关于筹建福建省莆田市农副产品电子交易有限公司可行性研究报告

总论

1.1项目背景

1.1.1 福建省莆田市农副产品电子交易有限公司 象山县城东市场建设项目。

1.1.2承办单位概况

本项目由城东市场开发有限公司承办。公司成立于20xx年5月，注册资金2000万，公司性质为国有独资企业，主要负责城东市场的建设管理运行。经营范围为城东市场的开发建设、房屋租赁、摊位租赁。

1.1.3报告

（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

（3）《象山县城市总体规划（2001～20xx年）》

（4）《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划》

（5）《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》

（6）《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》

（7）相关设计规范标准等

1.1.4项目提出的理由与过程

公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。民以食为天，中国人口密度大，菜市场作为一种公益设施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。菜市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。

20xx年宁波市工作目标要求《宁波市商贸流通“十一五”》和《宁波市菜篮子工程“十一五”发展规划》为指导，以菜篮子“数量安全、质量安全、可持续发展”为主线，以保障“两荤两素”供应安全为主体，以“菜篮子放心工程”为核心，通过全面构建七大体系，实现七大提升，形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架，努力实现全市菜篮子商品供应率达到100％,质量安全达到95％以上，打造走在全国全省前列，充分体现宁波现代化港口城市菜篮子工程的特色和发展水平。特别提出加强社区菜篮子便民店建设的规范性指导，改善居民新区的购物环境。

县政府对菜市场的建设给予了高度重视，在《关于表彰20xx年度宁波市商贸流通服务业先进集体的通报》中宁波市人民政府授予象山县人民政府菜市场改造特别奖。象山县贸粮局积极争取县政府支持，落实了90余万元菜篮子工程建设资金，用于菜篮子基地、屠宰场、菜市场等业态的建设。

象山县城区总人口12万，面积10平方公里，现主要有汪家河、蓬莱两个菜市场，主要覆盖区域为城北和城南。市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。面对城市步伐的加快，消费市场进一步加大，按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》中菜市场以居住区、居住小区为基本单元，一般以1-3 万人口，每千人250平方米建筑面积配置，菜市场服务半径500-1000米的标准，象山县县城现有的菜市场规模不能满足居民生活的需求。尤其是城东区域的菜市场配套问题尤为突出。为了提高菜市场建设水平，加快传统菜市场向现代流通业态升级，提升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，城东市场的建设显得尤为迫切。城东市场将作为服务人民群众、让市民百姓方便购买、放心消费的主要载体。

1.2项目概况

1.2.1拟建地点

本项目位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。东临东大河，北临丹峰路，西临兴盛路，南为河道。

1.2.2与建设内容

建设规模：项目总占地面积21470平方米，建筑面积43447平方米，其中地上建筑面积29112平方米，地下建筑面积14335平方米。

建设内容：建筑物地上主体三层，局部四层，地下一层。一至二层布置为菜场；三层布置为超市；四层为综合管理用房；地下一层为6级人防兼机动车库，地下夹层为6级人防兼非机动车库。地面临路建“L”型广场，广场上布置机动车、非机动车车位。

1.2.3主要建设条件

本项目为象山县城东市场建设工程，地处象山县城区，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。

1.2.4项目建设进度

本项目计划于20xx年10月开始，20xx年12月完成，预计建设工期15个月。

1.2.5和筹资方案

本项目总投资为15656万元，其中建设投资14980万元，筹资方案为银行贷款。

1.2.6主要技术经济指标

表1-1 项目主要技术经济指标表

序号 项目名称 单位 数量

1 项目占地面积 ㎡ 21470

2 建筑面积 ㎡ 43447

3 建筑密度 % 43.4

4 1.36

5 % 16.7

6 总机动车位 辆 241

7 地面自行车位 辆 850

8 万元 15656

9 年均 万元 3100

10 年均利润总额 万元 1470

11 年均 万元 1102

12 投资 万元 7.4%

13 （税后） ％ 10.31

14 （税后） ％ 9.55

15 借款偿还期 年 13（含两年建设期）

1.3结论与建议

第二篇：房地产开发项目可行性研究报告(范文)

青岛广诚置业发展有限公司

房地产开发项目可行性研究报告

一、项目背景

1 、 项目名称：“御海景园”居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1 ）地块位臵：该基地东邻金沙滩1号，南至石雀滩路，北至滨海大道，该地块属我市A类地段。

2 ）建设规模：

土地面积：18551平方米）

开发周期：开发周期为一年

3 ）周围环境与设施

（1）步行约5分钟可至美丽的金沙滩风景区。

（2）距离胶州湾海底隧道今有10分钟车程。

（3）项目临近地铁出口，交通便利。

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（4） 小区内所有设施配套齐全

（5）北面为宽阔的滨海大道，直通青岛胶州湾海底隧道。 4 、项目SWOT分析

优势及机会

(1) 该项目地处青岛经济技术开发区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

(2) 青岛经济技术开发区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3) 东侧海底隧道、地铁出口，以及金沙滩1号的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4) 周遍日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5) 该项目以毛地出让，起价 350000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(6) 该项目规划定位为青岛经济技术开发区第一个山东省高级抗震第一家的住宅小区。

(7) 我公司与本市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(8) 物业管理公司在本市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

二、市场分析

1 城市概况

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青岛经济技术开发区位于国际大都市青岛的西海岸，生态环境优

良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽

湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，19xx年和19xx年被国家批准

为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿

海公路为骨架的交通运输网；水运以重要港口青岛港为枢纽，拥有国

家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨。

2 房地产住宅市场分析

我市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：19xx年至

19xx年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商

品化率低，房地产业处于萌芽状态。19xx年至19xx年为第二阶段，

统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。19xx年至今为房地产

业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的

成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城

市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建

设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前

为止，本市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住

房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二O一三年，本市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增

幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方

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米，销售面积22.04万平方米，消化空臵房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。本市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，20xx年到20xx年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较小，但消费市场仍保持旺热。

——从投资角度看

由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

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随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次臵业、三次臵业的消费群体逐步扩大。据调查。

——从需求关系看

根据城市总体规划，和城区配套设施的不断完善，城市人口由12万人增加到30万人。以及外来人口的不断涌入，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，本市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 16000-18000元/平方米。前期多层A/B/C/D/E楼已全部销售完毕，市场前景看好，二期高层建筑，位臵优越，而且为稀有经典建筑，市场前景看好，并且有一期工程为借鉴，可行性较大，利润很客观。

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