导语：可行性研究的目的，是对提出的投资建议、工程项目建设方案或研究课题建议的所有方面。下面是小编为您收集整理的范文，希望对您有所帮助。
 

　　一、项目背景

　　1 、 项目名称： 居住小区(暂定名)

　　2、可行性研究报告的编制依据：

　　(1)《城市居住区规划设计规范》

　　(2)《A市城市拆迁管理条例》

　　(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》

　　(4)《住宅设计规范》

　　(5)《住宅建筑设计标准》

　　(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

　　(7)《城市道路绿化规划及设计规范》

　　(8)《高层民用建筑设计防火规范》

　　3、项目概况

　　1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。

　　2 )建设规模与目标：

　　土地面积： 亩( 平方米)

　　容积率：

　　开发周期：

　　土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡

　　3 )周围环境与设施

　　(1)步行约10 分钟可至A市中心。

　　(2)西侧为市城市中心景点。

　　(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

　　(4)西南靠近A市 小学。

　　(5)北面为A市人民银行。

　　4 、项目SWOT分析

　　优势及机会

　　(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

　　(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

　　(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

　　(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

　　(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

　　(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

　　(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

　　(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

　　(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

　　(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

　　劣势及威胁

　　(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

　　(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

　　(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

　　(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

　　(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。

　　(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

　　(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

　　(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

　　(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

　　(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

　　二、市场分析

　　1 A市概况(参考)

　　A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。

　　生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

　　投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

　　项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

　　2 A市房地产住宅市场分析

　　A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

　　二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

　　表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

　　表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

　　表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

　　表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

　　表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。

　　对今后市场的预测：

　　---—从购房能力看

　　伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。

　　——从投资角度看

　　由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

　　——从消费结构看

　　随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

　　——从需求关系看

　　根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

　　3、主要竞争项目分析

　　住宅小区详细情况如表：

　　项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置

　　向阳小区 1500 22 1400 宝山路

　　新华小区 785 8 1344 黄河街

　　银河小区 170 1460 银河街

　　成光小区 130 1400 学院路

　　太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

　　部分商业网点详细情况

　　项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置

　　汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

　　秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

　　碧苑小区 36~~50 6800 建设路

　　桃园小区 车库 550 秋浦路

　　荷花村 车库 550 建设路

　　三、项目财务分析

　　(一)、拆迁成本分析

　　围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，

　　拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。

　　根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

　　第一部分　投资项目总论

　　总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

　　第二部分　投资项目建设可行性

　　第三部分　投资项目市场需求分析

　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

　　第四部分　投资项目产品规划方案

　　第五部分　投资项目建设地与土建总规

　　第六部分　投资项目环保、节能与劳动安全方案

　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

　　第七部分　投资项目组织和劳动定员

　　在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

　　第八部分　投资项目实施进度安排

　　项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

　　第九部分　投资项目财务评价分析

　　第十部分　投资项目财务效益

　　第十一部分　投资项目风险分析及风险防控

　　第十二部分　投资项目可行性研究结论与建议