农村文化广场建设项目
可行性研究报告
目 录
第一章 总论………………………………………………………………3
1.1概论……………………………………….….………………….3
1.1.1 专题报告的依据................................................................3
1.1.2 项目的背景………………………………..……..………3
1.1.3 建设的重要性..................................................................4
1.1.4 建设的必要性…………………………………………..4
1.2 建设项目内容…………………………………………………...5
第二章 项目单位概况………………………………………………….…5
2.1 项目单位基本情况……………………………………………...5
2.2 项目优势………………………………………………………...6
2.2.1 选址优势………………………………………………...6
2.2.2 广场功能………………………………………………...6
第三章 建设方案………………………………………………………….7
3.1 投资预算表……………………………………………………...7
3.2 资金来源………………………………………………………...7
3.3 实施进度………………………………………………………...7
3.4 项目责任………………………………………………………...7
第四章 结论……………………………………………………………….8
4.1 发展目标………………………………………………………...8
4.2 社会意义…………………………………………...……………8
4.3 结论……………………………………………………...………8
2
第一章 总论
1.1 概论
项目名称：村文化广场建设项目
申报单位：
项目地点:
项目性质：新建
1.1.1专题报告的依据
该项目依据《国务院农村综合改革工作小组财政部农业部关于认真做好20xx年扩大村级公益事业建设一事一议财政奖补试点工作的通知》（国农该[2010]1号）及《甘肃省农村税费改革领导小组办公室关于印发甘肃省村级公益事业建设一事一议财政奖补试点实施方案的通知》（甘税改办[2010]7号）文件精神。
1.1.2项目的背景
茁壮强健的体魄、奋发向上的精神面貌，是中华民族持久屹立于世界民族之林的根本保证。“以人为本”、“促进人的全面发展”、“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”，一直是党和国家全部工作的出发点和落脚点。党的十七大以来，全国人民在党的领导下，高举邓小平理论、三个代表重要思想的伟大旗帜，全面贯彻落实科学发展观，信心百倍、豪情满怀地建设中国特色社会主义，开辟了中华民族伟大复兴的光明前景。在北京奥运会上，我英雄健儿奋勇争先，大显身手，取得举世瞩目的成就，极大地振奋了民族精神，显示了我 3
国人民敢于创造、志在一方的豪迈气概！这是在党和国家“全民健身运动”的体育方针指引下取得的伟大胜利。“十二五”是我国全面建设小康和谐社会的关键时期，群众体育的蓬勃开展、全民体质的整体增强将成为全面推进社会主义现代化建设的重要引擎。因此，全民健身运动的发展将比以往表现出更为强劲的态势，前景令人鼓舞。党和国家发展目标、全面推行全民健身运动的体育方针和政策，无疑是群众性体育活动设施建设项目的时代背景。
1.1.3 建设的重要性
**村位于平川区东南部，山大沟深，干旱少雨，自然条件恶劣，经济发展缓慢，群众生活比较困难。全村共有4个社，236户、1010人，耕地面积6000亩，退耕还林面积4650亩，该村交通不便，信息闭塞，文化落后。因此，加强该村文化建设，满足广大人民群众多层次的精神文化需求，对促进农村经济发展和社会进步，实现农村物质文明、政治文明何精神文明协调发展具有重要的示范意义。
1.1.4 建设的必要性
**村群众有着热爱体育事业的优良传统，在春节、元宵、端午、中秋等传统节日，群众舞狮子、玩龙灯、看戏曲表演、篮球赛等各种活动。近年来，随着群众生活的改善、视野的开阔、观念的变化，文化生活也日益丰富。但是，由于没有规范且开阔的活动场所，群众体育活动受到很大的制约。在此情况下，建设群众体育健身广场，成为广大群众的迫切愿望。国家体育总局从“十二五”规划开始，将农村 4
体育设施建设的重点由以行政村为主要对象向农村人口相对集中的乡镇转移。**村建设群众体育健身广场，对于满足全村人民日益增长的体育保健需要、促进全民健身运动的蓬勃开展，增强人民体质；对于丰富农村文化，繁荣文明村风，构建和谐农村，都是十分必要的。
1.2 项目建设的内容
广场总面积1150平方米，其中：
（1）篮球场地：占地面积512平方米；
（2）乒乓球活动场地：占地面积80平方米；
（3）室外健身场地：占地面积558平方米；
（4）文化活动室：占地面积135平方米；
（5）文化戏楼：占地面积190平方米；
（6）围墙350米
第二章 项目单位概况
2.1 项目单位基本情况
**乡人民政府历来重视群众体育工作，并指定专人负责群众体育事业，**村每年春节、元宵节、端午节组织舞狮子、玩龙灯、篮球赛等活动。近年来，**乡引导群众开展日常体育活动，广大群众兴趣盎然，群众体质不断增强，促进了文明风尚的形成和发展。目前，处于边远山区的广大群众渴望能有条件更好、功能更完善的健身广场。
5
2.2 项目优势
2.2.1 选址优势
文化广场位于**村村中心，**小学及村委会前的空地上，规划总面积1150平方米，该区域具有以下特点：
(1) 文化广场位于该村的中心地带，就近有小学及村委会，方便群众开展活动；
(2) 1150平方米的文化广场可容纳400余人，能满足群众的健身和文化活动需求；
（3）乡村公路已通各社，群众来往方便；
（4）群众习惯、也都乐意在此聚集活动，有很好的群众基础；
（5）水、电、路等基础条件好，不用再次占用耕地。
2.2.2 广场功能
广场建成后，可以同时满足400余人开展活动，安排专人管理，提供以下服务：
（1） 健身设备：安装篮球、乒乓球等设备，健身器材10套；
（2） 健身指导：定期刷新宣传栏，宣传有关运动保健知识；
（3） 竞赛活动：组织各类人群的体育赛事，促进竞技水平的提高；
（4） 健身组织：定期组织全村体育协会负责人会议，促进健身活
动；
（5） 休息娱乐：在文化活动室里安排棋牌、茶社等设施。
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第三章 建设方案及投资预算
3.1、工程建设方案
广场总面积1150，主要完成场地土方夯填和硬化，文化活动室建设130平方米，文化戏楼建设180平方米，围墙建设350米，购置篮球、乒乓球和健身器材等体育用品。
3.2、投资预算
工程预算总投资41.36万元，其中：建筑工程费用39.90万元，其他费用1.46万元。
3.3、资金来源
资金来源为：工程预算总投资41.36万元，其中：中央财政奖补资金20万元、区及区以下财政奖补资金10万元、群众投工投劳11.36万元。
3.4、实施进度
建设期为3个月（20xx年3月——20xx年6月）
3.5、项目责任
项目单位：**乡**村委会
项目负责人：法人代表***
责任措施：分工负责，确保安全、质量和进度
资金管理：建立专账，专款专用，接受组织审计和群众监督。
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第四章 结论
4.1 发展目标
全民健身运动是构建和谐社会、实现社会主义现代化的重要保障，也是中华民族持久屹立于世界英雄民族之林的重要保障，符合我国新时期的发展战略，利国利民，功在当代，利在千秋，于《全民健身计划纲要》的精神和发展目标完全一致。
4.2 社会意义
新建**乡**村文化广场，能有效推动《全民健身计划纲要》的实施和全民健身活动的广泛深入开展。通过有组织的竞技运动和松散型的自由健身活动，培养群众的审美意识、运动情趣，增进人际交往，丰富文化生活，有效实现全乡群众身体素质的提高和精神面貌的改善，从而最大限度地提高工作效率，促进全乡经济社会进步，因而具有良好的社会意义。
4.3 结论
该项目符合村级公益事业建设一事一议财政奖补试点实施方案，顺应群众愿望，乡政府大力支持，经论证切实可行。
8
第二篇：镇村新农村建设项目可行性研究报告
**镇**村新农村建设工程
项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 ............................................................................................................. 1
1.1项目概况........................................................................................................... 1
1.2编制依据、原则和范围................................................................................... 2
1.2.1编制依据................................................................................................. 2
1.2.2编制原则................................................................................................. 2
1.2.3编制内容................................................................................................. 3
1.3承办单位情况................................................................................................... 3
1.4建设规模........................................................................................................... 3
1.4.1建设规模................................................................................................. 3
1.4.2项目建设期............................................................................................. 4
1.5结论................................................................................................................... 4
第二章 项目的背景和必要性 ................................................................................... 6
2.1项目提出的背景............................................................................................... 6
2.1.1中国工业化与城市化的取向背景......................................................... 6
2.1.2工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景................................. 6
2.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景........................ 7
2.2项目建设的必要性........................................................................................... 8
第三章 项目的法律、政策框架与实施条件 ......................................................... 12
3.1法律、政策框架............................................................................................. 12
3.1.1 拆迁安臵主要依据的法律和政策...................................................... 12
3.1.2 拆迁安臵涉及的相关法律与政策条款.............................................. 12
3.2项目实施的有利条件..................................................................................... 16
3.2.1经济条件............................................................................................... 16
3.2.2 社会条件.............................................................................................. 17
3.2.3市政基础设施条件............................................................................... 18
3.2.4 政府支持.............................................................................................. 19
第四章 建设规模与实施方案 ................................................................................... 20
4.1项目建设规模................................................................................................. 20
4.2 项目的总体实施方案.................................................................................... 20
4.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安臵政策........................................................ 21
第五章 配套设施建设方案 ....................................................................................... 30
5.1电气专业设计方案 ............................................................................................... 30
5.1.1供电要求与负荷等级........................................................................... 30
5.1.2 供电范围及容量.................................................................................. 30
5.1.3低压配电系统....................................................................................... 30
5.1.4接地及安全........................................................................................... 31
5.1.5防雷系统............................................................................................... 31
5.2给排水设计方案 ................................................................................................... 32
5.2.1给水方案............................................................................................... 32
5.2.2排水方案............................................................................................... 32
5.2.3消防....................................................................................................... 33
5.3管线综合方案 ....................................................................................................... 33
5.4照明设施方案 ....................................................................................................... 33
第六章 节能篇章 ....................................................................................................... 34
6.1编制目的......................................................................................................... 34
6.2节能措施......................................................................................................... 34
6.2.1建筑节能............................................................................................... 34
6.2.2机电设备节能....................................................................................... 34
6.2.3照明系统节能....................................................................................... 35
6.2.4加强能源管理提高能源利用率........................................................... 36
6.3节水措施......................................................................................................... 36
第七章 项目环境影响评价 ....................................................................................... 37
7.1场址周边环境对项目的影响......................................................................... 37
7.2项目建成后对周围环境的要求..................................................................... 37
7.3环境设计......................................................................................................... 37
7.4施工期间环境保护措施................................................................................. 38
7.4.1噪音污染防治措施............................................................................... 38
7.4.2扬尘防治措施....................................................................................... 38
7.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施.................................................. 38
7.5.运营期内环境保护措施................................................................................. 39
7.5.1 建筑设计.............................................................................................. 39
7.5.2 废气的防治措施.................................................................................. 39
7.5.3 废水的防治措施.................................................................................. 39
7.5.4 固体废弃物的防治措施...................................................................... 40
7.5.5 噪音处理.............................................................................................. 40
第八章 项目组织机构与管理 ................................................................................... 41
8.1项目组织机构设臵......................................................................................... 41
8.2机构职责......................................................................................................... 42
8.2.1项目公司职责....................................................................................... 42
8.2.2项目公司各职能部门职责................................................................... 42
8.3项目管理......................................................................................................... 44
8.3.1政府对项目的管理............................................................................... 44
8.3.2项目公司对项目的管理....................................................................... 44
8.3.3贷款银行对项目的管理....................................................................... 45
第九章 项目实施进度计划 ....................................................................................... 46
9.1总体进度计划................................................................................................. 46
9.2进度计划制定的原则..................................................................................... 46
9.3详细进度计划................................................................................................. 46
第十章 招标方案原则、依据、条件 ....................................................................... 48
10.1招投标方案的原则....................................................................................... 48
10.2招投标方案的依据....................................................................................... 49
10.3招投标方案的策划及实施........................................................................... 49
10.4项目招标范围、组织形式、方式............................................................... 50
第十一章 投资估算与资金筹措 ............................................................................... 52
11.1投资估算 ....................................................................................................... 52
11.1.1估算依据 ............................................................................................. 52
11.1.2投资估算包括的内容 ......................................................................... 52
11.2资金筹措 ....................................................................................................... 59
第十二章 财务评价 ................................................................................................... 60
12.1**镇土地拍卖价格分析................................................................................ 60
12.2土地出让收入及效益预计........................................................................... 62
12.3借款偿还能力分析计算............................................................................... 63
12.4综合分析与建议........................................................................................... 63
第十三章 社会评价 ................................................................................................... 65
13.1项目社会影响分析....................................................................................... 65
13.1.1项目对所在地居民收入的影响......................................................... 65
13.1.2项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响............................. 65
13.1.3项目对所在地居民就业的影响......................................................... 66
13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响............................................. 66
13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响............................................. 66
13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响..................................... 66
13.2项目与所在地互适性分析........................................................................... 67
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序........................................ 67
13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度................................................ 67
第十四章 风险分析 ................................................................................................... 68
14.1项目主要风险因素识别............................................................................... 68
14.1.1拆迁安臵风险..................................................................................... 68
14.1.2融资风险............................................................................................. 69
14.1.3规划风险............................................................................................. 69
14.1.4政策风险............................................................................................. 69
14.2风险程度分析............................................................................................... 70
14.2.1项目的拆迁安臵风险......................................................................... 70
14.2.2 项目的融资风险................................................................................ 70
14.2.3 项目规划风险.................................................................................... 70
14.2.4 项目政策风险.................................................................................... 71
14.3防范和降低风险措施................................................................................... 71
第十五章 研究结论与建议 ....................................................................................... 72
**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
第一章 总 论
1.1项目概况
项目名称：**镇**村新农村建设工程项目
项目承办单位：诸暨市**镇新农村建设投资有限公司。
项目建设规模：
（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx㎡，住宅占地面积xx㎡，建筑涉及人口xx人，xx户；
（2）安臵公寓房占地面积xx亩（原地块安臵），安臵公寓房总建筑面积xx㎡；
（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于**村），工业厂房总建筑面积xx㎡，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）；
（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩**安臵用地，可得**可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。
项目总投资：项目估算总投资为￥￥万元。通过自筹￥￥万元，银行贷款1亿元解决。
经济效益：项目产生的直接经济效益（土地出让收入）￥￥万元。
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
扣除建设成本及借款利息，可得估算经济效益为￥￥万元。
1.2编制依据、原则和范围
1.2.1编制依据
（1）《诸暨市城市总体规划（2005－2020）》诸暨市人民政府20xx年6月
（2）《中华人民共和国城乡规划法》
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（4）《中华人民共和国环境影响评价法》
（5）《中华人民共和国建筑法》
（6）《中华人民共和国招标投标法》
（7）《中华人民共和国土地管理法》
（8）《建设项目经济评价方法与参数》20xx年第三版
（9）《诸暨统计年鉴》诸暨市统计局
（10）编制可行性研究报告的委托合同
1.2.2编制原则
执行国家及地方有关政策，符合相关的法律、法规与标准。在上级部分有关文件精神指导下，使工程建设与当地实际情况相协调，最大限度地发挥项目的社会效益。
项目所选材料及设备力求安全可靠、高效节能、经济环保，以节省工程投资和减小日常维护费用。
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
1.2.3编制内容
本报告以**镇**村新农村建设工程项目为研究对象，编制内容包括项目提出的背景和建设的必要性、项目的法律、政策框架与实施条件、总体实施方案、配套设施建设方案、节能节水、项目组织机构与管理、项目实施进度计划、招标方案原则、依据、条件、投资估算与资金筹措、经济前景和经济效益分析、社会评价和风险分析，并基于以上分析研究内容提出实施的结论与建议，提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参与。
1.3承办单位情况
项目承办单位为诸暨市**镇新农村建设投资有限公司。
公司经营范围：新农村建设投资、集镇改造投资；房地产开发、经营。
公司注册资本：人民币2000万元。
公司类型为一人有限公司（法人独资）。 股东名称为诸暨市**镇集体资产经营公司。
1.4建设规模
1.4.1建设规模
（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx㎡，住宅占地面积xx㎡，建筑涉及人口xx人，xx户；
（2）安臵公寓房占地面积xx亩（原地块安臵），安臵公寓房总
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
建筑面积xx㎡；
（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于**村），工业厂房总建筑面积xx㎡，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）；
（4）该地块以商住混合用地性质出让，出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩**安臵用地，可得**可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。
1.4.2项目建设期
本项目建设期为2年。
1.5结论
1、本项目符合**镇总体发展规划，符合**镇的实际情况，本项目的建设有利于节约土地资源，实现土地资源优化整合，改善居民生活环境，带动当地房地产业和旅游业的发展，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。
2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
3、项目估算总投资￥￥万元。通过自筹￥￥万元，银行贷款1亿元解决。扣除建设成本及建设期利息，可得估算经济效益为￥￥万元。
4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正常实施和安全使用。
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
第二章 项目的背景和必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1中国工业化与城市化的取向背景
工业化与城市化是推动区域经济社会发展的基础，是分别反映在一个国家和地区经济发展过程中产业结构和空间结构的变化。中国人口众多，长期以来经济落后，人均收入水平很低，农业大国是我国的基本国情。经过新中国成立以来60年的工业化进程，尤其是改革开放30年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从一个农业经济大国转变为一经济高速增长、经济结构持续优化，工业发展迅速、吸引大量外资、人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。19xx年—20xx年，我国城市化率由17.92%上升到45.68%；设市城市由192个增至656个，建制镇由2173个增加至19369个。但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。
2.1.2工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景
自然资源是经济社会发展的物质保障，土地、水、森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔，
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
有陆地面积960万平方公里，但是我国人均陆地面积不足12亩，不足世界人均面积的1/3，是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是一些沿海省市的人均耕地不足0.8亩，低于世界公认的警戒线，土地资源对于我们经济社会发展将是一个长期的制约因素。当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通、能源、水利等基础设施用地加速增加，进一步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化、工业化的全过程。
2.1.3 旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景
世界旅游组织研究表明，人均GDP超过1000美元，观光旅游需求膨胀；人均GDP超过2000美元，休闲旅游需求急剧增长；人均GDP超过3000美元，度假旅游需求将全面扩张。而浙江地区作为我国经济发展的主要推动力与引领者，其20xx年人均GDP 6582美元。浙江地区休闲度假旅游需求不断增长，旅游消费能力不断增强。
20xx年2月12日，浙江省委、省政府成功召开全省旅游发展大会，并于会后下发《关于推进旅游业转型升级加快建设旅游经济强省的若干意见》（浙委［2009］49号）。旅游发展大会进一步明确了“把旅游业培育成服务业发展的龙头产业和国民经济发展的重要支柱产业，率先在全国建成旅游经济强省”的战略目标，要求抓住以休闲结
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
构创新为重点的旅游产业系统升级这一契机，充分挖掘全省丰富的人文自然资源，做好休闲度假旅游文章，打响浙江休闲度假旅游品牌，提升区域经济竞争力。
**镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景区.**风景区为国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游景区，以其著名的**瀑布群及良好的自然生态环境吸引着来自全国各地的游客，并作为诸暨市旅游产业的龙头，在省内外有着较大的知名度。良好的资源环境所形成的**风景区这一知名品牌对周边区域产生着较大的辐射作用，为周边区域旅游的开发带来了客源及宣传营销上的诸多便利。
以上分析说明，本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。
2.2项目建设的必要性
第一，本项目是贯彻落实集约节约用地，合理整合资源,带动土地开发利用的需要。
截止到20xx年底，诸暨市耕地面积为64.96万亩，人均耕地面积为0.62亩。随着诸暨城市建设的不断推进，可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。** 镇工业已形成以织袜、织布等轻纺产业为主，其它轻纺相关及特色产业为辅的产业格局。随着**镇经济
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
快速发展和工业化进程加快，土地资源紧张的矛盾严重制约了**镇的发展。镇内闲臵土地较多，土地利用率较低，这与贯彻落实集约节约用地，加快新农村建设步伐的宗旨极不相符。
通过新农村建设可以对**镇的土地资源进行再开发，可有效节约土地，提高土地综合利用率，合理利用现有土地资源;可以推进农村的经济结构调整和经济增长方式转变，使农村经济结构得以调整优化，达到搞活一方经济、振兴一批产业的目的。
第二，本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境，提升乡镇形象的需要。
**镇由于建设年代久远，本项目建设区域内的建筑破旧、土地利用混杂、土地利用率低。随着居民生活水平的提高，他们对**镇的整体环境和基础设施都提出了更高的期望和要求，这就需要高度整合土地资源，进行合理开发利用。
项目的建设可以提高居民生活质量和品位，提升乡镇整体形象.项目改造完成以后，相关地区的居民得到妥善安臵以后，居民的居住条件和生活环境将得到进一步的改善。
第三，本项目是发展旅游业,进而带动相关产业的健康、快速发展的需要。
**镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点—**风景区，来往游客众多。镇内落后的现状与周围优美的环境格格不入，不仅影响了游客的心情，更影响了诸暨旅游城市的形象。
本项目通过资源整合,利用地理优势大力发展旅游业。旅游业是一
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**镇**村新农村建设工程项目可行性研究报告
个综合性产业，具有一业兴、百业旺的带动作用，通过涵盖吃、住、行、游、购、娱六大要素的消费链，带动其他相关产业的健康、快速发展。
第四，本项目是适应城乡一体化发展需要，实现诸暨市经济社会可持续发展，建设社会主义和谐社会的需要。
19xx年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。全可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。换句话说，就是指经济、社会、资源和环境保护协调发展，它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境，使子孙后代能够永续发展和安居乐业。也就是江泽民同志指出的：“决不能吃祖宗饭，断子孙路”。可持续发展战略是党的第三代领导集体高瞻远瞩, 面向新世纪确定的重大发展战略。“党的十六大”报告中明确提出“大力实施科教兴国战略和可持续发展战略”，进一步确立了可持续发展战略的重要地位。
党的第十六届中央委员会第六次全体会议指出：社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，是我们党以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强民主文明和谐的社会主
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义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。
**镇通过实施新农村建设，可以提高土地利用效率，改善居民居住环境和生活条件，提升乡镇整体形象，促进当地经济的增长，是顺应民意，体现以人为本，落实科学发展观，构建和谐社会，确保**镇社会经济可持续发展的重要决定。
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第三章 项目的法律、政策框架与实施条件
3.1法律、政策框架
因为本项目为拆迁改造项目，主要包括几个方面内容：拆迁安臵、公共设施的建设和土地出让。这些方面均涉及到公共利益，本章就该项目涉及的主要政策和法律框架加以讨论，为项目实施过程中提供法律政策支持。
3.1.1 拆迁安臵主要依据的法律和政策
（1）《中华人民共和国土地管理法》(19xx年1月1日起执行)
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》(19xx年1月1日起实行)
（3）《城市房屋拆迁管理条例》(20xx年11月1日起执行)
（4）《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》(20xx年7月5日)
（5）《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（20xx年11月2日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过根据20xx年3月29日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议《关于修改<浙江省城市房屋拆迁管理条例>的决定》修改）
3.1.2 拆迁安臵涉及的相关法律与政策条款
3.1.2.1 征用权限及补偿性质
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（1）土地征用权限及补偿性质
《中华人民共和国土地管理法》规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。其中第五十八条规定：有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
(一)为公共利益需要使用土地的；
(二)为实施城市规划进行旧城改建，需要调整使用土地的。
第四十七条：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：
第二十二条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。
第二十三条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》相关规定： 第二十二条征用土地，征地单位应当自征地补偿、安臵方案批准之日起三个月内全额支付土地补偿费、安臵补助费、青苗和地上附着物的补偿费。
（2）拆迁他人房屋权限及补偿性质
《城市房屋拆迁管理条例》相关规定：
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第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。 《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》相关规定：
第八条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆。
3.1.2.2 法律和行政程序
《中华人民共和国土地管理法》：
第四十六条：国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
《城市房屋拆迁管理条例》相关规定：
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
3.1.2.3补偿规定
《城市房屋拆迁管理条例》相关规定：
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
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13.1.3项目对所在地居民就业的影响......................................................... 66
13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响............................................. 66
13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响............................................. 66
13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响..................................... 66
13.2项目与所在地互适性分析........................................................................... 67
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序........................................ 67
13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度................................................ 67
第十四章 风险分析 ................................................................................................... 68
14.1项目主要风险因素识别............................................................................... 68
14.1.1拆迁安臵风险..................................................................................... 68
14.1.2融资风险............................................................................................. 69
14.1.3规划风险............................................................................................. 69
14.1.4政策风险............................................................................................. 69
14.2风险程度分析............................................................................................... 70
14.2.1项目的拆迁安臵风险......................................................................... 70
14.2.2 项目的融资风险................................................................................ 70
14.2.3 项目规划风险.................................................................................... 70
14.2.4 项目政策风险.................................................................................... 71
14.3防范和降低风险措施................................................................................... 71
第十五章 研究结论与建议 ....................................................................................... 72
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3.2项目实施的有利条件
3.2.1经济条件
诸暨市地理位臵优越，区位优势十分明显。全市区域面积2311平方公里，总人口106.67万，现辖23个镇、1个乡、3个街道。境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区--浣江五泄风景区，是中国优秀旅游城市。
改革开放以来，诸暨经济和社会一直处于较快较好的发展水平， 20xx年，全市实现生产总值527.50亿元，人均突破7000美元，增长
9.5%；财政总收入54.69亿元，其中地方财政收入29.57亿元，分别增长8.7%和11.5%，地方财政收入占比达54.1%；规模以上工业企业利润增长10.2%；全社会固定资产投资227.75亿元，增长11.2%；消费品零售总额144.01亿元，增长16%；自营出口32.13亿美元；金融机构存款余额626.86亿元，贷款余额508.04亿元，分别增长30.2%和38.7%；新增年销售亿元以上企业28家，达到277家；城镇居民人均可支配收入27897元，农村居民人均纯收入12762元，分别增长8.6%和9.9%。先后被命名为“中国珍珠之乡”、“中国袜业之乡”、“中国香榧之乡”、“中国无公害茶叶之乡”、“中国名品衬衫之乡”、“中国民间艺术之乡”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育强市”、浙江省首批“科技强市”、浙江省首批“体育强市”，荣获 “全国基础教育先进县市”、“全国科技进步工作先进县市”、“全国计划生育优质服务先进县市”、“全国农村中医工作先进县市”、“全国粮食生产工作先进县市”、“全
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国环境综合整治优秀市”、“全国卫生先进城市”、“全国社区建设示范市”等称号。
诸暨市十分重视促进经济发展的要素和服务保障。开展闲臵土地与缺地项目对接，“保增长保红线”行动获国土资源部表彰。融资渠道大为拓宽，市外金融机构信贷总量达到328.65亿元。比年初增加40.62亿元。华夏银行绍兴诸暨支行正式开业，招商银行绍兴诸暨支行批准筹建，浙江华睿海越投资有限公司落户揭牌。在全国首创排污权作为抵押物的贷款模式，为16家企业发放排污权贷款3480万元；银企合作关系更加融洽，全市共举行一次银企结对活动，共有9家银行与74家企业的81个项目签约，银行意向贷款27.33亿元。
3.2.2 社会条件
在抓好经济建设的同时，诸暨市围绕扎实推进和谐社会建设，加快社会事业发展。完成新农村建设八大工程年度目标任务，创建47个市级新村、5个绍兴市全面小康示范村，成为全国和谐区建设示范城市。民生继续改善，市财政民生支出增长15.3%,占总支出的69.7%。完成十方面惠民实事，新增城镇就业1.23万人，企业职工养老保险1.5万人，城镇职工基本医疗保险1.13万人，84.8万农民参加新型农村合作医疗，改造农村危旧房519户，廉租住房保障211户，新建农村联网公路118公里，发展数字电视15万户，改善近6万农民饮水条件，完成14个老小区和12家农贸市场改造提升。
深入推进节能降耗，成功创建省森林城市和省首批环保模范城
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市，圆满承办中国.浙江绿茶大会，成功创建国家级香榧森林公园，新增中国驰名商标7件，跃居中国商标发展百强县第6位。完成博物馆陈列改造，农村公共文化服务体系初步建立。深入开展“健康诸暨”系列活动，成功创建首批卫生强市，被评为全国群众体育和全民健身先进单位，继续保持低生育水平，完善就业促进政策和援助制度，稳步推进社保扩面。
目前诸暨市社会稳定，居民安居乐业，这也为拆迁改造项目的实施提供了有利的社会环境条件。
3.2.3市政基础设施条件
近年来，诸暨市围绕推动城乡统筹发展，狠抓重点基础设施和实事工程建设，相继完工陈蔡水库引水工程、诸暨中专易地新建、海关商检大楼、铁路新客站、城中消防站等一大批基础设施重点工程。“十五”期间全市实施基础设施建设重点工程54项，累计投入资金67.2亿元，是“九五”期间的5.5倍。城西商务区建设有序推进，城东区块公共服务中心落成启动，李字天桥商圈等城市环境得到调理更新。安排2.64亿元财政资金推进新农村建设，深入推进低收入居民户数奔小康工程，“双百结对”活动持续深化。诸安快速通道、五纹岭隧道建成通车，青山、征天水库除险加固工程基本完成。店口诸北新城建设、中心镇培育和陈璜地等区域发展成效明显。白塔湖列入国家湿地公园建设试点，通过国家园林城市复查验收。
诸暨城市经过多年建设，无论是软硬环境，都在发生着日新月异
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13.1.3项目对所在地居民就业的影响......................................................... 66
13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响............................................. 66
13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响............................................. 66
13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响..................................... 66
13.2项目与所在地互适性分析........................................................................... 67
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序........................................ 67
13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度................................................ 67
第十四章 风险分析 ................................................................................................... 68
14.1项目主要风险因素识别............................................................................... 68
14.1.1拆迁安臵风险..................................................................................... 68
14.1.2融资风险............................................................................................. 69
14.1.3规划风险............................................................................................. 69
14.1.4政策风险............................................................................................. 69
14.2风险程度分析............................................................................................... 70
14.2.1项目的拆迁安臵风险......................................................................... 70
14.2.2 项目的融资风险................................................................................ 70
14.2.3 项目规划风险.................................................................................... 70
14.2.4 项目政策风险.................................................................................... 71
14.3防范和降低风险措施................................................................................... 71
第十五章 研究结论与建议 ....................................................................................... 72
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第四章 建设规模与实施方案
4.1项目建设规模
（1）项目用征地面积xx亩；拆除住宅面积xx㎡，住宅占地面积xx㎡，建筑涉及人口xx人，xx户；
（2）安臵公寓房占地面积xx亩（原地块安臵），安臵公寓房总建筑面积xx㎡；
（3）新建工业厂房占地面积xx亩（建造于**村），工业厂房总建筑面积xx㎡，建筑占地面积xx平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。
4.2 项目的总体实施方案
本项目的总体实施方案为：诸暨市**新农村建设投资有限公司负责征地、拆迁、补偿、安臵，可供出让的土地按商住混合用地性质出让于开发商，由开发商负责建设、销售，按市场化方式进行综合开发。
该地块出让后开发建设规模如下：项目用地面积xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩**安臵用地，可得**可供出让的土地面积为xx亩），总建筑面积xx平方米，建筑占地面积38700平方米（注:容积率按1.5计算，建筑密度按0.45计算）。
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4.3 拆迁集体土地房屋拆迁补偿安臵政策
一、**镇新农村建设工程改造区域内因征收集体土地或收回国有土地使用权需对地上房屋及其附属设施实施拆除，并对被拆除人进行补偿、安臵的，适用本规定。
二、住宅房屋拆迁补偿安臵实行货币补偿、产权调换公寓房两种安臵方式，被拆除人可任意选择一种。拆除区域内除住宅外的房屋一律实行货币补偿。
三、房屋补偿价格由房地产评估机构评估确定。被拆房屋价格和安臵房价格的评估委托有资质的房地产评估机构进行。
四、被拆除房屋的建筑面积和土地使用面积以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证记载为准。
（一）被拆除的房屋，由被拆除人提供下列证件或有效凭证：
1、房屋所有权或土地使用权证；
2、原乡、镇政府和土管部门的有关凭证；
3、建房批准文件；
4、改、扩、翻建的批准文件；
5、征收主管部门认为需要提供的其他有效凭证。
房屋所有权人提供的证件、批准文件的资料必须真实有效；否则由此引起的一切后果由提供人承担。
（二）被拆除房屋的建筑面积经具备房地产测绘资格的机构实地勘丈，再对照上述规定的证件或相关凭证进行确认。
（三）拆旧建新旧房未按规定拆除的，拆迁时在规定期限内交付
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拆除的，给予旧房适当残值补贴,砖木结构按100元/㎡补贴,砖混结构按150元/㎡补贴，逾期一律无偿拆除。
五、集体土地住宅产权调换公寓房安臵
在规划安臵区域内建造多层住宅用于公寓房安臵，安臵套型分75㎡、100㎡、125㎡、150㎡四种。实行产权调换公寓房安臵，被拆除房屋与安臵用房应按照评估的价格结合层次系数结算差价。公寓房套型按照“面积就近，套数就少”的原则选择。农业人口安臵优惠价按比准价的55%结算，市场优惠价按比准价的80%结算。比准价由受委托的房地产评估机构按照相关规定评估确定，土地价格由受委托的土地评估机构按照相关规定评估确定。
（一）集体土地农民房屋产权调换安臵
1、公寓房的安臵标准：农业安臵人口按人均建筑面积75ｍ2标准安臵，也可以选择按“拆一还一”标准安臵，农民房屋拆除选择按“拆一还一”标准安臵的公寓房差价结算办法参照居民（即非农）房屋拆除安臵公寓房结算办法执行。
2、符合分户条件或已经分户的被拆除人，但土地使用权证和房屋所有权尚未分立的，选择产权调换公寓房安臵，按家庭成员第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿安臵，但户口在被拆迁房屋内且本村非拆迁区域另有宅基地的家庭成员只能按“拆一还一”安臵。
3、征收拆除区域内父母子女已分户，但父母名下无房产的，父母应与子女合并一同安臵并计算农业安臵人口。
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4、被拆除房屋产权人已故，按家庭成员第一顺序继承人继承安臵或“拆一还一”共有继承安臵。
5、被拆除人属农居混居户，因其家庭成员不可分割的居民（即非农），未享受实物分房或者拆迁安臵实物政策的，可参照农民予以补偿安臵。不可分割指的是：夫妻、未成年子女。
6、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并计算安臵和补偿；如因规划原因分批拆除的，被拆除人选择按农业人口标准安臵公寓房后，剩余房屋再次在征收集体土地时不得再按农业人口安臵。
7、农业安臵人口的确定
农业安臵人口以拆迁公告公布日的拆迁区域在册常住人口为准。
（1）有下列情形之一的，可以增加一个农业安臵人口：
① 房屋所有人中有独生子女的（独生子女已婚的除外）。
② 符合晚婚条件的未婚人员（女23周岁及以上，男25周岁及以上，以拆迁公告公布之日为计算期限）。
（2）有下列情形之一的，可以计入农业安臵人口：
① 原有正式农业户口的现役军人（军官除外）、援外工作人员、留学生；
② 户口已迁往大、中专院校所在地的在校学生（研究生除外）； ③ 原有正式农业户口，现正在劳动教养或拘役、服刑的。
④ 房屋所有人的配偶，户口在外地且未享受拆迁实物安臵政策的。
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（3）新婚夫妇持准生证，可按独生子女家庭标准安臵。
（4）出嫁女户口未迁的，按被拆除人家庭人员中的第一顺序继承人数，人均等分计算房屋占地及建筑面积进行补偿安臵，农业安臵人口按在册实际人口计算。
（二）集体土地上居民（即非农）房屋产权调换安臵
1、拆迁区域内集体土地上的居民（即非农）或外村农民按照“拆一还一补差”的原则，就近套型安臵。
2、在拆除区域有两处或两处以上房屋同时拆除的应合并计算安臵和补偿。
（三）安臵房差价结算办法
1、公寓房安臵面积与被拆除房屋实行产权调换面积相等部分，按被拆除房屋评估重臵成新价与安臵房重臵价结合层次等因素结算差价。
2、农业人口产权调换公寓房面积超过被拆除房屋面积但在农业人口安臵标准内部分，按拆除时公布的农业人口安臵优惠价结合层次等因素结算；因安臵房套型结构原因超过安臵标准部分面积按安臵房市场优惠价结合层次等因素结算。
3、居民（即非农）或外村农民按“拆一还一”产权调换公寓房面积超过被拆房屋合法面积部分按安臵房市场优惠价结合层次等因素结算。
（四）被拆房屋的合法建筑面积超过公寓房安臵标准建筑面积部分，按其占地面积的土地评估价结合重臵成新价实行补偿。
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（五）安臵房建筑面积、架空层、屋顶阁楼以房地产测绘机构实际测绘的面积为准。安臵房配臵的架空层根据建筑中轴线间距标准界定使用功能，并按其使用功能评估价结算。
（六）安臵房屋顶阁楼按照安臵房市场优惠价的80%结算。
六、公寓房安臵择房办法：被拆除人凭公寓房安臵协议在指定时间、地点集中摸签抽取顺序号，再按顺序号依次摸取事先公布的房屋对应号。对应号所对应的公寓房即为被拆除人所择定安臵的公寓房。
七、集体土地住宅房屋货币补偿
被征收房屋的货币补偿按土地补偿价、房屋补偿价分别计算，即：被征收房屋的合法建筑面积按房地产评估机构评估确定的房屋重臵成新价补偿计算，征收房屋的合法占地面积参照**镇土地评估价确定，并再增加房屋、土地补偿款总和的20%奖励。
计算公式为：[被征收房屋合法建筑面积x房屋评估重臵成新价+合法占地面积x市场评估价]x120%。
八、集体土地住宅房屋拆迁，选择公寓房安臵或货币补偿的，按其被拆房屋合法占地面积给予700元/㎡的集体土地使用权补贴。
九、征收拆除区域内的无房户，是指户籍在拆除区域内的集体土地农业人口，其本人或其直系亲属无宅基地及房屋，在整村拆迁时，由其本人打报告经村证明，报镇拆迁工作组审核并在征收区域内公示三天无异议后，同意给予安臵公寓房75㎡一套，按照市场优惠价结合层次结算差价。
十、国有土地住宅房屋征收安臵补偿
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（一）产权调换
按照“拆一还一补差”的原则，就近套型安臵，超出安臵标准部分面积按安臵房市场优惠价结合层次等因素结算。被拆房屋与安臵面积相等部分，按照房地产评估机构评估的价格与安臵公寓房的市场优惠价结合层次因素结算差价。安臵房土地性质与被拆房屋一致。安臵房配臵的架空层根据建筑中轴线间距标准界定使用功能，并按其使用功能评估价结算。
（二）货币补偿
按照房地产评估机构评估价补偿，被拆迁除房屋的货币补偿价格根据拆除公告公布日的拆迁地段房地产比准价格，结合被拆房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修及环境因素评估确定。货币补偿按被拆除房屋补偿额（不包括装璜、附属设施等补偿款）增加20％的货币奖励。
计算方法：货币补偿款＝被拆房屋评估价×被拆房屋合法建筑面积×120％。
十一、住宅房屋的被征收人在规定时间签订拆迁协议的，按被征收房屋的合法占地面积奖励 400 元/㎡；在规定时间里搬迁完毕并经验收合格交付房屋钥匙的，按合法占地面积奖励 200 元/㎡。逾期签订协议或搬迁的，取消相应奖励。
十二、被征收房屋的超标准装潢及各类附属物按房地产评估机构评估的价格补偿。
十三、改变用途为商业使用房屋的征收补偿
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1、拆除区域内主要道路（合环路、西青路）临街房屋底层在拆迁公告公布前改变用途为商业用房并延续使用至今的，根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证，在规定时间内搬迁完毕的，被拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵后，按评估机构出具的评估价格扣减房屋比准价后的商业用房使用价值按实际经营面积一次性实行补助。计算公式：商业用房补助＝（商业用房评估价－房屋比准价）×实际经营面积
停业损失、歇业人员补助按实际经营面积200元/㎡一次性计发。
2、拆除区域内非主要道路、里弄及其他房屋改变用途为以销售食品、日常生活用品为主的经营性小店、超市，或其他棋牌、旅馆等娱乐服务行业的，根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证，在规定时间内搬迁完毕的，被拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵后，按其底层经营面积一次性补助 300 元/㎡。停业损失、歇业人员补助按实际经营面积100元/㎡一次性计发。
十四、被征收房屋出租使用的，产权人应自行处理好与承租人的租约解除等相关问题并达成协议，拆迁人凭双方达成的协议进行补偿，租赁双方另有约定的从其约定。
十五、被征收房屋产权有纠纷在规定征收拆除期限内无法解决的及产权人下落不明、暂时无法确认产权或者产权不清晰的，由镇拆迁工作组牵头会同有关部门做好勘察纪录、制订补偿安臵方案，并向公证机关办理证据保全后实施拆除。
十六、过渡费发放：被征收房屋所有权人选择货币补偿的，过渡
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费一次性发放16个月；选择产权调换的，过渡用房自行解决，从搬迁之月起，发给24个月过渡费和安臵后4个月的过渡费补助，过渡费按被征收房屋合法占地面积每月 10 元/㎡标准计发，合法占地面积不足20㎡的按20㎡计发。超过24个月仍未安臵的，从超期之月起计算，按原发放标准的2倍支付超期过渡费。
十七、搬家费按每户 1000 元标准计发，被征收房屋合法占地面积在40㎡以上的部分（不足40㎡按40㎡计算），每平方米增加10元搬家费，按两次计发。
十八、征收拆除区域内的企业用房根据其土地使用性质按市场评估价一律实行货币补偿。对其可搬迁的生产设备发给使用面积 70 元/㎡的搬运费和安装费用，不能搬迁的生产设备按专业评估机构的评估价格折价补偿；企业的从业人员生活补助按生产经营面积补助100元/㎡，因征收造成企业停产、停业损失按实际的生产经营面积一次性给予100元/㎡补助；按期签约、并搬迁交付拆除的，按其被拆房屋合法建筑面积给予150元/㎡的奖励，逾期签约或搬迁的取消奖励。
十九、经镇（乡）政府或国土部门处理后不予确权的房屋，不计入正式安臵面积，参照本规定第五条第（四）款实行补偿；经镇（乡）政府或国土部门处理后租赁的房屋，不计入正式安臵面积，按重臵成新价的60％予以补偿；未经批准建筑在规定期限内交付拆除的给予适当的残值补贴，砖木结构按100元/㎡补贴，砖混结构按150元/㎡补贴。
二十、所有被征收房屋及其附属物的补偿款，除被征收房屋实行产权
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13.1.3项目对所在地居民就业的影响......................................................... 66
13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响............................................. 66
13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响............................................. 66
13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响..................................... 66
13.2项目与所在地互适性分析........................................................................... 67
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序........................................ 67
13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度................................................ 67
第十四章 风险分析 ................................................................................................... 68
14.1项目主要风险因素识别............................................................................... 68
14.1.1拆迁安臵风险..................................................................................... 68
14.1.2融资风险............................................................................................. 69
14.1.3规划风险............................................................................................. 69
14.1.4政策风险............................................................................................. 69
14.2风险程度分析............................................................................................... 70
14.2.1项目的拆迁安臵风险......................................................................... 70
14.2.2 项目的融资风险................................................................................ 70
14.2.3 项目规划风险.................................................................................... 70
14.2.4 项目政策风险.................................................................................... 71
14.3防范和降低风险措施................................................................................... 71
第十五章 研究结论与建议 ....................................................................................... 72
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第五章 配套设施建设方案
5.1电气专业设计方案
5.1.1供电要求与负荷等级
根据**镇**村新农村建设工程项目的建设要求，其施工期间的动力用电及运行期间安臵房等用电电源为三级负荷。
5.1.2 供电范围及容量
本项目供电电源由诸暨市供电局城市电网分别引入各居民户数拆迁工地所在地。变电所采用10KV/0.4~0.23KV电源供电。箱式变电所拟设在人行道设施带内。配电电压为380V/220V，三相四线制系统。
安臵房供电电源由供电局城市电网10KV专线引入。配电室采用10KV/0.4~0.23KV电源供电。安臵房按平均30W/㎡设臵配电，需用系数、同时系数取0.7。
5.1.3低压配电系统
（1）线路敷设方式：室外电缆采用直埋方式敷设，建筑物室内干线采用电缆桥架或穿管暗敷设，室内支线路采用穿管暗敷设。
（2）线缆选择：室外埋地电缆选用YJV22电力电缆；二级负荷配电线路选用ZR-YJV电缆或ZR-BV-750导线，一般负荷配电线路
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选用ZB-BV-750或BV-750导线。
（3）本工程低压配电系统接地型式采用TN –C-S系统，低压配电电压为220V/380V。
5.1.4接地及安全
（1）本工程低压配电系统接地型式采用TN –C-S系统。
（2）本工程设联合接地系统，工程中电气保护接地、防雷接地、等电位联结接地及各弱电接地（除有特殊要求的外）等各种接地共用同一接地体。接地电阻小于1欧姆。
（3）在各建筑电源进线处设总等电位联结箱，卫生间等区域设局部等电位联结箱。各局部等电位联结箱、电源PE线，接地母线、各进出建筑物的金属管道及其它正常情况下不带电的设备金属外壳等均与总等电位联结箱相连结。
（4）每栋建筑物总电源进线断路器具有漏电保护功能，以防电气火灾。
（5）所有安装高度低于2.4米的灯具，须有PE线保护。
（6）专用接地线采用黄/绿相间导线，并与馈电线同管敷设。
5.1.5防雷系统
（1）本工程中各建筑物均为三类防雷建筑物。
（2）接闪器：采用25*4热镀锌扁钢作避雷带沿建筑物屋脊敷设，屋面采用热镀锌扁钢组成不大于20M*20M的网格。屋面所有金属构
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架均与避雷带可靠焊接。
（3）引下线：利用结构柱外侧不少于二根主钢筋（φ≥16mm）作为引下线，主钢筋上端与避雷带及屋面钢结构焊接，下端与建筑物基础钢筋焊接。引下线间距不大于24M。
（4）接地极：利用建筑物基础钢筋加辅助接地体40*4 mm热镀锌扁钢构成接地装臵。
5.2给排水设计方案
5.2.1给水方案
水源引自市政自来水，供水水压0.25MPa。给水管网采用生产、生活、消防合用制系统。
5.2.2排水方案
本工程室外采用雨污分流，室内采用污废合流。
雨水通过雨水管网就近排入河道，生活排水经过化粪池处理后方可排放至市政污水管道。
厨房含油污水经隔油池隔油处理后排入污水管。
水泵等设备选用高效节能、低噪声产品。水泵房内水泵皆设减震台座和避震喉，管道使用弹性支架。
排水管选用硬聚乙烯芯层发泡管，减少噪音。
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5.2.3消防
（1）室内消防给水系统：按照规范设计室内消火栓。考虑到节余成本，而市政供水压力也满足消防水压要求，本设计市内消防供水采用市政管网直接供水。消火栓布臵保证同层任何部位均有两股充实水柱同时到达，室内消防立管连成环状。消火栓采用SN65单出口消火栓。
（2）室外消防系统：直接由市政给水管网供给，供室外消防。
（3）按规范要求配臵足够数量的灭火器。
5.3管线综合方案
新建安臵房道路管线综合工程内容包括给水、雨水、污水、电力、路灯、电讯和有线电视等管线。
5.4照明设施方案
线路敷设：配电干线沿道路直埋敷设，配电支线均用BV线管或PVC管敷设。
照明亮化工程设计：由路灯、楼道灯、庭院灯组成，均采用节能型荧光灯。
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第六章 节能篇章
6.1编制目的
为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》，充分有效地利用能源；提高能源利用率；保证城市建设与发展相协调；根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。
6.2节能措施
6.2.1建筑节能
（1）新建建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热面积。
（2）新建建筑外维护结构和内部隔墙的墙体均采用保温性能好的材料，辅以墙体保温层，达到国家和地方节能的相关指标。
（3）不同朝向的窗墙面积比要符合节能规范要求。
6.2.2机电设备节能
（1）在之后的房地产项目开发中，条件许可的情况下，尽量采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术。
（2）根据不同的使用时间,在空调长期运行的区域设变频多联机,
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避免直接运行中央空调系统造成的冷机低效率运行。同时采用新风换气机,回收排风能量。
（3）集中空调机组的风量、风压要匹配并选择运行最佳经济点运行；机组整机漏风要少、逆风管道要光滑，提高运行系统效率。空调系统风道、管道以及供热管道做好保温措施，减少热量损失。
（4）设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。
（5）机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。
（6）空调系统设自动控制系统,可准确调节室温,同时减少不必要的能源消耗。
6.2.3照明系统节能
（1）家用及办公电器。推广高效节能电冰箱、空调器、电视机、洗衣机、电脑等家用及办公电器，降低待机能耗，实施能效标准和标识，规范节能产品市场。
（2）根据各功能区的实际需要配臵照明；既保证照明需要又达到节能目的。
（3）照明器具：推广稀土节能灯等高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器，减少普通白炽灯使用比例，实施照明产品能效标准，提高高效节能荧光灯使用比例，提高照明质量，这到高效、舒适、安全的目的。
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（4）选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既经济运行又有益于环境和人的身心健康。
6.2.4加强能源管理提高能源利用率
（1）建设单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。
（2）加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。
6.3节水措施
水是宝贵的自然资源，项目建设期和运作期，始终都要注意节约用水。本项目节水措施如下：
（1）项目施工设计，禁止使用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。
（2）除生活饮用水外，要提倡一水多用，逐步建立并使用中水管线。
（3）以功能区为单元，配备用水计量装臵，划小核算单位，鼓励节约用水。
（4）项目采用的节水设备和卫生洁具，必须设专人负责管理、维修、保养和安全运行。杜绝用水设备和输水管道的跑、冒、滴、漏。
（5）搞好节水宣传教育，提高人民的节水意识。
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第七章 项目环境影响评价
7.1场址周边环境对项目的影响
**镇**村新农村建设工程项目周围多数为道路、绿地、工业区、住宅区。所在地区大气环境质量较好。该区二氧化碳优，二氧化硫优，二氧化氮优，可吸入颗粒物优，现状大气环境良好。
项目周边有天然河道，降水及周围区域产生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。
该区声环境现状良好，主要噪音源为社会噪音。
7.2项目建成后对周围环境的要求
按照国家有关环境质量区域的分类，项目建成后周边整体环境应达到以下标准：大气环境达到二级标准；城市区域环境噪声达到二级标准；地面水环境达到三类水标准；废水排放达到国家污水综合排放三级标准；固体废弃物进行无害化处理。通过对周边环境的评估，周边环境完全能够满足项目的要求。
7.3环境设计
**镇**村新农村建设工程项目作为**镇镇政府的重点工程，属于社会公益性项目，环境设计要充分体现可持续发展的思想，实现环境与经济协调发展。要全方位保护自然环境、生态环境、美学环境和社会环境，保护资源。要多采用世界先进可行的环保技术和建材，最大
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限度的利用自然采光和自然通风，节约能源和资源，对废弃物、通风、空调设备的应用等方面提出建议，树立环保典范。
7.4施工期间环境保护措施
7.4.1噪音污染防治措施
合理安排施工时段，减少夜间施工量，避免扰民。合理布局施工现场，选用低噪音低振动的动力设备，并采取隔音、防振措施，避免同时使用大量噪音设备。在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩擦产生的噪音，适当限制大型载重汽车的车速，尤其在噪音敏感区。
7.4.2扬尘防治措施
对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场定时洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运动车辆进入施工现场低速行驶，出场应冲洗轮胎。
7.4.3 废水、废气、固体废弃物防治措施
施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道。生活污水均应排入城市污水管网，禁止以渗坑、渗井或漫流形式排放。
现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向，在施工现场禁止使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃料。
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施工阶段应设立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放点，由专人管理，设臵专车定时清理，生活垃圾集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。
7.5.运营期内环境保护措施
7.5.1 建筑设计
在后期的建筑设计中要贯彻以下的原则：
（1）建筑总平面布局是建筑主要朝向，要有良好的日照和通风效果。
（2）建筑布局舒展开敞，良好的朝向和自然通风效果。平面布臵上注意洁污分区。
（3）部分设备用房采用隔音门，减少对环境的噪声影响。
7.5.2 废气的防治措施
后期建筑应大量采用电能、太阳能、天然气等清洁能源，从源头削减大气污染物的产生。另外，运营期间其他废气污染主要是停车场汽车排放的尾气。通过道路及停车场的合理布局等措施，可以有效的减少汽车尾气的排放和在特定空间的聚集。
7.5.3 废水的防治措施
（1）本工程的排水对象，主要为生活污水和屋面及室外场地的雨水，无特殊的污染物排出，设计上采用雨污分流的排水体制，对上
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述对象分别组织排放，生活污水直接排入市政污水管道。
（2）对生活给水系统，采用聚丙烯塑料给水管和聚乙烯塑料给水管、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料，防止因管道、阀门等可能对水质的污染。
7.5.4 固体废弃物的防治措施
固体废弃物主要为生活垃圾，在公共区域设臵分类垃圾桶，便于垃圾分类回收、分类运输、分类处臵，达到无害化处理的目的。
7.5.5 噪音处理
项目动力设施设备选用低噪音设备，设备安装均采用减震、消音措施，动力机房、空调机房、水泵机房等产生噪音的房间采取隔音吸音处理，使场界噪音低于国家标准。同时应设臵明显标志，禁止机动车鸣放喇叭。
在道路两旁种植枝叶茂盛的树木，居住区的玻璃尽量采用密封性能好的材料，达到吸声隔音的效果。
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第八章 项目组织机构与管理
8.1项目组织机构设臵
拆迁安臵和工程建设是本项目的中心工作，本项目建设规模大，建设期较短，管理工作的好坏直接决定项目的成败。为了建成低成本、高质量的精品工程，并确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立强有力的项目组织机构，对项目实施计划、组织、指挥协调和控制。 **镇新农村建设项目是在**镇人民政府的领导下展开的，该项目是诸暨市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，并委托诸暨市**新农村建设投资有限公司负责该项目的实施和运作。主要进行实业投资和拆迁服务。公司内设综合办公室、投资发展处、规划设计处、建设管理处和拆迁安臵处等五个处室。主要负责规划拆迁、投资管理、产权经营，并对拆迁改造项目进行市场化运作。项
目
组
织机构设臵见下
图
：
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8.2机构职责
8.2.1项目公司职责
项目公司在诸暨市政府明确的拆迁改造范围内，行使以下职责：
（1）负责拆迁改造相关规划的编制、报批及组织实施工作。
（2）负责拆迁改造中、长期建设规划及年度实施计划的编制工作。
（3）负责拆迁改造相关政策的调研、制订工作。
（4）负责拆迁改造资金使用计划的编制和监督管理工作。
（5）负责拆迁改造项目推介、信息发布等招商引资工作。
（6）负责拆迁改造范围内的基础设施建设工作，协助相关职能部门做好与拆迁改造有关的管理工作。
（7）负责监督实施负责拆迁改造项目的征地、拆迁、安臵和建设工作。
（8）综合协调负责拆迁改造委员会成员单位的关系，协调处理有关负责拆迁改造工程中出现的问题。
（9）承办市委、市政府交办的其他工作。
8.2.2项目公司各职能部门职责
（1）综合办公室
负责综合协调工作、负责文稿起草、文电收发、财务管理、后勤接待、档案、内外联络工作；负责内部规章制度制定、执行和岗位目
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标责任制考核、负责党务、组织人事、劳动工资、纪检监察、宣传教育、统计、信访工作。
（2）投资发展处
研究拆迁改造发展方向，负责拆迁改造投资计划的编制、申报工作；加强投资管理，制定项目投资管理制度，确保国有资产保值增值；负责项目推介、信息发布等招商引资工作，参与建设项目立项申报，负责自有产权的经营和物业管理工作。
（3）规划设计处
负责拆迁改造相关规划的编制、论证、修订、报批工作；负责拆迁改造分期规划和年度实施计划的编制、论证、修订、报批工作；协助做好社会投资建设项目的规划设计方案论证、审核、报批等工作；协同有关部门开展拆迁改造建设项目的定点放样、跟踪管理和规划验收工作；负责拆迁改造中涉及各类市政基础设施工程的规划、设计工作；负责做好规划设计档案资料的收集、整理和归档工作。
（4）建设管理处
负责拆迁改造范围内的建设、配套与管理工作，参与项目前期规划，制定有关管理制度；负责政府投入下面的预决算编制、审核及立项、报建、工程招投标、施工管理、进度管理等工作；负责社会投资建设项目的建设管理；参与工程建设项目的方案评审，组织施工图会审，负责铁路资产的交接和日常管理工作；负责做好有关建设工程档案资料的收集、整理和归档工作、负责抓好工程建设中的安全生产管理工作。
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（5）拆迁安臵处
负责制定拆迁安臵计划，参与项目前期规划；负责拆迁安臵政策的调研、制定和报批工作；监督协调征地、拆迁和安臵等工作，负责接待与拆迁安臵有关的群众来信来访工作，负责做好有关拆迁安臵资料的收集、整理和归档工作；负责抓好拆迁过程中的安全生产管理工作。
8.3项目管理
8.3.1政府对项目的管理
政府对项目的管理主要包括以下几个方面的内容：
（1） 对拆迁改造范围内规划的调整与控制
（2） 对土地资源使用的管理
（3） 对环境保护的管理
（4） 关于安全生产方面的管理
8.3.2项目公司对项目的管理
项目公司对项目的管理主要包括以下几个方面的内容：
（1） 制定投资计划，对项目举行决策或报请有关部门批准。
（2） 组织对项目的设计文件进行评审，并与贷款银行进行沟通，
落实项目建设的相关条件。
（3） 选择好专业咨询机构，为项目提供咨询服务。
（4） 协调项目实施过程中的各种利益和矛盾。
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8.3.3贷款银行对项目的管理
贷款银行对项目的管理主要包括以下几个方面的内容：
（1） 对贷款项目进行财务评价，主要以贷款银行为出发点项目。
（2） 贷款审批和制定贷款的法律文件。
（3） 贷款发放后，定期或不定期对贷款运行情况进行检查分析。
（4） 通过对项目的绩效追踪以及一些与贷款密切有关的情况的
收集和先行指标的测算来进行贷款风险的预警。
（5） 贷款的偿还管理：主要是贷款本息的催收，贷款期限的延
长的评估和结清贷款的评价和总结。
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第九章 项目实施进度计划
9.1总体进度计划
项目于20xx年11月底前协调有关各方，完成项目考察、咨询等工作；在20xx年12月完成项目可行性研究报告编制及审批工作；于20xx年6月底前完成拆迁工作；20xx年12月底前完成土地出让工作； 20xx年10月底完成安臵房建设工作，20xx年11月竣工验收并交付使用。
项目建设期2年。
9.2进度计划制定的原则
为准确、及时地反映项目运行情况，提高项目公司对项目运行的监测、指导水平，充分体现项目进度报告综合信息平台的职能，结合该项目的实际情况，按照适当提前，重点关注工期中的关键工作的原则来制定的。
9.3详细进度计划
项目的详细进度计划详见下页：项目进度计划表。
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**镇**村新农村建设工程项目进度计划表
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第十章 招标方案原则、依据、条件
本工程项目牵涉范围广，建设投资大，改造完成后将成为诸暨市中心商业区域，为了把本项目管理好建设好，项目前期的拆迁、勘察设计、监理、施工及材料设备采购招投标工作意义非常重大。通过严格规范的招投标工作，不仅能够节省项目的投资，更重要的是可以选择懂技术、会管理、善经营的、高素质的专业勘察设计队伍、职业施工队伍、监理队伍，对项目保质、保量、按期完工提供强有力的保障。本项目招投标工作严格按照《中华人民共和国招标投标法》的规定，制定完善的招投标方案、程序及办法。
10.1招投标方案的原则
（1）公开原则：
要求本项目招标投标具有高的透明度，实行招标程序公开。保证发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。
（2） 公平原则：
保证本项目的所有投标人平等的机会，享有同等的权利并履行同等的义务，不歧视任何一方。
（3） 公正原则：
保证评标时按照事先公布的原则标准对待所有的投标人。
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（4） 诚实信用的原则：
诚信原则是民事活动的基本原则之一。要求招投标当事人应当以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。
（5） 独立原则：
不管招标人还是投标人都是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。
（6） 接受行政监督原则
招投标活动的核心是竞争，招投标的过程实际上是竞争的过程，招投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招投标的全过程中接受有关行政监督部门依法实施的监督。
10.2招投标方案的依据
为了保证本项目的市场平等竞争秩序，制定本项目投标方案的依据将严格按照20xx年1月1日实施的《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》的有关规定作为依据。
10.3招投标方案的策划及实施
本项目招标投标工作拟采用委托具有相应资质的招标代理机构代理招标，充分发挥社会中介代理公司中咨询工程师的专业优势，为本项目招投标工作做好参谋，提供招投标工作优质的服务。本项目的招投标活动程序拟采用下列流程进行：
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（1） 策划招标方案
要求代理公司接到代理任务后，针对工程项目的性质和类型，结合市场情况，为招标人制定招标管理方案，包括工程项目的招标方式、招标范围、总分包范围的划分等内容，并报招标人审查同意后实施。
（2） 实施招投标活动
代理公司为本项目实施全过程的招投标活动，根据项目招标方式发布招标信息公告，编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书，对投标人进行资格审查，确定合格的投标申请人。编制工程量清单、编制预算控制价、发布招标文件（包括规范要求、拟采用的合同条件）、现场勘察、答疑、接受投标等。
（3） 制定评标标准：
根据招标文件的规定的评标方法，拟定具体的评标原则和标准。
（4） 开标、评标、中标：
组建评标委员会，进行评标活动，确定中标人、发出中标通知书。
（5） 签订合同
与中标人进行合同谈判，对合同中需要约定的具体细节问题逐一进行落实，签订施工合同。
10.4项目招标范围、组织形式、方式
按照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》的有关规定，制定本项目所有环节的招标范围、组织形式以及方式如下。鉴于项目公司人员配臵较少，且缺乏相应的资质，建议项目
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公司委托具有相应招标代理资质的中介机构组织项目各个阶段的招标工作。
项目招标范围、组织形式、方式一览表
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第十一章 投资估算与资金筹措
11.1投资估算
11.1.1估算依据
（1）国家发展改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（2）建设单位规定的工程建设范围和目标。
（3）浙江省工程估算指标。
（4）国内类似项目造价资料。
（5）国家、浙江省相关的收费标准。
11.1.2投资估算包括的内容
项目估算总投资￥￥万元，投资通过自筹￥￥万元，银行贷款1亿元解决。
本项目投资估算包括（1）工程费用（安臵房建设费用，安臵区室外工程费用，工业厂房建设费用）；（2）工程建设其他费用（初征费、建设用地费、拆迁补偿费用、建设管理费、可行性研究费、环境影响评价费等）；（3）基本预备费；（4）银行贷款利息。
（1）工程费用
a.安臵房建设费用
根据项目安臵规划，共建造安臵房xx平方米。结合建设规模、档
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次、要求及一些不可预见的因素，暂以安臵房建设综合暂定价1400
元/㎡计算，安臵房建设投资估算为5880万元。
b.安臵区室外工程费用
室外工程费用按200元/㎡计算，共计840万元。
c.工业厂房建设费用
根据项目规划，共建造工业厂房10000平方米。结合建设规模、
档次、要求及一些不可预见的因素，暂以工业厂房建设综合暂定价
1300元/㎡计算，工业厂房建设投资估算为1300万元。
综上所述，工程费用估算见下表：
工程费用估算表
（2）工程建设其他费用
工程建设其他费用包括初征费、建设用地费用、拆迁补偿费、建
设管理费、可行性研究费、环境影响评价费等。
此处说明初征费、建设用地费用、拆迁补偿费的估算，其余资金
均按照规范标准计算，详见“**镇**村新农村建设工程总投资估算
表”。
a. 初征费
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初征费按下列标准执行：
水田（包括山塘、养殖水面、农田水利设施用地等）、旱地（包括果园、茶园、桑园、食用竹园等）和建设用地（包括农村宅基地、村庄道路、晒场、乡村企业用地等），按3.15万元/亩收取。
∴初征费为3.15×166=523万元。
b.建设用地费
建设用地包括xx亩安臵公寓建设用地，xx亩工业厂房建设用地。建设用地费按照15万/亩计算。
∴建设用地费共计15×（50+10）=900万元。
c.拆迁补偿费用
拆迁补偿款共计2959万元。具体估算如下：
征收集体土地房屋拆迁补偿安臵实行货币补偿和产权调换两种方式，由被拆迁人的所有全人可任意选择一种。通过实际调查数据分析，暂定10%的建筑面积实行货币补偿安臵，90%的建筑面积实行安臵房安臵。
①土地及房屋补偿价
被征收房屋的货币补偿按土地补偿价、房屋补偿价分别计算，即：被征收房屋的合法建筑面积按房地产评估机构评估确定的房屋重臵成新价补偿计算，征收房屋的合法占地面积参照**镇土地评估价确定，并再增加房屋、土地补偿款总和的20%奖励。
计算公式为：[被征收房屋合法建筑面积x房屋评估重臵成新价+合法占地面积x市场评估价]x120%。
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被拆房屋平均重臵成新价按700元/㎡计算，宅基地土地使用权区位补偿价2100元/㎡计算。
∴土地及房屋补偿价=10%×（0.21×xx+0.07×xx）×120%=646.8万元。
②集体土地使用补贴费
集体土地住宅房屋拆迁，选择公寓房安臵或货币补偿的，按其被拆房屋合法占地面积给予700元/㎡的集体土地使用权补贴。
∴集体土地使用补贴费=0.07×xx=980万元。
③搬迁奖励费
住宅房屋的被征收人在规定时间签订拆迁协议的，按被征收房屋的合法占地面积奖励 400 元/㎡；在规定时间里搬迁完毕并经验收合格交付房屋钥匙的，按合法占地面积奖励 200 元/㎡。逾期签订协议或搬迁的，取消相应奖励。
按80%房屋在规定时间内搬迁并签订房屋拆迁补偿安臵协议计算。
∴搬迁奖励费=0.06×xx=840万元。
④过渡费
被征收房屋所有权人选择货币补偿的，过渡费一次性发放16个月；选择产权调换的，过渡用房自行解决，从搬迁之月起，发给24个月过渡费和安臵后4个月的过渡费补助，过渡费按被征收房屋合法占地面积每月 10 元/㎡标准计发，合法占地面积不足20㎡的按20㎡计发。超过24个月仍未安臵的，从超期之月起计算，按原发放标准的2倍支付超期过渡费。
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选择货币补偿的过渡费=xx×10%×10/10000×16=22.4万元。 选择产权调换的过渡费=xx×90%×10/10000×28=352.8万元。 ∴过渡费共计375.2万元。
⑤搬家费
搬家费按每户 1000 元标准计发，被征收房屋合法占地面积在40㎡以上的部分（不足40㎡按40㎡计算），每平方米增加10元搬家费，按两次计发。
∴搬家费=1000元/户×xx户/10000+10元/㎡×（xx-40*160）/10000=23.6万元。
⑥经营歇业补助费
1、拆除区域内主要道路（合环路、西青路）临街房屋底层在拆迁公告公布前改变用途为商业用房并延续使用至今的，根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证，在规定时间内搬迁完毕的，被拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵后，按评估机构出具的评估价格扣减房屋比准价后的商业用房使用价值按实际经营面积一次性实行补助。计算公式：商业用房补助＝（商业用房评估价－房屋比准价）×实际经营面积。停业损失、歇业人员补助按实际经营面积200元/㎡一次性计发。
2、拆除区域内非主要道路、里弄及其他房屋改变用途为以销售食品、日常生活用品为主的经营性小店、超市，或其他棋牌、旅馆等娱乐服务行业的，根据被拆除人的产权凭证和营业执照、税务登记证，在规定时间内搬迁完毕的，被拆除房屋按其法定用途进行补偿安臵后，按其底层经营面积一次性补助 300 元/㎡。停业损失、歇业人员
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补助按实际经营面积100元/㎡一次性计发。
**村共有非主要道路、里弄及其他房屋改变用途的经营用房面积
2500㎡，建筑占地面积1800㎡。
∴经营歇业补助费=300元/㎡×2500㎡/10000+100元/㎡×1800
㎡/10000=93万元。
∴可得集体土地房屋拆迁补偿费=①+②+③+④+⑤+⑥
=646.8+980+840+375.2+23.6+93=2959万元。
综上所述，拆迁补偿费用估算见下表：
拆迁补偿费用估算表
（3）预备费
预备费按照工程建设费用及工程建设其他费用的5%估算。
（4）银行贷款利息
项目拟申请银行贷款1亿元。借款年限拟定为3年。一—三年（含）
银行年利率为5.4%。项目一次性贷款，从建设期第1年开始分3年第 57 页
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每年分别还款3000万元、3000万元、4000万元。利息由还款期最后一年一次性支付。
2
(1?5.4%) ∴所需支付的利息为+3000*5.4%+3000*（-1）+4000*
3
(1?5.4%)（-1）=162+332.7+683.6=1178万元。
综上所述，可得项目估算总投资为￥￥万元，具体投资估算情况见下表：
**镇**村新农村建设项目投资估算表
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11.2资金筹措
项目估算总投资￥￥万元。通过自筹￥￥万元，银行贷款1亿元解决。
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第十二章 财务评价
本项目的目的是为了“统筹城乡发展，优化土地资源配臵，大力推进新农村建设工作”，不以盈利为目的，因此在关注经济效益的同时更加突出社会效益。本项目财务评价的范围为拆迁及土地流转完成后臵换出的、除用于建设安臵房外剩余可供出让的土地。
12.1**镇土地拍卖价格分析
a.住宅市场需求分析
从住宅市场发展阶段角度看，在经济较发达国家的房地产市场发展历史上，往往要经历一段房地产发展较快的时期。随后由于住宅供应和需求相对饱和，就会转入相对稳定期。一般预测这个转折时刻何时出现有一些不同的方法。一种是以人均国内生产总值来衡量，例如不少学者认为，人均GDP达到3000美元以后就有可能出现这种转折。另一种是以人均住房面积来衡量，例如有些学者用人均居住面积60平方米作为美国的转折点，人均居住面积45平方米作为欧洲的转折点，人均居住面积30平方米作为新加坡的转折点，人均居住面积28平方米作为台湾的转折点。显然，这些预测的标准都是历史的经验数据。既然是经验数据，它都来源于具体的情境。因而，在预测中国的住宅需求时，标准不可避免的会有所差异。
按照GDP标准衡量，**镇已经进入了房地产发展的快速增长期。 按照人均住房面积标准，**镇的人均住宅水平应该正处于上升阶
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段。
综上所述，**镇当前的住宅市场还是比较健康的，需求前景也相当广阔。随着经济的发展、居民收入水平的提高，**镇的人均住房面积将会继续增加。在一定程度之后，住宅市场需求将从注重数量转向追求质量，这为**镇住宅市场提供了很大的发展空间。
b.商业服务业用房市场需求分析
商业服务业用房开发投资额占房地产开发投资总额虽然比起住宅市场将近3/4的数值要少，但商业服务业用房用地多为商业中心地段，土地区位重要，地价也相对较高。
商业服务业用房市场需求因素分析。一般认为，商服用房的市场需求主要取决于第三产业产值、第三产业从业人数、城市人口、居民收入水平等因素。下面就每个因素进行定性的分析。
商业服务业用房是经营性用房，其用途包括批发、零售、餐饮、金融、邮电以及其它第三产业中的行业，因此商业服务业用房的需求与第三产业的发展有着密切的关系。从定性分析的角度，商业服务业用房的需求与第三产业的发展之间应呈正比关系。
商业服务业用房主要用于商业性经营，城市人口通过商业消费影响商业服务业用房的需求。从定性的角度，商业服务业用房的需求与城市人口之间应呈正比关系。
居民人均收入是反映城市居民消费能力的主要指标。一般而言，人均收入越高，消费能力就起强，从而商业服务业用房市场需求也越大。
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综上所述，商业服务业用房投资额增长、第三产业增加值、第三产业从业人数以及城镇居民可支配收入等要素的分析结果都表明，**镇商业服务业用房的需求增长前景相当广阔。随着诸暨经济的进一步发展，第三产业所占的比例将进一步提高，这无疑将促进**镇商业服务业用房的市场需求。
通过**镇近期土地使用权拍卖情况及房地产市场分析情况看，**镇土地价格呈逐渐上升趋势，并且随着城市基础设施改造的进行，土地价格还会有所上升，因此本项目预计未来**镇土地拍卖价格为：
（1）工业用地以每亩70万元出让；
（2）商住混合用地以每亩150万元出让；
（3）文化娱乐用地以每亩150万元出让；
（4）办公商业住宅混合用地以每亩200万元出让。
12.2土地出让收入及效益预计
本项目可供出让的土地面积为xx亩（注：该地块用征地面积xx亩，加上之前已征的13亩教学预留用地，扣除xx亩**安臵用地，可得**可供出让的土地面积为xx亩）。
该地块以商住混合用地性质出让，按150万/亩计，扣除土地出让所需规费21万元/亩，可得实际土地出让收入合计￥￥ 万元。 扣除项目总投资为￥￥万元，可得项目估算经济效益约为￥￥万元。
（注：建成后的工业厂房用于招商出租，产生经济效益的过程较
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13.1.3项目对所在地居民就业的影响......................................................... 66
13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响............................................. 66
13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响............................................. 66
13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响..................................... 66
13.2项目与所在地互适性分析........................................................................... 67
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序........................................ 67
13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度................................................ 67
第十四章 风险分析 ................................................................................................... 68
14.1项目主要风险因素识别............................................................................... 68
14.1.1拆迁安臵风险..................................................................................... 68
14.1.2融资风险............................................................................................. 69
14.1.3规划风险............................................................................................. 69
14.1.4政策风险............................................................................................. 69
14.2风险程度分析............................................................................................... 70
14.2.1项目的拆迁安臵风险......................................................................... 70
14.2.2 项目的融资风险................................................................................ 70
14.2.3 项目规划风险.................................................................................... 70
14.2.4 项目政策风险.................................................................................... 71
14.3防范和降低风险措施................................................................................... 71
第十五章 研究结论与建议 ....................................................................................... 72
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a.项目启动资金比例较大，直接涉及拆迁问题，同时全部拆迁的原有建筑物将在一段时间内彻底破坏现有的市场经营秩序。
b.拆迁过程中的不可预见性风险较强。建议与政府签定拆迁方面的协议，也可与拆迁公司合作运作该项目，与之形成利益共同体。
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第十三章 社会评价
本章采用利益群体分析法对该项目进行社会评价。利益群体是指与项目有直接或间接的利害关系，对项目的成功与否有直接或间接影响的所有有关各方，如项目的收益人、受害人与项目有关的政府组织和非政府组织等。利益群体分析法首先要确定项目利益群体一览表，然后评估利益群体对项目成功所起的重要作用并根据项目目标对其重要性做出评价，最后提出实施过程中对各利益群体应采取的步骤。 13.1项目社会影响分析
13.1.1项目对所在地居民收入的影响
项目对所在地居民收入影响不大。主要是在项目建设期间对项目所在地及周边的商业从业人员的收入有一定负面的影响，项目建成以后，负面的影响可能会转化成正面影响。
13.1.2项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响
项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响影响较大。项目建成以后将大大提高所在地居民的生活水平和生活质量，居住、出行、休闲、购物环境大大提升。但是，也有一部分居民被迫迁移至远离项目所在地。
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13.1.3项目对所在地居民就业的影响
项目对所在地居民就业的影响不大，主要是在项目建设期间对项目所在地及周边的商业从业人员的就业有一定负面的影响，一部分商铺在建设期间被迫关闭或搬迁从而造成部分人失去工作。但是，在项目建设期间和建成以后可能提供数百个就业岗位。
13.1.4项目对所在地区不同利益群体的影响
项目所在地区不同利益群体包括: 政府、项目公司、房地产开发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业、其他企业、居民、事业单位。
当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人。房地产开发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业都是项目的受益人。其他企业、居民、事业单位是项目的受影响者，大部分受益，部分可能受到不利影响。
13.1.5项目对所在地区弱势群体利益的影响
项目所在地区弱势群体包括：下岗职工，孤残老人，残疾人，农民工等。项目对其主要影响包括：部分农民工在项目建设过程中获得工作职位，取得一定的收益。
13.1.6项目对所在地区文化、教育、卫生的影响
由于在新农村建设的设计过程中注意文化的传承和保护，项目的
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实施可以提高所在地区的文化品位。同时，项目建成后对改善教育和医疗条件起到一定的促进作用。
13.2项目与所在地互适性分析
13.2.1 不同利益群体对项目的态度及参与程序
当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人，都希望项目顺利开展。房地产开发商、设计单位、工程承包商、建材制造、销售企业都是项目的受益人，对项目持支持态度。房地产开发商通过拍卖购得拆迁地区土地，按照规划要求进行房地产开发。设计单位通过参与新农村建设地区的设计来参与项目，工程承包商通过投标获得拆迁地区的建设工程合同。建材制造、销售企业通过在项目实施过程中销售建筑材料来参与项目。其他企业、居民、事业单位是项目的受影响者，通过与项目公司签订拆迁安臵合同来参与项目，大部分可能持支持态度。一小部分可能受到不利影响。
13.2.2 各类组织对项目的态度及支持程度
该项目是诸暨市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，各级组织均对项目持欢迎的态度，表示会大力支持，全方位配合项目的实施。
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第十四章 风险分析
拆迁改造是城市发展的产物，拆迁改造项目风险的大小关系到项目能否顺利进展和实施，前文中对各类风险也有论述，本章就项目中可能涉及的主要风险加以揭示、归纳总结，并提出建议减小风险或转移风险。
14.1项目主要风险因素识别
14.1.1拆迁安臵风险
与一般的房地产项目相比，拆迁改造项目的一个显著的特点就是**镇原有建筑的拆迁补偿和居民的安臵问题，这个问题能否得到妥善解决不仅影响项目的实施，而且会影响整个社会的稳定和居民对政府的态度。该风险主要体现在两个方面：
一是如何确立一个公平合理被大多数拆迁户接受的拆迁补偿和安臵方案，妥善安臵过渡时期拆迁居民，并努力争取政府的大力支持，确保拆迁顺利进行。拆迁补偿和安臵方案的合理公平与否将直接影响改造拆迁的进程。
二是由于拆迁改造牵涉面太广，不确定因素太多，对拆迁成本的事前难以准确估计。往往会出现拆迁执行难、拆迁期限延长或者成本失控，甚至导致项目失败。因此，在拆迁成本评估时，详细准确的拆迁摸底调查非常重要，还要对可能出现的各种情况做出防范措施，以免增加拆迁成本。
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14.1.2融资风险
拆迁改造项目投入资金数目较大，单靠项目公司自有资金很难解决问题，融资是拆迁改造项目的重要环节之一。拆迁改造项目融资风险主要表现在项目公司对资金在空间上的组合是否合理，在时间安排上是否满足项目各个阶段的要求。
资金在空间上的组合是指自有资金，长、短期贷款等在总投资中的构成比例。一个合理的资金结构可以有效地降低项目公司地债务风险。资金在时间上地安排是项目公司资金管理的重要内容。要准确估计项目周期内资金投入高峰期，合理制定自有资金、贷款在项目周期内的投放计划，避免出现资金链的断档。
14.1.3规划风险
拆迁改造项目的规划风险主要是指政府对拆迁改造新的规划对项目公司造成的风险。拆迁改造要受到旧村已有街道、周边未改造区域、地下管网、既有公路等仍在发挥城市功能的建筑物或者设施的限制。
14.1.4政策风险
为了保护拆迁户的利益，国家和地方政府都出台了相应的文件，明确规定了拆迁补偿的下限，新的补偿政策的出台，都增加了拆迁改造项目的潜在的政策风险。
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14.2风险程度分析
上文中所列项目可能存在的四个主要风险中，根据风险可能出现的概率以及风险事件发生后对项目造成的影响分析如下：
14.2.1项目的拆迁安臵风险
项目的拆迁安臵风险发生的可能性较大，该风险对项目造成的影响较大，可能严重影响项目的进度和成本，因此该风险是项目公司应重点控制的风险。
14.2.2 项目的融资风险
项目公司具有国资背景，融资数额适中，项目的融资风险发生的可能性一般，可能造成的影响为一般。因此该风险是项目公司应一般控制的风险。
14.2.3 项目规划风险
项目的主要工作内容和重点集中在区域内房屋拆除和土地整理工作，后续安臵房建设市场化程度高，操作容易，整理的土地出让工作重在规划条件的落实和政府审批手续，而项目由政府推动和主导，有政策支持。目前项目经过多次规划论证，研究部署周密拆迁工作计划和预案，前期工作和协调进展顺利，所以项目的规划风险较小。
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14.2.4 项目政策风险
因为项目的制定的补偿安臵原则、政策已经符合国家和地方政府的相关规定，且已经征询过部分具有代表性的居民和企事业单位的意见，但不排除国家或者地方出台新的政策，所以项目的政策风险级别为一般。
14.3防范和降低风险措施
针对上述风险分析，项目公司应制定以下措施来防范和降低项目的风险：
（1）拆迁之前应对所拆迁地区的情况作周密详细的现场调查，加强与所拆迁区域居民、企业、事业单位的沟通、联系，制定出符合实际尽量公平合理的拆迁安臵补偿方案。
（2）针对拆迁中可能遇到的各种突发事件制定应急预案。一旦发生紧急情况启动相应的预案。
（3）根据拆迁安臵补偿方案和土地拍卖计划，制定出合理的资金使用计划，并根据执行情况进行实时控制和调整。
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第十五章 研究结论与建议
项目的建设具有重要的意义，通过以上的综合分析评价，可以得出如下结论：
1、本项目符合**镇总体发展规划，符合**镇的实际情况，本项目的建设有利于节约土地资源，实现土地资源优化整合，改善居民生活环境，带动当地房地产业和旅游业的发展，带动经济社会可持续发展，促进社会主义和谐社会建设，具有显著的社会效益。
2、本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段、我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程、中央大力推进城乡一体化、我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。
3、项目估算总投资￥￥万元。通过自筹￥￥万元，银行贷款1亿元解决。扣除建设成本及建设期利息，可得估算经济效益为￥￥万元。
4、本项目在环保、给排水、消防、节能等方面均已采用积极有效措施，可保证项目正常实施和安全使用。
通过上述研究分析证明：本项目的建设是必要的和可行的。
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