资产评估总结

一、 名词解释

1. 资产评估：符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法律规和资产评估准

则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2. 资产：经济主体拥有的或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济

财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。

3. 市场价值：自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平

交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。

4. 在用价值：特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企

业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

5. 投资价值：资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

6. 持续经营价值：在持续经营条件下公司的价值。

7. 清算价格：在非公开市场上限值拍卖的价格。一般低于现行市场价格。

8. 独立性原则：评估主体在资产评估过程中处于中里地位，应当不收任何权势、金钱、亲

情等外界因素的影响，以确保评估结果的公正性。

9. 客观性原则：评估人员应当从实际出发，对各项估价要素和基础资料认真进行调查而不

能添加任何没有事实依据的妄断和臆测，以保证评估结果的客观性。

10. 科学性原则：资产评估必须按照规定的评估程序，根据评估目的，选择适用的价值类型，

采用适宜的估价方法，制定科学的评估实施方案，以确保评估结果的科学合理。

11. 贡献原则：某一资产或资产的某一构成成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资

产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

12. 替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。

13. 预期收益原则：在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格

决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。

14. 市场（比较）法：也称比较法，通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照

资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。

15. 成本法：从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值

损耗，来确定资产价值的方法。

16. 收益法：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折

算为评估基准日的限制的方法。

17. 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺

质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

18. 更新重置成本：在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新

生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。更新重置成本通常小于复原重置成本。

19. 实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下

降而引起的价值减少。

20. 功能性贬值：由于新技术的推广和应用，使得评估资产与社会上普遍适用的资产相比，

在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。

21. 经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战

争、政治活动、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

22. 成新率：反应评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。

23. 总使用年限：是机器设备的使用寿命。一般来说，机器的使用寿命可分为物理寿命、技

术寿命和经济寿命。

24. 已使用年限：机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。

25. 资产利用率：之评估基准日资产的累计实际利用时间与至评估基准日资产的累计法定利

用时间。

26. 基准地价在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划

分地价区段，然后调查评估出来的各地价区段在某一时点的平均价格。

27. 标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗

地的价格。

28. 楼面地价：单位建筑面积地价，它等于特地价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以

容积率。

29. 土地所有权价格：无限年期地租的折现值。

30. 土地使用权价格：又称土地出让金。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由

承租人向出租人支付的租金价格。

31. 企业价值：该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。

32. 企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。

33. 企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的

严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。

34. 企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。

35. 协同作用：目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，

使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。

36. 加和法：也称调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价

值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债和递延税款来计算。

37. 可比企业：具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在

同一行业范围内选择。

38. 市盈率：等于股价除以每股收益。

39. 企业价值评估：注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益

价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

40. 账面价值：按照会计核算的原理和方法反映计量的企业价值。

41. 内在价值：企业自身所具有的价值，是一种客观存在，是由企业内在的品质所决定的。

42. 市场价值：企业股东权益的市场价值加上企业的债务价值。

二、 简答题

1. 企业价值的含义？

答：企业价值是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。根据评估目的，以及评估结果的不同用途，企业价值的表现形式有企业的资产价值、企业投资价值和企业的股东权益价值等，不过在更多情况下需要对企业的投资价值和权益价值进行评估。

企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。

企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的

2.

3.

4.

5. 严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。 企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。 企业价值评估的一般用途？ 答：主要服务与企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上 的投资组合管理等。 （1） 企业产权转让及兼并收购分析中的企业价值评估。需要考虑以下几个方面因素：协同作用对企业价值的影响、企业资产重组对企业价值的影响、管理层变更对企业价值的影响 （2） 企业财务管理中的企业价值评估。认识影响企业价值的因素和企业价值决定的激励，是企业经理人员和财务管理人员通过制定企业财务决策和企业发展战略确保企业价值最大化的前提。 （3） 证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。对企业真实价值的评估是证券筛选型投资者进行投资的重要依据。 企业价值评估范围？如何界定范围？ 答：应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能够控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。 在进行企业价值评估之前，首先要判断是否有必要对企业资产进行合理的重组，然后将企业中的资产划分为有效资产和非有效资产，将有效资产纳入资产评估的具体实施范围。对在资产评估时点难以界定产权归属的资产，应划定为“待定产权”，暂时不列入评估范围。对企业中因局部资产生产能力闲置或不足而引起企业资源配置无效或低效的部分民营按照资源合理有效配置利用原则，与委托方协商是否需要通过资产剥离或补齐的方式进行资产重组，重新界定企业价值评估范围。 资产评估报告的类型？ 答： （1） 按资产评估的范围： A. 整体资产评估报告书：是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书 B. 单项资产评估报告书：单项资产评估报告书是对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书。 （2） 按用途不同： A. 以产权变动为内容的资产评估报告书：是为资产出售、转让、拍卖、重组等产权变动服务所出具的报告书。 B. 产权不发生变动的资产评估报告书：包括抵押、保险、征纳税等产权不发生变动所出具的报告书。 资产评估报告的作用？

答：

（1） 为被委托评估的资产提供作价意见 资产评估报告书是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，组织评估师及相应行业的专业人员组成的评估队伍，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价意见，该作价意见不代表当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

（2） 是反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据

它用文字的形式，对受托方进行资产评估的目的等过程和评定的结果进行阐述、说

明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告书也反应和体现了受托的资产评估机构与职业人员的权利和义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。在资产评估现场完成后，评估机构和评估人员就要根据现场工作取得的有关资料和估算数据，撰写评估报告结果数，向委托方报告。方然，资产评估报告书也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。

（3） 是管理部门对评估机构的业务开展情况进行监督和管理的重要依据

有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效的对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完善。

（4） 是建立评估档案资料的重要信息来源 由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的收集和记录，因此，不仅评估报告书的底稿是评估档案归集的主要内容，而且撰写资产评估报告过程才用到的各个数据、各个依据、工作底稿和资产评估报告制度中形成的有关文字记载都是评估档案的重要信息来源。

6. 资产评估报告的内容？

答：

（1） 标题及文号

（2） 声明

（3） 摘要

（4） 正文：评估报告使用者、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型及其定义、

评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评

估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、评估报告日、注册资产评估

时签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

（5） 附件

7. 资产评估报告的编制及技术要点？

答：

（1） 编制步骤：A.整理工作底稿和归集有关资料

B.评估明细表的数字汇总

C．评估初步数据的分析和讨论

D.编写评估报告书

E.资产评估报告书的签发与送交

（2） 技术要点：A.文字表达方面的技能要求

B.格式和内容方面的技能要求

C.评估报告书的复核与反馈方面的技能要求

D.撰写报告书应注意的事项

8. 资产评估报告的应用？

答：

委托方对资产评估报告书的应用

（1）委托方对资产评估报告的具体使用：

A. 根据评估目的，作为资产业务的作价基础；

B. 作为企业进行会计记录或调整账项的依据；

C. 作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据

（2）委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须注意的几个方面：

A. 只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只能按一个用途

使用

B. 只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书有效期，原资产评估结果无效。

C. 在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应有原评估机构或资产

占有单位按原评估方法做相应调整后擦磁能使用

D. 涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管

部门确认或授权确认后方可使用

E. 作为企业会计记录和调整企业长相使用的资产评估报告书及有关资料，必须

经由有关机关批准或认可后方能生效。

资产评估管理机构对资产评估报告书的运用

（1） 能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平

（2） 能够对评估机构的评估结果质量的好坏作出客观的评价，从而能够有效实现对

评估机构和评估人员的管理

（3） 能为国有资产管理童工重要的数据资料。

有关部门对资产评估报告书的运用

证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关部

门。

第二篇：资产评估总结

1、三种方法简述 ⑴ 成本法①概念：就是用资产构建时的重置成本，

扣除资产从形成至评估基准日的各项损耗来得到评估值的方法

②适用范围：专用资产 ③理论依据：替代 ④前提条件：能找到可利用历史资料；被评估资产能够而且继续使用；形成资产损耗是必须 ⑤各项指标估测：重置成本估测；实体性贬值；经济性贬值；功能性贬值；综合成新率

⑥估算步骤：A.比较待估资产的年营运成本与技术性能更好的同类产品的年营运成本之间的差异。B..确定净超额运营成本。C.估计待评估资产的剩余使用寿命。D.以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为功能性贬值额。 ⑵ 市场法①概念：是通过比较待评估资产与近期售

出的类似资产的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法 ②适用范围：通用单个资产 ③理论依据：替代性原理 ④前提条件：充分发育活跃的资产交易市场；能够找到可比交易；参照物资产与被评估资产之间有差异而且能够量化差异 ⑤常用方法：a.直接法（完全相同或存在一个差异）：P评=P参×（评估对象特征/参照物特征） 公开市场售价法：P评=P参+∑Δi-∑Δi（额式调整法） P评=P参×∑Xi（系数调整法） b.间接法：P评=P参×（评估对象特征/参照物特征） ⑶ 收益法①概念：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法 ②适用范围：整体资产或无形资产（有收益） ③理论依据：替代（效用价值论） ④前提条件：收益额可预测并且用货币计量；被评资产的预期风险可计量；未来年限可预测 ⑤常用方法：各年收益额相等；不等

⑥估测方法：a市场提取法b资本资产定价模型c投资资本组合法（加权平均法） 2、8+2要素 主体：专业机构和人员 客体：被评估资产（服从经济学学科） 依据：法律法规和评估准则（91号令） 目的：一般目的：公允价值 特殊目的：租赁、转让等（交易抵押，保险，投资） 原则：工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则 经济原则：替代原则、贡献原则、预期收益原则、供求原则，最佳（也称最高最佳）使用原则 价值类型：指资产评估结果的价值属性及其表现形式 程序：广义：明确评估对象——签订业务书——分组收集资料——选择方法——出具结果——出具报告——归档 狭义：去头去尾 方法：市场法、成本法、收益法 假设：交易（前提条件）、公开市场、继续使用、清算 评估基准日：代表一个时点：委托方日、评估基准日与评估工作日无必然的联系 3房地产：是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利 4容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率=总建筑面积/土地总面积 5楼面地价：单位建筑面积地价。楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率 6三通一平：通水、通路、通电、平整地面 7七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面 8纯农用土地：土地补偿费、安置补偿费、土地附着物及青苗补偿费 9市场法：①年限修正法②基准地价修正系数法③容积率修正系数法 10收益法：年金法、分段法 11金融资产：（1）债券：①上市债券：P评=收盘价×持有张数②非上市债券：到期一次还本付息P=Fn/(1+i)m 平时计息到期还本P=A(P/A，i，m)+面值/(1+i)m （2）股票：①上市股票：P=收盘价×持股数②非上市股票：优先股：P=A/i 普通股：固定红利型、红利增长型、分段型、随机型 特点：①它是对投资资本的评估②它是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估 12流动资产：①实物类流动资产的评估②债券类流动资产的评估③货币类流动资产的评估 13企业价值评估对象①企业资产价值②企业整体资产价值③投资价值④企业权益价值⑤少数（部分）股东权益价值 14资产评估报告：是指一种工作制度，它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定的程序和要求，用书面形 式向委托方报告评估过程和结果 15资产评估报告种类：①按范围：整体资产评估报告和单项资产评估报告②按用途：以产权变动为内容和产权不发生变动 16资产评估报告的内容：①标题及文号②声明③摘要④正文⑤附件

20xx年x月购入1000万元，20xx年x月大修花100万元，20xx年x月大修花50万元，以出售为目的来进行评估，20xx年x月为评估基准日，比同类设备多使用3人，人均年工资标准30000元，折现率r=10%，所得税税率=25%，该设备还可使用6年1.每年物价上涨为2%，计算⑴更新重置成本⑵加权更新重置成本⑶加权投资已使用年限⑷实体性贬值率⑸实体性贬值额⑹功能性贬值额⑺评估值 解：⑴1000×﹙1＋2％﹚14＋100×﹙1＋2％﹚10＋50×﹙1＋2％﹚8=A

⑵1000×﹙1＋2％﹚14×14＋100×﹙1＋2％﹚10×10＋50×﹙1＋2％﹚8×8=B

⑶B/A=C ⑷C÷﹙C＋6﹚=D

⑸A×D=E ⑹3×30000×﹙1－25％﹚×﹙P/A,10％,6﹚=F

⑺A－E－F 2.每年物价较20xx年上涨2% ⑴1000×﹙1＋2％×14﹚＋100×﹙1+2％×10﹚＋50×﹙1＋2％×8﹚ ⑵1000×﹙1＋2％×14﹚×14＋100×﹙1+2％×10﹚×10＋50×﹙1＋2％×8﹚×8 3.定基物价指数100%，120%，150%，180% ⑴1000×180%÷100％＋100×180％÷120％＋50×180％÷150％ ⑵1000×180%÷100％×14＋100×180％÷120％×10＋50×180％÷150％×8 1.试用超额收益法评估一项技术：该技术为一项新产品设计及工艺技术，已试用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格150元/件，该产品价格为180元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析，产品的寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固的占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1-3年维持现行价格，4-5年降为170 元， 6-8年降为 160元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化（折现率为12%，所得税率为25%）。 P=2×（1-25%）×（[180-150）（P/A，12%，3）+（170-150）（P/A，12%，2）（P/F，12%，3）+（160-150）（P/A，12%，3）（P/F，12%，5）]=164.676万元 2.有一宗七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为xx年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300，年出租费用为年租金的25%，建筑费预计每平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期均匀投入。假设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。 （1）不动产建筑总面积=3200×2.5=8000m2 不动产纯收益=8000*90%*300*（1-25%）=1620xx0元 不动产收益年限=50-3=47 不动产总价=1620xx0/180%*[1-1/（1+8%）47]=19706113元 （2）建筑费及专业费：1000*（1+10%）*8000=8800000 （3）利息：地价*7%*3+8800000*7%*1.5=0.21*地价+924000元 （4）利润：19706113*15%=2955917元 （5）地价=19706113-8800000-0.21*地价-924000-2955917=5780350元/m2