一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
第二篇:小区物业管理及账务处理论文
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。