目 录
第一章 总论... 3
1.1 编制依据及相关资料... 3
1.2 工程概况... 3
1.3、该地区气候... 4
第二章 项目的建设背景及必要性... 5
2.1 项目的建设背景... 5
2.2 项目建设的必要性... 5
第三章 市场分析及建设规模... 8
3.1市场调查及预测... 8
3.2 建设规模... 10
3.3 建设投资估算... 10
34 拆迁安置方案... 13
3.5主要设计标准及规范... 13
3.6 建设方案... 14
3.7 项目管理及保证措施... 14
第四章 市政条件... 15
4.1 供电... 15
4.2供热... 15
4.3 供水... 15
4.4煤气... 15
4.5 雨、污水排放... 16
第五章 环境保护... 16
5.1 编制依据... 16
5.2大气... 16
5.3噪声... 17
5.4污水处理... 17
5.5施工中的环境保护... 17
5.6 劳动保护及安全卫生... 18
第六章 节能... 18
6.1建筑本体部分... 18
6.2保温... 18
6.3 中水处理... 18
第七章 建设进度... 19
第八章 利润及成本费用分析... 19
8.1编制依据... 19
8.2本项目的前期投入... 19
8.3财务评价... 21
第九章 财务效益评价... 21
9.1编制依据... 22
9.2项目的收益构成及估算... 22
9.3财务评价主要参数... 23
9.4财务评价... 23
9.5财务评价结论... 24
第十章 国民经济评价... 25
10.1评价方法及依据... 25
10.2效益估算... 25
10.3国民经济评价结论... 25
第十一章 结论及建议... 26
11.1结论... 26
11.2建议... 27
灞桥区 ╳ ╳ 养老院可行性研究报告
第一章 总论
1.1 编制依据及相关资料
（1）灞桥区人民政府《关于建设灞桥区╳ ╳养老院立项的报告》
（2）西安市养老院调查报告及西安市人口统计资料
（3）养老院国家相关设计规范
（4）政府部门公布的相关数据
（5）其他有关法规
1.2 工程概况
1.1.1工程名称：灞桥区╳ ╳养老院
1.1.2建设单位：西安╳ ╳投资有限公司
1.1.3拟建地点：该项目位于西安市灞桥区，靠近灞桥区101县道和西安汽车科技学院（如图1），此地交通便利，有240、241等几路公交车直通市中心，车程大约40分钟，环境静谧，距公用供（排）水、电等基础设施较近，周围商店，医院等一应俱全，且周边征地方便，利于以后扩大规模。项目选址所在地土质良好，地势平坦且位置较高，即节省了前期场地平整的费用又利于排水，便于建设园林化的生活环境。此地远离市区的喧嚣，空气质量好。视野开阔，但又并非偏僻之地，基础设施齐备，加之有白鹿塬、鲸鱼沟、樱桃园以及旁边正在开发的汉簿太后陵等景点和思源、海棠、汽车学院等众多的大专院校，社会环境良好，尊老爱幼的氛围浓厚，可以说是难得的养老之处。由于该地区地处郊区且正在开发之中，所以周围居住人口较少，不需要大规模的征地拆迁，节省了拆迁安置费和土地购置费，可以将更多的资金用于项目建设。
1.3 该地区气候
该地区属于暖温带半湿润的季风气候区，雨量适中，四季分明。无霜期平均为219~233天。1月份最冷，平均气温-0.5℃~1.3℃；7月份最热，平均气温26.4℃~26.9℃；年平均气温13.6℃。极端最高气温45.2℃,极端最低气温-20.6℃.年降水量平均为507.7毫米~719.8毫米。年降水日数96.6天。年平均湿度为69.6%。年平均降雪日为13.8天。冬季多东北风，夏季多西南风，年平均风速2.0米/秒，无霜期207天。人到老年以后自身的抵抗能力及对环境的适应能力会下降，特别是高血压及冠心病老年患者，高寒或高温天气对他们是极为不利的，所以养老院选址的时候必须考虑当地的气候状况，以上多年的气象统计资料表明该地区无极端恶劣的气候现象，较利于老年人生活居住，此地近十年的气候统计资料如下表
表1 灞桥区1997-20##年气象资料统计表
资料来源：香港天文台网站
图1 养老院区位图
第二章 项目背景及建设必要性
2.1项目背景
本项目所在地灞桥区位于西安市东郊 10 公里，总面积 332 平方公里，辖 9 个街道办事处，人口 50 万，其中80%以上为农业人口。是西安集纺织、印染、航天、航空、农副生产为一体的近郊区。境内陇海、西康铁路横亘东西、贯通南北。 108 、310 、 312 国道穿境而过， 101 、 102 、 211 省道、西临、西闫、西蓝、绕城高速公路、东三环公路境内交织成网，是陕西省“米”字形高速公路交通网的中心。长安八水之三水浐、灞、渭河境内萦绕， 10 多个变电站覆盖全区，水、电资源充沛。 区内有仰韶文化的半坡遗址、龙山文化米家崖遗址、隋汉灞河古渡遗址、汉文帝霸陵、黄巢练兵遗址，文化底蕴深厚。关中八景之一“灞柳风雪”千载闻名，白鹿塬、鲸鱼沟、洪庆山竹翠林，瀑布景观，浐、灞、渭水潺潺，湖光山色，旅游自然资源丰富。 20 多个军工企业、国有大型企业、科研院所遍布全区，行业齐全，科技实力雄厚；中小学、 医院，邮电局、所、金融机构分布全区，设施先进，形成了全方位服务网络。 随着陕西省“一线两带”建设和西安市拉开城市骨架，发展外围新区的战略构想，加上西安市着力打造“第一水城”项目，使灞桥区处于了“一线两带”的中心位置，并逐渐融入西安的中心城区，有着非常广阔的发展前景，成为中外投资商看好的投资热点地区。 本届区委、区政府提出了加快建设生态强区的总目标，扭住基础设施建设、浐、灞河治理开发、农业结构调整，围绕浐、灞、渭生态经济开发带，加快建设浐河经济开发区、灞桥科技产业园、国际港务区、新筑物流园区、狄寨大学园、都市农业园，把灞桥建成环境优美、生态最佳，经济发达的现代化城区。正是在这样的大背景下提出了此项目，此项目的立项建设也是对于政府加快灞桥建设的积极响应，将极大的促进当地的社会和谐。
2.2 项目建设的必要性
该项目的建设必要性主要体现在以下几个方面：
(1)解决老龄化社会问题的需要。据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又据预测我国65岁以上老年人数将从20##年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到20##年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题，西安市也和全国一样，老龄化程度为10%以上。新建灞桥区╳ ╳养老院，也是解决老龄化社会问题的需要。(2)构建和谐社会的需要，党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，灞桥区区委、政府也提出建设“和谐灞桥”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建灞桥区╳ ╳养老院，将为西安弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（3)加快灞桥区社会福利事业发展的需要，该项目项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，该区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为灞桥区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在该地区社会保障体系中发挥较为重要的作用。
西安市目前有常住人口八百多万，我们假设65岁以上的老人有入住养老院的需求，那么根据相关调查这个比例也在10%以上。我们如果按10%计算，那么整个西安市也有近八十万的老人有对养老院服务的需求，假设他们中的一半会真正选择去养老院安度晚年。那么这个数量也有四十多万，而据调查目前整个西安市大的上规模的养老院只有西安东林老年公寓、西安福星老年公寓、 西安和平老年公寓、 蓝田县敬老院 、西安丰泽园老年公寓、曲江乡敬老院、未央区三桥敬老院、劳动路敬老院、三桥敬老院、寝宫老年公寓、百岁爱心老年公寓、反哺堂敬老院、沁春园敬老院等几所，其中位于灞桥区的只有东林老年公寓，建于1998年，占地15亩，可容纳300多人，这些养老院由于建成较早，所以功能与各种设施都已过时或无法满足当前的需要，而且数量与床位都极其有限的现状与目前对老年养老服务的庞大市场需求形成了极大的矛盾，所以就目前来说无论是从改善老年人晚年生活质量，让他们有一个幸福的晚年的角度来说还是从作为一个投资者的角度来说，建立一个具有一定规模，设施完备、服务周到的养老院都是可行的，也是当前形势下所必须的。
第三章 市场分析与建设规模
3.1市场调查与预测
随着人们生活水平和医疗条件的不断提高，人口平均年龄将呈现出不断升高的过程，其中老年人口数量也会不断增加，我国在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在绝对数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。 目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，因此也就有越来越多的人愿意选择到养老院去安度晚年，据人口统计部门的预测到20##年，西安常驻人口将会突破千万人，即使按照老年人口占10%的比例计算，也会有极大的市场需求，提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是及其必要的，也是大部分老年人的共同心愿。
3.2 建设规模
灞桥区╳ ╳养老院是西安╳ ╳投资有限公司与灞桥区人民政府共建的一所集收养、收治、康复、防制为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。该养老院由灞桥区政府无偿提供土地以及政策上的扶持，由西安╳ ╳投资有限公司独家出资筹建并自负盈亏，双方负责共同管理。根据西安╳ ╳投资有限公司的要求和桥区政府的相关规定以及有关设计规范，经审定初步设计建设内容包括：中心公寓楼、门诊部、康复中心、洗衣房、浴室、锅炉房、污水处理系统、老年活动中心及绿化工程，设计床位1200张，占地500亩，规划建筑总面积50000平方米，建筑容积率为3.5，建筑密度不大于50%，主体建筑限高30 米，建筑物退红线不小于7米，绿化率不低于45%,并严格按照有关标准执行。
3.3建设投资估算
投资估算是项目决策的重要依据之一，其准确与否不仅影响到项目建设前期的投资决策，而且也直接关系到设计概算，施工预算的编制及项目建设期的造价管理和控制，因此，应尽可能精确的对拟建项目进行总投资的估算。
总投资是保证项目建设和投产后经营活动正常进行所必须的全部资金，总投资在项目的建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定的基础上，估算建设投资以及生产经营所需的流动资金。
本项目分三期进行，总投资为5477万元，工程费用总投资为5000万元人民币。所有资金均为投资方自有资金，本项目不涉及银行贷款，建设期为四年，分期投资及总建筑面积分配表、投资构成如下表： 表2 投资分配表 单位：万元
表3 总建筑面积分配表 单位：平方米
表4 投资构成分析表
（1）基本预备费是指在项目实施过程中可能发生难以预料的支
出，需要事先预留的费用，主要是设计变更及施工过程中可能增加的工程量的费用，估算方法：
基本预备费=（工程费用+其他费用）*基本预备费率，本项目根据现实情况取费率为5%。基本费用额为305万。
（2）涨价预备费 涨价预备费是对于建设期在一年以上的项目由于在建设期内可能发生材料、设备、人员等价格引起投资增加。需要事先预留的费用，亦称价格变动不可预见费。涨价预备费可按些列公式计算：
YC=∑It[(1+f)t-1]
式中：YC-涨价预备费
It-第t年的工程费用
f-建设期价格上涨指数，按相关部门的规定执行
n-建设期
本项目由于建设期为四年。故必须考虑物价上涨的可能性，上涨预备费率暂定为3%。经计算的涨价预备费为122万元。
（3）建设期利息
建设期利息是指建设项目投资中有偿使用的资金在建设期内应偿还的贷款利息及手续费等，其估算方法为：
建设期各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率，
由于本项目的所有投资均为自有资金，故建设期银行利息为零。
（4）流动资金
由于本项目建设期较短，且为公益性项目，资金流较简单，故在此不考虑流动资金。
3.4 拆迁安置方案
由于此地地处郊区，人口较少，且该项目拟建地原来没有其他居民和建筑物，地势平坦开阔，且地质情况较好，所以不涉及拆迁安置问题，只需将土地稍作平整即可满足建设需要。
3.5 主要设计标准及规范
（1）GBJl6—87 建筑设计防火规范
（2）GBJl3-86 室外给水设计规范
（3）GBJl40-90 建筑灭火器配置设计规范
（4）GB50052-95 供配电系统设计规范
（5） GB50054-95 低压配电设计规范
（6）GB500116-98 火灾自动报警系统设计规范
（7）GB50057-94 建筑物防雷设计规范
（8）GB3095—1996 环境空气质量标准
（9）GBl6297-1996 大气污染物综合排放标准
（10）GBl38979—1996 污水综合排放标准
（11）GBl38979—1996 污水综合排放标准
（12）GB50176—93 民用建筑热工设计规范
3.6 建设方案
本项目设计规划时从节能保温及抗震的角度考虑，决定采取以下建设方案：
（1）公寓楼 砖混 带电体
（2）门诊部 砖混
（3）食堂 框架
（4）变配电室 砖混
（5）康复中心 砖混
（6）锅炉房 框架
（7）泵房 框架
（8）洗衣房 砖混
（9）浴室 砖混
3.7 项目管理及保障措施
为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益，投资方应采取切实有效的保障措施，（1）加强领导，确保工程顺利实施，将成立由投资方指派的现场负责人为成员的中心建设领导小组，负责组织协调项目的实施。项目领导小组下设办公室，具体负责项目实施、管理等工作。 （2）加强项目管理，确保工程质量，建设严格按照基本建设程序要求，实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同制“四制”管理，积极推行工程建设公示制。发改、财政、审计等有关部门督促建设单位严格按照建设内容和要求组织实施，提高建设标准，严格项目计划管理。（3）严格验收，确保工程效益 ， 工程完成后，结合中心建设领导小组各成员单位平时检查情况，首先由施工单位自验，并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组，领导小组组织有关部门进行初验，初验合格后将初验报告呈报自治区有关部门申请终验，终验合格后方可交付使用。
第四章 市政条件
4.1 供电
本项目拟采用双路供电，附近有高压变电站一座，可由此接入，电价可与有关部门协商并报政府相关部门，因该项目为政府扶植支持公益项目，可争取优惠政策，
4.2 供热
根据设计床位及项目规模预计该项目热负荷约为四千万大卡/时，拟从市政供热干线接入，
4.3 供水
预计项目日需生活用水量为3000立方米左右。拟从市政供水管道接入，水价可与有关部门协商争取优惠，
4.4 煤气
预计本项目日需煤气量为2000立方米，拟从市政煤气管道接入，争取有关部门的优惠。
4.5 雨、污水排放
本项目日排放污水量约为1000立方米，由于该地开发较晚，没有专门的排污管道，所以应该根据现场情况铺设管道，并应该考虑以后扩建的可能性，做好事前规划。
第五章 环境保护
由于本项目紧挨居民区和大专院校，在实施过程中施工方应积极采取各项防护措施。以保护周围环境，减少噪音及建筑垃圾污染，尽量不打扰居民的正常生活和学校的正常教学活动。争取将负面影响降到最低。
5.1编制依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）《中华人民共和国大气污染防治法》
（3）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
（4）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》
（5）《中华人民共和国海洋环境保护法》
5.2大气
综合考虑采暖成本以及从环保的角度考虑，本项目拟采用由╳╳热电站供热，大大减轻了冬季煤气采暖给本地区造成的污染，因为一家一户的采暖煤炉是冬季的主要大气污染源，由煤炉排出的SO、NO、CO等会严重污染大气，而采用集中供暖不仅节约了成本，也利于环保。
制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟利昂的使用，有利于保护臭氧层，
餐饮以煤气为燃料为主，所以应在操作间设置通风排气装置，且排气烟筒避开环境敏感地段。
5.3 噪声
噪声污染主要来自机电设备。老年人对噪声较敏感，难以忍受嘈杂的环境，因而对发电机房、热力交换站、泵房等产生噪声的设备采取相应的消声措施，如敷设消音瓦，安装减震装置，并尽量购买噪声小的设备，或将产生噪声的设备安装在隐蔽的地方，
对风道噪声除在机房采用隔震吸声处理外，在管道上同时加装各类消声器，以降低传到各房间的风机噪声，
采取上述措施后，环境噪声可大大降低。
5.4 污水处理
本项目产生的污水主要有餐饮废水、生活废水、洗浴废水。本着节约用水和循环利用的原则，对于可再次利用的洗浴废水在经过中水处理后，可用来冲厕、冲洗车辆和用作绿化用水。生活废水和餐饮废水经隔油、沉淀处理后再由专门的排污管道排入下水道。
5.5 施工中的环境保护
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中的粉尘对周围人群
和环境会造成较大的影响，特别是混凝土浇筑时产生的噪声较大，所以施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔声装置，或采用噪声较小的机具，除此之外还应合理安排施工时间，避开人们休息时间，如浇筑混凝土应尽量避开夜间施工，对粉尘拟采用喷水除尘，总之在项目建设和运营过程中，应尽可能采取措施降低对周围环境和居民生活的影响，
5.6 劳动保护与安全卫生
项目实施前应对工人进行进行必要的安全教育，上岗作业必须要佩戴安全帽，高空作业必须系好安全带，工地入口处设置安全标志，施工方应建立起完善可行的人身安全保护制度，并指派专人对施工过程中的安全隐患进行定时检查并及时排除，项目负责人也应该不定期到现场巡视安全制度落实情况，尽最大努力保障施工人员人身安全，同时应制定工地卫生条例，安排专人负责卫生工作，坚持日日打扫，文明施工，建筑材料应分类入库储存，保持工地整洁。
第六章 节能
6.1 建筑本体部分
本项目属民用建筑类别，设计时应遵照西安市《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》进行。
6.2 机电设备部分
应全部采用节能型设备，包括水泵、机电、制冷机、灯具、锅炉、洗衣机、取暖设备等，以达到节能的目的。
6.3 供热管道要加强保温措施，管道外部全部包裹保温材料，虽然这样做会导致一次性投入较大，但在以后的使用过程中会节省能源，提高能源的利用效率。从长远来看较为经济。
6.4 采用中水处理系统，提高水的重复利用率，达到节水的目的。
6.5 对于机电设备要采用自动化控制。利用计算机对设备运营进行优化管理，提高设备利用效率，同时加强综合管理措施，达到综合节能的目的。
第七章 建设进度
本项目建设期为4年，分三期完成，建设开始时间为20##年。建设进度安排如下表：
表5 建设进度表
第八章 利润及成本费用分析
8.1 编制依据
（1）中华人民共和国建设部《全国市政工程投资估算指标》
（2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》
（3）《全国市政工程预算定额陕西省价目表》2001
（4）《陕西省工程建设其他费用定额》1998
（5）《投资项目可行性研究报告研究指南》
（6）《陕西省水利水电建筑工程预算定额》
（7）《陕西省园林绿化工程预算定额》
（8）工程基本预备费率为10%。涨价预备费暂按3%计
8.2 本项目的前期投入
8.21 基本设施配备投入
（1）电视机每个房间一个800×1200=960000元
（2）床、床头柜和一人一格的衣橱，计800×1200=960000元
(3) 床上用品 600×1200=720000元
（4）每人一把躺椅 400×1200=480000元
（5）老年活动中心设施包括：家庭影院一套，麻将桌、各类健身器材、各种棋类及游戏器具共计投入1000000元
（6）餐饮设施、灶具、餐具、消毒柜、冰箱等按满足1200个床位及工作人员的生活需要。共计投入为600000元
（7）洗衣设备，预算投资100000元
（8）洗浴设备，预算投入为30000元
（9）工作人员办公设备，包括电脑、打印机、扫描仪、传真、电话、办公桌、及公车一部。此项共计投入2000000元
以上投入共计：5050000元
8.22 年度运营投入
（1）院长一人，工资：2500×12=30000元
（2）副院长3人，工资：3×20##×12=72000元
（3）会计一人，工资：2000×12=24000元
（4）采购2人，工资：2×1500×12=36000元
（5）护理员100人，工资：100×1500×12=1800000元
（6）厨司10人，工资：10×1500×12=180000元
（7）医生10人，工资：10×20##×12=240000元
（8）保洁员4人，工资：4×1000×12=48000元
（9）洗衣房工人2人，工资：2×1400×12=33600元
（10）伙食成本费：1200×40×12=576000元
（11）水电费：20000元/年元
（12）取暖费：10×50000m2=500000元
(13)办公费：1000×12=12000元
（14）设备耗材、维护等：4000元
以上投入共计：1580000元
8.3财务评价
编制依据：
（1）国家计划委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》
（2）《投资项目可行性研究报告》
（3）设计各专业提供的技术参数及资料
（4）建设单位提供的有关资料
总投资为建设投资与前期投资之和，总投资=5050000+54770000=59820000元，年净收益为年收入与年支出之差，年净收益=16200000-1580000=14620000元，故预计投资回收期为：59820000/14622400=4.2年。
第九章 财务效益评价
财务效益评价是建设项目可行性研究的重要组成部分。未来效益评价包括经济效益评价和社会效益评价两个部分。经济效益又包括微观的财务评价和宏观的国民经济评价。财务效益评价与国民经济效益评价是建设项目评价的两个重要组成部分。财务效益评价是从投资者的角度，根据我国现行的财税制度和现行价格。分析项目的效益和费用，考察项目的的活力能力、清偿能力，判断投资项目在财务上的可行性，为投资决策提供可靠的依据。
9.1 编制依据
（1）《目经济评价方法与参数》
（2）《设计各专业提供的技术参数及资料》
（3）建设单位提供的有关资料
9.2 项目的收益构成及估算
建设项目财务效益评价是通过对灞桥区╳ ╳养老院建设项目未来现金流量的预测与计算以及对技术经济效益进行分析，评价该养老院的经济效益和获利能力，现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，必须有足够的资金保证日常开销。
本项目的收入主要是床位收费和一些服务费，加一些社会捐赠，
养老院年收入预测如下：
该计算假设入住率为100%。经参考其他养老院的收费标准并经市场调查确定每个床位年收费为3000元，
（1）床位费：1200×3000=3000000元
（2）服务费：400×12×1200=2880000元
（3）饮食费：400×12×1200=4320000元
（4）水电费：50×12×1200=720000元
（5）取暖费：60×5×1200=360000元（按5个月计）
以上收入共计：16200000元
9.3 财务评价主要参数
（1）财务基准内部收益率Ic=10%
(2)基准投资回收期：9年
（3）计算期11年
（4）基准点：本项目的基准点设在建设期开始的第一年，即20##年。
9.4 财务评价
9.4.1盈利能力分析
（1）财务指标计算
该项目的现金流入下表
表6 现金流量表 单位：万元
通过财务现金流量表计算以下财务评价指标：
a． 财务内部收益率
根据公式： FIRR=i1+(i1+i2)∣FNPV1∣/∣FNPV1∣+∣FNPV2∣得本项目财务内部收益率FIRR= 16.5%>Ic=10%.
b． 财务尽现值（Ic=10%）为2200000>0
c. 动态投资回收期为6.5年<9年
（2）敏感性分析
影响本项目的最主要的因素是床位出租率，考虑项目实施过程中的一些不确定因素的变化，对床位出租率因素上升或下降10%-30%，分析对财务指标的影响，如下表：
表7 财务敏感性分析表
（3）盈亏平衡分析
以床位出租率表示的盈亏平衡点为：
BEP=固定成本/销售收入-可变成本-税金=5050000/16200000-1580000-4860000=52.2%。即床位出租率达到52.2%即可实现盈亏平衡。
经过以上分析可知该项目拥有较强的抗风险能力。
9.5 财务评价结论
财务评价主要是从经济的角度来评价建设项目的可行性，只当有经济上可行时该项目才具有生命力，才能保持持续运转下去，虽然此项目的建设并非单纯为例经济经利益，但是保证经济上的合理却是一个重要的前提，通过上面对该项目的各项经济指标的计算可以得出结论：该项目的内部收益率大于基准收益率，投资回收期小于基准投资回收期，且具备较强的抵抗风险的能力，因此从经济的角度来说该项目是可行的。
第十章 国民经济评价
国民经济分析是按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察投资项目的效益和费用，分析、计算项目对国民经济的净贡献，评价项目的经济合理性。
10.1 评价方法及依据
（1）评价方法
本项目应采用-效果分析法进行国民经济评价。
（2）评价依据
a．《建设项目经济评价方法与参数》
b.《建设项目经济评价参数研究》
c.《投资项目可行性研究报告指南》
d.《投资项目经济咨询评估指南》
e. 国家现行的有关经济法规和文件
10.2 效益估算
该项目建成使用后，其产生的国民经济及社会效益是多方面的，主要体现在将显著改善灞桥孤寡老人以及社会孤儿的生活，使他们有一个适合自己生活的温暖的家，将会有利于促进社会和谐，增强社会稳定性，极大的促进整个地区的社会保障体系建设，弘扬中华民族尊老爱幼的传统美德，其效益将是无穷的。
10.3 国民经济评价结论
本项目的实施，顺应国家及西安市的有关改善老年人生活质量的政策，响应了社会对于继续发扬传承尊老爱幼的习俗的号召，符合西安市城市总体规划和西安市灞河经济区总体规划的要求，为优化西安市经济结构和提升城市形象做出了贡献，一方面创造了数百个就业岗位，解决了一部分人的就业问题，另一方面显著改善了当地老龄人口的晚年生活，具有明显的经济和社会效益，为促进西安市的大发展和构建和谐社会有着深远的意义。
第十一章 结论及建议
11.1 结论
一、该养老院的建立，对于加速西安市建设，解决当前西安市养
老院容纳数量有限的问题，改善老年人晚年生活，使广大老年人老有所养等都有着积极的意义，因此该项目的建设是必要的。
二、从目前来看，西安市养老院的服务是供不应求的，不能很
好的满足广大老年人对于理想的养老场所的需求，特别是现在人们的观念正在改变，越来越多的老年人愿意安排自己的晚年生活，本项目立足当前实际，致力于打造西安养老院的典范。并且追求社会效益和经济效益并举，重在服务社会。
三、本项目资金全为自有资金，并得到了灞桥区政府的大力支持，因此能保证项目按时、保质的完成。
四、经测算该项目的财务内部收益率为16.5%，财务净现值为2200000万，投资回收期为6.5年，均满足项目要求，项目的经济效益良好，
五、项目所需的各项市政配套条件均可解决，并得到了政策上的扶持，为项目的实施创造了有利条件。
综上所述，该项目完全是可行的，也是必要的。
11.2 建议
养老院不同于其他投资项目，它是一项公益性事业，虽然现在是市场经济，但获得经济利益不应该是投资养老院的唯一目的，投资方应该本着服务社会，服务老年人为第一原则，在此前提下可保留适当的利润，以维持日常运作。