目     录

1.项目背景及概况... 1

1.1项目名称... 1

1.2承办单位概况... 1

1.3项目建设背景... 2

1.4可行性研究报告编制依据... 7

1.5建设内容、规模及设计方案... 8

1.6问题与建议... 20

2 发展规划、产业政策和行业准入分析... 21

2.1 锦州市城市建设发展规划... 21

2.2行业准入分析... 25

3建设规模与产品方案... 27

3.1建设规模... 27

3.2建设方案... 27

4选址方案... 30

4.1项目选址及用地方案... 30

4.2选址所在地自然环境简况... 30

4.3 社会环境简况... 32

4.4建设条件... 35

4.6征地拆迁和移民安置规划方案... 37

5节能方案分析... 38

5.1编制依据... 38

5.2项目节能背景分析... 39

5.3节能措施... 41

6 环境和生态影响分析... 44

6.1环境保护... 44

6.2生态环境和社会环境影响... 47

6.3 地质灾害影响分析... 47

6.4 特殊环境影响分析... 48

7组织机构与人力资源配置... 49

7.1组织机构设置... 49

7.2现场工程管理... 50

8项目实施进度... 52

9投资估算... 53

9.1根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量... 53

10经济影响分析... 55

10.1概述... 55

10.2财务评价... 55

11社会评价... 57

11.1项目对社会影响分析... 57

11.2项目对所在地的互适性分析... 57

11.3社会评价结论... 58

12风险分析... 59

12.1风险分析... 59

12.2投资风险的控制... 61

13研究结论与建议... 63

13.1推荐方案的总体描述... 63

13.2推荐方案的优缺点描述... 63

13.3结论与建议... 64

附图：

附图1 建设项目地理位置图

附图2 建设项目卫星图

附图3 建设项目平面布置图

附图4 建设项目鸟瞰图

     

1.项目背景及概况

1.1项目名称

锦州百脑汇资讯广场

1.2承办单位概况

百脑汇(Buynow)是蓝天电脑集团（CLEVO）目前在中国大陆地区最大的投资项目，于1998年成立至今，百脑汇始终秉持“价廉又物美 服务百分百”的经营理念，已成为中国电脑大卖场第一品牌。通过提供舒适自在的购物环境，先进的营销理念和完善的客户服务，获得商家及消费者的一致好评。百脑汇已有22家专业大型IT商场分别设立在在北京、上海、南京、常州、成都、沈阳、郑州、天津、合肥、杭州、广州、长春、西安、哈尔滨、大庆、厦门、无锡、武汉、青岛、淄博、苏州 等城市。在不远的将来，百脑汇将在中国35个主要城市成立电脑商场，打造大陆最具代表性的IT终端零售通路。

百脑汇以深耕中国、永续经营为出发点，采取自地自建、出租柜位的方式，营造专为IT商场设计的商场空间， 不但降低商场经营成本，更形成商场的核心竞争力。

商场内设有品牌机、手机通讯、数码设备、DIY、电脑超市等专区，多元的业种组合，让消费者尽享一站购齐 （One-Stop Shopping）的方便与乐趣。

1.3项目建设背景

1.3.1锦州市城市概况

锦州是中国环渤海经济圈的重要开放城市，锦州是中国最北端的港口城市和环渤海经济圈中的开放城市，西连京津唐工业区，东接辽宁中部城市群，北有辽宁西部和内蒙东部及黑龙江、吉林地区的广阔腹地，在一定意义上说，锦州是东北和华北两大经济区的联结带，是国内国外两个市场的交汇点，是内地走向世界的窗口和国外资金技术向腹地转移的桥梁与纽带，是沟通关内外的交通枢纽和辽西地区经济贸易中心，具有得天独厚的地缘优势和区位条件。地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾，市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区)，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区，总面积为10301平方公里，人口312.91万人（20##年）。

锦州市地理位置优越，区位优势独具特色。位于著名的“辽西走廊”的东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。有“四省通锦”之说。

全市公路总里程达到3622公里，黑色路面铺装率、二级以上公路比重、高速公路里程都居辽西之首。拥有营运公共汽车537辆，运营线路网长度467公里；运营出租车3884辆。

优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了锦州的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为锦州市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。

锦州城市绿化水平不断提高。到20##年末，全市园林绿地面积2597公顷，公园绿地面积874公顷，绿化覆盖面积3956公顷，建成区绿化覆盖率38.8%。

锦州是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。锦州的旅游资源丰富，名胜古迹众多。被评为中国优秀旅游城市、全国创建文明城市工作先进市。现有国家级文物保护单位5处，国家级森林保护区1处。1985年锦州市被国务院和中央军委批准为甲类开放城市，1987年被国务院批准列入辽东半岛对外开放城市，1992年在国家统计局进行的全国城市综合实力50强评比中居第40位。

1.3.2锦州市经济状况

经济一直保持良好的发展态势，GDP保持年15%以上的高增长。20##年，锦州市的国内生产总值达到790亿元，人均GDP28870元，GDP总值位居全国第125位，位列辽宁省第五位，辽西五市排名第一。城镇居民人居可支配收入达15386元（约合2423美元）。城镇居民人居可支配支出达10795元（约合1700美元）。支出收入比达70%，城市居民消费意识较强。在城镇居民支出中，家庭食品支出仍是主要支出，恩格尔系数为41.2%。

20##年之前锦州市的房地产投资占全社会固定资产投资比重较低，现有产业对城市经济的支撑能力差，城市财政尚无力支持亟待改善的城市面貌，实现房屋升级换代。房地产水平较低，发展较缓慢。但房价增幅过快，房价收入比有较大增长，维持在6.08，与发达国家相近，大幅低于国内一、二线城市。房价储蓄比仅为3.63，该比重高于置够商品房首付标准（20%）。

1.3.3锦州市土地市场状况

长期以来锦州市的土地市场一直相对稳定，土地供应量和成交价格均变动平稳。但20##年，国内频现“地王”的信息也似乎刺激了锦州市的土地市场，大量非本地资金开始融入锦州市的土地交易市场，压抑了许久的土地价格也大幅回升，部分位置较好的地块成交价格堪称锦州的“地王”。一向不被开发商认可的开发区商住用地市场价格也明显抬头，20##年4月，锦州经济技术开发区名人酒店以南、滨海路以西、天王路以北的一宗用地最终以99万元/亩的价格成交，同样创了开发区用地单价成交记录。

1.3.4锦州市20##年房屋供需及成交量

尽管交易量大幅萎缩，然而锦州市的房地产成交价格并未出现社会预期的下调甚至波动，房价不降反生。根据相关统计，20##年，锦州市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。

一季度锦州市（不含远郊区县）新建商品住宅成交1030套，成交面积10.2万平方米。新建商品住宅成交套数较20##年四季度环比下降84%,较 20##年一季度同比下降51%，1新建商品住宅成交面积较20##年四季度环比下降96%,较 20##年一季度同比下降54%。

一季度锦州市（不含远郊区县）二手房成交2983套，成交面积19.2万平方米。二手房成交套数较20##年四季度环比下降63%,较 20##年一季度同比下降17%；二手房成交面积较20##年四季度环比下降66%,较 20##年一季度同比下降27%。

到20##年一季度末，锦州市城区（含凌河、古塔和松山）内已经难以找到单价低于3000元的二手住宅，一些“学区房”、“河景房”及位置或物业条件较好的项目均价基本在4000元左右，桥南个别新建项目的销售单价趋近或超过5000元。与此同时，太和区、开发区及各远郊县市的房地产价格也普遍稳重有升。

20##年一季度锦州市的房地产特别是住宅房地产成交量明显下降，究其原因主要有两方面。一是源自于市场环境的波动，这主要是由于自20##年年初以来，包括契税补贴、营业税优惠、七折利率优惠等重要政策相继取消，市场交易成本受到了较大影响，直接积压了购房者的购房意愿，观望氛围浓厚。另一方面源自于周期性波动，从往年的经验可以看出，一季度也是明显的淡季。

根据相关统计，20##年，锦州市新商品房销售12083套，二手房销售16837套，共计28920套。据市房屋产权监理处统计，房子均价总体呈上扬趋势。

1.3.5锦州市商业市场

在20##年之前，锦州目前的大型商业基本集中在老城区商业中心，整体档次较低，仍处于商业发展初级阶段，而新兴大型社区的商业也基本上以底商配套形式出现，整个城市缺乏中高端大型商业。

锦州市的大商场有位于中央大街的中百大厦、百货大楼、千盛购物广场，锦华商场、林西购物广场、英特购物广场、新玛特购物广场、大润发超市、华联超市、东东快车连锁超市、锦州地一大道、锦州城市生活广场、辽西小商品批发市场、辽西服装批发市场。

1.3.6政府方面

锦州连续数年坚持基础设施建设的适度超前发展，今年铁路、公路、港口、机场等交通项目建设又掀高潮，锦赤铁路、锦州港龙栖湾港区等超亿元项目20余个正加紧推进，锦州辽西区位中心城市的服务功能愈加凸显。为提高大项目承载能力，锦州今年还全速推进滨海新区、龙栖湾新区等园区各项基础设施建设，超亿元项目达到53个，总投资362亿元。

20##年6月29日，锦州市第十一次党代会报告指出：优化经济结构为重点，全面建设实力锦州;以增强改革开放创新能力为重点，全面建设活力锦州;以提升现代城市品位为重点，全面建设魅力锦州;以推进民生改善为重点，全面建设和谐锦州，实现经济社会发展的更快速度、更高质量和更好效益。

沿海是锦州最大的发展优势，也是锦州最大的潜力所在，要把沿海开发开放作为振兴发展的战略突破点与战略支撑点，把沿海开发开放作为全市工作的重中之重。尤其要加快完善沿海各经济区的基础设施建设，增强项目承载和集聚能力，把沿海地区建设成为全市科学发展先行区、生态文明样板区，成为锦州科学发展、争先进位的强大引擎。县域兴，锦州兴。要全面落实省委、省政府关于县域经济新一轮“三年倍增”的工作部署，继续实施“双增升位”，强力推进工业化、城镇化与农业产业化“三化同步”，努力提高新农村建设水平。加快推进城区产业园区建设，壮大发展新兴服务业，提高城市化水平。

百脑汇（锦州）实业有限公司拟建的锦州百脑汇资讯广场项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和锦州市城市总体发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家商业规划设计规范，建筑设计方案合理；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。

综上所述，本项目符合国家以及辽宁省行业发展规划，符合锦州市城市发展总体规划，项目选址合理。因此，本项目的实施是可行的。

1.4可行性研究报告编制依据

（1）《辽宁省建筑安装工程概算定额》

（2）《辽宁省建设项目概算其他费用定额》

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年7月（2007修正）

（4）参照锦州市目前市场成本价及其他地区的相近工程进行估价。

1.5建设内容、规模及设计方案

1.5.1拟建地点

本项目建设地点位于锦州凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆地块），是锦州市城市中心热点区域，该地块东至广东街，南至华联商厦北侧自然路，西至中央大街，北至广场。项目所在地块现为方圆宾馆，本项目购买为净地，相关拆迁工作均由政府负责。

1.5.2建设规模与目标

锦州百脑汇资讯广场项目总投资为4亿元人民币，共新建1栋主体25层、北侧局部7层~8层附楼、地下3层停车场的建筑，建设内容包含写字楼、酒店、商场、地下车库及相关附属配套设施等。其中1层~7层为商场，建筑面积为28032.60平方米，8层~25层为酒店和办公用房，建筑面积为34247.40平方米，屋顶设备用房建筑面积601.50平方米。规划总用地5568.5平方米，建筑面积74928.50平方米，地下建筑面积12047.00平方米，容积率11.29，建筑密度71.92%。项目经济技术指标见下表。

表1-1    项目经济技术指标表

1.5.3规划设计方案

本项目建设为商业项目，规划设计原则是以挖掘地块核心价值，以诚实联营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；以欧式风格点缀，建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；以人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。

做为一座综合的商业项目，平面的布局显得尤为重要，在总平面的布置上，主入设在西面，临中央大街，保证了人流和物流路线的明确分开，路线清晰，道路等级明确区分，标识性强。主体大楼退后大街一段距离，减轻对城市道路的压迫感，迎合了业主心理的要求，也符合建筑审美的需求。园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿化部分，不仅可以形成良好的景观效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且注重了建筑群体的视觉景观均衡性。整体布局中，主楼整体设计特色鲜明、品位高雅、建筑基座稳重大方，上部建筑强调现代风格，建筑细部强调突出线条、构件清晰，建筑外饰面材料已暖色面砖为主。

建筑造型上，基于地理位置及建筑功能要求，建筑造型采用整齐的几何形状，而以欧式风格点缀，建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；通过层次丰富的立面的划分，使建筑物传达出极具现代感的外感形象，同时亦兼备浓厚的艺术气息，使之脱俗于一般的商业建筑立面。设计中利用现代的构图手法，从楼的立面构成，到造型比例，达到从建筑到场地及景观的一体化表达，获得高度统一的完美效果。

本项目总体规划领先于锦州市众多大盘商业规划，力图体现开发商视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积为5568.5平方米，总建筑面积为74928.50平方米。本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人与人的交往，人与自然相结合。社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，公共、商业与文化、娱乐建筑有机结合，确保该项目能够站在锦州市商业的高端，对市民生活与娱乐产生积极的影响。重视商业网点环境质量的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚生活休闲特征、具有浓厚商业氛围的的示范性商业建筑。

1.5.4工程方案

1.5.4.1建筑方案

本项目有建设依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用简单明快的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。在建筑设计过程中充分考锦州市的气候特点，在平面布局上强调南北或东西通透，力求组织穿堂风，充分地考虑了建成后合理的通风设计，交通道路的便捷，消防安全等，力求满足锦州市民生活休闲质量。项目建设为地上建筑面积62881.50平方米，综合容积率13.48，建筑密度71.92%，总建筑面积74928.50平方米，整体工程是由一栋25层建筑物组成，其中1F~7F裙楼及主体为电脑商场，其中7层拟设有美食广场，商场主入口及次入口设置在中央大街一侧，主体8F为办公层，裙楼上8F为屋面设备用房（含空调冷却塔等），楼上9F~10F及11F的部分为酒店（共设75间房间），12F~17F为还建政府的写字楼，18F~25F为可出售写字楼，共计360间写字间，入口设置在东侧广东街一侧，地下三层设有停车场，共计300个停车位，设有1个出入口，在广东街一侧。项目建成后，将引进具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商场。根据国有建设用地拍卖成交确认书相关内容，同时需还建12333平方米写字楼及5000平方米酒店给凌河区政府，其余14914.4平方米写字楼可出售，商场以出租形式经营。

1.5.4.2结构设计

在结构设计中充分考虑使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径；具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力；对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。

建筑为砼框架剪力墙结构，用非粘土多孔空心砖砌筑，无梁楼盖，抗震设防烈度7度。基础为复合桩基础，梁、柱、楼板采用现浇砼结构，增强建筑的整体性和良好型。结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级。地下建筑层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室采用结构自防水和外防水两道，结构自防水抗渗等级为S8，防水等级等级二级。

1.5.4.3楼层功能设计

一、商场楼层规划

商场主入口设在西侧中央大街上，次入口设在楼宇西南角，1F~7F为商场，楼高34.3米。每层商场面积为4010.91平方米，标准层使用率在70%以上。

西侧7层裙楼上为屋顶设备用房，面积601.50平方米，层高3米，整体建筑地下三层为停车场，共设300个停车位，地下车库入口一设在东北侧广东街处，东南角为地下车库入口二。

二、室内厨、卫功能设置

主体建筑8F~25F为酒店和写字楼，写字间层设置公用卫生间。酒店层设独立排烟道。每层防火通道前厅，设立为楼层的公共吸烟区。

1.5.5基础设施规划

1.5.5.1给排水方案

1、设计依据

（1）《建筑该排水设计规范》（GB50015-2003）；

（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；

（3）《室外排水设计规范》（GB500134-2006）；

（4）《建筑抗震设计规范》 (GB50011-2001)；

（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（6）《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》（CJJ/T29-98）；

（7）《城市煤气管道工程技术规程》（DGJ08-10-2004）；

（8）《建筑灭火器配置设计规范》（DB50140-2005）；

（9）《民用建筑生活污水处理工程设计规定》（DBJ08-71-98）；

（10）建设单位提供的有关资料。

2、系统设计

（1）生活给水系统

项目建成后生活及商业用水源为市政给水管网，在水压足够的情况下，由市政管网直接供给。各商业网点设置独立的普通机械水表，单独计量。高层给水分高、中、低三个区，每区控制压力不超过0.35MPa，超压部分设减压阀。

用水量标准及用电量：

商场：5 L/人?d，日均使用12h，小时变化系数1.2；

办公楼：30L/人?班，日均使用8h，小时变化系数1.2；

酒店：200L/人?d，日均使用24h，小时变化系数2.0；

未预见用水量：规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失等未预见用水量，按项目总用水量的15%考虑。

（2）消防给水系统

室内为40L/s，室外为30L/s，消防栓给水泵由消防水池中抽取，消防水池为消防系统供水，整个系统设有地上式水泵接合器。

建筑灭火器的设置属中危险级A类，灭火器最大保护距离为20米，设A最大保护面积为15平方米，灭火剂选用磷酸铵盐干粉，在每个楼层均设置有一定数量的建筑灭火器。

（3）排水系统

室内生活污水、废水合流，室外雨污分流。室内污水、废水经化粪池后排入市政下水管网。室内排水管为UPVC管；室外为加筋UPVC管。本项目建成后排水量标准采用与生活用水量相同的标准，按排水量为日最高用水量80%考虑。

（4）雨水排水系统

雨水排水方式：屋面及室外雨水通过竖管连接后与市政管网方式外排。经雨水管汇总后排入中央大街市政雨水管网。

1.5.5.2供暖

1、采暖设计：项目拟采用由锦州市热电总公司解决冬季取暖，项目采暖面积约74000平方米，在楼体西侧屋面设备用房内设有换热站，内含2台循环泵（100HP*380V）及2台补水泵（60HP*380V），供本项目用热，热水温度60/50℃。

表1-2  小区采暖负荷估算表

2、通风系统：公共卫生间的浊气经卫生间通风器接入土建竖井，高空排放；电梯机房内设换气扇机械排风。

3、环保：采用低噪声通风设备。

1.5.5.3 供电：

本项目在屋面设备间内设有局自维变电所一座，电源由该地区66KV市政变电所采用电力电缆埋地引入。全部由城市供电部门负责解决。建筑内线路均采用铜芯导线，穿PVC阻燃管暗设。楼内配电系统均采用TN-C-S系统。

1、电气                  

（1）本设计包括红线内的以下内容：

     高、低压配电系统；

     电力配电系统；

     照明配电系统；

安全措施及接地系统；

（2）本工程的用电按其性质分为：

本工程中的消火栓泵、喷淋泵、排烟风机、送风机、保安监控系统、应急及疏散照明、火灾自动报警及其装置按一级负荷考虑；生活泵、排水泵、普通电梯按二级负荷考虑；其他照明采用三级负荷，均采用双电源供电。各级负荷的配电措施均满足《民用建筑电气设计规范》等相关电气专业设计规范。

（3）电力系统

①高、低压设备均为无油设备，高压采用环网开关柜，单母线运行；低压采用固定分隔式开关柜，单母线分段运行。

低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：水泵房、电梯机房、电话机房、消防中心等设备采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式；

② 消防负荷及重要负荷如：消火栓泵、喷洒泵、排烟风机、加压风机、消防电梯、消防中心、电话机房等需采用双电源供电并在末端互投。

（4）电源：本项目建成后电源由锦州市电业局供电管网提供。对于特别重要负荷则增设柴油发电机组或不间断电源系统作为备用电源。口灯、楼层灯、疏散指示灯、公共地区的应急灯由EPS集中供电。

本项目按规范要求在办公楼、酒店、商场、楼道、地下室等设置应急照明和疏散照明。

2、防雷保护、安全措施及接地系统

（1）防雷保护：

① 本项目防雷等级为二类。

② 本项目建筑设置防直击雷和侧击雷的防雷装置，防雷电感应和雷电波的侵入，满足等电位保护要求。

③ 在本项目屋顶设避雷装置，利用建筑物结构柱内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地极。

④ 防雷保护的详细做法待施工图设计时结合建筑物情况具体处理。

（2）安全措施：

① 本项目低压配电采用TN-S系统，其工作零线N和保护地线PE为两根线，要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。所有电气设备及保护接地极应与保护线PE线可靠连通。

② 防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共享统一的接地极，要求接地电阻不大于 1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。凡一切在正常情况下不应带电的管道，金属构件及设备外导电部分，均应与防雷系统，管井及地沟内的接地干线连通，形成总等电位连接。

③ 本项目采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结。在浴室、卫生间等处设局部等电位联结。

④ 计算机电源系统、共享电视天线引入端、电信引入端设过电压保护装置。

（3）接地系统：

电梯机房、消防中心等弱电设备用房的接地统一接地极，独立设引下线。

3、弱电

（1）火灾自动报警及消防联动控制系统；

（2）电话通讯系统；

（3）综合布线系统；

（4）有线电视系统；

（5）视频监控系统。

1.5.5.5通信：

建筑通信及宽带网所用线缆视开发先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。

引入市有线电视干线，通过通信综合管道引至各需求之单体建筑。

规划区内通信、有线电视及宽带网线缆穿PVC管或双波纹尼龙管，统一敷设在通信综合管道路由内。

1.5.5.6消防：

该项目在市消防设防范围内，工程按有关规范结合供水管网设置消防栓系统，并设置消防水池，消防水池设在项目所在地北侧，供水管网供水量及管径满足消防要求。

1、设计指导思想

本工程消防设计中充分贯彻预防为主，防消结合的方针，力求消防设施的配置和系统切实可行，努力做到安全使用，技术先进，经济合理，并满足《消防法》的要求。

2、建筑分类及耐火等级

本项目建筑耐火等级均为一级。

3、总平面布局及平面布置

据城市规划与防火规范要求，合理确定建筑物的位置，建筑间距均满足消防要求，在场区内设有10米宽消防环道与城市道路一起共同构筑成流畅的路网以满足消防要求。在满足建筑及防火间距的前提下，结合具体的建筑形式设计消防通道，高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度落地，满足扑救面的要求。

4、建筑消防设计

本工程为25层商业用房建筑，按商业用房建筑进行消火栓系统设计。自动喷水灭火系统按中危险II级进行设计。本项目设有消防通道。

（1）室外消防水源：采用生活用水与消防用水合用管道系统， 本工程室外设有DN300给水环网，环网上设有室外消火栓。该环网分别经两条DN300引入管由市政给水管上引入，能满足本工程室外消防用水量和水压要求，是室外消防用水的主要来源。在环状管网按防火规范布置若干组室外地上式消火栓，间距不大于120米，满足本项目的室外的消防需要。在泵房内设两台室外消防去水泵（一备一用），室外设两座栓式取水口，分别与本区室外消防去水泵相连，在栓式取水口旁设启动按钮，供消防车取水。

（2）室内消火栓

室内消火栓分层设置，每楼层每个网点分别设有消火栓。室外设DN100水泵接合器，分别与室内消火栓环网相连。楼道内适当间距设有手提式灭火器。

（3）电气负荷：消防用电设备为一级负荷。

（4）建筑功能及防火防烟分区：地下停车场设有喷淋灭火系统，本工程高层建筑与网点之间设有防火墙等防火分隔设施。每个防火分区设有2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设在防火墙上的门均为耐火极限不低于1.2h的甲级防火门或加密喷淋的防火卷帘（丙级防火门）。防烟分区的面积不超过500m²，并且不跨越防火分区。防烟分区用大于等于500毫米高的梁或挡烟垂壁划分。

根据消防规范火灾自动报警系统按特级建筑设防，拟在整个建筑内全面设置火灾自动报警系统。

1.6问题与建议

考虑到锦州百脑汇资讯广场建成后，面对的服务群体多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，休息场所及安保措施。另外，在项目建成后招商选择上，要充分调查，选择适合项目所在区域市民的需求，应多方面、多角度考虑，避免单一，应重视该项目建成后的社会和经济效益同步发展。

2 发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1 锦州市城市建设发展规划

2.1.1 政策依据

在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国房地产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，商业网点建设进入由 “数量型”转向“质量型”的开发建设阶段。在商业建筑设计中，积极推进“以人为核心”的设计观念和“可持续发展”方针，通过规划设计的创新活动，创造出具有地方特色，完善商业建筑的发展，从而使中国商业建筑技术获得整体的提高。

经过几十年的改革和发展，我国房地产行业的建设顺利完成了由计划经济型方式向市场导向型方式的转变的第一次重大转折，住宅产业进入了持续、健康发展的新时期与此同时商业建筑的发展也随之高升。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。提高商业建筑质量，降低生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进商业建筑现代化是新时期商业产业发展的必然趋势。通过加快推进商业产业的现代化，不断提高居民生活的综合质量，提高商业的劳动生产率，降低成本是新时期住商业建筑产业发展的根本目标和任务。
    目前，随着市场经济体制的逐步深化，商业建筑产业的宏观调控、市场体系在不断完善。

2.1.2 当地建设规划

锦州市认真贯彻落实国家调控政策，调整住房结构，引导合理消费。加大房地产市场专项整治力度，培育满足不同层次需求的商业供应体系，促进房地产市场及商业健康有序发展。

严格规范建筑市场秩序，拓展国内、国际建筑市场，做大做强建筑业，继续支持具有综合承包能力、融资能力强、资金雄厚的企业向大集团发展，创造企业名牌，开拓国内外市场，打造锦州建筑业品牌。深入开展整顿和规范建筑市场秩序工作，加大建筑市场稽查力度，为全市建筑业发展创造一个良好的市场环境。强化建筑质量和安全生产监管，全面推行安全质量标准化活动。

近几年来，锦州经济的快速发展，不断的提高了城市整体的生活品质，但还不够高，生态环境不够优，城市功能还不尽完善，城建服务于群众和经济社会发展的作用还需进一步凸现，仍然需要建设高品位、环境幽雅、配套设施齐全的中、高档商业街以提升城市品位。

锦州发展的战略定位为：辽宁西部城市群区域性中心城市和重要港口城市。

20##年，辽宁省交通厅将开工建设1443公里的滨海公路。滨海公路项目将按一级公路标准设计，将把省内的大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛6个沿海城市连接起来，以支撑沿海经济带发展对交通的依赖。沿着滨海路， 辽宁将整合250万亩滩涂地的土地资源，建设24个工业园区，并营建若干个沿海的小城镇，形成港口运输、观光旅游以及农业产业化一体的新兴城镇地带。这样的大手笔将为我省带来1400亿元产值，几乎接近大连20##年的年地区生产总值，相当于再造了一个像大连那样的大型城市。建大型滨海路是因为，在我省2000多公里的海岸线中，目前已营运的只有少部分，所营运的港口星星点点，这样沿海一些还处于闲置状态的滩涂地需要新的开发利用，辽宁将再次掀起新的对外开放热潮。

可以说滨海路的建成及通行不仅连通了辽宁省整个南部地区的6个沿海城市，提高了交通的便利性，更为重要的是重新利用处于闲置的滩涂用地，开发建设工业园区及新兴沿海小城镇，增加个城市经济产值。从另一个角度分析，滨海路的建成对锦州的房地产开发经营有非常直接的促进作用，因为该路将周边的6个沿海城市联系在一起，缩短了交通时间，使周边地区的消费者可以轻松的来到这里。

20##年7月，国务院批准的《辽宁沿海经济带发展规划》中的辽宁沿海经济带区域发展空间布局是：进一步提升大连市的核心地位，强化大连-营口-盘锦主轴，壮大渤海翼（盘锦-锦州-葫芦岛渤海沿岸）和黄海翼（大连-丹东黄海沿岸及主要岛屿），强化核心、主轴、两翼之间的有机联系，形成“一核、一轴、两翼”的总体布局框架。

辽宁省“五点一线”沿海经济带发展规划正式上升为国家战略。该战略具体涵盖范围包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等六个城市。锦州作为“五点一线”的重要一点，各种临港工业、高新技术产业及现代服务业蓬勃发展，为建设辽西沿海城市群中心城市——“滨海新锦州”奠定了坚实的基础。

“十一五”时期乃至未来10年，锦州在实施整体开发锦州湾战略中的总体思路是：资源整合、设施共享、合作共赢的原则，按照“一港、一区、一带、一面”总体布局，重点以建设锦州大港为突破口，以打造国家级石油化工加工和储备基地为切入点，以提升经济技术开发区总体水平和建设凌海工业经济带为增长极，发展临港经济和海洋经济，促进与葫芦岛市的“两市联动”，带动和辅助葫芦岛市奠定辽宁西部城市群区域性金融城市的发展方向，加速构建省政府部署的“锦葫都市圈”的目标，提升锦州港和葫芦岛港的城市首位度，率先突破，带动、辐射、服务辽宁西部城市群和辽西沿海经济区。锦阜、锦朝高速公路及102线国道使锦州与周边城市形成了“一小时城市群”。锦州和葫芦岛跨市大桥通车大大加速辽宁省省政府构建“锦葫大都市圈”的步骤。

　　以整体开发锦州湾、构筑辽宁开放新支点为主线，推进结构调整、转变增长方式和发展循环经济，深入实施工业立市、以港兴市、开放牵动三大战略，走新型工业化道路，全面提升港口城市功能，建设成为重要的开放型港口城市和区域性中心城市。

　　重点改造1个城市商业中心，开发建设8个区域商业中心和20个社区商业中心。培育商业街发展，重点抓好中央大街、上海路等11条商业街建设。结合城市南扩，优化商业网点布局，重点建设新华广场、吉庆大厦、凌南家居中心、吉祥购物中心、南站商贸中心、开发区超市等19个大型购物中心及超市。改造升级商品批发市场，做强北镇窟窿台蔬菜、黑山辽西杂粮、宏发建材、光彩市场、辽西小商品、古玩商城等批发市场。到20##年重点培育、建设和扩建22个大型市场，其中超10亿元市场5个。

　　根据资源禀赋、区域特征、环境容量分析，统筹规划城乡空间布局，具体划分为优先开发区域、优先保护区域、适度开发区域和适度保护区域。

　　优先开发区域：重点是龙栖湾新区、开发区、松山新区、太和区以及高速公路、102国道沿线的节点县（城镇）等区域。凌海市要结合锦州湾整体开发，构筑沿海工业经济带。 适度开发区域：重点是义县、凌海西北山区适度进行开发，适度发展产业类型和规模，并通过构建生态隔离带、生态防护空间和绿色走廊，加强生态环境建设。

2.2行业准入分析

《城市房地产开发经营管理条例》以及《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》就房地产行业的准入等做了相应的规定。

1、房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请注册登记。设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（1）有100万元以上的注册资本；

（2）有5名以上持有资格证书的房地产、建筑工程及有关经济类专业的专职技术人员，其中，持有中级以上资格证书的建筑工程专业的人员，不得少于1人；

（3）有2名以上持有资格证书的专职会计人员；

（4）配有专业统计人员。

2、房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。

3、建立房地产开发项目资本金制度。资本金占项目总投资的比例不得低于20%；实行分期开发的房地产开发项目，按照不低于分期项目投资额的20%设立项目资本金。

百脑汇（锦州）实业有限公司注册资金1500万美元，经营范围包括计算机软硬件及消费类电子产品的生产，企业管理及咨询服务，商场管理服务；于锦州市凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆地块），宗地编号20##-88的地块上从事“锦州百脑汇资讯广场”项目的开发建设与经营及自有房产的物业管理（涉许可证的项目凭许可证开展经营活动）。符合房地产行业准入标准。

3建设规模与产品方案

建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。

3.1建设规模

项目总投资4亿元，规划总用地5568.5平方米，建筑面积74928.50平方米，其中地上建筑面积62881.50平方米，含商场28032.60平方米，办公、酒店34247.40平方米，屋面设备用房601.50平方米，地下建筑12047.00平方米。容积率13.48 (项目平面布置图见附图3)。

3.2建设方案

3.2.1经营内容

锦州百脑汇资讯广场地上建筑面积62881.50平方米，综合容积率13.48，建筑密度71.92%，总建筑面积74928.50平方米，整体工程是由一栋25层建筑物组成，其中1F~7F裙楼及主体为电脑商场，8层为办公层，楼上9F~12F为酒店，13F~25F为写字楼，地下部分三层均为停车场，设有300个停车位。项目建成后，将引进具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商场。根据国有建设用地拍卖成交确认书相关内容，同时需还建12333平方米写字楼及5000平方米酒店给凌河区政府，其余16914.4平方米写字楼可出售，商场以出租形式经营。建成后将可引入国际知名IT品牌30余个，创造就业机会5000个左右。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本，人与自然相结合”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的艺术内涵，充分体现新时代商业城的容貌。

3.2.2 技术设备条件

1) 室外

1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。

2.屋面：坡屋顶。

2) 室内：

1.内墙：商铺墙面为轻钢龙骨外覆石膏板，因而禁止在商铺墙面上悬挂过固定物品，如商铺需要，可再现现有墙面外自行制作墙面，满足经营要求。

2.顶棚：商铺均应采用与各楼层公共区域相协调的吊顶。如商铺需要，可申请协调后自行设计装饰。

3.地面：铺设高级防滑砖。

4.窗：户外窗用彩铝窗。

5.门：分户门为高级防盗、防火门、卷帘门。

6.卫生间：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。卫生间内设置简易洗手池及面镜。

8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。

3) 配套设备：

1.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。

2.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。

3.给水：变频式供水系统，每户独立水表。

4.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。

4) 智能化系统：

1.安全防范系统：报警系统、红外探测、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。

2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。

3.信息服务系统：小区宽带接入（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。

3.2.3 道路系统

道路为车行主干道和人行道路。

3.2.4其他建筑

指示牌：停车区域等位置设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便市民。

庭院灯：设置在楼体前，保证夜间行人和车的安全、既有安全保护功能、又可美化环境。

栏杆：起安全保护作用。停车场地边界处设置栏杆以，将人、车分流。区域地形有高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。

宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。

垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、停车位出入口旁设置。

4选址方案

4.1项目选址及用地方案

本项目位于锦州市凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆），是锦州市城市中心热点区域，该地块东至广东街，南至华联商厦北侧自然路，西至中央大街，北至广场。地理位置优越、交通便利。项目购买为净地，地块内现有方圆宾馆的拆迁工作由政府负责。

本项目用地性质为商业用地，符合土地利用总体规划和城市总体规划。

4.2选址所在地自然环境简况

锦州市位于辽宁省西南部、“辽西走廊”东端，是连接华北和东北两大区域的交通枢纽，下辖黑山、北镇、凌海、义县和凌河区、古塔区、太和区、经济技术开发区、松山新区等9个县（市）区，总面积10301平方公里，海岸线105公里，人口310万人。

该地区属辽西丘陵区长期缓慢抬升地区，受北东和北西向构造发育，地势由东往西逐渐低缓，地貌形态以坡洪积扇裙、冲洪积阶地和平原为主，基岩主要为震旦纪、前震旦纪副变质体系，其次为中生代侵入岩体。

锦州湾沿岸地形平缓，西北高东南低，平均海拔高度为0-10m，海底地形比较平坦，由西北向东南倾斜，平均水深为0-3.5m，沿岸主要是第四纪的坡积、残积、冲积和海积砂土、亚砂土组成的松散堆积物。

本地区地层单一，表层为海相沉积的2-3m淤泥质亚粘土，以下为陆相沉积粘土、亚粘土。

大笔架山和沿岸一带零星出露的基岸为震旦纪的石英岩、长石石英砂岩、粘板岩、页岩和前震旦纪的混合花岗岩，其次为燕山期的侵入岩体，按照其形态和物质组成划分，可分为丘陵台地基岩岸、堆积平原沙质两种类型。

本项目所在区域地处北温带，中纬度地区，属温带季风型大陆性气候，四季变化明显，冬寒夏热，雨热同季的特点。春季风大雨少，回暖迅速，气候干燥。夏季气温高，雨季集中。秋季温和，雨量骤减，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。历年平均气温10.46℃。历年平均降水量498.9mm。冬季多北风和东北风，夏季多南风和西南风，历年平均风速为2.73m/s，冬季平均风速为2.35m/s。无霜期160-180d。年日照时数为2626.6h。

该地区常年主导风向为SSW，频率为15.47%；次主导风向为N，频率为11.78%。

风速全年以1-2m/s风速级别出现的频率最高，为24.22%，其次是2~3,m/a这一风速级，出现频率为19.62%，而>8m/s风速级，出现频率最少，为1.16%。

锦州市境内有贯穿全境的三大河流，小凌河、大凌河、女儿河。评价范围内的地表水体为小凌河。小凌河发源于朝阳助安喀喇山，全长206km，流经朝阳、葫芦岛和锦州三市，在锦州市西郊的何夹信子进入市区，该河市区段由何夹信子至百股河口，长11.5km，小凌河流出锦州市区段后，在每年的灌溉季节，一部分由紫荆山闸门输往凌海灌区，其余沿自然河段南下，于凌海市娘娘宫乡汇入渤海。

沿海是锦州市著名风景旅游区，西海口是辽西有名的海滨浴场；锦州港区东侧的笔架山是国家级4A景区，是一个陆连岛，岛上有三清阁、王母宫和吕祖庙等人文古迹，每逢旅游季节中外游人络绎不绝，是当地的一个主要旅游景点。锦州市地理位置优越，区位优势独具特色。锦州南临渤海，北依松岭山脉，位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。京哈铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路横贯全境。锦阜、锦朝高速公路及102线国道使锦州与周边城市形成了“一小时城市群”。锦州港是中国沿海最北部的一类开放商港，已跻身于中国港口二十强。锦州机场是辽宁省西部唯一一座达国际4C级标准的民航机场，已开通锦州－－北京、上海、大连等中转联航，可飞往全国各地。优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了锦州的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为锦州市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。

4.3 社会环境简况

本项目所在区域为锦州市凌河区，凌河区位于锦州市区东半部，是锦州市的政治、经济、文化中心，是辽西沿海经济区中心城市的核心城区。凌河区辖区面积41平方公里，占主城区面积的58.41%，人口37.5万人，17个民族，下辖11个街道办事处，61个社区、2个村委会。几年来，凌河区认真践行“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，以建设辽西沿海经济区中心城市——滨海新锦州——的核心城区为目标，坚持“三产立区、二产强区、开放兴区、民营富区”发展方针，大力实施第三产业升级工程和第二产业振兴工程，全力打造“实力凌河、开放凌河、文明凌河、和谐凌河”，经济建设和社会事业取得了显著成果。20##年全区地区生产总值15.4亿元，一般预算收入2.16亿元，社会商品销售额60.7亿元，经济实力名列辽西五市城区前列。凌河区先后被评为全国社区建设示范区、省发展经济先进区、省平安区、省精神文明建设标兵区，省级双拥模范区，在辽西地区率先通过省“双高普九”验收。

凌河区是锦州市的交通便捷区。锦州火车站、锦州公路客运中心坐落在凌河区。锦州机场距凌河区10公里，已开通上海等航线；锦州港距凌河区27公里，是我国最北方的一级不冻港，港口目前最大可停靠25万吨级油轮和7万吨级散杂货轮，年吞吐量超过3000万吨；8条铁路和158条公路在锦州交汇，距京沈高速公路入口12公里，距北京458公里，沈阳200公里，大连370公里，京哈、锦朝、锦阜高速公路全线贯通，在辽西形成了1小时城市群，同大连、天津、赤峰等城市形成了3小时城市群。

凌河区是锦州市的大型商贸企业和新型经营业态的聚集区。锦州市的大型商场90%坐落在凌河区。大商集团锦州百货大楼、中百商厦、新玛特超市、华联超市、家家广场、国美电器、苏宁电器等大型商贸企业均坐落在凌河区。凌河区还拥有辽西小商品批发市场、广东街商业街、华联家具商场、辽西木材市场等各类市场41处，汇聚了大量的人流、物流、信息流。辽西小商品批发市场是辽西唯一一家辐射辽西及蒙东地区的区域批发市场，年交易额达10亿元。凌河区是锦州市对外联络的门户和重要物资流通集散地，形成了大市场、大流通、大商贸、大繁荣的发展格局。

凌河区是锦州市发展民营企业的首选区。凌河区积极推进政府职能转变，强化政府的社会管理和服务职能。提出“服务”是凌河区核心竞争力的思想。为民营企业创造了自由、宽松、稳定的发展环境，吸引了一大批民营企业落户。目前，凌河区共有民营企业26,986户，从业人员约59,020人，全年民营经济营业收入达135.68亿元，占全区经济比重达80%以上。规模以上企业42户，年产值（或销售额）在亿元以上的企业6户。

凌河区是锦州市最佳居住区。凌河区依紫荆山，傍凌河水，人居环境优美。小凌河水上公园、宝石文化广场、北园假日俱乐部等12个广场、公园分布区内。新建的巴黎豪苑、世纪花园、恒生现代城、瑞士家园等住宅区被誉为辽西绿色生态智能住宅小区的典范。

凌河区是锦州市的教育科研中心。辖区内各类大中专院校、科研单位64家。东北电子技术研究所、辽宁医学院等院所成为全区发展高新技术的重要依托。锦州市最好的小学、最好的中学、最好的高中都在凌河区。全省闻名的锦州中学、锦州一高中、渤大附中、第八中学、实验小学、解放小学等均坐落在凌河区。凌河区基础教育在辽西地区处于领先位置。

凌河区还是锦州市的政治、金融中心区。辖区内有锦州市委、锦州市人大、锦州市政协等政府机构，有中国人民银行锦州市分行、中国银行锦州市分行、中国工商银行锦州市分行、中国农业银行锦州市分行、交通银行锦州市分行及各大银行的营业网点等金融机构，有太平洋保险公司、中国人民财产保险公司等保险机构。

本项目建设地点位于锦州凌河区中央大街三段19号（原方圆宾馆地块），该地块东至广东街，南至华联商厦北侧自然路，西至中央大街，北至广场。

4.4建设条件

该项目附近的道路、供水、供电、通讯、热力等市政设施齐全，为项目建设提供了有利的条件。

1、供水：该项目供水来自市政给水，可满足消防和生活、商业用水的需要。

2、污水、雨水：该项目室内采用污废水合流，室外采用雨、污水分流。屋面及屋外雨水经雨水管汇总后排入中央大街市政雨水管网。商业网点污水经管道排入化粪池后排入市政污水管网。

3、供电：该项目供电由锦州市电业局供电管网供给。

4、供暖：冬季热源由锦州热电总公司提供。

5、自然条件

选址区域交通条件：凌河区是锦州市的交通便捷区。锦州火车站、锦州公路客运中心坐落在凌河区。锦州机场距凌河区10公里，已开通上海等航线；锦州港距凌河区27公里，是我国最北方的一级不冻港，港口目前最大可停靠25万吨级油轮和7万吨级散杂货轮，年吞吐量超过3000万吨；8条铁路和158条公路在锦州交汇，距京沈高速公路入口12公里，距北京458公里，沈阳200公里，大连370公里，京哈、锦朝、锦阜高速公路全线贯通，在辽西形成了1小时城市群，同大连、天津、赤峰等城市形成了3小时城市群。

工程地质概况：该地区属辽西丘陵区长期缓慢抬升地区，受北东和北西向构造发育，地势由东往西逐渐低缓，地貌形态以坡洪积扇裙、冲洪积阶地和平原为主，基岩主要为震旦纪、前震旦纪副变质体系，其次为中生代侵入岩体。

锦州湾沿岸地形平缓，西北高东南低，平均海拔高度为0-10m，海底地形比较平坦，由西北向东南倾斜，平均水深为0-3.5m，沿岸主要是第四纪的坡积、残积、冲积和海积砂土、亚砂土组成的松散堆积物。

本地区地层单一，表层为海相沉积的2-3m淤泥质亚粘土，以下为陆相沉积粘土、亚粘土。

大笔架山和沿岸一带零星出露的基岸为震旦纪的石英岩、长石石英砂岩、粘板岩、页岩和前震旦纪的混合花岗岩，其次为燕山期的侵入岩体，按照其形态和物质组成划分，可分为丘陵台地基岩岸、堆积平原沙质两种类型。

地震烈度：根据《建筑抗震设计规范（GB50011—2001）》，市区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g。

标准冻结深度:自然地面下1.2米

气象条件：本项目所在区域地处北温带，中纬度地区，属温带季风型大陆性气候，四季变化明显，冬寒夏热，雨热同季的特点。春季风大雨少，回暖迅速，气候干燥。夏季气温高，雨季集中。秋季温和，雨量骤减，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。历年平均气温10.46℃。历年平均降水量498.9mm。冬季多北风和东北风，夏季多南风和西南风，历年平均风速为2.73m/s，冬季平均风速为2.35m/s。无霜期160-180d。年日照时数为2626.6h。

该地区常年主导风向为SSW，频率为15.47%；次主导风向为N，频率为11.78%。

风速全年以1-2m/s风速级别出现的频率最高，为24.22%，其次是2~3,m/a这一风速级，出现频率为19.62%，而>8m/s风速级，出现频率最少，为1.16%。

4.5土地利用合理性分析

本项目用地性质为商业用地，符合锦州市土地利用总体规划，并取得国有建设用地拍卖成交确认书。该地块按政府规划部门的要求，拟定了建设规模，建设为地上25层的集商场、酒店、写字楼一体的商业建筑，符合了集约和有效使用土地的要求。本项目总建筑面积74928.5平方米，建筑密度71.92，容积率13.48，符合国土资源部门的各项规定。

4.6征地拆迁和移民安置规划方案

房地产项目建设中，征地、拆迁、移民安置是建设项目中十分棘手的工作，其任务繁重、多变、历时长，不仅要做大量的工作，而且往往会遗留一些问题而照成不良社会影响，存在一定风险。本项目建设单位通过国有建设用地竞拍活动，竞得该净地的使用权。因此，不涉及拆迁、移民安置问题，为建设施工创造了有利条件。

5节能方案分析

5.1编制依据

建筑类现阶段采用的节能规范和标准：

1、《中华人民共和国节约能源法》

2、《中华人民共和国再生能源法》

3、《中华人民共和国建筑法》

4、《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）

5、《产业结构调整指导目录（20##年修改本）》

6、《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部20##年12月）

7、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委20##年65号）

8、《居住建筑节能设计标准》（DBJ04-242-2006）

9、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）

10、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）

11、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）

12、《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）

13、《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）

14、《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002J216-2002）

15、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）

16、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）

17、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（GB50364-2005）

18、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

19、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）

20、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）

21、《地板辐射供暖技术规程》（JGJ142-2004）

22、《城市供热管网工程质量检验评定标准》（CJJ38-90）

23、《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）

24、《采暖居住建筑节能检验标准》（JGJ132-2001）

25、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准

5.2项目节能背景分析

为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。

节能减排战略是实施可持续发展和经济增长方式转变的一项重要举措。建筑节能则是节能减排战略的同一个重要方面。加快推进建筑节能工作，可以提高建筑物在建造和使用过程中的能源利用效率，改善人民生活和工作环境，减小温室效应的影响，促进建筑业技术水平的提高、实现结构调整及由粗放型向集约型的转变。

为进一步推动全社会开展节能降耗，缓解能源瓶颈制约，建设节能型社会，促进经济社会可持续发展，实现全面建设小康社会的宏伟目标，国家和省相继出台了多项节能政策、法规。

国家《十一五节能中长期专项规划》提出，到20##年每万元GDP（1990年不变价）能耗由20##年的2.68吨标准煤下降到2.25吨标准煤，20##-20##年年均节能为2.2%，到20##年每万元GDP能耗下降到1.54吨标准煤，20##-20##年年均节能率为3%，主要产品（工作量）单位能耗指标：20##年总体达到或接近20世纪90年代初期国际先进水平，其中大中型企业达到本世纪初国际先进水平；20##年达到或接近国际先进水平。“十二五”时期，我省经济社会发展面临着国内外环境的新变化，合作与竞争并存，机遇与挑战同在。在建筑节能方面，全力推进建筑节能与调整产业结构相结合，限值和淘汰高能耗、高污染产品，大力推广可再生能源和清洁能源，努力降低建筑的建造于使用能耗；其次推进建筑节能与改善民生相结合，既要防止浪费又要引导合理用能；满足建筑用能合理增长与提高用能效率相结合，鼓励和引导实行更高水平的节能标准和绿色建筑标准等。

节能是我国的国策，建筑节能是节能中的重中之重，应该列为我国建设工作中的重要位置。1996年中国建筑年消耗3.3亿吨标准煤，占能源消耗总量的24％，到20##年已达到3.76亿吨，占总量消耗的27.6％，年增长比例千分之五；随着建筑业的高速发展和人民生活质量的改善，建筑能耗占全社会总能耗的比例还会继续增长。

建筑节能由于直接关系到国家资源战略和可持续发展战略的实施，随着我国城市化进程不断推进，城镇建设将保持高速发展，人民生活水平不断提高，根据发达国家经验，建筑能耗在未来商品总能耗中所占比例将上升到35％左右，因此，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有着重要的现实意义。

5.3节能措施

5.3.1建筑热工节能设计

1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施，楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。

3、住宅建筑物的体形系数控制在0.4以内，减少建筑物外围护面积，以达到节能目的。

4、采取外保温措施，外墙采用240厚KP1空心砖墙，外侧贴45厚挤塑板，外墙传热系数为0.49；屋面贴60厚挤塑聚苯保温板，加强屋面保温；

5.3.2采暖、通风设计

设计集中采暖系统时，管路按南、北向分环供热原则进行布置并分别设置室温调控装置；

控制室内采暖系统计算温度。

温湿度取值的高低与能耗多少有密切关系，在加热工况下，室内计算温度每降低1℃，能耗可减少5%~10%,为节省能源，应避免冬季采用过高的室内设计温度，室内计算温度应严格按照国际有关节能规定取值；

散热器外表刷非金属性涂料，且采用明装方式；

集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置，在每个供暖系统的入口处设置热量装置；

冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。

5.3.3 节水设计

1、合理限定配水点的水压

根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时，应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。

2、推广使用优质给水管材

根据建筑和给水性质，选址合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费，严格控制跑冒滴漏。

3、采用节水龙头和节水器具。

5.3.4 电器节能设计

1、减少线路损耗

变电所应尽可能地靠近负荷中心，选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少线路的损耗。

2、提高供配电系统的功率因数

功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：

（1）减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。

（2）用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数，同时又减少整体无功电流。

3、照明的节能设计

照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度地利用光能，通常的节能措施有以下几种：

（1）充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能。

（2）在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间（场所）应优先采用高效发光的荧光灯机紧凑型荧光灯。

（3）推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。

（4）改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。走廊、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。

5.3.5 设计节能措施

合理的开间设计，享受自然采光。楼宇近方型的平面设计，便于合理利用空间，适当的开间和进深令任何办公空间都会享受到自然采光和别样风景。

6 环境和生态影响分析

6.1环境保护

6.1.1编制依据

⑴《中华人民共和国环境保护法》（1989.12.26）

⑵《中华人民共和国水污染防治法》（2008.6.1）

⑶《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996.10.29）

⑷《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（修订）（2005.4.1）

⑸《中华人民共和国大气污染防治法》（2000.4.29）

⑹《中华人民共和国环境影响评价法》（2003.9.1）

⑺《中华人民共和国节约能源法》（2003.9.1）

⑻《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]第253号令）

⑼《建设项目环境影响评价分类管理名录》（中华人民共和国环境保护部第2号令，2008.10.1）

⑽《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2006）；

⑾《防治城市扬尘污染技术规范》（HJ/T393-2007,2008.2.1）

⑿《辽宁省环境保护条例》（1993.9.27）

6.1.2采用标准

⑴《建筑施工场界噪声限值》（GBl2523-90）

⑵《辽宁省污水综合排放标准》（DB21/1627-2008）

⑶《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）

⑷《饮食业油烟排放标准》（GWBP5-2000）

⑸《大气污染物综合排放标准》（GB16297-96）

6.1.3主要污染源、污染物

1、施工期

⑴ 原有场地平整、散装建筑材料的使用和运输等工序会产生建筑垃圾和扬尘；

⑵ 施工机械运行会产生噪声；

⑶ 进出施工场地车辆增多会局部阻塞交通。

2、运营期

⑴ 商业网点等生活设施排放的生活污水，主要污染物为CODcr、氨氮；

⑵商业网点等排放的商业垃圾；

⑶换热站和泵站内的水泵噪声；配电室内电机噪声；电梯电机噪声以及进出车辆产生的噪声。

6.1.4. 污染防治措施

6.1.4.1噪声

施工期噪声生源主要有建筑施工机械设备及运输施工建筑物品的车辆等。根据噪声衰减模式，按照《建筑施工场地噪声限值》要求，施工期机械设备噪声昼间距声源60米以外范围可达到标准及限值要求，夜间的影响半径100米左右。通过选用低噪声设备，改进施工方法，降低声源噪声值，严禁夜间（当日22时至次日6时）施工作业，以减轻噪声影响。

营运期生活水泵机房、消防水泵房、配电室位于屋面设备用房内，噪声源强在50～80dB（A）之间。建设单位拟选用低噪声设备，对设备间内的水泵、电机等设备设施应安装减振基础；设备间设置隔声门。因此，设备运行噪声经地下建筑围护结构隔声后，运营时对周围声环境影响不大。

6.1.4.2 废水

施工过程产生的施工废水，施工单位拟在施工场地设置简易沉淀池，将施工废水沉淀后排放。

项目废水主要为生活污水，经化粪池沉淀后排入市政污水管网。

6.1.4.3 固体废物

施工期产生的建筑垃圾，如处置或清运不当，将会导致施工现场尘土飞扬，严重影响交通运输和土地利用。因此，必须注意对现场建筑垃圾的处置。采取的相应环保措施为：制定切实可行的建筑垃圾处置和运输计划，避免在交通高峰时清运建筑垃圾，建设单位应指定专人专车按规定路线运输，按规定地点处置建筑垃圾，杜绝随意乱倒，要求及时清理并覆盖外运，沿途尽可能不洒落。

项目营运期的固废主要为商业垃圾。小区外设置垃圾中转站，采用袋装后集中，最终由环卫部门统一处置；化粪池产生的污泥，定期由环卫部门用吸粪车清运至附近农田综合利用。商业垃圾中的纸或塑料等包装材料，尽量回收利用，不能利用的送垃圾城市垃圾填埋场处理。

6.1.4.4 扬尘

建筑垃圾的直接影响是产生扬尘。施工中使用的建筑原材料，如水泥、沙子等运输也将产生大量扬尘。扬尘使大气中总悬浮颗粒物骤增，并随风迁移其他地方，严重影响过往行人的健康和市容等。为防治施工期扬尘，除要求施工单位文明施工外，还必须采用相应环保措施。如：施工现场应当采取围挡作业，及时清理积尘；施工过程中若遇天气干燥起风情况，应对易产生扬尘的路段和堆料场等表面洒水，防止二次扬尘产生；运输散料车辆不超载并加蓬布、驶出工地的车辆应清洗干净，施工单位应对附近道路实行保洁制度；施工场地出入口须进行路面硬化，硬化路面宽度应与出入口等宽，应采取铺设钢板、混凝土或其它功能相当的材料等措施之一，原则上经过清洗的车辆不应再接触裸露地面；施工结束后，建设单位应对施工现场及时进行清理，实施裸地绿化和裸地硬化，减少裸露地面，减轻扬尘污染。

6.2生态环境和社会环境影响

6.2.1工程建设将会改变区域内原有植被状况

本项目所在地原无树木、花草。故在建设过程中不会破坏原有的生态制植被。

6.2.2工程建设将会改变原有自然景观

本项目建成后，将形成规划合理的人工建筑及道路为主体的城市景观，可在一定程度上改善局部区域的城市面貌。

6.2.3工程建设将会改变区域土地利用方式和经济结构

工程建设将改变拟建区域土地的性质，可大大提升该区域土地价值有利于优化该区域经济结构。

6.2.4工程建设将会改善人民的消费办公环境

该项目将进一步满足周围居民的休闲生活需求，提高市民的生活住质量。

6.3 地质灾害影响分析

本项目地址情况稳定，不处于地址灾害易发区，本项目也非易诱发地址灾害的项目。拟建项目最可能受到的地质灾害是地震，由该项目使用功能的重要性属于一类建筑，其地震作用和抗震措施均应按本地区设防烈度7度设计。

6.4 特殊环境影响分析

本项目所在地及其周围，无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和古迹遗存。项目的建设会使该地段环境得到改善，使城市景观变得美丽优雅，成为城市建设中的一道靓丽风景。

7组织机构与人力资源配置

合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高效率的重要保证。在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。

7.1组织机构设置

百脑汇（锦州）实业有限公司成立项目工程部、开发部、预算部、财务部、人事部、办公室等组织机构。

工程部设有工程部经理、总工程师、土建工程师、水暖工程师、电器工程师等各专业技术人员。

办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。

2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理以及前期咨询相关事宜。

人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。

预算部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。

保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。

工程部：

一.工程前期准备

1. 技术准备：

1)审核施工图纸。

2)编制《房地产开发项目组织设计》。

3)编制或审核施工图。

4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。

5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。

2. 物资准备

3. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。

4. 其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。

7.2现场工程管理

1. 前期阶段的部分工作：A 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平” C 其他的工作（临建、占路，占地的办理）

2. 施工建设阶段的工作 A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E 做好工程决算及项目移交。

营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。

售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。

物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。

对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。

8项目实施进度

为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

项目建成后物业管理由群泰物业负责，群泰物业管理有限公司系台湾股票上市公司（2362）蓝天电脑独资投入之专业物业管理团队。蓝天电脑以笔记本型电脑、键盘、电源供应器等IT相关产品的研发和生产为主营业务，为台湾50强企业之一。本项目工程计划自20##年3月开工，至20##年9月竣工交付，总工期近两年半。整个项目采取交叉滚动开发的方式进行，每个项目的具体进度安排详见表8-1。

表8-1  项目实施计划进度表

9投资估算

9.1根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量

本建设项目总占地面积5568.5平方米，总建筑面积74928.50平方米（包括商场28032.60平方米；办公、酒店34247.40平方米；屋面设备用房601.5平方米），地下建筑面积12047.0平方米(包括三层地下车库)，容积率13.48。建筑密度71.92%。

9.1.1投资估算

本项目投资分为土地费用、前期工程建设费用、工程建设费用、室外建设费用等，投资估算总合计40000万元。

9.1.1.1编制依据

（1）《辽宁省建筑安装工程概算定额》

（2）《辽宁省建设项目概算其他费用定额》

（3）《中华人民共和国房地产管理法》1994年7月

（4）参照锦州市目前市场成本价及其他地区的相近工程进行估价。

9.1.1.2资金来源、使用计划及施工进度计划

本项目总投资为40000万元，全部为企业自筹。本项目建设期为两年半。

表9-1        投资估算表

10经济影响分析

10.1概述

本项目建成后，可实现地上建筑建筑面积62881.50平方米。

10.2财务评价

10.2.1 售价预测

该地段交通方便，公共设施齐全；布局合理，功能完善，环境优美，居民较多，是商业的优选之地。

该项目建成后，通过专家进行价格咨询，结合凌河区及锦州市房地产发展的趋势，比照同类商品房销售价格，考虑项目本身优势，预测商业网点平均租价为320元/平方米?月，写字间售价6500元/平方米。

10.2.2 利润预测及费用分析

1、销售收入预测：

写字间：16914.4×6500=10994.36

其他营业收入：28032.6×320×12=10764.52

合计：21758.88万元

2、销售利润预测：

本项目销售收入合计为21758.88万元，建设总投资40000万元，根据国家有关税法规定，出售不动产按5％的税率缴纳营业税，城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加分别按营业税的7％、3％和2%缴纳，土地增值税按销售收入的2％缴纳。门市房出租，要按租金收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的3%交纳教育费附加。按租金收入的12%交纳房产税。

经计算，项目应缴纳税金2719.366万元，其中：营业税1087.946万元，城市维护建设税76.16万元，教育费附加32.64万元，地方教育费附加10.99万元，土地增值税219.89万元，房产税1291.74万元。企业所得税（税率25%）为4759.88万元。年实现利润总额14279.634万元。总投资收益率35.70%。

通过以上经济效益分析可以看出，项目具有较好的经济效益，从财务上讲项目是可行的。

10.2.3经济效益分析

项目计划总投资40000万元，项目完成后预计可实现销售收入10994.36万元，其他经营年营业收入10764.52万元，实现利润14279.634万元，经济效益可行。

10.2.5 环境效益分析

本项目规划设计注重人与环境的相互协调，以人为中心，建筑形态造型优美、线条和细部处理简洁明快，独具一格，符合当前商业建筑总体设计潮流，吸引人的眼球。项目建设过程中采用的都是节能环保的材料，对环境影响较小是节能型绿色建筑。

该项目的建设不仅可以创造大批人员的就业，有效地增加市民收入，创造最多的营商机会，为政府创造可观的税收，而且极大的改善了该地段的环境面貌和城市景观，对切实提高城市品位，建设现代化城市，尽快实现该镇全面建设小康社会目标，都将起到积极的推动作用。

11社会评价

社会评价的主要内容包括项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目的实际情况，将上述三个方面综述如下：

11.1项目对社会影响分析

对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响

本项目属房地产开发项目，不同于生产性项目，它的主要特点是建设周期长，投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设会改善周围的社区环境，业主的进驻会为当地居民创造一定的就业机会和发展空间，会带动为本项目服务为主的相关行业的发展。同时也会再一定程度上提高当地居民的生活质量。

对所在地基础设施及教育、卫生的影响房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件。

11.2项目对所在地的互适性分析

本项目属政策鼓励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目的建设可以改善当地的社区环境条件，带到地区城市建设的发展，同时可以为广大购房者提供一个选择的机会，因此项目所在地相关各方对项目的建设无排斥性。

该项目建设完成后，所在地人流，车流将大量增加，对交通和市场将有更高的要求。但考虑到该地区城市繁华地段，周围的道路交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。

11.3社会评价结论

总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。

表11-1   项目建设对社会的影响及相关措施

12风险分析

12.1风险分析

为了确保风险分析的质量，有必要对锦州百脑汇资讯广场项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

12.1.1自然风险

自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。

12.1.2政策风险

政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。

近期国家对房地产各项政策变动频繁，其中有的政策对房地产开发产业影响深远，为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。

12.1.3经济风险

经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尽快吸引消费商家的眼球。采用低开高走的策略，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。

12.1.4技术风险

房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。

由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。

12.1.5社会风险

社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。

本项目施工期的社会风险主要体现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面的影响是可以避免的。项目建成后的社会风险主要表现在本项目的安定、团结方面，这主要取决于物业管理公司的综合素质，从客观上分析，此风险也是可以避免的。

12.1.6内部决策和管理风险

内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。

12.2投资风险的控制

及早地发现或预测风险并能及时地采取有效的措施，化解、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：

1.通过加快进度来回避风险

开发经营周期越长项目建成以后的经济和政治形势就越难预测。针对该项目，我们采取提高选址的速度、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。

2.通过市场调查来降低风险

通过市场调查，获得尽可能多的信息，从而能进行更为准确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

3.通过加强管理来控制风险

良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。

13研究结论与建议

13.1推荐方案的总体描述

锦州百脑汇资讯广场项目所处地理位置优越，是锦州市城市中心热点区域，该地块东至广东街，南至华联商厦北侧自然路，西至中央大街，北至广场。通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商业网点项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。

13.2推荐方案的优缺点描述

1.优点

1）项目拥有较好的投资环境与机遇

国民经济的持续稳定发展、商业经济改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对日常生活条件的期望，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。

2）项目在经济上具有较强的可行性

   * 项目总建筑面积:74928.50平方米

   * 项目总投资:40000万元

   * 投资利润率:35.70%

  上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

3）项目具有突出优势

* 目前在附近区域与锦州百脑汇资讯广场项目的竞争对手较少

* 锦州百脑汇资讯广场商业网点的定位属中高档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且项目所在区域需求量较大

* 公司的资金具有优势

* 项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）

* 项目所处地块的发展前景较好

4）项目开发经营风险较小

    本项目在开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

2.存在问题

   1）项目规模较大，时间较紧，在组织施工方面，要妥善解决项目地块与主干道落差问题。

   2）项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

   3）房地产行业竞争激烈，公司需加强商业网点的营销工作。项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势，加强商业网点的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展销售工作，切实保证销售收入的顺利实现。

13.3结论与建议

1.结论

从经济效益来说：项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率等主要经济指标反映出项目经济效益较好，由此可见，锦州百脑汇资讯广场开发项目具有实现可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。

从社会效益来说：锦州百脑汇资讯广场项目建成后，可提供约420个商业摊位，360间写字间。由于本建筑注重环境营造和公共设施的建设，它将成为该区域内商业的闪光点，可以为该地区的人民提供更为便捷的生活。使锦州人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使锦州人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。

从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程建设完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，将会形成一条繁华而整洁的商业街，对于美化锦州的市容，改善环境带来较大的影响。

纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。

2.建议

   强化项目建设进程中的投资、质量、进度计划管理，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范，积极做出防范对策，以保证项目按期完成。

  （1）实行工作进进程管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。

  （2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。

  （3）项目建设各个环节都要保质保量，不能只追求速度。

  （4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。

  （5）注意严格按照既定方案去进行工作，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。

（6）妥善处理、协调与政府部门，水电气，邮电通讯，交通，网络，电视等各相关组织部门之间的关系，特别是项目区域周边交通要到的链接问题，为项目的顺利实施提供保障。