湖州吴兴皇冠大酒店

项目可行性研究报告

第一章总论

1、1 项目概况

本报告所陈述的对象为湖州吴兴皇冠大酒店，以下简称本项目。

本项目位于位于湖州市米兰广场，交通便捷，是湖州市吴兴区的地标性建筑。酒店营业面积近2万平米，是湖州地区最大的豪华酒店之一。酒店的经营涵盖了餐饮、桑拿、KTV、客房等服务设施，并且统一按四星级标准进行装修，计划总投入近4500万元。

酒店拥有行政套房、行政商务房、温馨玫瑰房、商务大床及标准间等多种类型和规格客房95间。房内布置简约时尚，配有电视音响系统、客房自行控制的中央空调系统，并配备国际国内直拨电话、免费高速宽带上网及电脑使用和24小时的贴心服务，房间的隔音效果做到45DB以内，完全确保宾客的商务及隐私需求。

吴兴皇冠大酒店的行政套房、行政商务房所特有的休闲区能让每一位入住该房型的客人在舒适的休息之余享受悠闲的休闲娱乐体验。温馨玫瑰房能让每一对入住的情侣享受到无可比拟的浪漫情怀。

吴兴皇冠大酒店的餐饮娱乐设施相当齐全，现代化的设备和标准化的服务管理将给宾客带来不同凡响的休闲时光。

酒店餐饮共有餐位900余个，风格不同的餐饮包厢36间。富丽堂皇的宴会厅更是酒店的一大亮点，特聘的粤菜名厨定能让每一个光顾的客人食指大动。KTV共有各类包房40间，全部使用高端音响配置，包房装修高贵时尚，是娱乐消费的最佳场所。酒店的桑拿设备齐全装修豪华，是客人最佳的休闲场所。

    

1、2 项目提出的背景及建设必要性

湖州经济发达，人均消费水平较周边城市要高，在湖州进行综合性酒店投资回报较快。酒店项目的资金流动较大，能更好的拉动吴兴区的经济建设。一般情况下高星级酒店一旦建成开业对周边的商铺、房产的提升都会有较大帮助。

本项目所用建筑为誉华集团下属米兰广场主体建筑。米兰广场是目前吴兴区唯一的大型公共广场。本项目的建成将填补吴兴区在高星级标准综合性酒店方面的空白。本项目的建成会产生较大的经济效益和社会效益。

1、3 可行性研究的依据和范围

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

1、4 主要技术经济指标

总建筑面积：22000平方米

餐饮经营面积：4360平方米

娱乐经营面积：3770平方米

客房经营面积：6110平方米

桑拿经营面积：4430平方米

物业租用年限15年   年租金500万元

1、5 施工进度计划

1、5、1 20##年4月5日基建动工

1、5、2 20##年7月5日安装工程动工

1、5、3 20##年8月5日内装修动工

1、5、4 20##年11月15日装修结束

1、5、5 20##年12月18日开始试营业

第二章市场调研及前景预测

   一．市场形势分析

（一）客观区域市场分析

本项目的定位是：建设一家在湖州地区排名前三，在吴兴地区第一的四星级标准酒店。

酒店是高投入高产出的产业。项目所处的市场形势利好。

     从湖州市来看，是我国近年来旅游餐饮业发展迅速的城市之一。湖州的大型餐饮和酒店市场远没有达到饱和，市场空间较大。特别是吴兴区大型的餐饮、娱乐、酒店项目较少，本项目的出现能填补吴兴区在这方面的空白。

（二）市场供求分析

     吴兴区人口及中小型企业较多，目前消费较集中在湖州浙北商业圈，但浙北商业圈停车交通较本项目的位置来说并没有任何优势。

     本项目建成营业后将吸引大部分吴兴区的本地消费人群，并通过一系列的广告宣传推动迅速在湖州地区创立品牌效应。通过多渠道的促销会拉动整个米兰广场的人气。

     本项目是综合性酒店，能解决大部分不同客人的消费需求，并且可以作为度假型酒店对周边城市形成销售覆盖。

  

第三章项目定位

3、1 主题定位

湖州吴兴皇冠大酒店

——高星级标准酒店，大型综合性酒店

——湖州一流酒店，一流服务，一流享受

客房------数字化概念客房

餐饮------以粤菜高档菜肴结合杭帮菜特点紧贴本地消费者口味

KTV------豪华而不失时尚，优质的高品位服务

桑拿------温馨舒适的休闲享受

3、2 功能定位

满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，完善的一站式服务。

3．3开发该项目目的定位：

1．投资收益的最大化

2．创建湖州皇冠大酒店的品牌形象；

  3．为拉动吴兴区地经济建设和社会繁荣做出贡献；

  4．增强在市场竞争力；

  5．增强客户满意度，提升客户重复消费率；

3．4 市场定位

市场定位实际上就是选择消费对象，确定项目的目标消费者是哪一类人。

3. 4. 1、以湖州地区作为划分标准对目标客户层的分析

3. 4. 2、以上海为核心的长三角地区

3．5  规模与设计

客房：标准间共56间、商务大床房共26间、商务套房6间、温馨玫瑰房共4间，豪华套房共2间，行政套房1间。共计客房数量为95间。客房按四星级标准设计，设计风格为古典欧式。

餐饮：700平米宴会厅1个，各类包房36间。按四星级标准设计，设计风格为古典欧式。

KTV：共有包房40间，设计风格为现代欧式。

桑拿：共有按摩房19间，足浴房36间，洗浴区2000平米。设计风格为现代欧式。

3．6  建设与装修

高标准建设。针对本项目特点，充分利用米兰广场的资源优势，将其建成湖州最大的星级度假酒店，在同类度假酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。

装修：全部按四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。

3．7 入市姿态及推广时机定位

酒店项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的开业时机，要结合项目自身特点。

从理论上讲，酒店项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：

● 主体工程已基本完成

● 配套设施已全部到位

● 外部环境与内部配套已衔接到位

● 形象与品牌的推广已达到了预期的效果

● 酒店的管理模式、服务项目、收费标准已确定

● 有关的手续及服务人员已全部准备就绪

第四章投入成本与经营预计

一、投入成本分析：

4．1．1 装修成本投入：

客房区域总面积为6110平方米，按每平米装修投入需1500元计算，客房区域装修总投入为916.5万元。

餐饮区域总面积为4360平方米，按每平米装修投入需1500元计算，餐饮区域装修总投入为654万元。

娱乐区域总面积为3770平方米，按每平米装修投入需2000元计算，娱乐区域装修总投入为942.5万元。

桑拿区域总面积为4330平方米，按每平米装修投入需1200元计算，桑拿区域装修总投入为520万元。

装修总投入预算为3033万元。（含装修、暖通安装、给排水、天然气、蒸汽管道、隔墙、消防、弱电等项目费用）

4．1．2 固定成本投入：

家具类：客房每间平均投入约7000元共计66.5万；餐饮家具按900人标准餐饮投入约45万；KTV包房每间平均投入约6000元共计24万；桑拿家具投入共计约30万元。家具投入总计约165.5万元。

家电类共计约300万（含KTV音响安装、清洁设备、客用无盘工作站、酒店管理软件及相关硬件）

棉织品类共计约120万

餐具及厨房设备投入共计约160万

其他共计100万

固定成本投入总计约845.5万元。

记入固定成本折旧费用总计约3878.5万元，分5年待摊完成，平均每年固定成本折旧为775.7万元。开办费用及开业准备金约为500万元。

二、经营预计

4．2．1 经营成本分析：

全年经营成本预计为2793万元。

4．2．1 经营收入分析：

餐饮收入日均估计为7.5万元，年餐饮收入为2737.5万元。

客房收入日均估计为2万元，年客房收入为730万元。

娱乐收入日均估计为7万元，年娱乐收入为2555万元。

桑拿收入日均估计为1.5万元，年桑拿收入为547.5万元。

全年营业收入约为6570万元。

年度成本总支出约为4069万元。

年度毛利为2501万元，毛利率为38%

第二篇：生态酒店项目可行性报告

南太湖立方生态酒店

项目可行性报告

目录

第一章 项目摘要      ……………………………………………………………4

第二章  公司介绍      ……………………………………………………………5

第三章  项目概况      ……………………………………………………………6

3.1项目背景   ……………………………………………………………6

3.2 地理位置优越  ………………………………………………………6

第四章  项目建设内容   ……………………………………………………………8

4.1项目建设总原则     ……………………………………………6

4.2 组织机构与职能划分  …………………………………………6

4.3劳动定员 …………………………………………………………6

4.4经营管理措施 ……………………………………………………6

4.5技术培训 …………………………………………………………6

第五章  安全卫生与消防 ……………………………………………………………9

5.1  编制依据及采用的标准 ……………………………………9      5.2  安全卫生防护原则 …………………………………………9

5.3  自然灾害危害因素分析及防范措施  …………………………9 

5.4  消防编制依据及采用的标准 …………………………………10

第六章    环境保护 ……………………………………………………………… 11

6.1环境影响 ………………………………………………………………11

6.2环境保护与治理措施……………………………………………………12

6.3评价与审批  ……………………………………………………………13

第七章  项目市场定位与分析 ………………………………………………………13

7.1市场考察及项目分析 ……………………………………………13

7.2南太湖立方生态酒店的定位 品牌形象定位  …………………15

第八章  竞争性分析 ………………………………………………………………16

8.1   SWOT分析法 ……………………………………………………………16

8.2   项目SWOT分析…………………………………………………………16

8.3   市场策略…………………………………………………………………17

8.4   市场定位…………………………………………………………………18

第九章 产品与服务 ……………………………………………………………18

9.1  主体工程建设内容 ………………………………………………………18

   9.2  配套项目   ………………………………………………………………19         

第十章  项目实施方案 ……………………………………………………………19

10.1  项目开发计划及进度安排 …………………………………………………19

10.2  主要建设内容 ………………………………………………………………20

第十一章 投资预算与财务计划……………………………………………………20

11.1    投资预算 ……………………………………………………………………20

11.2    资金筹措 ……………………………………………………………………21

第十二章项目价值评估（综合效益分析）…………………………………………21

12.1    生态效益分析 ………………………………………………………………21

12.2    项目社会效益 ………………………………………………………………22

12.3    项目经济效益……………………………………………………………… 23

第一章  项目摘要

项目位于浙江省湖州市南太湖对外农业综合开发区，总面积500亩，项目总投资约3000万元人民币。响应国家提倡的高效农业和精致农业的产业政策，以农林渔牧相关内容为主题，以市场为导向，以科技为主导，将综合南太湖现有的自然资源，并结合湖州农业综合开发区建成集农业科技研发、高效农业生产、生态度假、餐饮会务、果品采摘、科普教育文化休闲等多功能于一身的科技型、生态型、观赏型、产业示范型的大型综合开发的休闲农业项目。项目以“自然生态的环境，星级酒店的服务”的市场原创定位区别与其他类型的休闲农业项目。

本项目位于南太湖综合农业规划布局的中心地带， 10公里的商圈半径覆盖湖州大部分城区，区位优势非常明显。城郊型农业是太湖旅游度假区经济重要支柱，政府将大力支持注重品牌，规模化，多元化经营的综合农业开发项目，将在土地流转，高效设施农业及林业造林给予补助或奖励的扶持政策。

项目定位于中高端的综合休闲农业开发，根据项目发展策略，将新的农业理念植入园区，提高农业和产业经济之间的关联度和附加值，将现代高效农业与农业产业经济有机结合，接着二产连着三产，推动农业由单一产业向着第二、三产业扩展，提升区域农业产业层次，分二期规划建设。项目总体设计理念：一期将在现有农业园区基础上，提升园区影响力，扩大知名度，建设以生态健康的餐饮业为主题，发展中高端的休闲农业项目，以接待商务会议，企业培训，假日休闲活动，婚庆宴请及大型主题活动为主，重点进行道路，停车场、生态酒店、特色包厢、多功能会议室、垂钓等休闲娱乐区的规划，结合草花、观叶植物、园艺资材的销售生产和果蔬采摘，农事体验等功能区的建设，增加活动的娱乐和趣味性，确保项目的吸引力和可持续发展；二期开发在具备稳定的消费群后增加住宿、教育实训、野外拓展训练等运动设施，扩大客户端消费选择，提升三产的综合效益，同时条件具备进行农产品的品牌化加工和市场运作，扩大项目的市场空间和盈利机会。

第二章  公司介绍

湖州立方实业有限公司位于浙江省湖州市八里店工业园区，总占地面积15万平方米，建筑面积10万平方米，现有员工约600余人，涉足金属制品、教育用品、休闲用品、新型材料、高新农业等产业。经过十多年立方人的不断努力现已经逐渐壮大，并被列为浙江省高新技术企业、浙江省百佳最具成长型企业。公司通过ISO9001：2000质量管理体系，企业资信等级AAA级。

   公司坚持“客户的需求就是我们的工作”的经营理念，信奉“让我们照顾好员工，让员工照顾好客户”的双重顾客思想，以人为本，用优质的产品和完善的服务赢得了广大客户的好评，产品远销欧美等多个国家和地区。公司坚持“信度、速度、高度”的工作目标，信奉“以解决问题为目的进行领导”的管理理念，强化责任，提升品牌，努力打造成国内和国际知名的先进制造业基地。立方人将以“诚信、自爱、尽责、主动、高效、创新”的崭新面貌，共同迎接公司更加美好的明天。

湖州立方农艺科技发展有限公司,本公司是家集农业技术研发.农业技术示范 高效生态农业生产 生态旅游观光 农韵文化休闲 科研教育培训等多功能于一身的生态型 观赏型 示范型 科技型农业企业,主要从事瓜果蔬菜 果树栽培 特种水产等新品种的研发生产 加工和营销.公司基础设施完备,拥有高标准WSBRZ型自控玻璃温室3000平方米,300平方米的培织培养室 连栋温室8500平方米,钢管装配式大棚15000平方米.现有高级农艺师 农艺师3名,外聘农学 愿意 植保 环保等专家顾问,与浙江大学 浙江省农科院 上海市农科院等省内外科研院校合作.园区已经被浙江省农业厅认定为无公害农产品产地,被命名为湖州市农业种子种苗研发基地 湖州市科普基地 上海市农科院湖州瓜果蔬菜科技示范基地等.

第三章  项目概况

一、项目背景

(1）休闲农业的多样化

观光休闲农业是近年来随着都市生活水平提高、城市化进程加快、以及人们环境意识的增强而逐渐出现的农业与旅游业相融合的新兴产业，它的兴起和发展是社会发展到一定阶段的产物，是人类遭受城市环境恶化和生态环境破坏的双重压力下返璞归真的高度需求。生态酒店是观光休闲农业发展的新类型，与传统的农业公园、观光农园、休闲农场、农家乐、民俗园相比，更注重原生态的元素和休闲活动的服务质量，功能更加全面，社会、经济和生态效应更加明显。

(2）地理位置优越

1、区位优势：湖州既是一个农业城市，又是一个旅游城市，更是一个文化城市。有着深厚的文化底蕴，历史悠久，文化灿烂，名人辈出。湖州文化遗迹斑驳，历史名人荟萃，历史人文资源丰厚，一些文化亮点在全国乃至全世界都有极高的知名度。在休闲旅游日益成为人们追逐的目标时，我市众多的休闲、雅文化因子，将为我市人文休闲旅游的开发提供无穷的发挥空间。20##年被央视评为中国十大魅力名城之一。南濒湖州城区，北倚太湖，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接杭州、苏南两大经济板块，本项目位于湖州南太湖旅游规划布局的中心地带， 10公里的商圈半径覆盖湖州大部分城区，区位优势非常明显。

2、交通优势：本项目位于申苏浙皖高速连接线与太湖滨湖大道的节点上，是今后上海通往太湖旅游度假区的必经之路，处于长三角都市圈的中心地带，位于上海市、江苏省苏州市、无锡市、南京市、浙江省杭州市、嘉兴市、安徽省宣城市中间，太湖南岸，交通便利，一小时车程即可到达，将极大促进与苏、锡、常、上海、杭州等长三角主要城市和地区经济的快速融合。

3、资源优势：南太湖沿岸自古以来是“丝绸之府、鱼米之乡”之腹地，为长江三角洲冲积平原，土壤肥沃、河渠似网、鱼塘棋布，一派典型的江南水乡风光，适合多种植物生长，蕴藏着极为丰富的农产品资源；主要动物资源有几十种之多，有野兔、刺猬、白鹭等，其中太湖野鸭属于国家保护动物。家畜养殖中优良品种有猪、湖羊、兔等，家禽主要有鸡、鸭、鹅。名特优农产品有太湖百合、太湖果蔬、太湖柿子、湖州水菱、湖州雪藕等经济作物更具有鲜明特色；淡水鱼主要经济鱼类除了号称“四大家鱼”的青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼，还有鲤鱼、鳊鱼、鳜鱼、鲈鱼、银鱼、鳗鱼等； 太湖特色产品“太湖三宝”、太湖蟹等“桌上上品” 是公认的食中珍味。

4、生态优势：本项目及其周边是农田，太湖沿岸的“纯农经济”产业，自然环境质量良好，周边无“三废”污染，内源型污染很少，区内水网发达，湿地生态系统及环境净化功能保存良好，为农业生态科技示范、农业产品开发、农业生态休闲观光旅游提供了良好的本底条件。

5、政府政策的大力扶持：城郊型农业是太湖旅游度假区经济重要支柱，随着太湖旅游的开发实施，支持农业与农村经济发展的优惠政策较多，以工哺农、统筹城乡发展的力度明显加大，且又与新农村建设的要求同步，为加快开发迎来了难得的战略机遇。园区处于湖州农业对外综合开发区的核心部位，农业园的建设将在经济、社会、环境等方面造福于湖州，是湖州市生态建设和都市型现代农业的有机组成部分，可成为我市开发太湖南岸农业休闲观光的一大亮丽风景。

二、项目概况

项目位于浙江省湖州市吴兴区环渚乡荣丰村及太湖旅游度假区滨湖街道新桥村，规划总面积约 1200亩，一期项目总投资约 3000万元人民币。响应国家提倡的高效农业和精致农业的产业政策，以农林渔牧相关内容为主题，以市场为导向，以科技为主导，建设集:餐饮会务、农产品生产、农业科技推广、果品采摘、度假旅游、科普教育等多功能于一体的大型综合开发的休闲农业项目。项目以“自然生态的环境，星级酒店的服务”的市场原创定位区别与其他类型的休闲农业项目。在确保种植养殖二产的经济效益的前提下，深化项目的商业价值，综合规划三产包括餐饮、会务、休闲、娱乐等的组合，确保项目经济效益和社会效益的最大化。

第四章  项目建设内容

一、项目建设总原则

建设以生态健康的餐饮业为主题，发展中高端的休闲农业项目，以接待商务会议，企业培训，假日休闲活动，婚庆宴请及大型主题活动为主，重点进行道路，停车场、生态酒店、特色包厢、多功能会议室、野外拓展训练及垂钓等休闲娱乐区的规划，结合草花、观叶植物、园艺资材的销售生产和果蔬采摘，农事体验等功能区的建设，增加活动的娱乐和趣味性，确保项目的吸引力和可持续发展。

二、组织机构与职能划分

采用先进的劳动组织形式，可以科学地组织人们进行劳动，合理的使用劳动力，调整不合理的人员结构，正确处理劳动者之间的分工与协作，充分发挥劳动者的技能和积极性，保证餐厅正常运行，提高经济效益。为此，实行权责对等原则和命令统一原则。

三、劳动定员

根据经营管理的需求，本着高效、精简、合理的原则进行人员配置，以较少的人员，较高的工作效率来保证劳动生产率的提高。本项目劳动定员为100人，其中管理人员20人、服务和后勤人员80人。

根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员实行一班制，每班工作8小时。

四、经营管理措施

本项目经营方式采取灵活多样的形式，在以提高经济效益为前提的条件下，最大程度地发挥经营者的积极性和主动性，为企业、社会创造更多的经济效益和社会效益。

五、技术培训

采用专家讲授、现场观摩、电视录像、网络、报刊杂志等方法和措施开展培训工作。培训内容主要是生服务技能和态旅游知识、环保知识等方面的相关知识和技术。每年开展技术培训1－2次，由公司具体负责。为了适应项目的发展需要，单位将选拔部分优秀的管理人员和服务人员，有计划地选派到国内有关专业院所或有关单位进行短期专业培训。

第五章 安全、卫生与消防

一、编制依据及采用的标准

1、《中华人民共和国安全生产法》(中华人民共和国劳动部令第70号)；

2、《中华人民共和国职业病防治法》(中华人民共和国劳动部令第60号)；

3、《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》(劳动部1996第3号令)；

4、《建设工程安全生产管理条例》；

5、《特种设备安全监察条例(国务院令[2003]第373号)》；

6、《工业企业设计卫生标准》(GBZ1-2002)；

7、《电气设备安全设计导则》(GB4064-83)；

8、《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94，20##年修订)；

9、《建筑采光设计标准》(GB/T50033-2001)；

10、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)；

11、《建筑设计防火规范》(GBJ50016-2006)；

二、安全卫生防护原则

为确保安全生产和保护职工健康，本工程遵照“安全第一、预防为主”的方针，认真执行国家和地方有关安全卫生的规范、规定、标准，采取必要的安全卫生防护措施，减少有害介质对人体和环境的危害，以确保安全运行。

三、自然灾害危害因素分析及防范措施

1)抗震

根据《全国城镇地震烈度区划表》所示及《构筑物抗震设计规范》(GB50011-2001) 规范要求，建、构筑物按7度地震烈度设防，严格按有关抗震设计规范进行抗震验算。

2)防雷及防雷接地

根据《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）(2000版)的要求，园内防爆区域内的建筑物按第二类防雷建筑物设计，设置避雷带或避雷针，其余建筑物按三类工业防雷建筑设计。电气设备的接地与防雷共用同一接地装置，其接地电阻小于1Ω。

四、消防编制依据及采用的标准

1)编制依据

1、《中华人民共和国消防法》（1998年9月1日施行）；

2、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（20##年，公安部令第61号）；

3、《建筑工程消防监督审核管理规定》（公安部第30号）。

2)设计采用的标准和规范

1、《建筑设计防火规范》（GBJ16-8720##年版）；

2、《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-901997年版 ） ；

3、《建筑防雷设计规范》 （GB50057-94）；

4、《低倍数泡沫灭火系统设计规范》（GB50151-92）；

5、《电力工程电缆设计规范》 (GB50217-94)；

6、《火灾自动报警系统设计规范》 (GB50116-98).

3)消防设计原则

消防是设计的重要组成部分，是保证安全生产的前提，本设计贯彻“预防为主、防消结合”的消防方针，设置健全的管理组织机构和严格的规章制度组成的全方位消防体系。

4)总平面消防设计

本项目总体布局上除将各建构筑物及设施按其性质、功能进行合理分区布置外，并严格按有关设计规范充分考虑消防要求，各建构筑物之间留有足够的防火间距，并按规定设置室外消火栓等设施。

5)火灾检测报警系统

本设计有完备的通信系统、广播系统、火灾自动监测系统、火灾报警系统，值班人员通过这些系统可向界区内发出自救和疏散命令，并通过火警电话向消防部门报警及切断火灾区域非消防电源等。

第六章 环境保护

一、环境影响

1) 标准

1.环境质量标准

⑴周围水体质量标准选用《地表水环境质量标准》GB3838-2002中Ⅲ类标准。

⑵环境噪音标准选用《声环境质量标准》GB3096-2008中2类标准。

⑶环境空气质量标准选用《环境空气质量标准》GB3095-1996中二级标准。

2.污染物排放标准

⑴污水排放执行《南水北调沿线水污染物综合排放标准》(DB37/599-2006)中一般保护标准。

⑵废气排放执行《大气污染物综合排放标准》GBl6297—1996中新污染源二级标准和《饮食业油烟排放标准》（DB37/597-2006）。

⑶环境噪音执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-1993中2类标准。

2) 环境现状

1、建设地点环境现状

本项目位于太湖旅游度假区，周边环境优美，适合项目的建设。

本项目的建设应充分利用当地的自然生态环境，注重建筑与生态环境的协调，符合可持续发展要求，因此在项目的建设和运营中，环境保护必须依照《环境保护法》，从制度上、监测上不断完善环境保护工作。本项目严格执行环境保护的法律法规、行政规章以及相关的产业、经济、技术、资源配置等政策，使环境保护工作制度化、法律化。

2、环境空气质量

项目区域内主要大气质量符合《环境空气质量标准》(GB3095-1996)的二级标准。

3、地表水、地下水

该区域地表水满足《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)的Ⅲ类标准。

4、声环境

请我县环境监测站对拟建地址环境噪声进行监测，以使该区域声环境噪声等效声级符合《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准。

二、环境保护与治理措施

1).废气

本项目产生的废气主要为食堂油烟废气。

本项目采用液化气作为燃料，液化气属于清洁能源，产生的废气较少。根据《饮食业油烟排放标准》（DB37/597-2006）的要求，安装净化效率90%的油烟净化装置，经处理后食堂油烟废气能够实现达标排放。

2).废水

本项目主要废水为生活污水和餐饮废水，产生量分别为10t/d和14t/d。经污水设施处理后可用于绿化、道路冲洗和观光农业灌溉。

 

图8-1 废水处理工艺流程图

3).噪声

本项目产生的噪声主要为进出车辆、油烟风机等设备噪声，以及游客活动时发出的声音。建设方在购买设备时应该考虑低噪音、低震动的，并采取消声、隔音、距离衰减等措施，噪声设备的放置地应尽量远离景点区，对强噪声设备需设置相应隔声罩。

4).固废

本项目产生的固废主要为生活垃圾。对产生的固废进行分类收集处置，餐饮垃圾收集后可运往附近养猪户用于养猪（高温消毒）。废油主要是油烟净化设备及油水分离器中分离出的，应运往有资质危险废物处理单位回收处理，禁止随意处置。其他固废可由当地环卫部门收集处理。不对环境产生二次污染。

三、评价与审批

本项目设计合理，生产过程中产出的废水、固废、废气经处理后可达到国家排放标准。本项目环保措施科学到位，对周围环境无污染，符合当前的环保要求。

第七章  项目市场定位与分析

一、市场考察及项目分析

公司近几年一直在做农业公园、观光农园、休闲农场、农家乐、民俗园等各种类型的休闲农业项目的市场考察，现将浙江嘉兴地区考察的部分资料整理，进行市场分析：

海盐滨海明珠生态园 ——特色的就餐环境 定位：“大桥经济”的产物——不仅灵感来自大桥、市场来自大桥，而且产业定位、产品设计也都围绕着大桥、服务于大桥。 投资：总投资达 2600万元，“大棚”面积达到 7000平方米，是目前浙江省内唯一被浙江省旅游局评为“四星”的生态休闲园。 消费群体：虽然开业还不到半年，已吸引了海盐当地乃至上海、杭州的食客慕名前来，春节期间更是天天爆满。 特色：像一个四季如春的温室大棚：常年保持25℃左右的室温，芒果、樱桃、香蕉、人参果等各种当地难得一见的树种在这里和谐生长，还有鸳鸯、孔雀等动物不时从食客们眼前掠过，简直就是一个生态元素的大拼盘。据悉，这个“大棚”光在植物上就投入了 200多万元。 动向：下一步将为生态休闲园注入更多新元素，计划中的就有鳄鱼养殖场、跑马场、赛艇等项目。

平湖奥多奇农庄——特色主题

曹桥街道马厩村的澳多奇农庄，面积 108亩 ，饲养着非洲鸵鸟、山羊斗角、黑天鹅等许多珍禽。 澳多奇农庄集娱乐和科技于一体，手摇水车、脚踏水车、钓鱼、钓虾、摸泥鳅、小猪赛跑等项目趣味横生；鸵鸟孵化、鸵鸟蛋雕艺、稀有珍禽（珍珠积鸡、桃源鸡、山鸡）饲养、现场表演旧时牛犁田和牛灌水车等活动增长知识。

平湖台湾风情园——特色作物 + 特色菜

位于曹桥街道的台湾风情园被全国旅游景区质量等级评定委员会授予国家 AA级旅游景区，成为平湖市继澳多奇农庄后又一国家 AA级农业生态旅游观光园。 台湾风情园是一家以种植火龙果、番石榴、木瓜等热带水果为主，结合了本地的生态环境和自然景观，集休闲观光、园林绿化及农家乐餐饮为一体的综合性农业生态园区。该园制作的台湾桶子鸡、薄荷鸭、木瓜盅、熏衣草奶油虾、火龙海鲜盅等多个特色菜在全省首届农家乐特色菜展评中，分别获得金奖和银奖。

嘉善大云碧云花园——农业生产特色 + 多样化休闲活动

充分开发休闲观光农业，利用田园景观，农业活动，乡村民俗等主要内容，建立一批具有观光，休闲，体验，度假，健身，教育，科技示范多种功能的观光农业项目。将农业生产经营活动和农村自然环境有机结合，形成农业和旅游业双赢的现代产业模式。分八大功能区： 一、盆花区：占地面积 50亩。 二、鲜切花区：占地面积 350亩 三、种子种苗：年生产各类蔬菜，花卉种子种苗 1000万株。 四、地被植物区：占地面积 150亩，分品种资源圃、母本园、育苗车间等。 五、果蔬区：总占地 200亩，主要种植葡萄、梨、桃、及各类时令蔬菜。 六、技术培训服务中心：与全县 1000多户农户建立起技术服务关系。 七、休闲旅游景区：占地面积 250亩，以地被植物资源圃为核心，结合湿地生态循环系统，并以科普教育为目的；并设有垂钓、极限拓展、烧烤、乘船等休闲项目的综合性生态休闲园区。 八、接待中心：占地面积 4000平方米，以风味农家菜，生态果蔬产品为特色。能接待 400人同时就餐；配置豪华客房；棋牌室；网球场；篮球场等休闲设施，供游客来此休闲度假。

总结分析：

1）  休闲农业项目多数立足于原生态景观或特色农业，融入采摘、垂钓等农业体验活动。

2）  农庄建设均以餐饮服务为中心。

3）  以就地取材的特色农家菜经营特色餐饮。

4）餐饮收入成为农庄最主要的收入。

二.南太湖立方生态酒店的定位 品牌形象定位

1）  酒店定位：区别于传统的农业公园、观光农园、休闲农场、农家乐、民俗园以普通市民为消费主体的大众形象。侧重项目的中高端商务活动的客户。

2）  生态自然定位：区别于城市星级酒店侧重服务与功能的定位，注重环境的价值。

3）功能定位

商务会所：通过营造生态自然的景观环境和建设配套功能齐全的会议室，餐厅，休闲娱乐，拓展运动，教育培训等设计，满足企事业单位各种规格的商务会议，拓展培训等管理的活动。

饮食家园：运用生态餐厅建设理念，以亲自然的环境、健康的产品和优质的服务打造一流餐饮业，把园区建设成市民难忘的饮食家园。

休闲乐园：积极开发观光游玩、休闲垂钓、果品采摘、农事体验、度假旅游等内容丰富的休闲项目，使园区成为市民假日首选的生活乐园。

都市菜园：建立安全、优质农产品生产示范基地，以现代农业高新技术为基础，推行标准化生产技术体系，使产品质量达到绿色、有机食品标准，使园区成为繁华都市的一方洁净菜园。

市民农园：建立农事体验区,为市民提供农事体验活动,领略田园风光,了解农耕文化,享受耕作乐趣.农业科技园:成立科技研发中心,加强人才引进与科技合作，注重科技创新，以科技进步引领园区发展，把园区建设成为具有较强科技示范和科普教育功能的科技型现代农业园区。

第八章  竞争性分析

一、SWOT分析法

1). SWOT分析法又称为态势分析法，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。

2). SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。

3). SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整企业资源及企业策略，来达成企业的目标。

二、项目SWOT分析

Strengths（优势）

1).生产环境良好：项目园区北倚太湖，周围水网密布，周围无工矿企业，大气、水质良好，土壤肥沃。

2).地理位置优越：本项目位于太湖旅游度假区及国家农业综合对外开发区规划布局的中心地带， 10公里的商圈半径覆盖湖州大部分城区，区位优势非常明显。

3).产品形态多样：拥有多功能会议室，生态餐厅，果蔬采摘，垂钓休闲，健康运动等多样功能产品。

4).缩小淡旺季差：园内多功能设施和服务，拥有良好的抗季节差异，有效保障全年最长时间的可玩、可赏、可体验。

5).抗风险能力高:市场上原材料价格的变动给当今的餐饮业带来了相当高的风险因子,本项目的原材料特别是蔬菜都是自种自给,不仅加强了抗风险的能力,而且还能成为餐厅的一个特色,提高了菜品的附加值.

Weaknesses（劣势）

1).投资大，建设周期长，短期内无法回收效益。

2).新建企业，市场占有率低，知名度不高。

3).短期无法形成稳健的核心竞争力。

Opportunities(机会)

1).市场基础良好：周边有多个经济开发区和大型知名企业，保障了商务活动的频率。

2).政策背景良好：政府大力鼓励和扶持观光休闲农业发展。

3).城市生活压力下的田园情趣追崇：近年来随着工业的发展、城市化进程加快，人们在遭受城市环境恶化和生态环境破坏的双重压力下产生了返璞归真的新的需求，工作之余渴望远离城市喧嚣，到空气新鲜、幽雅宁静的乡村体验生活、放松心情。

4).绿色健康食品的至尊地位：随着经济的发展，健康越来越为人们所关注，农产品质量安全问题成为社会关注的焦点，代表我国农产品最高质量标准、与国际标准接轨的绿色有机农产品作为完全无污染的放心产品将成为人们新的追求，具有十分广阔的市场前景。

Threals(威胁)

同类行业的市场竞争日趋激烈。休闲农业项目类型众多，行业竞争激烈。

三、市场策略

1) 、注重品牌包装,打造休闲精品形象

2)、确保项目的可持续发展，开始阶段必须重视种植养殖二产的快速经济效益的同时，注重生态的自然景观环境的打造和维护，

3)、边开发、边经营、分步分块建设经营。

四、市场定位

四季生态酒店 自然生态的湿地景观+热带风情的就餐环境+健康绿色的餐饮文化+功能全面的商务服务+休闲趣味的体验环境

第九章  产品与服务

一、主体工程建设内容

1) 星级酒店的餐饮服务

3000平方米左右，同时容纳800～1000人就餐，包括 2000平方米玻璃温室就餐区和 1000平方米生态包厢就餐区。温室结构为三尖顶文洛型结构，配外遮阳、内遮阳（保温）及地源热泵中央空调等环控系统，运用设施、园林、栽培等多学科知识进行规划、设计与建设，通过设施调控技术、农艺栽培技术维护，营造四季常绿、瓜果飘香、亲自然的就餐环境。餐厅主要原材料来自园区自产的绿色、有机果蔬和散养鸡鸭鹅、活水鱼等优质畜禽水产品，倡导绿色、健康、生态的消费理念。地源热泵中央空调是利用地表浅层地下土壤或地下水等常年保持相对恒温的地热资源作为空调的冷热源，不消耗、不污染水源，不需要锅炉、冷却塔，也不会排放废水、废渣，整个运行过程只需少量电能，运行成本仅为一般空调的40%～50%，每消耗 1千瓦地下能源可得到 4千瓦的热量或冷量，充分体现节能、高效、生态理念。

超大停车场：停车场面积2000平方米，车位50～60个。

2) 农产品展示展销中心：立足园区产品及结合地方特色，形成一个能为游客提供购卖场所的大卖场，如特色的瓜果蔬菜，花卉盆景以及地方名特产等。令游客在观光休闲之余还能把收获带回家让亲人朋友共享。

3) 各种规格的商务会议服务

多功能会议室： 改建现有办公楼，面积 1500平方米的会务楼，提供大、中、小型团体会议服务。

二、配套项目

1) 休闲娱乐服务

1、垂钓娱乐区：开挖人工湖，建设活水垂钓区，提供垂钓休闲活动。

2、野外烧烤区：利用现有树林，于温室边建设 600平方米室外烧烤区，也可用于野营、派对、烧烤等户外活动。

3、农事体验：建设面积 2500平方米，结合园林景观艺术和原始农耕模式，把土地按100～200平方米的大小划分为若干小块，通过租赁方式提供给失去土地的城市居民种植，提供农资、技术、代管等服务，使市民体验劳动生活，感受农耕乐趣，分享收获喜悦。

4、大棚果蔬采摘：建设3000平方米8430钢结构连栋大棚和利用现有5000平方米622型钢结构单体大棚，运用现代农业新技术种植草莓、樱桃番茄、水果黄瓜、彩椒、西瓜、甜瓜等名特优瓜果蔬菜，常年提供新鲜果蔬的采摘活动。

5、果园采摘：果园面积约30000平方米，运用园林景观艺术和新型果树栽培技术种植油桃、樱桃、葡萄、梨、火龙果等果树，供观光采摘。

2) 农业新技术展示区

质培（果菜类）、雾培（叶菜类）、鱼菜共生栽培等无土栽培技术以及以生物与物理方法为主的农产品安全生产技术，四季生产各种绿色、有机蔬菜，同时也起到农业高新技术展示示范、推广辐射的作用。

第十章  项目实施方案

一、项目开发计划及进度安排

项目主体工程建设面积11亩，利用现有办公区域进行改造， 20##年7月开始建设，主要建成生态餐厅和生态包厢，把办公楼改造成会议中心，大型停车场及配套的景观设施，20##年1月正式营业。

二、主要建设内容

⑴停车场： 2000平方米；

⑵生态餐厅：玻璃温室大棚2000平方米、生态包厢1000平方米、厨房600平方米;

⑶多功能会议区：会议室面积1000平方米；

⑷烧烤： 600平方米；

⑸垂钓区： 600平方米；

⑹农产品展示展销中心： 200平方米

⑺农事体验区： 2500平方米；

第十一章  投资预算与财务计划

一、投资预算:总投资约2700万元。

投资预算表                单位：万元

 二、资金筹措：以企业自筹为主，政府支持为辅。

第十二章 项目价值评估（综合效益分析）

一、生态效益分析

该项目建成后，将形成一个集休闲、度假、娱乐、游览、观光、美食为一体的生态旅游休闲度假园，树立一个全新的集水利利用、农业观光、林业生态于一体的旅游区形象，增强所在地水资源涵养功能，保护生态和植被，使周边的生态环境得到进一步提升和改观，为周边地区的发展创造有利条件。

1) 增加植被，净化大气和水质

本规划的实施将通过植树造林和广种花卉、果林，增加旅游区的森林覆盖率，发展适合本地的生态农林业。这将减少水域污染，净化水质，同时造林种花工程还对净化气候、改善局部气候大有裨益。

2) 为生态建设提供资金支持和知识支持

在生态旅游的前期开发工作中，投入大量资金用于植树种花类的景观绿化工作，后期的经营中，将从旅游收入中拿出一定比例的资金继续用于生态建设，例如植树种花、“三废”处理设施、旅游生态保护科学研究等。

3) 促进当地居民和旅游者的环境保护意识

通过开展生态旅游，使更多的当地居民直接从旅游业受益，使更多的旅游者享受到生态美，这样当地居民和旅游者可以从切身利益中认识到，生态质量的提高与生活质量的提高息息相关，从而大大提高社区居民和旅游者对生态保护和建设的支持。

二、项目社会效益

1）探索新型农业经营模式

项目引入科技、生态理念，走农科游联合发展之路，打破产业界限，扩大农业经营范围，实现农业经济效益、社会效益和生态效益的最优化，为新形势下进一步促进农村发展、农业增收和农民致富探索新的有效途径，积极推进传统农业向以高效生态为特征的现代农业转变。

2）科技示范与辐射带动 项目通过加强科技投入，注重科技创新，大力发展以高科技、高效益为特征的高效现代农业，在农业先进生产设施、农作物高效栽培技术以及农产品销售等方面都将对周边地区的农业生产起到较强的科技示范和辐射带动作用。

3）优化农业产业结构

项目提出以市场为导向的主导思想，其产业结构和经营内容总是在适应市场发展需求的过程中不断调整和优化，在园区整体示范功能带动下，也将积极引导周边农村产业结构的不断优化。

4）提高劳动者素质

项目引入了全新的经营理念、管理模式和农作物种植方式，对管理者和生产者的知识水平和实践技能都提出了更高的要求，园区的发展过程也是从业人员接受教育和培训的过程，必将培育出一大批具有一定知识水平和专业技能的适应社会发展需求的新农民，有力的促进周边农村劳动者整体素质的提高。

  5)吸纳农村剩余劳动力

随着农村城市化进程的加快，大量农村剩余劳动力的出现成为经济社会发展的一个重要问题。项目发展的观光休闲农业属劳动密集型产业，经营范围广泛，涉及领域众多，园区接待服务、种养维护、产品销售、安全管理等各行各业需要大量从业人员，必将为解决周边农村剩余劳动力问题起到积极作用。

三、项目经济效益  

1) 项目建设完成后,年销售营业额约1000万元，盈利500万元左右，5～6年收回投资成本。

2) 增加就业机会

旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会，使当地居民参与到旅游产业建设中来。据估算，一个度假区10000个游客日可以创造13个就业机会。饭店创造的就业机会是平均数的2倍，约10000个饭店使用者日创造28个就业机会。这对于实现社会就业工程的贡献力是非常明显的。

根据估算，本项目建成后可以创造出约200个服务业就业机会。因此，本项目经济效益的直接表现就是能促进就业机会的增加。

3) 增加当地居民收入和财政收入

本项目的开发将会直接带动地方经济的发展，增加当地居民收入，增加地方就业机会，提高地方财政收入。据估计本项目40年内将预计上缴利税近4亿元，财政收入相当可观。

4) 产生乘数效应，带动区域经济增长

本项目通过“投资—消费－收入－再投资—再消费—再收入”这一循环、周转的过程，对当地相关经济部门所产生的连锁效应和最终影响，包括直接效应、间接效应、诱发效应和继发效应。在这一循环、周转的过程中，旅游地经济总量相对于投入会成倍地增长，包括旅游区产值的增长、为旅游企业提供产品与服务的部门和企业的产值增长、以及旅游业从业人员会因旅游收入的增加而获得个人新增收入。如果按3至5倍的乘数效应来计算，本项目将带动地方GDP增长1亿至2亿元，为当地经济建设作出较大的贡献。

观光休闲农业属农业与旅游业的交叉型产业，项目的实施必将大大促进城市居民与农村农民在经济、文化、信息等各方面的互动与交流，有力地推进农村城市化进程，缩短城乡差别，对于统筹城乡发展，构建和谐社会具有重要意义。