1、三种方法简述 ⑴ 成本法①概念：就是用资产构建时的重置成本，

扣除资产从形成至评估基准日的各项损耗来得到评估值的方法

②适用范围：专用资产 ③理论依据：替代 ④前提条件：能找到可利用历史资料；被评估资产能够而且继续使用；形成资产损耗是必须 ⑤各项指标估测：重置成本估测；实体性贬值；经济性贬值；功能性贬值；综合成新率

⑥估算步骤：A.比较待估资产的年营运成本与技术性能更好的同类产品的年营运成本之间的差异。B..确定净超额运营成本。C.估计待评估资产的剩余使用寿命。D.以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为功能性贬值额。 ⑵ 市场法①概念：是通过比较待评估资产与近期售

出的类似资产的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法 ②适用范围：通用单个资产 ③理论依据：替代性原理 ④前提条件：充分发育活跃的资产交易市场；能够找到可比交易；参照物资产与被评估资产之间有差异而且能够量化差异 ⑤常用方法：a.直接法（完全相同或存在一个差异）：P评=P参×（评估对象特征/参照物特征） 公开市场售价法：P评=P参+∑Δi-∑Δi（额式调整法） P评=P参×∑Xi（系数调整法） b.间接法：P评=P参×（评估对象特征/参照物特征） ⑶ 收益法①概念：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法 ②适用范围：整体资产或无形资产（有收益） ③理论依据：替代（效用价值论） ④前提条件：收益额可预测并且用货币计量；被评资产的预期风险可计量；未来年限可预测 ⑤常用方法：各年收益额相等；不等

⑥估测方法：a市场提取法b资本资产定价模型c投资资本组合法（加权平均法） 2、8+2要素 主体：专业机构和人员 客体：被评估资产（服从经济学学科） 依据：法律法规和评估准则（91号令） 目的：一般目的：公允价值 特殊目的：租赁、转让等（交易抵押，保险，投资） 原则：工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则 经济原则：替代原则、贡献原则、预期收益原则、供求原则，最佳（也称最高最佳）使用原则 价值类型：指资产评估结果的价值属性及其表现形式 程序：广义：明确评估对象——签订业务书——分组收集资料——选择方法——出具结果——出具报告——归档 狭义：去头去尾 方法：市场法、成本法、收益法 假设：交易（前提条件）、公开市场、继续使用、清算 评估基准日：代表一个时点：委托方日、评估基准日与评估工作日无必然的联系 3房地产：是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利 4容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率=总建筑面积/土地总面积 5楼面地价：单位建筑面积地价。楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率 6三通一平：通水、通路、通电、平整地面 7七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面 8纯农用土地：土地补偿费、安置补偿费、土地附着物及青苗补偿费 9市场法：①年限修正法②基准地价修正系数法③容积率修正系数法 10收益法：年金法、分段法 11金融资产：（1）债券：①上市债券：P评=收盘价×持有张数②非上市债券：到期一次还本付息P=Fn/(1+i)m 平时计息到期还本P=A(P/A，i，m)+面值/(1+i)m （2）股票：①上市股票：P=收盘价×持股数②非上市股票：优先股：P=A/i 普通股：固定红利型、红利增长型、分段型、随机型 特点：①它是对投资资本的评估②它是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估 12流动资产：①实物类流动资产的评估②债券类流动资产的评估③货币类流动资产的评估 13企业价值评估对象①企业资产价值②企业整体资产价值③投资价值④企业权益价值⑤少数（部分）股东权益价值 14资产评估报告：是指一种工作制度，它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定的程序和要求，用书面形 式向委托方报告评估过程和结果 15资产评估报告种类：①按范围：整体资产评估报告和单项资产评估报告②按用途：以产权变动为内容和产权不发生变动 16资产评估报告的内容：①标题及文号②声明③摘要④正文⑤附件

20xx年x月购入1000万元，20xx年x月大修花100万元，20xx年x月大修花50万元，以出售为目的来进行评估，20xx年x月为评估基准日，比同类设备多使用3人，人均年工资标准30000元，折现率r=10%，所得税税率=25%，该设备还可使用6年1.每年物价上涨为2%，计算⑴更新重置成本⑵加权更新重置成本⑶加权投资已使用年限⑷实体性贬值率⑸实体性贬值额⑹功能性贬值额⑺评估值 解：⑴1000×﹙1＋2％﹚14＋100×﹙1＋2％﹚10＋50×﹙1＋2％﹚8=A

⑵1000×﹙1＋2％﹚14×14＋100×﹙1＋2％﹚10×10＋50×﹙1＋2％﹚8×8=B

⑶B/A=C ⑷C÷﹙C＋6﹚=D

⑸A×D=E ⑹3×30000×﹙1－25％﹚×﹙P/A,10％,6﹚=F

⑺A－E－F 2.每年物价较20xx年上涨2% ⑴1000×﹙1＋2％×14﹚＋100×﹙1+2％×10﹚＋50×﹙1＋2％×8﹚ ⑵1000×﹙1＋2％×14﹚×14＋100×﹙1+2％×10﹚×10＋50×﹙1＋2％×8﹚×8 3.定基物价指数100%，120%，150%，180% ⑴1000×180%÷100％＋100×180％÷120％＋50×180％÷150％ ⑵1000×180%÷100％×14＋100×180％÷120％×10＋50×180％÷150％×8 1.试用超额收益法评估一项技术：该技术为一项新产品设计及工艺技术，已试用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，同类产品平均价格150元/件，该产品价格为180元/件。目前该产品年销量为2万件。经分析，产品的寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。由于该企业已经较稳固的占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。产品价格预计为：今后1-3年维持现行价格，4-5年降为170 元， 6-8年降为 160元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化（折现率为12%，所得税率为25%）。 P=2×（1-25%）×（[180-150）（P/A，12%，3）+（170-150）（P/A，12%，2）（P/F，12%，3）+（160-150）（P/A，12%，3）（P/F，12%，5）]=164.676万元 2.有一宗七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为xx年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300，年出租费用为年租金的25%，建筑费预计每平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期均匀投入。假设当地银行贷款利率为7%，不动产综合还原率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整）。 （1）不动产建筑总面积=3200×2.5=8000m2 不动产纯收益=8000*90%*300*（1-25%）=1620xx0元 不动产收益年限=50-3=47 不动产总价=1620xx0/180%*[1-1/（1+8%）47]=19706113元 （2）建筑费及专业费：1000*（1+10%）*8000=8800000 （3）利息：地价*7%*3+8800000*7%*1.5=0.21*地价+924000元 （4）利润：19706113*15%=2955917元 （5）地价=19706113-8800000-0.21*地价-924000-2955917=5780350元/m2

第二篇：资产评估总结

资产评估总结

一、 名词解释

1. 资产评估：符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法律规和资产评估准

则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2. 资产：经济主体拥有的或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济

财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。

3. 市场价值：自愿买方和自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平

交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额。

4. 在用价值：特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企

业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。

5. 投资价值：资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

6. 持续经营价值：在持续经营条件下公司的价值。

7. 清算价格：在非公开市场上限值拍卖的价格。一般低于现行市场价格。

8. 独立性原则：评估主体在资产评估过程中处于中里地位，应当不收任何权势、金钱、亲

情等外界因素的影响，以确保评估结果的公正性。

9. 客观性原则：评估人员应当从实际出发，对各项估价要素和基础资料认真进行调查而不

能添加任何没有事实依据的妄断和臆测，以保证评估结果的客观性。

10. 科学性原则：资产评估必须按照规定的评估程序，根据评估目的，选择适用的价值类型，

采用适宜的估价方法，制定科学的评估实施方案，以确保评估结果的科学合理。

11. 贡献原则：某一资产或资产的某一构成成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资

产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

12. 替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。

13. 预期收益原则：在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格

决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。

14. 市场（比较）法：也称比较法，通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照

资产）的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。

15. 成本法：从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值

损耗，来确定资产价值的方法。

16. 收益法：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折

算为评估基准日的限制的方法。

17. 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺

质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

18. 更新重置成本：在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新

生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。更新重置成本通常小于复原重置成本。

19. 实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下

降而引起的价值减少。

20. 功能性贬值：由于新技术的推广和应用，使得评估资产与社会上普遍适用的资产相比，

在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。

21. 经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战

争、政治活动、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

22. 成新率：反应评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。

23. 总使用年限：是机器设备的使用寿命。一般来说，机器的使用寿命可分为物理寿命、技

术寿命和经济寿命。

24. 已使用年限：机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。

25. 资产利用率：之评估基准日资产的累计实际利用时间与至评估基准日资产的累计法定利

用时间。

26. 基准地价在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划

分地价区段，然后调查评估出来的各地价区段在某一时点的平均价格。

27. 标定地价：在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗

地的价格。

28. 楼面地价：单位建筑面积地价，它等于特地价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以

容积率。

29. 土地所有权价格：无限年期地租的折现值。

30. 土地使用权价格：又称土地出让金。土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由

承租人向出租人支付的租金价格。

31. 企业价值：该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。

32. 企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。

33. 企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的

严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。

34. 企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。

35. 协同作用：目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以创造更多的利润，

使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值。

36. 加和法：也称调整账面价值法，该方法首先是将企业资产负债表中的各项资产的账面价

值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流动负债和递延税款来计算。

37. 可比企业：具有与待评估企业相似的现金流量、增长潜力及风险特征的企业，一般应在

同一行业范围内选择。

38. 市盈率：等于股价除以每股收益。

39. 企业价值评估：注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益

价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

40. 账面价值：按照会计核算的原理和方法反映计量的企业价值。

41. 内在价值：企业自身所具有的价值，是一种客观存在，是由企业内在的品质所决定的。

42. 市场价值：企业股东权益的市场价值加上企业的债务价值。

二、 简答题

1. 企业价值的含义？

答：企业价值是该企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和。根据评估目的，以及评估结果的不同用途，企业价值的表现形式有企业的资产价值、企业投资价值和企业的股东权益价值等，不过在更多情况下需要对企业的投资价值和权益价值进行评估。

企业资产价值：企业拥有的所有资产（包括各种权益和负债）的价值总和。

企业投资价值：企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的，即前面定义的

2.

3.

4.

5. 严格意义上的企业价值，它等于企业的资产价值减去无锡流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。 企业权益价值：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。 企业价值评估的一般用途？ 答：主要服务与企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上 的投资组合管理等。 （1） 企业产权转让及兼并收购分析中的企业价值评估。需要考虑以下几个方面因素：协同作用对企业价值的影响、企业资产重组对企业价值的影响、管理层变更对企业价值的影响 （2） 企业财务管理中的企业价值评估。认识影响企业价值的因素和企业价值决定的激励，是企业经理人员和财务管理人员通过制定企业财务决策和企业发展战略确保企业价值最大化的前提。 （3） 证券市场上投资组合管理中的企业价值评估。对企业真实价值的评估是证券筛选型投资者进行投资的重要依据。 企业价值评估范围？如何界定范围？ 答：应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能够控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。 在进行企业价值评估之前，首先要判断是否有必要对企业资产进行合理的重组，然后将企业中的资产划分为有效资产和非有效资产，将有效资产纳入资产评估的具体实施范围。对在资产评估时点难以界定产权归属的资产，应划定为“待定产权”，暂时不列入评估范围。对企业中因局部资产生产能力闲置或不足而引起企业资源配置无效或低效的部分民营按照资源合理有效配置利用原则，与委托方协商是否需要通过资产剥离或补齐的方式进行资产重组，重新界定企业价值评估范围。 资产评估报告的类型？ 答： （1） 按资产评估的范围： A. 整体资产评估报告书：是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书 B. 单项资产评估报告书：单项资产评估报告书是对某一部分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书。 （2） 按用途不同： A. 以产权变动为内容的资产评估报告书：是为资产出售、转让、拍卖、重组等产权变动服务所出具的报告书。 B. 产权不发生变动的资产评估报告书：包括抵押、保险、征纳税等产权不发生变动所出具的报告书。 资产评估报告的作用？

答：

（1） 为被委托评估的资产提供作价意见 资产评估报告书是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，组织评估师及相应行业的专业人员组成的评估队伍，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价意见，该作价意见不代表当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

（2） 是反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据

它用文字的形式，对受托方进行资产评估的目的等过程和评定的结果进行阐述、说

明和总结，体现了评估机构的工作成果。同时，资产评估报告书也反应和体现了受托的资产评估机构与职业人员的权利和义务，并以此来明确委托方、受托方有关方面的法律责任。在资产评估现场完成后，评估机构和评估人员就要根据现场工作取得的有关资料和估算数据，撰写评估报告结果数，向委托方报告。方然，资产评估报告书也是评估机构履行评估协议和向委托方或有关方面收取评估费用的依据。

（3） 是管理部门对评估机构的业务开展情况进行监督和管理的重要依据

有关管理部门通过审核资产评估报告书，可以有效的对评估机构的业务开展情况进行监督和管理，对评估工作中出现的不足加以完善。

（4） 是建立评估档案资料的重要信息来源 由于资产评估报告是对整个评估过程的工作总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的收集和记录，因此，不仅评估报告书的底稿是评估档案归集的主要内容，而且撰写资产评估报告过程才用到的各个数据、各个依据、工作底稿和资产评估报告制度中形成的有关文字记载都是评估档案的重要信息来源。

6. 资产评估报告的内容？

答：

（1） 标题及文号

（2） 声明

（3） 摘要

（4） 正文：评估报告使用者、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型及其定义、

评估基准日、评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设、评

估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明、评估报告日、注册资产评估

时签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。

（5） 附件

7. 资产评估报告的编制及技术要点？

答：

（1） 编制步骤：A.整理工作底稿和归集有关资料

B.评估明细表的数字汇总

C．评估初步数据的分析和讨论

D.编写评估报告书

E.资产评估报告书的签发与送交

（2） 技术要点：A.文字表达方面的技能要求

B.格式和内容方面的技能要求

C.评估报告书的复核与反馈方面的技能要求

D.撰写报告书应注意的事项

8. 资产评估报告的应用？

答：

委托方对资产评估报告书的应用

（1）委托方对资产评估报告的具体使用：

A. 根据评估目的，作为资产业务的作价基础；

B. 作为企业进行会计记录或调整账项的依据；

C. 作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据

（2）委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须注意的几个方面：

A. 只能按报告书所揭示的评估目的使用报告，一份评估报告书只能按一个用途

使用

B. 只能在报告书有效期内使用报告，超过报告书有效期，原资产评估结果无效。

C. 在报告书有效期内，资产评估数量发生较大变化时，应有原评估机构或资产

占有单位按原评估方法做相应调整后擦磁能使用

D. 涉及国有资产产权变动的评估报告书及有关资料必须经国有资产行政主管

部门确认或授权确认后方可使用

E. 作为企业会计记录和调整企业长相使用的资产评估报告书及有关资料，必须

经由有关机关批准或认可后方能生效。

资产评估管理机构对资产评估报告书的运用

（1） 能大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平

（2） 能够对评估机构的评估结果质量的好坏作出客观的评价，从而能够有效实现对

评估机构和评估人员的管理

（3） 能为国有资产管理童工重要的数据资料。

有关部门对资产评估报告书的运用

证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关部

门。

第三篇：资产评估总结

第一章 导 论

第一节：资产及资产评估

一、 资产概述 ：经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济利益的经济财物。            

 资产的分类：

    1）按存在形态分：有形资产、无形资产

    2）按能否独立存在分： 可辨认资产、不可辨认资产

    3）按是否有综合获利能力分：单项资产、整体资产

    4）按在生产经营过程中的作用分：非经营性资产、经营性资产（按是否对产生效益作出贡献又分为有效资产和无效资产）　

二、资产评估：是指符合国家有关规定的专门机构和人员（评估主体），依据国家的有关规定（评估依据），为了特定的评估目的，遵循适应的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产（评估对象、客体）的价值进行估算的过程。

 种类： 1、按资产评估的工作内容分：评估、评估复核、咨询

        2、按资产评估程度及其与评估准则的关系分：完全评估、限制评估

        3、按资产评估对象及适用原则分：单项资产评估、整体资产评估

 功能：1、基本功能：评价及评估功能

       2、辅助功能：管理功能

第二节   资产评估的目的及假设

一、资产评估的目的

  1、一般目的：评价资产在评估时点的公允价值

  2、特定目的：由资产业务决定

二、资产评估的假设

  1、交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场来进行估价　

  2、继续（持续）使用假设：资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。三种表现：在用续用；转用续用；移地续用　

  3、公开市场假设：待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。（最重要、使用频率最高）　

  4、清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售

第三节  资产评估的原则

一、资产评估的工作原则

二、资产评估的经济原则

第四节   资产评估的价值类型及评估标准

一、资产评估的价值类型

  1、以资产评估的估价标准形式表述的价值类型：承袭了会计的资产计价方式

    重置成本、收益现值、现行市价、清算价格

  2、从资产评估假设的角度来表述：强化了对资产评估假设的运用

    继续使用价值、公开市场价值、清算价值

  3、从资产业务的性质来划分：强调资产业务的重要性

    抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值

  4、以评估时依据的市场条件及资产的使用状态分：最重要最有意义划分方式　

    市场价值、非市场价值 

二、资产评估标准

  1、以市场价值为基础的评估标准   公开市场

  2、以非市场价值为基础的评估标准  不能视为公开市场上出售的资产业务

  3、以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准

  4、贷款担保、抵押和债券的评估标准

第五节  资产评估的经济分析

一、资产评估经济分析的基础理论

 1、商品价值决定理论

 2、资产补偿理论：及时足额地补偿生产要素→维持正常生产

1）分类：(1)简单再生产  (2)扩大再生产  (3)衰退再生产

2）资产补偿理论与资产评估的联系：是评估资产价值的重要依据

    资产能否获得有效补偿，关系到对企业持续盈利能力的判断

3、货币时间价值理论

1）基本内容：

  (1)货币时间价值：无风险、无通货膨胀下的社会平均资金利润率；利息 （绝对数）；利率（相对数）

  (2)单利的计算：I＝P× i × t

     单利现值：P＝S／（1＋i ·t）

　 （3）复利的计算：

      复利终值：S＝P · (S／P，i ，n）

      复利现值：P＝S ·（P／S，i ，n）

b、货币时间价值理论与资产评估的联系

   主要表现在：是确定折现率的理论基础--未来收益折现成为必要    

               是了解资产未来收益的重要路径

二、 资产评估中的微观经济分析

 1、微观经济分析的研究对象和基本概念

2、需求与供给分析（最基本的微观经济分析）：是分析资产价值供需影响因素的基础；是评估资产时对供需量进行预测的依据

    a、需求函数：b、供给函数：c、需求弹性与供给弹性

 三种需求弹性：

  价格弹性：一种商品的需求量对价格变化作出反应的敏感程度

  交叉弹性：一种商品的需求量对相关商品价格变化作出反应的敏感程度

  收入弹性：一种商品的需求量对消费者收入发生变化时作出反应的敏感程度

 三种供给弹性：

  价格弹性：一种商品的供给量对价格变化作出反应的敏感程度

  交叉弹性：一种商品的供给量对相关商品价格变化作出反应的敏感程度

  成本弹性：一种商品的供给量对商品成本发生变化时作出反应的敏感程度

3、替代分析

  1）替代分析理论

     价格变动引起商品需求量变动

     收入效应：商品价格变动—实际收入变动—需求量变动

     替代效应：商品价格变动—相对价格变动—需求量变动

     相对价格：相对于商品效用的价格

   2）替代分析与资产评估的联系

    是资产评估替代原则的理论基础：选择效用相同而价低者

    是资产供需分析的重要参考：分析价格变动引起需求量变动的影响    

4、预期分析

  1）预期理论  

2）预期分析与资产评估的联系

    是预测资产未来收益的重要理论基础。

    不确定性分析为评估资产价值时把握变化原则提供了依据

第二章              资产评估的程序和基本方法

第一节  资产评估的程序

一、资产评估项目的接洽：签定业务约定书

二、组建资产评估项目小组：人员准备

三、拟订资产评估的工作方案：    拟订计划

四、收集与资产评估有关的资料：    资料准备

五、待评估资产的清查核实和实地勘察：    资产清查

六、资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析：  各项适用条件分析

七、选择评估方法并进行估算：选择方法、进行估算

八、编写资产评估报告：出具报告

九、与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续：后续工作

第二节  资产评估的成本法

一、成本法的概念

  1、资产评估价值=资产的重置成本 - 资产实体性贬值 - 资产功能性贬值 - 资产经济性贬值

2、基本前提

   ①被评估资产处于继续使用状态

   ②具备可利用的历史资料

   ③形成资产价值的耗费是必须的

3、成本法中的基本要素（涉及四个要素）

   ①资产的重置成本：现行再取得成本

   具体分为：复原重置成本、更新重置成本

   复原重置成本：采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

   更新重置成本：采用新型材料，现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用

　②资产的实体性贬值：有形损耗

　③资产的功能性贬值：是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。

　④资产的经济性贬值：是由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

二、成本法的具体评估方法（四大因素的估算方法）

   1、重置成本的估算方法

    ①重置核算法（也称之细节分析法、核算法等）

  直接成本：买价、运杂费等（购买） 直接材料直接人工等（自建）

  间接成本：管理费等。

    间接成本＝人工成本总额×成本分配率

            ＝直接成本×间接成本相对于直接成本的比率

            ＝工作量×单位工作量的间接成本

  重置成本＝直接成本＋间接成本

     ②物价指数法

     重置成本＝历史成本（账面价值）×（评估基准日定基物价指数／资产购建时的定基物价指数）

             ＝历史成本×（1＋物价变动指数）

             ＝历史成本×环比物价指数

    ③功能价值法： 被评估资产重置成本

＝参照物重置成本×（被评估资产生产能力／参照物生产能力）

＝被评估生产能力×（参照物重置成本／参照物生产能力）单位生产能力的价格

④规模经济效益指数法： 被评估资产重置成本

＝参照物重置成本×（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）?X

2、实体性贬值的估算（两种方法）

①观测法:实体性贬值＝重置成本*实体性贬值率

②使用年限法

  实体性贬值＝（重置成本－预计残值）×（实际使用年限／总使用年限）

  资产利用率＝至评估基准日资产的累计实际利用时间／至评估基准日资产的累计法定利用时间

    >1, 超负荷运转，实际年限>名义年限

   ＝1，正常负荷，  实际年限＝名义年限

    <1，没有满负荷，实际年限<名义年限

 3、功能性贬值的估算

    ①比较待评估资产与技术性能更好的同类资产之间年运营成本的差异，即超额运营成本

    ②确定净超额运营成本＝超额运营成本×（1－所得税率）

    ③估计待评估资产的剩余使用年限

    ④将剩余使用寿命内超额运营成本折现作为待评估资产的功能性贬值

   功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本

  4、经济性贬值的估算

经济性贬值率＝［1－（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）^X］×100％

经济性贬值额＝资产年收益损失额*(1-所得税率)*（P/A,I,N）

  5、成新率的计算

     ①观察法 专业人员技术判断

    ②经济使用年限法

     成新率＝剩余经济使用年限／总经济使用年限

     总经济使用年限＝实际已使用年限＋剩余经济使用年限

    ③修复费用法

         成新率＝1－贬值率＝1－（修复费用／重置成本）

第三节  资产评估的比较法

一、比较法（市场比较法）的概念：

  1、评估程序（步骤）：

   ①寻找参照交易，并选择至少三个参照物

   ②与被评估资产比较，判断有差异的因素

   ③选用指标，估算出各因素差异的程度

   ④调整差异，综合分析确定评估结果

  2、进行比较分析和调整的因素

   ①时间因素： 不同时点差异 调整为同一时点的价格

   ②地域因素： 不同地区差异 调整为同一地区的价格

   ③功能因素： 功能差异 调整为同一功能的价格

   ④交易因素： 非公平、非正常交易价格 调整为公平、正常交易价格

二、具体的评估方法：

  1、直接比较法：

    公式：评估对象价值＝参照物交易价格×（评估对象特征A／参照物特征B）

  2、类比调整法： 

    ①市场售价类比法

   被评估资参价值＝参照物售价＋各种因素差异

                 ＝参照物售价×各种差异的修正系数

    ②功能价值法（功能差异）

   被评估资参价值＝参照物售价×（评估对象生产能力／参照物生产能力）

    ③物价指数法（时间差异）

  被评估资参价值＝参照物售价×（1＋物价变动指数）

    ④成新率价格法（新旧差异）

  被评估资参价值＝参照物售价×（评估对象成新率／参照物成新率）

    ⑤市价折扣法（交易条件差异）

  被评估资参价值＝参照物售价×（1－价格折扣率）

第四节   资产评估的收益法

一、概念:通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值。

1、评估程序：

  ①收集验证相关反映经营、财务状况的资料

  ②分析测算被评估对象未来预期收益

  ③确定折现率          ④折现并分析确定评估价值

二、涉及的基本参数及其确定

 1、预期现金流（预期收益额）=预期收入－预期经营管理成本

2、折现率(投资的期望回报率、投资的机会成本、资本成本)

  ①市场比较法

  ②资本资产定价模型法(针对权益类资产)

    资产回报率=无风险利率+风险报酬率

  风险报酬率＝资产市场风险补偿×β

  资产市场风险补偿＝资产平均回报率-无风险利率

 汇总: 资产回报率＝无风险利率+(资产平均回报率-无风险利率) ×β

 ③加权平均资本成本法(既考虑权益资本的成本,也考虑负债资本的成本)

 加权平均资本成本＝权益成本×权益比+负债成本×负债比

 负债成本＝税前负债成本×(1-所得税率)

3、收益期限的确定

第三章机器设备评估

第一节：概述

一、确定机器设备评估范围要注意的问题

(一)机器设备与土地,房屋及构筑物的关系

附着在土地,房屋及构筑物基础上的,应考虑其不动产特征,纳入建筑物随其价值一起评;

设备的基础,如果是简易基础,可以含在设备价值中评估,如果是大型单向基础,则基础单独作为构筑物评估

(二)机器设备和无形资产的关系

  比较复杂的机器设备要发挥功能可能需要有专利专有技术等无形资产支持,一般来说,可以将无形资产含在设备价值中一起评估

(三)机器设备和流动资产

许多设备在其价值构成中,可能包含有试车用的原材料,配套易损件等,应将其并入设备价值中一起评估.

二.机器设备评估的程序

(一)评估准备阶段:搜集整理有关资料和数据

1.    指导委托方填写和准备与评估事项有关的资料及文件

2.    搜集与评估活动相关的价格资料(现行市价,参照物现行价格,物价指数等)

3.    制定评估方案,落实人员安排,设计评估技术路线

(二)现场工作阶段

非常重要的工作步骤,要有详细的工作记录,是评估的重要数据,也是工作底稿的组成部分.

1. 逐台(件)核实评估对象,以清查核实后的待评估机器设备作为评估对象.

2. 对待评估对象进行分类(按重要性分或者按适用范围分)

3. 设备鉴定: 设备技术状况鉴定 设备使用情况鉴定 设备质量鉴定 磨损程度鉴定

(三)确定设备评估的经济技术参数

根据评估目的和评估项目对评估价值类型的要求以及评估所选择的途径和方法来确定.

(四)评定估算阶段 选用评估方法进行评定估算

(五)撰写评估报告及评估说明阶段 对评估结果进行分析及时撰写评估报告书及评估说明

(六)评估报告的审核和报出阶段 三级审核,送达委托方及有关部门

第二节 机器设备的成本法评估

思路:评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

一、机器设备重置成本的测算

在评估实践中,重置成本的测算可根据被评估机器设备的具体情况,选用重置核算法、指数调整法(物价指数法)、功能价值法、规模经济效益指数法.

（一）重置核算法

1.按复原重置成本评估。2.按更新重置成本评估。

（二）指数调整法（物价指数法）

重置成本＝设备原始成本×（设备评估基准日定基物价指数／设备购建时定基物价指数）

（三）功能价值法

（四）规模经济效益指数法

二、机器设备实体性贬值的测算

即有形损耗，用有形损耗率表示，实体损耗状态与全新状态的比率。实体性贬值率的估算通常采用三种方法：使用年限法、观察法、修复费用法。

（一）使用年限法

1、实体性贬值率=设备的已使用年限/（设备的已使用年限+设备的尚可使用年限）

               =（设备的总使用年限-设备的尚可使用年限）/设备的总使用年限

 2、对于经过大修理、技术更新改造或追加投资的机器设备应考虑计算其加权投资年限来确定其实体性贬值率，公式表示为：

实体性贬值率=加权投资年限/（加权投资年限+尚可使用年限）

（二）观察法

（三）修复费用法

三、机器设备的功能性贬值的估测

两种表现形式：由超额投资成本所致的功能性贬值；由超额运营成本所致的功能性贬值。

（一） 由超额投资成本所致的功能性贬值的估算

设备超额投资成本=设备复原重置成本-设备更新重置成本

（二）由超额运营成本所致的功能性贬值的估算

四、机器设备的经济性贬值的估测

（一） 由于设备利用率下降造成的经济性贬值

经济性贬值率＝［1－（资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力）^X］×100％

经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率

（二）由于外界因素变化造成设备收益额减少所致经济性贬值的测算

经济性贬值额=设备年净收益损失额×（P／A， i, n） 

五、机器设备的成新率的估算

（一）最小年平均费用法

年平均费用是由年平均运行维护费和年均折旧费组成。

公式：C=(ΣV + ΣB)/T

（二）低劣化数值法

假定设备的原始价格为K  ，低劣化值即由于设备性能逐渐降低而使得设备运转费用增加的年平均值为λ  。则设备的经济寿命为：T=(2K/λ)

第三节  机器设备的市场比较法评估

一、市场比较法评估机器设备价值的步骤

（一）鉴定被评估对象         （二）选择参照物

（三）对可比因素进行比较分析  （四）计算确定评估结果

第四节  机器设备的收益法评估

折现率=收益(租金)/价格,然后再将收益用折现率和尚可使用年限折现.

第四章 房地产评估

第一节   房地产价格评估概述

一、房地产的概念及特点

1．房地产的概念：

（1）房地产 （2）土地使用权 （3）建筑物

2．房地产的特点：

二、房地产评估的理论

1．地租理论（说明土地价值的产生） 2．土地价格理论（说明土地价格的决定理论）  

三、房地产价格的构成  房地产价格=土地价格+建筑物价格  

四、房地产价格的种类及影响因素

五、房地产价格评估的原则和评估程序

（一）评估原则

（二）评估程序：

1、明确估价基本事项 2、拟定估价项目的工作方案

3、搜集估价所需资料 4、实地查勘估价对象

5、进行最佳利用分析 6、选定估价方法并进行估算

7、确定估价结果     8、撰写估价报告

 第二节 房地产价格的成本法评估

 一、成本法的基本原理及评估步骤

基本思路：MV=LV + IV =LV+(RCN-D)，即评估土地价格LV，然后再评估建筑物的残余价值IV, IV是用建筑物现时成本扣减折旧后的余额，既RCN-D.

成本法最适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估；也适用于折旧额能够准确估计的旧建筑物评估；以及市场交易数据资料缺乏的房地产评估。比如工业房地产以及特殊用途房地产就适宜此法，房屋保险价值的确定也适宜此法，还可用来验证其他评估方法的评估结果。

评估步骤：1、搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等资料；2、估算土地价格；3、估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本；4、估算建筑改良物的折旧；5、估算附属改良物的重置成本及折旧；6、确定房地产价格。

二、估算土地价格

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益

三、建筑物重置成本的估算

（一）重置成本的构成 （二）重置成本估算方法

四、建筑物贬值（折旧）的估算

（一）贬值的原因

贬值的原因主要有三个：实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值

（二）贬值的估算

 第三节 房地产价格的市场比较法评估

一、基本原理 

 市场比较法适用于房地产市场发育程度较高、有较多交易实例发生的地区或房地产类型。

二、估价步骤：

（一）搜集交易实例     （二）选取可比交易实例

（三）建立价格可比基础 （四）进行交易情况修正

（五）进行交易日期修正 （六）进行区域因素修正

（七）进行个别因素修正 （八）确定比准价格

三、基准地价修正法

基准地价修正法是将基准地价作为市场比较法中的可比实例，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，从而得到某一宗地价格的评估方法。

 第四节  房地产价格的收益法评估

 一、原理及适用范围  

适用于有收益或有潜在受益的可正常经营的房地产的估价。政府机关、学校、寺庙、教堂等公益或特殊用途房地产的价格，一般不适宜此方法。  

二、净收益的估算

1潜在毛收入的估算    2有效毛收入估算

3经营费用估算       4净收益估算

三、折现率的估算

1、市场提取法（比较法） 2、资本资产定价模型 3、投资资本结构组合法

4、债务保证率法

综合折现率=土地折现率×土地价值所占权重+建筑物折现率×建筑物价值所占权重

四、残余法

 第五节  房地产价格的假设开发法评估

一、基本原理及适用范围 

　　１．生地开发为熟地租售．这种情况下的生地价格估算公式为：

　　生地价格＝预期开发完成后的熟地价值－由生地开发为熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买生地的税费

　　２．在熟地上建造房屋租售．这种情况下的熟地价格估算公式为：

　　熟地价格＝预期开发完成后的房地产价值－熟地上建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买熟地的税费

　　３．由生地建造房屋租售．这种情况下的生地价格估算公式为：

　　生地价格＝预期开发完成后的房地产价值－由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买生地的税费

　　４．将毛地开发为熟地租售．这种情况下的毛地价格估算公式为：

　　毛地价格＝预期开发完成后的熟地价值－由毛地开发为熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买毛地的税费

　　５．由毛地建造房屋租售．这种情况下的毛地价格估算公式为：

　　毛地价格＝预期开发完成后的房地产价值－由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买毛地的税费

　　６．将旧房屋装修改造为新房屋租售．此情况下的旧房屋（含土地）价格估算公式为：

　　旧房屋价格＝预期装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费－装修改造投资利润－购买旧房屋的税费

　　７．将在建工程完成为房地产租售．此时的在建工程价格估算公式为：

　　在建工程价格＝预期续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－购买在建工程的税费

　　二、假设开发法的估价步骤：

１、调查估价对象的基本情况。 ２、选择最佳开发利用方式。

３、估计开发周期。 ４、预测开发完成后的房地产价值。

５、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费。

第六节  在建工程评估

一、在建工程及其特点

１、种类多，差异大；２、其投资完成额与其实际完成工作量较难一致；

３、其建设工期长短差别较大

二、在建工程的评估方法

１、工程进度法

　在建建筑工程评估值＝在建建筑工程预算造价×在建建筑工程完工程度

２、变动因素调整法

　　在建工程评估值＝在建工程实际支出±Σ（已完工程部分材料、人工费因价格变化造成的增减额）±Σ（已完工程部分各项间接费、银行贷款利率变化造成的增减额）±Σ（已完工程部分设计变更影响造价的金额）

３、重编预算工程进度法

　对于建设工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测在建工程评估值。

４、假设开发法

在建工程价格＝预期续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－续建投资利润－购买在建工程的税费

第五章 无形资产评估

第一节  无形资产评估概述

一、无形资产的概念

二、无形资产的价值评估

第二节  专利权和非专利技术的评估

一、专利权的评估

  1、评估程序：

  ①明确评估目的：一般为转让、投资、清算、法律诉讼等

  ②证明和鉴定专利权的存在

  ③确定评估方法及技术参数：方法一般采用成本法和收益法，收益法是最常用的方法。

  ④计算分析并完成评估报告

  2、专利权的评估方法：

 ① 收益法：测算使用专利权所产生的追加利润或称收益额、收益年限、折现率三个基本指标。

 ② 成本法：关键在于分析计算专利权的重置成本及成新率

二、非专利技术的评估

 ①收益法 ②成本法

第三节  商标权的评估

一、商标权的概念

二、商标权的评估程序

（一）明确评估目的       （二）收集商标的有关资料

（三）商标产品的市场分析 （四）确定评估方法及有关指标

（五）计算分析并完成评估报告

三、商标权的评估方法

（一）转让所有权的价值评估

超额收益法：有此商标权比没有此商标权多产生的净收益

（二）转让使用权的价值评估

分成法：对买方企业的销售收入或利润用一定的分成率来提成。

第四节 其他无形资产的评估

一、特许权的评估  一般用超额收益法

二、著作权的评估

三、租赁权的评估  租赁权的评估采用收益法。

四、采矿权的评估 对采矿权的评估可以采用超额收益法，或者说扣除适当资本回报后的收益总额折现。

五、商誉的评估 商誉价值的评估可以采用超额收益法和割差法。

 1、超额收益法 估算企业的预期超额收益，并将其折现。

 2、割差法 根据企业整体评估价值与各单项资产评估价值之和，进行比较确定商誉评估价值。 

第六章 金融资产评估

第一节  金融资产评估概述

一、金融资产的概念

 1、按合约不同性质，划分为债券和股权

 2、按期限长短，划分为货币市场（1年以内）和资本市场的融资工具

二、金融资产的投资特点

三、金融资产评估的特点

 第二节 债券的评估

一、上市债券的评估

1、一般情况下，对上市债券评估采用现行市价法，按照评估基准日的收盘价确定评估值。

2、特殊情况下，如市场价格严重扭曲，不能代表债券的实际价值，债券价格与其收益现值严重背离时，则按照非上市债券进行评估。

二、非上市债券的评估

主要采用收益法进行评估，债券的基本价值取决于投资者对未来利息预期收入的相对吸引力和到期收回本金的前景评估。

1、定期支付利息到期还本的债券评估

采用有限期收益法：各期利息现值加上到期偿还本金的现值

2、到期一次还本付息的债券评估

到期支付的本利和的现值（采用单利计息与复利计息结果不同）

3、零息债券价值的评估

 第三节  股票的评估

一、股票价格

股票价格是股票在进行市场交易时自身价值的体现。股票本身有多种价格： 与股票价值评估联系密切的只有股票的内在价格、清算价格和市场价格。

二、上市股票的评估

1、在证券市场完善的条件下，股票的市场价格基本上可以作为股票评估的依据，即可采用现行市价法来评估；

2、发育不完善的证券市场上，股票的评估就应采用非上市股票评估的方法。

3、如果企业是以控制为目的持有上市企业股票，则一般采用收益现值法进行评估。

三、非上市股票的评估

1、优先股的评估

2、普通股的评估  普通股价值评估通常按其股息收益趋势分

（1）固定红利模型 （2）红利增长模型

（3）分段式模型 （4）几何随机模型

 第四节 递延资产的评估

一、递延资产的概念

二、递延资产的特点

三、递延资产评估的特点

第七章 流动资产评估

第一节 流动资产评估概述

一、流动资产的含义及特点

二、流动资产的分类

三、流动资产评估的程序

（一）确定评估对象和范围

（二）清查核实流动资产，并对实物类流动资产进行质量检测和技术鉴定

（三）调查分析债权类流动资产，根据以往的资信情况确定其风险

（四）选择合理的评估方法

 (五)评定估算流动资产，出具评估结论

第二节 实物类流动资产评估

实物类流动资产主要包括各种材料，在产品、产成品及库存商品等，评估主要适用成本法和市场法。

一、材料评估

（一）材料评估的内容

库存材料，具体包括各种主要材料、辅助材料、燃料、修利用被检、包装物、低值易耗品等。

（二）材料评估的步骤

1、核实账、表与实物数量是否一致，查明有无变质、霉烂、毁损等质量问题，又无超储呆滞的材料等。

2、根据不同评估目的和待估流动资产的特点，选择适当的评估方法。

3、运用企业库存管理的ABC管理法，按照一定的目的和要求，对材料排队，分清重点，着重对重点材料进行评估。

（三）材料评估的方法

1、近期购进库存材料的评估

 其账面值与现行市价基本接近，评估时可以采用成本法也可以采用市场法。

2、购进批次间隔时间长，价格变化大的库存材料的评估

  用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值

3、购进时间早，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料的评估

  修正材料价格；也可以通过市场同类商品的平均物价指数进行评估。

4、超储积压物资的评估

应首先对其数量和质量进行核实和鉴定，然后区别不同情况进行评估。扣除相应的贬值额后，确定评估值。

(四)低值易耗品的评估

 二、在产品评估

（一）成本法 1、按价格变动系数调整原成本

2、按社会平均工艺定额和现行市价计算

3、按在产品的完工程度计算评估值

（二）市场法

三、产成品及库存商品的评估

（一）成本法：生产制造该产成品全过程所发生的全部成本费用来确定其评估值。（二）市场法：不含价外税的可接受市场价格扣除相关费用后计算产成品评估值。

 第三节 债权类及货币类流动资产评估

一、应收账款及预付账款的评估

   应收账款的评估主要涉及账面价值和坏账损失的确定  

二、应收票据的评估

      1、带息票据按本金加利息确定

      2、不带息票据按应收票据的贴现值计算

 三、待摊费用、预付费用和短期投资的评估

    （一）待摊费用的评估 原则上按其形成的具体资产价值来确定。

    （二）预付费用的评估 其未来可产生效益的时间。

    （三）短期投资的评估

   1、公开交易的有价证券，可按评估基准日的收盘价计算确定评估值；

2、不能公开交易的有价证券，可按其本金加持有期利息计算评估值。  

四、现金和各项存款的评估

第八章 企业价值评估

第一节  企业价值评估概述

一、企业及企业价值

二、企业价值评估的一般用途

主要是服务于企业产权的转让或交易、企业的兼并收购、企业财务管理、证券市场上的投资组合管理等。

1、企业产权转让及兼并收购分析中的企业价值评估

2、企业财务管理中的企业价值评估

3、证券市场上投资组合管理中的企业价值评估

三、企业价值评估的范围

企业价值评估的范围应该是企业的全部资产，包括企业经营权主体自身占用及经营的部分，以及企业经营权所能控制的部分，如在全资子公司、控股子公司、非控股公司中的投资部分。 

第二节 企业价值评估的加和法

1、加和法也称为调整账面价值法。

2、该方法不适用于一般具有较大组织资本价值的高科技企业和服务性企业。

3、对于账面价值和市场价值差异不大的水、电等公共设施经营类企业，或组织资本价值很小的企业则较为适用。

 第三节  企业价值评估的收益法

一、企业价值评估收益法的基本原理：收益法又称为现金流量折现法。

二、企业的价值评估模型：企业价值评估模型的选择，取决于企业收益的增长模式。

收益增长模式可以分为三种类型：

1、高增长阶段——过渡阶段——稳定增长阶段（三阶段增长模型）；

2、高增长阶段——稳定增长阶段（二阶段增长模型）；

3、稳定增长阶段（一阶段增长模型）。

三、收益法评估参数的确定

1、高增长阶段的最后期限2、现金流量的预测3、折现率的确定

第四节  企业价值评估的比较法

一、企业价值比较法评估的基本原理

二、可比企业的选择

三、乘数的选择

 （一）市盈率（PE)：求得的是企业的股权价值

 （二）价格/账面价值比率(PBV) ：求得的是企业股权价值

 （三）价格/销售收入比率（PS)：求得的是企业的股权价值

 （四）价值/息税折旧前收益比率：求得的是企业的（投资）价值

 （五）价值/重值成本比率：求得的是企业的（投资）价值

第九章 资产评估报告

第一节 资产评估报告的基本制度

一、资产评估报告基本制度的产生与发展

二、关于评估报告有关制度的基本规定

三、国有资产评估报告的核准及备案

 经国务院批准实施————财政部负责核准

 经省级人民政府批准实施————省级财政部门或国有资产管理部门负责核准

第二节资产评估报告的基本内容与编制

一、资产评估报告（书）的种类

 （一） 按资产评估范围划分：整体资产评估报告书和单项资产评估报告书

 （二） 按评估对象不同划分：资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书

 （三）按用途不同划分：以产权变动为内容的资产评估报告书、产权不发生变动的资产评估报告书

二、资产评估报告书的基本内容与格式

 （一）资产评估报告书正文及相关附件的基本内容及格式

  1、封面2、目录3、摘要 4、正文5、备查文件6、装订

 （二）资产评估说明的基本内容与格式

（三）资产评估明细表的基本内容与格式

（四）金融企业资产评估报告内容及格式

三、资产评估报告书的编制步骤

 （一）整理工作底稿和归集有关资料（二）评估明细表的数字汇总

 （三）评估初步数据的分析和讨论（四）编写评估报告书

 （五）资产评估报告书的签发与送交

四、资产评估报告书编制的技术要点

 （一）文字表达方面              （二）格式和内容方面

 （三）评估报告书的复核及反馈方面（四）撰写报告书应注意的事项

第三节 资产评估报告书的作用及应用

一、资产评估报告书的作用

   1、它为被委托评估的资产提供作价意见

   2、是反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的根据

   3、是管理部门对评估机构的业务开展情况进行监督和管理的重要依据

   4、是建立评估档案资料的重要信息来源

二、委托方对资产评估报告书的应用

   1、委托方对资产评估报告的具体使用：

   2、委托方在使用资产评估报告书及有关资料时必须要注意的几个方面：

三、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用

四、有关部门对资产评估报告书的运用

第四节  资产评估报告书实例