南京金鹰国际交流总结报告

一、交流时间：20xx年11月11日 9：30-11：30

二、交流地点：南京金鹰国际商城

三、交流人员：

? 万科物业：黄亮、吕淮湘、董琨、王琢珺、王迅、唐飙、冯俊霖、房亮

? 南京金鹰物业资产管理有限公司：总经理助理徐正、金鹰商城管理处总监助理黄秋峰

四、交流内容

１. 组织架构；

２. 业务管理等。

五、交流总结

（一）组织架构

1．集团

金鹰国际集团以商贸、房产、投资为品牌产业，下设金鹰国际商贸集团、南京金鹰国际集团两大实业集团，旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等五个专业集团。

2. 南京金鹰物业资产管理有限公司

南京金鹰物业资产管理有限公司前身为南京金鹰国际集团物业管理有限公司，根据发展需要，于20xx年5月31日起变更为南京金鹰物业资产管理有限公司。

南京金鹰物业资产管理有限公司是金鹰国际房产集团旗下专业从事物业管理相关经营业务的公司，已经实现专业集团化作业，下辖子公司9个，管理处15个。

（备注：实线框为招商进行中的资产运营管理单位；细虚线框为即将进行的资产运营管理单位；粗虚线框为即将代管的资产运营管理单位；双线框为仅仅是物业管理的单位。）

3. 项目

下设工程部、综合管理部、财务部、人力资源部、品质部等，其中综合管理部负责保安、保洁、车场等的管理。

（二）业务管理

1. 南京金鹰国际商城基本情况

19xx年开始建，19xx年初竣工，地面高度218米，总建筑面积14.9万平方米。主楼 地面58层，地下2层，裙楼8层，计60层。裙楼1—6层为金鹰国际购物中心，主楼10—36层为国际标准甲级写字间，36层以上为五星级酒店，委托皇冠假日进行管理。大楼采用智能化设计，全进口日本三菱电梯、中央空调系统、24小时冷热水供应等。南京金鹰国际商城由南京金鹰国际集团物业资产管理有限公司委托管理，是当地的纳税大户。

2. 物业服务

物业分大物业与小物业，两者为行政指挥关系，由两班人马组成。

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? 大物业：主要负责设备设施、大公共空间的管理与维护。 小物业：针对商场、写字楼等室内的维修与保洁，相当于特约服务。

3．人员配置

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? 共配置186人（不含保洁）； 其中停车场60人，包括安保28人，主要为3个出入口及巡逻岗等； 维修工40多人。

4．费用收取

大物业采取包干制，租户需缴纳的费用有：物业费+分摊的能耗费。物业费：7.4元/平方米/月；公共能耗（水电）： 1.8元/平方米/月；空调使用费：5元/平方米/月。

19xx年确定的7.4元的物业费至今未作过调整，产生的缺口部分靠广告费贴补，目前 正在协调调整物业费。

5．车场管理

地下车库收费：临停4元，月租150元。地下车库设有验货区，送货车免费停4小时，超时按临停收费。

6．保洁

保洁外包，共有43人。项目各自进行招投标，按人头费与外包方进行结算，约1600元/月/人。

垃圾存放回收点设在每层的消防通道。

7．装修管理

装修管理相关约定在装修协议中明确。写字楼与酒店的装修时间不同，写字楼为晚上，

酒店为白天。晚上18：00—20：00为重噪音施工时间。

8. 便民服务

物业提供中介租赁服务，租户或小业主如有需要，物业可代为发布租赁信息等。

9．标识管理

VI管理由集团统一把关，各项目品质部负责具体操作。品质部将需要的标识类型、数

量等上报即可。

10. 前期介入

物业越来越注重新项目的前期介入，特备是车场、设备机房的设计等要早期介入。新近

成立了项目开发部，负责前期介入工作，物业意见会整理形成《商业设计建议书》。

六、交流启示

1.要在物业服务合同中设定物业费调整条款，为未来根据CPI、实际运营情况等调整物

业费预留空间。南京金鹰国际商城19xx年确定的7.4元的物业费至今未作过调整，对公司

的运营已构成影响。由于当时未明确调整物业费的相关条款，目前调整物业费阻力较大。

2.商业物业的设备设施多而复杂，使用频繁，电脑化程度高，要保证其正常运行主要靠

平时的维护，需要储备、培养一支专业化的养护维修队伍。金鹰国际的配电、锅炉、空调、

消防四大系统已稳定运行了15年，无重大事故，这和他们日常的精心维保是分不开的。

3.与住宅物业相比，商业物业价值的延续是靠经营体现出来的。作为传统的物业公司，

万科物业必须要强化自身的“造血机能”，变革成资产管理和运营公司，资产管理是极重要

和关键的企业职能。根据经营发展需要，万科商业物业管理可以与住宅物业管理做明确区分，

成立万科物业资产管理有限公司，明确资产管理与运营职能。

苏州、南京综合体商业调研小组

20xx年11月11日

第二篇：南京金鹰简介

金鹰国际集团简介

金鹰国际集团，创立于19xx年，是南京市批准的首家外资企业集团。金鹰国际集团以构建服务产业的国际化华商品牌为己任，以商贸、房产、投资为品牌产业，专长于高品质之商业、房地产产品开发与服务业务、高级时尚百货连锁零售业务及大型商贸流通业务。下设金鹰国际商贸集团、南京金鹰国际集团两大实业集团，并成功收购大型国有商业企业----南京新百投资控股集团，同时成为南京新百股份有限公司（600682.SH）的最大持股方。旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等专业集团，致力于中国最具消费潜力的城市深度发展、并成为行业佼佼者。

金鹰国际商贸集团简介

是金鹰国际旗下从事商贸领域业务的专业集团，专注发展高级时尚百货连锁零售业务，经过13年不懈努力，在中国同业者中已经占据显赫地位，利润与纳税傲居龙头，综合效益首屈一指，具备冲击“行业引领者”的潜能。

金鹰国际商贸集团南京新街口店是金鹰商贸旗下第一家百货店，十余年间，已经成长为“中华第一商圈”南京新街口之商业旗帜，单店各项管理指标均居同业榜首地位。目前，金鹰国际商贸集团百货连锁店已经覆盖江苏全境，并于上海市、昆明市、西安市等地成功开设多家连锁店，各项业绩数年来一直稳居江苏省第一位，并跻身全国同行前列。

金鹰论坛/club/bbs/

南京金鹰国际购物中心VIP卡（新街口店）

比承诺做得更好 We do better than we promise

新街口店网址/index.php?web_shop_id=1

如何申领金鹰VIP?

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? 凡在金鹰购物中心消费时已使用VIP卡打折或累计的消费金额，不能用以再申办VIP卡。 促销期间在商品折扣的基础上可再享受一定优惠，具体规则以柜台标示为准。

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? 规定一人一卡制。 详细规则请登录浏览，或致电800 82 88988咨询。

申办手续

凡满足申办条件的顾客，可凭当日购物电脑#4@p及本人身份证到当地金鹰购物中心顾客服务中心办理申办手续。

申办顾客须按规定填写申请表，认可并承诺遵守《金鹰购物中心VIP卡章程》。

联名卡具体申办方法及相关规定另见《中银－金鹰联名信用卡申请表》。

积分奖励

持卡贵宾在金鹰各连锁店购物，可累计消费积分；除部分特约商品以外，其它商品按积分与实际消费金额1:1比例累计，特约商品积分以柜台标示为准。

年度累计消费积分总额达到5000分，即可兑换奖励券，也可继续累计达到更高级别后兑换。消费积分及奖励共分4个不同的级别：

兑换奖励后剩余消费积分可计入下一轮累计，但所有累计消费积分有效期不超过一年（自每年度1月1日起至当年12月31日截止）。上一年度消费额不计入下一年度。

积分奖励兑换日期为当年度1月1日起截止次年度1月31日，逾期不办理，视为自动放弃。

持卡贵宾可以在金鹰任一连锁店兑换奖励券，所兑换之奖励券只可在领券店换取等值礼品，奖励券不挂失，不找零，不再享受VIP折扣、积分及奖励待遇。

为保证持卡贵宾的合法权益，兑换奖励时需卡主本人持VIP卡、有效身份证件（原件）、购物凭证到领券店顾客服务中心办理。

顾客兑换奖励后，将从VIP卡“累计消费积分”中扣除相应消费积分。

当持VIP卡顾客出现退换货等情况，该退货金额或商品调换后之差额须在“累计消费积分”中扣除，如已兑换奖励，必须退回奖励券或补回同等价值现金。

金鹰购物中心南京店顾客服务中心建立VIP卡累计消费积分之奖励发放档案，以备查考。

有效期

VIP卡有效期为一年。如持卡贵宾获得VIP卡后，当年在金鹰各连锁店累计消费积分总额白金卡达15000分，金卡达7500分，银卡达1500分，则可顺延一年使用。（金鹰购物中心南京店有权自行调整延用标准） 如持白金卡或金卡贵宾当年累计消费积分总额不足延卡标准，可在次年度申请降级换持金卡或银卡（见后页VIP降级标准），有效期顺延至次年度12月31日。

如不满足降级标准或在次年度未申请降级，VIP卡自动失效。

VIP升级

银卡贵宾当年累计消费积分总额达10000分者，可持卡至金鹰购物中心顾客服务中心换持金卡；当年累计消费积分总额达到20000分者，可换持白金卡。

金卡贵宾当年累计消费积分总额达到20000分者，可持卡至金鹰购物中心顾客服务中心换持白金卡。 升级时，须凭持卡贵宾本人有效身份证件（原件）办理。

VIP降级

白金卡贵宾当年累计消费积分总额未达到15000分但达到7500分者，可在次年度持卡至金鹰购物中心顾客服务中心申请换持金卡。

金卡贵宾当年累计消费积分总额未达到7500分但达到1500分者，可在次年度持卡至金鹰购物中心顾客服务中心换持银卡。

降级时，须凭持卡贵宾本人有效身份证件（原件）办理。

金鹰国际购物中心南京店VIP卡超值专属服务细则

便捷停车

VIP贵宾当日持卡消费累计达到200元，即可获得当日免费停车时间2小时；持卡消费累计达到500元，即可获得当日免费停车时间4小时；持卡消费累计达到1000元，即可获得当日免费停车时间6小时（6小时封顶）。

VIP贵宾每月任一日持卡消费累计满300元，即可获赠4小时免费停车，每张VIP卡每月限赠 4 小时，次月月底前使用有效。

每月消费累计前100名的VIP贵宾，可获赠次月4小时免费停车，所赠时间限次月使用有效。 上述免费停车时间可凭VIP卡刷卡结算.

幸运抽奖

金鹰购物中心将按季度与年度定期组织VIP贵宾抽奖，中奖贵宾可获赠金鹰购物中心礼品券，兑换心仪商品。

E-mail 订阅

VIP贵宾可登录时尚金鹰网，订阅个性电子邮件，掌握最新时尚资讯。

网上积分查询

VIP贵宾只须持VIP卡和卡主有效身份证件（原件）至金鹰购物中心顾客服务中心设置初始密码，即可登录时尚金鹰网，点击“VIP消费查询”，获知最新的消费积分，精明选择奖励券兑换的最佳时机。

免费邮寄

不定期向VIP贵宾免费邮寄时尚购物DM、金鹰精美店内杂志《GE MODE》。

精彩沙龙

金鹰购物中心与时尚机构联合举办主题丰富的VIP沙龙，VIP贵宾可优先参加，享受与国内顶尖时尚专家的互动乐趣，获赠更多时尚礼品。

不管是哪家店只要是金鹰VIP卡信息查询均会连接到/service/vip/login.php

我发现金鹰其他店虽然有自己的主页，但是在VIP这一块只有查询。都是同一连接到上面那个网址。

会员活动例举

这些活动都是发布在会员活动中心板块的，但是在活动说明里面没有明确说明活动对象是金鹰VIP

1、金鹰新街口店化妆品节特别活动 晒战利品 赢取兰蔻春光亮彩大礼！

活动时间： 20xx年4月2日至20xx年4月10日

参与方式： 在“美丽容颜”版面发主题帖，分享自己参与本次化妆品节的购物经历及战利品照片，并附上#5@p的照片（可以看到#5@p的日期、金额和产品名称），帖子图文并茂最佳。

评奖方式： 活动结束后，我们会根据帖子的质量、回帖人气，评选出10位的符合活动要求的获奖者。 奖品设置： 本次活动由兰蔻专柜独家赞助，奖品为兰蔻的优水+小黑三件套（包括兰蔻青春优氧美容液50ml，精华肌底液7ml，精华眼膜霜5ml），非常之优厚哦！

2、订携程酒店，享金鹰积分！

3、妙，不可言 2011 变脸秀 春夏彩妆大赛

活动时间：4.2-4.3

活动地点：金鹰新街口店 1F正门口

活动内容：彩妆设计 化妆技巧传授

活动参加方式：

1、您可以登录时尚金鹰网/；南京金鹰新街口店微博.cn/1957210650参加报名。

发送您的照片，填写您的年龄、手机号码以及平时妆容风格、希望被打造的风格等文字资料，金鹰的相关工作人员将特别电话预约您的试妆时间。

2、活动期间，十二大国际一线化妆品牌将邀请专业化妆师，为报名成功的网友精心打造。可成功预约您最心仪的一种妆容。包括（日妆或晚妆可自选），展现网友们的完美变身。

3、同时，现场的专业摄影师将为参与活动的网友全程跟拍，让网友们现场亲眼见到自己的美丽大变化。

金鹰天地店VIP服务同新街口店，只是他是中英文都有的。

南京东方商城店

金鹰奥莱城VIP服务 ?

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? 1、E-mail订阅 我们不定期向“HELLO奥莱俱乐部”VIP贵宾免费发送时尚DM、最新活动、促销等资讯。 2、免费停车 超大停车场，1000个车位，供您免费停车。 3、VIP查询 “HELLO奥莱”俱乐部VIP贵宾可选择以下三种方式查询VIP卡信息： A、 登陆VIP查询网址: B、 拨打顾客服务热线：800-82-88988 C、 顾客付款后可在#5@p内查询到VIP积分情况