公司的贷款利息是资本化利息作为资产处理怎样更好

地看地产企业的财务报表

蔡鑫

随着我国城市化进程的加快，房地产行业在过去20年获得了高速的成长，目前在沪深两市共有100多家上市公司主要从事房地产开发业务，已经成为资本市场重要的组成部分。在当前房地产行业正面临前所未有的严厉调控，一些房地产企业面临资金链断裂的坏消息不断传来，导致行业整体股价出现持续下跌。作为投资者如何通过房地产公司的财务报表了解公司的真实的财务状况，发现潜在的投资风险和投资价值就变得十分重要。

由于房地产开发业务的特殊性，在一些具体业务的会计核算上有别于其他行业，因此投资人不能以通用的财务标准去判断房地产企业财务状况的好坏。要看懂房地产企业的报表就必须先充分了解房地产企业财务报表的一些特点。

一、 资产负债表

房地产企业的资产负债表有以下几个特点：

1、总资产规模大

房地产行业属于典型的资本密集型行业，所以房地

产企业的总资产规模普遍会比同等

销售规模的其他工业企业大许多。处于快速增长的企业，总资产的增长率也会很快，连续每年可以达到30%以上的增长，这在一般工业企业是不可想象的。我们评价房地产企业的规模，总资产规模是一个非常重要的指标，一般来说总资产不及100亿的只能算小型企业，100-300亿的为中型企业，300亿以上的为大型企业。

2、流动资产占总资产的比例高

房地产企业不需要厂房和机器设备，最重要的生产资料是土地，

土地使用权在一般企业是作为无形资产记账的，而房地产企业是作为存货记账的；建设中的开发项目一般企业是作为再建工程记账，而房地产企业是作为存货中的开发成本记账的；建造完成的房屋房地产企业同样作为存货的开发产品记账。所以房地产企业流动资产常常可以占到总资产的80%以上，甚至更高，这并不代表房地产企业的资产流动性好，相反我们必须要注意，作为存货的土地使用权和再建工程的实际流动性是很差的，很难在短期内变现。我们用通常的流动比率和速动比率去判断房地产企业的偿债能力是没有意义的，必须逐项去分析房地产企业的流动资产和负

债的构成，引入净负债率等指标加以综合判断。

3、资产负债率高

房地产企业之所以有那么高的收益，一方面来源于房价的持续上涨，还有一方面是源于充分利用了各种财务杠杆。所以房产企业的资产负债率普遍较高，以20xx年中报为例，上市的房地产企业中有接近一半企业资产负债率超过70%。而且那些销售增长速度越快的企业资产负债率反而越高，甚至可以高达90%以上。造成这一现象的原因，一方面是房地产企业利用了大量银行贷款，还有一个原因是房地产的预售制度造成的，房地产企业预售商品房收到的销售收入并不计入当期营业收入，而是作为预收账款记账的，等到房子建成交付后才结转为营业收入。这就会出现预售收入越多，负债率越高的奇怪现象。所以我们在分析一家企业的负债情况时一定要逐项分析负债的构成，而不能采用资产负债率这样笼统的指标。因为预售而形成的大量预收账款实际上并不需要企业以现金进行到期偿还，同时也不产生财务费用。相反，预收账款越多代表着企业未来可结转的营业收入越多，未来会计期的利润越高。相反那些因为没有预收账款，所以资产负债率较低的企业反而没有投资价值。上市公司有时候会披露一个“扣除预收账款后的资产负债率”，这更

能反映房地产企业的实际资产负债情况。

4、资产周转率低

由于房地产企业从事的开发业务本身周期较长，多数资产周转率

指标都要低于其他行业。从20xx年中报数据统计来看，房地产上市公司的平均存货周转率为0.15、流动资产周转率为0.14、总资产周转率仅为0.11，而且越是处于项目扩张期的企业指标值越低，比如万科，上述三项指标均不到0.1。所以简单用资产周转率指标去衡量房地产企业的运营能力也会导致错误的判断，我们需要具体从企业预收收入的增长速度、项目开发的平均周期、新增土地的规模、盈利的增长等综合指标去进行分析。

5、应交税金常常出现负数

应交税金常常出现负数可能是房地产行业特有的现象，因为商品房的预售收入是作为负债计入预收账款的，因次伴随预售收入产生的营业税、预交所得税、土地增值税等税金在实际缴纳时并不计入利润表“营业税金及附加”和“所得税”等当期损益科目，而是作为“应交税金”的借方记账的，直到商品房交付时才随着预收账款结转为营业收入而计入上述损益类科

目。这一点我们在分析资产负债时必须要搞清楚，一般来说，预收账款科目金额越大，应交税金科目的红字金额也越大。

二、 利润表

房地产企业的利润表有如下特点：

1、营业收入不能反映当期销售情况

前面我们提到过房地产行业特殊的预售制度，所以我们必须清楚，房地产企业利润表所反映的营业收入多数并不是该企业当年实现的全部销售收入，而是代表该企业过去已经完成预售，本年建成交付的商品房确认的销售收入，它反映的是1年甚至2年前的销售情况。所以房地产企业同期利润表反映的营业收入和现金流量表的“销售商品、提供劳务所收到的现金”项目没有任何对应关系，两者实际反映的是不同会计期的销售情况。我们可以通过比对连续几年的上述两个数据来预测营业收入的增长趋势，如果“销售商品、提供劳务所收到的现金”连续几年都大于营业收入，这表示该企业未来的营业收入将持续增长，反之则代表下降。差异的金额越大，代表未来营业收入增长或下降的幅度越大。

2、财务费用不能反映真实财务成本

虽然房地产企业的发展离不开大量的银行贷款，但

反映在利润表财务费用中的利息费用常常并不多，这是因为房地产企业通常按规定是不允许申请流动资金贷款的，几乎所有的银行贷款都是项目贷款，而且只有具备开工条件的项目才能申请项目贷款，因此房地产企业的贷款利息多数都进行了资本化，只有少量项目已完工但贷款尚未归还产生的利息才计入财务费用。所以我们无法从利润表直接看到房地产企业当年实际的利息支付情况，但我们可以通过现金流量表“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”项目扣除利润分配数后获得。

3、毛利率、净利率不能反映企业的真实盈利能力 由于房地产项目是千差万别的，一个项目的开发过程需要2到3年的时间，而且不同的项目开发周期也有长有短，所以如果我们单从利润表所反映的毛利率、净利率等指标来判断房地产企业的盈利能力所得出的结果往往是不全面的。比如说两个毛利润同样达到30%的项目，一个用了3年，一个用了4年，实际的盈利能力是完全不一样的。所以我们还需要通过分析净资产收益率和总资产报酬率等更多指标才能做出更准确的判断。

三、 现金流量表

由于房地产企业的发展往往是建立在充分利用各种财

务杠杆的基础上的，所以对投资人来说，对房地产企业的最大投资风险并不在于经营出现亏损，而在于资金链出现断裂。分析房地产企业的现金流有时候要比分析它的盈利能力更为重要。所以，分析房地产企业的经营风险需要高度关注企业的现金流量表，处于不同阶段的房地产企业往往在现金流量表中会表现出如下特点：

1、 激进型企业

对于扩张速度比较激进的企业，我们可以在它的现金流量表中看到，该企业连续多年“经营活动产生的现金流量净额”都是负数，也许它“销售商品、提供劳务所收到的现金”在逐年快速增长，但“购买商品、接受劳务支付的现金”增长的速度更快。与此同时“筹资活动产生的现金流量净额”也连续高速增长。这代表该公司不仅把每年销售回笼的资金都投进了购买新的土地和项目开发，还通过大量融资，往往主要是依靠债务融资的钱也投向了新的项目。对于这一类企业，体现在利润表上的数据会越来越靓丽，但体现在现金流量表的状况会越来越恶化。这一类企业在房地产公司中占比最高，过度的扩张会导致企业的债务风险高度集聚，市场一旦陷入低迷，就很可能发生流动性危机。所以我们要避免投资那些“经营活动产生的现金

流量净额”为负、甚至逐年扩大的企业。

2、 稳健型企业

对于稳健发展的企业，我们可以在它连续几年的现金流量表中看到，该企业“经营活动产生的现金流量净额”有些年度是负的，有些年度是正的，总体保持一定平衡；或者虽然连续几年也都是负数，就像激进型的企业一样，但在“筹资活动产生的现金流量净额”中，筹资的主要来源除了借款还有大量吸收投资收到的现金。这样的企业业务发展上有张有弛，或者采用了更为稳健的筹资方式，从而维持了一个较好的财务结构。虽然在发展速度上比不过激进型的企业，很少出现超预期的增长，有时候还会错过一些市场的好机会，但自身抗风险的能力会比较强，经得起政策、市场的波动。

3、 保守型企业

如果我们在分析一家房地产企业连续多年的现金流量表后看到，该企业“经营活动产生的现金流量净额”连续多年都是正的，后者连续多年正负相抵后都是正的，这样的企业属于保守型的企业。我们甚至可以看到这一类企业“筹资活动产生的现金流量净额”常常

是负的。这类企业非常保守，虽然现金流很好，但业务往往也处于萎缩状态。这样的房地产公司要么项目越做越少，要么开始从一二线城市向土地价格更为便宜的三四线城市退守。 通过上述对房地产企业三张财务报表的一些具体特点的分析，或许有助于广大报表使用人更好地读懂房地产企业的财务报表。这些特点有些是房地产业务的特殊性造成的，有些是会计准则规定的不同处理方式造成的。是在当前房地产面临调控的大背景下，希望本文能有助于报表使用人更准确地判断房地产企业的真实财务状况。

第二篇：房地产企业财务报表的特征

广州广电房地产开发集团有限公司 2008 年1 月1 日至2009 年12 月31 日止 审计报告及财务报表 目 录 页 次 一、 审计报告 1-2 二、 财务报表 1、资产负债表和合并资产负债表 2、利润表和合并利润表 3、现金流量表和合并现金流量表 4、所有者权益变动表和合并所有者权益 变动表 三、 财务报表附注 1-59立信会计师事务所有限公司2007 年7 月26 日版 审计报告 第1 页 本所函件编号: (2010) 羊查字第18678 号 穗注协报备号码:

020201004004213 审 计 报 ...

广州广电房地产开发集团有限公司

2008 年1 月1 日至2009 年12 月31 日止

审计报告及财务报表

目 录 页 次

一、 审计报告 1-2

二、 财务报表

1、资产负债表和合并资产负债表

2、利润表和合并利润表

3、现金流量表和合并现金流量表

4、所有者权益变动表和合并所有者权益

变动表

三、 财务报表附注

1-59立信会计师事务所有限公司2007 年7 月26 日版

审计报告 第1 页

本所函件编号: (2010) 羊查字第18678 号

穗注协报备号码: 020201004004213

审 计 报 告

广州广电房地产开发集团有限公司全体股东:

我们审计了后附的广州广电房地产开发集团有限公司(以下简称贵公

司)财务报表,包括2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的资产负债 表和合并资产负债表, 2008 年度、2009 年度的利润表和合并利润表、现 金流量表和合并现金流量表、所有者权益变动表和合并所有者权益变动表 以及财务报表附注。

一、 管理层对财务报表的责任

按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种 责任包括:(1)设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制,以使 财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报;(2)选择和运用恰当 的会计政策;(3)作出合理的会计估计。

二、 注册会计师的责任

我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我 们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师

审计准则要求我们遵守职业道德规范,计划和实施审计工作以对财务报表 是否不存在重大错报获取合理保证。审计报告第2 页

审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计

证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误 导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,我们考虑与财 务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部 控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当 性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。

我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提

供了基础。

三、 审计意见

我们认为,贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,在所

有重大方面公允反映了贵公司2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的 财务状况以及2008 年度、2009 年度的经营成果和现金流量。

立信会计师事务所有限公司 中国注册会计师:谢 岷

中国注册会计师:王建民

中国·广州 二○一○年三月二十三日附表一

编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司货币单位:人民币元

资 产附注2009.12.31 2008.12.31 负债和所有者权益附注2009.12.31 2008.12.31

流动资产: 流动负债:

货币资金六(一) 396,743,803.24 280,144,586.09 短期借款六(十六) 50,000,000.00 250,000,000.00

交易性金融资产六(二) 5 00,000.00 交易性金融负债

应收票据 应付票据六(十七) 50,000,000.00 30,000,000.00

应收账款六(三) 13,680,370.77 3 0,965,090.50 应付账款六(十八) 95,561,745.12 69,016,930.87

预付款项六(四) 383,865,491.52 198,089,401.52 预收款项六(十九) 5 61,454,262.47 371,382,628.96

应收利息 - - 卖出回购金融资产款

应收股利 - - 应付手续费及佣金

其他应收款六(五) 267,716,790.82 1 5,313,058.02 应付职工薪酬六(二十) 9,186,673.04 12,020,119.65

存 货六(六) 1,491,439,801.81 1,509,336,428.42 应交税费六(二十一) 49,728,383.88 45,981,897.51

一年内到期的非流动资产 应付利息六(二十二) 3,058,899.70 2,001,936.03 其他流动资产六(七) 6 6,967.13 31,937.48 应付股利六(二十三) 7,488,000.00 36,000,000.00

流 动 资 产 合 计 2,554,013,225.29 2,033,880,502.03 其他应付款六(二十

四) 56,595,507.24 68,719,820.92

非流动资产: 一年内到期的非流动负债六(二十五) 2 33,800,000.00 85,200,000.00

可供出售金融资产 - - 其他流动负债六(二十六) 88,537.50 6 0,455.00 持有至到期投资 - - 流动负债合计 1 ,116,962,008.95 970,383,788.94 长期应收款非流动负债:

长期股权投资六(八) 9,900,000.00 - 长期借款六(二十七) 8 17,625,000.00 583,250,000.00

投资性房地产六(九) 6,095,934.82 6 ,268,461.22 应付债券

固定资产六(十) 26,008,628.58 2 7,228,990.10 长期应付款 - - 在建工程 - - 专项应付款 - -

工程物资 预计负债六(二十八) 47,557,864.05 -

固定资产清理 递延所得税负债 - 240,187.50

生产性生物资产 其他非流动负债

油气资产 非流动负债合计 8 65,182,864.05 583,490,187.50

无形资产六(十一) 7 59,932.07 1 ,036,786.29 负 债 合 计

1 ,982,144,873.00 1,553,873,976.44

开发支出股东权益:

商誉六(十二) 14,806,949.46 1 4,806,949.46 股本六(二十九) 1 20,000,000.00 120,000,000.00

长期待摊费用六(十三) - 79,134.64 资本公积六(三十) - 4 5,054.10 递延所得税资产六(十四) 40,958,701.02 2 0,125,480.32 减:库存股 其他非流动资产 盈余公积六(三十一) 79,537,999.64 59,558,156.51 非流动资产合计 98,530,145.95 6 9,545,802.03 一般风险准备

未分配利润六(三十二) 4 01,005,059.96 312,391,108.92

外币报表折算差额

归属于母公司股东权益合计 6 00,543,059.60 491,994,319.53

少数股东权益五(三) 69,855,438.64 57,558,008.09

所有者权益合计 6 70,398,498.24 549,552,327.62

资 产 总 计 2,652,543,371.24 2,103,426,304.06 负债和所有者权益总计 2 ,652,543,371.24 2,103,426,304.06

法定代表人: 主管会计工作的负责人: 会计机构负责人:

合 并 资 产 负 债 表附表二

编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司

货币单位:人民币元

项目附注20xx年度20xx年度

一、营业总收入 1,398,156,923.83 9 80,831,868.65

其中:营业收入

六(三十三) 1,398,156,923.83 980,831,868.65

二、营业总成本1,190,430,266.13 7 80,510,730.67

其中:营业成本

六(三十三) 998,924,138.16 623,985,181.85

营业税金及附加

六(三十四) 135,512,617.78 9 5,687,212.43

销售费用18,381,289.93 2 5,246,422.29

管理费用31,922,693.83 3 0,898,642.28

财务费用

六(三十五) 5,482,355.16 -1,748.21

资产减值损失

六(三十六) 207,171.27 4 ,695,020.03

加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列) - -

投资收益(损失以“-”号填列)

六(三十七) 15,671.23 1 7,043.00

其中:对联营企业和合营企业的投资收益- -

汇兑收益(损失以“-”填列) - -

三、营业利润207,742,328.93 2 00,338,180.98

加:营业外收入

六(三十八) 12,978,202.61 7 ,726,450.50

减:营业外支出

六(三十九) 9,186,847.58 1 ,151,320.28

其中:非流动资产处置损失- -

四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 211,533,683.96 2 06,913,311.20 减:所得税费用

六(四十) 58,227,513.34 5 7,266,925.66

五、净利润(净亏损以“-”号填列) 153,306,170.62 1 49,646,385.54 归属于母公司所有者的净利润141,423,571.80 1 47,569,700.20 少数股东损益11,882,598.82 2,076,685.34

六、每股收益:

(一)基本每股收益

六(四十一) 1.18 1 .23

(二)稀释每股收益1.18 1 .23

七、其他综合收益

八、综合收益总额153,306,170.62 149,646,385.54

归属于母公司所有者的综合收益总额141,423,571.80 147,569,700.20 归属于少数股东的综合收益总额11,882,598.82 2 ,076,685.34

法定代表人: 主管会计工作的公司负责人: 会计机构负责人:

合 并 利 润 表附表三

编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司货币单位:人民币元

项 目附注20xx年度20xx年度

一、经营活动产生的现金流量:

销售商品、提供劳务收到的现金1,579,923,494.54 955,870,802.89 收到的税费返还

收到的其他与经营活动有关的现金六(四十一) 225,335,142.33 253,699,738.04 经营活动现金流入小计 1,805,258,636.87 1,209,570,540.93

购买商品、接受劳务支付的现金1,031,590,395.14 869,718,666.29 支付给职工以及为职工支付的现金46,131,753.62 44,433,237.98

支付的各项税费172,713,485.31 156,114,146.91

支付其他与经营活动有关的现金六(四十二) 416,450,796.84 259,087,204.42 经营活动现金流出小计 1,666,886,430.91 1,329,353,255.60

经营活动产生的现金流量净额 138,372,205.96 -119,782,714.67

二、投资活动产生的现金流量:

收回投资收到的现金460,000,000.00 2,022,139.81

取得投资收益收到的现金15,671.23

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额10,282,213.00 13,836,437.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额16,755.27

收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计 470,297,884.23 15,875,332.08

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金5,885,766.50 2,237,543.02

投资支付的现金661,480,000.35 5,760,000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额4,240,000.00

支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计 667,365,766.85 12,237,543.02

投资活动产生的现金流量净额 -197,067,882.62 3,637,789.06

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金88,000,000.00 2,000,000.00

其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金732,000,000.00 605,400,000.00

发行债券收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金1,047,671.45

筹资活动现金流入小计 820,000,000.00 6 08,447,671.45

偿还债务支付的现金569,025,000.00 419,090,000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金75,680,106.19 66,859,324.19 其中:子公司支付给少数股东的股利、利润17,919.22

支付其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流出小计 644,705,106.19 4 85,949,324.19

筹资活动产生的现金流量净额 175,294,893.81 1 22,498,347.26

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响额

五、现金及现金等价物净增加额 116,599,217.15 6,353,421.65 加:期初现金及现金等价物余额280,144,586.09 273,791,164.44

六、期末现金及现金等价物余额 396,743,803.24 2 80,144,586.09 公司法定代表人: 公司主管会计工作的负责人: 会计机构负责人: 合 并 现 金 流 量 表编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司 股本资本公积

减:库

存股

盈余公积

一般风

险准备

未分配利润其他股本资本公积

减:库

存股

盈余公积