项目一期建筑设计总结

      ----《建筑工程建筑面积计算规范》

【摘  要】通过对《建筑工程建筑面积计算规范》的熟练掌握和深入了解，在容积率不变的前提下设计出更多的使用空间，创造更高的附加值。

【关键词】建筑面积计算规范  附加值  效益

1、前言

1.1附加值(Value Added)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。

1.2南京某项目总建筑面积26.9万平方米，其中住宅面积20.3万平方米，地下建筑面积5万平方米，由18栋（18+1层，1872套）住宅、一层地下车库、1栋会所、1栋幼儿园组成。

1.3如何创造住宅的附加值呢，就是在业主没有想到的地方给他们提供了他们意想不到的效果，或者说给业主提供了他们没有想到的收获。在容积率不变的前提下创造附加值，可以考虑通过以下两个方面。一是发挥建筑面积的利用空间，二是充分挖掘一层和顶层的空间。

2、建筑面积计算规范的设计利用

《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）》以下简称《建筑面积计算规范》

2.1架空层利用

《建筑面积计算规范》第3.0.6条坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层 , 设计加以利用并有围护结构的 , 层高在 2.20m 及以上的部位应计算全面积  层高不足 2.20m 的部位应计算 1/2 面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层 , 应按其利用部位水平面积的 1/2 计算：设计不利用的深基础架空层 ，坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

说明：18栋18+1层短肢剪力墙结构的高层住宅基础埋深为5.25米，为充分利用地下室内空间，下部设计为自行车库。

条件分析：5.25米层高直接作为自行车库高度浪费，自行车道坡度设计要求1：5，坡道长度约25米，太长。

设计利用：地下室分割为2层，上层2.65米作为自行车库，下部2.6米按封闭空间、不考虑使用，不计算建筑面积。后期分割成独立的小空间，优惠赠送给业主作为储藏等空间使用。从而创造出地下空间的附加值。

效果分析：因不计算建筑面积，仅增加1层混凝土楼板的工程直接费（500元/M2），增加可利用面积约1万平方米，按2000元/M2销售可产生效益1500万元（因不计算建筑面积，不能销售只能赠送，但能创造很高的附加值）。

地下室架空层平面

 

自行车库层平面

地下室架空层、自行车库层剖面图

2.2一层阳台部位利用

2.2.1《建筑面积计算规范》第3.0.16条雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过 2.l0m 者 , 应按雨篷结构板的水平投影面积的 1/2 计算。

2.2.2《建筑面积计算规范》第3.0.18条 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2 计算。

2.2.3南京市规划局《关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知》第9条、二层设阳台位置的底层如不作为阳台，无出入口的不计算建筑面积，有出入口的按雨篷规则计算。

2.2.4说明：18栋18+1层的高层住宅1层阳台下部空间的利用。

2.2.5设计利用1：2层以上为阳台，而1层的该部位不标示为阳台（一般不超过2.1米），则该部位不计算建筑面积，结合1层庭院设计充分利用该位置的空间，创造附加值。

效果分析：整个工程1层约100户，减少阳台面积约2.9*100=290M2，按5000元/M2计算，创造效益约145万元。

2.2.6设计利用2：一层庭院的下部为地下车库，如该部位便于车位使用可以形成一层的地下活动室，为一层创造更多的使用机动性。

效果分析：下部地下车库与一层的联合设计将增加一层使用的灵活性与多样性，经济效益暂不做评价。

一层平面图

一层庭院及地下车库剖面图

2.3不计算建筑面积位置的利用

2.3.1《建筑面积计算规范》第3.0.24条下列项目不计算面积 ：

   屋顶水箱、花架、凉棚 , 露台 , 露天游泳池。

 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。

勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板〈箱〉、飘窗、构件、配件、宽度在 2.l0m 及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

2.3.2南京市规划局《关于执行建筑面积计算规范有关问题的通知》

第 11条、飘窗与室内楼地面高差达到0.45m的不计算面积；高差小于0.45m、且窗洞高度达到2.20m的等同于落地飘窗，计全部面积；高差小于0.45m、窗洞高度小于2.20m的，计一半面积；落地窗高度达到2.20m的计算全面积，在2.20m以下的计算一半面积。

2.3.3设计利用1：在飘窗、空调机位、阳台并列位置，通过延长阳台并有意的标示阳台与设备平台不连通，则设备平台处不计算建筑面积，该部位可以通过后期的优化形成设备检修、空中花园。创造出较高的附加值。

效果分析：：因不计算建筑面积，仅增加1层混凝土楼板的工程直接费（500元/M2），增加可利用面积约2000平方米，按2000元/M2销售可产生效益300万元（因不计算建筑面积，不能销售只能赠送，但能创造很高的附加值）。

2.3.4设计利用2：主要的卧室均利用飘窗不计算面积的规则，设置可以灵活处理的飘窗做法，即可以作为飘窗使用，也可以通过合理的改造作为室内有效空间使用，给业主创造更高的附加值。

效果分析：因不计算建筑面积，仅增加1层混凝土楼板的工程直接费（500元/M2），增加可利用面积约1500平方米，按5000元/M2销售可产生效益670万元。

飘窗剖面图

2.3.5设计利用3：屋顶设置露台和漏空层（要充分考虑地方规划部门对高度的限制）

效果分析：通过屋顶设置露台和漏空层，既可以丰富屋顶造型，又不增加建筑面积，露台可以作为空中花园，漏空层可以通过合理分割形成使用空间，提高屋顶层的变化性和使用性。

18层平面图

   18+1层平面图

 

3、注意事项

3.1规范、标准是约束大家共同遵守的一种标准，但不是绝对，很多内容需要结合具体的项目、具体的地方灵活进行处理，在保证满足规范、标准的前提下为业主创造更高的附加值的产品，才是有竞争力的产品。上面的一些做法仅说明在本项目上应用是可行的，但不是通用的，其他地方可以参照运用，但不能照搬使用。

3.2不计算建筑面积的区域是不能销售的，可以采用适当提高该套型的整体价格，同时把不能销售部分以赠送方式优惠给业主。

5、结论和建议

5.1、结论

根据设计规范结合工程实际，熟练掌握建筑面积计算规则、测绘管理条例，在土地面积、容积率等指标一定的前提下，可以设计出更多的使用空间，创造出更高的附加值。项目20##年12月20日经南京浦口区规划局验收通过，设计符合规划要求。

5.2、建议

在充分利用建筑面积计算规范和测绘管理条例创造附加值的同时，一定要结合地方主管部分对建筑面积计算规范的解释。

6  参考文献

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005   中国建筑工业出版社  北京  2005

第二篇：设计项目建筑面积计算表

设计项目建筑面积计算表

主管： 审核： 计算人：

瑞金市金南台房地产开发有限责任公司 赣州市建筑设计研究院 20xx年4月25日 20xx年3月25日

另需要2个资料： 1、 设计单位资质证书 2、 电专业设计人员资格证书