Using the research method of literature, means of observation, behavioral approach, conceptual analysis and the pattern of information-seeking of local and overseas were analyzed and compared, Basic pattern strategies of technology
information-seeking
调查报告摘要
关于房屋署根据居者有其屋计划、私人机构参建居屋计划及 自置居所贷款计划收回租住公屋单位的直接调查 引言 「房计划简称一般交回「绿时，在一七年及其重新 2. 表」租住据《署收有效 调查 3. 划、尽快序和
租住公屋及向购得居屋／私人参建居屋单位及申领得自置居所贷
根据现委会」）（以下简「私人参情况下，其租住的表」购买发觉该署九九六年年底才收监管制度编配。 鉴于透过各公屋单申诉专回租住。 目的
这项调查的目的，在于审研房屋署为确保能够根据居屋计私人参建计划及自置居所贷款计划这三个自置居所资助计划收回租住公屋单位而制定的程序及监管机制，以确定这些程机制：
(a) 就收回单位而言，是否妥当和有效；以及
(b) 是否在适当时候运用和是否配合得宜，以确保在到期
之时收回单位。
租项位员公行辖称建必公居本年回有的下「计须屋屋来中。欠
房屋政策，凡是香港房屋委员会（以下公屋的住户，若使用「绿表」透过居者有居屋计划」）、私人机构参建居屋计划（划」）及自置居所贷款计划购买住宅单位在其购置的单位可以入伙的日期起计两个单位。本署在调查一宗有关房屋署向一名单位的公屋住户收回其所租住公屋单位的在一九九二年年初便应收回该单位，但该才采取积极行动。结果，该单位最终于一上述调查揭示房屋署收回租住公屋单位的妥善，未能确保迅速收回租住公屋单位，
简其以，月使投署九程以称屋下在内用诉却九序便
住自为条屋公置数例单屋资源紧绌，需求甚殷，加上须向使用居所资助计划购买住宅单位的公屋住户收相当多，申诉专员为了公众利益起见，决》第7(1)(a)(ii)条展开直接调查，审研位的程序是否妥当，以及有关的监管机制「回定房是绿的根屋否
款计划贷款或补助金的公屋住户收回其租住的公屋单位以便重新编配的政策
4. 政府的政策旨在确保能够把租住公屋单位编配给真正有需要的家庭。现时，要入住租住公屋单位，平均须轮候六年半。根据轮候公屋总登记册的资料，截至一九九七年年底，共有149 672个家庭轮候公屋。政府于一九七八年推出居屋计划，目的是提供住宅单位，以远比市价为低的价格售予中下入息的家庭及公屋住户。政府其后于一九七九年推出私人参建计划，以补充居屋计划，透过运用私人机构的资源兴建住宅单位，以较低廉的价格出售。一九九七年六月，居屋二手单位也可转售予公屋住户。至于自置居所贷款计划，则是政府鼓励公屋住户自置居所的另一项措施。这项计划于一九八八年推出，让符合资格的家庭可选择购买私人楼宇。
5. 根据房委会的既定政策，凡是公共租住屋的住户，若使用「绿表」透过居屋／私人参建／自置居所贷款计划购买住宅单位，必须承诺于其购置的单位可以入伙日期起计两个月内，交回其租住的公屋单位，以便政府把单位重新编配予更加有需要的人。截至一九九七年年底，售出的26万个居屋／私人参建居屋单位中，约41%是由公屋住户所购买。至于自置居所贷款计划，截至一九九七年年底，经批出的20 048笔贷款及1 282笔补助金中，56%利用这些贷款及补助金购买物业的家庭是公屋住户。
居屋中心、自置居所贷款股、计算机服务组及屋办事处在根据居屋／私人参建／自置居所贷款计划收回公屋单位方面彼此的协调及分工情况
6. 有关向购得居屋／私人参建居屋单位的公屋住户收回他们所租住公屋单位的工作，首先是由居屋中心手处理。当有关的居屋／私人参建居屋屋苑落成时，该中心须负责通知屋办事处。自置居所贷款股则负责通知及提醒房屋事务经理或屋办事处，要在指定的时间内，收回申领得自置居所贷款计划贷款或补助金的住户所租住的公屋单位。至于计算机服务组，其工作是利用计算机将住户享有双重房屋资助的个案印制成报告，分发予屋管理人员，方便他们根据数据收回公屋单位。现时，该组每月都会制备不同类别的双重房屋资助个案报告，包括那些逾期三个月还未交回单位的个案。个别屋办事处则负责实际的收楼工作，向那些使用「绿表」购得居屋／私人参建居屋单位及申领得自置居所贷款计划贷款或补助金的住户收回其租住的公屋单位。
有权批准逾期仍未交回租住公屋单位的住户延期交回单位的人员，以及可对未有交回单位的住户采取的执法行动
7. 房屋署的《管理训令手册》订明，倘若公屋住户真的有困难，无法在两个月限期内交回其租住的公屋单位，屋办事处职员应向所属分区高级房屋事务经理请示是否批准住户延期交回单 2
位
居
规
向。所定他此贷腾们外，如果那些购得居屋／私人参建居屋单位或申领得自置款计划贷款或补助金的住户经房屋署多番催促，仍未按照空交出其租住的单位，该署可对住户采取执法行动，例如发出「迁出通知书」等。 3
逾期仍未交回单位的一般理由 8. 根据惯例，下列逾期仍未交回单位的一般理由通常都会获房屋署接纳： (a) 新居的装修工程有问题； (b) 子女就学有问题； (c) 家人在医疗护理方面有问题； (d) 家庭有问题； (e) 新居所在地区设施欠善／不足；以及 (f) 其它各种原因，例如家庭经济支柱去世、家庭环境有
变、有意取消买卖协议。
有关超逾两个月限期才能收回租住公屋单位的情况的分析 9. 本署曾经审研房屋署在一九九二／九三至一九九六／这五个年度内收回公屋单位的情况。在这段期间，房屋署根屋／私人参建计划（由第十四期甲至第十八期丙）及自置居款计划从住户收回共42 631个单位。不过，其中8 897个（即20.9%）是在超逾两个月限期后才收回。
10. 一九九二年四月至一九九七年六月期间，共有8 955位是在超逾两个月的时间后才收回，其中大部分（共8 744即97.7%）比正常限期迟了六个月才收回，而其余211个2.3%）更比正常限期迟了七个月至三年才收回。现分项列出数字如下：
一九九二年四月至一九九七年六月期间
收回租住公屋单位所需时间的分析表
九据所单七居贷位
个个（有单，即关
超出两个月限期的月数 a) 1至6个月 b) 7至12个月 c) 13至24个月 d) 25至36个月
超逾两个月才收回的单位数目
8 744 (97.7%) 191 (2.1%) 18 (0.2%)
2 (-%)
8 955
4
11. 此外，本署发觉，上述8 955个租住单位迟迟未交回房屋署的主要原因是住户新居的装修工程有所延误。关于延期收回租住单位的原因，现分项列述如下：
一九九二年四月至一九九七年六月期间
延期收回租住公屋单位的原因分析表
延期收回单位的原因
a) 住户新居的装修工程有问
题
b) 住户子女就学有问题
c) 住户家人在医疗护理方面
有问题
d) 住户家庭有问题
e) 住户新居所在地区缺乏设
施
f) 其它各种原因
超逾两个月才收回的单位数目 8 189 (91.5%) 393 (4.4%) 55 (0.6%) 156 (1.7%) 115 (1.3%) 47 (0.5%) 8 955
12. 因为新居装修工程有问题而延迟交回的租住单位中，有8 028个比正常限期迟了六个月才交回，152个迟了一年，余下九个则迟了两年。至于因为家庭问题而延迟交回的单位中，比正常限期迟了六个月、一年、两年及三年的，分别有130个、16个、8个及两个。
13. 本署亦审研了一些拖延良久才收回单位的个案。以下是其中一些个案的情况：
(a) 某住户购买了一个居屋单位，该单位于一九九三年七
月三十日落成。屋办事处职员一时疏忽，直至一九
九五年年底才发觉该住户仍未交回其租住的公屋单
位，但当时户主报称有经济困难，而且新居装修方面
亦有问题。结果，该租住公屋单位最终于一九九六年
六月一日才收回，比正常限期迟了31个月。
(b) 某住户购买了一个居屋单位，并于一九九三年年底收
楼，但屋办事处职员一时疏忽，直至一九九六年七
月才发觉该住户仍未交回其租住的公屋单位。当时户
主报称经济有困难，家庭又有纠纷。结果，该租住公
屋单位在一九九六年十二月才收回，比正常限期迟了
34个月。
5
(c) 某
年
纳
申
来
居
处
房
觉
家
九
户
位
年住户购买了一个私人参建居屋单位，但于一九八五六月申请把单位售回给房委会，其申请并已获得接。不过，户主后来又改变主意，于一九八五年八月请撤回售回单位的申请，她的申请亦获接纳。本，她所租住的公屋单位到一九八六年便要收回，但屋中心没有知会有关的屋办事处，加上屋办事方面一时疏忽，没有查看定期收到的住户享有双重屋资助个案报告，结果直到一九九七年二月，才发该公屋单位尚未收回。当时户主报称经济有困难，庭方面又有问题，未能交回单位。房屋署于是于一九八年一月三十一日向户主发出「迁出通知书」。主于二月提出上诉，但后来又撤回上诉。该公屋单最终于一九九八年五月才收回，比正常限期迟了12?。
整体观察及调查所得的结果
14. (a) 有关公屋住户必须于其购得的单位可以入伙的日期起
计两个月内交回其所租住单位的规定，以及房屋署所
采取的相应行动
(i) 房委会非常意尽快及迅速收回租住单位，以便
重新编配给有需要的人，这点是毋庸置疑的。关
于住户必须交回其所租住单位的规定，房屋署在
住户须知及申请表格中已详加说明，而且房委会
与公屋住户签订的各款法律文件亦附有这项标准
规定。此外，房屋署亦规定公屋住户必须签署承
诺书，承诺于两个月限期内交回其租住的单位。
(ii) 公屋住户须于两个月限期内交回其所租住单
位的规定，大致上是可行的，因为八成的住户都
能依照承诺于限期内交回单位。房屋署表示，公
屋住户最多可延期多久才交回单位，端视乎个别
个案的情况而定，因此，该署并没有硬性设定一
个时限。虽然在某些情况下，住户真的有困难，
无法避免延迟交回单位，但不设定时限始终是不
妥当，因为这类个案理应尽快解决。
(b) 延期收回租住单位的问题的严重程度
(i) 收回的单位中，约有两成是在超逾两个月限期后
才收回。这个数目如此大，实在值得关注。
(ii) 房屋署既然规定公屋住户必须签署承诺书，
承诺在两个月内交回其租住的单位，就有责任确
保住户会履行承诺，除非他们真的有困难而无法
这样做，才作别论。不然的话，便会有违规定他
们签署承诺书的原意。
6
(c) 以及发出「迁出通知书」是否有效
(i) 目
般单交(ii)
的且至「稍屋
前都位回
并没有这类阻吓或惩罚措施，房屋署职员一是指望住户与该署合作，对于逾期仍未交回的住户，只会用劝导的方式，催促他们自愿所租住的单位。这种情况极不理想。
知长又以于事书，要发那。」而三出些房
虽然房屋署职员可以用发出「迁出通方法追收单位，但这个方法始终需时较住户又可以提出上诉，而上诉程序往往六个月才完结。其实在某程度上来说，迁出通知书」的方法追收租住单位，对迟交回单位的个案而言，可说是无济于署至今只发出过三张「迁出通知书」。
(d) 遇有住户真的有困难而未能交回单位的个案，有权批
准他们延期交回单位的人员
(i) 房
有必过真可极(ii)
延分理月没
屋署的《管理训令手册》订明，如果住困难，是可以考虑让他们延期交回单位须得到所属分区高级房屋事务经理批，该手册并没有阐明怎样的处境或情况正的困难，亦没有说明分区高级房屋事以批准延期多久，所以批核人员在这方大的酌情权。 经调查后，本署发长住户交回单位的限区高级房屋事务经理同意便可，而交回单。这种情况实在不妥有获授权这样做。
觉期，位，，，只的因在通要限为实常有期房际都关最屋的不的多事情会房可务况事屋延经户的准才务面
真，。算经享的但不是理有
下先事长理，问务三根要准经个本
(iii) 只要住户提出延迟交回单
述的一般理由，即装修问题、疗护理／家庭问题，以及新居等，房屋署便顺理成章地或按这种情况也是不妥。其实，装正的困难，实在值得商榷。
位子所照修的女在惯问理就地例题由学区予是是问缺以否属题乏接算于、设纳是上医施，真
7
(e) 单位而设的内部互报数据及监管制度是否完善及有效
(i) 房
功的度内的人房理(ii)
处租须单定员
屋署于一九九七年成立了一个「检讨刊用部门联络小组」，负责研究在收回公过程中，有何方法可改善内部的呈报，包括简化住户享有双重房屋资助个案容，把必需的数据收录在内，以及推出报告，注明须采取的行动，以方便监管员会按情况所需，把这些新形式的报告屋事务经理、分区房屋事务经理及区域总经理参阅。
房屋署的《管理训令手册》订明应各自订立监管制度，以确保能尽住单位。不过，这项安排有欠妥善收回的单位为数众多，而且住户逾位这种情况的比率相当高，房屋署一套整个部门适用的监管制度，以都遵从，尽快收回那些租住单位。
，快，期实确屋收因仍有保印屋数报新。分物
报单据告形有发业告位制的式关给管
回为未必全办所每交要体事有年回订职
(iii) 经改良计算机服务组制备的报告的形式后，
分区高级房屋事务经理应该可以将其监管职能发挥得更好，确保能善用有限的房屋资源，使上述制度不会被滥用。
结论
15. 政府制定的房屋政策其中一个目的，是要确保能将租屋单位编配给真正有需要的人。因此，政府鼓励公屋住户透项自置居所资助计划购买物业，然后交回其租住的单位，以府重新编配给更有需要的人。这项非常重要的工作由房屋责，该署必须尽快及迅速收回这些租住单位，以便能在最短间内，将腾出来的这些有限而又需求甚殷的房屋资源妥善及地运用。如果拖延多时，或者在不必要的情况下，迟迟仍未这些单位，就是行政失当，对于轮候公屋总登记册上的轮候及那些真正需要租住公屋单位的人来说，实在极不公平。
16. 根据上述观察及调查所得的结果，申诉专员得出以论： (a) 房屋署有责任在住户透过居屋／私人参建／自置
贷款计划购得的单位可以入伙的日期起计两个月尽快收回他们租住的单位。可是，在一九九二／至一九九六／九七年度期间，约有两成的租住单期仍未收回，其中更有不少是基于行政欠善及／为疏忽而经多年也未收回。
(b) 逾期仍未交回单位的个案比率偏高，部分原因是
住
过便署的适收家公各政负时当回庭
下结
居内九位或所，三逾人
目前
8
缺位内切满
(c) 房
月情外真是有目(d) 房
善下交久有并区遵(e) 无
防机办恰单(f) 房
内可提以交了使
乏。交实时屋，况情的延违的
有效的阻吓措施，阻遏公屋住户不依承诺交回单此外，这种情况亦显示，规定住户于两个月限期回单位，对他们来说可能是时间太短，或者并不可行，以及／或显示屋办事处的职员在限期届，没有迅速及积极采取行动收回那些租住单位。 署表但最而定况下有困期收规定。
示多。的难回住，可这一时单户公延个种，位承屋期说做该。诺住多法法署事于户久并，应实限交交不不该上期回回恰应尽，内租单当是快动交住位，一处辄回单则因种理便所位应为惯，延租的视延例解期住限乎期。决收单期个应当问回位虽别该发题单的为个是觉，位原两案在住而，意个的例户不亦及
屋署所订定有关收回租住单位的训令及程序有，而且不够明确，尤其是关于在哪些特别的，该署才会认为住户真的有困难，会准许他们回单位，以及哪些人员有权延长限期及可延，均没有订定妥善及明确的训令及程序，以便所依循。该署虽然规定职员如认为住户真的有打算容许他们延期交回单位，必须先问准所属高级房屋事务经理，但屋办事处职员一般都从。 论止制事当位屋部以醒及回方用
在屋办事处或高级管理人住户延迟甚至不交回公屋单，在行政及程序上都有欠妥处自行订定监管制度，但事，甚至某些疏忽失误及拖延的个案亦是由此而造成。
员位善实良的的。证久层现该明而面行署这仍上监留项未，管待安收房及各排回
欠情延期人困的没妥况期多员难分有
屋管屋并租署制不住
署检讨信息管理方面的呈报数据形式，互报数据和监管制度，以及推出新形式更快发出报告，使这些报告更能发挥实屋办事处职员采取所需的行动收回租找出仍未交回单位的个案，防止住户延单位。因此，房屋署采取这些措施可以向，但实行这些措施，必须持之以恒，这些报告数据人员的意见，不断改进。
以的效住迟说并期报，单甚是应加告有位至走参强，助，不对考
建议
17. 申诉专员提出了下列六项建议，请房屋署署长考虑： (1) 订定全面的监管机制及管制措施，以便屋办事处及
高级管理层的人员尽快收回租住单位，防止住户延迟甚至不交回单位。
9
(2) 检
关
难
交讨有关收回公屋单位的现行程序及训令，尤其是有住户提出何种理由，该署才会认为他们真的有困，容许他们延迟交回单位，以及哪些人员有权延长回单位的限期及可延期多久。
(3) 检讨公屋住户交回租住单位的两个月正常限期，以确定这个限期是否够长及切实可行。 (4) 检讨向逾期仍未交回公屋单位的住户发出「迁出通知
书」作为对这些住户采取的唯一执法行动这个做法是
否恰当及有效。
(5) 研究是否有需要实施有效的阻吓措施，藉以阻遏及防
止住户逾期不交回租住单位。
(6) 不时检讨署方的信息管理系统，以期提供有用及必需
的数据，加强内部互报数据及监管制度，从而尽快及
迅速收回租住单位。
房屋署署长的评论
18. 房屋署署长同意，该署在公屋住户参加居屋／私人参建计划或自置居所贷款计划购得住宅单位后收回他们租住的公屋单位方面的工作，确有欠善之处。不过，该署亦常遇到一些须迁出其公屋单位的住户，以生活、财政、医疗护理方面或体恤理由，要求延长交回租住单位的期限，结果，该署惟有延期收回部分单位。鉴于要明确厘定一套准则，订明在何种情况下才可批准住户延期交楼，以及硬性设定一个收楼时限，当中所牵涉的问题颇为复杂，房屋署会就这方面的问题进行全面检讨，希望最终能订定一个灵活及有效率的机制，以满足该署所服务的人士的真正需要，以及有效地防止延期交楼的安排被滥用。
19. 房屋署署长大致上接纳上文第17段所述的六项建议，并提交了资料，说明该署会于下述时限内，采取下列行动落实各项建议：
第(1)项建议
房屋署在屋办事处及高级管理人员两个层面实施了一些
新措施，纠正有关情况。计算机系统经过改良后，可以为不同级别的职员分别制备计算机报告，以便他们监察收回单位工作的进度。该署亦指派了一名专责人员，协助高级管理人员监察收回单位工作的整体进度。
第(2)项建议
房屋署的「屋办事处运作程序工作小组」现正进行一项
全面检讨，希望令各组别人员在收回公屋单位的过程中，彼此能够协调得更好。工作小组亦会检讨有关接受住户延迟交回单位申请的准则，以及有关授权哪些人员批核延期 10
交楼的申请的安排。工作小组将于三个月内完成检讨工作。
结语
20. 对于房屋署署长大致上接纳本报告所载的结论及建议，并正采取行动落实各建议，申诉专员表示欣慰。
申诉专员公署
档案编号：OMB /WP/14/1 S.F.27
一九九八年十二月
第(3)项建议 房屋署会检讨暂准住户不迁出的两个月限期是否足够，并于三个月内完成这项检讨工作。 第(4)建议 房屋署会一并研究这方面的问题及第(5)项建议，并于六个月内完成研究工作。 第(5)项建议 房屋署管理层会审慎研究实施阻吓措施的利弊，并于六个月内完成研究工作。 初步来说，房屋署以后每年都会检讨该署的信息管理系统在监察有关人员尽快收回租住单位方面的整体成效。
11
个案撮要
投诉香港房屋协会及房屋署在处理某屋苑的兴建及买卖事宜上行政失当
投诉
香港房屋协会（以下简称房协）于一九九六年年底透过「居者有其屋」（以下简称居屋）计划发售某屋苑的部分单位。本署自一九九七年年底接获多宗有关房协及房屋署（以下简称房署）处理该屋苑的兴建及买卖事宜的投诉，这些投诉主要针对以下各点：
(a) 房协没有有效监管工程建筑顾问（以下简称建筑
顾问）的工作，以致单位墙身过厚，削减了单位
面积；
(b) 房协没有审核单位的面积，并在售楼说明书内提
供不正确数据，误导买家；
(c) 房署没有在事前告知买家该屋苑并不属于居屋计
划，买家不能享有购买居屋的利率优惠；及
(d) 房协没有提供合理的补偿方案予受影响的买家。
调查所得意见及结论
2. 本署知悉，房协在发展楼宇物业时，会依照既定程序遴选及委聘独立的建筑顾问，负责楼宇的设计和统筹工作，以及监察总承建商的工程进度和楼宇质素。而房协的工程管理人员则负责监管建筑顾问的工作，定期听取工作报，并前往地盘视察。房协其它部门，如策划及发展部和物业管理部的职员，也会就楼宇的设计和质量等方面向工程人员提供意见，合力监察建筑顾问及总承建商的表现。
3. 现今楼宇多向高空发展，楼宇墙壁的厚薄会因楼宇的高低而有所不同。低层单位的墙壁会较厚，以便提供较强的承托力。以这宗个案而言，涉事屋苑的楼宇高达五十层，楼宇结构
及结构墙的稳固程度十分重要，而结构墙的稳固程度则取决于墙壁的厚薄，因此该屋苑必须采纳较厚的墙壁设计。
4. 房协职员自建筑工程开始至完成，都会透过不同渠道监管工程。在验收楼宇时，亦须按照房协所订定的程序指引，处理工程的细节，包括检查楼宇的质素及装置是否符合标准。由于墙壁的设计为实际所需，因此，高层单位的内部面积会较低层单位的稍大。事实上，售楼说明书内也有列明高层单位的结构墙较低层单位的稍薄。所以申诉专员认为，没有证据显示房协监管建筑顾问不力，以致墙壁过厚，影响单位面积，即（a）点投诉不成立。
5. 根据买卖合约的定义，「实用面积」包括包围单位外围的墙壁，及单位与单位之间的墙壁的一半面积。该定义是按照政府规定，并参考香港测量师学会及消费者委员会共同制定的指引而订定出来的。地产发展商在根据预售楼花同意书发售楼宇时，亦采用同一指引。这跟公共房屋惯用的「可用面积」不同，因此涉事屋苑的售楼说明书内所列的实用面积并不等同可用面积。然而，业内人士对于实用面积与可用面积的比例，及可用面积的定义并没有统一的标准。
6. 房协所聘用的建筑顾问除了负责设计及监督楼宇的建筑之外，还负责计算总楼面面积及个别单位的实用面积。建筑顾问的数据需要呈交有关政府部门，作为申请预售楼花同意书的证明，亦需要登载在售楼说明书内供买家参考。本署发现，由于建筑顾问在计算单位面积时，没有因应大厦外墙拾级而上这种特殊设计而作出调整，以致若干单位的实用面积与售楼说明书内所载的不符。
7. 房协解释，该会已多次提醒建筑顾问必须精确编制楼盘数据。由于建筑顾问为认可专业人士，同时也掌握充足的楼宇设计数据，因此房协在预售楼宇时，最终必须依赖建筑顾问所提供的数据，如建筑及实用面积，和单位平面图等，来编印售楼说明书。但本署认为，房协过份依赖建筑顾问，没有再核实这些资料，导致售楼说明书内所载部份单位的实用面积与事实不符。尽管误差不大，然而一般申请人都是依赖售楼说明书内的数据来选择单位，所以房协在提供正确数据这方面是责无旁贷的。此外，虽然业内人士对实用面积与可用面积的比例没有划一标准，可是按照私人楼宇销售的习惯，一般市民都会认为「建筑面积」是包括外墙、信道及单位间隔墙壁等，而「实用面积」则是指单位内可供使用的面积。由于售楼说明书并没有详细列明「实用面积」的定义，买家可能不会知道所谓「实用面积」原来也包括外墙和单位与单位之间的间隔墙。因此，申诉专员认为（b）点投诉是成立的。
2
8. 至于有关发售楼宇的安排，房署居屋中心在通知中签人士前往拣楼时，已随信附上涉事屋苑的售楼说明书、价目表及「购楼人士注意事项」。这些文件中已说明购楼人士须依照房协「住宅发售计划」的章则办理，及应前往指定的银行或财务机构，以房协指定的条件申请贷款。此外，房署亦在居屋中心大堂张贴名单，列出指定银行和财务机构的名称和所提供的按揭利率。居屋中心职员也在中签人士拣楼前，把该份名单发给他们作参考，并提醒他们该屋苑是房协住宅发售计划的屋苑，按揭贷款条件与居屋的不同。因此，申诉专员认为（c）点投诉不成立。
9. 本署得悉，房协在证实建筑顾问所计算的单位面积数据不确后，决定向单位实用面积需要调低的买家退回楼价差额，包括厘印费、律师费及利息等，但不会向单位面积需要调高的买家追讨楼价差额。此外，所有买家均可取消买卖，而房协会补偿有关买卖的财务损失，及协助他们取回绿表或白表资格。如退楼买家面对居住问题，房协可容许他们以低于市值的租金租用有关单位。同时，退楼买家无论是否转购为租，均可优先购买房协「住宅发售计划」另一屋苑的单位。申诉专员认为房协这些安排是合符情理的，因此，（d）点投诉并不成立。
建议
10. 申诉专员欣悉，房协在事件发生后已采取了一连串补救措施，包括向受影的买家作出补偿。此外，房协会考虑将来为设计上较为复杂的楼宇聘用独立测量师复核楼宇面积，并会与香港测量师学会、消费者委员会及有关政府部门磋商，打算日后在售楼说明书内刊载室内面积资料。然而，申诉专员仍向房协作出以下建议：
(a) 以后在售楼说明书内清楚列明「实用面积」的定
义，以供买家参考；及
(b) 将来在发售房协发展的屋苑时，应在售楼说明书
内清楚注明该屋苑并非居屋屋苑，以免买家将之
与居屋屋苑混淆。
3
房协执行总干事的回应
11. 房协执行总干事不同意（b）点投诉是成立的结论，并有以下的评论：
(a) 房协认为投诉人对楼宇面积不满，纯粹是基于对
「实用面积」一词有误解，而非受到售楼说明书
内的资料所误导。涉事屋苑的买卖合约内已清楚
列出「实用面积」的定义，
(b) 一如其它发展商的做法，房协是按照香港测量师
学会及消费者委员会共同发出的实用面积指引来
计算实用面积。售楼说明书内已详细列出楼宇面
积及间格图则，房协并安排现楼作示范单位，使
有意置业人士更深入了解楼宇的实际环境、设计
及间格。
(c) 根据政府的规定，一切有关楼宇的建筑资料须经
由政府注册的认可人士确认方可作实。房协必须
相信这些人士的专业技术和所作出的判断，而房
协在建筑过程中，已经不断叮嘱建筑顾问注意楼
宇资料的准确性。
(d) 按照目前私人楼宇的销售习惯，发展商只会列出
「建筑面积」和「实用面积」的数据，而不会刊
载两者的定义。把单位外围的墙壁及单位与单位
之间的一半分隔墙计算在「实用面积」内，是业
内普遍的做法。
结语
12. 申诉专员认为，（b）点投诉的重点在于房协没有审核单位的面积，及在售楼说明书内提供不确数据。售楼说明书所载部份单位的实用面积与实际情况不符，这一点房协是承认的。虽然房协认为必须相信建筑顾问的判断，可是作为发展商，房协是有责任监管建筑顾问的工作及向买家提供正确的数据。虽然房协已在买卖合约内列明「实用面积」的定义，可是买家在选择单位时主要是参考售楼说明书内所提供的数据。而以现楼作示范单位，对于了解「实用面积」的定义及单位的正确面积并无帮助。在考虑以上各点后，申诉专员认为调查结果维持不变。
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申诉专员公署
档案编号：
OMB1997/2432-33 OMB1997/2435-36 OMB1997/2515 OMB1998/0109 OMB1998/0631-32 一九九八年十二月
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