南宁近期市场调查

    2008已经迈进第三个月了，2008南宁市住房建设计划也已经公布。在该年计划中，

有两个值得关注的地方：
    1.住房总量与上年持平，但南宁中低价位房将占全年供应计划的70％，建筑面积。其中，新建廉租住房1340套，计划调整配租做廉租房3159套，共4499套；建设经济适用住房12846套；“两限”普通商品住房5500套；拆迁安置房9900套。
    2.20##年土地供应量为199.04公顷，按照南宁市住宅大致的容积率计算，20##年新增建筑面积与20##年保持持平。其中供给中低价位房的住宅用地也与20##年持平，保持在70%。
    这意味着今后两年，南宁市住房供应保持平衡并有所倾斜的势态不会有太大改变。再配合从紧的金融政策，这种势态有所强化。
    另一方面，连续超标的CPI指数，从另一角度遏止住住房市场消费。
    所以在新的一年中，某些变局已然发生。
    一、普通收入群体必须接受小户型的事实
     现实最早让我们承认这种现状。20##年后，中小户型备受青睐，部分大户型成为存量房的现状有所加剧。因为总价高，大户型让许多自住型消费者不敢问津，而中小户型则因为总价相对较低最为抢手。
     20##年初这种情况在市场有所反应，以近期南宁西乡塘区几个面市、将面世的新住宅项目来说，中小户型成为其中主力。这不仅仅是受制于住房政策、更是市场力量的充分体现。另外，两限房也将在20##年下半年或20##年登台亮相，这将进一步充实中低总价房源。
    二、高端住宅品质化差异化竞争加剧
     房地产是区域性市场，这在同一城市不同城区里也有表现，凤岭东盟商务区片区被定位为南宁高尚住宅区，这一片大户型多，并且从目前各住宅项目发展来看，绿色住宅、艺术化社区、水景社区、高端酒店式管理服务等等品质特色牌正在一一实现，成为城市新生活的典范、也是开发商们增强自己产品竞争力的不二法宝。
    三、城市片区新热点勃起
     几年来青秀区一直是南宁新房供应的第一主力城区。青秀区新房市场尤以东盟商务区为核心。随着商务区土地供应量释放完毕，周边近一两年内已无更多土地供应。南宁的另一面，西乡塘相思湖、良庆五象新区相关的基础市政设施或居住环境营造也逐渐上路了。

 

由绿城人居网举办的“20##年南宁市房地产年度回顾”系列座谈会中了解到，不少开发商对08年上半年的市场预期较为保守，大部分业内人士认为今年房价不会下降，在观望氛围浓厚的前提下，上半年房价趋于平稳，销量小幅下降。                              从1月份南宁市房地产预售数据看，本月我市住房预售的确大幅度下降。

    20##年1月，南宁市房地产综合物业办理预售总面积为42.58万平方米，环比下降54.02%，与去年同期相比增长5.27%，预售项目共19项，其中5项为首次面市项目，如凯旋世纪、文雅苑、裕丰·英伦、唐山华都、邕江时代广场。

    住宅物业本月预售总面积为34.97万平方米，环比下降50.60%，与去年同期相比上升5.97%。商业用面积预售量为3.2万平方米，环比降幅64.72%，与去年同期相比33.58%。

春节期间楼市的成交情况不理想，可是开发商对后市都表现出了积极乐观的态度。他们不约而同地认为，下半年南宁房价终究还是会稳中有升，估计今年下半年楼市将集体放量。

业内人士陈忠认为，2月楼市呈现供销双降的局面并不奇怪。因为春节的缘故，整个2月开盘的项目不多，30多个拟春节后开盘项目中，多数都是3月中旬之后才开，确定2月开盘的只有2个，且基本是老项目的后期。由于南宁今年春节天气寒冷，外出看房购房的市民人数锐减，商品房成交量下滑已在预料之中。另外，春节期间，楼盘销售的人员回家过年，一般都会放假三四天，在一定程度上也会影响楼盘的销售。因此，春节前后楼市偏冷属于正常现象。

不过，陈忠也认为，随着房地产市场的发展，市民的购房行为逐渐趋向成熟也是有目共睹的。面对居高不下的房价，更多的消费者持币待购，推迟了自己的购房计划。买卖双方认识和行动上的差异，必然造成楼市的冷清。

另一方面，20##年央行共计5次加，由原先“抢滩”购房转向持币观望。有业内人士分析，目前的楼市的“冬天”只是暂时的，“有价无市”虽然在一定息、10次上调存款准备金率等国家宏观调控政策的频繁出台，使得去年的房地产市场遭遇了一个“多事之秋”。据某地产机构调查，20##年1月份，凤岭片区的楼市均价已超过4500元/m2，这一系列政策使敏感的市民对楼市的观望态度渐浓范围存在，但对于优秀地段的优秀项目，只要价格定位较为合理，不要过分超出区域价值，依然会得到许多市民的认同和接受。

在国家连续出台了紧缩银根的相关政策后，交易量萎缩明显，市民对购房时机的把握产生摇摆，市场观望情绪变浓，看房的多买房的少，使得近期南宁的房地产市场也不是很明朗。以南宁市东部楼盘为例，过去，曾经有少数地产人士预测过房价可能会下跌，也曾提出建议不要急于买房；但不久之后，凡是当时犹豫了，迟疑了，推迟购房的市民最后等来的只是东部房价大幅上涨的现实，再想买房就只得承担沉重得多的支付成本。除了政策方面的原因，20##年的市场大发展，使一部分购房者认为价格水分增大，从而造成了观望，一位业内人士认为，南宁东部区域是南宁市房地产发展的前沿，是标杆，随着东盟商务区项目的陆续启动，东部片区的楼盘品质、推盘量都会在20##年上到一个新高度。目前的楼盘打折促销，只不过是开发商在传统淡季的营销策略，不是真正的降价。

另外，保障性住宅也将影响楼市。近日以建设部副部长姜伟新的讲话为依托，建设部首度明确指出，将把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，在着力解决低收入家庭住房困难的同时，大胆探索中等收入家庭住房问题，将我国的住房政策基本确定为：低收入家庭:廉租房+经济适用房；中等收入家庭：限价房+经济租用房；高收入家庭：主要通过市场解决。

房地产博士侯先生认为，20##年的保障住宅建设，将对南宁楼市，特别是中低价位楼盘产生重大影响。如果真能实现这一目标，那么市场上的房价极可能下降。研究表明，保障性住房建设与房价呈反比关系，廉租房或经济适用房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％。“当然，这也要看政府对此政策的执行力度。20##年的房地产，还有很多变数。”他补充道。

房价问题，是市民生活中不会过时的话题。其实人们对南宁房地产市场的这种高度关注，不仅表明人们对住宅还存在着很旺盛的需求和强大的购买力，同时也反映了南宁楼市的消费市场并未出现危机。

青秀区本月办理预售项目13项，其中就有9大项目属于凤岭板块，该区住宅总预售量占全市总量的59.35%，与月占比基本持平。西乡塘区、兴宁区住宅预售量占全市总量的15.67%和14.33%，以北湖板块和东沟岭板块为主。江南区和良庆区的预售占比量居10%以下。

其中青秀区销售项目情况如下：

2月25-3月2日南宁楼市交易行情

20##年第9周（2月25日至3月2日），南宁市普通住宅备案量共计865套，与上周相比上升230套，销售面积为86093㎡，比上周上升17997㎡，销售均价呈下降趋势，为3961元/㎡，比上周下降388元/㎡，环比降幅8.92%。

二手房住宅市场交易行情

本周，南宁市二手房住宅市场备案量呈下降趋势，共计68套，与上周相比下降82套，销售面积为6005㎡，与上周相比下降了7877㎡；销售均价呈小幅上升趋势，为2500元/㎡，与上周相比上升112元/㎡，环比涨幅4.70%。

商铺市场交易行情

本周，南宁市商铺备案量呈上升趋势，共计116套，与上周相比增加了115套，总面积为26172㎡，与上周相比增加了26115㎡；均价呈下降趋势，为5083元/㎡，与上周相比上升4867元/㎡，环比涨幅48.92%。

第二篇：20xx年第一季度南宁房地产市场调研报告

20xx年第一季度南宁房地产市场调研报告

消息来源：广西土地网 发布时间：2012-5-3 浏览：3853次

南宁市自20xx年3月1日推出新一轮的房地产市场宏观调控措施、执行限购令以来，经过一年的“消化”已使的楼市的买卖双方逐渐被迫回归理性。20xx年一季度，随着限购令截止时间的临近，人们纷纷提出政策是否会松动、市场是否会回暖？但其后中央高层再次强调房地产调控不放松，各界认为房价回落已是大势所趋。以此同时，南宁市住房局也于3月份发出了限购令继续执行的公告。在此背景下，我公司对南宁20xx年第一季度房地产市场进行了调研，形成分析报告如下：

一、南宁房地产总体概况

（一）土地市场：成交面积下降 20xx年1-3月份，南宁市国有建设用地招拍挂出让共成交19宗，成交总面积为620814.56平方米，同比下降52.65%。成交总金额为173517.0463万元，同比增长6.11%。 其中工业用地（含仓储用地）14宗，成交总面积为328929.59平方米，同比下降58.04%。成交总金额为11929.7584万元，同比下降56.59%。 经营性用地5宗，成交总面积为291884.97平方米，同比下降44.63%。成交总额为161587.2879万元，同比增长18.77%。

（二）楼市动态：各类数据总体下降，3月有所好转 20xx年1-3月：

1、全市新建商品房批准预售面积116.91万平方米，同比下降30.52%。 其中商品住房96.32万平方米，同比下降25.74%； 商业营业用房4.78万平方米，同比下降62.39%； 办公楼1.42万平方米，同比下降69.13%。

2、全市新建商品房成交面积95.44万平方米，同比下降54.28%，成交套数9750套，同比下降53.42%。 其中住房成交面积84.38万平方米，同比下降55.43%，成交套数8331套，同比下降51.87%； 商业营业用房成交面积4.06万平方米，同比下降46.37%； 办公楼成交面积0.94万平方米，同比下降63.71%。

3、存量房成交面积23.82万平方米，同比下降44.53%，成交套数2277套，同比下降43.3%。 其中存量住房成交面积8.17万平方米，同比下降46.67%，成交套数1825套，同比下降49.04%。

4、分区域来看，20xx年1-3月份： 青秀区新建商品房成交面积为27.68万平方米，同比下降75.96%，成交套数2407套，同比下降77.52%； 兴宁区新建商品房成交面积为13.69万平方米，同比下降33.66%，成交套数1585套，同比下降24.63%； 江南区新建商品房成交面积为6.56万平方米，同比下降64.61%。成交套数625套，同比下降66.77%； 良庆区新建商品房成交面积为3.54万平方米，同比下降76.475%，成交套数455套，同比下降65.45%； 邕宁区新建商品房成交面积为2.83万，同比增加17.03%，成交套数342套，同比增长33.59%； 西乡塘区新建商品房成交面积为25.63万平方米，同比下降18.63%，成交套数3165套，同比下降17.86%。

5、值得注意的是：3月份随着开发商以价换量促销、银行购房利率优惠消息的推出，南宁楼市走暖：3月南宁市新建商品房批准预售面积60.65万平方米，环比增长180.4%。其中商品住房54.04万平方米，环比增长189.45%。商业营业用房1.69万平方米，环比增长32.03%。新建商品房签约面积40.51万平方米，环比增长38.5%，签约套数4037套，环比增长40.17%。

二、宏观调控及利好动态

（一）限购令继续执行 为继续抑制房价过快上涨、严厉打击投机性炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展， 3月1日，南宁市住房保障和房产管理局发布公告：决定从20xx年3月1日起在市区范围内继续实行限定居民家庭购房套数政策，无明确的截止日期，这意味着今后一年里南宁市对房地产市场的调控继续从紧。

（二）首套房贷款利率打折声起 随着央行关于确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款信息的释放，个人首套房贷款利率有望松动，3月初，媒体报道：多家银行已对首套房贷优质客户给予利率优惠。但据调查：目前南宁市多家银行一季度末仍未实行所谓的利率优惠，政策松动尚未明朗。

（三）利好动态：南宁重大项目开、竣工情况

1、五象总部大厦项目启动 2月10日，南宁市隆重举行20xx年“开门红”重大项目开（竣）工暨五象总部大厦项目启动。五象总部大厦是五象新区总部基地重大项目，项目总用地27亩，总建筑面积208000平方米，总投资约10亿元，由一栋超高层建筑（高约200米）和两栋高层建筑（高约100米）组成。项目启动建设对整个总部基地的开发建设发挥很好的带动作用，项目建成后还将促进五象新区总部基地商业商务服务体系的进一步完善。

2、南宁可心江运河全面竣工 2月10日，可心江工程正式竣工。该项目工程建设是打造南宁市“中国水城”建设的重要工程，可心江建成完工后，相思湖与明月湖将通过可心江实现连通，标志着相思湖环水系正式连通。

3、南宁相思湖新区投4.8亿建湿地公园 项目包括可利江环境综合整治工程一期，西明江、石埠河、石灵河、可利江环境综合整治工程二期，以及相思湖公园等旅游配套设施建设，预计在20xx年完成所有工程。

4、南宁将新添5座公园，城市建设沿邕江两岸次第推进 邕江滨水（二期）公园、五象滨江公园、柳沙公园、白沙公园等项目的推进建设，将使南宁正从过去的“码头时代”“南湖时代”向“邕江时代”迈进

5、五象新区拟再添3座跨江大桥，新区路网将四通八达 横跨邕江的英华大桥和青山大桥、将在今年的3月及12月前开工建设，玉洞大道跨八尺江也将建设一座大桥。

三、南宁房地产业界声音 面对当前南宁房地产市场的宏观调控，南宁房地产业商们各持己见并积极提出应对措施：

（一）细分客户群体、实行个性化营销 一部分房企负责人说：调控正是把不规范的市场行为拉回至正常的、健康的市场轨道上来，对房地产本身而言，调控就是将不符合价值的价格过滤掉，从而使得价格更真实地反映价值，所以，对开发商而言也要做有目的的营销，即针对自己的客户群体和需求去做营销，

（二）关注实际需求、开发刚需产品 还有一部分房企负责人认为应关注消费者实际需求。对于南宁房地产而言，更多的关注不应在是否延续限购上，而应去关注消费者的实际需求，限购针对的是投资客群，并不是去限制老百姓的需求，所以政策的执行对刚需购房者而言不是件坏事。

（三）消化存量房，减缓拿地 占半数以上的房企负责人则表示：在库存和资金的多重压力下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。与拿地暂停相对应，房地产商普遍采取“急销售、缓开工”策略以应对现金流危机。

四、对南宁房地产市场的研判 通过对上述南宁房地产总体情况、宏观调控及南宁房地产业界的反映综合分析，我们对南宁市房地产市场做出以下研判：

（一）整体经济“保增长、促发展” 在宏观经济大势改变的形势下，南宁市各项重点项目仍顺利开、竣工，这标志着南宁市致力加快推进招商引资项目的建设，为20xx年招商引资目标的完成打下坚实的基础，其中3月份重大项目建设的“开门红”迈出了可喜的步伐，南宁市整体经济继续在好中求发展。

（二）刚需市场活跃 根据国务院15年整体规划，到20xx年首府建成区人口规模将发展到300万人，建设成超大城市。南宁是广西政治、经济中心，汇集八方英才，在北部湾经济区开放开发中处于的核心地位，具有良好的经济社会发展基础、核心城市的发展前景。人口要增加，必然导致住房需求的持续旺盛，房地产商及购房者亦看好南宁区域前景，刚需市

场活跃。

（三）以价换量，市场交易微回暖 在限购的宏调政策影响下，目前南宁房地产市场总体仍然持续平淡。房地产商在库存压顶的情况下，以价换量的供应潮涌，而首套房贷利率优惠的消息也不断，在市场和政策的暂时鼓励和支持下，刚需购房者开始出手：4月21日广西（南宁）房博会到场参观数达18万人次，意向成交金额达10亿元。预计二季度房产交易市场将会微回暖。

（四）限购政策效力将大于去年，“温水煮青蛙”效应显现 今年一季度土地及楼市的成交量、新开工商品房数量与去年同期相比下滑趋势更加大，由此可见限购政策对南宁房地产市场的打击效力在今年初更为凸显。市场持续的低迷，房地产商继续坐守大量囤积的房产，最终只能紧缩利润空间甚至不得不承受损失的情况下，卖掉手中囤积的房产。

（五）限购政策延续，给后市带来 “利空”和不确定性。

限购的继续，更加深了房地产投资商的观望心理，而存量房的高位压（截至20xx年4月21日，南宁市商品住房累计可售面积4913281.76平方米，46794套，仍维持在高位）给现有的房地产销售带来更大的压力。目前房地产商也只能通过降价换成交来暂时舒缓压力，但持续下去还能降多少？这也给房地产市场带来了更多的不确定性。 综合上述，南宁房地产后市的发展、变化与政策变化或微调、购房贷款优惠及银根是否持续的紧收、库存下降或增加等相关制约因素密切相关。如没有新的利好因素刺激，市场将回归到更趋消极的理性：购房者更观望，房地产商的购地的愿望下降、更现实的期许选择地块位置好、价格低的地块。我们也将继续密切的关注南宁市房地产市场的动向，做好数据收集及分析。

广西北海地产拍卖行有限公司 二〇一二年四月二十八日