地节约费用。

四、不同性质物业的初始环境卫生维护标准及工艺

本标准仅对常见物业项目而言，特殊物业项目可按发展商或委托方的实际要求进行调整。

1、写字楼的初始环境卫生维护标准及工艺：

工艺及标准

范围 清洁工艺 质量标准 备注

大厦

外墙

立面 楼顶平台、附楼平台 弱酸性除垢环境卫生维护药剂、地刷机刷洗、高压水机冲净 整体洁净、无明显水泥浆粘附 对异形结构要小心,以免损坏.

幕墙玻璃及低位石材墙面或金属复合板材 中性全能水、吊绳作业。若大楼有维修吊篮，可采用吊篮。水洗干刮均可 整体洁净明亮、无胶等附着

外围 地面、花台 弱酸性环境卫生维护药剂、地刷机刷洗、高压水冲洗 整体洁净、无水泥等附着物 灯具、指示牌 擦拭、去尘 洁净

阴沟暗渠 冲洗 干净、排水畅通

地下

停车

场 地面(含车道出入口) 地刷机刷洗、高压水机冲净 洁净

进出车道顶棚清洗 高压水刷洗 洁净明亮

管道及灯具、风口、指示牌、机房 清扫、除尘 洁净

走火

楼梯 地面、梯步 除尘刷洗 洁净无附着物 含裙楼消防楼梯

扶手及灯具、风口 除尘 洁净

踢脚线 清洁抹尘 洁净、无附着物

大

堂 地面石材 0＃钢丝棉抛光清洁 光亮洁净、无附着物

墙面、柱面 清除胶等附着物、0＃钢丝棉抛光 光亮洁净、无附着物

内玻璃墙及玻璃门 除胶等附着物、玻璃水刮拭 光亮洁净、无手印

电梯轿厢 3M不锈钢光亮剂擦拭上光 洁净如新、无手印、无刮花 含货裙楼运电梯

梯台扶手等、服务台、风口、吊顶灯具 清洁除尘 洁净、无腐蚀

楼

层

开

荒 电梯厅：地面及墙面、天花吊顶灯具 地面：3M红色清洁垫清洗

墙面：清除附着物、环保比利蜡用0＃钢丝棉抛光 地面：光洁，光度在80度以上

墙面：光亮洁净、无附着物

楼层环形通道：地面及墙面

强弱电井管道井风机房 全面清洁，抹尘 整体洁净无积尘污垢

业主单元（空置房）地面、护栏、设施等 清扫、吸尘、擦拭 干净、整洁

楼层所有风口灯具吊顶 吸尘 洁净

卫生间 大厦所有卫生间清洁间 全方位清洁、除臭 洁净无残余物、无水迹

玻璃 大楼范围所有内玻璃面 除胶等附着物、清洁 光亮洁净、无手印

2、商业卖场的初始环境卫生维护标准及工艺

工艺及标准

范围 清洁工艺 质量标准 备注

外墙表面 花岗石 刷洗 洁净，清爽 对异形结构要小心，以免损坏，加强安全管理

幕墙玻璃及铝板 通用清洁济、吊绳作业。若大楼有维修吊篮，可采用吊篮。水洗、干刮均可 整体洁净明亮、无胶等附着

不锈钢 擦拭 光亮洁净

餐饮区 地面清扫（洗） 先清扫再清洗 洁净，无明显尘垢（漆点）

墙面清扫 表面除尘 无明显尘垢

管道、机房、灯具、标识等 表面除尘

外

围 地面、花台 中性及弱酸性环境卫生维护药剂、地刷机刷洗、高压水冲洗 整体洁净、无水泥等附着物 科学使用环境卫生维护药剂，以免造成腐蚀

灯具、围栏、广告牌 擦拭、去尘 洁净

阴沟暗渠 冲洗 干净、畅通

步行楼梯及消防楼梯 地面 除尘刷洗 洁净无附着物 注意成品保护，特别是涂料墙壁

扶手及灯具、风口 除尘 洁净

踢脚线 清洁抹尘 洁净、无附着物

消防门、栓等 清洁抹尘 洁净无污无尘

商场公区 地面：

人造大理石及人造地砖表面清洁 吸尘，铲除泥沙、尘垢、涂料及胶纸，3M清洁垫彻底清洁 光亮洁净、清爽，无附着物 对超3米高的区域范围，采用高空液压平台（18m）作业，对灯具或其它饰品应小心操作，以免坠

落

人造大理石表面养护 彻底清洁后作水晶养护

墙面及天花：

乳胶漆墙面及石膏板清洁抹尘 清除污渍污垢，积尘，设施设备抹尘 洁净、无积尘污垢

内外玻璃墙或隔断 除胶、污渍等、玻璃刮拭 光亮洁净、无手印

内玻璃墙及玻璃门 除胶等附着物、玻璃水刮拭 光亮洁净、无手印

电梯 扶手电梯 槽缝彻底清洁，玻璃扶手全面清洁 洁净，无油污、尘垢

轿厢电梯 轿厢壁 3M不锈钢光亮剂擦拭上光 洁净如新、无手印、无刮花

人造大理石地面 彻底清洁后作水晶养护 光亮、洁净，

塑料地面 彻底清洁后作3M硬光蜡保养

不锈钢磨砂玻璃 清除污渍污垢，积尘，设施设备抹尘

电梯厅 墙面：大理石/乳胶漆/防火饰板 表面除尘 洁净无陈垢

工艺及标准

范围 清洁工艺 质量标准 备注

电梯厅 地面：

镶嵌地砖 吸尘，铲除泥沙、尘垢、涂料及胶纸，3M清洁垫彻底清洁 洁净无污垢

天花：

灯具、风口、石膏板/乳胶漆 清洁除尘、除虫网 洁净、无腐蚀

大堂 服务台、扶手等 表面除尘 洁净无陈垢

办公室 地面、办公家具 办公家私抹尘、去污；各处门窗玻璃表面抹净；地面清洗； 干净、舒适 洗手间 商场内所有卫生间、清洁间 全方位清洁、除臭 洁净、无残余物

3、住宅小区初始环境卫生维护标准及工艺：

工艺及标准

范围 清洁工艺 质量标准 备注

住宅

外墙

立面 幕墙玻璃及低位石材墙面或金属复合板材 3M多功能全能水、吊绳作业。若大楼有维修吊篮，可采用吊篮。水洗干刮均可 整体洁净明亮、无胶等附着 对异形结构要小心，以免损坏

浅色外墙防水漆墙面 3M多功能全能水，吊绳作业，水洗干洗均可 整体洁净明亮、无胶等附着

装饰隔板及外置钢结构架 3M多功能全能水，吊绳作业，干洗 整体洁净

外围 毛面花岗石地面、花台；彩色人行通道 弱酸性环境卫生维护药剂、地刷机刷洗、高压水冲洗 整体洁净、无水泥等附着物

灯具、指示牌 擦拭、去尘 洁净

楼顶平台 楼顶平台 弱酸性除垢环境卫生维护药剂、地刷机刷洗、高压水机冲净 整体洁净、无明显水泥浆粘附

地下

停车

场 地面(含车道出入口) 地刷机刷洗、高压水机冲净 洁净

进出车道顶棚清洗 高压水刷洗 洁净明亮

管道及灯具、风口、指示牌、机房 清扫、除尘 洁净

消防楼梯 地面、梯步 除尘刷洗 洁净无附着物

扶手及灯具、风口 除尘 洁净

踢脚线 清洁抹尘 洁净、无附着物

工艺及标准

范围 清洁工艺 质量标准 备注

入户大堂 地面光面花岗石 0＃钢丝棉抛光清洁 光亮洁净、无附着物

喷涂墙、柱面 背负式吸尘器吸尘 洁净、无明显积尘

内玻璃墙及玻璃门 除胶等附着物、玻璃水刮拭 光亮洁净、无手印

电梯轿厢 3M不锈钢光亮剂擦拭上光 洁净如新、无手印、无刮花

梯台扶手等、服务台、风口、吊顶灯具 清洁除尘 洁净、无腐蚀

楼层

初始环境卫生维护 电梯厅：抛光地板砖 地面：3M红色清洁垫清洗

墙面：清除附着物、擦拭门窗及墙面、指示告示牌 地面：光洁，光度在80度以下

墙面：光亮洁净、无附着物

楼层环形通道：抛光地板砖

客户单元办公室地面、门窗、护栏、露台 清扫、吸尘、擦拭 干净、整洁

楼层所有风口、灯具、吊顶 吸尘 洁净

清洁间 大楼内所有清洁间 全方位清洁、除臭 洁净、无残余物、无水迹

玻璃 大楼公区范围所有内玻璃面 除胶等附着物、清洁 光亮洁净、无手印

第三节 物业在试营运期间的环境卫生维护

一、开业庆典或入伙期间（前十天）的环境卫生维护服务

通常情况下，物业在完成全面的初始环境卫生维护之后，随即进入开业庆典或入伙交房阶段，我们将这一阶段称为物业的试营运期，这个阶段的环境卫生维护是初始环境卫生维护的延续和日常环境卫生维护的前奏。由于大量的商家、业主、顾客的进入，势必导致环境卫生维护的难度增加，而且这一时期的环境卫生维护的质量要求也特别高。环境卫生维护服务的队伍尽管通过前期的初始环境卫生维护工作在经验及工作技能上有一定的提高，但要完全胜任试营运期间的物业环境卫生维护工作仍有差距；加之多数情况下在清洁的机器、工具及物料的配置上不到位，现有的清洁资源不足以完成本阶段的环境卫生维护工作，故物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司需作如下调整。

1、在日常环境卫生维护人员编制基础上增加1/4或更多的人员配置，以确保在此期间人流急增的情况下物业环境卫生维护的服务质量。

2、视物业项目的大小增加1-2名管理人员协助现场环境卫生维护服务工作。

3、由清洗技术工程部组建3-6人小组，专门负责整个物业在此期间的定期养护工作如：石材上光养护、地板打蜡等，同时培训项目技术骨干；

4、成立专门的应急小组，负责物业因装修、整改等原因引起的污染物的处理，负责排水堵塞或爆管引起的水涝灾害，同时对成品进行跟踪、检查、保护。

5、由公司品质部（监察部）或人力资源部进行每天的现场操作培训，尽快要求环境卫生维护队伍成员达到礼貌热情、技能熟练、配合默契。

二、试营运期间的物业环境卫生维护的工作计划

在物业的初始环境卫生维护结束后，管理人员应按物业开业庆典或入伙交房的时间安排，提前2天与发展商或委托举行“碰头会”，商议物业环境卫生维护工作，根据会议内容和各方的要求并结合物业现场情况，拟定详细的“试营运期间的物业环境卫生维护的工作计划”。物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司应严格按此计划做好充分准备。

实际上在物业的试营运期内的环境卫生维护工作随时都在发生变化，这就要求环境卫生维护队伍特别是主要管理人员应有充分的思想准备和应变能力，适时调整物业现场的实际环境卫生维护服务的调整工作。包括人手调配、物料调配、岗位调整等。

第四节 物业在正式投入运营后的环境卫生维护

一、物业在正式投入运营后的环境卫生维护概述

物业在完成初始环境卫生维护及试运营期间的环境卫生维护之后，即进入正式运营阶段，物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司也随之进入正常的、有计划的开展物业的每一项环境卫生维护服务阶段。也是在这个阶段才能够真正体现和反映出物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司的管理水平和服务水平。 由于物业功能的完善和物业性质的相对稳定，以及进出该物业的绝大部分社会群体的相对固定，使得这一阶段的物业环境卫生维护服务的计划性明显强于前几个阶段。

这一阶段的环境卫生维护服务工作有三个显著特征：一是按该物业的性质及档次确定的环境卫生维护质量标准的长期维护和保持即“日常环境卫生维护”；二是对物业所有公共区域的周期性清洗即“定期环境卫生维护”；三是对特定区域或特殊建修材料的保养即“专项环境卫生维护”。

只有在全面开展物业的“日常环境卫生维护”、“ 定期环境卫生维护”、“专项环境卫生维护”三项环境卫生维护

工作的基础之上，才能确保并提升物业的环境卫生维护服务的品质，进而促进物业的价值提升。

二、物业的日常环境卫生维护

物业的“日常环境卫生维护”是指经常性的、周而复始的，对物业的公共区域部分进行环境卫生维护和管理工作。习惯性的表述方式是以对物业相关区域范围的清洁频次来划分，即若环境卫生维护服务人员对某一个区域的环境卫生维护工作的频次在1次/日以上（含），即列入日常环境卫生维护工作范畴。

1、日常环境卫生维护的专业术语包括但不限于：

“擦拭”、“抹尘”、“掸尘”、“推尘”、“ 拾掇”、“清扫”、“垃圾收集”、“除局污”等；

2、日常环境卫生维护所使用的环境卫生维护工具包括但不限于：

水桶、榨水车、杂物车、扫帚、簸箕或垃圾铲、毛巾或抹布、白洁布、尘掸、尘推、拖布、清洁刷、清洁夹、钢丝球、铲刀、玻璃刮或双面刮、告示牌、各种型号的垃圾袋等；

3、日常环境卫生维护所使用的环境卫生维护药剂包括但不限于：

全能清洁剂、玻璃环境卫生维护药剂、洁厕剂、去污粉、洗衣粉、五洁粉、不锈钢光亮剂、洁而亮、除渍剂等。

4、不同物业日常环境卫生维护区域范围包括但不限于：

? 商业物业（写字楼或办公楼宇）：停车场、外围、大堂、电梯厅及电梯、消防通道、楼层通道或连廊、卫生间、楼层面平台；垃圾的集中与清运。

? 住宅物业（多层、小高层、高层住宅楼；别墅；公寓楼等）：地面或地下停车场、小区总平部分包括道路、建筑小品、景观水池、游乐设施、健身场地；单元入户厅、单元楼道、电梯等，垃圾的收集与中转等。 ? 商业卖场或特定的专业展场或工厂及生产车间：出入口通道、除专卖区外的所有区域地面、扶手电梯、升降电梯、消防楼梯、卫生间、垃圾的集中与清运中转等。

? 市政项目（广场、道路、公园等）：地面、围栏、花台、排水沟（指明沟）、建筑小品等；垃圾的中转与清运等；

? 公益物业项目（学校、医院、图书馆或科技馆等）：此类物业的日常环境卫生维护项目与商业物业项目的环境卫生维护区域有很多类似的地方，唯一的区别在于服务质量及频次的不同。

5、物业的日常环境卫生维护的显著特征：

不管哪种物业业态的环境卫生维护，在“日常环境卫生维护”的概念中有一个显著特征是：“配备专人”，即对该区域设立有固定岗位。这里的“固定岗位”指的不是某一个员工，而是物业管理公司或专业清洁服务供应商的管理人员，在对此物业环境卫生维护区域内，设立的固定的工作范围、工作职责及工作流程等。一般情况下它不会因为环境卫生维护服务人员的变化而作出任何调整。

三、物业的定期环境卫生维护

物业的“定期环境卫生维护”是指周期性的、有计划性的对物业的公共区域部分进行的环境卫生维护和管理工作。“定期环境卫生维护”是相对“日常环境卫生维护”工作而言的，习惯性的表述方式是以对物业相关区域范围的清洁频次来划分，即若环境卫生维护服务人员对某一个区域的环境卫生维护工作的频次在1次/日以下，即列入“定期环境卫生维护”工作范畴。

1、定期环境卫生维护的专业术语包括但不限于：

“刷洗”、“刮洗”、“冲洗”、“高压清洗”、“高位清洁”、“养护”、“抛光”、“地毯清洗”、“石材晶面处理”、“起蜡打蜡”等；

2、定期环境卫生维护所使用的环境卫生维护工具包括但不限于：

单擦机、加重机、吸尘吸水机、地毯抽洗机、高压清洗机、高压水管、升降机、脚手架、水桶、榨水车、杂物车、扫帚、簸箕或垃圾铲、毛巾或抹布、白洁布、尘掸、尘推、拖布、清洁刷、清洁夹、钢丝球、铲刀、玻璃刮或双面刮、告示牌、各种型号的垃圾袋等；

3、定期环境卫生维护所使用的环境卫生维护药剂包括但不限于：

全能清洁剂、玻璃环境卫生维护药剂、洁厕剂、去污粉、不锈钢光亮剂、洁而亮、除渍剂等、地毯环境卫生维护药剂、石材养护剂（结晶粉、光亮剂）。

4、不同物业定期环境卫生维护区域范围包括但不限于：

? 商业物业（写字楼或办公楼宇）：停车场、外围、大堂、电梯厅及电梯、消防通道、楼层通道或连廊、卫生间、楼层面平台；石材地面、地毯、地板胶、灯具、管架、内墙面、玻璃门窗、层顶平台等。

? 住宅物业（多层、小高层、高层住宅楼；别墅；公寓楼等）：地面或地下停车场、小区总平部分包括道路、

建筑小品、景观水池、游乐设施、健身场地；单元入户厅、单元楼道、电梯等，垃圾中转站等。

? 商业卖场或特定的专业展场或工厂及生产车间：出入口通道、除专卖区外的所有区域地面、扶手电梯、升降电梯、消防楼梯、卫生间、垃圾中转站等。

? 市政项目（广场、道路、公园等）：地面、围栏、花台、排水沟（指明沟）、建筑小品等；高位灯具、垃圾中专站等；

? 公益物业项目（学校、医院、图书馆或科技馆等）：此类物业的定期环境卫生维护项目与商业物业项目的定期环境卫生维护区域有很多类似的地方，唯一的区别在于清洗质量及清洗频次的不同。

5、物业的定期环境卫生维护的显著特征：

“定期环境卫生维护”概念的一个显著特征是：不“配备专人”，即对该区域不设立固定岗位。定期环境卫生维护可变因素很大，尽管有计划性，但经常因各种特殊情况而改变它的计划性。

在定期环境卫生维护工作中，不管是环境卫生维护员工、机具设备、服务区域等都与日常环境卫生维护工作有较多的重复。任何一个物业的环境卫生维护工作，往往是以日常环境卫生维护为主、定期环境卫生维护为辅的。

6、物业的专项清洁养护

在物业的“定期环境卫生维护”工作中，有几项特殊的清洁养护工作，一是物业的外墙高空清洗作业；二是石材的清洁保养；三是软质地面（地毯、PVC橡胶地板等）的清洁养护；四是中央空调、锅炉、管道、热水器等设备的化学清洗。这几项环境卫生维护工作的特点是专业性较强，技术含量相对较高，需专业的技术人员操作。我们专门用一个章节来介绍这几项环境卫生维护服务（详见本章第五节相关内容）。

四、物业的不同区域及不同材质的环境卫生维护程序及操作规范

由于物业的“日常环境卫生维护”、“定期环境卫生维护”、“专项环境卫生维护”没有严格的时间限定，比如某一天某物业在进行日常环境卫生维护工作，同时当天也有部分环境卫生维护人员在从事大厅的石材结晶处理和大厦中央空调的清洗等。为方便，我们按物业的区域进行逐一介绍。

1、大堂的日常环境卫生维护程序及操作规范

? 大堂的描述

大堂或大厅是商用物业大厦（通常指写字楼或办公楼等）的进出口，是使用者和来往客人进入大厦的第一场所，是显示大厦的等级和门面的重要区域，由于进出大厦的人都要经过大堂，大堂的人流比其他区域多，使用率最高，所以大堂的日常环境卫生维护就显得尤为最重要。

? 日常环境卫生维护的工具物料

水桶、毛巾（抹布）、地拖、地拖桶、玻璃工具、尘推、扫帚、垃圾铲（撮子）垃圾袋等。

? 日常环境卫生维护的范围：

写字楼、住宅、公寓楼、机关大楼等大堂或入户大厅的日常环境卫生维护，包括地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、服务台、信报箱、电梯、垃圾箱、空调风口、灯具、消防设施、门口外装饰物等。

? 日常环境卫生维护项目：

① 清扫地面及入口处脚垫、梯级；

② 抹净玻璃门，玻璃幕和玻璃隔屏；

③ 抹净各种家具摆设以及装饰物；

④ 抹净墙壁和墙壁上的装饰物；

⑤ 抹净标志牌、信报箱、服务台；

⑥ 垃圾桶、烟灰缸的清倒抹净；

⑦ 抹净金属柱身、扶手、架子等金属饰物；

⑧ 抹净花草叶子及花盆表面；

⑨ 地面来回推尘。

? 日常环境卫生维护安排：

每幢大厦的大堂不同，日常环境卫生维护的要求也不同，如果大堂较大，可安排数名环境卫生维护人员按环境卫生维护项目及工作量分工，或按区域分工；如果大堂较小，只配备一名环境卫生维护人员，可采取定时巡回清扫、推尘，依次逐项擦拭。

① 全面清洁：根据环境卫生维护项目，按计划先将地面、服务台、大门等重点项目全面清洁一次。

② 定时巡回环境卫生维护：大堂最容易脏的地方是地面、大厦内的洁净与否，客人首先接触和获得感觉的是

地面，大堂来往人员较多，需每日多次清洁。所以大堂应定时巡回环境卫生维护，以确保大堂经常处于洁净状态。

③ 依次逐项擦拭，大堂日常环境卫生维护的其他项目，多为每日擦拭一次，次要的项目，可安排定期、定时依次擦拭，一般规定每30分钟对地面巡回环境卫生维护一遍。

? 大堂的操作程序：

① 每天早上、中午两次重点清理大堂，平时每半小时清洁一次，重点清理地面及电梯内垃圾杂物； ② 用扫帚清扫大堂及门口脚垫、台阶；

③ 清倒不锈钢垃圾桶，洗净后放回原处；

④ 用尘拖或拖把清除大堂地面尘土和污迹；

⑤ 用干抹布和不锈钢油轻抹不锈钢制品，包括：告示牌、电梯厅门、轿厢内壁等；

⑥ 用湿抹布拧干后，擦抹大堂门窗框，防火门消防栓柜、指示牌等；

⑦ 用干净抹布擦拭玻璃门上手印等，每周用玻璃工具刮一次；

⑧ 出入口的台阶每周清洗一次；

⑨ 每月擦拭风口、灯栅、指示牌一次；

⑩ 每两个星期左右对大理石地面打蜡一次或做晶面处理。如大堂是抛光花岗石每周喷蜡抛光一次。 ? 大堂环境卫生维护注意事项:

① 为了减少客人将室外尘土带入室内，大堂入口处应铺设防尘脚垫，遇到下雨天，应派专人去大堂入口处为带伞的客人分装雨伞胶袋；

② 大堂入口区域应派专人清洁保养，随时擦除客人进入时留下的脚印和其他灰尘；

③ 大堂地面多为花岗石、大理石、瓷砖、地毯等，应根据不同的建筑装修材料，采用不同的清洁方法； ④ 不锈钢、铜、铝合金等装饰物，容易受腐蚀，清洁保养时要选用专用环境卫生维护药剂，保护剂，保养时注意不要留划痕；

⑤ 注意不要碰倒、损坏大堂内的各种摆设饰物。

? 大堂的环境卫生维护质量标准:

① 地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身、花岗石地面有光泽；

② 公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘；

③ 不锈钢表面光亮无污迹，1．5 米内照出人影；

④ 玻璃门无水迹、手印、污迹；

⑤ 天棚、风口目视无污迹、灰尘。

? 注意事项:

① 擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电；

② 石材保养、抛光要由领班统一安排，必须组织要会操作的人员来做；

③ 拖地时，不要拖到电梯门上，时间长后电梯门下边缘会被腐蚀。

2、办公室(大厦或办公楼宇内的客户)的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 办公室的主要特点：

办公人员多、写字台、文件柜、电脑操作台等家具多，文件办公用具多，废纸垃圾多，环境卫生维护时间受制约，办公室最好是客人办公前或下班后进行卫生维护。

? 日常环境卫生维护工具、物料：

吸尘机、水桶、抹布、垃圾袋、玻璃工具、洗洁精（或洗衣粉）、洁而亮（洁加亮）、去污粉、地拖、人字铝梯等。

? 日常环境卫生维护项目：

① 清倒烟灰缸、纸篓等；

② 清扫地面；

③ 抹净办公桌、文件柜、沙发、茶机等家具；

④ 抹净门窗、窗台、隔屏玻璃、地脚线及墙壁表面；

⑤ 抹净空调送风口及照明灯罩表面；

⑥ 地毯吸尘或石、木地板拖地。

? 办公室环境卫生维护程序：

① 准备：进入办公室清洁前，一定要准备好环境卫生维护所需的环境卫生维护工具和物料；

② 进入：如果是客户上班前或下班后工作，最好2－3人互助，专人持锁匙开门，同时进入，门不要关闭，若室内有人，应先招呼，得到允许后再工作；

③ 检查：进入办公室后，先查看有无异常现状，有无客户遗忘的贵重物品，有无已损坏的物品。如发现异常，应向主管报告后再工作或与客户说明，同意后再工作；

④ 清倒烟灰缸、纸篓、垃圾桶、清倒烟灰缸时要注意，检查烟头是否完全熄灭，清倒纸箩，垃圾桶时注意里边有无贵重物品或危险品，并及时报告处理；

⑤ 抹净：按从上到下，从里到外的顺序，抹净室内办公用具和墙壁、窗台等，抹布要按规定折叠、翻面； ⑥ 整理：台面、桌面上的主要用品如电话、台历、台灯、烟缸等，抹净后应按客户原来的摆设放好，报纸、书籍可摆放整齐，但文件资料及贵重物品不要动；

⑦ 吸尘或拖地：对地毯面需要吸尘，吸尘顺序是从里到外，先边角、桌下、后空旷地方，石或木地板则要拖抹，椅子等用具挪动后要复位，发现局部脏污应及时处理；

⑧ 关门：环境卫生维护任务完成后，环境卫生维护人员环视室内，确认无遗漏，然后关灯、关门，或完成后与客人说明，并让客人检查满意后才离开；

⑨ 记录：如实记录每人工作情况，主要是指环境卫生维护员姓名、客户房间号码，进出时间作业客户状态（无人、工作返回等）家具设备有无损坏等。

? 办公室清洁注意事项：

① 对办公室的日常环境卫生维护，由于受时间约束，需要在规定的时间内迅速完成工作。因此，必须制定周密的环境卫生维护计划，然后要求环境卫生维护人员按计划、动作利索快捷的完成工作；

② 为了减少往返搓洗时间，提高工作效率，地拖、抹布等环境卫生维护工具可多备几份；

③ 如果是在客户下班后进入办公室做环境卫生维护工作，最好要求客户留人看守，若客户不能留人，最好由2人以上同时进出，共同工作，并注意不要做令人怀疑的动作，以免产生误会；

④ 抹办公室时，桌面上的文件、物品等不得乱动，若要移开清洁桌面，则要复原。如发现手表、项链、钱包等贵重物品，应立即向主管报告；

⑤ 吸尘机噪音大，室内吸尘工作尽量安排在客户上班前或下班后进行；

⑥ 室内环境卫生维护时，未经客户允许绝对不能拿用客户的物品；

⑦ 吸尘时不能动用电脑插座。

3、卫生间的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 卫生间环境卫生维护的重要性：

大厦内一般每层设有洗手间，洗手间是大厦内利用最频繁，最脏污的地方，客户不仅在洗手间内大小便，而且在洗手间梳洗化妆。因此，洗手间的卫生维护，也是显示大厦清洁保养水平的重要区域。

? 洗手间环境卫生维护工具、物料：

水桶、抹布、厕刷、地拖、地拖桶、玻璃工具、洁厕精、洗洁精、百洁布、去污粉、伸缩杆。

? 洗手间日常环境卫生维护项目：

① 及时冲洗便池，不得留有脏物；

② 及时清倒纸篓、垃圾桶、保持纸篓或垃圾桶手纸不超过1／3；

③ 不断拖抹地面，做到洁净、干爽；

④ 定期擦洗云石、面盆、大小便池等卫生洁具；

⑤ 抹净门窗、天花、墙壁、窗台、隔屏等；

⑥ 清洗镜面，抹净洁具表面；

⑦ 定期消毒，喷适量香水或空气清新剂，小便池内放入樟脑丸（卫生球）；

⑧ 每一小时环境卫生维护一次，清理地面垃圾、积水等；

⑨ 每月用干抹布擦灯具一次，清扫天花板一次，排风口一次。

? 洗手间环境卫生维护程序：

① 准备：工作前，应备好清洁洗手间工具物料；

② 进入：敲门，看是否里面有人，若有则稍候，若无则进入，把“正在清洁”的牌子挂在门上；

③ 冲洗：进入洗手间，首先将所有便池放水冲洗一遍，然后喷洒洁厕精；

④ 清倒：扫除地面垃圾，清倒纸篓，垃圾桶；

⑤ 清洗：按照先镜面、云石台、面盆、后尿池、便桶的顺序逐个刷洗卫生洁具，卫生洁具要用专用刷子、抹布、百洁布、海绵块等工具配合专用环境卫生维护药剂刷洗；

⑥ 抹净：用抹布抹净门窗、窗台、隔板、墙壁表面、烘干机等；

⑦ 拖干：用地拖抹净地面，使地面保持干爽不留水迹；

⑧ 补充：及时补充手纸、洗手液、香精球、垃圾袋等；

⑨ 喷洒：按规定喷洒除臭剂、空气清新剂；

⑩ 撤离：收集所有环境卫生维护工具、物料，撤去“正在清洁”的指示牌，把门窗关好。

? 注意事项：

① 清洁洗手间时，应在现场放置“正在清洁”指示牌，以便客户注意并予以配合；

② 清洁洗手间所用的工具应专用，使用后应定期消毒，并与其它环境卫生维护工具分开保管；

③ 禁止使用碱性环境卫生维护药剂，以免损伤瓷面；

④ 用洁厕药剂时，环境卫生维护人员应注意自我保护，环境卫生维护时戴胶手套和口罩，防止操作皮肤和预防细菌感染，环境卫生维护完毕后，要用肥皂洗手；

⑤ 清洗洗手间，应避免客人使用洗手间的高峰期；

⑥ 下水道如有堵塞的现象，应及时疏通；

⑦ 注意洗手间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。

? 洗手间的环境卫生维护质量标准：

① 天花、墙角、灯具目视无灰尘，蜘蛛网；

② 目视墙壁干净，便器洁净无黄渍；

③ 室内无异味、臭味；

④ 地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮等。

4、楼层通道走廊、电梯厅的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 走廊、电梯厅的特点：

是进出的公共通道，其特点是人员来往频繁，经常处于不间断使用状态。

? 清洁范围：

物业所有走廊通道地面、电梯厅地面，包括大理石地面、瓷砖地面、花岗石地面、水磨石地面、地毯、PVC橡胶地材等。

? 日常环境卫生维护工具与物料：

水桶、抹布、地拖、地拖桶、洗洁精（全能水）扫帚、垃圾铲（撮子）、垃圾袋等。

? 日常环境卫生维护项目：

① 清扫地面上的垃圾、尘土；

② 抹净门窗、地脚线、窗台、墙壁和墙壁上的饰物，指示牌插座、形状盒等，花木叶子及花盆表面、消防栓； ③ 清倒抹净电梯厅烟灰缸表面；

④ 拖抹地面，大理石地面每两月打蜡一次，或每月晶面处理一次；

? 楼层走廊，电梯厅环境卫生维护程序：

① 先用扫帚清扫地面垃圾尘土，再用地拖拖净地面（如地毯地面则要吸尘）以后定时巡回环境卫生维护地面； ② 在巡回环境卫生维护过程中，拣去花盆内的垃圾（有的楼层可能没有花盆植物）；

③ 清倒烟灰筒、垃圾桶，并抹净烟灰筒、垃圾桶表面，将南面拖净后，按原位摆好；

④ 在两次巡回环境卫生维护的中间，依次抹净门、窗、窗台、墙壁、墙壁上的饰物、指示牌、风口开关盒、消防栓等；

⑤ 每月用洗地机清洗或者用长柄刷沾上去污粉，对污迹较重的通道地面进行彻底清洗一次，并抹干净地脚线。 ? 环境卫生维护质量标准：

① 大理石、云石、花岗石地面目视干净，无污渍有光泽；

② 水磨石和水泥地面目视干净无杂物，无污迹。

? 注意事项：

① 在清洁走廊、电梯厅时，不能用酸性强的药水，以免腐蚀大理石和云石；

② 洗刷走廊、电梯厅时，防止水流入电梯门和客户门内；

③ 在清洗走廊、电梯厅时，洗地机与吸水机不要同时插在一条电缆线上，同时工作。因为电流过大，易跳闸。

5、消防楼梯的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 日常环境卫生维护工具物料：

扫帚、垃圾铲、毛巾、水桶、垃圾袋、全能水。

? 日常环境卫生维护保养项目：

① 清扫梯级的垃圾及尘土；

② 抹净扶手、护栏、墙壁、墙壁饰物；

③ 抹净门窗、窗台、开头盒、消防栓、垃圾桶表面等；

④ 拖抹净梯级。

? 环境卫生维护程序：

① 楼道环境卫生维护程序

a、自上而下一级一级地扫，把垃圾从两边扫至中央或从外侧扫至靠墙的一侧，再扫到下一级；

b、将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾桶，用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级。拖抹时，清洗拖把数次；

c、备抹布一块，胶桶（装水）自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，经常清洗抹布；

d、清洁消防栓、管，备鸡毛禅子一把，装水的胶桶一个，干湿抹布各一块。先用鸡毛禅扫消防管、消防栓上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦拭玻璃一次；

e、清洁墙面、开关、电子门、信报箱等，用湿抹布从上往下擦抹电子门和信报箱、开关。擦抹时，清洗抹布数次，用干抹布擦抹配电箱、表箱上的灰尘和污迹；

f、清洁窗户玻璃。备清洗玻璃的双面贴、清水一桶、环境卫生维护药剂，每月清洁一次。

? 注意事项：

① 清扫楼梯一般是从上到下退着工作，要注意安全，避免跌落事故；

② 清洗楼梯时，不能让垃圾、尘土等从楼梯边掉落下去，拖梯级时，地拖不能太湿，不能让脏水从楼梯边上流下而留下污水痕迹；

③ 清洁楼梯时，应在楼梯使用量最少时进行，并竖立“正在清洁”指示牌，用护栏绳拦护，以防行人滑倒跌落； ④ 清洁时，若见到行人上下，应主动礼让。

? 环境卫生维护质量标准：

① 目视楼梯无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网积尘、污迹等；

② 梯级每天清扫、每周拖抹一次，窗台及玻璃每月清洁一次。

6、电梯的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 日常环境卫生维护工具物料：

吸尘机、去污粉、全能水、毛巾、不锈钢油、不锈钢环境卫生维护药剂、玻璃工具、扫帚、垃圾铲。 ? 垂直电梯保养程序（轿厢内）：

① 地面除尘去污，要视电梯地面材质，采用相应方法；

② 抹净电梯门表面，电梯内壁及指示牌；

③ 抹净天花表面；

④ 电梯门缝吸尘，槽底清理垃圾；

⑤ 电梯表面涂上保护膜（不锈钢油）。

? 扶手电梯保养程序（自动步扶梯）：

① 抹净扶手带表面及两旁安全板；

② 踏脚板吸尘，再用地拖拖净表面，局部污垢附着物等用铲刀、百洁布、刷子等去除。

? 注意事项：

① 若电梯不锈钢上粘有胶、油漆等，不能用刀片去刮，以防损坏表面；

② 清扫扶手梯时，应在停止运行时进行，以确保安全。

7、停车场及岗亭的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 日常环境卫生维护工具物料：

扫帚、垃圾铲、全能水、高压机、高压管、水管、毛巾、水桶、刮水器。

? 停车场的清洁：

① 抹净地面垃圾、尘土；

② 抹净各种指示牌、招牌；

③ 地面清除香口胶、油迹等；

④ 抹净收费设备、收费亭、柱杆、消防设备、天花灯管等；

⑤ 定期抹净天花、管道、冲洗停车场。

? 岗亭的清洁：

① 备好物料工具，按从上到下，由里到外的程序进行清洁；

② 把鸡毛禅子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘；

③ 用扫帚清扫地面，用湿抹布抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗台及岗亭外壁，如果太脏，再抹一次； ④ 用洗干净的拖把拖抹地面及过道。

8、设备房的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 清扫干净地面的垃圾、尘土；

? 拖净地面；

? 抹净设备、管道等；

? 定期环境卫生维护天花等；

? 环境卫生维护设备房时，一定要在有相关工程技术人员指导下进行，以防损坏设备或危及人身安全。

9、外围的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 巡回抹净地面上的垃圾、尘土；

? 清倒烟灰筒、并抹净表面；

? 用长竹扫帚（叉头扫帚）将道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆；

? 用胶扫帚把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒入垃圾手推车；

? 对有污迹的路面和场地用水进行清洗；

? 抹净花基、建筑小品、指告示牌等；

? 雨停天晴后，将道路或广场上的积水泥沙扫干净；

? 标准：广场路面无泥沙、无明显垃圾、烟头等。

10、地下室出入口斜坡及排水沟的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 用扫帚清扫斜坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾；

? 用胶扫帚清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草、杂物，保证排水沟的畅通； ? 用铲刀、钢丝刷清除斜坡车道的污迹及青苔等；

? 清洁斜坡两侧墙身；

? 先用洗洁精清洗再用清水冲洗地面，检查一遍发现不干净的地方再清洁一次。

11、墙身(主要指内墙面)的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 内墙墙身的范围：一般情况墙身都是白涂、瓷砖、大理石、花岗石等，对于不同的墙身有不同的清洁方法。 ? 日常环境卫生维护工具物料：

铲刀、全能水、毛巾、水桶、刀片、玻璃工具。

? 日常保养程序：（瓷砖、大理石、花岗石）：

① 装好两桶水，其中一桶放入适量的全能水；

② 用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍；

③ 用涂水器沿着墙壁从上到下来回涂抹，再用刮水器把水刮干；

④ 用干毛巾擦抹缝间流出的水痕；

⑤ 用干拖把拖干地面；

⑥ 墙面清抹每周一次，墙面清洗每月一次。

? 注意事项：

① 用铲刀刮除墙面污垢时，注意不要刮墙面；

② 清洗大理石、花岗石墙面时，不能用酸性药水清洗；

③ 大理石墙面要先除旧蜡才按此程序清洁，清洁后再封蜡。

? 标准：目视墙面干净无污迹，清洗后，用纸巾擦拭，墙面50厘米无明显污染。

12、大厦出入口雨棚的环境卫生维护工作程序及操作规范

? 工具准备：备垃圾袋、扫帚、垃圾斗和铁条各一个。

? 环境卫生维护程序:

① 由窗口进入雨篷，将垃圾清理干净，装入垃圾袋。

② 用铁条将雨篷的排水口疏通，扫除积水。

③ 每周（半月）清扫一次，尽量避开人员出入高峰期的时间。

? 注意事项:

① 垃圾袋和工具注意不得往下丢，以免砸伤行人、损坏工具。

② 清扫顶部积水时，下面应有人警示过往的行人勿靠近。

13、垃圾的收集处理

? 垃圾收集的重要性：

垃圾的收集是清洁保养的重要项目这一，如果垃圾收集处理不当，不仅影响美观，还容易产生臭味，滋生各种细菌、害虫、严重污染环境，影响人体的健康。

? 首先是垃圾的存放：

根据各类型物业的场所具体情况，分别设置垃圾桶、垃圾箱、垃圾车 、烟灰筒、废纸篓、茶叶筐等临时存放的容器，垃圾应由业主直接收集到这些容器内。

① 存入容器按垃圾的种类和性质配备；

② 存入容器要按垃圾的产生量存置在各个场所；

③ 存入容器要易存入，易清倒，易搬运，易清洗；

④ 有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发；

⑤ 垃圾收集存放容器四周（地面、墙壁）要保持洁净。

? 垃圾的收集清运：

将物业内各场所存放容器内的垃圾收集起来，运送到垃圾集中站所去，收集清运垃圾时要注意：

① 及时收集清除大厦内所有垃圾，在正常情况下，垃圾桶内的垃圾不能超过桶的容积2／3；

② 收集清运垃圾时，用垃圾车或垃圾袋装好，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上；

③ 收集烟灰、烟头时，必须确诊烟头完全熄灭，或在收集起的烟灰、烟头上洒水，以防火灾；

④ 收集清运垃圾时，要选择适宜的路线和时间，只能使用货运电梯，绝不能使用客用电梯；

⑤ 环境卫生维护人员收集清运垃圾时，要注意卫生，戴口罩和防护手套，工作完毕后要洗手消毒。 ? 垃圾池的清洁：

① 用铁铲将池内垃圾铲入车内，用扫帚将剩余垃圾扫干净后，打开水阀用水冲洗内外一次；

② 用去污粉或者洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖上，用胶刷擦洗污迹；

④ 打开水阀用水全面冲洗垃圾池内外，同时用扫帚或胶刷擦洗；

⑤ 用喷雾器喷敌敌畏药水，对垃圾池周围10米处进行消毒。

14、建筑物内墙面的具体清洁保养工艺流程

? 内墙（柱面）大理石的清洁保养工艺

① 在被清洁保养的大理石墙面下面的地板和物体上，铺上被单布或旧毛巾，以防止污水飞溅，形成再次污染。 ② 在贴近被清洁保养的大理石墙面的地板和窗台平面上，铺上吸水毛巾，以防止污水流淌，形成再次污染。 ③ 用铲刀将墙面的厚污垢铲除。刮刀刀片必须锋利，不然会损坏大理石墙面。

④ 按比例稀释起蜡水，注入水桶内。

⑤ 用抹水器将水桶内的起蜡水抹在被清洁保养的大理石墙面上。

⑥ 用刮水器将大理石墙面上残留的污水刮去。

⑦ 在五十摄氏度左右的热水中浸入吸水毛巾，拧干后，用热毛巾抹擦大理石墙面，以清除大理石墙面残留的污垢。

⑧ 用吸水机辅助工具将大理石墙面的水分吸干。

⑨ 均匀地在大理石墙面上抹擦比利蜡或环保蜡。

⑩ 用钢丝棉均匀涂抹，擦拭。

⑴ 将蜡面抛光至大理石墙面光泽明亮，纹理清晰，质感凸现。

? 内墙玻璃，金属面的清洁保养工艺

① 在被清洁保养的室内玻璃装饰表面下面的地板上，铺上被单布，以防止污水飞溅到地板上，形成再次污染。

② 在贴过被清洁保养的室内玻璃装饰表面的地板上，窗台平面上，铺上吸水毛巾，以防止玻璃上的污水流淌到窗台平面和地板上，形成再次污染。

③ 用刮刀铲除玻璃表面的厚污垢和金属结构框边缘死角的污垢。

④ 按比例稀释玻璃环境卫生维护药剂，注入水桶内。

⑤ 用抹水器将玻璃环境卫生维护药剂抹在玻璃装饰表面上。

⑥ 用刮水器将玻璃装饰表面的污水刮去，刮水器刮后的污水用毛巾擦净后，再刮下一刀。

⑦ 将毛巾浸入全能清洁剂中，拧干后擦拭铝合金结构框表面。不锈钢结构框表面可喷涂不锈钢保养剂。 ⑧ 用干燥，洁净毛巾擦拭金属结构框表面，擦去污垢，在金属结构框表面形成保护膜，以延长被污染的时间。 ? 旋转门、直拉门、自动开启门的清洁保养工艺

① 在被清洁保养的门的内、外两面，安放醒目的人字形告示牌：“正在工作,请绕道行走”或“禁止通行”。 ② 在靠近被清洁保养的门内、外两面的地面上，铺上被单布，在站的下侧，铺上吸水毛巾。

③ 门上部玻璃金属结构框天面的清洁保养，可采用2米铝合金人字梯登高操作。

④ 用吸尘机吸取玻璃，金属结构框表面及角落的污垢，尤其是门框铰链、轨道结合处。

⑤ 按比例稀释玻璃环境卫生维护药剂，注入水桶中。

⑥ 将抹水器浸入环境卫生维护药剂中，然后抹擦在玻璃表面。

⑦ 用刮水器刮擦玻璃表面。

⑧ 用抹布擦拭干净飞溅和流淌在金属结构框表面的污水。

⑨ 根据金属结构框表面的不同金属材料(铝合金、不锈钢或铜装饰板)喷涂不同的金属环境卫生维护药剂或全能清洁剂。

⑩ 用洁净，干燥毛巾擦拭金属结构表面至光亮。

⑴ 对金属结构框及门缝，拉手下部死角处应重点擦拭。

? 金属装饰板墙面,柱面地清洁保养工艺

① 在被清洗的金属装饰板墙面下面地板上铺上被单布。

② 在被清洗的金属装饰板墙面与地板连接处的地板上，和该墙面的窗台平面上铺吸水毛巾。

③ 用干抹布（干毛巾）擦拭墙面、柱面金属装饰板表面，抹去灰尘，擦去污垢。

④ 将全能清洁剂注入喷壶中（其他选用的清洁保养剂均为喷罐式装，无须喷壶）。

⑤ 根据不同的金属装饰板材料，选择清洁保养剂，喷涂到装饰表面。

⑥ 用百洁布擦拭金属装饰板表面。

⑦ 用百洁擦拭拼接接缝的缝隙。

⑧ 用湿毛巾(不含清洁保养剂)擦拭耐侯硅酮密封胶粘接缝。

⑨ 用干燥、柔软的毛巾擦拭全部被清洁保养过的金属装饰板表面。

? 木墙裙、木墙面清洁保养工艺

① 在被清洁保养的木制品表面下面的地板、地毯上和窗台平面上铺上被单布，吸水毛巾。

② 用吸尘机对被清洁保养的木制品表面进行吸尘。

③ 对于吸尘机吸不到的地方及角落，用鸡毛掸清除灰尘。

④ 用温水抹布擦拭木制品表面，水温30摄氏度。

⑤ 无法用温水擦去的污垢，用百洁布浸全能清洁剂局部除垢。

⑥ 用干燥、洁净的吸水毛巾擦拭被清洁保养的木制品表面，使其干燥。

⑦ 对被清洁保养的木制品表面上的凹凸面，尤其是凸面上部平面和凹面下部平面的灰尘、污垢要彻底清除。 ⑧ 在被清洁保养的木制口表面上均匀喷涂家具清洁保养剂。

⑨ 用干净、柔软毛巾擦拭木制品表面，使木制品表面恢复原有的光泽、颜色、质感。

? 塑料壁纸，贴墙布装饰材料表面的清洁保养工艺

① 用吸尘机吸取塑料壁纸、贴墙布装饰材料表面的灰尘。

② 用鸡毛掸掸去塑料壁纸、贴墙布表面死角处的灰尘。

③ 用30摄氏度的微湿毛巾，轻轻擦拭塑料壁纸、贴墙布表面。

④ 用浸有全能清洁剂的百洁布擦拭表面，除去局部污垢。

⑤ 用微湿毛巾擦拭被全能清洁剂除去污垢的局部表面。

⑥ 用吸水毛巾吸取水份，擦干塑料壁纸、贴墙布的潮湿表面。

? 涂料墙面的清洁保养工艺

① 用吸尘机吸取涂料墙面的表面灰尘。

② 用鸡毛掸清除涂料墙面的死角处灰尘。

③ 用抹布或百洁布浸全能清洁剂擦拭局部污染的墙面。

④ 用湿毛巾擦拭被全能清洁剂清洁过的墙面，但不得留下擦拭痕迹。

⑤ 在涂料墙面下面的地板是混凝土或水磨石材料，并没有进行打蜡处理，且有良好的排水环境或采取良好的排水措施的情况下，可采用清水冲洗被污染的涂料墙面。

15、外围环境的具体清洁保养工艺流程

? 对建筑物外围留存的垃圾用扫帚清扫干净。

? 对建筑物外围的台阶等大理石、花岗岩装饰面，用湿拖布清水洗抹后，用干拖布擦抹，用尘推推尘。 ? 对停车场、广场等采用彩色水泥地砖，仿石砖铺就的地坪和混凝土地坪，应在清扫干净的基础上，每周用高压冲洗机冲洗一次，程序如下：

① 拖线盘插入电源。

② 用变径活结头接通水管。

③ 启动高压冲洗机冲洗地坪上的污垢，恢复地平原有的色彩。

16、天花板的具体清洁保养工艺流程

? 天花板装饰材料表面清洁保养工艺

① 按天花板高度选择升降设备，按规定戴好安全带、安全帽。

② 用吸尘机将天花板表面的蛛网、灰尘、污垢吸去。

③ 洗尘机吸不到的地方和死角，可用鸡毛掸清扫。

④ 按材料的特性，对天花板留存的污垢采取以下办法处理。

a、石膏板，膨胀珍珠岩吸声板，矿棉装饰吸声板，涂料饰面因耐水性差或不耐水，故不能用水或清洁保养剂擦拭，只能加强日常的清洁保养，增加吸尘、掸灰的频率，使灰尘，污垢没有粘落的环境。

b、石膏板、铝塑板，壁纸装饰表面可用湿抹布擦拭，也可用中性全能清洁剂擦拭，清除污垢，再用干燥，洁净吸水毛巾擦拭。

c、胶合板表面因有涂料装饰层，可用湿抹布擦拭，也可用中性全能清洁剂擦拭，再用干燥，洁净吸水毛巾擦拭。

16、卫生间设备设施的卫生维护质量标准

? 卫生间坐便器环境卫生维护质量标准

① 质量标准

a、坐便器内部无污渍、污垢；

b、坐便器外部、坐便器水箱外部无灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹、印迹；

c、坐便器上该板、坐板无水迹；

d、坐便器内、外部及坐便器水箱外部釉面色泽光亮，无损伤；

e、坐便器上下水通畅、无阻碍。

② 检查方法

a、直观坐便器内部，外部及坐便器水箱外部，查看有无污渍、污垢、明显水迹、水渍；

b、手持白色柔软纸擦拭坐便器外部、坐便器水箱外部，查看有无灰尘；

c、坐便器直观上盖板、坐板有无水迹；

d、坐便器直观内、外部及水箱表面釉面色泽是否光亮、有无损伤；

e、放水检查坐便器上下水是否通畅。

? 卫生间小便器环境卫生维护质量标准

① 质量标准

a、小便器内部无污渍、污垢；

b、小便器外部无灰尘、污渍、污垢及明显水渍、水迹；

c、小便器接尿斗外沿下方无污渍、污垢；

d、小便器釉面色泽光亮、无损伤；

e、小便器上下水通畅、无阻碍。

② 检查方法

a、直观小便器内部、外部有无污渍、污垢及明显水渍、水迹；

b、手持白色柔软纸擦拭小便器接尿斗外部下方，查看有无污垢；

c、直观并放水检查小便器上下是否通畅；

d、小便器直观釉面色泽是否光亮，有无损伤；

? 卫生间洗面盆化妆台、化妆镜的环境卫生维护质量标准

① 质量标准

a、洗脸盆、化妆台、化妆镜表面无灰尘，污渍，污垢，水渍，水迹；

b、卫生浴具(水龙头等)表面无灰尘，污渍，污垢，水渍，水迹；

c、化妆台面色泽光亮，无损伤；

d、洗脸盆釉面色泽光亮，无损伤；

e、化妆镜面影像清晰；

f、洗脸盆上下水及溢水口通畅，无阻碍；

g、洗脸盆及化妆台下面无灰尘，污渍，污垢；

② 检查方法

a、直观洗脸盆、化妆台、化妆镜面有无污渍，污垢，水渍，水迹；

b、手持白色柔软纸擦拭洗脸盆,化妆台，化妆镜及四角,查看有无灰尘；

c、直观卫生洁具表面有无污渍，污垢，水渍，水迹。

d、手持白色柔软纸擦拭卫生洁具下部，手柄下面，查看有无污垢；

e、用干净抹布擦拭洗脸盆溢水口处，查看有无污渍、污垢；

f、放水检查洗脸盆上下水及溢水口是否通畅、无阻碍；

g、手持白色柔软纸擦拭洗脸盆、化妆台下面，查看有无灰尘、污渍、污垢。

? 卫生间地板环境卫生维护质量标准

① 质量标准

a、地板不得有污渍、污垢、水渍、水迹；

b、小便器下方地板不得有尿渍产生；

c、墙角、坐便器后侧、坐便隔屏板下方等地板死角处无污渍、污垢；

d、地板釉面砖色泽光亮、无损伤。

② 检查方法

a、直观地板表面有无污渍、污垢、水渍、水迹；

b、直观小便器下方地板有无尿渍；

c、手持白色柔软纸擦拭墙角、坐便器后侧、坐便隔屏板下方等地板死角处，查看有无污渍、污垢； d、直观地板釉面砖的色泽是否光亮，有无损伤。

? 卫生间墙面、门、门套环境卫生维护质量标准

① 质量标准

a、墙面不得有灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹、印迹等；墙釉面砖色泽光亮、无损伤；

b、手持白色柔软纸擦拭坐便隔屏板门表面不得有灰尘、污渍、污垢、水渍、水迹、印迹，表面涂料色泽光亮； c、门与门套、隔屏板与隔屏板门之间的连接铰链处及缝隙间不得有灰尘、污渍、污垢。

② 检查方法

a、直观墙面、门、门套，坐便隔屏板，隔屏板门表面有无污渍、污垢、水渍、水迹，印迹留存。 b、手持白色柔软纸擦拭墙面、门、门套、坐便隔屏板、隔屏板门表面，查看有无灰尘；

c、直观木质门、门套、坐便隔屏板、隔屏板门表面涂料色泽是否柔和、光亮，有无损伤；

d、直观墙面釉面砖色泽是否光亮、有无损伤。

17、抽油烟机清洗的质量标准

? 质量标准

① 烟道，风机内应无明显油烟垢；

② 烟罩内应无油烟垢，除油烟率大于９０％。

? 检查方法

① 直观烟罩内外壁有油污；

② 手持白色柔软纸擦拭烟罩内死角，看有无油污；

③ 对烟罩，烟道，风机清洗前后拍照对比。

18、游乐场环境卫生维护质量标准

? 作业程序

① 备抹布、胶桶、扫帚等工具以及环境卫生维护药剂；

② 用抹布末干净秋千、翘翘板、儿童迷宫等设施；

③ 抹净游乐场四周的扶栏；

④ 清扫游乐场内垃圾。

? 质量标准及检查方法

① 目视地面无垃圾、污迹；

② 用纸巾抹设施，无明显污染。

19、喷水池环境卫生维护质量标准

? 作业程序

① 每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞环境卫生维护；

② 定期打开喷水池排水阀门放水，待池水放去四分之三时清洁工人入池清洁；

③ 用长柄手刷加适量的环境卫生维护药剂由上而下刷洗水池瓷砖；

④ 用毛巾抹洗池内的水管，喷头及电线表层的青苔污垢；

⑤ 排尽池内污水并对池底进行拖抹；

⑥ 注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污迹。

? 标准

看水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污迹。

? 注意事项

① 清洗时应断开电源；

② 擦洗电线、灯饰不可用力过大，以免损坏；

③ 清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏的效果；

④ 注意防滑、跌倒。

20、游泳池环境卫生维护质量标准

? 操作程序

① 检查电源线有无裸露破裂；

② 检查潜水泵是否转动灵活，清除防护网上的头发、胶袋等杂物；

③ 用手拉动胡芦吊起吸尘器，将吸尘器推到泳池边；

④ 用胡芦缓慢地将吸尘器放入池底边；

⑤ 将吸尘用排水管放入池中，管口插入排水井内；

⑥ 将电源空气开关合上，手指按下启动键，启动电机；

⑦ 两人各拿一条绳，相对站在泳池的各一边；

⑧ 吸完后，用手按下关闭键（红键），截断电源，将吸尘器和排水管拉上泳池，放回原处； ⑨ 分离电源空气开关，锁好电源箱。

? 标准

① 池中水里能见度为可见到对面池边游道线为准；

② 净化吸尘率达90％以上。

? 注意事项

① 启动和截断电源时，勿用湿手操作，以防触电；

② 吸尘器露出水面试运转，防止烧坏电机；

③ 吸尘器上下游泳池时，小心轻放，防止人员受伤和碰坏池边；

④ 吸尘时按顺序缓慢地拉动，勿将沉淀物带动，以防吸不干净。

第五节 物业的专项环境卫生维护

一、外墙清洗

1、高空清洗作业管理

? 高空作业人员必备条件

① 男性；

② 年龄20－40周岁，身高1．5米－1．7米，体重不超过75公斤；

③ 初中以上文化；

④ 无高血压、无心脏病，无精神病，无遗传病史；

⑤ 入职前提供有效身份证并出具县级以上医院体检证明；

⑥ 入职培训；

⑦ 考核鉴定，并取得国家职业资格证书及特种作业上岗证后方可进行高空作业。

? 劳动安全

① 教育员工树立“安全第一”、“生产必须安全”意识。

② 员工必须严格遵守有关劳动安全规定和《设备安全操作规程》、《高空安全作业规程》。

③ 任何施工场所必须按规定作装。

④ 定期对公司劳动安全情况进行检查，督促各部门严格执行安全制度。

⑤ 发现不安全因素，不论原因，一律停工整顿。

⑥ 各部门、各项目负责人必须对员工的劳动安全负责，做好防护工作。

⑦ 发生工伤和意外事故，立即抢救伤员，保护现场，向有关领导汇报，3天内提交书面报告。

⑧ 工伤须提交医院证明，按正常出勤计算，提供经济补偿。

? 高空作业安全规程

详见第六章第一节《高空清洁作业操作安全规程》

2、外墙清洗

近来，城市新建的高层建筑外墙都流行安装玻璃幕墙、铝合金板、大理石等新型装修材料，这些高层大厦的外墙容易附着灰尘，如不及时清洗经日晒雨淋，加上城市内环境污染，容易腐蚀外墙，同时影响了外墙的美观，缩短墙的使用寿命。因此，为了保持大厦清洁及大厦物业增值，应定期对大厦外墙进行清洗。 ? 外墙清洗的条件

① 气候条件:

清洗外墙是在室外的高空中进行作业，作业难度大，危险性高，一般情况高空作业都受天气的影响。 a)、如果风力超过4级就不能进行高空作业；

b)、在温度超过摄氏35度以上或低温5度以下的天气，就不宜高空作业；

c)、如下雨或雾大都不能高空作业。或在高空作业中，如遇到天气突然变化，如下雨、刮大风等，应立即停工。

② 员工条件：

a)、从事外墙高空清洗的人员，必须具有良好的身体素质和心理素质，年龄在40岁以下，血压正常，视力良好，无恐高症；

b)、员工在进行高空作业前，必须经过严格的的身体检查，一经发现有不适合做高空工作的疾病，应立即停止高空作业；

c)、身体合格的员工还必须要经过专业培训，取得高空作业证，才允许从事高空工作；

d)、从事高空作业人员在高空作业前绝对不能饮酒，就是有感冒及身体不适都要提前告诉主管，暂停其高空作业。

③ 外墙清洗时所选用的环境卫生维护药剂的原则：

一是操作安全，不危害操作工身体健康，不损害建筑外墙材质；二是环保，残留环境卫生维护药剂不得污染城市环境。外墙清洗剂的比例配兑由现场主管决定，其它任何员工不得擅自配兑。清洗剂的库存及用后剩余物，严格按质量管理中的相关规定执行。

④ 安全保护措施：

外墙清洗一般是利用吊板从上到下进行作业，为了保证员工人身安全，必须绝对选用符合安全标准的劳动保护工具，而且员工必须严格遵守高空作业的安全规范。

? 外墙清洗的几种方式

① 吊篮清洗方式

吊篮（又称擦窗机吊船）是高空作业的主要手段，一般高层大厦都安装固定的擦窗机，在清洗外墙时，员工站在吊篮内，通过吊篮的上下移动来达到清洗外墙的位置，吊篮内的员工，可利用对讲机或吊篮内电话随时与地面或楼顶的看护人员进行联系，发现问题时可以及时处理，从而保证高空作业的安全。

优点：操作方便、安全性高，可以降低员工的劳动强度。

缺点：安装搬迁吊篮较繁琐，清洁外墙速度慢，而有些外墙环境如某些异形结构不适合下吊篮。

② 吊板清洗方式

吊板是由吊臂、工作绳、吊板、安全绳、安全滑动锁等组成，它将员工吊到预定高度进行外墙清洗。 优点：简单、方便、快捷、成本低，可以在复杂的外墙环境中进行作业。

缺点：劳动强度大、安全性比吊篮低。

③ 升降台和高台搭架

如果要清洗的外墙高不超过12米，作业环境又不适宜下吊篮或吊板时，常利用升降台或高台搭架进行作业，升降台又称电动升降机，是通过电动机启动升高或降低工作平台到达清洗位置，环境卫生维护员工站在工作平台上进行清洗工作。

特点：体积大、比较重、移动不方便、而且需要坚硬平整的地面环境。

高台搭架的特点：铝合金材料制造，重量轻，易运输，可以拆卸，能根据需要高度进行搭架。

? 操作程序

① 吊篮的操作程序

a)、查看施工现场，制定作业方案，要重点查看天台上的状况，确定能否支撑吊篮，检查吊篮在天台上移动有无障碍，确定电源、水源接驳位置等；

b)、正式施工前，全面检查吊篮的性能，特别要认真检查吊篮的电箱、遥控器、安全锁、提升器、钢丝绳等部件是否正常，确保各项设施绝对良好；

c)、在准备施工的范围内设置告示牌，并围上围带，至少安排一名员工在地面上看护，同时天台上也要配置一名员工看守；

d)、在天台上安装吊臂或移动吊臂时，必须采取预防措施，不能让吊臂或坠重抛落地面，移动吊臂或安装钢丝绳时，施工人员必须佩带安全带；

e)、放钢丝绳、安全绳、电缆时，必须在墙头放上护角或厚布，护角必须用绳子绑好；

f)、进入吊篮内进行施工的人员必须穿着整齐的衣服、鞋、安全帽，并佩带好安全带，安全带必须扣在安全绳上，安全绳必须绑在吊臂或天台上稳固的地方，每条安全绳只能一人使用；

g)、吊蓝启动后，施工人员只能在吊篮内作业，无论发现何种情况，当吊篮在空中时，施工人员都不能站在吊篮护栏上作业；

h)、施工所用的工具（如羊毛套、玻璃刮等）必须用细绳绑好并固定在吊篮上；

I)、下雨、打雷、刮大风、视线不清的天气，不能用吊篮进行施工，若吊篮在空中或施工时，天气突然发生变化，必须采取紧急措施，防止意外。

B吊板的操作程序

a)、查看施工现场，制定作业方案，查看将要施工的周围环境，看是否有可能损坏现场的花草树木及其他财物，如果有，必须采取防护措施；

b)、在将要进行高空作业范围内设立告示牌，绑好围带，至少安排一名员工看护，防止行人走进围带范围以内，同时天台上也至少要配置一名员工看护协助；

c)、认真检查吊绳和安全绳，如果绳子有断裂或松散现象，应及时更换，放绳子以前必须先放保护垫，并且固定好；

d)、检查天台上用来固定绳子的物体是否牢固，如果不牢固，就要用坠重进行固定，严禁用人踩吊板；

e)、放好吊绳及安全绳以后，首先锁好安全锁，并检查是否装反，然后扣好自己的安全带，接着装好U型扣和吊板，在一般情况下，都在平台上装吊板，如果站在墙上装吊板，身体必须向里面，以防U型扣撞出坠落楼下；

f)、下吊板的水桶必须放在吊板上加固，所有工具包括玻璃刮，羊毛套必须用绳子绑好，以防使用过程中掉落地面；

g)、戴好安全帽准备下板，在下板前再次检查一遍所有工具是否做好安全措施，如果楼层比较低（10层以下）吊绳必须先在吊板上绕圈，坐上去不会滑落；

h)、高空作业时，必须佩带安全带。安全带必须扣在安全绳上，每条安全绳只能一人或两人使用，不允许多人合用一条安全绳；

I)、高空作业时，遇到下雨、打雷、刮大风、视线不清等情况，必须立即停工。

3、外墙面清洁的工艺流程

? 花岗岩外墙装饰表面的清洁保养工艺

① 采用酸性或中性环境卫生维护药剂，按1:10 或1:5的比例稀释；

② 在建筑物外墙面的底部污染最严重处，进行小样清洗，确定清洗剂的稀释比例；

③ 下吊施工人员在高空悬挂中对光面花岗岩装饰材料清洗时的程序如下:

a、将清洗抹水器浸入水桶内的环境卫生维护药剂溶液中浸泡；

b、用浸有环境卫生维护药剂溶液的抹水器在光面花岗岩装饰材料表面上用力来回擦拭，使花岗岩表面的污垢湿润，脱离；

c、对特别的污垢可用抹布擦拭；

d、用清洗水管中的清水冲洗，使花岗岩表面无污垢和环境卫生维护药剂溶液残留物留存。

④ 下吊施工人员在高空悬挂中对毛面花岗岩装饰表面清洗时的程序如下：

a、用清洗水管的清水对毛面花岗岩表面进行冲洗，将表面的灰尘冲洗掉；

b、将板刷浸入水桶内的清洗剂溶液里浸泡；

c、用浸有清洗剂溶液的板刷刷擦毛面花岗岩表面的污垢，使花岗岩孔隙中的污垢脱离；

d、用清洗水管中的清水冲洗，使花岗岩表面的污垢和清洗溶液的残留物留存；

e、用清水对整个外墙面进行仔细地冲洗。

? 铝合金外墙面的清洁保养工艺

① 采用“中性全能清洁剂”，按1:50比例稀释；

② 在建筑物外墙面选择一处典型污染表面，进行小样清洗，确定清洗剂的比例；

③ 下吊施工人员在高空悬挂中对铝合金装饰表面清洗时的程序如下:

a、将抹水器或清洗板刷浸入水桶内的清洗剂溶液里浸泡；

b、用浸有环境卫生维护药剂溶液的抹水器或清洗板刷在铝合金装饰表面抹擦，使污垢湿润，脱离；

c、用刮水器将铝合金装饰材料表面的污水刮掉，刮水器每刮一刀，应用抹布将刮水器刮擦平面的污水擦拭干净，再刮下一刀；

d、特殊垢可用抹布直接擦拭后，再用挂水器刮擦；

e、高层楼宇均设有百叶窗式避难层和设备层，对铝合金百叶窗应用抹布浸环境卫生维护药剂溶液抹擦后，用清水冲洗。

? 不锈钢外墙面的清洁保养

由于不锈钢外墙面装饰材料在建筑物底层外墙表面使用的比较广泛，而建筑物外墙上部层面以金属结构形式出现较多。故对建筑物外墙上部层面和底层不锈钢装饰材料表面应采用不同的清洗保养方法：

① 建筑物外墙上部层面不锈钢装饰材料表面清洁保养工艺：

A、采用中性不锈钢环境卫生维护药剂，按比例稀释；

B、在建筑物上部层面选择一处典型的污染表面，进行小样清洗，确定清洗剂的稀释比例；

C、对于建筑物上部层面大面积的不锈钢装饰表面，可采用以下清洗程序：

a）、抹水器或清洗板刷进入水桶内的环境卫生维护药剂溶液中浸泡；

b）、浸泡了环境卫生维护药剂溶液的抹水器或清洗板刷在不锈钢装饰表面抹擦，使污垢润湿，脱落；

c）、刮水器将不锈钢装饰表面的污水刮掉。刮水器每刮一刀，应用抹布将刮水器刮擦平面的污水擦拭干净，再刮一刀；

d）、特殊污垢，可用抹布直接擦拭后，再用刮水器清洁。

D、对于建筑物上部层面小面积的不锈钢结构件的清洗，可采用以下程序：

a）、抹布浸入水桶内的环境卫生维护药剂溶液内浸泡；

b）、拧得较干的带有环境卫生维护药剂溶液的抹布擦拭不锈钢结构件表面，将污垢擦掉；

c）、清洗水管中清水冲洗不锈钢结构件表面。

② 建筑物外墙底层不锈钢装饰材料表面的清洁保养工艺：

a、采用中性的“不锈钢保养剂”；

b、在距离不锈钢装饰材料表面约２０－３０厘米处喷射；

c、用干净、柔软抹布轻轻擦拭，将污垢擦去，并可在不锈钢装饰材料表面形成一层保护膜；

d、如遇特殊污垢，可先用中性“全能清洁剂”稀释液清洗不锈钢装饰材料表面，擦干后，再用“不锈钢保养剂”擦拭；

e、底层上部不锈钢装饰材料表面清洗时，应使用升降机和铝合金梯；施工人员应带有安全带保护。 ? 外墙面砖，陶瓷锦砖装饰材料表面的清洁保养工艺

① 采用“酸性环境卫生维护药剂”，“中性全能清洁剂”，“墙地砖环境卫生维护药剂”及“水泥浆清除剂”。 ② 用以上四种环境卫生维护药剂在建筑物外墙面选择一处典型的污染表面进行小样清洗，确定环境卫生维护药剂的种类和稀释比例。

③ 施工人员在高空悬挂中对外墙面砖，陶瓷锦砖装饰材料表面清洗的程序如下：

a、清洗板刷浸入水桶内的环境卫生维护药剂溶液里浸泡；

b、含有环境卫生维护药剂溶液的清洗板刷在外墙面砖，陶瓷锦砖装饰材料表面用力来回擦拭，使污垢润湿，脱离；

c、清洗水管中清水冲洗干净，使外墙砖，陶瓷锦砖装饰材料表面无污垢和环境卫生维护药剂溶液的残留污留存。

? 外墙玻璃面的清洁保养工艺

① 建筑物外墙上部层面的玻璃装饰材料表面清洁保养工艺：

A、采用可稀释的玻璃环境卫生维护药剂。

B、在建筑物外墙上部层面的玻璃装饰材料表面选择一处典型的污染表面，进行小样清洗，确定稀释比例。

C、施工人员在高空悬挂中对玻璃装饰材料表面清洗的程序如下:

a）、抹水器浸入水桶内的环境卫生维护药剂溶液中浸泡；

b）、浸泡过环境卫生维护药剂溶液的抹水器在玻璃装饰材料表面涂抹，注意不得将污水溅到其他装饰材料的表面上；

c）、水器刮擦时,除了刮擦干净玻璃装饰表面外，仍然要防止对其他装饰材料表面的再次污染，这也是外墙玻璃装饰材料表面清洁保养的难点所在；

d）、把流到结构硅酮密封胶缝隙中的污水擦干净，否则污水会再次渗到已刮擦干净的玻璃表面上，造成再次污染。

② 建筑物底层外墙玻璃装饰材料表面的清洁保养工艺：

A、采用已做过小样的可稀释玻璃环境卫生维护药剂；

B、用升降机或铝合金梯进行登高清洗，离地5米以内可用接杆连接抹水器，刮水器操作；

C、清洗工艺与上部层面的清洗工艺相同；

D、底部2米以内的外墙玻璃应做日常环境卫生维护保养,程序如下：

a）、用“玻璃清洁保养剂”喷射在玻璃污垢处；

b）、柔软，干净抹布直接擦拭，可将污垢擦去，并在玻璃装饰材料表面形成保护膜，防止再次污染和痕迹的产生。

? 外墙涂料清洁保养工艺

① 采用"酸性环境卫生维护药剂"按1:5比例稀释。

② 做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例。

③ 用板刷沾环境卫生维护药剂溶液在涂料表面上刷擦，除去污垢。

④ 用清水冲洗。

4、外墙面清洗的质量标准

详见本章第四节第五部分第1项《外墙面环境卫生维护质量标准》。

二、石材清洁养护

1、石材的物理化学性能及分类的概述

? 花岗石简述

① 花岗石的物理及化学性能:

a、化学成份：花岗石（麻石）属深层火成岩，其主要组成为长石、石英和少量云母，主要化学成份为 SiO2，约占65％－75％，花岗石因为含有铁、铜、铬、锰、碳等元素而显现华丽的色彩。同时，部份金属化合物可

以提高花岗石的抗磨性。

b、物理结构：颗粒状的天然石矿，故其质地异常坚硬；花岗石的晶体粗大而致密，抗压强度很高（120－300Mpa），硬度大（S.H75－110），优质的花岗石经细致磨光及晶硬处理后，光泽度可达110－120度。是高级的建筑装饰材料。花岗石虽然结构致密，吸水率低（0.1%－0.7%），但花岗石属于酸性岩，亲水性，水份子可以通过晶隙的毛细孔渗透，所以在有地下水或曾用大量水洗地后的花岗石地面，石与石之间接合的地方会出现明显的水痕，因此花岗石应尽量减少水份在上面停留的时间。

② 花岗石的分类：在花岗石结构中，二氧化硅形成石英晶体，其他成份形成长石晶体及云母晶体，石英非常坚硬，长石稍软，而云母属片状晶体，稍有磨擦都会脱落而形成凹入的麻点，因此花岗石的云母成份多及云母晶粒大将影响其价值。花岗石可以将其归纳为粒晶花岗石和絮晶花岗石。

a、粒晶花岗石：此类花岗石是由岩浆的核心部份，在高温高压的环境下慢慢冷却而成。粒晶花岗石的石英、长石、云母晶体分布均匀，令石面出现有规律的亮点，甚至耀斑。如果云母晶体粗，则麻点明显。粒晶花岗石硬度高，经细致的打磨及优质晶硬处理后，平滑如镜，在均匀的色调下闪闪生辉，分外堂皇、华贵。粒晶花岗石的石英晶体非常坚硬，但长石晶体较软，再加上有云母形成的麻点，如没有合理的保养，很快就会变得凹凸不平，甚至变成粗麻石，简直暴殄天物。目前最佳的保养方式是晶石处理。常见的粒晶花岗石 : 大花白、印度红、四川红、万年青、啡钻、金沙黑。

b、絮晶花岗石：此类花岗石是岩浆外层，在高温高压及有地下水的环境下慢慢冷却而成。由于有地下水，所以二氧化硅形成伸展型絮状石英晶，缠绕性地分布在其他晶体之中。同时，铁、铜、铬、锰、碳等元素的化合物可以渗入晶体之间，形成变化万千的色彩和时隐时现的纹理，使絮晶花岗石兼备了花岗石的坚硬及云石的多姿多采而成为高级的建筑装饰石料。絮晶花岗石还有一个特点，石面经细致的打磨及抛光之后会出现微细的酒涡状，圆润的凹面，使地面呈现出远看明亮清晰，近看略带朦胧，经晶石处理后，给人一种浪漫的情调。 絮晶花岗石的石英分布不均匀，石英越少的部位越容易磨损，如果没有合理的保养，石面很快就会变成不规则的波浪形，非常可惜。目前最佳的保养方式是晶硬处理。常见的絮晶花岗石：浪花白、虎皮黄、幻彩红、凤尾红、水彩红、温泉绿。

? 大理石简述

① 大理石的物理化学性能：

a、化学性能: 天然云石属于变质岩，主要成份为碳酸钙，形成于远古时代的地壳运动。含丰富碳酸钙的矿层被转移到地底深处，在高温、高压及地下水的作用下结成晶体并紧密地聚合而成。由于形成的过程中混入不同份量的矿物质，如钠、镁、铝、硅等而各具特质，也因为含有不同成份的金属，如铁、铜、镍、铬等而绚丽多彩，气魄万千；其形成主要矿物质为方解石，白云 石，化学成份为CaO，MgO，CO2，呈粒斑状结构，故质地脆弱。

b、物理特性: 云石的晶体致密，抗压强度高（100－200Mpa），但硬度并不高（S.H40－50），因此不耐磨，如不作经常性的合理保养，很容易老化。目前最佳的方法是晶硬处理。

② 大理石分类: 如果要严格地区分云石，可以归纳为微晶云石和粒晶云石两大类：

a、微晶云石: 此类云石主体绝大部份由微细的碳酸钙晶体紧密地聚合而成，其他成份很少，即使有少量，也是形成微晶并均匀地结合在主体之中，故此，肉眼几乎看不见任何晶粒。而渗入的纹理和色彩大都显得清晰平直，形成有规则的图案。大部份名贵云石出自此系列，微晶云石经过细致的打磨以及优质的晶硬处理，光泽度可达100度以上。云石晶硬粉剂是专为微晶云石而研制的优质云石晶硬剂。常见的微晶云石有：爵士白、金花米黄、橙皮红、奶油红、啡纲、黑白根等。

b、粒晶云石: 此类云石仍以碳酸钙为主体，但会有较多的硅、镁成份，并且形成较大的粒状晶体，肉眼也能清楚地见到，色彩沿著晶隙渗透，缠绵交错，时隐时现，往往成为一幅大自然的艺术品。粒晶云石的硬度一般比微晶云石高，较耐磨，但光泽度比微晶云石稍差，经细致打磨及优质晶硬处理，光泽度可达70－90度．粒晶云石更应注意合理的保养，否则表面晶粒脱落而形成明显的凹凸面。云石晶硬剂最适合此类云石。常见的粒晶云石有：汉白玉、西班牙米黄、意大利大花绿、云灰、巴西玫瑰红、墨玉。

c、微晶石：属合成人造石,是采用粒径为4mm 及以下的半透明石粒、石粉、颜料与不饱和聚酯树脂聚合而成，它采用的石料主要有具有半透明的石灰岩和石英岩。

d、特别注意：

建筑界往往将一些砂质沉积岩纳入云石类之中，但站在物业管理和保养的角度则应该归入花岗石类。因为砂质沉积岩含有较多的石英及硅酸化合物，其物理性和化学性都接近花岗石，应该以花岗石的方式保养。一般

的砂质沉积岩不难分别，经磨光之后，可见到明显的石英晶体（透明而又闪亮），除特别致密的品种之外，一般都可见到晶体之间有毛细孔。由于结构疏松，光泽较低。常见的砂质沉积岩:晶白、白砂石、木纹红、国产大花绿。

2、石材的病变分析及防护理论

? 病变分析

石材在施工及使用过程中，对成品应及时采取保护措施，同时应加强对石材的科学保养，否则，随着时间的推移，石材接触水后会出现不同程度的损伤和各种病症；水是引起石材病害的主要根源。任何石材都有孔隙系统，由于毛细现象，石材孔隙会吸收水份，而水中又含有有害物质（水溶性盐及气体），它们的作用使石材产生以下病变：

① 由于吸收水份而产生：

a、冰冻病害；

b、水力膨胀与收缩；

c、降低材料的绝热能力；

d、微生物附生；

e、铁锈（锈斑、黄斑）；

f、水与石材内部多种矿物质发生反应,产生不同的病变。

② 由于吸收水及溶于水中的有害物质而产生：

a、盐结晶及盐水解；

b、提高了由于吸湿作用而产生的平衡水蒸气含量；

c、化学腐蚀；

f、流痕污斑；

e、水斑不干。

③ 因病害而使石材产生：

a、铁锈（锈斑、黄斑）；

b、白华（石灰腐蚀）；

c、发霉、变色。

④ 因污染物处理不当或产品质量不合格使石材产生：

a、油斑；

b、腐蚀色斑；

c、其它病状。

? 石材防护处理概论

① 定义：

石材防护，顾名思义，就是对石材进行清洗、保养和防护。清洗保养石材，就是对污染的石材进行清洗治理以及对石材进行日常维护。防护是指把防护剂涂抹于石材上以达到保护石材的作用。许多与石材打交道的人士都有这么一个观点：石材是一种不需要维护保养的耐久性材料。其实这一观点是错误的。因为石材本身都有一个天然突出的物理特点-吸水性（一般花岗岩吸水率在0.1-0.2%）。这样由于不合理的堆放、包装、运输以及外界污染源，如水汽、雨水、油污等与其接触，石材极易产生污染。

② 石材防护后的特征：

石材防护在国外发展已有30多年的历史，在欧美一些国家，石材防护可谓家喻户晓，而石材养护在我国发展可以说刚刚开始。石材养护主要分清洗和防护两种，防护主要原理是防护剂中有效物质随溶剂渗入石材内部，待溶剂自然挥发后，有效物质和石材晶体结合，在石材表面下形成一道有效的防护屏障，以阻止外来及内部污染的渗入，从而达到保护石材，延长石材寿命的作用。因为经防护后的石材，其吸水率大幅度降低，可以说几乎不吸水，那么只要水分渗不进石材，污染也就无从产生。经防护后的石材具有以下六大特点：

a、防水b、防污c、抗紫外线（延缓石材褪色时间）d、抗冻，抗溶解性e、保持石材透气性f、降低日常保养难度

③ 防护施工：

防护施工方式主要分两种，一种石材施工前做防护，一种是石材施工后做防护，要求树立起施工前做防护的观点，从头抓起，从根抓起，防患于未然。石材养护处理办法一般非常简单，不需要特殊的工具。

④ 防护与打蜡的区别：

那么这时有的技术人员可能会问，现在酒店里用的蜡又是什么呢？打蜡是目前我国酒店业中使用最多的一种保养石材地面的办法，可以说这也是一种错误的保养方法。为什么？因为蜡是一种不透气的密封剂，当打完蜡后，虽然外界的水和湿气不能进入石材内部，可以在一定程度上防止污染，但石材内部和下面的湿气由于密封蜡的影响也散发不出来，这样水汽长期积存在石材内部，就会导致石材的病变；且蜡一般会影响石材的天然色泽，同时经常打蜡会损害石材表层，缩短石材寿命。因此现在欧美发达国家已基本不采用打蜡的方式来保养石材，而是采用石材养护剂。石材养护剂与蜡的区别 ：

时效性 石材色泽 保护程度 透气性 使用范围

蜡 2-6个月 影响较大 表面性保护 不透气 室内

保护剂 3-15年 影响较小 深层保护 保持透气性 室内、室外

注：石材养护的目的在于提供一种安全、有效的保养石材的操作程序及其产品，它可以引导我们的消费者、建筑师、石材厂家等正确使用安装石材，以达到保护石材的天然特性，延长石材寿命。

? 石材养护的九个要点

① 不要直接用水冲洗：天然石材和天然木材一样，为一种会呼吸的多孔材料，因此很容易吸收水份或经由水溶解而侵入污染。石材若吸收过多的水份及污染，不可避免的会造成各种石材病变，如：崩裂、风化、脱落、浮起、吐黄、水斑、锈斑、白华、雾面等恼人问题。因此石材应避免用水冲洗或以过湿拖把拖洗石材表面。 ② 不可接触非中性物品：所有石材均怕酸碱。例如：酸常造成花岗石中硫铁矿物氧化而产生吐黄现象，酸会分解大理石中所含的碳酸钙，造成表面被侵蚀状况，碱也会侵蚀花岗石中长石及石英矽化物结晶之晶界造成晶粒剥离的现象。因此非中性物品乃破坏石材镜面之原凶。

③ 不要随意上蜡：市场上的种类凡多，有水性蜡、硬脂酸蜡、油性蜡、亚克力蜡等等。这些蜡基本上都含酸碱物质。不但会堵塞石材呼吸的毛细孔，还会沾上污尘形成蜡垢，造成石材表面产生黄化现象。倘若行人及货物流通频率极高的场所必须上蜡时，则必须请都专业保养公司指导用蜡及保养。

④ 不要乱用非中性环境卫生维护药剂：为求快速清洁效果，一般环境卫生维护药剂均含有酸碱性，故若长时间使用不明成份的环境卫生维护药剂，将会使石材表面光泽尽失，又因非中性药剂的残留也是日后产生石材病变的主因。

⑤ 不要长期覆盖地毯，杂物：为保持石材呼吸顺畅，应避免在石材面上长期覆盖地毯及杂物，否则的话石材下湿气无法通过石材毛细孔挥发出来。则石材会因湿气过重，含水量增高而产生恼人的石材病变问题如您一定要铺设地毯，堆置杂物，务必要常更动。

⑥ 要彻底保持干净清洁：不论是质地坚硬的花岗石（硬度HRs88-111±4-7）或质地较软的大理石（硬度HRs46-77±3-5）均不耐风砂及土壤微粒的长期蹂躏，因此要不时利用除尘器及静电拖把彻底做好除尘及清洁的工作。商业空间入口处最好能放置除尘垫；过滤鞋子所带之砂粒，住家最好入门后换穿拖鞋，减少砂粒尘土磨损石材表面之机会。

⑦ 要定期保养、维护光泽：石材光靠除尘，清洁是无法让亮丽的石材光泽持续保持不退的。因此一定要定期请专业公司派人做保养及光泽再生的维护工作，诸如：使用结晶液让大理石面再结晶、或使用抛光粉让大理石或花岗石面再生光泽、或使用抛光粉让大理石或花岗石面再生光泽、或使用透气性的光泽保护剂等等。均可让您的石材永保如新。

⑧ 要立即清除污染：所有石材均具有天然毛细孔，污染源（油、茶水、咖啡、可乐、酱油、墨汁等）会很容易顺着毛细孔渗透到石材内部，形成令人讨厌的污渍、因此一定要选择优良品质的石材专用防护剂施作在石材上，防止污染源污染石材。要知道所有防护剂均不可能百分之百长期阻绝污染，所以一旦有污染源倒在石材上一定要立即清楚，以防止渗入石材毛细孔内。

⑨ 要常保持通风干燥：石材怕环境湿度太大。水气会对石材产生水化，水解及碳酸作用，产生水斑，白化、风化、剥蚀、锈黄等各种病变，摧残石材。因此石材安装出口处要常保持通风干燥。

3、物业各区域所使用的石材病变及建议养护处理方法（以写字楼为例）

? 物业外立面外挂石材

① 可能出现的症状分析：

大厦外墙石材的局部经常出现**锈迹。根据石材成份含量分析，通常原因是外挂石材长期处于日晒雨淋状态，当雨水进入石材后，因雨水呈酸性，同石材内的铁元素发生化学反应，生成氧化铁，而随石材干燥返出石面形成锈斑。

② 处理建议：

根据外挂石材现状，有两点建议：

a、清洗锈斑；

b、使用功能性防护剂进行防护处理，形成2－3mm防护层，保证石材不会被酸雨侵蚀，同时不会风化。 ? 大堂石材

① 可能出现的症状分析：大堂石材地墙面可能会出现以下两种病变：

a、水斑，同时大堂靠边角及出入口处石材缝下雨即有出水现象；

b、大堂墙身石材均匀出现褐绿斑。

分析以上两种病变，形成的主要是因为卫生间、外面雨水及水幕墙附近临近水源，地下沙浆水饱合度高，而石材底面防护薄弱的地方因毛细现象吸入水汽。由于石材表面做过防护处理，使水汽不能从石面散发，从而在石面防护层下凝聚成水斑，经久不散。墙身石材褐绿斑的形成主要是因石材在安装时，因切割使部分侧面产生防护缺损，空气中水汽进入石材内，氧化铁元素形成褐斑，氧化铜元素形成绿斑。

② 处理建议：大堂石材有以下处理建议：

a、大堂地面石材水斑清洗：因大堂地面石材表面经过防护处理，清洗剂渗透较困难。因此清洗难度很大，只有通过多次清洗使水斑变得较浅，但不能完全消除（可通过做小样来确定效果），通过清洗后观察3－6个月石材是否会自然干燥，再决定是否更换。

b、大堂墙身石材处理：大堂墙身石材如果出现锈斑，通常情况是安装时末做防护或使用的防护剂为附膜型。为防止锈斑扩散，正确的方法是应用功能型防护剂进行一次全面护理，特别是接缝处。使防护剂渗入石材2～3mm，阻止锈斑在表面形成扩散。

? 大厦电梯厅石材

① 可能出现的症状分析：

电梯石材存在锈斑和油迹两种病症。而油迹可能为出厂时就已污染形成或电梯厅在使用过程中人为所致。 ② 处理建议

a、锈斑通过提汲可以消除；

b、油迹处理难度较大，经小样处理后再定（需一周时间才能确定效果）。

4、不同区域的石材养护工艺

? 地面石材养护

a、每月对地面石材用西班牙CR-2、CR-3进行全面水晶处理一次，对于出入通道及电梯厅每周进行一次水晶处理；

b、每季用花岗石晶硬粉做一次晶硬处理；每月对大理石用结晶粉做一次结晶处理，通过测光仪检测，平均光泽度应达80度以上。通过结晶处理，可有效防止石材磨损，但水晶处理是一个物理加化学处理的过程，因此石材表面结构会产生变化，形成附膜感。这样会对石材的清亮自然光产生一定影响。

? 墙身石材养护

a、大堂墙身石材养护

大堂墙身石材防护处理好后，不会有磨损，但对其表面光泽有一定影响，可通过比利云石蜡进行上光保养。方法是每3个月进行一次做比利蜡附膜养护。经过测光仪检测，墙身石材平均光度在90～100度以上。 b、楼层电梯厅墙身石材养护

楼层电梯厅墙身石材若为火烧板，在防护处理好后，平日可通过吸尘、抹尘养护，无须特殊处理。若为光亮板材，则可通过比利云石蜡上光保养，周期为6～9个月进行一次。

? 水晶养护（CR-2－CR-3－CR-2）：

CR-2、CR-3处理，无论是针对大理石还是花岗石，从其长远保养来讲，应是一种首选的保养办法，主要因为： 避免更多的水进入石材内部；

由于加硬同时又上光，本身对石材结构是一种加强和保护，使其经久耐用，光洁如新；

保持时间较长，与结晶化和上蜡处理相比较，其周期明显延长；

易于日常保养，可用静电除尘等一些简易措施即可，价格适中，成本更节约。

① 针对对象：此方法对大理石、花岗石可通用。但针对白色云石、白麻系列花岗石慎用，应先做防护后做小样。

② 工艺简介：

A、清洁及养护剂：

防护剂（托肯牌）；中性全能水；K2、K3（加硬上光剂）；钢丝棉。

B、工 具：

单盘式加重地面打磨机；吸尘吸水机。

C、步 骤：

a、清洁石材：任何石材在处理前，应首先让其表面洁净。

?对打过蜡的石材，需用起蜡水，将其表面残余蜡渍彻底清除；

?对未曾打过蜡的石材，可直接用中性全能清洁剂，将表面清洁干净。

b、预 处 理：对石材进行防护处理，将防护液均匀喷洒在石材表面，使其渗入石材深 层，待自然风干。

3、物业各区域所使用的石材病变及建议养护处理方法（以写字楼为例）

? 物业外立面外挂石材

① 可能出现的症状分析：

大厦外墙石材的局部经常出现**锈迹。根据石材成份含量分析，通常原因是外挂石材长期处于日晒雨淋状态，当雨水进入石材后，因雨水呈酸性，同石材内的铁元素发生化学反应，生成氧化铁，而随石材干燥返出石面形成锈斑。

② 处理建议：

根据外挂石材现状，有两点建议：

a、清洗锈斑；

b、使用功能性防护剂进行防护处理，形成2－3mm防护层，保证石材不会被酸雨侵蚀，同时不会风化。 ? 大堂石材

① 可能出现的症状分析：大堂石材地墙面可能会出现以下两种病变：

a、水斑，同时大堂靠边角及出入口处石材缝下雨即有出水现象；

b、大堂墙身石材均匀出现褐绿斑。

分析以上两种病变，形成的主要是因为卫生间、外面雨水及水幕墙附近临近水源，地下沙浆水饱合度高，而石材底面防护薄弱的地方因毛细现象吸入水汽。由于石材表面做过防护处理，使水汽不能从石面散发，从而在石面防护层下凝聚成水斑，经久不散。墙身石材褐绿斑的形成主要是因石材在安装时，因切割使部分侧面产生防护缺损，空气中水汽进入石材内，氧化铁元素形成褐斑，氧化铜元素形成绿斑。

② 处理建议：大堂石材有以下处理建议：

a、大堂地面石材水斑清洗：因大堂地面石材表面经过防护处理，清洗剂渗透较困难。因此清洗难度很大，只有通过多次清洗使水斑变得较浅，但不能完全消除（可通过做小样来确定效果），通过清洗后观察3－6个月石材是否会自然干燥，再决定是否更换。

b、大堂墙身石材处理：大堂墙身石材如果出现锈斑，通常情况是安装时末做防护或使用的防护剂为附膜型。为防止锈斑扩散，正确的方法是应用功能型防护剂进行一次全面护理，特别是接缝处。使防护剂渗入石材2～3mm，阻止锈斑在表面形成扩散。

? 大厦电梯厅石材

① 可能出现的症状分析：

电梯石材存在锈斑和油迹两种病症。而油迹可能为出厂时就已污染形成或电梯厅在使用过程中人为所致。 ② 处理建议

a、锈斑通过提汲可以消除；

b、油迹处理难度较大，经小样处理后再定（需一周时间才能确定效果）。

4、不同区域的石材养护工艺

? 地面石材养护

a、每月对地面石材用西班牙CR-2、CR-3进行全面水晶处理一次，对于出入通道及电梯厅每周进行一次水晶处理；

b、每季用花岗石晶硬粉做一次晶硬处理；每月对大理石用结晶粉做一次结晶处理，通过测光仪检测，平均光泽度应达80度以上。通过结晶处理，可有效防止石材磨损，但水晶处理是一个物理加化学处理的过程，因此石材表面结构会产生变化，形成附膜感。这样会对石材的清亮自然光产生一定影响。

? 墙身石材养护

a、大堂墙身石材养护

大堂墙身石材防护处理好后，不会有磨损，但对其表面光泽有一定影响，可通过比利云石蜡进行上光保养。方法是每3个月进行一次做比利蜡附膜养护。经过测光仪检测，墙身石材平均光度在90～100度以上。 b、楼层电梯厅墙身石材养护

楼层电梯厅墙身石材若为火烧板，在防护处理好后，平日可通过吸尘、抹尘养护，无须特殊处理。若为光亮板材，则可通过比利云石蜡上光保养，周期为6～9个月进行一次。

? 水晶养护（CR-2－CR-3－CR-2）：

CR-2、CR-3处理，无论是针对大理石还是花岗石，从其长远保养来讲，应是一种首选的保养办法，主要因为： 避免更多的水进入石材内部；

由于加硬同时又上光，本身对石材结构是一种加强和保护，使其经久耐用，光洁如新；

保持时间较长，与结晶化和上蜡处理相比较，其周期明显延长；

易于日常保养，可用静电除尘等一些简易措施即可，价格适中，成本更节约。

① 针对对象：此方法对大理石、花岗石可通用。但针对白色云石、白麻系列花岗石慎用，应先做防护后做小样。

② 工艺简介：

A、清洁及养护剂：

防护剂（托肯牌）；中性全能水；K2、K3（加硬上光剂）；钢丝棉。

B、工 具：

单盘式加重地面打磨机；吸尘吸水机。

C、步 骤：

a、清洁石材：任何石材在处理前，应首先让其表面洁净。

?对打过蜡的石材，需用起蜡水，将其表面残余蜡渍彻底清除；

?对未曾打过蜡的石材，可直接用中性全能清洁剂，将表面清洁干净。

b、预 处 理：对石材进行防护处理，将防护液均匀喷洒在石材表面，使其渗入石材深 层，待自然风干。其主要作用是阻挡外界污渍的浸入。

D、研 磨：

a、CR-2处理，主要作用是增加石材硬度，将其均匀喷洒在石材表面，用钢丝棉配合单盘式研磨机进行全方位研磨；

b、 CR-3处理，有上光作用，至少能增加30％以上的光洁度，方法同K2处理；

c、 CR-2处理，方法同前述。

③ 注意事项：

a、清洁石材：在做处理前，应彻底让其表面清洁干净，包括起蜡；

b、时间掌握：由于该药剂是弱酸性环境卫生维护药剂，故不能停留长久，以免加深石材的腐蚀；在布防护液时，必须自然风干，否则达不到预期效果；研磨的时间应足够，不能太短，一般应掌握在15－20分钟／平方米。

c、程序：其顺序为CR-2－CR-3－CR-2，往往很多人忽略了最后一步。

d、检查：操作人员应检查石材是否有漏磨之处，应及时补上。

④ 标准：光泽度在80度以上。

? 结晶化处理（F66）

① 针对对象：通常对大理石进行，而不针对花岗石。

② 作用原理：F66结晶粉系一种偏酸性的环境卫生维护药剂，通过机具研磨等物理作用，产生压力和热量，使结晶粉与石材内矿物成份（CaCO3等）发生化学效应，在石材表面产生光亮坚硬的一层保护膜。 ③ 工 艺：

A、环境卫生维护药剂：全能清洁剂；结晶粉（F66）；

B、工 具：单盘式加重型地面研磨机（50公斤－60公斤重机器最好）；吸尘吸水机；单刮；3M百洁；

C、步 骤：

a、清洁石材：在结晶化处理前，应对石材进行清洗，通常酒店大堂可直接用清水过一遍。原因有：

防止研磨因脏物引起石材变色，严重影响光泽度；

使石材润湿，防止晶液刚喷上时引起石面局部点蚀，长期会引起石材孔洞。

b、研磨：将结晶粉按比例稀释成水溶液，尽量均匀地喷洒在石面上，用3M红色清洁磨光垫研磨，时间在5－10分钟／1－2平方米，中途可用单刮刮开晶液观察石面效果，以天花顶灯作对照物，达到镜面效果。 c、清洁残留物：上述工序完后，应用清水将石面残留晶液清洗干净，通常要二遍，以 防止残留物腐蚀石面。 d、抛 光：用3M白色垫配单擦机抛光即可。

④ 特别注意事项

a、做结晶前地面一定要清洗。

b、晶粉一定要尽量和水溶和，不要成颗粒。

c、研磨完一定要将残留物清洁干净。

⑤ 标准：光泽度80度以上。

三、地毯清洗

1、地毯的材质分析及种类划分

? 地毯的性能：

地毯是一种有着悠久历史的产品，具有质轻、耐磨、色彩鲜艳、脚感舒适、富有弹性，是用于现代建筑装饰的首选纺织品。但易脏易淤积尘垢，影响地毯的美观和使用。

? 地毯的种类及质地：

种 类 质 地

纯毛地毯 绒羊毛

混纺地毯 毛纤维、合成纤维

化纤地毯 丙纶、晴纶、麻布底层

塑胶地毯 聚氯乙烯树脂、增塑剂

手编毯 丝织 榨蚕丝等

毛织 纯羊毛等

地垫 进口 聚合树脂

国产 聚合树脂

2、地毯的清洁保养方式及工艺

? 地毯干式清洁保养工艺

a、设置隔离带，放置告示牌。

b、将中性地毯除渍剂，地毯除油剂，除口香胶剂，分别注入喷壶内。

c、对地毯表面的不同污垢，喷涂中性地毯除渍剂，地毯除油剂，除香口胶剂。

d、用板刷或吸水毛巾擦拭喷涂有环境卫生维护药剂的地毯表面污垢，直到污渍、色斑、污垢消除。 e、香口胶体擦拭后，若仍有少量残留胶粘接在地毯表面时，可用刮刀轻轻刮去。

f、用吸尘机吸去地毯中的污垢。

g、按比例用热水(50摄氏度)稀释中性干泡地毯环境卫生维护药剂，注入喷雾器的液体箱内。并对被清洗的地毯均匀喷洒高泡地毯环境卫生维护药剂。

h、在多功能擦地机上安装清洗羊毛垫。

I、开启多功能擦地机，使多功能擦地机开始清洗地毯。

j、清洗地毯应从里到外，并留有通道，一次性结束。不得踩踏已清洗好的地毯。

k、对残存的污渍、色斑、应重点清洗。

m、地毯清洗完毕，晾干4小时以上。晾干时，不得踩踏。

l、地毯晾干后，用直立式吸尘梳理机吸去地毯中清洗出的污垢结晶，并梳理地毯绒面。

n、撤除隔离带，撤掉告示牌。

? 地毯湿洗清洁保养工艺

a、设置隔离带，放置告示牌。

b、将中性地毯除渍剂，地毯除油剂，除香口胶剂，分别注入喷壶内。

c、对地毯表面的不同污垢，喷涂中性地毯除渍剂，地毯除油剂，除香口胶剂。

d、用板刷或吸水毛巾擦拭喷涂有环境卫生维护药剂的地毯表面污垢，直到污渍、色斑、污垢消除。 e、香口胶体擦拭后，若仍有少量残留胶粘接在地毯表面时，可用刮刀轻轻刮去。

f、用吸尘机吸去地毯中的污垢。

g、按比例用热水(50摄氏度)稀释浓缩地毯环境卫生维护药剂，注入多功能擦地机液体箱内。

h、在多功能擦地机上安装地毯清洗刷。

I、开启多功能擦地机开始湿洗地毯。

j、向吸水机内注入消泡剂，并在吸水辅助工具上安装吸水耙。

k、开启吸水机，吸去清洗好的地毯表面的水分。

l、地毯清洗完毕，吸去水分后，在地毯两边安放涡轮多速干风机。

m、开启干风机，向清洗后的地毯吹送干风，加速地毯干燥。

n、地毯干燥后，用直立式吸尘梳理机吸去干燥的污垢结晶，并梳理地毯绒面。

四、硬质地板打蜡抛光养护

硬质地面是指：大理石，花岗岩，水磨石，人造大理石地板及木地板，PVC塑料地板，釉面地砖等。

1、打蜡工艺

① 在被清洗地板的范围以外，放置告示牌或设置阻拦隔离带。

② 在被清洗地板和不清洗地板的交接区域铺设被单布和吸水毛巾，以防止不清洗地板的蜡面被污染或损坏。 ③ 按比例稀释起蜡水，注入多功能擦地机地液体箱内。

④ 在多功能擦地机上安装针盘和清洁垫。

⑤ 操作擦地机，对被清洗的地板进行起蜡清洗。

⑥ 对擦地机清洗不到的地板死角处，用板刷浸起蜡水进行人工清洗。

⑦ 吸水晾干地面：

a、向吸水机内注入消泡剂。

b、用吸水机吸取地板上清洗后残留的污水。

c、吸水机吸不到的地板处，用吸水毛巾吸取残留污水。

d、将热水浇在被清洗地板上，用擦地机清洗地板。

e、用吸水机吸取地板上清洗后残留的污水.

f、被清洗的地板凉干。

⑧ 打底蜡：

a、将封底蜡溶液注入蜡车内。

b、将干燥，洁净的蜡拖浸入蜡车内的封底蜡溶液内，完全浸透后，在扎水器上扎干至欲滴未滴的程度。 c、在凉干的地板上涂蜡。

d、涂蜡时，蜡拖应采用扇面拖方式，要求蜡拖全面撒开，全部接触地面。

e、涂蜡时，采用“井”型涂蜡方式。先横拖，后竖拖,不得漏拖，使得地板涂蜡均匀，平整。

f、涂蜡时，应从里到外，留好通道，一次性结束，不得踩踏刚涂好的地板。

g、第一层封底蜡涂完后，地板凉干代用。

h、涂完第一层封底蜡后，无论再涂封底蜡还是涂面蜡，施工人员进入涂蜡层时，都许在脚上套上干净的塑料薄膜脚套，以防止施工人员鞋底的污垢污染，损坏蜡面。

I、封地蜡工作结束后，将蜡车中的剩余封地蜡注入容器中，妥善保存，备用。

⑨ 打面蜡：

a、将面蜡注入蜡车内。

b、将蜡拖浸入蜡车内的面蜡溶液中，待蜡拖被面蜡溶液全部浸透后，在扎干器上扎干至欲滴未滴的程度。 c、在凉干的涂了封地蜡的地板上涂上面蜡。

d、面蜡涂蜡工作结束后，对被清洁打蜡的区域封闭六小时以上，以利于蜡面的干燥、固化，增强蜡面表面的硬度。

e、检查被清洗打蜡的地板和不清洗打蜡的地板的交接区域，有无蜡面污染或损坏的情况。如有，及时修补。 f、回收被单布和洗水毛巾。

g、撤除告示牌或阻拦式隔离带。

2、蜡面的保养工艺

① 每日一次进行地板表面蜡面抛光。

a、向喷壶内注入喷洁蜡,或在高速抛光机的供液瓶中注入喷洁蜡。

b、在高速抛光机上安装抛光垫。

c、在地板蜡面表面喷洒喷洁蜡,推动高速抛光机均匀抛光。

② 每日不间断对地板表面蜡面进行保养。

a、在干燥洁净的尘推套上喷涂“地推牵尘剂”,凉干24小时待用。

b、将喷涂有“地推牵尘剂”的干燥洁净的尘推架。

c、不间断地对地板表面蜡面进行推尘保养。

d、用热水清洗尘推套，凉干待用。

③ 局部补蜡：对地板表面蜡面上出现的局部损伤，为了不影响大面积蜡面的破坏，须采取局部补蜡的工艺。根据局部的损伤情况，可采取局部彻底补蜡和局部涂面蜡两种工艺。

a、将清洗剂注入多功能擦地机的液体箱内。

b、在多功能擦地机安装针盘和清洗垫。

c、操作擦地机清洗局部补蜡区，应注意不可将被清洗蜡层清洗掉。

d、用吸水机吸取残留污水。

e、用吸水毛巾将被清洗的蜡面轻擦干净，并将被清洗蜡面与未清洗蜡面交接处的水迹擦干净。

f、在被清洗晾干的地板封地蜡层上涂上面蜡。

g、凉干涂上的面蜡。

h、修补面蜡施工中，必须注意补蜡区域外地面蜡层，要用吸水毛巾，被单布保护.使用工具,设备要轻放。 I、修补面蜡工艺属临时的蜡面补救保养工作。待全部打蜡层清洁起蜡时，须再次彻底清洗。

五、物业设备的工业清洗维养（以中央空调为例）

物业设备设施（主要指中央空调、锅炉、管道、储油罐等）的工业清洗维养是从化学的角度进行的清洁保养，因其技术要求高，风险大，通常是外包给专业的工业清洗维养公司来做，以某写字楼的中央空调为例，简述其清洗方法。

1、结构分布及基本数据

此写字楼采用中美合资YORK牌中央空调水冷机组进行制冷，共四台，在-1F，每台制冷量为1000冷顿；在A座13F有一台风冷机组；冷却塔在B座13F，共三台，每台循环水量为800m3/h；中央空调采暖使用菲斯蔓牌燃气中央热水器，共两台，每台2800万大卡，与中央空调循环水的集水器和分水器相连；以及若干管道和19台落地风柜、55台新风机组、1500台风机盘管组成整个中央空调循环水系统。该循环水系统经过两年的运行，循环水系统有大量的污垢产生，严重影响空调的正常运转，为保证中央空调高效、节能运行，因此有必要对其进行一次化学清洗。

2、清洗剂的选择

一般除垢比较好的物质为无机酸如盐酸等，除垢效果好，价格便宜，但其对金属的腐蚀性比较大；而有机酸除垢效果仅次于无机酸，其对金属的腐蚀性为无机酸的百分之一，但价格较贵；综合考虑对机组的保护，应选择采用有机酸对循环水系统及热水器进行清洗。

3、清洗步骤

? 冷却塔清洗

① 清渣

a．将冷却塔承水盘内的水放掉，清扫承水盘内的沉淀物；

② 清洗

a．关闭承水盘的排污阀；

b．向承水盘内补充少量的自来水；

c．用循环泵将承水盘内的水通过软管抽至布水器形成一个小循环；

d．向承水盘内加入缓蚀剂和清洗剂，通过泵将清洗剂均匀地布洒在填料上，将填料上的水垢和污物清洗干净； ③ 水冲洗

a．排掉承水盘内的清洗水；

b．用自来水将填料冲洗干净。

? 冷凝器清洗

要使主机保持一个最佳工作状态，必须在换季时对主机冷凝器进行清洗

水冷式冷凝器清洗：

① 准备工作

a．关闭冷凝器进出水阀门；

b．将冷凝器端盖排污阀用胶管或钢管连接于循环泵站；

c．充水进行循环试漏。

② 除垢清洗

a．向循环系统内加入酸洗缓蚀剂，循环均匀；

b．向循环系统内加入有机酸QD101，循环清洗；

c．每隔半小时测定清洗剂浓度，并根据清洗剂浓度的变化来确定终点。

③ 水冲洗

a．清洗结束后，排除清洗用水；

b．用自来水冲洗至中性。

④ 漂洗

向循环水系统内按比例加入漂洗剂循环清洗.

⑤ 钝化

向系统加入中和剂调节PH值至碱性，然后加入钝化剂进行钝化；

⑥ 冲洗

a．将封盖拆下，用高压枪冲洗铜管；

b．由于铜管是螺纹的，有许多软垢容易嵌在镙纹内影响换热，故我们用塑料软刷进行刷洗，然后将污水排掉； c．检查。

⑦ 恢复试机

风冷式冷凝器清洗：

① 准备工作

a．将风柜的电源关闭；

b．用软刷将翅片上松软的污垢刷洗下来；

② 清洗剂清洗

用喷雾器将翅片清洗剂均匀的喷在翅片上，使其充分的和污垢反应；

③ 高压水冲洗

a．将高压清洗机出口调成雾状，把翅片的污垢冲洗下来；

b．开动风机试风。

? 空调末端清洗

风机盘管清洗

a．将风机盘管的电源关闭；

b．将风机盘管下用塑料布铺垫，以防漏水将吊顶浸湿而损坏；

c．将冷凝水盘排污口用吸水机抽吸干净，以防清洗后的污水排污不畅漏水；

d．将风机盘管的后端盖拆下；

e．用喷雾器将翅片清洗剂均匀的喷在翅片上，使其充分的和污垢反应；

f．将高压清洗机调成雾状，将翅片的污垢冲洗下来；

g．用吸水机将清洗下来的污水吸干净；

h．将消毒剂喷在翅片上；

I．将风机盘管的后端盖恢复；

j．开动风机试风。

柜机清洗

① 准备工作

a．关闭风机电源；

b．取出过滤网冲洗干净；

c．用角磨机将风柜翅片外风管切一个口；

② 翅片清洗剂清洗

a．将翅片清洗剂按比例稀释；

b．用喷雾器将翅片清洗剂均匀的喷在翅片上；

③ 高压水冲洗

a．把高压水枪头调成喷雾状；

b．用干净的自来水将翅片清洗干净；

④ 消毒

将杀菌灭藻剂喷淋在柜机内表面，抑制细菌的滋生；

⑤ 恢复试机

? 中央空调热水器清洗

由于该系统采用板式换热器进行热交换，故我们对一次循环水进行清洗；而二次循环水纳入空调循环水系统清洗。

① 准备工作

a．关闭燃烧机的电源；

b．关闭气的阀门；

c．用胶管将排污阀和溢水口与循环泵站连接。

② 除垢清洗

a．向循环系统加入缓蚀剂，循环均匀；

b．向循环系统加入有机酸和铜离子掩蔽剂进行除垢清洗；

c．每隔半小时对系统进行检测并根据系统有机酸的浓度的变化添加有机酸；

d．当系统清洗结束后，排出清洗用水；

e．用干净的自来水冲洗干净；

③ 漂洗

a．将清洗后的中央热水器充满水：

b．因清洗后的金属铁表面非常活泼，容易与空气中的氧结合，而产生锈蚀，故加入漂洗剂进行把二次浮锈清洗掉；

c．循环加热至60摄氏度1-2小时；

④ 中和钝化

a．向系统加入中和剂将系统调至碱性；

b．向循环系统加入钝化剂循环均匀；

c．将系统加热至60摄氏度以上，保持8小时；

⑤ 恢复

a．当钝化结束以后，排出钝化水；

b．用干净的自来水将中央热水器冲洗干净；

c．恢复试机。

4、清洗过程的监控

为保证系统清洗时安全性和可靠性，清洗过程中必须对各项技术指标进行分析监测。清洗前，在系统内安装与系统材质相同的标准腐蚀试片，清洗过程中对金属的腐蚀情况进行监控，清洗结束后处理腐蚀试片并测定其腐蚀速度。

腐蚀速度 A＝ g/m2h

式中： W－清洗前试片重量g

Wt－清洗后试片重量g

S－试片表面积m2

t－清洗时间h

5、质量验收方法和标准

? 质量标准及验收符合HG/T2387－92《工业设备化学清洗质量标准》的有关规定。

a．腐蚀率 钢＜6g/m2h

铜及铜含量＜2g/m2h

铝及铝合金＜2g/m2h

b．洗净率 ＞90％

c．清洗表面清洁并形成良好保护膜。

? 验收方法：挂片实验及开盖（拆开冷凝器等封盖）检查。

6、工业清洗的注意事项

由于绝大部分工业清洗工程都是采用发包形式，所有物业管理公司在发包时应特别注意：

? 自己的工程技术人员对所需清洗的设备设施的各种参数、结构、日常启用过程中出现的各种异常情况了如指掌，以向承包方提供更准确的信息。

? 对承包方的资格资质进行详细审核，如营业执照、化学清洗资格证、从业人员的上岗证、公司的技术力量、公司的主要客户铭录（实际案例及清洗经验等）。有必要对承包方进行全面实地考察，一定要选择有实力的化学清洗公司，以更好地的保护设备设施。一旦所选择的公司在技术上出问题，那么造成的责任和后果是相当严重的。

? 在实际清洗操作过程中，物业管理公司要有专人负责跟踪，一是为清洗公司提供更好的帮助，二是杜绝他们在操作过程中采取违规作业或出现偷工减料现象，工业清洗中，最易出现的是对细小管道的清洗，检验办法通常是通过水质的分析来衡量。

? 注意清洗后的验收工作。

? 要求承包方提供由权威部门出具的清洗后的水质分析报告，并承诺维养周期。很多设备在清洗后的前期启用阶段比较正常，往往在一段时间后便出现问题，如果没有维养周期作为保障，造成的后续维护成本将由物业管理公司自己承担。

第五章 物业环境卫生维护的介入方式及运作模式

第一节 物业环境卫生维护的介入方式

一、物业环境卫生维护的早期介入

所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请经验丰富的物业管理公司（整体物业）或专业的环境卫生维护服务公司（售楼处）做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规定的前提下，尽可能地照顾到使用者的需要以及日后环境卫生维护的需要。此外，物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司的专业眼光及经验能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。

物业环境卫生维护早期介入，充当顾问的作用具体表现在：

1、审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能的改良建设。

2、提出设备配置或容量或建筑选用以及供应商售后服务等方面的意见。

3、指出设计中遗漏的工程项目。

前期介入一般不设固定人员进驻工地现场，工作方式可根据发展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤等。

发展商对物业的规划设计少有一成不变的，由于市场竞争、资金状况、消费趋势、国家政策等因素的影响，发展商会改变原来的设计思路，边施工边设计边修改是物业开发中的普遍现象，对此，管理公司要对发展商的修改是否合理进行评判。

现实中许多发展商都忽视了在设计阶段请管理公司介入以至在施工时甚至完工后，管理公司进场发现设计存在不合理的地方，到时，发展商虽然认可管理公司的意见，但此时木已成舟，纠正不及，自然就给物业的使用和环境卫生维护带来诸多不便。

二、物业环境卫生维护的中期介入

所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路、管道的铺设走向；另一方面对工程质量进行监督（其作用类似监理）。

中期介入对物业管理公司在日后的设备维护、环境卫生维护作用甚大，因参与人员以后也极有可能就是负责清洁养护的人员。

三、物业环境卫生维护的晚期介入

所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收，物业管理公司的环境卫生维护工作全面展开，开始履行“管家”的职责，由先前的顾问工作转为实质性的操作工作。

为适应晚期接管工作的需要，环境卫生维护的整套队伍基本到位，许多准备工作是同步展开的。而且由于时

间紧迫，为了赶上交房或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备“开荒”，一边筹备交房或开业庆典。 纵观上述三个时期的介入，可以看出，环境卫生维护在早期介入最好，提出建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管后的返工，避免一些在后期管理体制中难以解决的问题；晚期介入虽然对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对于环境卫生维护的全面运作来说也正是时候。按照一般的惯例，环境卫生维护最迟介入的时间应为交付前的三个月。

第二节 物业环境卫生维护的运作模式

物业的环境卫生维护是物业管理公司的重要工作内容之一，但根据物业的规模、业态、地理位置及人力资源供给等情况的差异，不同的物业管理公司会选择不同的运作模式来对其进行管理。

一、由物业管理公司提供全套环境卫生维护服务

这里的“全套环境卫生维护服务”是指物业的日常环境卫生维护、定期环境卫生维护及专项环境卫生维护。它要求物业管理公司具备以下条件：一是所管理的物业面积在50万平方米以上，物业环境卫生维护服务人员配置超过一百人；二是拥有较强的技术操作人员和特殊工种（工业清洗、外墙高空清洗），这部分人员的配置在十人以上；三是有各种清洁机器设备的充足配备；四是在物业管理公司内部就物业的环境卫生维护环节已经形成良好的营运管理机制；五是有绝对保障的环境卫生维护服务人员的人力资源供给。只有满足以上条件，物业管理公司才有可能完成诸如物业的前期初始环境卫生维护、物业的专项环境卫生维护等特殊性清洁保养工作。

这种运作模式的好处是：可以按照物业管理公司自身的要求和意愿及整体工作计划来安排和调配各项环境卫生维护服务工作。但劣势则更明显：由于环境卫生维护人员的编制必须达到要求，导致企业自身的人力资源系统配置过于庞大，这就直接加大物业管理公司的管理难度（实际上是环境卫生维护服务人员的管理难度是比较大的），这种情况表现得尤为突出的是物业项目区域比较分散的大型物业管理公司；再者是无法转移企业的经营风险，因为物业专项环境卫生维护的风险是很大的，比如工伤风险、设备设施由于损坏引发的争议、维修及赔偿等，一旦发生此类事故，物业管理公司须自行承担相应责任。

二、与专业的环境卫生维护服务公司共同提供物业的环境卫生维护服务

但一般情况是物业管理公司由于种种原因，自身很难具备提供全套环境卫生维护服务的要求，而市场上已有专项服务的公司在承接相关项目的业务，如专业的环境卫生维护服务公司、绿化租摆公司、保安服务公司、电梯等设施设备维养公司，甚至有专业的客户服务代理机构等。服务专业化与市场化是社会发展的必然趋势，于是物业管理公司就将管理难度较大、技术要求较高、经营风险较大的部分物业服务项目分包出去，从而有利于自身的管理和发展。

就物业的环境卫生维护服务而言，大多数物业管理公司是将其专项环境卫生维护的部分或全部委托给环境卫生维护服务公司，如物业的外墙清洗、物业的中央空调清洗、石材的翻新养护等。

与专业的环境卫生维护服务公司共同提供物业的环境卫生维护服务好处在于：只保留基本的环境卫生维护队伍，有利于物业管理公司内部的人力资源调配，只配置简单且必备的几种环境卫生维护工具设备，减少企业资金的积压；将高风险的环境卫生维护服务项目外委给专业的环境卫生维护服务公司从而实现的风险的转移。

三、由专业的环境卫生维护服务公司提供全套环境卫生维护服务

随着社会的进步和物业管理行业的不断规范，许多物业管理公司已逐步转向单一的“管理”职能，具体的、烦琐的操作工作全部委托给专业的公司来做，从而实现企业自身轻装上阵，谋求更长足的发展。这实际上是当代市场经济行为中的“社会资源的优化组合”。现在许多物业管理公司更多地愿意将环境卫生维护、环境绿化、秩序维护、设备维养等工作市场化。

就环境卫生维护服务而言，物业管理公司选择将日常环境卫生维护、定期环境卫生维护、专项环境卫生维护全部委托给专业的环境卫生维护服务公司，由他们提供该物业项目所需要的全套环境卫生维护服务。这里涉及到以下几个方面的问题：

1、物业管理公司选择环境卫生维护服务公司的标准

? 经营时间长，积累有丰富的管理与实际运作经验；

? 必须有雄厚的经济实力，有承担经济责任的能力；

? 有先进、充足的机器设备和物料配置，并且能熟练、正确使用环境卫生维护药剂；

? 有高素质的管理人才和环境卫生维护队伍及要求有在职培训的管理人员；

? 环境卫生维护服务公司能执行ISO9000质量管理，最好能够取得ISO14000的认证；具备特种环境卫生维

护服务的资格；

? 公司的管理人员、专业技术人员必须通过培训，外墙清洗及工业设备清洗人员必须取得相应《特种作业上岗证》，持证上岗；

? 员工必须有良好的职业道德和行为规范；着装整齐、统一；

? 不断引进先进的管理、设备、工具、药剂并注重安全培训教育；

? 能配合物业管理公司的工作安排；

? 遵纪守法，诚信经营；有良好的口碑。

2、物业管理公司怎样监管环境卫生维护服务公司

? 物业管理公司对照双方签订的合同，对环境卫生维护服务公司配备的人员、机器设备、工具、物料的监管； ? 通过巡查，对环境卫生维护服务项目的效果进行监管；

? 环境卫生维护服务是繁琐而重复的工作，必须时常与物业管理公司沟通执行。故物业管理公司对清洁服务供应商的员工的监管也不可忽视。

? 物业管理公司分管环境卫生维护服务工作的管理人员必须对清洁机械、环境卫生维护药剂的性能、用途、功效有较深的认识，才会有效地监管环境卫生维护服务公司不会使用价廉、质劣的物料，不会使用有损害建修材料或办公用品或动植物的环境卫生维护药剂、保养剂。

? 定期召开环境卫生维护工作会议，对前段时间的环境卫生维护服务质量中存在的问题，商讨解决办法；对后期或下一阶段的环境卫生维护服务工作提出要求；责成清洁服务供应商的与会代表落实相关工作。 ? 在双方的合作过程中，物业管理公司（或项目物业管理处）一定要起到“督导”的作用。

3、环境卫生维护服务公司与物业管理公司的共同配合

? 环境卫生维护服务公司对所承包环境卫生维护服务项目，应该根据合同规定的条款长期性地保持物业环境卫生维护服务的约定标准，并不断提高。

? 环境卫生维护服务公司在实际操作规程中看到合同中没有订立的条款，只要有利于提高清洁水准的事，一定要、而且也应该去做，事后与物业管理公司商量是否增加费用。

? 物业管理公司要根据合同要求监管清洁服务供应商，要求其应用科学的管理办法、先进的机械设备提高环境卫生维护服务水平；在确认环境卫生维护服务公司确实存在成本增加且对环境卫生维护服务水准确有提高的情况下，可合理增加服务费用。

? 双方必须共同为如何提高物业管理服务的整体水平加强配合与沟通。

第三节 物业环境卫生维护的质量控制

不管物业的环境卫生维护服务采取哪种运作模式，环境卫生质量的控制和服务水平的把控都是物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司必须做好的一项工作。清洁操作服务往往因面大、人多、事杂而无法掌控其质量。然而，环境卫生维护服务是物业管理的基础性工作，又是物业管理质量的重要外在标志，好的环境卫生维护服务品质能使物业管理深入人心、保证物业管理其他方面的工作得以正常开展。尽管烦杂琐碎，而且是物业管理成本中属纯支出性的服务工作，但我们仍应加强对它的控制和监管。

以物业环境卫生维护运作模式的第三种方式----“由专业清洁服务供应商提供全套环境卫生维护服务”为例，就如何建立健全环境卫生维护服务质量控制体系进行图表式描述。

一、物业环境卫生维护服务质量控制总体架构

由物业管理公司与环境卫生维护服务公司共同组成（见下图表）

物业环境卫生维护服务质量控制总体架构

执行 制订

考核

品质执行、管理、监察

二、物业环境卫生维护服务质量控制流程图

1、专业的环境卫生维护服务公司内部质量自检流程

2、专业的清洁服务公司内部质量管理框架图

3、物业管理公司与专业的环境卫生维护服务公司关于环境卫生维护服务质量的信息反馈流程图

三、物业环境卫生维护服务质量考核标准（以某写字楼为例）

1、环境卫生质量扣分细则

项目 考核内容 工作标准 扣分 备注

规章

制度

1.4分 遵守公司各项规章制度 当班时间无串岗打堆闲聊，看书报杂志，休息时间过长或做与工作无关的事 -0.2 每发现一处

上班时间不得擅自移动客户物品，翻看客户的书籍、文件 -0.2 每发现一处

无损坏客户公司财物或公共物品 -0.2 每发现一处

客户投诉经查属实 -0.2 每发现一处

规范使用礼貌用语，无污言秽语，无大声喧哗 -0.2 每发现一处

在工作中不能与业主或公司同事发生不礼貌行为或与业主吵架 -0.2 每发现一处

高空作业安全责任事故 -0.2 每发现一处

仪容

仪表

0.4分 着装要求 统一着装，工号牌无污渍，工装无破损和污渍 -0.2 每发现一处

仪容要求 女士化淡妆，无散发；男士无胡须，穿皮鞋上岗 -0.2 每发现一处

大厅清洁

质量

2.0分 大厅外平台地面 光洁明亮、无污渍、无脚印、杂物 -0.2 每发现一处

大厅门、窗玻璃 光洁明亮、无污渍、无手印、 -0.2 每发现一处

大厅内标志牌、广告牌、不锈钢及铝材等附属物 干净、无尘、无污渍、水渍、无手印 -0.2 每发现一处 大厅烟灰缸、垃圾桶 无异味、垃圾不超过2/3，烟头不超过两个（包括两个），定期深度清洁 -0.2 每发现一处

大厅地面 光洁明亮、无污渍、无脚印、无尘 -0.2 每发现一处

大厅电梯轿厢不锈钢 光洁明亮、无污渍、无手印 -0.2 每发现一处

大厅电梯梯槽 光洁明亮、无污渍、无蛛网、无积尘 -0.2 每发现一处

大厅墙面、天花、灯具 无尘、无沙粒、无发丝 -0.2 每发现一处

大厅低垫及地毯 盆表面无尘、盆底无水渍、泥迹、盆内无杂物、无枯枝败叶 -0.2 每发现一处

大厅花盆 干净无尘、无污渍、水渍、杂物 -0.2 每发现一处

楼层通道及电梯前厅的环境卫生质量

1.5分 楼层地面 无沙粒、无污渍 -0.1 每发现一处

楼层地垫 无尘、无污渍 -0.1 每发现一处

楼层所有门、门面、门框 无尘、无污渍、锈渍 -0.2 每发现一处

楼层标志牌、不锈钢踢脚板及铝材 无尘、无污渍 -0.1 每发现一处

楼层墙面及附属物 无异味、垃圾不超过2/3，烟头不超过两个（包括两个），定期深度清洁 -0.2 每发现一处 楼层烟灰缸、垃圾桶 无尘、无污渍、玻璃无手印 -0.2 每发现一处

楼层通道踢脚板、玻璃、消火栓等附属物 盆表面无尘、盆底无水渍、泥迹、盆内无杂物、无枯枝败叶 -0.1 每发现一处

楼层植物花盆 无尘、无污渍、无手印 -0.1 每发现一处

楼层窗户玻璃、窗槽 无尘、无污渍、无手印 -0.1 每发现一处

楼层电梯不锈钢门表面 无沙粒、无污渍 -0.1 每发现一处

楼层电梯槽 无遗漏 -0.1 每发现一处

楼层垃圾清理 无污渍、无蛛网、无积尘 -0.1 每发现一处

环境卫生质量扣分细则（接上表）

项目 考核内容 工作标准 扣分 备注

消防楼梯或步行楼梯的清洁

质量

0.9分 楼梯/通道地面 无沙粒、无污渍、无尘、杂物 -0.1 每发现一处

楼梯/通道窗户玻璃、窗槽及窗框 无尘、无污渍、无手印 -0.1 每发现一处

楼梯通道风口、消防管道 无污渍、无积尘 -0.1 每发现一处

楼梯扶手、栏杆、闭门器 无尘、无污渍 -0.1 每发现一处

楼梯顶棚、照明器具 无污渍、无蛛网、无积尘 -0.1 每发现一处

楼梯梯台正、立侧面、防滑槽 无污渍、无积尘 -0.1 每发现一处

楼梯防火门表面、门顶框 无污渍、无积尘 -0.1 每发现一处

楼梯踢脚板、踢脚线 无污渍、无积尘 -0.1 每发现一处

楼梯通道墙面 无明显污渍、无积尘 -0.1 每发现一处

地下停车场的环境卫生质量0.7分 地下停车场地面 干净、无尘，50M2以内烟头等杂物不超过两个，边角无痰迹 -0.1 每发现一处

地下停车场顶棚桥架 无明显污渍、无积尘、无悬挂物、无蛛网 -0.1 每发现一处

地下停车场各设施、照明器具 无污渍、无蛛网、无积尘 -0.1 每发现一处

地下停车场墙面 无明显污渍 -0.1 每发现一处

地下停车场出入口车道地面、墙面 干净、无尘，50M2以内烟头等杂物不超过两个，边角无痰迹 -0.1 每发现一处

地下停车场排水沟、地漏 无堵塞、无积水、无垃圾 -0.2 每发现一处

卫生间的环境卫生质量1.4分 卫生间地面 无污渍、无垃圾、无水渍、无发丝、保持干燥 -0.2 每发现一处 卫生间磁砖墙面 干净干燥、无污渍、无水渍、无尘 -0.2 每发现一处

卫生间便池隔断 干净、无污渍、无水渍、无尘 -0.2 每发现一处

卫生间洗手镜、洗手台、纸架、皂液盒 干净干燥、镜面明亮、无水渍、无尘、台面无积水、不锈钢无锈渍，洗手台无油腻 -0.2 每发现一处

卫生间马桶、便池、尿斗 无异味、无污渍、无尿垢 -0.2 每发现一处

卫生间顶棚、照明器具 无污渍、无蛛网 -0.1 每发现一处

卫生间垃圾桶 无污渍、水渍、桶内垃圾不得超过2/3 -0.1 每发现一处

卫生间消毒 定期进行消毒处理，补充避臭药剂 -0.1 每发现一处

卫生间地漏 无积垢、无发丝、水篦子无污渍 -0.1 每发现一处

1.1分 外围地面 定期冲洗，干净无污渍、无痰迹，50M2以内烟头等杂物不得超过两个 -0.1 每发现一处 外围花圃内外 无垃圾、杂物 -0.1 每发现一处

外围照明器具等设施 干净、无积尘 -0.1 每发现一处

外围花台、风口 干净、无积尘、无垃圾 -0.1 每发现一处

外围不锈钢护拦 光亮、无水渍、无积尘 -0.1 每发现一处

外围井盖 干净、无积尘 -0.1 每发现一处

外围水池 水面无漂浮物、无垃圾、池底干净无积垢 -0.1 每发现一处

垃圾中转房地面、墙面 干净、无异味、无积水、无残留垃圾 -0.2 每发现一处

垃圾中转房消毒、杀菌 无蚊虫、定期消毒处理 -0.2 每发现一处

专项维护

0.6分 特殊材质（PVC地板、石材、地毯等）清洁养护 光亮平整、无尘、无污渍、无划痕 -0.2 每发现一处 特殊区域如外墙、空调等 是否按合同约周期进行，质量否达标 -0.2 每发现一处

2、关于《环境卫生质量扣分细则》的说明：

?、物业管理公司对专业清洁服务供应商的物业现场的环境卫生维护服务质量实行按上述标准的扣分，每天的环境卫生质量分值为10分，月总分为300分，物业管理公司实行每天的巡检与抽检相结合的方式，扣分情况需及时知会环境卫生维护服务公司驻现场的管理人员并要求其签字确认方可有效。

? 每月的最后一天由物业管理公司环境卫生维护服务的专项管理人员对环境卫生维护服务公司当月的扣分情况进行汇总，按以下标准作出环境卫生维护服务款项增加或扣减申报：

序号 ①

巡检或抽检扣分值 ②

特别严重质量事故（强制扣分值） ③

特别优异质量措施（建议加分） ④

总得分情况

（∑=①＋②＋③） ⑤

环境卫生维护服务款项增加或减少标准

1 ∑≥100% 每个百分点增加￥50元

2 90%≤∑＜100% 不作增减

3 80%≤∑＜90% 每个百分点扣款￥30元

4 70%≤∑＜80% 每个百分点扣款￥50元

5 60%≤∑＜70% 每个百分点扣款￥100元

6 ∑＜60% 每个百分点扣当月承包费用的10%，扣完为止。

特别说明：

若出现本表第6种情况，物业管理公司有权单方面终止合同，并保留追究环境卫生维护服务公司经济赔偿的法律权利。

? 《环境卫生维护服务扣分细则》只是物业管理公司督导专业的环境卫生维护服务公司（环境卫生维护服务的承包商）履行环境卫生维护服务协议的一种手段，目的是为使其更加认真负责地为该物业提供优质的环境卫生维护服务，环境卫生维护服务公司应理性地分析物业管理公司的这一做法；同时物业管理公司在检查的的标准上更应考虑本物业项目的实际情况，把握好扣分的尺度，以免引起合作双方不必要的争议。

四、物业环境卫生维护服务质量控制管理的各类表格（以某写字楼为例）

1、每日抽检表

区域 检查内容及质量标准 检查情况 具体位置 处理情况

优 良 合格 差

大堂

电梯厅

外围

楼层

卫生间

消防通道

车库

办公室

安全意识

服务意识

备注

时间： 巡检人： 签阅人：

2、每日环境卫生维护工作检查表

区域 检查内容及质量标准 检查情况 具体

位置 处理

情况

优 良 合格 差

大堂 玻璃：无污迹，无手印

不锈钢：光亮无污渍，无手印，水印

地面石材：有光泽

烟灰桶：烟头不超过2个，桶内垃圾不超过2／3

服务台：干净、整洁无尘

彩砖：2米以下彩砖无尘，无污迹

地垫：干净无泥沙等杂物

外围 地面：干净整洁，无纸屑、果皮等杂物

水池：平台及立面无污迹，水面无漂浮物

黑色花岗石：干净、明亮，无污迹

不锈钢：光亮无污迹、手印、水印等

白色钢柱：无明显积尘

步行扶梯：干净整洁，无明显污迹

广告画：干净无污迹，无积尘

各类射灯：干净，无污迹

大理石花台：无尘，无污迹

烟灰桶：烟头不超过3个，垃圾不超过2／3

楼层 玻璃：干净明亮，无污迹、水印、手印等 不锈钢：光亮无污迹、无手印、水印等

窗框：无尘，无昆虫尸体等

闭门器：无积尘

地垫：无泥沙，纸屑等杂物

花岗石台面：无尘无污迹

尖角：干净整洁，无积尘

消防栓：无明显积尘

地面：无纸屑，果皮等杂物，无黑印等污迹

烟灰桶：烟头不超过3个，垃圾2／3

天花风口：无积尘，无污迹

黑色槽框：无纸屑，塑料纸等杂物

消防通道 地面：无纸屑、果皮等杂物

栏杆：无尘，无污迹

平台：干净整洁，无积尘

灯罩：干净明亮，无积尘

电梯厅 玻璃：明亮，无污迹，无手印，水印等 石材：有光泽

不锈钢：明亮无污迹，无手印，水印等

烟灰桶：烟头不超过2个，无灰尘、无痰渍污迹等 墙身：无污迹、无积灰、无蜘蛛网

天井 玻璃：干净明亮，无污迹，无水印，手印等 设备设施：光洁，无污迹，无手印等

雨棚钢结构等：洁净无明显雨迹或积尘

卫生间 玻璃：干净明亮，无污迹

不锈钢：光亮无污迹，无手印，水印等

地面：无污迹，无积水，无垃圾

台面镜面：台面无水珠，镜面无水印等

大小便池：无污迹，无尿垢

隔板：干净，整洁，无污迹

地拖池：干净，整洁无泥沙等杂物、无污迹

地漏：干净，无异味

纸架：干净无尘有纸巾

皂液盒：表面干净，无污迹，有洗手液

天花风口：无积尘，污迹等

车库 斜坡出入口：无纸屑，果皮等杂物，无积水、积灰 收费亭：干净，整洁

车位线：无明显污迹，无积尘

倒车杆：无积尘

消火栓：干净，无积尘，无明显污迹

高位管道：无蜘蛛网、无积灰等

地漏：无积水，无垃圾

地面：干净,整洁,无纸屑，果皮等杂物，无积水 烟灰桶：烟头不超过3个，桶内垃圾不超过2／3 石材：有光泽

不锈钢：明亮无污迹，无手印，水印等

烟灰桶：烟头不超过2个，无灰尘、无痰渍，污迹等 墙身：无污迹、无积灰、无蜘蛛网

茶水间 玻璃、不锈钢：明亮，无污迹，无手印，水印等 茶水桶、框：干净整洁,无茶水印，茶水不超桶身1／2 开水器、面盆等物品无积灰无污迹

地面:无积水，无污迹，无茶水印

墙身无污迹无积尘

电梯轿厢及电动扶梯 不锈钢：光亮无污迹，无水印等 天花：明亮整洁，无污迹

槽缝：无泥沙等杂物

地垫：干净，无泥沙，纸屑等杂物

扶梯梯步：无纸屑、无污迹等杂物

扶手带：干净，无尘、无污迹、无粘贴物

安全意识

服务意识

应急意识

礼仪礼貌

备注

巡检人： 签阅人：

3、交接班记录表

时间： 月 日

班次 工作内容 异常情况 明日工作计划

早

班 （一）未完成工作及原因：

1：

2：

3：

（二）需中班或深夜班完成工作：

三）需夜班注意事项

夜班 (一)未完成工作及原因:

1:

2:

3:

(二)需白班完成工作或注意事项

交班人： 接班人：

4、办公室清洁检查表

楼 号房

房号

检查内容 备注

桌面物品摆放位置

椅子位置摆放

浴巾面巾折叠放置规范

玻璃有无水印手印

面盆台面是否有污迹

马桶洁净,无污迹(黄迹)

浴室玻璃\地面洁净无水迹

地面及地垫卫生

卷纸位置放置

被单被套及枕套干净无皱褶

地面及地毯有无垃圾

文件柜书柜有无灰尘

窗帘叶片方向一致

天花风口有无灰尘

空气净化器是否有水

消毒柜是否无尘

供水供电是否正常

地垫地巾干净无污迹

水杯干净无水珠

烟缸纸盒放置位置

窗框平台干净无尘

电视遥控器放置位置

窗边拖鞋位置摆放

烟灰缸干净无水珠

房间有无异味

各类开关无尘无污迹

天花/植物干净无尘无蛛网

时间： 主管(签字) 项目经理(签字)_____________

5、房间作业情况记录表

项目经理： 值班主管： 日期： 年 月 日

房号 进入时间 离开时间 房间状态 家具设备损坏记录 卫生完成情况 备注

有人 返回 无人

6、客户回访登记表

尊敬的客户：

您好！

感谢您长期以来，对我们工作的支持与关怀，为能更好的为您提供服务，我公司将对此月物业的共区域及您的办公室的日常环境卫生维护过程中服务的表现进行调查，请在各个项目中用“√”标出来，谢谢！ 客户

资料

单位名称：

受访人：

回访情况 员工仪容仪表 服务态度 工作灵活性 卫生质量 问题处理速度 总体表现

优 良 合格 差 优 良 合格 差 优 良 合格 差 优 良 合格 差 优 良 合格 差 优 良 合格 差

建议或意见：

针对性整改计划：

回访人：

项目负责人：

回访时间： 年 月 日

公司名称： 投诉电话：

7、客户投诉处理表

投诉人（单位） 地 址

电

话

投诉时间：

投诉内容：

调查情况、 结果

处理意见

责任人： 年 月 日 回访意见

客户签名：

年 月 日

时间

项目 检查

时间 检查人 同行人 受检

部门 备 注

检查情况 整改意见

整改期限 整改结果

8、品质监察整改通知单

检查人： 签收人：

第六章 物业环境卫生维护的操作安全

第一节 高空清洁作业操作安全规程

一、高空清洁安全作业规程

物业的环境卫生维护工作中，凡超过3米高的区域统称为高空清洁作业，但由于该区域的结构（规则结构或异形结构）和从事的环境卫生维护工作性质不同，所采用的清洁方式及工具设备也不同。我们根据在实际操作所使用的工具设备差异拟定不同的高空清洗作业规程。

1、座式登高板的安全操作规程

? 高空下吊施工前安全检查

① 由主管检查，凡发现一项有不安全因素存在，应立即停止工作，经整改确认安全后，方可进行下一程序的工作。

② 检查下吊用工作绳有无损伤或断股，一经发现则停止或降级使用。

③ 检查坐板有无裂纹，吊带是否反兜，坐板底面及吊带有无损伤，一经发现应禁止使用。

④ 确认工作绳，生命绳的长度在建筑物顶部固定后，应仍有比该清洗高度相对长的长度。

⑤ 确认高空下吊施工人员每人一根工作绳，一根生命绳。严禁一人单绳工作。一经发现必须停止工作。 ⑥ 检查高空下吊施工人员背戴的安全带有无损伤，一经发现有损伤则禁止使用。

⑦ 检查座式登高板连接的下滑扣的固定销栓是否坚固可靠，若有损伤一经发现，禁止使用。

⑧ 检查连接在安全带上的自锁器的自锁机构动作是否灵活可靠，自锁器的三套保险机构是否牢靠，自锁器与安全带的连接是否可靠，自锁器自身有无损伤，一经发现禁止使用。

⑨ 检查下吊施工人员是否在工作前饮过酒或过度疲劳，情绪异常现象，一经发现则停止工作。

⑩ 检查工作绳，生命绳在建筑物顶部的绑扎固定部位是否牢固，工作绳，生命绳在建筑物顶部的绑扎固定部位不得在同一受力处，必须是分别的两处，一经发现不符合要求则停止工作。

○11 检查下吊施工人员的着装是否符合以下要求：

a、头戴安全帽；

b、身着长袖上衣和长工作裤。腐蚀性环境应着耐腐蚀工作服；

c、脚着软底胶鞋，腐蚀性环境应着耐腐蚀工作服；

d、手戴橡胶手套。

○12 检查下吊施工人员配带工具是否都牢固，以防施工过程中脱落。

○13 搬运绳子时禁止将绳子在底上拖磨。

? 高空下吊时安全检查

① 施工人员下吊前应将身上物品交打杂人员保管，以防操作时高空坠物。

② 施工人员下吊前应先将保险带系好，并将保险扣及自锁器系于生命绳上，然后将工作绳拉上一段系上座板，并在工作绳下衬一厚垫，下绳时应试一下工作绳是否牢固或有滑动。

③ 打杂人员靠近建筑物边沿时应系上安全带。

④ 清洗过程中须用物件，药剂应用绳子系牢后慢放或拉，不可脱手抛丢。

⑤ 清洗过程中遇有棱角的地方应垫一厚垫，并用铁丝固定好，以防脱落。

⑥ 清洗过程中遇到原有损坏物件如（玻璃）等，应及时告之主管。

⑦ 清洗过程中遇有人行道的地方应设置阻拦式栏杆或放置警示牌。

⑧ 清洗过程中遇有花草树木时如清洗剂有腐蚀性，应用彩条布遮挡或加药中和。

⑨ 不允许在下雨，下雪，大雾等复杂气象条件下施工。

2、吊篮的安全操作规程

? 吊篮的操作程序

① 查看施工现场，制定作业方案，要重点查看天台上的状况，确定能否支撑吊篮，检查吊篮在天台上移动有无障碍，确定电源、水源接驳位置等；

② 正式施工前，全面检查吊篮的性能，特别要认真检查吊篮的电箱、遥控器、安全锁、提升器、钢丝绳等部件是否正常，确保各项设施绝对良好；

③ 在准备施工的范围内设置告示牌，并围上围带，至少安排一名员工在地面上看护，同时天台上也要配置一名员工看守；

④ 在天台上安装吊臂或移动吊臂时，必须采取预防措施，不能让吊臂或坠重抛落地面，移动吊臂或安装钢丝绳时，施工人员必须佩带安全带；

⑤ 放钢丝绳、安全绳、电缆时，必须在墙头放上护角或厚布，护角必须用绳子绑好；

⑥ 进入吊篮内进行施工的人员必须穿着整齐的衣服、鞋、安全帽，并佩带好安全带，安全带必须扣在安全绳上，安全绳必须绑在吊臂或天台上稳固的地方，每条安全绳只能一人使用；

⑦ 吊篮启动后，施工人员只能在吊篮内作业，无论发现何种情况，当吊篮在空中时，施工人员都不能站在吊篮护栏上作业；

⑧ 施工所用的工具（如水桶、羊毛套、玻璃刮等）必须用细绳绑好在吊篮上；

⑨ 下雨、打雷、刮大风、视线不清的天气，不能用吊篮进行施工，若吊篮在空中或施工时，天气突然发生变化，必须采取紧急措施，防止意外。

3、使用脚手架时的安全操作规程

① 作业人员必须系牢2根安全带并配备1～2段能承受2吨冲力的安全绳。

② 施工员每人配备一根作业处到地面距离一样长的细绳，便于传递工具。

③ 未确保施工区域人员、财产的安全，禁止施工作业。

④ 脚手架上变换位置,两根安全带交替使用，必须保证有一根安全带起到保险作用。

⑤ 施工难度大、危险的作业，必须经现场管理人及工程经理考察，确认安全后方可施工。

4、使用梯具清洁作业时的安全操作规程

① 单面梯与地面夹角以40度以上,禁止二人同时在梯子上作业。

② 梯子作业2米以上必须有1-2人固定梯具，比较危险的施工要有3人固定梯具，梯具固定人员必须有责任心。

③ 如需接长使用，应绑扎牢固必须经主管经理现场观察确保安全后，同意施工方可进行施工，否则禁止施工。 ④ 人字梯底脚要拉牢，在通道处使用梯子，应有专人监护或设置围栏。

⑤ 梯子不得缺档、垫高使用，使用时上端要扎牢，下端应采取防滑措施。

5、使用液压升降平台清洁时安全操作规程

? 升降平台的操作程序

① 升降平台周围1米左右必须放置警示标志或围栏。

② 施工人员进入围栏后必须锁好围栏。

③ 不准超载作业。

④ 使用中勿将任何物品掉入升降柱型腔及滑道内,以免影响使用或损坏机件。

⑤ 四级以上大风或下雨时禁止室外作业。

⑥ 只有当四个支脚正确安装才能升起平台；禁止在没有安装支脚的情况下升起平台。

⑦ 升降机使用过程中，电线正在输送电源，所以3米范围内，不要操作机器以防触电。

⑧ 不要坐、爬或站在平台护栏上；不要用梯子或其它设备增加平台高度及改变尺寸。

⑨ 当有人或材料在平台上，或平台已升起，或台架未降到最低位置，禁止移动作业平台。

⑩ 工作结束，应将电源切断并取走钥匙，以防被无关人员随意启动并将升降机放到安全的地方。

? 升降平台应急措施

① 如遇升高作业中停电，可以用手旋转手动下降阀，此时台架可缓慢下降至最低位置，以保安全。

第二节 环境卫生维护常用的机器的安全操作规程

1、单擦机（或加重地刷机）的安全操作规程

? 将插头插入插座前，必须先检查开关是否关闭，以防机器突然转动引起事故；

? 作业过程中断机器或遇到停电暂不能作业时，必须关闭开关；

? 作业时，必须避免刷子接触电源线，以免电源线卷入刷子内；

? 使用环境卫生维护药剂时，注意不要让水弄湿马达；

? 使用完毕时，先拔除电源线，再卸下地刷或针盘；

? 靠近墙壁的地方，可以先清洁边角，在清洁中间空旷地带，以防止操作不当弄脏或损坏墙壁，特别是安装落地玻璃的地方；

? 工作移动时，注意接线的位置，防止接线绕在脚上或设施上；

? 在客户单元内操作时，选择电源应经过客户的同意，方可使用；

? 往水箱内倒环境卫生维护药剂时，注意不要让水弄湿马达或电源线接口；

? 不能用任何湿的物品接触电源；

⑴ 作业过程中中断工作离开时或遇到停电不能作业时必须关闭开关；

⑵ 机身活动部份的零配件要经常加机油，使之润滑，存放于空气流通，干燥的地方；

⑶ 用后清洁机身，盘好电源线。

2、抛光机的安全操作规程

? 用完之后，卸下底盘针座与百洁垫，清抹机器各种配件；

? 活动部份的零件要经常加机油，使其润滑；

? 存放于空气疏通、干燥的地方；

? 用后清洁机身，盘好电源线；

? 抛光垫一般用红垫或白垫，垫光完毕后洗净晾干。

3、吸尘器的安全操作规程

? 视不同的吸尘环境，选用不同的吸尘嘴，如清洁窄缝，电梯槽逢，铝合金轨等，则要用吸尘嘴； ? 工作时，不要让吸尘嘴碰到墙壁或家具，不要让电源线绕在家具腿上，以防损坏家具；

? 不能用吸尘机吸水，以免烧坏马达；

? 要经常将机内尘袋、马达所聚集的杂物清洁干净，否则影响吸尘效果；

? 吸尘完毕后，必须除去内部积存的垃圾和灰尘，清洁尘袋、整理电源线和接管等配件，最后用抹布擦净。 ? 在工作前后的准备阶段，要求员工手提吸尘器行走，不充许出现推、踢、拉机器行走；

? 移动机身时，不能拉着吸尘软管行走,以免出现软管断裂；

? 不能用吸尘机吸铁钉，玻璃片，小石块（较大）较大垃圾等尖锐物体，防止损坏尘袋或堵塞管道； ? 定期做机内尘袋、尘罩、马达的环境卫生维护工作，否则影响吸尘效果，同时也会减少机器使用寿命； ? 对硬质地面吸尘时，把吸尘耙的两个按键按下，将吸耙的毛刷伸出，这样在吸尘时，不会损伤吸耙；在对地毯吸尘时，再按吸耙按键，收回毛刷。

4、吸尘、吸水机的安全操作规程

? 吸水时，要注意贮水桶的水位，满时要及时倾倒；

? 不能用吸水机吸灰尘，大块的石块、钉子等；

? 工作时，遇上带泡药水，如起蜡水、全能水、地毯水等需要添加化泡剂，否则泡沫升到马达处而烧坏马达； ? 吸水时要注意吸水耙不要碰到家具，墙壁等，以免损坏家具；

? 使用完毕后，要倒掉污水，用清水洗净贮水桶、过滤网、球等，用抹布抹净吸水机表面，接线，收好接线； ? 如机内吸入酸性环境卫生维护药剂，用后即清洗干净，以免生锈，机身不锈钢壳用不锈钢油进行保养。

5、地毯机的安全操作规程

? 接通电源前，必须检查开关是否关闭，以防机器突然移动而引起事故。

? 作业过程中中断工作离开时或遇到停电不能作业时必须关闭开关。

? 清洗地毯时，遇到特别脏或新地毯时，要多洗几次，不能用坚硬的刷进行清洗。否则造成地毯机负荷过大，烧坏马达。

? 启动地毯机前，要先启动泡箱，将地毯充分湿润后才启动地毯机，以防地毯机与地毯间产生负荷的磨擦力而烧坏马达。

? 使用完之后，要卸下地毯刷，并用清水冲洗干净，用清水冲洗水箱，并用清洁毛巾擦净机身。 ? 机身活动部份的零配件要经常加机油，使之润滑，存放于空气流通，干燥的地方。

6、高压清洗机的安全操作规程

? 使用高压机，一定要电工接线和拆线，其他员工不得擅自接驳电源。

? 使用前要检查机器或高压管是否损坏。

? 使用完毕后，必须将高压管内的水放掉。

? 视高压水枪电机的大小，来选择插座。

7、地毯抽洗机的安全操作规程

? 任何检查或维修机械必须事先拔掉电源。

? 此机械只供授权人员使用，孩童禁止操作。

? 机械远离火花、火焰及可燃物质，机械被操作时，会溢出可爆炸性气体。

? 当接触机械电器部分时，应除下所有金属饰物。

? 不可使机械操作在危险、易燃及可爆炸性粉末、液体及气体存在的地区。

? 小心头发、衣领卷入转动中的机械部分。

? 操作机械时不准吸烟。

? 不可在倾斜的地面操作。

? 不可使用高压水枪冲洗机械。

? 不可在布满很多沙尘的地面上操作（应先清扫所有沙尘）。

⑴ 小心使用机械，提防伤及旁人。

⑵ 机械应储存在温度0℃--40℃的地方。

⑶ 机械只能在温度0℃--40℃下操作，湿度30%--95%。

⑷ 避免机械置于太阳下、雨天及恶劣天气下。

⑸ 不可改变机械任何部分超越其技术规范。

⑹ 不可将物件投进机械开放部分。

⑺ 此机械不可作为任何形式的载运工具或用于公共马路上。

⑻ 机械只可使用其原厂零备件。

⑼ 不可吸进任何易燃液体、气体或爆炸性尘埃。

⑽ 操作机械时，严禁电线在机械前面，电线要放于机械后面。线盘的线要全部散开在地面上，以免发热产生感应电，造成不良后果。

注意事项：

无论使用上述任何方法，首先进行工序是要将轻便之家具搬离施工现场，同时试洗一小部分，确定其脱色及吸水量程度，由有经验的员工做估计，才正式进行，这样可防止地毯清洗后收缩及积水太多影响翌日正常的写字间运作。

第三节 环境卫生维护常用的药剂安全使用规程

1、弱酸、弱碱性药水与其它药水分类摆放，并作出明显标识。

2、强酸、强碱等危险药剂必须专人保管，放在其他人接触不到的地方，需使用时，必须经项目负责人同意，并严格按规定使用。

3、在不确定药水的酸碱性时，切勿直接用鼻嗅，以免灼伤。应该将药水放在离鼻子约10CM处，用手往鼻孔处轻扇，以辨别其酸碱性。

4、酸碱性环境卫生维护药剂在使用时，必须作好防护工作：

? 人身安全的防护：确保手、脚无伤口；戴口罩；手必须戴手套或袖套，保护至肘关节处；脚必须穿雨靴，并将裤脚扎在雨靴内。

? 注意对建筑装饰材料特别是对金属制品、石材、地毯、地板胶及其他办公用物品的有效保护。免除因成品保护不当造成损坏或导致污染源扩散等问题。

5、使用时注意：强酸碱需稀释时，先装好水，再将酸或碱缓缓倒入水中，不能过急过快，更不能先倒酸再倒水。

第四节 其他安全事项

一、防盗、防火及其它注意事项

? 防盗

① 出门时随时关好门窗；

② 下班时锁好门窗；

③ 特殊情况下，需更换门锁；

④ 交接时注意委托客户钥匙的交接，完成清洁时，必须将客户钥匙交回负责人处；

⑤ 上班时只带个人必需品，下班时不允许带走现场或公司的任何物品（包括废品及纸品）；

⑥ 做好项目资金收入、支出明细帐，不挪用公款。

? 防火

① 库房（项目上包括办公室）内禁止抽烟；

② 按说明使用、放置易燃易爆物品；

③ 巡楼时注意烟灰桶内的烟头是否熄灭，并将其熄灭；

④ 加强消防培训，提高员工的消防意识。

? 其它安全注意事项

① 上班前及上班时间内不允许饮酒；

② 上下班途中遵守交通法规，不逆行，不闯红灯。

二、加强自我防范、杜绝工伤事故

在物业环境卫生维护工作中，因操作不当或防范意识不强导致的工伤事故时有发生，小则伤筋动骨、重则失去生命，这给自身和企业都带来不可估量的损失。为最大限度地减小工伤事故的发生，需企业和员工共同努力。

1、企业需要做到：

? 把“安全生产服务”放在企业经营管理工作的第一位，强调全体员工安全服务意识。

? 不管是物业管理公司还是专业的环境卫生维护服务公司，均应建立由企业总经理直接负责的“企业安全生产管理”机制，公司内部应设立专门的安全生产管理和监督检查的职能部门，除国家或地方政府相应的安全管理条例或办法之外，企业内部应有健全的安全生产服务的控制措施及管理办法。

? 人力资源部或品质部或监察部应有计划地对公司全体员工进行安全操作培训、教育、检查及考核；对在实际环境卫生维护服务过程中检查所发现的违规操作，应立即予以制止并加以惩处。

? 一旦遇到员工发生工伤事故，企业应积极救治，并妥善处理善后事宜。

? 物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司为降低风险，在通常情况下，除按国家或地方政府的相关规定为员工购买社保或综合保险之外，对从事专项环境卫生维护如高空清洁作业的操作人员，应为其补充购买商业保险（指意外伤害及意外医疗保险）。

2、员工应做到：

? 保持身体健康。

健康的体质是从事环境卫生维护服务及管理工作的前提，平时加强锻炼。如偶感身体不适如头晕、胸闷、四肢无力等，应及时向上级管理人员反映，说明身体情况请求换岗或休息，绝不能从事高位清洁作业等危险性工作。

? 保持心情愉悦。

好的心情非常重要，每一项工作都会因个人心情的好坏而产生不同的效果。特别是环境卫生维护服务，它要求服务人员细致、耐心、微笑、热情，如果心情糟糕，那他（她）极有可能受到客户的投述，一旦这样则心情会更加不好，从而容易引发安全事故。

? 提高操作技能。

环境卫生维护工作所接触的任何工具、药剂、机械设备均有相应的使用方法，若操作不当，不但会给被清洁的物品或材料造成损坏，并极有可能造成对自身的伤害。遵守企业的各项操作规程，积极接受培训教育，积极总结工作经验，努力提高操作技能也是预防工伤事故的重要环节。

? 提高安全意识。

在物业环境卫生维护服务中，发生得最多的工伤事故不是高空清洁等危险工作，而是地面环境卫生维护工作。因为越是危险环境卫生维护工作，不论是企业还是操作人员个人，大家安全意识就越高；相反，在地面的环

境卫生维护工作中，往往因疏忽大意而造成工伤，如跌伤、扭伤、骨折等。员工在户外从事环境卫生维护工作时，特别要注重天气、车辆对身体的伤害。在上下班途中遵守交通规则，避免交通事故。

第七章 物业环境卫生维护的应急预案

第一节 住宅小区环境卫生维护服务应急措施

1、发生火灾后的环境卫生维护工作应急处理

? 如果发生火灾，立即通知保安部；

? 救灾结束后，主管或领班组织全体环境卫生维护员参加清理现场；

? 用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面；

? 打扫地面积水，用拖把抹干净；

? 检查户外周围，如有残留杂物一并清洗、打扫。

注：清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经有关部门同意后方可清理

2、污雨水井、排水管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理

? 通知工程维修工（通知物管处）并准备清理工具；

? 维修工迅速赶到现场进行疏通，防止污水外溢；

? 责任区环境卫生维护员迅速到故障点，协助维修工处理；

? 将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装入垃圾袋或垃圾桶，避免造成第二次污染； ? 疏通后，迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。

3、暴风、雨、雪、冰雹等恶劣天气影响环境卫生的应急处理

? 在有台风、暴雨、大雪、冰雹天气时，环境卫生维护员不要冒险从事户外作业，防止发生意外；

? 在暴风、雨、雪、冰雹后，环境卫生维护员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、石子等杂物并清扫积雪或冰雹；

? 发生塌陷或大量泥水沙浆溢至路面、绿地，主管或领班需及时组织环境卫生维护员清运、打扫；

? 环境卫生维护员查看各责任区内各处排水沟、水渠是否畅通，如发生外溢，则迅速疏通，如果疏通不了，立即报告管理处等候处理。

4、新入伙处于装修期的小区应急处理

? 环境卫生维护员加强自己岗位区域的日常环境卫生维护频次；多配设机动岗位以处理清洁应急任务。 ? 督促装修户或建筑单位或搬运工人不要把建筑装修垃圾搁放或散落在小区的公共楼道及其他公共区域； ? 物业管理处需准确了解业主装修进展情况，安防部积极巡视小区所有区域的异常卫生情况，并随时与环境卫生维护人员保持联系，配合处理环境卫生维护工作中的多方（指开发商、业主、施工单位、物流等）关系的协调工作。并采取有力措施预防，并制止人为的小区环境的污染与破坏。

第二节 商业物业的环境卫生维护服务应急措施

（写字楼及商场等）

1、梅雨（长时间下雨）天气应急措施（包括商场大厅）

梅雨季节时，商业物业的大厅大理石、花岗石地面、墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水，白色墙皮剥落等。环境卫生维护工作应有以下应急预案：

? 在大堂等人员出入频繁的地方旋挂告示牌，提醒客人“小心地滑”；

? 让环境卫生维护员加快工作速度，用干的拖把，抹布等拖干大堂地面的水滴；

? 如果加快速度不能达到效果，领班要加多人手帮助清洁；

? 领班要现场检查指导，及时清干地面、墙面的水迹；

? 如果反潮现象严重即水滴多时，应在大堂铺设一条地毯，直接到电梯口或楼梯口并随时清洁地毯上的污迹； ? 仓库里多准备一些干拖把、地毯、告示牌等备用。

2、商业物业内发生水管爆裂事故的应急

这里所指空调水管、自来水管、消防水管、排污水管等发生爆裂，造成楼层浸水时应按如下处理应急处理程序进行处理：

? 迅速关闭水管阀门并迅速通知保安和工程维修人员前来；

? 迅速用扫帚扫走电梯门附近的水，如果都还控制不了流水，迅速把电梯开到上一楼层，并通知电梯维修工关闭电梯；

? 通知领班（主管）组织员工到事故现场，协助抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等；

? 用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再用吸水机把余水吸干；

? 打开门窗，用吹风机吹干地面（特别是木地主地毯）。

3、突发火灾事故的应急措施

? 根据火情，有计划、有组织的疏散转移工作；

? 如果火情较大，一定要加强易燃清洁用品的管理（如：天那水、空气清新剂、酒精等）；

? 及时清理干净火灾遗留的杂物；

? 注意在清理前要经有关部门批准后才能进行。

4、暴风暴雨等天气的应急措施

? 在暴风、暴雨、暴雪、冰雹等恶劣天气来临前，物业管理各级管理人员应及时巡查，督导各岗位的环境卫生维护工作，特别是室外，果断处理可能带来的危害，物业管理中心及时与各方保持联系并协调处理相关事项；

? 清洁主管或领班迅速检查裙楼、天台、地下室处明沟暗渠，如有堵塞及时疏通；

? 各岗位环境卫生维护员配合保安关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面及打碎玻璃； ? 在大堂门口处用推水器推出门内的水，下暴雨时人不能在外工作，防高空坠物；

? 仓库内备好雨衣、雨靴等做到有备无患；

? 等恶劣天气过后立即组织人员清扫地面上杂物、水迹等。

第八章 物业环境卫生维护的费用预算

第一节 物业环境卫生维护费用的测算

一、物业环境卫生维护服务费用测算的总体情况

在对外邀标发包或环境卫生维护服务公司投标承接某一物业项目的环境卫生维护服务之前，均应对该物质业项目的环境卫生维护服务及管理费用进行摸底测算，以便各方在招投标过程中做到心中有数，并定出一个双方均能接受又能保证服务质量的价格。目前国内尚未有较科学、成熟的测算方法，只能根据各地的生活水平、管理档次及质量要求大概估算，目前深圳市建设工程造价管理站已出台了较为成熟的环境卫生维护费用计算标准，但暂时还处于试用阶段，因各地生活水平差异较大，导致各地的物业管理费收费标准（一般来讲要经过当地物价局的听证并批准）也存在很大差异，故深圳的方法在其他地方难以套用，但可以参考借鉴。 深圳的物业环境卫生维护服务费用的综合价格计费办法为：

综合价格（G）=人工费（A）＋材料费（B）＋机械费（C）＋管理费（E）＋利润（F）

管理费（E）=人工费（A）×管理费率

利润（F）=（人工费A＋材料费B＋机械费C＋管理费E）×利润率

其中的人工费A、材料费B、机械费C分别按不同的清洁养护级别套用相应的计价标准收费，管理费率及利润率则按清洁养护级别分别取15%及16%，即最终计算公式为：

工程综合价格（G1）=[A×（1＋15%）＋B＋C]×（1＋16%）

如果是环境卫生维护服务公司投标某物业项目的环境卫生维护服务，则在上述基础上再增加相应的税费（H），税率存在地域差异，一般为5%～6%，通常按6%计，即税费（H）=工程综合价格（G1）×税率，那么环境卫生维护服务公司的物业环境卫生维护工程综合价格为：

工程综合（G2）=G1×（1＋6%）

由于不同城市的物价水平的差异，上述测算办法不能全部套用。故通常情况下，物业管理公司在承接某地产项目的物业管理时，有一个大概的环境卫生维护费用的估算。这个估算的办法，一般是通过几家环境卫生维护服务公司提供物业环境卫生维护方案或投标书，根据他们的费用预算进行平均统计得出相应的数据，并结合物业管理公司自身管理经验得出一个费用标准，进一步确定出该物业在环境卫生维护服务方面的报价，并以此价格进行物业管理的竞标活动。

一般来讲，若单一针对普通物业项目，最终环境卫生维护服务费用的测算数据占该项目的物业管理费用的五分之一至六分之一是比较合理的，一旦物业管理收费标准已经确定，任何一家环境卫生维护服务公司所呈报的服务方案中的环境卫生维护费用报价高于此比例，就显得不合常理，物业管理公司可以不予考虑。但也有例外，如某物业是一个综合性业态，而且定期环境卫生维护及专业清洁的要求非常高，环境卫生维护服务商还要提供卫生间的纸品等耗材，同时物业性质决定了该物业的环境卫生维护服务必须是全天24小时环境卫生维护，那么该物业的环境卫生维护费用测算将高于物业管理费用的五分之一，这种情况也是合理的。所以说，物业环境卫生维护服务费用的测算没有固定的模式，只要物业管理公司与开发商或与环境卫生维护服务商均

认为可以接受并能保证服务品质，双方即可展开合作。

二、物业环境卫生维护费用的构成

一般来说，环境卫生维护费用可由环境卫生费、工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费、环境卫生维护所需的其它费用组成。在实际测算时，除了这些费用之外，还应按相关规定及分包商的资格情况，在总数外加一定百分比的税率（一般为5%左右）和利润（一般为3%～7%，清洁服务供应商资格越高比例越高）。此外，环境卫生维护中的活性费用、改造费用及设施的维护费用等，可按实际发生的情况单独划拨，一般不计入管理费用，无需测算或按使用计划测算。其中活性费用一般指节庆日的临时布置、会场布置、喷泉水电费以及园林灯光费用等。改造费用一般指的是一些较大型的改造项目费用。另外按工程造价标准计价办法计算时，可按人工费、材料费、机械费及其他费用组成，其中材料费包括环境卫生维护药剂、机器配件、水及其他材料费用。

三、环境卫生维护费测算的依据及方法

在环境卫生维护服务费用测算中，要首先确定环境卫生费。一般来说人工成本费、水费、电费是决定不同地域城市的环境卫生维护费之差异的重要因素。因此在环境卫生维护费测算中，习惯性的做法是将每平方米每月的人工费为环境卫生维护费用的测算基数，并由此基数而摊出卫生费，再由卫生费而摊出其他费用，进而测算出整个环境卫生维护费用。常规的表述方式是以“￥：元/㎡?月”，这种方式便于物业管理公司或开发商一目了然地知道该物业的环境卫生维护服务的成本；也有另外一种“￥：元/月”即包月制，这种表述方式在内地城市出现较多。

由于没有通行的法则和参考办法，具体的环境卫生维护服务费测算时，一些经验性的数字便成为其测算的主要依据之一。例如，在不同城市每个环境卫生维护员可管多少平方米左右的清洁面积，管理人员的的管理幅度，当地税率，行业的利润率等。其中环境卫生维护服务人员的精确编制显得尤为重要，它的基数直接影响到整个物业环境卫生维护费用的综合测算。下面是不同业态的物业项目的环境卫生维护服务的一般性经验数据，掌握它们有利于环境卫生维护费用的测算（详见下表），当然它不是一成不变的，实际测算时可根据各种情况做出相应调整。

不同物业的环境卫生维护服务的经验性数据

写字楼 商业卖场 住宅 工厂、学校 办公室 备注

1 班次设置 早班、中班 早、中、夜班 白班 白班、夜班 早班、中班 每班按8小时计

2 管理人员配置 20000㎡/人 10000㎡/人 50000㎡/人 30000㎡/人 代管 物业建筑总面积

3 操作层员工配置 2500㎡/人 1200㎡/人 6000㎡/人 5000㎡/人 600㎡/人 物业建筑总面积

4 楼层环境卫生维护人员配置 1～4层 48～60层

5 卫生间环境卫生维护员配置 6～8个 1～2个 6～8个 男、女卫分开，间隔楼层不超过5层

6 停车场环境卫生维护员配置 6000㎡/人 3000㎡/人 10000㎡/人 10000㎡/人

7 固定岗位设置 大堂、会议厅 出入口

卫生间 样板间 党政、外资高管、领事馆

8 机动人员配置 20000㎡/人 500㎡/人

9 替休人员本配置 周末能轮休 7000㎡/人 30000㎡/人 周末休 周末休

10 必备清洗机器 加重单擦机、液压升降机、自动洗地机、 自动洗地机 自动洗地机、液压升降机 地毯抽洗机、吸尘器 其它常用清洗机具如单擦机、吸尘吸水机、高压清洗机、抛光机、洗衣机应按需求配置

11 必备环境卫生维护药剂 石材及金属养护类产品及光亮剂 卫生间环境卫生维护药剂、除污剂 除重油剂、蜡水 家具保养蜡

12 必备环境卫生维护工具 尘推、扁拖布 其它环境卫生维护常用的工具如水桶、抹布、水管等均应按要求配置

13 其它可供选用耗材 洗手液、空气清新剂、卷纸、抽纸 洗手液、空气清新剂、卷纸、抽纸 可根据客户要求选配

下面举例介绍两种测算方法（详见本章第二节及第三节）。

第二节 以面积为基数的物业环境卫生维护费用的测算

以成都市某信宅小区为例，该小区的环境卫生维护服务要求达到市优标准。基本情况为：

建筑面积有150000平方米、楼层高12～16层，共80个单元，1500户，分为五个组团。以6000平方米建筑面积设一个清洁工，岗门配置共25人，另有机动3人，轮休人员4人，管理人员1人环境卫生维护队伍有

33人。

1、人工费测算

? 人员工资：按33人计，每人每月630元，人数×月工资÷总面积，平均每平方米人员工资：33×630÷150000=0.139元/平方米?月

? 福利费：福利基金按工资的14%，生活补贴按65元/人?月，则福利费为：人数×（月工资×14%＋生活补贴费）÷总面积，即：33×（630×14%＋65）÷150000=0.034元/平方米?月

? 保险：社保及综合保险各购买一半的员工，企业应缴保费额度为187.5元/人?月为：人数×保费额度÷总面积，即：33×187.5÷150000=0.041元/平方米?月

? 住房：按国家规定及企业实际情况，员工的住户补贴为：50.00元/人?月，住房费用为：人数×住房补贴标准÷总面积，即：33×50÷150000=0.011元/平方米?月

? #b@2费：办理暂住证，每人每年交120元，则#b@2费用为：人数×#b@2费/人÷12人月÷总面积，即：33×120÷12÷150000=0.002元/平方米?月

? 服装费：冬、夏装各2套，冬装100元/套，夏装75元/套，均使用一年，则服装费为：人数×（冬装费1套＋夏装费1套）×2套÷12个月÷总面积，即：33×（100＋75）×2÷12÷150000=0.006元/平方米?月

? 加班工资：每人每月8天假日，每年法定节假日10天，按3倍计支，则加班费用为：人数×月工资/人÷22天×（假日＋节日×3倍÷12个月）÷总面积，即：33×630÷22×（8＋10×3）÷12÷150000=0.020元/平方米?月 ? 总计人工费用计算法是：?＋?＋?＋?＋?＋?＋?=0.253元/平方米?月

2、消杀费测算

以每月消杀两次，每次消杀费用1000元，则每月每平方米的消杀费用为：月消杀次数×单价÷总面积，即2×1000÷150000=0.013元/平方米?月

3、垃圾清运费测算

平均每天清运一次垃圾，每次五车，每车按80元计，则垃圾清运费用为：清运次数×每车单价×天数÷总面积，即：1×5×80×30÷150000=0.08元/平方米?月

4、化粪池清理费测算

以每年对化粪池清理2次，每次20车，每车按130元计，则化粪池清理费为：年清理次数×每次车数×每车单价÷12个月÷总面积，即：2×20×130÷12÷150000=0.003元/平方米?月

5、环境卫生维护材料（工具、药剂、普通耗材）费用测算

目前，各物业管理公司环境卫生维护材料费实际支出一般为4000元/月，则环境卫生维护材料费为：月环境卫生维护材料费÷总面积，即：4000÷150000=0.027元/平方米?月

6、外墙清洁费测算

外墙清洁按每2年1次，一次以63600元计，则外墙清洁费为：每次单价÷清洁年数÷月份÷3500，即：63600÷2÷12÷150000=0.018元/平方米?月

7、不可预见费测算,2%

不可预见费为（1＋2＋3＋4＋5＋6）×2%：

(0.253＋0.013＋0.08＋0.003＋0.027＋0.018)×2%=0.008元/平方米?月

8、利润测算,10%

利润为（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7）×10%：

(0.253＋0.013＋0.08＋0.003＋0.027＋0.018＋0.008)×10%=0.039元/平方米?月

9、税费测算,6%

税费为（1＋2＋3＋4＋5＋6＋7×8）×6%：

(0.253＋0.013＋0.08＋0.003＋0.027＋0.018＋0.008＋0.039)×6%=0.026元/平方米?月

第三节 以人员编制为基数的物业环境卫生维护费用的测算

一、与环境卫生维护服务的有关的物业基本数据及基本要求

1、物业基本数据

名称 内容

开发公司

物业管理公司

物业性质/定位 集办公、商业中心、购物广场为一体的综合性大厦

大厦建筑面积 80110 m?

大厦使用面积 主楼：41196 m?（办公） 裙楼：24586 m?（商业） 区域及内容 所用材料名称 面积(m?) 数量（个） 小计 合计 大堂 地面 “水晶白”/“紫水晶” 790 790 m? 石材部分：

1．大理石地面：---790 m?

2．花岗石地面：---4663 m?

3．大理石墙柱面：---1350 m?

4．花岗石墙柱面：---3350 m?

墙面 “水晶白”大理石 724 1350 m?

柱面 “水晶白”大理石 626

落地玻璃 19mm钢化玻璃 490 490 m?

天花 铝单板

灯饰

接待台

梯台

大堂净高 8．7米

电梯厅 地面 “美国深灰”花岗石 1663 1163 m?

墙面 “美国深灰”花岗石 1100 1100 m?

天花 “乐思龙” 1518 1518 m?

灯饰

环形通道 地面 “美国深灰”花岗石 3500 3500 m?

墙面 “美国深灰”花岗石 2250 2250 m?

天花 “浦飞尔” 3500 3500 m?

灯饰

装饰物件

消火栓 234 234个

楼层配套 强电井 26 26个

弱电井 26 26个

管道井 52 52个

区域及内容 所用材料名称 面积(m?) 数量（个） 小计 合计 会议室 地面 主要集中在21F-22F 共22 22个

其它设施

消防楼梯 梯级踏步

扶手 56 56个

消防门 56 56个

通风口

天花

卫生间 地面 “金舵”地砖 1846 1846 m?

墙面 “诺贝尔”墙砖 5720 5720 m?

蹲位 208 208个

便槽 104 104个

马桶

隔断

洗手盆

洗手台面

镜面玻璃

天花 “金霸” 1846 1846 m?

地下室 地面 10000 10000 m?

出入口 2 2个

吊顶管架

总车位 247 247个

设备房

裙楼商场 总营业面积 24586 24586 m?

消防走火楼梯

电梯间 自动扶梯 8台 8台

天台面积

外墙 外墙玻璃 主楼及裙楼外墙21000 21000m?

外墙铝塑板

风口

外墙立面净高 99米

外围 地面

设备设施

机动车通道

物业办公室 B1F、1F共200 m?

接上页（物业基本数据）

2、环境卫生维护区域范围（只是写字楼部分，商场暂不列入环境卫生维护区域）

? 外围（广场、人行通道、自行车道）

? 停车场（B2F-B1F）

? 1F大堂

? 电梯（客梯6部，货梯2部）

? 写字楼2F-26F各楼层公共区域及卫生间

? 写字楼2F-26F各楼层消防楼梯及配套设施

? 大小会议室、宴会厅、物业办公室

? 天台

3、质量标准要求

? 楼梯、走廊、指示牌、通风窗口、地脚线、墙壁、顶板洁净无污物；

? 各楼入口、台阶、墙壁、玻璃门窗、玻璃墙，无污迹、无水迹、无附着物、无手印、光亮洁净；

? 大厦内外围地面清洁干净无废弃物，执行垃圾分类管理，桶内垃圾不超过2/3，摆放整齐，外观干净； ? 垃圾清运及时，垃圾站消毒，无蚊蝇滋生；

? 扫水（扫雪）及时，地面无积水（积雪），符合市政府门前三包要求；

? 电梯大堂、走道表面光亮洁净，附时清扫，定时抛光清洁；

? 电梯门干净，轿厢内部、指示牌干净明亮，地面顶棚干净整洁；

? 卫生间洁净，无残余物，无水迹、无异味；

? 大厦周围沟渠无垃圾，积水，沟渠畅通；

? 大厦室内外灭蝇，蟑螂等病虫害防治，保障大厦环境整洁；

二、环境卫生维护服务人员岗位编制

（见下页图表）

环境卫生维护服务人员岗位编制

B2F地下室 1人

B1F地下室 1人

1F大堂 1人

2F-4F公区 1人

5F-20F公区 8人 石材养护、地毯清洗 计划卫生维护

21F-22F会议中心2人

23F-25F集团办公3人

26F 宴会厅

27F屋顶平台 1人

物业办公室兼机动 1人

外围公区 3人

7:30—18:00 14:00—24:00

▲合计岗位人员编排：29人，其中主管1人、领班2人，清洗环境卫生维护人员26人； ▲为贵大厦业主提供委托清洁品质服务（另行配备专业服务人员）；

▲员工实行每个星期休一天假，方式为每周六或周日轮休。

三、物业环境卫生维护服务费用的测算

1、<XX大厦>环境卫生维护服务投标总报价表

Table 0

序 号 项 目 报 价（人民币/年） 备 注

1 初始环境卫生维护服务 48700.00 见表1

2 外墙清洗服务

（大厦所有外墙立面） 42000.00 见表2

3 日常环境卫生维护服务管理 443101.00 见表3

2、<XX大厦>初始环境卫生维护服务管理预算表（除裙楼商场室内部分）

Table 1

序号 开荒项目 单价

（元／每层） 总（层） 总价（人民币） 备注

1 1F大堂 4000 1 4000 含所有地面、墙柱面及玻璃

2 2F公区 800 1 800 1．在正常情况下，每天开荒两层；

2．若因特殊情况，每天最

多可开荒六层；

3．标准层开荒含业主单元；

4．裙楼商场室内部分的初始环境卫生维护不含在此预算中。

3F-26F

标准层 1600 24 38400

3 B1-B2

停车场 1000 2 2000

4 顶层平台 500 1 500

5 外围及

内广场 3000 1 3000

开荒费用总计人民币：48700元

3、<XX大厦>外墙环境卫生维护服务管理预算表

Table 2

序 号 区 域 报价（人民币元/每次） 总 价（人民币元/年） 备 注

1 大厦裙楼1—5楼外墙面清洗 5000.00 10000.00 一年以清洗2次计算

2 大厦主楼外墙清洗 16000.00 32000.00 一年以清洗2次计算

3 其 他

总计/年 42000.00

4、<XX大厦>日常环境卫生维护服务管理费用汇总表

Table 3

序 号 项 目 年度总价（人民币/年） 备 注

1 人员费用 302376.00 见Table 3-1

2 设备费用 9500.00 见Table 3-2

3 环境卫生维护工具费用 17575.00 见Table 3-3

4 环境卫生维护药剂费用 26620.00 见Table 3-4

5 垃圾袋费用 9362.00 见Table 3-5

7 卫生间耗材费用 14512.00 见Table 3-6

不含卫生间纸品，

小计 379945.00

经营管理费5% 18997.00

经营毛利5% 19947.00

税金5.78% 24212.00

合计（人民币/年） 443101.00

? <XX大厦>环境卫生维护服务人员费用预算表

年（Y） 月（M） Table 3-1

序号 职 位 人

数 税前工资 四金（工资*％） 加班费 工作费 制服费 保险 年节费 每人每月小计 每月小计 1 项目主管 1 1800 40 234 100 2174 2174

2 领班 2 800 50 20 234 50 1154 2308

3 白班环境卫生维护人员 22 600 30 20 116 20 786 17292

4 中班环境卫生维护人员 4 650 50 20 116 20 856 3424

5 小计 29 25198

6 招聘及培训*％计算

7 总公司管理费％计算

合计（人民币/月） 25198

合计（人民币／年） 302376

注：本表中人员工资及保险标准依据成都市20xx年上半年度的相关政策。

? <XX大厦>环境卫生维护设备预算表

Table 3-2

序

号 名 称 数量 单位 单价 总价 折旧费

（按五年计） 年度总价（人民币/年） 备注

1 单擦机（加重） 2 台 7500元/台 15000元 250元 3000元 驻点专用

2 吸尘吸水机 1 台 4500元/台 4500元 75元 900元 驻点专用

3 房务吸尘器 2 台 1200元/台 2400元 按3年折旧

67元 800元 驻点专用

4 自动洗地机 1 台 15000元/台 15000元 63元 750元 驻点共用

5 地毯抽洗机 1 台 900元 驻点共用

6 吹风机 1 台 900元/台 900元 按2年折旧 450元 驻点专用

7 高空作业平台 1 台 150元 1800元 驻点共用

8 对讲机 2 台 900元/台 1800元 按2年折旧 900元

合计（元/年） 9500元 其它辅助设备可共用其它项目部

? <XX大厦>环境卫生维护工具预算表

Table 3-3

序号 区域范围 环境卫生维护工具预算费用（元/年） 备注

1 地下室 930.40元 见表3-3-1

2 外围 2133.40元 见表3-3-2

3 大堂 476.40元 见表3-3-3

4 楼层 5536.00元 见表3-3-4

5 会议中心、集团办公区、宴会厅及物业办公室 4160.00元 见表3-3-5

6 中班员工所需环境卫生维护工具 4336.00元 见表3-3-6

合计（元/年） 17575.80元

① <XX大厦>环境卫生维护工具预算表（地下室）

Table 3-3-1

序号 名称 品牌 产地 规格 单价 使用

期限 数量/年 年度总价

（人民币/年） 备注

1 全棉拖把 只 20元/只 60天/只 24只 480元

2 地刷 把 4元/把 60天/把 12把 48元

3 塑料扫帚 把 4元/把 60天/把 12把 48元

4 塑料畚箕 个 4元/个 60天/个 12个 48元

5 塑料水桶 个 7元/个 60天/个 12个 84元

6 警示牌 个 20元/个 365天/个 2个 40元

7 毛巾 条 3.8元/条 15天/条 48条 182.4元

合计（元/年） 930.4元

② <XX大厦>环境卫生维护工具预算表（外 围）

Table 3-3-2

序号 名称 品牌 产地 规格 单价 使用

期限 数量/年 年度总价

（人民币/年） 备注

1 全棉拖把 只 20元/只 60天/只 12只 240.00

2 地刷 把 4元/把 30天/把 12把 48.00

3 塑料扫帚 把 4元/把 60天/把 12把 48.00

4 塑料畚箕 个 4元/个 30天/个 12个 48.00

5 塑料水桶 个 7元/个 60天/个 12个 84.00

6 警示牌 个 20元/个 365天/个 3个 60.00

7 毛巾 条 3.8元/条 15天/条 48条 182.40

8 尘推架 个 21元/个 365天/个 2个 42.00

9 尘推罩 个 17元/个 90天/个 8个 136.00

10 推水刮 个 90元/个 365天/个 2个 180.00

11 塑增强管 根 200元/根 180元/根 2根 360.00

12 雨衣 件 75元/件 365天/件 3件 225.00

13 雨鞋 双 20元/双 365天/双 3双 60.00

14 杂物车 台 230元/台 365天/台 2台 460.00

合计（元/年） 2133.40

③ <XX大厦>环境卫生维护工具预算表（大 堂）

Table 3-3-3

序号 名称 品牌 产地 规格 单价 使用

期限 数量/年 年度总价

（人民币/年） 备注

1 塑料扫帚 把 4元/把 60天/把 6把 24.00

2 塑料畚箕 个 4元/个 60天/个 6个 24.00

3 塑料水桶 个 7元/个 90天/个 4个 28.00

4 警示牌 个 20元/个 365天/个 2个 40.00

5 毛巾 条 3.8元/条 15天/条 48条 182.40

6 尘推架 个 21元/个 365天/个 2个 42.00

7 尘推罩 个 17元/个 90天/个 8个 136.00

合计（元/年） 476.40

④ <XX大厦>环境卫生维护工具预算表（2F-20F楼层公区及卫生间） Table 03-3-4

序号 名称 品牌 产地 规格 单价 使用

期限 数量/年 年度总价

（人民币/年） 备注

1 全棉拖把 只 20元/只 60天/只 48只 960.00

2 塑料扫帚 把 4元/把 90天/把 32把 128.00

3 塑料畚箕 个 4元/个 90天/个 32个 128.00

4 塑料水桶 个 7元/个 90天/个 32个 224.00

5 警示牌 个 20元/个 365天/个 8个 160.00

6 毛巾 条 3.8元/条 15天/条 300条 1140.00

7 清洁白布 KG 15元/KG 15天/KG 24KG 360.00

8 尘推架 个 21元/个 365天/个 8个 168.00

9 尘推罩 个 17元/个 90天/个 32个 544.00

10 贡刷 个 4元/个 60天/个 48个 192.00

11 尘掸 个 2元/个 30天/个 96个 192.00

12 喷壶 个 10元/个 180天/个 16个 160.00

13 铝合金梯 把 260元/把 720天/把 2把 260.00

14 杂物车 台 230元/台 720天/台 8台 920.00

合计（元/年） 5536.00

⑤ <XX大厦>环境卫生维护工具预算表（21F-26F会议中心、宴会厅及物业办公室） Table 3-3-5

序号 名称 品牌 产地 规格 单价 使用

期限 数量/年 年度总价

（人民币/年） 备注

1 全棉拖把 只 20元/只 60天/只 42只 840.00

2 塑料扫帚 把 4元/把 90天/把 28把 112.00

3 塑料畚箕 个 4元/个 90天/个 28个 112.00

4 塑料水桶 个 7元/个 90天/个 28个 196.00

5 警示牌 个 20元/个 365天/个 7个 140.00

6 毛巾 条 4.5元/条 15天/条 168条 756.00

7 清洁白布 KG 15元/KG 20天/KG 18KG 270.00

8 尘推架 个 21元/个 365天/个 7个 147.00

9 尘推罩 个 17元/个 90天/个 28个 176.00

10 贡刷 个 4元/个 60天/个 42个 168.00

11 尘掸 个 2元/个 30天/个 84个 168.00

12 喷壶 个 10元/个 180天/个 14个 140.00

13 铝合金梯 把 260元/把 720天/把 1把 130.00

14 杂物车 台 230元/台 720天/台 7台 805.00

合计（元/年） 4160.00

⑥ <XX大厦>环境卫生维护服务工具预算表（中班员工所需环境卫生维护工具） Table 3-3-6

序号 名称 品牌 产地 规格 单价 使用

期限 数量/年 年度总价

（人民币/年） 备注

1 老虎夹 只 20元/只 365天/只 2只 40.00

2 云石铲刀 把 6元/把 30天/把 12把 72.00

3 刀片 盒 6元/盒 30天/盒 12盒 72.00

4 绞水器 台 360元/台 365天/台 1台 360.00

5 伸缩杆 根 120元/根 365天/根 2根 240.00

6 玻璃刮 只 26元/只 365天/个 4个 104.00

7 胶条 根 34元/根 180天/根 8根 272.00

8 涂水器 只 11元/只 90天/个 16个 176.00

9 钢丝棉 包 2元/包 1天/包 360包 720.00

10 3M清洁垫 件 180元/件 60天/件 6件 1080.00

11 地刷盘/毯刷盘 个 150元/个 60天/个 6个 900.00

12 线盘 300元/个 365个 1个 300.00

合计（元/年） 4336.00

? <XX大厦>环境卫生维护服务管理环境卫生维护药剂预算表

表Table 3-4

序 号 名 称 品 牌 规 格 数量/年 单 价 年度总价（人民币/年） 备注

1 多功能环境卫生维护药剂 3M 6加仑*1 6件 320元/件 1920

2 马桶环境卫生维护药剂 3M 6加仑*1 4件 470元/件 1880

3 玻璃环境卫生维护药剂 3M 6加仑*1 4件 300元/件 1200

4 不锈钢光亮剂 3M 21盎司/罐 24罐 35元/罐 840

5 比利云石蜡 意大利 250ml/罐 52罐 15元/罐 780 石材墙面用

6 云石晶硬粉 F66 5KG/桶 6桶 1370元/桶 8220 石材地面用

7 石材水晶剂 西班牙帝皇 4瓶/件 8件 1000元/件 8000

8 3M地毯表面环境卫生维护药剂 3M 4加仑/件 6件 540元/件 3240 各种会议室地毯清洗用

9 3M地毯除渍剂 3M 4加仑/件 1件 540元/件 540

合计（元/年） 26620

? <XX大厦>环境卫生维护服务管理主要清洁耗材（垃圾袋）预算表

表Table 3-5

序 号 名 称 规 格 单 价 数量/年 年度总价（人民币/年） 备注

1 大号垃圾袋 根 0.30元/根 8736根 2621

2 中号垃圾袋 根 0.16元/根 26208根 4193

3 小号垃圾袋 扎 2.60元/扎 980扎 2548

合计（元/年） 9362

? <XX大厦>卫生间耗材预算表（以52个卫生间核算）

表Table 3-6

序 号 名 称 规 格 单 价 数量/年 年度总价（人民币/年） 备注

1 维达擦手纸 若物业管理公司要求,则另行预算

2 金佰利大卷纸

3 洗手液 40元/加仑 52加仑 2080 3M除菌

4 空气清新剂 300ml/罐 18元/罐 624罐 11232 台湾产自动喷香罐

平均每个卫生间每个月换1罐

5 卫生香球 1200

合计（元/年） 14512

第九章 特约委托服务

第一节 特约委托服务

一、特约委托服务项目

1、常规环境卫生维护护理：居家或办公室的地面、墙面、吊顶的清洁，灯具、家私等各种饰物的上光保养，厨房、卫生间的全面清洁。

2、各类地毯的清洗烘干，防虫灭菌（美国3M地毯清洁保养系统）。

3、各类石材地、台、墙面的表面处理及深层养护。

4、各类地板（砖、石、木、竹、胶）的清洗、打蜡、抛光等养护。

5、各种材质的外墙清洗。

6、各种类型的抽油烟机清洗。

7、空调、锅炉、管道及设备的工业清洗及水处理。

8、乳胶漆翻新。

9、外墙补漏（主要指玻璃门窗的防水补漏）。

10、清洗环境卫生维护技术的培训及咨询。

二、特约委托服务的运作方式

1、物业管理公司自己运作

由物业管理公司自行成立委托环境卫生维护队伍，提供全程委托环境卫生维护服务。可以作为物业管理公司完善服务项目的一种补充和增加附加值收入的一种方式，但因业主的要求繁多，物业管理公司自身难以提供周到的服务而引起业主投诉。

2、与专业家政服务公司合作

多数情况是，若该物业项目的环境卫生维护服务是发包性质，物业管理公司将特约委托服务一并发包给该物业的清洁承包商。这样有利于物业管理公司的统一管理和清洁承包商的各种资源的整合利用。具体办法是： ? 由清洁承包商向物业管理公司提供所有服务项目的宣传资料和价目表，双方以联合经营的方式进行服务。 ? 物管公司的派工单是清洁承包商向业主或客户提供服务的依据。

? 委托环境卫生维护服务费由物管公司向业主收取,每月与清洁承包商进行核对结算，其中的5%作为物客公司的管理费。

? 清洁承包商的工作人员必须遵守物业管理公司的管理制度和规定。

三、特约委托服务流程

1、 委托信息传达到物管服务中心，进行客户登记，收费

? 一次性服务由物管服务中心开出清洁单，环境卫生维护人员工作完毕后请客户付费后交回管理中心收费处。

? 包月形式的委托服务，由管家服务中心登记、收费。

2、客户交出房门钥匙，管家服务中心开出清洁通知单交环境卫生维护主管

? 环境卫生维护主管分派任务，将通知单交环境卫生维护员。

? 环境卫生维护员凭清洁通知单到管家服务中心处领取房门钥匙，须签名登记。

? 环境卫生维护员到业主家中清洁后，应请住户签字，以示确认环境卫生维护质量；如果住户不在家，清洁完成后，应请业主检查合格、签字认可。

? 环境卫生维护员将钥匙和清洁通知单交回物管服务中心。

? 对因住户不在家造成的没有签字情况，物管服务中心人员应于当日或次日电话回访，并请住户办理补签手续。

? 对业主不满意的服务，应及时安排人员改进。

3、环境卫生维护家政服务的具体规程

? 环境卫生维护主管接单后， 对派出人员详细说明该次服务的工作内容、要求及注意事项。

? 环境卫生维护员接到外派任务时，应注意：

① 检查自己的仪表仪容；

② 准备环境卫生维护设备、工具、清洁用品等；

③ 牢记工作标准，注意事项和礼貌用语。

? 环境卫生维护服务过程

① 进入业主家或办公室之前应先轻轻敲门并自报身份，说明来意，得到住户允许后方可进入，如没人在，留下钥匙要求服务时，进门前必须先敲门，确认无人后，方可用锁题将门轻轻打开，钥匙由主管专人负责、保管。

② 将正在清洁的牌子挂在门锁上

③ 由里至外顺序清洁

④ 卧房、客厅的环境卫生维护

?将床单、毛毯或棉被铺叠整齐

?微湿布擦拭家俱、桌椅、茶几后，用干布擦拭

?沙发除尘后，摆好沙发巾、靠垫

?干布擦试电视机及其他电器

?对摆设物品除尘

?用掸子掸净四周墙壁

?擦干净地板

⑤ 如有打蜡、抛光、吸尘、洗地毯、油烟机、灯具清洁等项工作，具体按相关操作规程。

⑥ 门窗的环境卫生维护

?擦试门锁及门面。

?拉开窗帘用玻璃环境卫生维护药剂擦试玻璃，并用干布抹净。

?擦拭内外窗框、轨道（高层住宅需采用保险措施）。

?环境卫生维护完毕应关好门窗，拉上窗帘。

⑦ 厨房的环境卫生维护

?用全能水擦拭电冰箱、消毒柜、抽烟机、微波炉等。

?用环境卫生维护药剂洗擦厨柜、台面，过清水后用干布抹净。

?摆放好厨具物品，擦洗砧板、刀具。

?倒掉垃圾桶内垃圾。

?地面用环境卫生维护药剂擦试后，用湿布擦净。

⑧ 卫生间的环境卫生维护

?用毛刷刷洗脸盆、浴缸及壁面瓷片，然后用干布抹净。

?用毛球刷洗马桶，擦拭两块盖板及底座。

?用除渍剂除去陈迹。

?用干布抹净镜面及卫生间摆设物品。

?倒掉纸篓内的垃圾。

?卫生间地面环境卫生维护。

4、家居环境卫生维护工作应注意事项：

? 禁止拉开住户的抽屉、衣柜。

? 禁止拿取房内任何物品。

? 尽量不动住户家的摆设布局，如需拉动，应在完成工作后及时复原。

? 玻璃制品、贵重物品擦拭和移动中，应轻拿轻放，小心注意。

? 应注意关好照明开关、水龙头开关。

? 环境卫生维护服务结束后，应复查一遍，确保工作无遗漏时收拾好作业工具摘下“正在环境卫生维护”牌，关好住户房门。

? 请住户在确认单上签字。

附 录

一、与物业环境卫生维护有关的名词解释

1、“物业环境卫生维护”

“物业环境卫生维护”是指为了使建筑物的设计功能得以展现或延续，并进一步提高环境效益和办公、居住的质量，由物业的所有者、使用者或管理者（物业管理公司）组建（自建或发包方式）专业的环境卫生维护队伍、管理人员及所需的机具设备、工具、药剂等物资，按照先前设定或预期达到的质量标准或洁净程度，采用物理或化学的方法并按照相应的工艺流程及操作规范，组织开展的对建筑物室内、室外的装饰材料或设施设备的表面、表层或内部进行的日常或定期的环境卫生维护的过程及管理的过程。

物业环境卫生维护服务按服务性质及阶段可分为“初始环境卫生维护”、“ 日常环境卫生维护”、“ 定期环境卫生维护”、“ 专项环境卫生维护”等。

2、“初始环境卫生维护”

是指在完成对物业的竣工验收、接管验收后，物业管理公司自身或由它聘请的专业的环境卫生维护服务公司对物业内进行一次全面、彻底的清洗清洁，将干净整洁的物业交给业主，通常情况下是指该物业的所有公共区域，也有可能指业主或商家的住宅或办公、营业区在完成装修之后的环境卫生维护工作。

3、“日常环境卫生维护”

是指经常性的、周而复始的对物业的公共区域部分进行环境卫生维护和管理工作。习惯性的表述方式是以对物业相关区域范围的清洁频次来划分，即若环境卫生维护服务人员对某一个区域的环境卫生维护工作的频次在1次/日以上（含），即列入日常环境卫生维护工作范畴。

4、“定期环境卫生维护”

是指周期性的、有计划性的对物业的公共区域部分进行的环境卫生维护和管理工作。“定期环境卫生维护”是相对“日常环境卫生维护”工作而言的，习惯性的表述方式是以对物业相关区域范围的清洁频次来划分，即若环境卫生维护服务人员对某一个区域的环境卫生维护工作的频次在1次/日以下，即列入“定期环境卫生维护”工作范畴。

5、“专项环境卫生维护”

在物业的“定期环境卫生维护”工作中，有几项特殊的定期环境卫生维护工作，一是物业的外墙高空清洗作业；二是石材的清洁保养；三是软质地面（地毯、PVC橡胶地板等）的清洁养护；四是中央空调、锅炉、管道、热水器等设备的化学清洗。这几项环境卫生维护工作的特点是专业性强，技术含量相对较高，需专业的技术人员操作。在物业的实际环境卫生维护服务中，通常是将上述几项定期环境卫生维护工作进行特殊运作和管理。

6、“特约委托服务”

指业主或非业主使用人委托环境卫生维护部门，为其办公区域或公寓住所（即环境卫生维护部门负责清洁的公共区域外的场所）进行清扫环境卫生维护，并收取环境卫生维护服务费用的一种有偿服务。

7、物业环境卫生维护的“早期介入”

是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请经验丰富的物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规定的前提下，尽可能地照顾到使用者的需要以及日后环境卫生维护的需要。此外，物业管理公司或专业的环境卫生维护服务公司的专业眼光及经验能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。

8、物业环境卫生维护的“中期介入”

是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路、管道的铺设走向；另一方面对工程质量进行监督（其作用类似监理）。

9、物业环境卫生维护的“晚期介入”

是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收，管理公司及环境卫生维护全面介入，开始履行“管家”的职责，由先前的顾问工作转为实质性的操作工作。

10、物业“建修阶段”

指物业从基础建设到土建到装修的过程。

11、物业“投入使用前阶段”

指物业从装修完毕到竣工验收或接管验收阶段；这期间的绝大部分物业都是在完成相关公共配套设施设备的，对于商业用房或住宅未进行室内部分的装修。但少数精装房已完成室内部分的装修工程。

12、物业“试营运阶段”

指物业在开业后（商业物业）或入伙后（住宅物业）至物业的所有功能正常运营前的阶段。物业的这一阶段大部分情况是商家或业主对属于自行使用区域的物业的功能或设施设备的修改或完善。

13、物业“正式营运阶段”

指物业在完成试营运阶段之后的时期。这一阶段表明物业的绝大部分装修或改造工程均已完成，所有设施设备均已调试完毕，物业的绝大部分功能均已正常启用。

14、环境

环境通常指人类的生存环境。包括：大气、水、土、矿藏、森林、草原、野生动物、野生植物、名胜古迹、风景游览区、温泉、疗养院、自然保护区、生活居住区等。

15、环境污染

指人类在生产和生活活动中，大量的、不断的向环境中排放的污染物质已超出了环境本身的自净能力，从而使环境质量发生不良变化，影响了对环境资源的使用。

16、污染源

污染源是指造成环境污染的污染物发生源，通常指向环境排放有害物质对环境产生有害影响的场所、设备和装置。按污染物的来源可分为天然污染源和人为污染源。

17、固体废物污染

被丢弃的固体和泥状物质，包括从废水、废气中分离出来的固体颗粒，简称废物。主要来源于人类的生产活动和消费活动。为便于管理，通常按固体废物、城市垃圾、农业垃圾和放射性固体废物五类。固体废物对环境的污染是多方面的，如对水体的污染，不少国家直接把固体废物倾倒入河流、湖泊、海洋，甚至把海洋投

弃作为一种处置方法。

18、下水道

污水、废水及天然雨水等的收集、输送、处理和排放系统。

19、大气污染物质来源

大气污染物质主要来源有三方面：（1）工业企业排气。由火力发电、钢铁厂、有色金属冶炼厂、炼焦厂、石油化工厂、氮肥厂及水泥厂等工矿企业在生产过程中和燃烧过程中所排放煤烟、粉尘及无机或有机化合物。

（2）家庭炉灶与取暖设备排气。家庭用的炉灶与取暖设备数量大、分布广、排放高度低，多排气于居住区，是低空大气污染源之一。（3）交通工具排气。汽车、飞机、火车和船舶等交通工具，排出含有一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物、铅等污染物的尾气。

20、空气污染

又称大气污染。指由于人类活动和自然过程引起某些物质进入大气中，达到了一定浓度和持续时间，并因此危害了人体舒适、健康和福利。

21、烟粒

烟粒一般是指由不完全燃烧所形成，并在排放前沉积下来的含碳颗粒。

22、噪音污染

噪音超过人的生活和生产活动所容许的环境状况。通常所说的噪音污染，是指人为生活而不是自然现在引起的。噪音污染是物理性污染，本身对人体无害，只是在环境中的剂量过高或过低时，才会造成污染或异常。

23、居民生活垃圾

一般指城市垃圾中由市政环境卫生部门负责清扫、收集、运输和处理、处置的部分。包括由居民家庭生活直接产生的垃圾，街道和公园等公共场所清扫的垃圾，事业单位公务和生活服务垃圾，商店营业活动生产的垃圾等。不包括市政修建渣土，食品加工废物，集中供热、供暖锅炉燃料废渣等。每人每日垃圾平均产量因地区气候、生活习惯和家人燃料等有所差异，一般在1～2kg。

24、城市生活垃圾

由于城市居民生产过程中产生的污水、废气、垃圾，损害城市生态系统的结构和功能，破坏城市生态平衡，影响城市建设和居民健康的现象。主要包括住宅、商业、机关、医院、学校、交通工具，以及娱乐场所排除的粪尿、烟尘、垃圾、污水，厨房排出的烟尘、卫生清扫的污水和垃圾等等。城市生活污染的综合治理，是城市规划和环境保护的一项重要任务。

25、公共“三废”

公共三废是指城市居民生活中产生的废水、废气、废渣。如煤渣、垃圾、生活污水以及臭水沟、渠、塘、坑等所散发的臭气等。

26、环境管理

环境管理是环境保护部门的一项基本职能。它运用行政、法律、经济、教育和科学技术手段，协调社会经济发展同环境保护之间的关系，处理国民经济各部门、各社会集体和个人有关环境问题的相互关系，使社会经济发展在满足人们的物质和文化生活需要的同时，防治环境污染和维护生态平衡。环境管理的主要内容有：环境计划的管理、环境质量的管理、环境技术的管理。

27、城市小区规划

又称居住小区规划，是居住区规划的金额基本单元。其任务是为居民创造一个满足物质和文化生活需要的方便、卫生、安静和优美的居住环境。小区规划包括下列内容：（1）选择、确定用地位置、范围（包括改建、拆迁范围）；（2）确定规模，即确定人口数量和用地面积；（3）拟定住宅类型、层数、比例、数量、布置形式；

（4）拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式；（5）拟定道路宽度、断面形式、布置方式；

（6）拟定公共绿地、休息等室外活动场地的数量、分布和布置方式；（7）拟定有关工程规划设计方案；（8）拟定各项技术经济指标和造价估算。

28、城市生活质量

城市生活治疗是反映城市居民的消费水平、精神生活和物质生活水平，以及环境质量的综合指标，用以反映城市社会经济发展与管理水平和居民生活质量水平。包括居民吃、穿、用、行、住等物质条件，学习、娱乐、休息、旅游、文体活动等精神生活条件，以及城市环境的清洁与优美，社会治安，社会秩序，医疗卫生条件。

29、生活垃圾、粪便清运量

通常是指各生活垃圾、粪便点，运到指定的生活垃圾粪便处理场所得数量。包括专业队伍清运量、社会各单

位的清运量和农民运量。

（1）专业队伍清运量：指环卫专业队伍清运的数量。

（2）社会单位清运量：指社会各单位自行清运的数量。

（3）农民清运量：指农民进城清运的数量。

30、焚烧

指在一定温度下用自燃或助燃的方法进行焚烧，使其达到减量化和无害化的方法。

31、堆肥

指用生物分解，使垃圾在一定温度下发酵，使垃圾达到无害化的方法。