御景国际

项目介绍：

御景国际整体的规划布局采用“半围合式”加点式的排布方式，最高31层点式的布局，最大限度的拓宽楼与楼之间的距离。小区由6栋高层住宅、1栋休闲配套中心以及南北两端少量商铺组成，分三排南北向布局，户型的分布大部分以朝南为主。御景国际户型的排布主要为：以两梯四户的“品”型排布及两梯四户的“蝶”型排布为主；再配合部分两梯三户及两梯两户的排布。

项目配套：

御景国际整体的规划布局采用“半围合式”加点式的排布方式，最高31层点式的布局，最大限度的拓宽楼与楼之间的距离。小区由6栋高层住宅、1栋休闲配套中心以及南北两端少量商铺组成，分三排南北向布局，户型的分布大部分以朝南为主。御景国际户型的排布主要为：以两梯四户的“品”型排布及两梯四户的“蝶”型排布为主；再配合部分两梯三户及两梯两户的排布。

相关信息：

占地面积:45509平方米

建筑面积:216618平方米

开发商:珠海恒晟房地产开发有限公司

投资商:珠海恒晟房地产开发有限公司

物业管理公司:恒晟物业

物业顾问公司:恒晟物业

代理商:安诚物业

景观设计单位:暂无

建筑设计单位:深圳华森建筑工程设计顾问公司

整合推广公司:深圳奇意至高

按揭银行:中国工商银行,交通银行

工程进度:项目封顶(2011-06-17)

产权年限:70年

户 数:总户数1352户 当期户数1352户

跑盘心得：

很感谢梅老师提倡我们此次的跑盘实训，在这次实训当中我从知识上面来讲有更新了。不仅了解到最新房地产的价格，而且，最重要的是了解到房产的趋势。找房源也就是说自己去找要卖的房子，比如说网上有私人挂盘的准备卖的，你可以说你们公司帮他卖 客源多可以卖的快点啊大多数人还是能接受的，会让你帮他卖的最好把产证编号要下来就说是帮他备案做广告（这个可以瞎忽悠的，但是有些人还是对中介有点反感的，一般大公司电话特多）跑盘的话就是扫楼盘就是熟悉附近的楼盘信息，画个平面图``大概知道什么路上有什么小区哪条路上有大门偏门几号楼是在小区的哪个位置画好以后对自己以

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跑盘心得

二三月的东莞，天气微凉，有阳光，也有雨露。年后的我们，离开自己熟悉的校园，来到世联这个大家庭，迈开了我们职业生涯的第一步。入职当天，就开始了紧张的跑盘工作，两个星期下来，我们也从懵懂的少年渐渐的对房地产行业有了一个初步的认识。

曾经的我，对东莞的印象仅仅只是工厂很多，抢劫很多，环境很差。来到这里，我才发现，这里树木成荫，这里金桂飘香，这里颇有南国风情。这里经济发达，交通便利，不愧为广东四小虎。这里高度城镇化，每个镇是一座城市，镇中心高楼林立。城市中有城镇、城镇中又有城市是东莞特色。东莞城市化推进在过去20多年间取得了长足的进步，在工业化的推动下，由一个典型的南方农业县变成了颇具现代化水平的城市。

我们这次跑盘范围，主要集中在东莞五大城区------南城区，东城区，莞城区，万江区和松山湖区。首先是南城区，这里是新城市中心，政府将这里定位为高尚的中央生活区。拥有无可比拟的区位优势，分行政中心、国际商务区、总部地经济区、西平4大板块。区内房地产品种相当齐全，各个档次的洋房到豪宅、写字楼到大型商业MALL，一应俱全。东城片区，是东莞的富豪区，传说中东莞的龙脉就在这里。莞城区是东莞的老城区了，这里基本上房地产已经接近饱和。而万江区，虽说现在它整体的商业态势并不如东城区、南城区发展的那般迅猛，却是东莞市政府规划的未来的行政中心，它的水资源丰富，未来发展潜力巨大。最后是松山湖区，它是新兴的科技产业园区，“科技共山水一色”，是中国最具发展潜力的高新科技园区。华为、漫步者的高管是是这里主力客户，未来发展态势一片大好。

我们对房地产的认知，就是从南城开始的。最初的我们，对跑盘的意义并不了解，也不知道我们到底该了解些什么、该看些什么。想的最多的就是这个售楼处很漂亮，要是我们能够住进那里的洋房该有多好呀。但是，公司肯定是不会花两个星期让我们来旅游的。于是，我在网上查了跑盘大量攻略，同时也和公司派给我们的导师交流，跑盘到底该干些什么，它的意义又是什么。这才明白，我们是要带着问题去看楼盘，而不是去看风景，不是去填一张跑盘记录表。我们要去学习各个楼盘做的好的地方，去直观的感受各个楼盘做得好的地方和不好的地方。有了一个这样的认知，就不会盲目的去跑盘了。南城水濂山片区以山水为卖点的楼盘，是我印象比较深的一个片区。其中，我认为做的好的楼盘是鼎峰源著。鼎峰源著，全东莞唯一生长在7000亩植物园里的家。这里环境清幽，鸟语花香，现在在卖的产品为240-420㎡联排、双拼、独栋别墅。均价22000元/㎡,虽然卖的贵，却吸引了大量的本地老板、外企高层及港台深圳的商人在此置业。松山湖区的锦绣山河，也是我非常喜欢的一个楼盘。它东临碧波万倾的松山湖，西依翠绿的生态园林。商住区划设计理念以东方文化和西方文化两条主线展开，充分满足多元生活的需求。锦绣山河商住区以“生态、环保、文化、科技”为宗旨，以清新自然的风格规划，将几百幢湖景别墅和多层山景公寓自然散落在山水与

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中海?银海湾 格力海岸——踩盘报告及个人心得

周楚涵

以下文字仅为个人经历及感受。不代表他人意见。

中海?银海湾 踩盘过程

11月22日下午，在接受完公司的第二次培训之后，我与两位小伙伴组成的团队浩浩荡荡的向银海湾进发了。

初到中海银海湾，鉴于我们一行实在长得不像来买房的，于是我们选择宣称自己是做房地产调研课题的学生，我向站岗的保安大哥直接表明来历之后，保安大哥态度温和，并给出明确的指示，那就是要有联系楼盘里面的某个人，才能让我们进去。当然，这时候我们先采取软磨硬泡的手段，保安大哥也是比较有原则的，自然不给我们放行，但同时给我提供了方法，建议我们网上查银海湾售楼部的号码，然后说是买房的，就可以进去了。然后我们就查找并拨通了售楼部的电话。

“你好，这里是中海银海湾。”

“你好，我是来看房的。”

“您现在在哪个位置。”

“我已经在银海湾门口了。”

“您要看什么户型。”（估计因为已经在门口了，所以有点起疑） “一百多的吧”（失误了，没有事先了解清楚）

“我们这里现在最低的只有三百多平的户型了”（瞬间蒙圈~）

“哦，是这样的，我们是……”（迅速淡定转~）

“那你们进来吧，跟保安说你们是实习的就好了”

对话大致就是如此，有简单的博弈不过明显我还略显稚嫩，分分钟被识破的节奏，不过目的达成才是最重要的。

然后从保安大哥那里领取了三个挂证，因为刚才跟保安非常礼貌，在间隙也跟他聊得比较好，大哥也是比较客气，帮我们叫了辆电瓶车送我们上去售楼部。 通过之前在门口的感受以及坐电瓶车沿路上来的观察，不愧是中海，物业给人的整体感觉比较亲切，也很有安全感，楼盘内部景观氛围较为温馨，地势还是算个天然缺陷。

到达售楼部，一位销售姐姐已经站起来走到正对门口的地方面对我们，但并不是走出来迎接我们，这个细节我觉得还是蛮到位，如果我是她，我的选择也是这样做，这样做也已经完全足够体现对我们的尊重了。进入里面之后，姐姐接待了我们，然后带我们乘电梯前往楼上，进入电梯之后，我询问了一下她。 “姐姐怎么称呼？”

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房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不

清楚、城市道路不熟悉、建筑方

位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本贴就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，

并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

二、跑盘要求及相关指引

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。随着城市规划不断变

迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先

画出计划跑盘的地图；

在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

三、跑盘人员作业考核标准

（一）、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填

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房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方

位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本贴就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

（一）、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，

并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

（二）、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

（三）、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

二、跑盘要求及相关指引

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。随着城市规划不断变

迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；

在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

三、跑盘人员作业考核标准

（一）、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填

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房地产经纪人新人跑盘经验大总结（转载）

房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。

一、跑盘目的

(一)、通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。

(二)、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，以为客户提供更详尽、专业的士服务。

(三)、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。

二、跑盘要求及相关指引

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征

1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征

、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。

、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。

2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换

、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图;

、在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中;

、最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

三、跑盘人员作业考核标准

(一)、跑盘物业调查作业标准

1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。

2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。

3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。

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跑盘心得

经过第一次跑盘沟通会后，我们对跑盘都有了更加清楚的认识和了解，明确了跑盘的目的，知道如何从营销顾问中获取自己想得到的信息。在后面三天的时间里我们重点跑了汉口中心区、后湖和盘龙城的几个项目，对每个区的区位、交通都作了一定的了解，经过实地跑了之后对每个区楼盘的营销定位都有了一些认识。

首先，汉口中心区得益于它得天独厚的区位与交通优势，以及相对完善的配套设施，这些决定了它的房价要高出其它地方一大段。在这些中心地段的楼盘所针对的客户群大概就是在附近上班且收入较为稳定与丰厚的白领金领人士，小区大多都配套有较为完善的商业体，集休闲购物与娱乐于一体，因此其主打卖点就是舒适与方便。像是后湖这种靠近三环线的地段，一方面可以满足刚需型人群的购房需求，另一方面可以借助未来交通规划对项目点的优势影响吸引一些投资者的注意，以及满足周边上班族的需要。盘龙城就属于黄陂区，位置已经出三环了，从价格上来讲就很便宜了。以恒大名都项目为例，整个小区配套已比较完善了，小区内绿化设计做得都还不错，目前已经开到了第七期，其精装的价格也仅六七千左右，但从交通上来说的确不是非常方便，消费群体大概都是周边上班的人以及一些外地人，因此从经济学角度来说就是供需决定价格。

说实话从这一个多星期的跑盘中还是学到了不少东西，对武汉每个区的社会经济发展状况都有了更清楚的了解，大概对营销有了自己的理解。以前一直以为营销就是销售，其实不然，营销更多的讲的是一种策略，要做到对市场和各类角色群体的正确定位与分析，才能作出正确的判断。以后要学的还有很多，每一件看起来很小的事其实对我们都有帮助，都需要认真对待。

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