地块市场调研报告

一、地块的有关信息

编号GC2009-32地块是位于南宁市兴宁区长堽路北面，此块的前身是水泥厂,现已是一块空地，地块总占地面积为100.661亩，由广西盛东房地产开发商有限公司以290万

元/亩的价格成交价竟标而得。地块所处的位置归属于矛桥规划片区。据了解，矛桥片区是南宁市重点建设和发展的区域。按规划，新矛桥将是一个集居住商贸于一体的环境优美的综合型都市新区。

二、地块周边情况调研

（1）交通

现状：据调研了解，该地块位于望州岭路通向长堽路中，离市中心大约有45分钟的路程，经过的公交车有57路、81路、101路等。该路段路面凹凸不平、坑坑洼洼的，整条路宽约为3—4米，路段相对狭窄，经常发生交通堵塞。除通向一些单位的路为水泥路外，其他支路基本是泥路、砂石路，灰尘满天飞，路面状况较差。

规划：由于矛桥规划出台，矛桥片区将成为连接市中心与风岭北区域最重要、最便捷的区域。其中，建政路延长线向东延伸与规划风岭北路连接，与厢竹大道交叉路口采用互通式立交形式；东葛路延长线接规划佛子岭路，与厢竹大道交叉路口采用互通式立交形式；东葛路延长线和茶花路延长线均为片区的主干路茶花国延长线与湘桂铁路相交处，采用下穿立交形式。以上的这些规划对地块所处的交通条件有极大的帮助，政府将会通过修路与拓宽道路来改善现在路况所面临的问题。

（2）居住环境

现状：地块的周围，有同和华彩美地、丰业橄榄宿、绿国小区等。据了解，绿国小区是广西药用植物园特殊用地单位的职工用房，此外的华彩美地、丰业橄榄宿都属于经济用房，且设计普通。除此之外的建筑只有小部分单位的建筑质量较好，大部分的住房质量比较差，不少是破旧的楼房，甚至是平房和临时建筑。外墙大多为裸露的红砖。地块的周围，还有许多未开发的荒地和菜地。

规划：规划将逐步开发片区东部及东北部的用地，并将片区内的工业用地和特殊用地逐渐调整为居住用地、绿化环境。这将极大的提高人民的居住环境质量。

（3）商业

现状：从调查情况来看，此地块离市中心大约有45分钟的路程，相对比较偏远。整个片区没有太多的繁华，路段周围设有商铺，长堽农贸市场是用一个简易的大棚盖成，主要经营蔬菜、食品等生活物资。此路上，还有一些米粉店、快餐店和其他商铺，还有一些其他简陋的摊点卖水果小吃。据了解，这就是主要的商业区。

规划：按规划，新矛桥将是一个集居住、商贸于一体的环境优美的综合型都市新区。将设置片区的商业中心，结合布置银行、酒店、写字楼、商场、步行街等设施。

（四）教育

现状：从长堽路一路走来，有十九中、市十七中等几所学校，整个片区学校的设立比较少。据了解，从目前设立的学校来看，学校建设规模不大，设施设备不齐全。

规划：考虑到周边现有中小学分布情况，并结合用地布局结构，规划矿建学校、幼儿园。

三、区域利好政策

（1）宏观政策：2009年3月5日，国务院总理温家宝在做关于政府的工作的报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述。报告中提出：促进房地产市场稳定健康发展。落实好支持居民购买自住性和改善性住房信贷、税收及其他政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房信贷支持，鼓励和引导稳定发展房地产市场，加强住房市场管理。

（2）微观政策：矛桥规划：2007年12月《南宁市城市总体规划》报批稿编制完成，总体规划对南宁市的道路系统进行了较大的调整，在如今的快速环道增加了一横一纵两条快速路，其中增加的东西向快速路从矛桥片区穿过。这条快速路改变了该片区原规划的用地布局。另外，广西另外一条高速铁路——新建柳州—南宁铁路客运专线。根据最新的铁路路线设计方案，也要从矛桥片区经过，这对片区的规划与布局影响更大。新出台的《矛桥规划》范围是：东起快速环道的厢竹大道，南至滨湖路、贤宾路，西到长湖路，北以湘桂铁路为界，规划用地3324亩。

四、地块所处区域房产发展概述

（一） 由于宏观、微观政策利好消息的持续出台，使得市场上的信心有所恢复，3月份南宁的房产市场销售量比2008年末期大幅度提升，市场需求得到有效释放，购房者信心开始提升。预期，2009年中期市场将会逐步走向民性供需两旺的关系。

（二）南宁住宅市场状况预测

（1）高档住宅

2009年高档住宅进入强力竞争阶段，其中整未来房地产完成投资总额为95.23亿元，房产销售总额为158.72亿元，由于是高档住宅，价位在8000元/平方米左右以上，市场供给量大，市场竞争激烈。

（2）中档住宅

近几年来，中档住宅持续进入快速发展阶段，且发展日备成熟，根据当地人的生活水平状况，中档住宅的需求量最大，均价在5500元/平方米左右，市场竞争十分激烈。

（3）抵挡住宅

抵挡住宅市场处于发展阶段，其市场的购买力配置总量约为46.70亿元，整个市场得消耗的物业面积有68.5万平米，均价为4800/平方米左右，原则上有雄厚的消费支撑，但是由于南宁市的城市结构布局和交通情况，使得消费者对低档市场的偏远住宅购置存在现实的担忧。但如果市政等社会配套能起前引导，则低档住宅市场有望蓬勃发展。

附表：2009-2010年南宁市住宅需求测度

（三）地块周边楼盘发展现状

由于地块处在矛桥片区，距离地块相对近的楼盘有同和华彩美地、丰业橄榄宿、绿国小区，前两个楼盘都是属于经济型的普通住宅，且在早期开盘，规模小、档次低，均价在2900-3200元/平方米左右。绿国小区相对前两个楼盘规模比较大，占地3000亩，周边环境绿化比较好，均价在3100元/平方米，但由于绿国小区是广西药用植物园特殊用地单位职工用房，需要2万元的转让费用，所以购买出楼房具有一定的风险性。而在区外，距离相对比较远的“香樟林”，是一个新开发的楼盘，占地约100亩，建筑面积25万平方米。绿化率高达40%，居住环境好。但由于香樟林距离得比较远，只是作为一种间接参照对象。

五、分析总结

1.房地产未来发展逐渐转暖，在未来的几年里，房地产会趋向一中稳定发展的状态。

2.矛桥规划中，长堽路矿建工程已经启动。长堽路—矛桥片区的交通将要更加顺畅，周边环境将得到良好的改善。

3.地块周围楼盘的竞争力不强，没能形成核心的竞争对象，所以开发楼盘就具有竞争优势。

4.地块周边居民的住房条件差，且处于老旧淘汰状态，开发楼盘是适应需求，市场需求量大。

5.根据片区内居民的经济收入与消费水平，加上对未来房地产发展的升值空间，宜开发中档及中低档住宅。

从上述调研结果和分析总结来看，针对南宁市整个房地产的发展趋势以及整体的居民消费水平，顺应需求趋势，合乎量地避开竞争对手，地块宜开发房地产，项目的规划设计可参考香樟林的总建筑类型。

项目规划设计

建筑布局类型及开发节奏 ：规划设计，围合式建筑，绿色居住为主题。2009年9月开始规划建设，至2011年完成。

户型结构 ：两房78~85平方米、三房122~132平方米、四房156平方米

小区内康乐及商业配套设施 ：小区内设有商店，幼儿园，小型市场等。

物业管理 ：0。8元/平方米。月

项目定价策略：随着房地产市场的日益成熟，决定价格的因素由单纯的地段向多种因素发展，包括发展商的品牌、项目的配套设备、定位、户型等来决定房价的因素。楼盘档次可定位在中档及中低档市场。建筑类型为高层、小高层住宅，价位在5000-6000元/平方米，售价（按揭折后价）

第二篇：地块调研报告

宁晋中心区地块调研分析

一、市场分析

1）区域市场现状

县城经济发达、城区发展快，房源需求刚性，具备增长性的市场购买力

宁晋县是具有非常明显经济特点的地域，工、农、副业发达，人群经商意识强，群体流动大，宁晋县房地产早在2005年就同步城区建设有了较为成型的发展，以天山水榭花都等为代表，城区建设较为成型，房地产市场需求不断增大，在全省范围属于价格突破3500元以上的梯队序列，从供需关系来看当前市场处于供需合理阶段，一方面总体供略大于求，区域内有差异，另一方面需求量大，而且还将在一定时期内持续。

2）楼市分析

市场开发节奏较慢、大规模盘不多、价格攀升快，价格走势良性。

分析宁晋房地产市场发展，自2009年以来以凤凰路为中心线，规模不一的楼盘先后上市。在新一轮供不应求的市场条件下，明显提高了房地产的价格攀升。还以凤凰路中心线为准形成了明显的价格段，以颐和绿洲为代表，城南中心区价格在3300元-3500元之间，以一品江山为代表的城北副中心区价格在3000元-3300元之间，东西两城区楼盘受规模限制价格在3000元以上，而且相差不大。

3）目标客群分析

城区发展早、二次置业需求量大，市场需求追品、追价节奏好，机会难得。

通过我们对于区域各个楼盘购买力的把握，我们对于区域购买客源的结构反映如下：

?本县居民改善居住条件的二次置业（家属院外）是当前区域市场的主力需求，其中中高档购房需求占据重要位置；

?外来人口（乡镇）本地置业的比例近年来日趋明显，这部分群体主要是本县经商的私营业主；

?在置业目的上，除了刚性需求的增加，随着近几年县城房地产市场的日益升温，投资客在购房者中所占的比例逐渐增加，但自住需求所占比重仍远高于投资需求。

二、项目分析

项目地块位于宁晋县主城区，城市中心路凤凰路南部，属于政商生活核心区地带，南邻宁晋城市公园、新汽车站，周边有教育局、医院、实验二小学、超市等城市配套设施，项目总体分析为：

1）项目优势分析

●地段位置好、规模小，开发灵活，具有明显的抗风险性；

●周边环境较好，居住气氛成熟，临近宁晋公园以及生活配套完善区；

●区域优势明显，连接政、商中心圈的重要区段，政、文、教、医高端群体集中；

●路网发达，交通便利、居住中心感强，车行方便。

2）项目劣势分析

●地块偏小，一面紧邻单位宿舍，规划布局受限制；

●地块离主干道及主要商业区有一定距离，较为隐蔽；

●规划路尚未开通，社区出入口及形象规划受限。

3）项目机会点分析

●区域不断升温，房价不断攀升；

●县城沿凤凰路两侧楼盘的前期带动，以及颐和绿洲为主力的规模大片区已形成，前景看好，具有很大的发展机遇；

●整个楼市的开发水平不高，市场缺乏真正将品质项目，这给本项目的开发带来机会；

●持续快速发展的区域经济和市场存房量的减少带来供求关系的持续利好。

4）项目威胁点分析

●国家近年频繁出台的各项房地产政策，一定程度上制约了房地产市场；

●四邻公务单位家属区建设对主流消费群体的影响，同比多层社区对高层的需求影响；

●配建廉租、公租房的比例对整体推广和销售的影响。

●与本项目邻近的楼盘将有不断的后续销售，竞争将加大。

5）项目SWOT分析对策

●强化项目所处政商中心圈的区位优势及项目发展前景；

●通过创新突破，打造片区乃至整个市场的品质标杆，塑造独特个性；

●科学合理的差异化市场定位，抓住有力的市场时机，从快出手，从市场的竞争中脱颖而出；

●先进超前产品规划，加以专业营销推广、炒作以产品和人文来提升项目的品质；

●通过品质展示，配套先行，将营销策划做足做够。

发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发中应遵守的原则。

三、项目定位

1)档次定位

总体讲，宁晋当前楼市产品同质化还是比较严重，没有明显的高端产品出现，经过多层普及阶段后，高层将成为后续市场的一个主力产品，尚没有达到其他高端产品竞争阶段。因此，结合项目实际，项目开发符合走中高档住宅产品的开发路线条件，以高性价比来提升项目在市场上的竞争力。

2)地块价值预计

价格依据:

1、项目的土地成本、建造成本、安装成本以及项目所打造的产品质素和规划设计理念；

2、消费群体对项目区的发展潜力及发展价值的认可度；

3、片区部分楼盘的参照对比；

4、房地产市场的价格走势；

5、类比量化定价法。

价格判定：

根据市场现状和对开发周期的理性预测，项目整体销售均价不会低于3600元—3800元，依此推算项目开发价值风险，在现有每亩80万标准地价基础上，结合投入产出比、成本及风险预测，以每亩不超120万为理想拿地价，比照每平米3800元目标价将很容易达到均收益1000的收益利润。

四、结论

综上分析：宁晋县房地产市场当前属于有价、有市、无优势房源的阶段，在房价被明显推高的市场下，没有足够量的楼盘确保供需平衡，使之向产品时代的发展，从市场需求单方面来讲，目前是难得的开发切入时机，尤其是我项目地周围强大的房源竞争已经趋缓、结束，周围人文、景观环境更超明显。不论是从项目实现的经济效益、社会效益，还是从项目的可行性研究来考虑，本项目开发切合整个县城发展的需要，本项目地块非常可行，投入产出比值高，而且对我公司对于县域项目开发，具有试验田的作用。

20xx年9月2日