浅析房产公司如何做好项目结算的审核工作

大部分房产项目竣工验收后，施工单位会将其编制的竣工结算书（含竣工资料）交予房产公司审计部门进行审核。国家规定国家、集体投资项目必须通过社会审计，私营企业和外资企业可以不委托社会审计而自行审计，但目前大部分房产公司不仅要自己内部审核，而且还要请专业审计公司进行审核。通过对施工单位送审结算书进行全面、系统的检查和复核，及时纠正所存在的错误和问题，使之更加合理地确定工程造价，达到有效地控制工程造价的目的，保证项目目标管理的实现。如何才能既快又好的做好工程造价的审核呢?

一、要请专业审计公司进行审计

由于建设工程结算的编制是一项很烦琐而又必须很细致地去对待的技术与经济相结合的核算工作，不仅要求编审人员要具有一定的专业技术知识，包括建筑设计、施工技术等一系列系统的建筑工程知识，而且还要有较高的预算业务素质和合同管理水平。但是在实际工作中，不论水平好坏，总是难免会出现这样或那样的差错。如定额换算不合理，由于新技术、新结构和新材料的不断涌现，导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料，致使结算定额或补充定额含有较多的不合理性；其次高估冒算现象在结算时较普遍，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程质量、创造社会信誉等方面入手，而是采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。另外由于工程造价构成项目多，且变动频繁，使计算程序复杂，计算基础不一等等均容易造成错误。

为了纠正上述错误，很有必要请专业审计公司进行审计，工程审计虽属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。例如：在福世别墅工程中，建筑面积1341M2，建筑高11米，为砖混结构（局部框架），地下室埋深3米，通过专业审计，单位工程造价从送审造价的2053元/平方米降低到审计后的1428元/平方

米，而业主仅花费6000元审计费；在世纪时空大厦项目中，建筑面积2.2万平方米，上部24层，1-6层为裙房，建筑面积7200M2，地下二层，建筑面积3600M2，为框剪预应力楼板结构，通过审计，单位造价从送审造价1977元/平方米降低到审计后的1681元/平方米，为公司节约造价650万元，而公司付出的审计费仅7万元，其余20万元审计费按合同约定由施工方承担。

和几千万甚至上亿的工程造价相比，审计费甚至少的可忽略不计，但产生的经济效益却很好，因此，目前大部分房产公司都会请审计公司为他们把好最后一道关，花一点点的审计费获得工程造价的大大节约。

二、要通过招投标择优选择审计单位

目前，社会上各种工程造价咨询公司很多，良莠不齐，因此，我们要通过招投标择优选择好的审计公司。一般我们邀请五家工程造价咨询公司竟标，通过发放招标文件，比较他们的投标报价文件，主要对其资质等级、营业执照、合同履行情况、业绩证明、人员设备配备、审计方案及进度计划安排、报价等各方面进行综合比较，采用综合打分法评选最佳单位。其中审计方案尤为重要，我们要求审计单位具体审核人员必须逐条逐项地计算工程量，一条一条地检查定额子目，一项一项地检查材料单价，不能采用其他方法，如抽查审核法。因为目前大部分施工单位是民营企业，他们审计对帐都是一条一条逐项对帐，如果审计单位只是抽查审核，凡是审计算得高的地方，施工单位没意见，但业主不满，但凡是算得低的地方，施工单位都会一一提出，如果审计事前没计算好，不仅审计速度满，而且质量也不高，业主、施工方均不满意。因此，我们强调审计单位要逐条逐项一一把关。其次，审计公司的业绩很重要：我们在别墅项目审计招标时，特别注意他们以前是否做过别墅项目，是否做好别墅的装潢审计，在世纪时空大厦审计招标时，我们特别注意他们以前是否做过高层办公楼或住宅楼的审计，是否做过预应力工程、钢结构工程、植筋和碳纤维加固等专业性很强的审计，因为只有做过类似项目，才会更有经验。另外，审计收费标准也至关重要，如有些单位的收费完全按核减额来取费，而有一些却按国家规定取费，总之，通过招投标，不仅

能反应他们的业务能力水平，还能减低审计费，如福世别墅项目和世纪时空项目的审计费比上海市审计收费标准低很多。

三、提交审计的资料要齐备：

由于审计公司对现场情况不熟悉、不了解，他们完全根据业主提供的竣工结算资料进行审计，这就要求我们对提交审计的资料负责。一般提交审计的资料有：

1、 工程竣工图；

2、 总承包合同；

3、 各种专业指定分包合同；

4、 现场签证、技术核定单、设计变更；

5、 甲方批价材料设备资料；

6、 有关会议纪要、联系单、地质勘察报告等。

一般竣工图为施工单位绘制，他们为了在结算时多算帐，往往没有施工的也划上去了。根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。因此作为业主审计代表，要严格控制竣工图的质量，竣工图不但要监理审图、签字、盖章，而且业主项目经理也要严审竣工图，并签字盖章。

在工程竣工结算中设计变更漏洞很多，有的是有设计变更但没有施工；有的是施工进行了核减，却没有相应的设计变更；还有的是设计变更工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我们的人员要有耐心、细至的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。如世纪时空大厦图纸中要求1-6层裙房层高4米的楼天棚要界面剂满批，然后1：1：4混合砂浆粉刷，再白水泥批嵌，而实际施工中考虑到以后有精装修，没有施工。如果我们不仔细核对，仅此一项就要增加粉刷和满堂脚手费用约20万元。

四、工程造价审核的内容

在审计过程中，我们业主要和审计单位多沟通、多协调，以合同为依据，在竣工图的基础上结合招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察资料、工程变更签证、材料设备价格签证、隐蔽工程验收记录等竣工资料，按照有关的文件规定实事求是地做好项目的审计，主要是审核其工程量是否正确、单价的套用是否合理、费用的计取是否准确、设计变更、签证是否合理。

1、工程量的审核

工程量的误差分为正误差和负误差。正误差常表现在土方实际开挖高度小于设计室外高度，计算时仍按图计。楼地面孔洞、地沟所占面积未扣；墙体中的圈梁、过梁所占体积未扣；钢筋计算常常不扣保护层；梁、板、柱交接处受力筋或箍筋重复计算等等；负误差表现在完全按理论尺寸计算工程量。因此对施工图工程量的审核最重要的是熟悉工程量的计算规则。一是分清计算范围，如砖石工程中基础与墙身的划分、混凝土工程中柱高的划分、梁与柱的划分、主梁与次梁的划分等。二是分清限制范围，如建筑屋层高大于3.6m时，顶棚需要装饰方可计取满堂脚手架费用，现浇钢筋混凝土构件方可计取支模超高增加费。三是应仔细核对计算尺寸与图示尺寸是否相符，防止计算错误产生。四是仔细划分专业分包与总包的界面，不能重复计算。对签证凭据工程量的审核主要是现场签证及设计修改通知书应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。审核时应作好调查研究，审核其合理性和有效性，不能见有签证即给予计量，杜绝和防范不实际的开支。

2、套用单价的审核

工程造价定额具有科学性、权威性、法令性，它的形式和内容，计算单位和数量标准任何人使用都必须严格执行，不能随意提高和降低。在审核套用预算单价时要注意如下几个问题：

(1) 对直接套用定额单价的审核---首先要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致，如构件名称、断面形式、强度等级(砼标号、水泥砂浆比例)等。其次工程项目是否重复套用。如块料面层下找平层；沥青卷材防水层，沥青隔气层下的冷底子油；预制构件的铁件；属于建筑工程范畴的给排水设施。在采用综合定额预算的项目中，这种现象尤其普遍，特别是项目工程与总包及分包都有联系时，往往容易产生工程量的重复。另外定额主材价格套用是否合理，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，提高工程计价的准确性，如对碳纤维加固工程、钢筋植筋的综合单价，我们通过市场询价，审计单价比施工方报价低30%。

(2) 对换算的定额单价的审核---除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分?同时换算的方法是否准确?采用的系数是否正确?这些都将直接影响单价的准确性。

(3) 对补充定额的审核---主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。

3、费用的审核

取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标书等来确定费率。审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差调整的材料是否符合文件规定。如计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础。对于费率下浮或总价下浮的工程，在结算时特别要注意变更或新增项目是否同比下浮等。

五、工程造价的审核方法.

由于建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，具有多次性计价的特点。因此采用合理的审核方法不仅能达到事半功倍的效果，而且将直接关系到审查的质量和速度。主要审核方法有以下几种：

1、全面审核法

全面审核法就是按照施工图的要求，结合现行定额、施工组织设计、承包合同或协议以及有关造价计算的规定和文件等，全面地审核工程数量、定额单价以及费用计算。这种方法实际上与编制施工图预算的方法和过程基本相同。这种方法的优点是：全面和细致，审查质量高，效果好；缺点是：工作量大，时间较长，存在重复劳动。在投资规模较大，审核进度要求较紧的情况下，这种方法是不可取的，但建设单位为严格控制工程造价，仍常常采用这种方法，而且要求审计单位也选用这种方法。

2、重点审核法

重点审核法就是抓住工程预结算中的重点进行审核的方法。这种方法类同于全面审核法，其与全面审核法之区别仅是审核范围不同而已。房产公司对审计与施工方差异较大的地方，以及工程量大而且费用比较高的分项工程的工程量作为审核重点。如基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程，门窗幕墙工程等。高层结构还应注意内外装饰工程的工程量审核。而一些附属项目、零星项目(雨蓬、散水、坡道、明沟、水池、垃圾箱)等，往往忽略不计。其次重点核实与上述工程量相对应的定额单价，尤其重点审核定额子目容易混淆的单价。另外对费用的计取、材差的价格也应仔细核实。该方法的优点是工作量相对减少，效果较佳。

3、对比审核法

在同一地区，如果单位工程的用途、结构和建筑标准都一样，其工程造价应该基本相似。因此在总结分析预结算资料的基础上，找出同类工程造价及工料消耗的规律性，整理出用途不同、结构形式不同、地区不同的工程的单方造价指标、工料消耗指标。然后，根据这些指标对审核对象进行分折对比，从中找出不符合投资规律的分部分项工程，针对这些子目进行重点计算，找出其差异较大的原因的审核方法。常用的分析方法有：

(1) 单方造价指标法：通过对同类项目的每平方米造价的对比，可直接反映出造价的准确性；

(2) 分部工程比例：基础，砖石、混凝土及钢筋混凝土、门窗、围护结构等各占定额直接费的比例；

(3) 专业投资比例：土建，给排水，采暖通风，电气照明等各专业占总造价的比例；

(4) 工料消耗指标：即对主要材料每平方米的耗用量的分析，如钢材、木材、水泥、砂、石、砖、瓦、人工等主要工料的单方消耗指标。

4、分组计算审查法

就是把预结算中有关项目划分若干组，利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。采用这种方法，首先把若干分部分项工程，按相邻且有一定内在联系的项目进行编组。利用同组中分项工程间具有相同或相近计算基数的关系，审查一个分项工程数量，就能判断同组中其他几个分项工程量的准确程度。如一般把底层建筑面积、底层地面面积、地面垫层、地面面层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚涂料面层编为一组，先把底层建筑面积、楼地面面积求出来，其他分项的工程量利用此些基数就能得出。这种方法的最大优点是审查速度快，工作量小。

5、筛选法

筛选法是统筹法的一种，通过找出分部分项工程在每单位建筑面积上的工程量、价格、用工的基本数值，归纳为工程量、价格、用工三个单方基本值表，当所审查的预算的建筑标淮与"基本值"所适用的标准不同，就要对其进行调整。这种方法的优点是简单易懂，便于掌握，审查速度快，发现问题快。但解决差错问题尚须继续审查。

综上所述，建设工程结算的审计是一门专业性、知识性、政策性、技巧性很强的工作。因此需要我们在工作中不断学习、总结和提高。

第二篇：房地产审计

财政联网审计系统项目建设需求

财政联网审计系统项目建设需求

一、 基本情况

1. 项目基本情况：

1.1 项目名称：xx市财政联网审计系统项目

1.2 项目类型：“金审工程”二期项目

1.3 建设内容：

1) xx市审计局财政联网审计基础应用平台建设；

2) 财政（含财政部门预算、指标、预算外专项、总预算会计、国

库集中支付、非税收入等财政业务）联网审计信息系统研发和实施；

3) 财政联网审计分析模型体系建设；

4) 实现联网审计系统与现有应用系统整合方案设计及应用开发。

要求提供财政联网审计建设规划图及主要业务流程分析。

1.4 建设目标：

1) 总体目标：建成对xx财政、税务、社保、住房公积金等的信息

系统进行密切跟踪，对全部政府性资金收支的真实、合法、效益实施有效监督的审计信息化系统，通过建立“预警跟踪+联网核查”审计模式，逐步实现审计工作的三个“转变”，即从单一的事后审计转变到事后审计与事中审计相结合，从单一的静态审计转变到静态审计与动态审计相结合，从单一的现场审计转 1

财政联网审计系统项目建设需求

变到现场审计与远程审计相结合。增强审计机关在计算机环境下查错纠弊、规范管理、揭露腐败、打击犯罪的能力，维护经济秩序，促进廉洁高效政府的建立，更好地履行审计监督职责。该系统依托xx市政务平台向xx市其他具有监督职能的政府部门提供分析功能，形成全市的监督信息共享，达到建设“数字xx”的目标。

2) 本期目标：基于现有的政府电子政务网络基础环境的现状，采

用增量数据采集识别技术、多维数据库与联机分析技术、审计分析模型和建模技术、公共数据元数据接口技术、多元数据融合处理技术等技术建立财政联网系统。实现对财政业务数据（预算、指标、总预算会计、预算外账户、国库、非税）的采集、清理、转换、验证和分析，以财政支出为主线，紧扣财政业务的关键控制点，对财政资金支出情况的全过程进行有效监督，检查财政支出的真实、合法、效益的目标：

? 构建审计免疫系统信息化平台；

? 实现财政资金使用全过程监督；

? 实现“预算跟踪＋联网核查”审计模式；

? 提高审计机关工作效率和效果；

? 基于“免疫系统”的联网审计典型建设。

二、 本期联网审计建设的要求

1. 系统功能性要求（有成熟产品的请用截图说明）

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财政联网审计系统项目建设需求

1) 数据采集转换系统

数据采集转换系统能够针对不同数据源采用前置机的方式实时或定期采集被检查单位财务或业务数据，按照采集模板自动清洗转换形成检查数据库。

2) 数据集管理

对来自不同系统、不同种类的数据进行集中、统一管理；实行严格的权限控制，自定义数据集以建立者为管理权限核心，辐射式赋予其他操作人员该数据集的使用权限，以保证数据的安全性；功能包括：服务器存储空间申请、数据集多数据表定义、数据处理加载算法编辑、算法验证、处理结果加密压缩传输、处理结果加载、处理结果预览、数据集访问权限设置等。

3) 基本财务查询审计

是对被审计单位财政财务收支的真实性和合法合规性进行审查，审查被审计单位的会计帐务处理是否符合会计制度等的相关法律法规。本分析系统功能分为账簿查询、科目分析、数据检测、标记查询和财务审计穿透五部分。

4) Sql通用查询器

可以满足审计人员灵活分析数据的需要，自由选择要分析的数据源、数据表、字段，通过拖拽的方式灵活查询分析。

5) 审计分析功能

审计分析功能，是一个审计分析模型搭建平台，审计人员可以在审计数据中心各业务数据集的基础上，根据审计需要，灵活搭建出各 3

财政联网审计系统项目建设需求

种审计分析，从而可以迅速取得审计疑点的发生总额、分布范围、重点审计对象等审计基础数据。分为系统分析、类别分析、个体分析三种。

6) 审计预警功能

在审计分析、审计查询的结果上，通过设置“预警指标”，系统自动定期将预警结果发送到各级领导和审计人员手中，实现审计疑点的自动捕捉。

7) 审计方法功能

审计方法是对审计分析的一个巩固，将审计分析步骤化显示在平台中。 审计方法是根据审计业务的需要，分类（审计分类）分项（分专项）进行方法引导式审计，按照由基本数据到分类要素，由分类要素再到专项明细展现的过程

8) 系统管理功能

系统管理模块主要包括机构设置、角色管理、人员管理、前置机注册管理、数据发布管理、功能注册、自定义菜单、资源权限分配、指标分类管理、安全日志、算法统一调度管理等功能，用于系统管理员对系统进行维护。其中机构设置、角色管理、人员管理及资源权限分配使系统的安全性得到保障，系统日志信息等使用户能够对系统的使用情况有详细的了解。

请提供应用系统构架图及应用描述。

2. 系统业务需求：

9) 联网审计系统的数据规划必须符合审计署联网审计建设的数 4

财政联网审计系统项目建设需求

据规范标准；

10)联网审计系统必须能和金审工程一期OA，AO系统进行数据互

导，实现无缝联接，并提供详细的数据互导方案；

11)联网审计系统必须具有相应的财政联网审计分析模型：

a) 单位预算执行总体分析

用于审计人员分析单位预算金额、指标金额、计划金额、拨款金额、清算金额等总体金额构成情况，同时可穿透查看各构成明细，按单位指标、计划、支付和清算等一级级穿透，最后到具体明细。

b) 单位基本支出预算执行总体分析

用于审计人员分析单位基本支出预算数、指标数、计划数、拨款数等总体金额构成情况，同时可穿透查看各构成明细，按单位指标数、计划数、支付数等一级级穿透，最后到具体明细。

c) 单位项目预算执行总体分析

用于审计人员分析单位项目预算数、指标数、计划数、拨款数等总体金额构成情况，同时可穿透查看各构成明细，按单位指标数、计划数、支付数等一级级穿透，最后到具体明细。

d) 全部政府资金收入构成分析

用于审计人员对所有单位一般预算收入、基金收入、专用基金收入以及债务收入所有政府资金收入科目进行分析，同时可穿透至具体科目明细，一直到具体凭证。

e) 预算账——收入月份趋势分析

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用于审计人员对所有单位一般预算收入、基金收入、专用基金收入以及债务收入所有政府资金收入科目按月份进行统计分析，同时可穿透至具体科目明细，一直到具体凭证。

f) 全部政府资金支出构成分析

用于审计人员对所有单位一般预算支出、基金支出、专用基金支出以及债务转贷支出所有政府资金支出科目进行分析，同时可穿透至具体科目明细，一直到具体凭证。

g) 全部政府资金支出构成分析

用于审计人员对所有单位一般预算支出、基金支出、专用基金支出以及债务转贷支出所有政府资金支出科目进行分析，同时可穿透至具体科目明细，一直到具体凭证。

h) 总预算账——支出月份趋势分析

用于审计人员对所有单位一般预算支出、基金支出、专用基金支出以及债务转贷支出所有政府资金支出科目按月份进行统计分析，同时可穿透至具体科目明细，一直到具体凭证。

i) 预算指标——资金来源分析

用于审计人员按资金来源的不同，对待分配指标、已分配指标、本级分配、下级分配及所占比例进行统计分析，同时可穿透到具体明细指标。

j) 预算指标——资金渠道分析

用于审计人员按资金渠道的不同，对待分配指标、已分配指标、本级分配、下级分配及所占比例进行统计分析，同时可穿透到具体明 6

财政联网审计系统项目建设需求

细指标。

k) 上级来文执行情况分析

功能概述：用于审计人员分析每个单位各个年度上级来文总金额、本级分配金额、分配日期及结余情况。

l) 当年本级财力待分配资金执行情况

用于审计人员分析各单位当年本级财力待分配资金执行情况。 m) 上年结转财力待分配资金分配情况

用于审计人员分析各单位上年结转财力待分配资金分配情况。 n) 项目预算执行情况分析

用于审计人员分析各单位项目预算执行情况。

o) 一级预算单位预算资金构成分析

用于审计人员分析一级预算单位预算资金构成情况。

p) 基层预算单位预算资金构成分析

用于审计人员分析基层预算单位预算资金构成情况。

q) 单位用款计划进度分析

用于审计人员按单位统计具体用款计划的执行进度。

r) 单位支出进度分析

用于审计人员统计各单位具体资金支出的执行进度。

s) 功能科目支付进度分析

用于审计人员按功能科目统计资金支出的进度。

t) 单位支出方式结构分析

用于审计人员按支出方式的不同统计资金支出的进度。 7

财政联网审计系统项目建设需求

u) 财政直接支付

用于审计人员查询财政直接支付情况。

v) 财政授权支付

用于审计人员查询财政授权支付情况。

w) 单位异常提现排名及明细分析

用于审计人员分析单位大额提取现金的情况及排名。

x) 授权支付中结算方式为转账和电汇的大额支付排名及明细 用于审计人员分析单位授权支付中结算方式为转账和电汇的大额支付的情况及排名。

3. 系统技术要求：

1) 系统采用国际通用的J2EE标准，B/S架构，能够支持跨平台、跨

数据库；

2) 联网审计数据量较大，为了保证数据分析的速度，系统必须支持

相应的大型数据库如：ORACLE，DB2;

3) 随着联网审计业务系统的不断增加，为了保证系统安全、稳定运

行，系统必须具有相应的可扩展性，能够支持小型机服务器和LINUX操作系统；

4. 网络及安全要求：

1） 提供项目网络拓扑图及说明；

2） 提供完整的安全解决方案。

5. 对方案提供方要求：

1) 方案提供方最好具有成功的财政联网审计建设的经验，对财政业 8

财政联网审计系统项目建设需求

务有深厚的沉淀和积累，（有本省同类产品建设经验更好）；

2) 方案提供方最好有成熟的联网审计系统产品，确保系统的稳定性

和可靠性；

3) 方案提供方必须具有相应的高新技术和软件企业资质、投标产品

的自主知识产权、专业机构的技术评测报告和相关软件资质认证等。

4) 有财政联网审计成功建设方案的，请列示相应的案例。

6. 系统服务要求：

1) 必须能提供本地化服务。

2) 由于被审单位业务系统升级或变更，对已购买模块必须提供免费

的升级和修改；该系统的日常升级补丁，必须免费提供；如果需要对系统进行二次开发，双方可以进行有价协商。

3) 至少提供12个月的免费维护期。

4) 系统在日常使用过程中，如遇到问题，公司应随时提供上门服务。

5) 必须对系统的业务数据进行保密。

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