摘要：我国实施“营改增”是“十二五”期间重大的税制改革，对我国税务的发展产生了深远的影响。伴着“营改增”试点的深化和平稳的推广，辐射的范围和税种也日益渐多。服务业已经纳入“营改增”的实施范畴，物业管理公司属于服务业，且是最后进行“营改增”的行业，物业管理公司的机遇与挑战并存，亟需对“营改增”所带来的影响进行深度剖析。本文将参考其他行业“营改增”后给其行业发展所带来的影响和变化，梳理“营改增”对物业管理公司带来的影响，并在分析的基础上，提出相应的策略，为合理的税务筹划，避免税务风险，保证物业管理公司营业利润的平稳增长，为物业管理公司的长久可持续发展提供参考。

　　关键词：营改增；影响；对策；物业管理公司

　　我国从九十年代开始了营业税和增值税并行存在和征收的税务制度，但是随着经济全球化加速发展的大背景和我国社会主义市场经济的不断发展，尤其是加入WTO后与世界经济接轨的程度不断加深，新经济形势下，各种货物和劳务之间的分界线已经越来越不明显，两种税种同时征收的税制已经严重阻碍了我国经济的发展，对我国经济走向世界也产生了不利的影响。与此同时，我国在税制征收中也存在固有的制度缺陷，税制体系的改革势在必行。当前阶段物业管理行业的税负偏高，两种税种同时征收并存的局面让物业管理行业更是难以拓宽发展领域，对其物业管理行业松绑，使其税负更加公平合理是当前亟需解决的问题。在此背景下，企业开始进行“营改增”的改革。

　　一、“营改增”对物业管理公司影响的浅析

　　这几年随着“营改增”在我国不断的发展和完善，2016年作为“营改增”的收官之年，怎样使物业管理企业面对新的发展环境，克服掉负面影响，比如短期内税负会较大幅度的上升等问题，还需要全面的梳理其影响，做好应对税制改革后降低负面影响的工作，税制平稳的过度，这是物业管理企业在税务方面工作的关键点。“营改增”对我国物业管理公司带来的影响主要有以下几点。

　　(一)“营改增”能促进物业管理公司的可持续发展

　　我国“营改增”的税制改革的实施对推动我国经济结构的调整、推动物业管理的现代化发展有着重要的意义。但是现行的物业管理收费尚未形成制度化、规范化的体系，导致物业管理企业出现税负过重的现象。“营改增”实行后，物业管理行业将进一步加强内部管理，解决两税种并存征收时，抵扣混乱，抵扣链存在断层而导致税负加重的弊端。从企业长远发展看，“营改增”税制的实行使得企业税收更加统一，抵扣链条断层混乱现象逐步消失，可以抵扣的进行税额大幅度增加，减少企业的负担。因此，实施“营改增”后很明显的提高物业管理行业的持续经营水平。

　　(二)“营改增”对物业管理公司利润增减变动的影响

　　“营改增”的税制改革在短期内物业管理企业的税负会出现不降反增的反常现象。对小规模纳税来说，税率下降的情况下，增加了企业的利润收入。但是对大多数一般纳税人来说是很大不同的。首先从制度本身讲，我国此次“营改增”在增值税税率的基础上又增加了11%和6%的两档税率。直接结果是物业管理公司从原来5%的营业税税率，更变为6%的增值税，一定程度上会导致企业利润的减少。此外，不容忽视的一点是由于物业管理企业的营业成本中，绝大比例的成本由固定成本和人工薪酬为主的劳务成本，这些成本是不可能产生进项税额的，这就导致了公司可抵扣的进项税额相当少，双重作用之下，物业管理公司短期内税负会出现不降反增的现象。典型的例子是，物业管理企业保安、保洁人员的工资支出，食堂购买蔬菜等农产品难以获取增值税进项税的专项抵扣等都会在短期内增加公司的支出，对公司的利润产生一定的影响。

　　(三)“营改增”能够提高物业管理公司的财务管理

　　实施“营改增”税制改革后，这对进一步规范物业管理企业的财务核算和监督体系统一、统一财务核算口径、提高物业管理公司财务批露报告数据的真实可靠性等行为有着正面的作用。在进行税制改革后，物业管理公司面临的重复、混乱征税现象被解决，填补了征税漏洞，简化了财务核算，让给多企业获利，尤其是物业管理公司这种微利企业。此外，“营改增”的实行也对加快了调整物业管理行业的产业结构，扩大市场范围起着举足轻重的推动作用。

　　二、物业管理公司实施“营改增”税制改革后的建议和对策

　　(一)积极的做好税务筹划，为合理合法避税提供参考和建议

　　物业管理公司在实施“营改增”的过程中，必须及时了解和把握相关的税收政策的变动，提前基于政策法规进行合理有度税收筹划。首先，税收筹划要立足于本企业，着眼于本企业的实际经营活动，由专门的财务工作人员进行全局统筹规划。主要做到以下几点。首先要明确自身的定位，是小规模纳税人还是已经达到一般纳税人的认定标准。针对不同的纳税人，采取不同的策略。比如：对于小规模纳税企业，务必采取以酬金结算的收费模式来降低纳税的数额，相反对于一般纳税人，则采取包干、转包的模式来减少税额的支出，在采取不同的策略的时候一定要在国家法律法规的范围内争取最大额度的税收优惠，不可逾越法律的红线，造成企业和国家利益的流失。此外，还需要合理划分收入，因为不划分收入将从高税率征收，造成很多不必要的税负。与此同时，要合理的安排公司的经营活动和经营事项，选择合适的供应商和服务对象，争取更多的增值税进项税额的抵扣限度。

　　(二)物业管理公司要加大对增值税专用发票严格管理的力度

　　加大对增值税专用发票的管理是顺利实行“营改增”的前提，票据是增值税缴纳、抵扣的有力合法的凭证，这就对财务人员提出了较高的要求，企业财务人员务必要严格遵守我国对增值税征收的相关法律规章。此外，务必加强对增值税专用发票的严格管理，严格增值税专用发票的获取、流通、销废，依据企业有关制度进行。比如：对虚假增值税专用发票要及时向相关部门揭发，丢失增值税专用发票的需立刻向税务机关做备案等。增强对增值税专用发票各个环节的管理，强化税收风险观念和意识。

　　(三)提高物业管理公司财务管理水平，完善公司财务管理体系

　　在新的税务体系下，物业管理公司必须更新自身的管理理念，尤其是财务管理方面的观念和思想意识。企业的长远发展离不开良好配套的财务管理体系，一个公司管理水平的高低河大程度上取决于财务管理的水平。物业管理公司必须根据当前公司的实际情况和公司发展的战略目标，提高财务管理水平，完善自己的财务管理体系。因此，必须规范企业的财务管理制度，减少和防止企业非法现象，比如私自挪用资金等现象的发生，防止企业资金的非法流失。不容忽视的是还应该加强企业的财务监督，构建企业内部完善的控制机制。

　　(四)加强物业管理企业“营改增”行政模块的优化力度

　　加强物业管理企业“营改增”的顺利开展，离不开国家的宏观调控和引导。主要有：保持原有的财务税收补贴，保持对物业管理企业进行部分收入减免税收等积极的优惠措施，以保证物业管理企业的正常运转。此外，还需要扩大简易征收的范围，这也一定程度上缓解了物业管理企业的税收压力，增强其资金的持续运转。实施保障性住房，比如廉价公租房的税收优惠，通过降低廉租房用户的税收压力来策应物业管理企业税负的减免。最主要的是政府的一些列的补助要降低其财政专项资金补助的要求，惠及更多的物业管理公司。

　　三、总结

　　我国“营改增”的税制的改革，对物业管理公司的发展既是机遇也是挑战，因此当务之急是物业管理公司抓住机遇，积极的借助国家相关法规政策，筹划自身税务，完善和更新自身的财务管理体系，尽快融入到新的发展环境中，使其自身税务核算更加规范合理，以此提高公司整体管理水平，进而促进物业管理公司更好的发展。

　　参考文献：

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　　一、物业企业的财务管理在企业体系中的重要地位

　　财务管理是对企业资金流向的综合性管理,其涉及企业的各个经营体系之中。物业管理企业资金的各项活动都离不开财务管理,物业企业经营过程中的每一环节都离不开财务的反映和调控。公司的经济核算、财务监督,更是企业内部管理的中枢。财务管理对企业各个经营领域都具有重要的影响。一般来说,物业企业财务管理的目标是企业经营活动的出发点与落脚点。因此,物业企业的财务管理在企业经营管理中具有十分重要的战略地位。

　　二、物业企业财务管理存在的一些问题

　　(一)物业企业的领导者重业务而忽视财务管理

　　物业企业的领导者多是从物业企业的基层工作者中晋升到目前的领导岗位上来的,或至少长期奋斗在企业业务第一线,他们具有丰富的实践工作经验,重视企业的日常经营管理和业务拓展,在他们的潜意识里面往往认为业务是决定企业生存与发展的根本动力,缺乏现代理财观和科学的经营战略,对财务管理在企业管理和发展过程中的作用没有足够的认识,因而不重视财务管理工作。

　　(二)物业企业的财务人员素质较

　　低物业企业的财务人员素质普遍较低,这主要有以下三点原因所致:一是物业企业由于是微利甚至是亏损企业,不能吸引人才;二是由于物业企业属于服务性行业,一些企业特别是中小企业的领导者认为财务人员只要会简单的收支、记账即可,不需要太高的业务技能;三是部分物业企业在选拔任用财务人员时并非选贤任能,公平竞争,而是任人唯亲,安排一些不具备相应会计技术资格的所谓“听话”财务人员担任会计机构负责人,迎合领导的意图做账。比如,笔者接触到的物业企业,财务负责人不了解业务的来龙去脉,只是一味地简单记账,将本属于资本性的支出记入日常的收益性支出;有的集团企业性质的物业企业成本费用在各分、子公司间列支混乱,导致公司间的收入、支出不相匹配等财务处理不规范现象。不规范的财务处理对于正确评估企业经营效益、反应企业实际的财务支出状况等都具有不利的影响。通常来说,企业财务管理的质量与财务负责人职业素质的高低具有直接关系,高素质的财务负责人会带动高效的财务团队。

　　(三)财务工作缺乏细化管理和日常监督

　　物业企业特别是中型以上的物业企业所核算管理的小区往往是多个,而财务对于收入的核算只核算到某个小区,而对于具体到每个小区的每栋楼、每个业主的费用收缴情况完全依赖于各个小区的手工台账。由于对企业所经营管理的各个物业小区缺少细化管理和日常监督,为一些物业小区的负责人违规操作现象给以可乘之机,比如有的企业对小区负责人的绩效考核只注重经营收入而疏于对代收代付款项的考核,于是出现了一些小区的负责人指使收费员将收到的代收代付的款项开成物业管理费的票据现象,增加小区负责人的经营业绩,但记入企业往来款项的代收代付账目却出现了严重亏损。

　　三、应对物业公司财务管理问题的对策建议

　　(一)提升企业内部相关领导的责任意识

　　企业应定期举行管理培训,加强领导及员工对于财务管理重要性的认知,设置完善的财务机构,加强会计、财务工作人员的决策参与力度,重视财务人员提出的各项建议,尤其是集团企业,财务人员在企业决策的前期介入对于企业收入、支出的合理分配是至关重要的。

　　(二)建立、健全物业公司内部财务管理制度,并使之得到持续有效地贯彻执行

　　物业管理企业应根据国家统一规定,结合自身的经营宗旨和内部管理要求,制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时,还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《小区台账管理办法》等等;对小区管理者的业绩考核,既要包括对经营收支的考核也要对代收代付等款项的收支平衡进行考评,制定切实可行的奖惩措施;对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期与不定期的监督检查。详细、科学的财务管理制度是企业实现系统、全面、有效财务管理的基础,物业管理企业只有建立一套完善、科学的财务管理体系,才能规范企业自身的财务经营行为,加强企业自身的财务约束,保证物业企业的健康有序发展。有了健全的财务制度笔者认为关键还在于持之以恒地贯彻执行。有章可循、有法可依是财务管理执行的基础,如果财务制定只停留在理论构建阶段,不进行实际的贯彻执行,对企业来讲,也就失去了它存在的意义。

　　(三)提高会计人员素质,规范和健全企业会计核算的基础工作

　　规范化的财务、会计核算是保证企业财务合理正常运行的基础,其也是指导管理者作出正确财务决策的先决条件。因此,提升财务会计人员的职业技能与素质是保证财务工作正常进行的基础。可采取的措施有:保证会计人员每年完成财政部规定的会计继续教育学习,定期或不定期的对会计人员进行培训,使有关人员了解和吃透国家有关财政政策和法规,更好地执行国家有关的会计制度;健全会计机构,按业务的需要配置会计人员,会计人员上岗必须符合国家规定的要求;按新制度规定正确设置和使用会计科目,填制和审核会计凭证、登记账簿、编制财务报告,及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息;依照财经法规和财务制度进行会计核算,实行会计监督。

　　(四)细化物业企业的财务管理工作,加强对所管辖的各物业小区的日常财务监督

　　北京市住建委出台政策,规定自2011年1月1日起物业管理企业要定期公示物业服务项目收支情况。这给物业企业的财务管理工作提出了更高的要求。财务人员必须将会计核算进一步细化,将收支按所管辖的物业小区分类核算,特别是成本、费用支出的核算,需要平时的日积月累。如果日常的支出没有分清是哪个物业小区的,那么待到下年年初统计各小区物业服务收支情况时,财务工作是非常被动的。为了规范和加强对所辖物业小区的日常财务监督,财务人员要定期与不定期的对物业小区的收入台账进行检查和监督,与会计账簿进行核对。另外在企业经济效益及人员素质允许的情况下,引进物业收费管理软件,实行信息网络化办公。这样有利于企业管理者和财务人员对各个物业小区的实时监控。

　　四、结论

　　做好物业企业的财务管理工作,不能仅靠财务人员的一己之力,需要各级领导和所属单位的各个部门全员参与,抓基础,促创新,让财务管理工作助推物业企业管理向着专业化、系统化、智能化发展。