高校房产实行物业管理的可行性

　　摘 要：本文主要从物业管理的概念、特点出发，阐述高校房产实行物业管理的必要性和可能性，从而为高校房产物业管理的有效实施提供前提和条件

　　关键词：高校;房产;必要性;可能性

　　物业管理作为一种新兴行业，已经在全国住宅小区得到了蓬勃发展。

　　同时，随着住房制度改革的深入，高校住宅产权日益多元化，传统的行政型房产管理模式已经无法满足高校发展的需要。

　　高校房产实行物业管理是高校房产管理制度改革的一项重要内容。

　　一、物业管理的概念及特点

　　(一)物业管理概念

　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，物业管理企业按照委托合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序，为物业所有者和使用者提供综合性的有偿服务。

　　(二)物业管理的特点

　　1.社会化

　　物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理模式，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业，实行物业管理企业的统一管理。

　　物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有者要到社会上去选聘物业管理企业;二是物业管理企业要到社会上去寻找可以实行管理的物业。

　　2.专业化

　　物业管理的专业化，指的是由物业管理企业根据合同约定，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。

　　物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。

　　这里的专业化主要包括：专业的人员配备、专门的组织机构、专业的管理工具、专业的管理手段和科学的工作程序等等，物业管理的专业化，是物业管理有效实施的重要保证。

　　3.市场化

　　市场化是指物业管理的经营属性，物业管理所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。

　　物业管理企业按照现代企业制度进行组建并运作，实行自主经营、自负盈亏，是独立承担民事责任的企业法人。

　　物业管理企业向业主和使用人提供服务，业主和使用人购买并消费这种服务。

　　在这样一种新的机制下逐步形成有活力的竞争市场，业主选择优秀的物业管理单位，物业管理企业要靠自己良好的经营和服务提高竞争力。

　　这种通过商品经营方式和市场竞争机制所实现的商业行为就是市场化。

　　二、高校房产实行物业管理的必要性

　　(一)管理经费短缺，财政负担较重

　　长期以来，高校住宅房屋的维修经费都比较紧张，来源也很单一。

　　房改以前是由学校的财政负责;房改以后，房屋共用部分的大修经费来源于物业维修基金。

　　由于住房的逐年老化，住房的维修工作量也在不断加大，特别是房屋的大修工作，少量的物业维修基金根本不能从根本上解决问题。

　　所以，高校每年在住宅维修方面投入的人力、物力、财力相当巨大，造成学校财务负担较重，已经成为制约高校发展的瓶颈。

　　(二)管理观念落后，管理水平低下

　　现阶段，大多数高校对房产管理仍然采用传统的行政管理方式，管理观念还处于“等、靠、要”阶段。

　　传统的运用行政手段，低租金，福利型的房产管理方式，已经不适应房产管理的要求。

　　尽管各高校针对房产管理都做出了一些改革，但是原有的行政管理观念和模式一直没有得到突破。

　　特别是随着住房制度改革的深入，房屋产权私有化，高校应该将原有的福利型无偿服务，转变成企业化经营的有偿服务。

　　(三)服务内容单一，服务功能较差

　　经济的发展，社会的进步，高校职工对住宅环境也提出了更高的要求。

　　传统的房产管理方式和内容，只是停留在房屋和基础设施的维修、养护和管理，这些只是满足了职工居住的基本条件。

　　对于环境卫生、绿化环保、生活娱乐等方面都没有体现和涵盖，服务内容单一，必然导致服务质量、服务功能较差。

　　长期下去，会引起教职工和相关职能部门之间的矛盾纠纷。

　　三、高校实行物业管理的可能性

　　(一)政策层面：住房制度改革为高校实行物业管理提供了前提

　　住房制度改革和高校后勤改革为物业管理提供了前提。

　　产权制度是一切经济制度的基础。

　　随着公有住房的出售，公产住房大部分出售给职工个人，居民住房的自有率逐年提高。

　　社会的发展进步，职工需要一个安全、优雅、整洁、和谐的生活环境，而物业管理的社会化、专业化、市场化的管理方式为其提供了可能。

　　采用权责明确的物业管理方式，也可以避免部门之间因为权责不清造成的相互推诿情况的发生，使房产管理工作更高效、优质的进行。

　　(二)市场层面：物业管理的市场化特点为高校实行物业管理提供了可能

　　物业管理的市场化特点是其重要的内容。

　　在市场经济条件下，可以实现资源的优化配置。

　　物业管理提供的是服务，方式是有偿，遵循的原则是等价交换。

　　对高校房产实行物业管理，可以根据职工的需求，物业公司提供相应的服务，职工根据服务质量给付报酬。

　　这种“谁享受、谁受益、谁负担”的市场化管理方式，为高校物业管理提供了可能。

　　(三)法律层面：物业管理法规的颁布为高校实行物业管理提供了保障。

　　目前，我国的物业管理已处于相对成熟的阶段。

　　20世纪80年代，物业管理从香港传入我国内地。

　　1981年3月，深圳市成立第一家内地物业管理公司。

　　1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了，《城市新建住宅小区管理办法》，同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。

　　其后，北京，上海等地也相继制定出台了地方性物业管理法规。

　　2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作进入了法制、规范、高效的发展期。

　　这些规章制度的制定，为高校实行物业管理提供了法律保障。

　　参考文献：

　　[1]刘波.当前高校住房管理模式分析[J].高校后勤研究，2009，(4).

　　[2]王新华，向安强.高校物业管理的特点刍议[J].企业经济，2004，(9).

　　[3]曹红漫等.新形势下高校房产管理改革的探讨[J].建筑管理现代，2004，(6).

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　　高校物业管理工作【1】

　　摘要：高校物业管理是一项繁琐而又重要的工作，是高校管理工作的重要组成部分。

　　目前高校物业工作中仍存在很多问题。

　　高校物业管理也在寻求更为合适的发展之路。

　　本文结合笔者从事高校物业管理工作的经验分析了高校物业管理工作的现状及特点，对高校物业管理工作的质量提升进行了肤浅的探讨。

　　关键词：高校;物业管理;特性;质量提升

　　随着全国高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业化应运而生。

　　高校物业管理工作也日显突出和重要，改革的步伐也随之逐步加快。

　　但是，高校物业管理发展不平衡，滞后于真正意义上的社会化物业管理，在管理技术、服务质量、人员素质、服务意识、经营意识和业主观念上的差异等方面，存在着诸多问题和困难，在一定程度上影响了高校物业管理的发展。

　　政府的正确导向、学校的扶持、历史的沿袭，高校物业管理企业目前仍然是高校通过市场方式或非市场方式选择的主要对象。

　　尽管如此，高校物业管理企业还面临生存的危机，在迈向现代物业企业的转型进程中仍面临诸多问题，如何应对?将直接影响到高校物业管理企业生存与发展。

　　一、高校物业管理的现状

　　目前高校物业管理基本上还是沿袭计划经济时期的行政管理体制，管理模式仍旧是低效福利型的，这种管理模式无论是在管理技术还是在服务质量和人员素质上都存在着诸多问题，物业管理在服务意识和经营观念上没有做到真正意义上的社会化，致使高校物业管理在一定程度上滞后于社会化物业管理，影响了高校物业管理的发展，同时也影响了高校各项事业的发展。

　　高校物业管理实行的是象征性的有偿服务，管理实体与高校签订相关物业管理协议，但是这种管理往往是在学校的行政指令下进行，缺乏科学依据和市场标准，协议相当不稳定。

　　尤其在服务费用和服务内容等方面往往不按行业要求和标准办事，只追求社会效益，不讲经济效益，市场经营意识淡漠。

　　由于学校属于事业单位，物业管理费用很紧张，于是将物业管理成本一再压低，使高校物业管理陷入了低效率、低水平的亏损经营，很难向企业化、市场化的方向良性发展。

　　由于各高校的发展历史和现状不同，物业管理的情况不一。

　　但总体来说，各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展。

　　从管理模式上，基本上经历了由过去单一的、与原学校一体的行政管理和后勤保障到目前的相对初分专业、初成体系的物业管理;从服务方式上，由过去一般基本的生活保障变为多形式、多层次服务;从管理水平上由过去的传统房屋管理和后勤服务到目前初具现代物业管理稚形的管理。

　　相对专业化的管理模式初步形成。

　　二、高校物业管理工作的特性

　　与一般物业管理相比高校物业管理具有很多特殊性。

　　随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的驱动，高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。

　　近几年我国高校的快速发展，使高校物业管理得到了进步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。

　　深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校物业管理工作有着十分重要的意义。

　　(1)教育属性。

　　高校物业管理作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分。

　　高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设高校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

　　(2)知识多科性。

　　高校物业管理工作需要有广泛的知识技能作为基础。

　　在社会科学领域涉及到管理学、会计学、教育学、心理学、社会学、法学等，在自然科学领域涉及到的学科则更为广泛。

　　在工作中知识多科性又表现在专业技术种类繁多，每个人都有一种或多种专业技能。

　　这就要求管理人员必须有广泛的知识和多种专业的常识，进行科学管理，使各项工作逐步实现标准化、规范化、制度化，用现代化的管理手段和方法不断提高科学管理水平

　　(3)服务对象的特定性。

　　社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的教育机构，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。

　　他们对物业管理企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲究方式，秩序维持和学生安全显得特别重要。

　　(4)群众性。

　　高校物业管理的大量工作与群众有着密切的关系，是为广大群众服务的，与群众的切身利益有密切的关系。

　　同时，它必须时时接受群众的监督和检验。

　　这就要求后勤管理工作必须考虑周全，精心安排，稍有疏漏，就会影响其他工作的正常开展和师生的工作、学习的情绪。

　　三、高校物业管理质量提升的思考

　　(1)建立高校物业管理新体系，要从本地区的物业管理的实际情况出发，按照社会主义市场经济和经济规律的要求，结合高校物业管理自身的特点、任务和要求，积极探索和建立一个能使房屋保值和增值，设备设施正常使用，不断提高居民的生活质量，提升居住环境、人文环境和生态环境，从而达到社会效益 ， 环境效益和经济效益三者统一的物业管理体系。

　　这种新体系要把属地管理和行业管理有机地结合起来，把业主自治管理和物业公司专业化管理有机地结合起来，这样既能体现物业管理企业的自主经营和规范运作，又能体现房地产主管部门和行业的监督指导，推进高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

　　(2)加强员工技术培训。

　　高素质人才不仅是实现物业管理规范化的要求，也是实现物业管理现代化的基本条件。

　　目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏。

　　保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，每天又直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量，直接导致师生的满意度，直接影响各高校的发展和办学水平。

　　部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识，还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质，员工的培训极为必要。

　　(3)提升专业化管理和服务的水平。

　　由于高校物业管理所涉及的内容较为广泛，专业性强。

　　需要对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，紧密结合高校的实际，加强专业建设。

　　为保证管理水平，还可适当引进一些社会上如保安、绿化等专业化管理企业到校区管理，尤其是对那些正处在发展过程中的高校物业管理来说更适宜，这也是高校物业管理发展的一个趋势。

　　校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的物业管理，也引入了现代化的经营理念，使高校物业管理行业充满生机和活力。

　　(4)理顺物业管理中的各种关系。