二手房交易过户主题培训汇总

关键词：二手房 交易过户 资料 汇总

交易部培训知识

主要课程安排:

一、权证基本知识

二、过户交接

三、过户流程

四、过户费用

五、各区评估价

六、相关税费的减免，及注意事项

七、过户备件

八、房产公证相关知识

一、权证基本知识

1、过户： 房屋转让后，需要将房屋权利人的名称进行变更，这个变更权利人名称的过程就是过户，又叫更名。（房屋转让包括房屋买卖、赠与、继承、夫妻财产分割即离婚析产等）

A、房屋买卖指房地产所有权人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。

B、房屋赠与指房地产所有权人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。

C、房屋继承是指自然人死亡后，由法律规定的人或遗嘱指定的人依法取得死者遗留的个人合法房产的法律制度。继承有法定继承和遗嘱继承。法定继承的继承人和继承份额由法律直接规定；遗嘱继承的继承人以及继承份额由被继承人以遗嘱的形式指定。

2、房屋产权性质分类

房屋产权性质：A.私产 B.完全产权私产房C.共有产权 D.法人私产 E.公产

3、房屋类别的划分：

A.房改房，即公房出售，即原来的产权属于单位所有，后由单位收取部分费用变为个人所有的房产。

B、回迁房：由于城镇建设等原因对原有房屋进行拆毁，而后又重新建完分给原房屋所有人的房产。

C、商品房：房屋所有权人直接从开发商那里购买得来的房产。

D、存量房：是通过买卖关系从个人手里得来的房产（即二手房）

4、房屋所有权证

1、 （1）概念 ：是房产局房产产权登记部门颁发的，权利人依法享有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、 收益和处分的唯一合法凭证。

（2）房证上所列的内容

房屋的基本信息：地址、房号、面积、用途、他项权利等

房证号——确认更名区域

卷号——房屋的档案号

附图——房屋的坐落位置图

5、契证

（1）概念：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，凡发生国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、交换、赠与等权属的转移、变动，都必须按规定缴纳契税。纳税义务人已依法纳税的发此证书。

（2）契证上所列的内容：

纳税人姓名、房屋地址；原纳税人姓名、房屋地址

房屋土地价值，应缴纳税额

房屋类别：房改房、商品房、旧房等

立契日期——签定房屋买卖合同的日期（房改房营业税以此划分）

契税税率是3%，现在暂实行优惠税率1.5%

6、土地证

（1）概念：根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给的证书。

（2）土地证所列的内容

土地使用者姓名

房屋坐落位置

使用权类别

7、房屋委托公证：

为委托人委托他人办理房屋买卖等相关事宜而办理的公证称为委托公证。委托公证既包括卖方委托，也包括买方委托。

公证包括买卖公证、委托公证、继承公证、赠与公证等。

二、过户交接

1、填写：《房地产转让登记交接表》

2、在备注栏里填写明店内对客户的承诺，包括申报价及具体更名时间等等。

三、过户流程：

1、查档

2、签字、验人

3、缴纳地税

4、缴纳契税

5、等待下房证

大东区：查档――签字、地税、契税――下房证（共计33个工作日，邮递待定）

东陵区：查档、签字、地税、契税――下房证（共计31个工作日，邮递5个工作日）

沈河区：查档、鉴定――签字、地税――契税――下房证（共计22个工作日，邮递18个工作日） 皇姑区：查档、鉴定――签字、地税、契税――下房证（共计34个工作日，邮递待定）

铁西区：查档――鉴定――签字、地税、契税――下契证――下房证（最少35个工作日，鉴定与下契证排号日期不确定，邮递最少27个工作日）

和平区：查档――鉴定、签字、地税――契税――下房证（共计40个工作日，邮递待定）

于洪区：查档、签字、地税、契税――下房证（共计35个工作日，邮递15天左右）

市局：签字、地税――下契证、房证（共计9个工作日）

四、过户费用

1、按房屋用途可分为住宅、非普通住宅、非住宅（其它）三种

2、房屋过户主要包括以下几种费用：营业税 、个税、印花税、契税、查档费 、交易手续费、鉴定费 、工本费、土地增值税

（1）查档费：为确认核查房屋权属档案，为房产交易管理部门提供权属依据，由房产产权登记发证部门收取的费用。房屋所有权人是个人的为100元/件，是单位的为300元/件。

（2）交易手续费：房产交易管理部门收取的费用。住宅按6元/

平，非住宅按核定价格的1%收取。

（3）房产契税：是对房产在买卖、典当、赠与和交换而订立契约时向承受人征收的一种税。契税的纳税人为产权承受人。沈阳市契税的税率普通住房暂按1.5%征收，非普通住房和非住宅暂按4%征收，由地税部门收取。

（4）营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征收的一种税。销售不动产的营业税税率为5%，附征有城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，总计税率为5.55%。

（5）个人所得税：是对个人有偿转让房地产收入的所得额征收的一中税。个人所得税征收实行查实征收和核定征收两种。

（6）土地增值税：是对纳税人有偿转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率。

（7）印花税：是对因商务活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。产权转移收取转移双方各转移总额的0.5‰。

五．各区评估价（以下为参考价会有适当波动）

市大厦3500元／平

大东3500元／平 — 4500元/平

铁西2600元／平 — 3800元/平

东陵2500元／平 — 3500元/平

沈河3400元／平 — 4500元/平

和平3400元／平 — 4000元/平

于洪2500元／平 — 3500元/平

※ 备注：

１、这手评估价不得底于上手评估价(评估价一般上不封顶)

２、具体评估价格参考房屋位置、房龄、产权性质、楼层等相关情况，视具体具体情况而定

六、相关税费的减免，及注意事项

１、如果是住宅，营业税，个税全部减免

２、如果是首次购买住宅并且为９０平米以下的房子契税按１％收取

七、过户备件

办理个人房屋买卖所需要件

1 、卖方

房屋所有权证原件 契证原件 土地证 身份证原件复印件 卖方不能到场办理手续的需要《委托公证书》外国法律文书、外国公证书需要经中国驻当地使、领馆论证，如有外文部分（含公章），需将外文部分翻译一致公证

2|、买方

身份证原件复印件 买方不能到场办理手续的需要《委托公证书》（委托公证书中应阐明购买的房屋是否有共有人，如果有共有人应同时委托（大东区需要买房身份证原件）

3、房屋买卖合同及申请书

4、被拆迁户购房登记提供《拆迁协议》原件 拆迁公告复印件 拆迁许可复印件 货币安置款存折复印件原拆迁契证原件

5、登记部门认为应提供的其他必要材料（依据《房屋登记办法》）

提示 20xx年x月x日前取得的房屋所有权证的，还应提供以下材料，卖方夫妻共同申请登记

1、卖方夫妻身份证原件及复印件

2、卖方婚姻状况证明原件复印件（户口本、结婚证、民政局开据的单身证明、离婚证离婚协议离婚调解书或法院判决）

八、房产公证相关知识

（一）委托公证

1、所需材料：同过户所需材料

2、办理委托公证的前提：

（1）有房屋权属证书（房屋所有权证、契证）；

（2）房屋权属清晰（有产籍、无抵押、无查封）；

（3）委托人证件合法、有效、齐全；

（4）委托人同意委托。

3、委托注意事项：

（1）委托书内容为委托人的意思表示；

（2）委托人有权撤销委托书；

（3）委托人委托期间死亡，委托书随之失效；

（4）委托人身份证件的有效期截止日为委托期限截止日。

（二）继承

1、继承权公证

办理地点：公证处

所需材料（原件及复印件）：

（1）房屋所有权证、契证

（2）被继承人死亡证明（派出所或医院出具）

（3）继承人身份证、户口本，其他合法继承人（包括被继承人的父母、配偶、子女）身份证

（4）证明材料（见附录，公证处制式文本，一式两份，单位、社区分别盖章）

（5）被继承人人事档案（公证员到档案保管单位调查核实）

2、流程：先到公证处办理继承权公证——持公证书到房产局办理更名手续。

3、费用：

（1）公证费：配偶之间：房屋核定价格×1%

父母、子女：房屋核定价格×2%

（2）查档费：100元

（3）交易手续费：配偶之间：3元/平方米、父母、子女：6元/平方米

（4）印花税：房屋核定价格×0.5‰

（5）契税：配偶之间继承\父母双方均去世子女继承：免契税

父母有一方在世,子女继承：房屋核定价格×2%

（6）工本费：80元/件

（三）赠与

1、 赠与公证

办理地点：公证处

所需材料：同过户所需材料（但接受赠与方需同时提供户口本）

2、 流程：先到公证处办理赠与公证——持公证书到房产局办理更名手续

3、 费用：

（1）公证费：1000元/平方米×建筑面积×2%

（2）其他同过户费用（注意：契税以财政部门核定价格计税）

4、 赠与注意事项：

（1）受赠人不可以申办贷款；

（2）外地受赠人不可以在本地落户；

（3）赠与双方均不享受一年内买卖房屋的契税减免；

附录：

证明材料（大致内容如下，办理继承权公证时到公证处领取）

九、更名过户期间费用

144M2以下的普通住宅：

契 税：评估价的1.5% 首次购房（90平以下）按1%征收

工本费：80元 目前减半征收40元

鉴定费：混合：130元/超出100M2的(100M2+超出面积×1.3元)暂缓

钢混：150元/超出100M2的(100M2+超出面积×1.5元) 暂缓

交易费：6元/M2 目前减半

查档费：100元 目前减半

营业税：评估价的5.55%暂缓征收

个 税：评估价的1%或差额的20%（市房产局上手为商品房必须按差额20%）暂缓征收

144M2以上的非普通住宅：

契 税：评估价的4% 每平一万元以下按1.5%征收

印花税：评估价的1‰ 暂缓征收

工本费：80元 目前减半

鉴定费：混合：130元/超出100M2的(100M2+超出面积×1.3元) 暂缓

钢混：150元/超出100M2的(100M2+超出面积×1.5元) 暂缓

交易费：6元/M2 目前减半

查档费：100元 目前减半

营业税：评估价的5.55%(五年内)/超过五年为差额的5.55%暂缓征收

个 税：评估价的1%或差额的20%(若五年以上有个税则按差额的20%)（市房产局上手为商品房必须按差额20%）暂缓征收

土地增值税：差额30%—60%暂缓征收

商业、网点、车库、写字间等非住宅：

契 税：评估价的4%

印花税：评估价的1‰

工本费：550元

鉴定费：混合：130元/超出100M2的(100M2+超出面积×1.3元)

钢混：150元/超出100M2的(100M2+超出面积×1.5元)

交易费：评估价的1%暂时减半 查档费：100元 目前减半 营业税：差额的5.55% 个 税：差额的20%

土地增值税：差额30%—60%

第二篇：二手房交易前六大注意事项

二手房交易前六大注意事项

发布时间:20xx-01-14 15:48:50

二手房交易前六大注意事项

交易安全是二手房买卖双方最重视的问题，这是有关机构最近调查统计答出的结论。对上家来说，交易安全的问题主要包括找一家诚信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同及顺利收到房款。对下家来说，确保房屋产权完整，房款安全支付，签订正规的中介合同、买卖合同及交房后没有后遗症。

1.精心挑选诚信中介

如果交易通过中介公司完成，最好选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。我爱我家、链家等大型公司，问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡，因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价，所以敢给你淘房卡的中介一般服务质量都还不错。买房是大事，一定不能大意。

2.审查房屋权属状况

下家要对房屋的权属状况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关。《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

3.了解房屋使用情况

首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，下家应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

4.实地查看房屋质量

下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等；其次，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；再次，检查屋内水、电、煤等设施是否完好，可拧开水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

5.上下家当面谈合同

在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询，这样做，可以防止极少数业务员借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

6.签合同注意五条款

最新版房地产买卖合同示范文本已经开始启用，审查好五个主要条款是签好新版买卖合同的关键。（一）权属条款。主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。（二）房价与佣金条款。如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括，1.上家的委托价与下家的买价是否一致；

2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。（三）房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。（四）交房条款。主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。

（五）违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过法院来解决纠纷。

二手房税费有哪些

发布时间:20xx-11-04 09:50:03

二手房税费一共有契税，印花税，营业税，城建税，个人所得税5种

契税：

（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

印花税：

（税率1%买卖双方各半）不过从20xx年至今国家暂免征收。

营业税：

（税率5.55% 卖方缴纳）根据20xx年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税#5@p，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税#5@p，契税#5@p早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。 城建税：

营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

个人所得税：

（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%