一周房地产报告
业内人士揭秘开发商降价路线图 从棉袄在身到只剩裤衩 房价是否会降，取决于开发商的资金链。对此，业界大佬发表博文称：“开发商还没有死。穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢。”对于业界大佬的乐观，另一位业界人士直接回应：“很快就只剩裤衩了。”
开发商的棉袄会脱得那么快吗？一知名地产公司对此进行了相关分析，并展示一个开发商降价的路线图。
这张图能否有机会全部展开呢？
不少开发商棉袄在身
开门见山地说：“虽然眼下市场不太好，但瘦死的骆驼比马大。要说开发商资金链要断了，活不下去了，那还早着呢。”
“咱就拿降价降得比较厉害的某一个项目来说。查查它的拿地成本，开盘价格13800元。这个价格绝对是高开的。接下来4个月，房价翻了近一倍，卖出近千套房子，它赚了多少？现在降到14000多元了，比开盘价还贵呢。你说，它现在降价是因为资金链快要断了吗？”
接着算账：“20xx年之后的4万亿计划，让开发商吃得饱饱的、穿得暖暖的。” 业界大佬也说：“20xx年销售3万多个亿，20xx年销售5万多个亿，款还在慢慢回。现在开发商死不了，资金链还不错。”
因此，对于目前的开发商降价，我们更愿意这样理解：“天气一冷，松鼠就开始贮藏食物准备过冬。现在的降价，我更觉得是一场开发商备粮的松鼠行动。” 已快“只剩裤衩”了
“退一步讲，即使开发商真的扛不住了，也不会像业界人士说的‘很快就只
剩裤衩了’。房价进入下跌通道后，其实是有规律可循的。
第一个阶段是观望阶段，市场表现为量跌价滞。新政策出来后，购房人和开发商都会观望。双方都绷着，看谁能绷得住。结果肯定是开发商先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期长的有一年多，短的三四个月。
第二个阶段是量跌价跌阶段。首先跌价的，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市。之后，老项目也会通过打折、促销的方式加入降价。当一手房大规模降价后，二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。
开发商的普降都是“丢卒保车”的性质。大公司的“卒”可能是一个项目，中小公司的“卒”可能是一栋楼或几套房。保住“车”后，他可能就不降了。也就是说，开发商的衣服会一层一层地脱，一般不会直接脱到“只剩裤衩”。 北京楼市现在就在这个阶段。
第三个阶段，开发商保不住“车”了，也会通过寻找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，这时，市场洗牌在所难免。最后一步，开发商才会一降到底，那时房子就有可能真是白菜价了。
9月全国房价年内首降
20xx年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降。
从权威机构获悉的调查数据显示，20xx年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降。其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8月持平，44个城市环比下跌。 黄金周成交量惨遭“滑铁卢”
据权威机构数据显示，国庆期间20个大中城市城市中有16城成交量同比下
跌，8城市成交量跌幅在50%以上，其中深圳同比跌幅最大，达到90.26%；其次是宁波，跌幅达78.04%。东莞涨幅最大，高达76.27%。重点城市中，仅成都和武汉同比上涨，其余3城市成交量皆同比下跌，其中上海跌幅最大，达72.79%，其次重庆跌幅为63.35%；成都涨幅最大，达17.82%，北京的跌幅为16.11%。
而据北京房地产交易管理网数据显示，国庆前7天，北京新建住宅成交量为894套，日均成交量仅为百余套，与去年同期相比，下降24%；其中二手住宅网签总量为90套，与去年同期相比则下跌了近28%。
在深圳，根据深圳规划国土委统计数据显示，9月份，深圳新房成交2009套，在已是低位的8月份基础上再降33.8%。而10月5日当天，深圳市商品住房成交仅36套。
一位不愿透露姓名的房地产企业负责人表示，在目前不被看好的市场下，或将下调企业的销售目标。
房价仍坚挺 但有所松动
在9月份统计的北京等10大城市中，住房成交平均价格为15786元/平方米，与8月基本持平。具体来看，武汉、北京、广州、南京等4个城市价格环比8月上涨，涨幅皆在0.5%以内；重庆（主城区）、天津、成都、上海、杭州、深圳等6个城市住宅价格环比下降，除重庆（主城区）下降1.39%外，其余5个城市降幅均在1%以内。今年1月这些城市先后出台限购政策，分析称当地住宅市场价格受政策的影响较大。
此前有分析称，限购自实施以来，购房需求被持续消耗，导致目前成交量低迷，观望情绪一直弥漫在购房者心头。
在统计的100城市的价格中，与上月相比，9月价格环比上涨的城市减少2个，环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有81个，比上月增加1个。与去年9月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨6.15%，涨幅与上月基本持平。总体来看，9月100个城市的住宅平均价格今年首次出现下降，且环比上涨的城市有所减少，同时有
近六成的城市同比涨幅在缩小，延续了今年以来价格趋稳的态势。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5950元/平方米，与8月相比也有所下降。
在调控之下，住宅成交量价的涨跌已成社会各界的关注度所在。中国房地产产业协会副会长朱中一对此分析称，城市房价的趋稳表示目前的政府对房地产市场调控的在方向是正确的。在目前房地产市场趋稳，各方趋于理性的背景下，政府应该抓紧有关房地产中长期调控的制度的制定，以引导我国房地产市场的健康发展。
房地产调控面临“热钱”挑战
监管存在薄弱环节
国信证券房地产分析师表示，其实我国早在2006、20xx年就有一波严格限制外资投资国内房地产的规定，只是到了20xx年相关的管制又有所放松了。总体来讲，很多外资较容易通过参与股权、成立基金等方式曲线投资中国的房地产市场。此外，由于我国对这些资金有额度的控制，大额的投资必须向外管局报备，很多企业还会采取蚂蚁搬家的方式进行投资布局。
今年4月，国务院《关于进一步做好利用外资工作的若干意见》发布，规定《外商投资产业指导目录》中总投资(包括增资)3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。商务部也于6月份发布《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，再次对该审批权下放进一步说明。
该意见发布之时，便有学者提出质疑，认为将会助推热钱流入。也有地产业
内人士认为，当前土地收入是各地方政府收入的主要来源，不少地方政府也把推高房价作为谋求GDP增长的工具，因此，审批权的下放，在一定程度上便利了外资涌入房地产。
一位人士指出，外资对于国内房地产行业的大举进入，使得国内产业结构及发展模式扭曲的态势进一步恶化，同时也会造成国内居民财富分配越来越不公，一些外资存在着投机成分，对于国内房地产价格的推高作用显而易见。
经济学家认为，四年前出台对房地产市场外资准入规范和管理办法，现在看来很有必要，比如外国人想投资中国房地产，必须设立外资企业，注册资本不得低于投资总额的50%，这样可以控制市场风险，具有合理性。
房地产调控面临“热钱”挑战
但有业内人士认为，目前国内进行的房地产调控，通过银行、资本市场收紧闸门的方式，压缩国内开发商资金，以逼迫其加快推盘变现，增加市场供应，从而达到遏制房价过快上涨的目的。但是外资资金来源于外国，基本不受我国对房地产商融资调控的影响，而目前欧美不少国家货币政策仍然十分宽松，因此外资进入我国房地产领域，一旦形成趋势，将在一定程度上对冲我国房地产调控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在这次房地产调控中，并未出台专门针对外资投资房地产的相应政策。因此，业内人士建议，政府应密切监视外资的举动，必要时出台相应调控措施。
外资投资房地产还将增加人民币升值压力，间接推动房地产价格的上涨。外资直接投资国内房地产主要集中在高端商务楼和豪华住房，好像对整个房地产的影响不太大，但一个国家的房地产市场是一个整体，外资拉动高端房价，会导致整体房价上涨。
于此相印证的数据是，日前国家统计局公布了《1～7月全国房地产市场运行情况》，显示7月份全国70个大中城市销售价格同比上涨10.3%。8月第一周，上海
全市商品住宅成交均价重回2.3万元/平方米，回到了新政前的水平。8月第二周，广州、深圳的二手房市场出现不少业主调高售价的情况。这是调控三个月来所罕见的，有分析人士认为，市场已经充分消化了房地产政策的利空影响，开始触底反弹。
不过，也有不同意见认为，房地产市场的投资更多属于市场行为，还能弥补房地产行业资金的不足，促进国内房地产业与国际接轨，促进国内房地产企业提高竞争力，政策不应过多加以干涉。
上市房企负债率超70%创新高 或成最后一根稻草 持续调控高压下，与房地产企业相关的坏消息接踵而至。
长沙东方航标项目停工被看作中小房企破产样本；全球最大私募公司黑石集团出售上海一处商业地产95%股权，被当成国际资本不看好中国房地产的先兆。
更让地产商头疼的是，背在房企身上的债如雪球一样越滚越大。
万亿负债正刺激着地产商紧张的神经，房企似乎正走向比20xx年更为艰难的境地。136家上市房企整体资产负债率，在20xx年上半年达到近10年新高。高企的负债率和不断被封堵的筹钱之路，无形中加剧了这些公司的财务风险。
哪些公司未来破产风险最大？通过利用Z分数模型对136家A股上市房企进行破产风险评估的结果显示，ST兴业、ST园城、天津松江、高新发展等13家房企迈进了破产的高风险区，而且其多项财务数据仍在恶化之中。
行业负债率超70%
高企的资产负债率如悬在房企头上的达摩克利斯之剑。
根据统计，今年上半年末，这一行业的资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债为
1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元。与过去10年年报的数据相比，今年房地产的资产负债率达到最高值。
在行业整体负债率攀高的背景下，一些地产公司的负债率已经达到80%以上。截至今年上半年，在申万一级所属的136家房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。其中，ST兴业和ST园城已资不抵债，其资产负债率为939.99%和109.65%。
高企的资产负债率有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。
往年房企可依靠高房价和由此带来的现金流缓解高负债的压力。但今年越来越惨淡的经营状况正将一批地产企业逼入绝境，他们开始“四处找钱”，但其筹钱的多条通道却不断遭遇封堵。
对于上市地产公司而言，其最重要的筹钱渠道就是增发融资和从银行贷款。
但根据统计，从去年至20xx年9月下旬实施的305例增发中，仅有7例来自于房地产。国家统计局9月9日公布的数据显示，20xx年前8个月，房地产国内贷款为8889亿元，同比仅增长5.1%。除此之外，房企通过信托和海外基金筹钱的路也先后遭到严格监管。
针对房企资金链日渐紧张的局面，评级机构标准普尔9月27日表示，中国房地产市场形势不容乐观，未来6~12个月房产开发商面临的流动性压力将加大。
仅31家房企不存破产风险
在即将到来的暴风雨中，哪些房企会挺不住？是资产负债率最高的公司还是经营性现金流最差的公司？为了评估上市房企的破产风险，引入当前最为通用的破产风险评估模型Z分数模型。
该模型是美国著名财务专家阿尔曼于20世纪60年代末创建的。他根据数理统计中的辨别分析技术，选择最能够反映借款人财务状况、最具预测和分析价值的比率，设计出一个能最大程度去区分企业破产风险的模型，并利用这一模型对企业进行评估。阿尔曼曾经用此模型对66家企业进行分析测算，其准确程度达 95%左右。该模型被各国银行广泛应用，用以判断贷款企业的信用风险，其对一年内的破产风险预测准确率在90%以上。
该公式由5个变量组成，分别是X1(营运资产/总资产)、X2(留存收益/总资产)、X3(息税前利润/总资产)、X4(股权价值/总负债)、X5(销售收入/总资产)。这5个变量的权重分别是1.2、
1.4、3.3、0.6和0.999。
也就是说，破产风险系数Z=1.2×X1+1.4×X2+3.3×X3+0.6×X4+0.999×X5。当Z值小于1.23时，企业很可能破产；当Z值大于2.90时，表明不存在破产风险；Z得分在1.23~2.90之间的企业，一年内破产的可能性是95%，两年内破产的可能性是70%。
需要说明的是，该模型最终得出Z值的临界值，并由此判断企业破产风险。但其临界值需要采用年报数据来计算。利用这一模型，采用20xx年年报财务数据对上市房企的破产风险进行了评估。
通过计算，截至20xx年末，有13家房地产企业的Z值低于1.23，面临破产风险，约占上市房企总数的一成。按照得分由低到高排序，这些公司分别是：ST兴业、ST园城、高新发展、南京高科、外高桥、天津松江、格力地产[简介 最新动态]、鲁商置业[简介 最新动态]、京能置业、苏州高新、上实发展、数源科技和中国武夷。
在Z值得分榜中，有31家房企的Z值在安全临界点2.90之上，包括金科股份、万好万家、世联地产等。而其余92家公司得分均在1.23~2.90之间的“灰色区域”，地产行业四大龙头“招保万金”也在其中。
警惕“漏网之鱼”
对于Z得分模型而言，虽然进入安全区域的公司不一定能“高枕无忧”，但是进入危险区域的公司，则大多存在较为严重的财务问题。
分别将破产高危区的13家公司的5个变量与行业的均值进行了比较，结果发现，这些公司的X1(营运资产/总资产)、X2(留存收益/总资产)这两个变量的值偏低，也意味其持续获利的能力较低且未来面临资金周转不灵和短期的偿债危机。
另外，任何模型都存在缺陷，Z分数模型也不例外，这些缺陷可能导致一些公司成为“漏网之鱼”。
对于有重组预期的公司而言，其股价往往遭遇市场不理性的追捧，导致股价虚高，最终影响公司股权价值的合理性。此外，对于重组公司，其总资产和总负债在重组前或重组后的短时间内也难以恢复正常，这将在很大程度上影响Z值的结果。
这一缺陷在上市房企中存在突出案例。比如Z值得分最高的金科股份，其变量X4的值就高达297，这主要源自于公司此前有重组预期。与其类似的还有万好万家、ST合臣、ST海鸟、ST中房等，这些公司身上均有重组光环笼罩。他们虽借助公式漏洞进入破产风险安全区域，但财务风险却不言而喻。
10月9日南宁市商品房签约93套 存量房交易25套
20xx年10月9日商品房成交情况
20xx年10月9日存量房成交情况
据南宁市住房保障和房产管理局数据统计显示，截止20xx年10月9日，商品住房累计可售面积达4346251.96平方米，套数40054。
10月9日，南宁市商品房签约93套，签约面积为9347.81平方米。其中，青秀区52套，兴宁区5套，江南区9套，良庆区2套，邕宁区3套，西乡塘区占22套。
此外，南宁市存量房交易25套，交易面积2518.96平方米。其中，青秀区9套，兴宁区3套，江南区4套，良庆区1套，邕宁区1套，西乡塘区占7套。
房地产开发商漫天要价的末日已降临
物价之高低，取决于价值规律，即价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式。 但多年来，众多的中国房地产开发商，及其“商用专家”等既得利益者似乎置之不理，抑或不以为然，而自作聪明地认为他们一定能操控中国房价，进而持续不断地赚取大把大把的钞票。
然而，价值规律是不会以任何群体的意志为转移的。这不，中国房价在经历了多年的上涨之后，如今整体开始回落了。此间，尽管无数的中国房地产开发商及其“商用专家”等既得利益群体绞尽脑汁，而试图继续抬升房价，但基本都以失败而告终。
不少的国人由于受到众多中国房地产开发商，及其“商用专家”等既得利益者多年的“忽悠”，以及缺乏独立思考，所以至今依然迷信中国房价不会下降，且误以为中国房地产开发商实力异常雄厚可以继续屯房而扛着不降价，从而有意无意地在那里成为客观上支持高房价的因子。尽管其内心深处也非常渴望中国房价能降低。
但按照20xx年9月25日中央人民广播电台经济之声《天下财经》报道，106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。
显然，上市中国房地产企业整体上已不堪重负。
而家喻户晓的是，与持续走高的负债总额相对应的则是中国银行(601988,股吧)业贷款的不断收缩，以及限购、房产税和房产信息联网等一系列宏观调控举措。
另据20xx年7月30日，为了防范房地产贷款的风险，中国银监会今年2季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试，“压力测试的结果告诉我们，就是最坏的情况，房价下跌50%到30%，我们的不良贷款都可以承受。”这一明确表示，澄清了“银行业会被房地产商挟裹”这一说法。
尽管业内外表态各持己见，然大众认为是有谱的。
总之，央行不会因为房地产业持续走高的负债而放弃现行的稳健货币政策，而限购、房产税和房产信息联网等宏观调控举措也不是暂时性的。也就是说，不堪重负的众多中国房地产企业面对债台高筑的现状，要不就继续硬扛着不降低其房价而坐以待毙，要不就自行降价而力争早日占领市场先机。
坚信凭着房地产开发商的情商和智商，其一般都会自行降价。譬如富力地产宣布：“价格在政府的号召之下，大家只能作出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%;估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”;又如某些房地产开发商一口气自行将房价每平方米降低了7000元，甚至每平方米下降万元以上。
事实上，包括中小房地产企业在内的其它未上市房地产企业，目前已经有不少濒临破产：要不重组，要不索性转型，而普遍是由于资金链断裂。甚至出现了诸如“南京开发商因资金链断裂卷款出逃楼盘停工”之类的恶性事件。
从历史经验看，楼市成交量持续“冰冻”3个月以上，房价便会开始松动。今年以来，一线城市商品房成交量迭创新低，二手房交易萎靡不振。进入传统的销售旺季后，开发商加速
推盘，优惠折扣力度不断加码，但购房者依然不买账。9月，全国楼市销量再度出现显著下滑。据统计，全国主要城市9月以来新房周均销售量环比下降25%。其中，一线城市下降31%，二线城市下降22%，三线城市下降23%。市场方面，7月以来，一线城市“特价房”不断，这在很大程度上影响了整体房价走势。从最新房价数据看，一线城市部分区域的房价已经下调。
在此，还值得一提的是，享有“东方犹太人”之美誉的温州人，较早地就意识到了“中国房价下降是任何力量都无法阻拦的”，于是不再痴迷于炒房客观上抑制了中国房价的上涨，而将原本用于炒房的大量资金转投其它行业了。
诚然，不少房地产开发商迫于资金压力，已将眼光投向了民间借贷，以解燃眉之急。但是，面对低迷的中国房地产市场，有多少投资商会那么傻兮兮地把钞票投给你开发商打水瓢呢?
还有，大量的保障性住房正在建设，并会源源不断地供给到中国社会，而在一定时期内房屋需要量是有限的。如此，中国房地产开发商还能漫天要价吗?
综上所述，中国房地产开发商漫天要价的末日已降临，而作为亿万中国普通民众，应保持理性，需要更加积极地支持中央政府的一系列宏观调控举措的落实，而自觉遵从价值规律，齐心协力把中国的高房价压到合理的价位
商业地产 下一个“麻烦制造者”？
"一个刚毕业的小孩进入万达后一个月拿2000，去年年底拿到6000，但今年猎头找到他，他开出了70万年薪的高价，最后讲到60万……" 万达集团商业地产研究部副总经理感慨地说。
高薪挖人背后，是发展迅速的二三线城市商业地产导致的巨大人才空缺。借道国家宏观调控而疾驰的商业地产在经历一年的超车后，已经让市场明显感觉到"超预期"。北京、上海等一线城市的商业地产成交量与价格出现明显升高。与此同时，二三线城市也逐步成为开发商安营扎寨的新战场。
正当热闹的市场让刚转型进入的开发商欢颜之时，监管层却出人意料地在一些商业地产热点区域埋下伏笔。银监会的内部警示、一些商业银行开始暂停商业用房的按揭贷款，都让市场怀疑监管层已对商业地产领域心生警惕。
投资需求挤向二线商业地产
最近，天津乐城置业有限公司在马不停蹄地为自己的项目进行招商。乐天百货、嘉禾影城等一线商业品牌已被他"拿下"。
天津乐城，这家隶属于天津城投集团的全资子公司正在负责运营天津目前唯一一处城市综合体--银河国际购物中心。"天津市领导都非常重视这个商业地产项目。市政府计划支持其打造成天津唯一一处顶级综合体。
据透露："这个项目早在20xx年就开始筹划。仅建安成本(即房屋建筑成本和设施设备安装成本)就达到40亿元。"他认为，天津城投集团的介入，实际代表了天津市政府对于推动当地商业地产发展的期望。
尽管属于二线城市，但天津凭借中央的扶持政策和自身发展实力以及"环北京"区域上的要塞地位，成为众多商业地产开发企业必争之地。特别是在房地产调控之后，一线开发商在
天津争夺市场的冲动更加猛烈。
来自中国指数研究院的数据显示，20xx年上半年天津商业地产成交均价呈现连续环比上涨，5月份更是以每平方米15357元创下历史最高纪录。
"目前天津商业地产市场可以说是群雄逐鹿。全国性的大房地产开发商不断加速进入。这会让天津商业地产的竞争更加充分。"而由于一线城市的限购原因，一些被挤出北京的投资需求开始在天津寻求商业地产的投资机会。
在投资需求的刺激下，天津高端商业地产建设提速，一批大型商业综合体项目建成开业，包括大连万达广场、中粮大悦城以及和记黄埔等项目。
处于"环北京"区域的河北廊坊，也同样受到商业地产投资的"惠顾"。苏宁置业、万达集团等开发商都早已在此安插棋子。
天津、廊坊，只是北京周边的个例。在长江以南的上海周边，珠江流域的广州周边，商业地产都已经在布局。
"过火"引发监管层联想
尽管有业内人士认为，中国的商业地产并未出现泡沫或超过目前经济发展的负荷，但是在监管者眼中，商业地产发展"超乎想象"的现实已不能忽略。
在房地产调控政策不断纵深发展的当下，商业地产的发展已经让监管者担忧并引发联想：商业地产是否会成为下一个"麻烦制造者"。
8月初，上海银监局下发通知，明确要求，今后各银行须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工的房源。
8月末，有媒体报道称，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。 消息人士称，通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
此后不久，江西南昌便出现了中国银行、中国农业银行、中国工商银行、民生银行、兴业银行等7家商业银行暂停商业用房按揭贷款。而在青岛，当地政府则使用了税务手段限制商业地产的交易。青岛地税局要求有关个人自用非住宅转让或出租将征收房产税。
而早在今年5月，北京五部门联合下发 《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，开始对北京的商业用地进行政策控制，严禁开发商将商业用地变成住宅用地，禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。
《中国经济周刊》在北京致电多家银行，发现目前并未出现禁止按揭贷款购买商业用房的政策。招商银行一位信贷经理告诉记者："目前招行还是可以贷款购买商业地产，但是放款时间可能会比原先的时间长(5到15个工作日)。"
该银行人士认为，银监会对银行信贷额度严格监管之后，很多银行以价补量，调整了住房按揭业务，大规模释放利率更高的经营性贷款、个人消费性贷款。这从侧面刺激了市场泡沫风险的增大，并致使一部分假合同、假按揭等业务风险增高。" 我听说上海银监局在本月初已告诫商业银行本地商业地产价格的泡沫风险。"
中国房地产协会匿名高层人士告诉《中国经济周刊》："据我了解，银监会内部确实有一个精神，可能目前并未形成文件。"这个精神应该是以口头形式进行个别商业用房贷款较高银行的"窗口指导"。
该人士分析认为，上述内部精神是口头传达，而且使用"警觉"和"密切关注"等用语。"这有可能只是监管部门对当前商业地产超预期增速引发的联想。"
实际上，在北京等地，一些商业地产项目迟迟尚未开业。一些曾经被热炒的项目甚至逐
渐被观察家冷落。
目前商业地产市场存在过热。"以北京为例说，建设商业地产并不像住宅项目，建设前要看是否符合北京市商委的规划，项目地块限制严格。同时北京的商业地产发展仍有空间，在居住区的配套商业设施并不完善。"现在中国加速城市化进程，这当中有很大的空间可以发展商业地产。"
当前中国的商业地产模式并不符合国际做法。"我们美国项目到现在还没开业。因为我们在正招商的时候金融危机来了，那些品牌商户就不签约了。美国做商业地产是找先商户，看客户要哪一位置，怎么盖怎么装修，确定了再开发。但在中国，是先开发再招商，或者边开发边求别人来入驻。也不管是否符合品牌要求，进来再说之后调整。"他认为这或许是某些商业地产项目迟迟不能开业的重要原因。
在前不久的达沃斯论坛上，万达集团表示，银监会近期对商业地产的预警主要是防控信贷风险，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。
"十一"黄金周楼市销售情况不佳 "银十"风光不再
中国楼市的传统旺季“金九”已归于平淡，而刚刚过去的“十一”黄金周的销售情况似乎也预示着“银十”风光不再。
3日拉开帷幕的上海房地产秋季展示会人气虽旺，但观望者居多；深圳等地的房地产交易会甚至出现了客流下滑、看多买少的局面。“观望情绪更明显，”一位参展商说。 楼市淡·金饰俏·旅游热--盘点黄金周市场
政策调控趋紧下的楼市归于平淡，传统的“金九银十”或难显现，但“假日经济”却着实带火了国内消费市场。随着消费渠道不断拓宽、居民消费潜力增长，旅游、休闲、购物市场均呈现繁荣景象。
黄金周楼市成交惨淡 拐点确立有赖政策持续深入
在刚刚过去的黄金周，楼市成交惨淡，传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，房价过快上涨的势头受到了初步遏制。专家指出，旺季成交不旺，必将加剧开发商的资金饥渴，进而推动房价拐点加速到来，但拐点的最终确立则有赖于政策的持续和深入。
国庆黄金周各地楼市概览
北京：国庆黄金周住宅成交866套 环比大跌62%
备受瞩目的十一长假楼市在一片冷清中收官，10月1日至6日，北京住宅成交总量为866套，环比下跌62%。
楼市遇冷，垃圾也被“冷落”。因为文明素质的提高和执法力度加强，今年天安门地区的垃圾比去年同期减少58%。
10月5日，市民在成都世纪城新国际会展中心咨询楼盘信息。第38届成都房地产交易会(2011秋季)正值国庆长假期间举行，众多市民前往咨询、购房。据悉，为期5天的本届房展会共有6大展馆7万平方米的展场，129家开发企业携231个参展项目亮相。
上海：假日楼市开展价格疑假摔 购房者观望情绪仍浓
昨天，为期四天的“假日楼市—2011上海房地产秋季展示会”在上海的展览中心拉开帷幕。与“五一”时相比，昨天展会首日便迎来4万观众，人气明显高涨。开发商打折叫卖声此起彼伏，不过由于价格有“假摔”嫌疑，购房者观望情绪依然强烈。
深圳：缺乏实质性降价 楼市黄金周遭冷场
来自市场的迹象显示，继“金九”泡汤之后，深圳楼市“银十”似乎同样遭遇了“滑铁卢”。连日来，深圳市秋季房地产交易会出现了客流下滑、看多买少的“惨淡”局面。市场分析认为，市民对控制高房价的预期与房地产开发商缺乏实质性降价举措之间的巨大落差，是造成当前房地产市场交易持续低迷的主要原因。
广州：国庆楼市冷热不均 优惠幅度带动人气走向
国庆黄金周进入第三天，楼市中这场不见硝烟的售楼大战仍在火热进行。新快报记者通过调查采访发现，在历来以平稳著称的市区楼市，国庆期间也涌现了不少亮点楼盘，现场人气爆棚。不过也有少数楼盘，在人气方面与国庆前夕无明显差异。房地产专家韩世同表示，在目前的市场大环境下，无论是市区还是郊区，要想有较大的成交量，实质性的优惠折扣必不可少。他还预测，随着时间的不断推进，市区盘的优惠折扣会在10月份进一步放大。 杭州：楼市“银十”开篇勉强及格 7天成交255套
“十一”长假7天，很多楼盘都推出了针对性的促销活动，名城湖左岸7.5折、金隅观澜时代7折……与卖方的“给力”相比，买方市场表现相当“淡定”：截至昨晚6点，杭州主城区共成交商品房255套，其中住宅成交91套。
10月4日，一些重庆市民在一楼盘销售中心听销售人员讲解周边环境情况。国庆长假期间，是楼盘促销的黄金时段，重庆各大楼盘纷纷推出各种降价、打折促销活动，吸引有购房意向者前往参观选购。 新华社记者 李健 摄
南京：国庆楼市仍低迷 成交量同比跌五成
“十一”黄金周期间，南京10余家楼盘共推出千余套新房源，不过成交量和认购量依然低迷。网上房地产数据显示，10月1日—10月7日，南京楼盘共成交177套，与去年同期344套的成交量相比下跌了五成，认购量同比则下跌四成。
济南：特价房遭遇冷脸 黄金周7天只卖出186套房
作为“银十”开局的黄金周，省城不少开发商铆足了劲儿大搞打折促销。然而市场却不买账，整个黄金周7天只成交186套，其中10月4日还出现了零成交。“银十”开局不利，政策调控下，开发商与购房者的博弈要持续到何时？
重庆：国庆楼市陷低潮 成交量同比降六成
黄金周七天，成交最多的一天仅有177套，今年重庆楼市黄金周的成交量，可谓惨不忍睹。
以往的国庆黄金周都是各大楼盘的销售旺季，20xx年国庆节前夕，国家出台房地产调控措施，但国庆黄金周期间重庆主城仍成交商品住宅2600多套，到今年黄金周前，重庆楼市每周住宅成交套数最新统计是每周2586套，日均仍超过350套。
广东：粤西楼市“银十”开局惨淡
由于国家房地产调控政策收紧，在今年的“金色九月”，中国各地房企业绩普遍遭遇“滑铁卢”。记者连日来走访粤西房地产市场了解到，国庆黄金周期间，茂名市区6564套新建商品房中，仅卖出15套，而房价几乎接近珠三角地区水平的湛江市霞山、赤坎区，也只有29套新房成交，“银十”开局惨淡。
西安：楼市低迷 购房者持续观望
国庆黄金周是开发商回笼资金的最佳时机之一。“十一”假日期间，各种促销手段轮番在
西安房地产交易市场上演。记者了解到，大批楼盘竞相让利促销，但房价并未普遍下降，西安楼市仍轻度低迷。不少购房者表示，将继续观望。
武汉：促销7天卖房约1200套 日销量仅有9月一半
国庆长假，全市20多个楼盘做活动，或加推新房，或开盘，但多数成交量并不尽人意。 昨日，市房地产市场信息网数据显示，7天里，全市共成交商品住房约1200套，日均销量170余套。而9月份全市住房日均成交量为333套，日均降幅达到五成。
长春：“十一”黄金周楼市爆冷成交环比降七成
“卖得不好，没几个人，一天卖不上一套。”7日，记者来到长春市某楼盘，销售经理愁眉苦脸地说。据了解，“十一”黄金周长春楼市开局低迷，成交环比降七成。
太原：黄金周楼市促销多 消费者仍观望
国庆黄金周，不少房地产商都推出了优惠促销活动。但记者走访太原几个楼盘发现，消费者问多买少，大多持观望态度。
“兰亭·御湖城，到访即送电影票，国庆7天买房送家电，10月1日至10月4日期间成功购房客户可享价值3888元购房优惠。”“富力云栖谷，特推8套特惠单位，国庆7天认购即可享受98折优惠。”……国庆来临，一些楼盘纷纷推出各种优惠活动。
宁波：长假看房者寥寥 楼市“黄金周”里难“淘金”
虽然长假给了购房者大把的看房、选房时间，同时开发商也在长假里给出了特别的购房优惠，但在楼市低迷的背景下，这个“黄金周”里，甬城多数在售楼盘的售楼处内还是看房者寥寥。