千呼万唤，以房养老保险方案终于要成为现实。
《每日经济新闻》记者昨日(3月20日)获悉，为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，丰富养老保障方式的新途径，保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
同时，保监会近日还向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点，对参与保险的人群和从事该业务的保险公司都有明确的要求。
从业险企注册资本不低于20亿
据记者了解，所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。而这项业务的简称，就是通常说的以房养老。
保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。据介绍，反向抵押养老保险属于商业保险范畴。开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。 《征求意见稿》中明确表示，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，保险公司参与以房养老试点也是有要求的，即包括开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房
屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
有不愿具名的险企人士向《每日经济新闻》记者透露，如果是参与型的话，假如以后房价上涨的话，老人也可以每个月多拿到一定的增值年金。如果是非参与型的话，每个月的领取金额将是固定的，在房产增值之后，其领取金额也不提高，而房产增值部分所带的金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能会更简单，更像一个非固定期限的贷款。对于具体的保险产品来说，各家保险公司可以根据这两个大的框架，来自主来设计产品。
单笔合同初次贷款不超500万
此次《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点是有总量限制的。该《征求意见稿》要求试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
若以一家保险公司的总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿元+0.2%×800亿元=9.6亿元。事实上，寿险公司中总资产超过1000亿的公司并不多。
事实上，以房养老的开展作为一项新事务，对客户和保险公司而言，都面临挑战。
在客户层面，首先解决的是观念问题，反向抵押养老保险是一项新生事物，社会认可度和接受度有待提升，能否被老年人及其家人接受是一个重大挑战。为此，保监会要求保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合相关要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。
另外，对于该产品的销售，对保险营销员也有要求，需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。
对于保险公司来说，也面临诸如房价涨跌，70年产权等诸多问题。上述险企人士认为，这个市场总量不是很大，这个业务也是特别复杂的，其面对的也是一些特殊人群。保险公司还需要考虑一些风险的问题，比如房价涨跌的风险等，总的来说，这个业务也不会做得特别大。保险公司这个业务量只要限制在一定的量，其风险还是可控的。
某险企的陈先生在与《每日经济新闻》记者交流时认为，这个业务面临很多风险，如70年产权的问题等等，预计保险公司的做法会比保守的。
事实+
“以房养老”国外遇冷
“以房养老”在澳大利亚、美国、新加坡等发达国家已推行多年，是养老收入的重要来源之一，但从实施效果来看，市场并不热烈。
荷兰是最早推行“以房养老”模式的国家之一，但荷兰人对此兴趣寥寥。多数荷兰人无租房压力，退休后的生活更轻松。另外，养老金制度也十分完善。
日本于20xx年正式设立这一制度，主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。
上世纪90年代，反向按揭率先在新加坡狮城试水，但反应冷淡。20xx年，政府推出以房套现的屋契回购等计划，一直到20xx年，只有474名申请者。
澳大利亚文化鼓励自力更生，在自己行动不便需要看护时，老人们通常的做法是将房屋出售，获得现金后给养老院交押金，入住养老院。
美国政府自19xx年开始试点运行“以房养老”。经历二十多年的发展，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。（腾讯新闻综合大河网、经济参考报报道）