名解

1资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2更新重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、审计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

3评估基准日是指评估所有资产价值的同一日期。

4市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

5参照物：评估人员在市场上找到的与待估资产相同或相似的，近期成交过的可供评估参照资产。

6功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。

7企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。

8企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

9容积率是指项目用地范围内的总建筑面积与项目总用地面积的比率。

10无形资产有效期即无形资产的使用期限，无形资产的使用期限是影响无形资产评估值的一个重要因素。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。无形资产越先进，其领先水平越高，使用期限越长。同样的，其无形损耗程度越低，其具有实际超额收益的期限（或收益期限）越长。

简答

1资产评估的原则

1、资产评估工作原则：

（1）真实性原则

（2）科学性原则

（3）公平性原则

（4）可行性原则

（5）简易性原则

（6）独立性原则

2、资产评估的经济技术原则

（1）预期收益原则

（2）供求原则

（3）贡献原则

（4）替代原则

（5）估价日期原则

2资产评估的目的

1、资产评估的一般目的是评估资产在评估时点的公允价值。

2、资产评估的特定目的

（1）资产转让

（2）企业兼并

（3）企业出售

（4）企业联营

（5）股份经营

（6）中外合资、合作

（7）企业清算

（8）抵押

（9）担保

（10）企业租赁

（11）债务重组

（12）征收财产税

（13）家庭财产分割

（14）其他（非货币性资产交易）

3为什么要根据使用价值状况评估资产的价值？

资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期内为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。 4机器设备的分类对机器设备评估的作用

在评估中对机器设备进行分类，其目的有如下几个方面：一是考虑到机器设备的技术特点，为评估中的专业技术检测创造条件；二是有利于收集市场和其他方面的相关资料，有效的选择参照物；三是适应评估委托方的要求，与财务会计处理的管理相适应；四是便于评估人员合理分工、专业协作，提高评估工作的质量和效益。

5企业价值的评估和单项资产的评估加和有什么区别？

（1）两者所确定的评估价值的含义不同

企业价值评估是将企业作为一个整体的不可分割的资产整体，通过对其未来获利能力的分析来获得企业评估价值，其经济含义是企业收益的未来现值。而对企业的单项资产进行评估，然后利用加总的方法获得企业全部资产的重估价值，其经济含义仅仅是在现行价格水平下重新建构企业所有单项资产所需要的成本，不能真正反映企业价值。

（2）两者所反映的评估目的不同

当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或者投资时，则采用单项资产评估的方式；当企业将其所有资产作为一个整体进行投资、转让、兼并等时，则应采用整体价值评估方式制定。

（3）两者所运用的评估方法不同

单项资产评估可以根据评估对象的特点和实际需要来确定评估方法，但是企业价值评估一般都采取收益法和市场法进行评估。

（4）两者所得到的评估结果不同

企业价值评估具有很大的不确定性，整体价值一般高于单向价值之和。

6流动资产评估的特点

（1）流动资产评估通常是单项资产评估

（2）合理选择评估基准日

（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次、掌握重点

（4）流动资产的账面价值基本可以反映其现值

（5）对企业会计核算资料依赖程度高

7资产评估的程序

（1）明确基本事项，签订业务约定书

（2）组建项目小组。编制评估计划

（3）收集评估资料

（4）清查核实待估资产，进行实地查勘

（5）选择评估方法，进行估算

（6）编制和提交评估报告

（7）整理工作档案，归档工作底稿

论述

1分析影响我国房价的主要因素，预测房价今后的走势。

影响我国房价的主要因素有：

1、 央行的各项政策

央行的屡次加息以及“二套房”等政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。

2、 房地产市场的投机行为

房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、稳定房价。

3、 人民币升值加速了房价上涨

随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。

4、 征收房地产税

征收房地产税的作用有：抑制房地产投机，增加政府财政收入；缩小贫富差距等。

5、 土地调控政策

6、 货币供给量以及物价指数

7、 城镇居民收入分配差距的扩大

房地产的未来发展趋势预测

从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。

从住房供给方面看：一是土地有效供给不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供给压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，增加了房地产成本。四是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面。

2为什么可以用收益法评估资产的价值？

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，介意确定被评估资产价值的一种评估方法。收益法师基于“现值”规律，即任何资产等于其预期未来收益的现值之和。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于它所购置或投资的资产在未来能给她带来的回报。

采用收益法对资产进行评估的理论依据是效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，二手一有时间价值，因此为了估算资产的现实价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。 3为什么可以根据市场的供求评估资产的价值？

假定其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。市场的供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，人员在判断资产价值时也应充分考虑和

依据供求原则。

第二篇：资产评估总结

1、三种方法简述 ⑴ 成本法①概念：就是用资产构建时的重置成本，

扣除资产从形成至评估基准日的各项损耗来得到评估值的方法

②适用范围：专用资产 ③理论依据：替代 ④前提条件：能找到可利用历史资料；被评估资产能够而且继续使用；形成资产损耗是必须 ⑤各项指标估测：重置成本估测；实体性贬值；经济性贬值；功能性贬值；综合成新率

⑥估算步骤：A.比较待估资产的年营运成本与技术性能更好的同类产品的年营运成本之间的差异。B..确定净超额运营成本。C.估计待评估资产的剩余使用寿命。D.以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为功能性贬值额。 ⑵ 市场法①概念：是通过比较待评估资产与近期售

出的类似资产的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法 ②适用范围：通用单个资产 ③理论依据：替代性原理 ④前提条件：充分发育活跃的资产交易市场；能够找到可比交易；参照物资产与被评估资产之间有差异而且能够量化差异 ⑤常用方法：a.直接法（完全相同或存在一个差异）：P评=P参×（评估对象特征/参照物特征） 公开市场售价法：P评=P参+∑Δi-∑Δi（额式调整法） P评=P参×∑Xi（系数调整法） b.间接法：P评=P参×（评估对象特征/参照物特征） ⑶ 收益法①概念：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法 ②适用范围：整体资产或无形资产（有收益） ③理论依据：替代（效用价值论） ④前提条件：收益额可预测并且用货币计量；被评资产的预期风险可计量；未来年限可预测 ⑤常用方法：各年收益额相等；不等

⑥估测方法：a市场提取法b资本资产定价模型c投资资本组合法（加权平均法） 2、8+2要素 主体：专业机构和人员 客体：被评估资产（服从经济学学科） 依据：法律法规和评估准则（91号令） 目的：一般目的：公允价值 特殊目的：租赁、转让等（交易抵押，保险，投资） 原则：工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则 经济原则：替代原则、贡献原则、预期收益原则、供求原则，最佳（也称最高最佳）使用原则 价值类型：指资产评估结果的价值属性及其表现形式 程序：广义：明确评估对象——签订业务书——分组收集资料——选择方法——出具结果——出具报告——归档 狭义：去头去尾 方法：市场法、成本法、收益法 假设：交易（前提条件）、公开市场、继续使用、清算 评估基准日：代表一个时点：委托方日、评估基准日与评估工作日无必然的联系 3房地产：是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利 4容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率=总建筑面积/土地总面积 5楼面地价：单位建筑面积地价。楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率 6三通一平：通水、通路、通电、平整地面 7七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面 8纯农用土地：土地补偿费、安置补偿费、土地附着物及青苗补偿费 9市场法：①年限修正法②基准地价修正系数法③容积率修正系数法 10收益法：年金法、分段法 11金融资产：（1）债券：①上市债券：P评=收盘价×持有张数②非上市债券：到期一次还本付息P=Fn/(1+i)m 平时计息到期还本P=A(P/A，i，m)+面值/(1+i)m （2）股票：①上市股票：P=收盘价×持股数②非上市股票：优先股：P=A/i 普通股：固定红利型、红利增长型、分段型、随机型 特点：①它是对投资资本的评估②它是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估 12流动资产：①实物类流动资产的评估②债券类流动资产的评估③货币类流动资产的评估 13企业价值评估对象①企业资产价值②企业整体资产价值③投资价值④企业权益价值⑤少数（部分）股东权益价值 14资产评估报告：是指一种工作制度，它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定的程序和要求，用书面形 式向委托方报告评估过程和结果 15资产评估报告种类：①按范围：整体资产评估报告和单项资产评估报告②按用途：以产权变动为内容和产权不发生变动 16资产评估报告的内容：①标题及文号②声明③摘要④正文⑤附件

20xx年x月购入1000万元，20xx年x月大修花100万元，20xx年x月大修花50万元，以出售为目的来进行评估，20xx年x月为评估基准日，比同类设备多使用3人，人均年工资标准30000元，折现率r=10%，所得税税率=25%，该设备还可使用6年1.每年物价上涨为2%，计算⑴更新重置成本⑵加权更新重置成本⑶加权投资已使用年限⑷实体性贬值率⑸实体性贬值额⑹功能性贬值额⑺评估值 解：⑴1000×﹙1＋2％﹚14＋100×﹙1＋2％﹚10＋50×﹙1＋2％﹚8=A

⑵1000×﹙1＋2％﹚14×14＋100×﹙1＋2％﹚10×10＋50×﹙1＋2％﹚8×8=B

⑶B/A=C ⑷C÷﹙C＋6﹚=D

⑸A×D=E ⑹3×30000×﹙1－25％﹚×﹙P/A,10％,6﹚=F

⑺A－E－F 2.每年物价较20xx年上涨2% ⑴1000×﹙1＋2％×14﹚＋100×﹙1+2％×10﹚＋50×﹙1＋2％×8﹚ ⑵1000×﹙1＋2％×14﹚×14＋100×﹙1+2％×10﹚×10＋50×﹙1＋2％×8﹚×8 3.定基物价指数100%，120%，150%，180% ⑴1000×180%÷100％＋100×180％÷120％＋50×180％÷150％ ⑵1000×180%÷100％×14＋100×180％÷120％×10＋50×180％÷150％×8 1.试用超额收益法评估一项技术：该技术为一项新产品设计及工艺技术，已试用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格150元/件，该产品价格为180元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析，产品的寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固的占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1-3年维持现行价格，4-5年降为170 元， 6-8年降为 160元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化（折现率为12%，所得税率为25%）。 P=2×（1-25%）×（[180-150）（P/A，12%，3）+（170-150）（P/A，12%，2）（P/F，12%，3）+（160-150）（P/A，12%，3）（P/F，12%，5）]=164.676万元 2.有一宗七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为xx年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300，年出租费用为年租金的25%，建筑费预计每平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期均匀投入。假设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。 （1）不动产建筑总面积=3200×2.5=8000m2 不动产纯收益=8000*90%*300*（1-25%）=1620xx0元 不动产收益年限=50-3=47 不动产总价=1620xx0/180%*[1-1/（1+8%）47]=19706113元 （2）建筑费及专业费：1000*（1+10%）*8000=8800000 （3）利息：地价*7%*3+8800000*7%*1.5=0.21*地价+924000元 （4）利润：19706113*15%=2955917元 （5）地价=19706113-8800000-0.21*地价-924000-2955917=5780350元/m2