针对商业地产的调研总结
6 月1 日- 1 0 日
新阳光实业集团策划部
20##年6月11日
Ø 调研目的:针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研,为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考,分析商业生存发展条件,就项目地块分析得出定位建议。
Ø 调研时间:20##年6月1日—3日
Ø 调研范围:昆区、青山、东河区商业及商业地产
Ø 调研对象:包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺
东方红CBD、万达广场、时代财富城、 燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城
Ø 调研主体:李金瑾
(一)本案基本情况
l 参数介绍:
规划用地 : 18000㎡
建设总用地 : 18000㎡
l 用地性质:商业用地
l 地理位置:包头市稀土高新区新光东路北侧,如图所示
位处高新区未来核心居住区,周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城,大型超市、重点中学、 医院等正在建造中,且人口逐步增加,住宅需求量较大。
l 交通状况:131、43、29,交通状况一般,只有3条公交线路,且线路发车频率较低。
l 生活配套:周边生活配套正在逐步完善中。
(二)包头市现有代表性商业
调研信息表:
l 分析总结:
经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点:
商业面积:包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万㎡
商业业态:综合性百货、电子商厦、批发城
商业模式:综合性商场
交通条件:全部位于包头市核心商圈,交通便利,商业氛围成熟
客群:主要以周边客群为基础,辐射包头市全体客群
经管模式:大多自持,以扣点经营,统一管理为主要运营模式
赢利点支撑:商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等,而其中太平寺为批发商城,更以交通便利为主要支撑点,周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达,通往内蒙古全国各个省县市,盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上,太富采取差异化经营,引进知名休闲品牌支撑,剩余盈利中等一般的商场大多于20##年以后,揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。
(三)现有商业地产项目
东方红CBD
万达广场
时代财富城
燕赵大厦
传媒大厦
金荣建材城
左岸绿洲
调研总结:
1、以上商业地产全部有自身的资源支撑
2、以公寓为资金回笼基础,支撑商业地产的高成本,长期运作。
3、地理位置均处于交通便利的相应商圈
4、大多引进品牌形象店,以增强商家投资信心
5、周边相应业态配套完善
6、
本案可能发展方向:一、纯商业
第二篇:20xx大庆市商业地产调研报告
大庆市商业地产调研报告
20xx年8月30日
城市简述:大庆市于19xx年建市,目前有5区4县,主要区是萨尔图区和让胡路区。大庆
是一个奇怪的城市,除了有丰富资源,还有奇怪的组织架构——市政府、石油管理局和石油公司,据了解该三个实体是谁都不服谁的,原因狠简单,政府认为我是政府(可以说政府是最穷的),管局认为他是最原始的管理者(直属国务院和中油),油公司是最富有的。
大庆市是一个典型的资源型产业城市,以石油天然气化工依托宏伟、兴化、蓝星等专业园区,培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。同时兼顾农产品加工、机械制造、纺织皮革业、电子信息业等产业。
由于石油是不可再生资源,大庆油田经过半个世纪的粗放型开采,石油资源已经逐渐减少。市政府也在积极寻找新的发展空间,逐步把大庆转变成商贸型城市,因此政府也加大对外招商引资力度。
二、 大庆市商圈分析
商圈简介:大庆市的行政区划非常像台州市的城市格局,但是商业特征和产业格局没有台州
那么鲜明。大庆市商业的核心区域有二——萨尔图区和让胡路区,其中萨尔图区有两个商圈——会战商圈和新村商圈,而让胡路区的商业核心区域就是大庆商厦商圈;从会战商圈到新村商圈10公里,从会战商圈到让胡路大庆商厦商圈15公里,因此会战商圈是沟通其余两大东西商圈的中转站。
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1、萨尔图区的会战商圈
会战商圈是大庆市最传统的商业核心区域,其中会战大街是其核心商业街区,目前在经营的商场有大庆百货大楼,是大庆市销售额最高的商场,年销售额据说有11亿,主要针对待的消费人群是中低档群体,而且有专车接送,大庆市民习惯于在此消费;其余的商场有东方服饰广场、德威电脑城、冠群家具广场、正大鞋城、力佳广场——永丰号商场、各手机通讯专卖店以及大庆小商品集散地。 由于该区有大庆火车站和客运站,而且大庆市政府为了体现会战大街的商业地位而大力发展商贸业,计划于6月20日开始,对会战大街(目前会战大街是由北向南单行线,经改造以后是单向4车道,大庆市市政府希望打造大庆的“王府井”)以及边上的街区进行改造升级,总投资额在1.2亿元,于20xx年9月份完工。由于20xx年大庆要申请全国卫生城市,目前政府从上到下全力应付创卫工作。
优势:传统商圈,消费者的聚集地;大庆火车总站和汽车总站,交通便利,下面县
市都往此聚散。
劣势:商圈较小,经营的品类档次相对低;由于是富有石油区域,地上开发空间非
常小,未来的发展空间也很小,只能在原有的基础上进行改造升级。
2、萨尔图区的新村商圈
新村商圈是萨尔图区另外商业核心区域,已经发展了19年,主要的街区经四街和纬六街,目前在经营的商场有:毅腾商都购物中心、沃尔玛超市、东风百货大楼、国美电器、大商集团——新东风购物广场、香榭丽购物中心(中低档服饰广场)以及哈尔滨中央商厦,该区域的商业氛围非常浓厚。距此大约有1公里纬二路的新玛特购物广场是大庆目前最高档的百货商场。
优势:市政府和萨尔图区各单位所在地,各银行支行的集中地;市政府重点打造商
贸区域,商圈已经比较成熟,新玛特购物广场和沃尔玛超市的入住也可以说
明这点问题;住宅聚集区和大学聚集区(哈尔滨医科大学、大庆石油学院和
八一农垦大学),大批的住宅项目随处可见,而且楼盘面积也很大,消费力是
可见一斑了;还有大庆萨尔图机场的建设,距离新村也很近,预计20xx年8
月份交付使用;
劣势:要是说新村商圈的劣势,只能说交通相对弱(主要是指没有火车站点),外地
县市的一般居民不会到其消费。
3、让胡路区的大庆商厦商圈
大庆商厦商圈是区域商圈,目前的在此经营的商场有:昆仑家电、大庆商厦以及大庆油田商贸中心。由于商圈之间的距离比较元,因此像大庆商厦商圈的消费大部分局限于让胡路区的居民,辐射范围相对狭小。
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优势:石油管理局和石油公司的所在地,这两个单位的职工据说有20万,相对大庆
市来说是比较富裕的一族,一般的员工5-6万/年薪。
劣势:暂无
4、IT商圈
大庆市的IT商圈其实就是会战大街的会战楼商圈,主要以德威电脑城为核心,其余区块的电脑城都是小打小闹——九天电脑城、昆仑家电,没有形成很好的气候。
三、大庆市商业地产调研
商业地产简述:由于大庆特殊的产业背景造就其商业的分布格局,大庆的商业地产的大量开发是从20xx年开始,大型的商业项目拔地而起,新玛特购物中心、香榭丽购物中心、毅腾商都购物中心、东风百货大楼、新东风购物广场、力佳广场等在近几年陆续开发营业,极大的丰富的居民的消费场所,同时也加剧的商业市场的竞争。自从大连的大商集团20xx年进入大庆市场,整体收购了大庆市的商业龙头——百大集团,成为大庆市商业巨无霸,商业竞争同时给百姓带来了众多的实惠。
1:石油的特殊生长的地质条件,使得大庆的土地开发原则是“地下服从地上”,特别是石油区域(会战商圈,是大庆市目前的富有区,因此会战商圈的发展一直受到地下石油的影响),地产的开发是很受限制的,但是由于历史传统因素(特别是大庆火车站和客运站),该商圈再大庆的地位还是非常牢固的;新村商圈的石油量很少,因此可以大量开发,未来也是市政府重点打造的核心区域;
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年金田商场,是分割销售的产权式商铺,而且销售价格据了解还是相当高。但是正真的带租约的产权式商铺销售是20xx年进行销售的富臣家居,开发商提供5年返租,每年7%前三年一次性返还,4-5年逐年返租模式,而且还保证回购;还有新村商圈新玛特购物中心边上的聚豪国际名店广场和力佳广场;
3、目前再开发的大型商业项目很少,商业的价值还未完全挖掘:由于大庆市经过前两三年的开发,大型的商业项目基本已经收兵,也已经开业基本维持经营。目前开发都是住宅项目,基本以沿街商铺为主,商铺的价格是还很低,即使是商业核心区域目前可以调研到的沿街商铺的价格也只有15000-20000元/平米,中等地段的只有10000元/平米左右,一般只有6000-7000元/平米不等;
4、带租约产权式商铺的返租模式:提供5年每年7%的返租回报,大部分都是前3年一次性返还,其余年份按年返还,但是正真得到实施的却不多,其中聚豪国际名店国际广场就是卖了一年多,到目前为止还是没有结果,同时也停止销售;
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5由于分割的面积小,总额总从5万开始,比较受投资者欢迎,投资者很多绝大部分是大庆市本地,很多是石油公司的职工和小老板等等。
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三、家电和手机市场的分布
根据对家电和手机市场的初步调研,了解了大庆市区的家电和手机的分布: 1、会战商圈:
家电:国美电器()和大商家电
手机:沿会战大街的门面房,手机分布非常密集,大大销售五六十户以及德威电脑
城一层的二手手机市场,生意非常火爆。
2、新村商圈:
家电:国美电器(东风百货,5600平米)、家电商场(新东风购物广场,4000平米)
和大商家电(新玛特购物广场)
手机:龙宫商城和各街边铺 3、让胡路商圈:
家电:据调研昆仑家电在大庆市总共有3家连锁店,分别为让胡路区的龙南总店
(12000平米)、会战大街店(7000平米)、新村店(3500平米),由于昆仑集团是油公司的第三产业公司,昆仑家电又是昆仑集团的子公司,油公司的职工一般的家电消费都在昆仑家电消费;大庆商厦的家电。
手机:分布各街铺,没有特别集中
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四、大庆市选址分析和目标物业分析
? 除了力佳广场(基本放弃)、香榭丽购物中心还得继续论证和洽谈条件、东安项目
还在深入中。
? 这几天对大庆的摸底调研,在让胡路又发现新的物业——会展中心(位于昆仑家
电西侧,物业产权隶属大庆物资集团1-2层面积大约5000平米,目前用于会展用途,是否有合作的可能性还得继续了解)和地块(位于昆仑家电南侧,位置评估中等,地块隶属油公司下属的房地产开发公司,详细的想法还得深入)。
五、结论
根据两天天对大庆市的摸底调研,得下如下数据:
1、 大庆市市区的住宅价格从2000-4000元/平米不等,而且商品房的品质从直觉来看,都
是相当不错,大的楼盘达到200万平米,大庆市目前住宅的销售整体情况不是非常理想,
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大庆市的湖泊比较多,开发商也多以这个为主题来提供产品的附加值;
2、 大庆目前的写字楼不是很发达,价格在2700元左右,而且在开发建设的不是很多。
3、 资产店选址评估原则(3CMALL形式介入)
目标物业:东安改造项目
根据市场调研,得出如下参考数据:
? 由于项目处于新村商圈非常好的位置,但是根据经营团队的初步判断经营卖场的难
度有点大,到底如何运作还得慎重考虑。
? 建议在收购价格如下:
毛 坯:5500-6500元/平米,极限承受6800元/平米
该收购价格适合各个商圈物业收购。
? 建议购买的楼层为1-2层,比较符合大庆市消费者的购物习惯,大庆市不像东北
其他城市居民不是很习惯地下消费。要是考虑地下一层20000平米,地下的价值可定还要下放,建议在3000-4000元/平米(与住宅价格持平);
? 返租模式:提供5-10年平均每年7-8%回报,可以考虑前1-3年一次性返还,
以后以季度或者半年返还给投资者;
? 销售价格:根据周边商业物业的调研,义耕小区的底商的价格比原来买的时候价格
还要低1000元,主要原因还是小区的步行街商业始终没有做出来,使得商铺的商业价值没升反降:
负一层:7000元/平米
1F:13000元/平米,沿街可以买到20000元/平米;
2F:10000元/平米;(一二层定价有些保守)
? 根据东安项目的初步规划数据,商业规划地下一层20000平米,地上两层18000
平米,单层面积9000平米,共计可收购的面积38000平米。
备注:由于目前还没看到经营团队的报告,电脑卖场到底可以做多少面积,不清楚,无法做
初步的资产测算。(苏宁电器还没进大庆,已经进齐齐哈尔市,预计颐高和苏宁的合作机会还是很大的)
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