摘要：物业管理经营体制主要有经营制和代理制两种模式，目前国内绝大数物业管理企业实行经营制管理，而香港、国外的物业管理企业则为代理制。经营制指物业管理公司把管理费作为“收入”扣除运作支出后的剩余管理费即为利润，若管理费收不抵支，则由开发商或物业管理公司负责补足。代理制指物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务并按一定的比例在管理费中提取适当酬金作为报酬，管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足。

　　关键词：物业管理

　　在我国实施了多年物业管理经营制，随着物业管理行业的发展，这种经营机制由于独立经营、业主主体地位难以体现、维修基金难以筹集或使用不当、服务质量难以提高等缺陷己越来越不适应物业管理发展的需要。从发展的角度来看，代理制是适应目前我国物业管理发展的经营机制，应大力倡导物业管理代理制，尽快实现物业管理经营制向代理制转变。这是我国物业管理走向市场化、专业化的必然进程，是促进物业管理行业的健康发展的必由之路。

　　促进物业管理经营体制从经营制向代理制的转变的关键在于：

　　一、政府行为

　　1、要加强对物业管理行业的指导和监督。政府应加强对物业管理的宣传力度，引导全社会正确认识物业管理行业，大力倡导物业管理代理制。制订物业管理委托管理合同样本，明确物业管理公司每月的酬金数等等。物业管理主管部门应在物业管理创优考评、物业管理企业资质年检等工作中检查物业管理代理制的实施情况，并将物业管理代理制作为考评创优的首要条件，从而促使物业管理企业实现从经营承包制向代理酬金制的转变。

　　2、健全物业管理法律法规。广州市制订的《广州市物业管理办法》和深圳市制订的《深圳经济特区物业管理行业管理办法》等法律法规具有前瞻性，对物业管理经营机制的转变具有重要的指导意义，但还应制订有关细则，使之更具可操作性。内地物业管理落后于沿海地区，代理制也很少实施，应尽快修订完善有关物业管理的法律法规，促进物业管理从经营制向代理制转变。

　　3、要大力推行物业管理招投标。“谁开发、谁管理”模式是形成经营制的重要原因之一。这种模式导致物业管理市场“条块分割”，缺乏竞争。各个物业管理公司囿于一小块“地盘”难以通过现模化、专业化来降低物业管理公司的经营成本，导致资源严重浪费。为了促进物业管理市场的发展，推行物业管理招投标应是当务之急。推行招投标，有利于物业管理公司实现规模化经营，有利于资源的合理配置，从而推动经营制向代理制转变。因此，政府应大力推行招投标，从而推动物业管理代理制的实施。

　　二、开发商行为

　　1、开发商应摒弃“肥水不流外人田”的陈旧观念，让物业管理走上市场化、专业化，将小区(大厦)的物业管理推向市场，最好通过招投标的方法选聘专业的物业管理公司管理。对属下的物业管理公司则应建立自主经营、自负盈亏的经营管理体制，避免开发与管理权责不清、财务不分的混乱局面。

　　2、开发商应主动承担前期物业管理的义务和费用，不要做各种减免管理费的承诺，应按政府指导价或业主与物业管理公司之间的协商定价交纳其未售出物业的管理费;要完善配套设备设施，确保房屋质量，从而让物业管理公司轻装上阵，按物业管理自身规律运作。

　　三、业主、业主委员会行为

　　业主要转变对物业管理的错误观念，正确认识并行使业主的责任、权利和义务加强对物业管理企业的监管，确保代理制方式的顺利实施。

　　1、健全组织

　　要保证代理制的顺利实施，就必须发挥业主委员会的监督作用。据统计，广州市1000多个住宅小区(大厦)里，成立业主委员会的只有100多个，绝大多数小区(大厦)未按规定成立业主委员会。因此，一方面业主应积极参与物业管理工作，积极成立业主委员会。另一方面，已成立的业主委员会应积极制订业主委员会章程，促使委员会成员按章操作，充分发挥业主委员会应有的作用，监督物业管理公司按法律法规和管理合同开展管理活动。

　　2、在合同中明确代理制的管理机制

　　业主委员会应在与物业管理企业签订的物业管理合同中详细载明各自的权责，明确物业管理代理制，量化物业管理的管理酬金，确立监管物业管理企业的原则及内容等。

　　3、量化物业管理公司的酬金

　　在代理制下，有两种酬金计算方式，一是按管理费总支出一定比例(一般10%左右)提取;二是每月固定酬金(如几万元)。若按第一种方式即提取一定比例的管理费作为管理酬金，由于管理酬金与管理费支出总额挂钩，物业管理司有可能拼命扩大管理费支出，乱花钱，以从中赚取较多的管理酬金。因此业主委员会可与物业物业管理公司协商，每定额给物业管理公司酬金，从而消除业主对代理制的顾虑，可保证业主的权益，完善代理制下的管理方式。

　　4、加强对物业管理企业的监管

　　业主、业主委员会应按委托管理合同条款监督物业管理企业，包括对物业管理费收支的监管，对物业管理公司的管理行为和员工的服务工作的监管，对房屋及配套设备设施的重大维修、更新项目的监管，从而约束物业管理公司的代理行为，确保物业管理公司履行其委托代理义务，按合同规定收取管理费等。

　　5、理解、配合、支持物业管理公司的管理举措

　　业主与物业管理公司是委托管理合同的双方当事人，具有平等的关系，业主应理解、配合、支持物业管理公司的工作。不可采取”横挑鼻子，竖挑眼睛”的方式对物业管理公司横加指责，也不可动不动以服务不好而拒交管理费。业主要明白，管理费不是物业管理公司的收入，物业管理费是维护小区(大厦)运作正常所需的费用，管理费少交，物业管理公司就难保证服务质量。

　　四、物业管理公司行为

　　物业管理公司要想在激烈的市场竞争中壮大和发展，就必须实施市场化、专业化的管理，不能依赖发展商生存，也不能采取短期行为任意侵占业主利益。物业管理公司应自觉采取代理酬金式的管理模式，走规范化管理之路，更好地为业主服务，塑造物业管理公司品牌。

　　我国物业管理经营渠道的拓展为大家献上，欢迎大家阅读!

　　摘 要 长期以来，物业管理企业多数笼罩在微利或者亏损的阴影之中，造成这种局面的原因是多方面的，但最主要的问题是物业公司经营渠道没有打开，经营范围狭窄。本文从我国物业管理企业的实际出发，探讨了物业管理企业拓展经营渠道的途径，总结了一些可行的办法。

　　关键词 物业管理 经营渠道 拓展

　　1 物业管理经营的概念

　　物业管理经营可以概括为两个方面：一是将物业管理和物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥物业的增值潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全程的营销、服务和管理层面，即从整个物业的筹建、建设、到交付使用整个寿命周期去全面考虑服务及经营，实现物业的保值、增值功能。

　　物业管理经营有以下特点：(1)收益性。投资者或租户付出一定的资金以获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所，通过经营实现其最大效益。(2)复杂性。表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。(3)综合性。既有物业管理的维修维护、安全消防、清扫保洁等基本服务内容，更有物业租售代理、商业推广、商业策划等一系列商务活动。(4)创造性。物业经营本身就是创造价值的场所，所以经营方式和营销理念也要谁是创新，紧跟市场发展方向。

　　2 我国物业管理经营现状

　　(1)业主与物业公司存在大量矛盾。据调查业主与物业公司的矛盾大多是由于双方沟通不畅或信息不透明引起的。由于长期计划经济时期福利分房的影响，部分业主没有形成物业管理消费的观念，再加上对物业管理法律条文和物业管理制度的不了解，所以对物业管理收费有着“天然”的抵触情绪。而物业管理公司将自己放在管理者的位置而不是服务者，加之财务的不透明，以至于业主对物业公司不信任感的加强，使双方矛盾不断。

　　(2)开发商遗留问题多。现阶段在我国，住房建设与管理严重脱节，所以建设中产生的问题和本因该在建设中解决的问题都一并推给了物业管理。但是由于维修费用高，且物业公司没有专业能力解决，造成了物业管理的先天不足。还有的开发商为了促销，做不切实际的承诺、如绿化率、配套设施、赠送面积等，给后期的物业管理造成被动局面，一旦处理不当，会加剧物业公司与业主之间的矛盾。

　　(3)物业管理收费难。收费难一直是困扰物业企业生存和发展的难题，物业管理企业抱怨物业费难收，也有业主恶意欠费，在一些调查中我们看到，只有极少数业主会故意欠费，刁难物业收费人员，绝大多数业主对交物业费没有意见，只是希望物业收费就要办事，只收费不管理的物业公司肯定得不到大家的认同。同时物业管理企业如果做到收费公开透明，让大家知道交的钱都花在什么地方，欠费的人也就越来越少了。

　　(4)物业管理涉及面广，专业要求高。随着生活水平的提高，人们对物业的要求也越来越高，物业管理涉及安保、绿化、保洁、家政、维修等工作，这些工作中有的需要有较高的专业水平，比如水电的维修，电梯的养护等。而我国的物业管理企业大都规模偏小，没有能力花大量资金配备相应的专业人才，这就造成业主的问题物业管理企业解决不了，或者需要花时间去请专业人员处理。

　　3 拓展物业经营渠道的途径

　　对于现阶段物业管理企业存在的问题，主观上是由于思想意识的原因，归根结底还是物业管理企业缺乏资金引起的。物业管理企业目前只通过向业主提供服务收取酬金，对此外的经营活动采取漠视的态度，只能导致企业靠物业服务费的收入艰苦支撑。

　　我们看到欧美发达国家物业管理企业的大部分收入都是来源于物业服务费之外的经营性服务收入。物业管理企业掌握着巨大的客户资源，只要用心，就可以创造出巨大的财富。

　　(1)提高常规物业服务的水平。常规的物业服务是为绝大多数业主认可的，作为一个物业管理企业必须提供的服务，如果常规的物业服务做得不好，其他的服务就无从谈起。提高常规物业服务的水平也是物业管理企业最容易做到的，可以改善物业管理人员的服务态度、加强物业安全措施等。提供了好的服务自然会得到好的回报，也就提高了收益。

　　(2)提供有偿便民服务措施。就目前来看，我国大部分物业是高层住宅或写字楼，对于业主来说有诸多不方便的地方。比如说住在高层的住户到了楼下才发现下雨，这时候如果物业服务提供雨伞租赁业务，适当收取押金和费用就能解决业主的燃眉之急。物业服务公司还可以在小区值班室准备简单的处理外伤的用品、夏天还可以备一些防暑用品有偿提供给业主使用。虽然这些服务可能收入不多，但却对提高业主对物业服务公司满意度有很好的作用。

　　(3)代客租房。只有业主对物业管理公司有绝对的信任，才会把自己的房产交给物业管理公司代为出租。这种信任就是在物业管理公司提供常规服务的过程中建立起来的。由物业管理公司充当中介，既方便了业主，也增加了收益。同时，由于是通过物业管理公司进行的房屋出租，所以物业管理公司就掌握了租户的信息，为日后的管理提供了方便。

　　(4)代收快递业务。电子商务的发展改变了大多数人的购物习惯，越来越多的人选择通过网络购物。网上购物虽然方便快捷，但没有人能保证24小时在家等快递送上门，所以由物业管理公司代收快速是比较好的解决这一问题的办法。物业管理公司代收的快递收取一定的“代收费”，只对快递商品包装的完整性负责，不对商品的质量负责。业主授权物业管理公司代收快递就要明确这一点，以免日后出现纠纷。

　　(5)商铺的管理与租赁业务。目前我国的物业多数都是商住结合的模式，对于临街的楼房一定都有一到三层的商铺，对于这部分物业，管理好了对于物业管理公司来说是一笔不小的收入。但我们现在看到的情况是大部分物业管理公司只是被动的作为出租方，只是收取租金，对于商铺经营的方向不关心，这就产生了一些矛盾，比如经营户重复经营的竞争矛盾，经营户与业主之间扰民的矛盾等等。对于这个问题，作为物业管理公司在招商初期就要对商铺做一个规划，最好是物业周围缺什么就重点招什么，这样不仅商铺的租赁能稳定长久，业主的生活也方便了。

　　4 结论

　　随着经济的发展，人们生活水平的不断提高，对生活舒适度和高品质的进一步追求使得人们对服务业的要求越来越高，作为和人们生活接触最密切的物业管理公司更应该提高自己的服务质量。经营渠道的拓展增加了物业管理公司的收益，使物业管理公司能更好的为业主服务，这是双方都乐见其成的事。但是在运作过程中一定要谨慎开展多种经营，前期做好调研，最重要的是和业主沟通好，真正做到尊重业主。

　　参考文献

　　[1] 彭希乔.积极拓展物业经营收益途径探索[J].南昌高专学报，2011：11-13.

　　[2] 梁诚，马启众，陈梦滢，张卓俊.物业公司盈利多元化实现途径的思考[J].理论纵横，2011：61-63.

　　[3] 王志儒.住宅小区物业管理[M].北京：中国建筑工业出版社，1998.
 

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