房
地产估价报告
估价项目名称：太一御江城 1栋306单元
委 托 方：
估 价 方：湘府房地产评估有限公司
估价人员：
指导老师：
报告编写：湘府评字（2015）06号
编写日期：2015.1.12-2015.1.23
目 录
一、摘 要……………………………………………………………………………2
二、致委托方函……………………………………………………………………3
三、估价师声明……………………………………………………………………4
四、估价的假设和限制条件……………………………………………………5
五、估价结果报告…………………………………………………………………7
六、估价技术报告…………………………………………………………………11
七、 附件……………………………………………………………………………18
摘 要
本次估价对象为益阳市赫山区滨江路太一御江城1栋306单元，建筑面积86㎡，用途为商品住宅房，该楼为框剪结构，精装修。估价对象所在小区毗邻大禹广场东侧，环境良好，交通便利。
本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为20##年1月20日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。最终估价结果为人民币273802元，大写：贰拾柒万叁仟捌佰零贰圆整，建筑面积单价3184元/㎡。
致 委 托 方 函
房屋所有权人何建民先生：
受贵方委托，我所估价人员，于20##年1月12日至20##年1月23日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法、收益法和成本法，对贵方拟进行市场转让的商品房进行了评估。
经评估，估价对象太一御江城1栋306单元，建筑面积86㎡，占用土地面积86㎡，在估价时点20##年1月20日的市场评估总值为人民币273802元，大写：贰拾柒万叁仟捌佰零贰圆整，建筑面积单价3184元/㎡。
现将评估情况及结果报告给你们。
湘府房地产评估有限公司
法人代表 ： \
20##年1月23日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
注册房地产估价师：
20##年1月23日
估 价 的 假 设 和 限 制 条 件
1、本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。
2、估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得（即已向政府补交了土地出让金）为假设前提。
3、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。所谓公开市场价格，是指估价对象满足以下条件的市场成交价格：
（1）房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
（2）房地产买卖程序符合法律规定；
（3）买卖双方不因任何特殊利益关系抬高或降低房地产交易值；
（4）有一段合理的交易时间；
（5）在交易期间房地产市场状况和物理状态保持相对稳定。
4、本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。
5、本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。
6、本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的一定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。
7、本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。
8、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。
9、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。
估 价 结 果 报 告
一、委托方
法人代表：何建民
地 址：益阳市赫山区滨江路太一御江城1栋306单元
二、估价方
单位名称：湘府房地产评估有限公司
法人代表：薛红斌
地 址：湖南城市学院
三、估价对象
本次估价对象为太一御江城1栋306单元，建筑面积86平方米，占地面积86平方米。该房地产坐落于益阳市赫山区太一御江城，有宗地征用和建房规划等手续，并已办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。
该房地产建成于20##年，框剪结构，共28层，水、电、网络等配套设施齐全，毗邻大禹广场东侧，益阳中学，环境良好；且为市中心地带范围，交通方便。
四、估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。
五、估价时点
20##年1月20日
六、价值定义
估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1、国家标准《房地产估价规范》；
2、房地产估价委托书；
3、房地产估价合同书；
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息；
5、委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。
6、益阳市建设工程价格信息。
7、《中华人民共和国土地管理法》
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》
八、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、公平原则
6、预期原则
九、估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法、成本法和收益法进行本次估价。
1、估价基本思路：分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
2、市场法的技术思路是：搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。
3、成本法的技术思路是：假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式：评估值=取得土地费用+建筑物建造成本－折旧。
4、收益法的技术思路：在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。
十、估价结果
经以上估价测算，确定益阳市太一御江城的一套商品房建筑面积86平方米，在估价时点20##年1月20日的房地产市场价评估总值为人民币273802元，大写：贰拾柒万叁仟捌佰零贰圆整，建筑面积单价3184元/㎡。
十一、估价人员
项目负责人（房地产估价员）：叶丽
领导审签（房地产估价师）：
十二、估价作业日期
20##年1月12日至20##年1月23日
十三、估价报告有效期
本估价报告有效期为一年，即自20##年1月23日至20##年1月23日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。
估 价 技 术 报 告
一、个别因素分析
该房地产建筑为框剪结构，建成于20##年，房龄2年，层数为28层，有电梯，属于商品房住宅，精装修，有家电。
二、区域因素分析
估价对象所处益阳市赫山区滨江路太一御江城（大禹广场东侧），周围自然环境较好，交通便利，有3、7、9、11路等公交车经过。
三、市场背景分析
估价对象为高层商品房，随着益阳市人们的生活水平逐渐提高， 人们对住宅的要求也逐渐提高。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
估价对象为高层商品房，其装修为精装修，就估价时点现状而言，作为住宅是其设计的最高最佳使用用途。
五、估价方法选用
根据估价目的和估价对象类型，估价人员深入细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，估价对象所在位置类似房屋交易市场活跃度较高，考虑到估价对象具有收益的房地产，租赁市场状况良好，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，分别用市场比较法、成本法、收益法估算其现有的价值。
市场比较法是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。其计算公式为：
估价对象价格=比准实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得。
收益价格公式：V=a×[1-1/(1+r)^n]/r
V————房地产的价格
a————房地产的净收益
r————房地产的资本化率
n————房地产的使用年限与剩余收益年限
确定资本化率r＝安全利率 + 风险调整值 ，其中安全利率（参照银行存款利率）为2.6%，风险调整值考虑通货膨胀的影响取为4%，故资本化率为2.6%+4 %=6.6%。
成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。
采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧
或 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格×成新率
得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。
对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法，综合得到估价对象的最终评估结果。
六、估价测算过程
1、市场比较法
（1）选取可比实例（见下表）
（2）确定修正系数
①交易情况
A、B、C均正为正常交易，交易情况无需修正。
②交易日期修正
交易实例均在估价时点近期发生，市场行情比较稳定，故无需修正。
③区域因素修正
估价对象在滨江路，周边环境以及交通便捷程度相对可比实例有好有坏，以估价对象为基准，则A为+1%、B为-1%、C为+2%。
④个别因素修正
三个实例结构、装饰等情况比较接近，但在建筑结构、建筑规模、装修标准、配套设施等方面各有特色，以估价对象为基准，实例修正系数A为-1%，B为+2%、C为+3%。
（3）计算比准价格（见下表）
评估值:（ 3100 + 3070 + 3046 ）/ 3 = 3072元/㎡
总值: 3072×86 = 264192 元
2、成本法
(1) 测算取得土地使用权费用
采用基准地价修正法对该宗土地进行评估。根据文件规定，估价对象占用土地主要为一级住宅用地，20##年1月20日的基准地价为1092元/㎡。根据该宗土地用途、商业和环境条件、以及商业效用和发展前景均较好等因素，并参考市场行情对该宗土地的价值在基准地价基础上作上调修正,修正系数综合为1.15。评估该宗土地价格 = 1092×1.15 = 1255.8元/㎡。估价对象占用土地总面积为86平方米，取得土地使用权总费用 = 1255.8×86 = 107998.8元。
（2）测算建筑物开发建造成本费用
重置价格 =1700×86= 146200元
（3）测算折旧
评估对象为商品房，按国家住宅用地70年规定，其折旧年限最长不能超过70年，该房地产已使用2年，残值率为0%，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其一般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估，折旧额 = 146200×(1-0%)×2/70 = 4177元
（4）求取积算价格
积算价格 = 107998.8+146200-4177=250021.8
3、收益法：
经调查，估价对象周围相似商品房出租价格为2000元/月
1.年租金总收益 = 2000×12 =24000元.
2.房地产出租总费用： a.年房产税=24000×4%=960元
b. 年管理费=24000×2%=480元年
c. 年维修费=1092×86×2%=1878元
d.年保险费=1092×86×1.5‰=141元
3.房地产年纯收益 = 24000-960-480-1878-141 = 20541元
4.综合还原利率 = 6.6%
收益价格 = 20541×[1-1/(1+6.6%)^68]/6.6% = 307194 元
4、最终评估值
根据估价目的，估价对象状况和估价思路，结合估价经验分析取算术平均数
评估房地产现值 =（264192+ 250021.8+ 307194 ）/3≈273802元
则平均每平方米建筑面积273802/86≈3184元/㎡
七、估价结果的确定
经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，认为上述估价结果公正、合理、切合市场实际，故确定益阳市太一御江城 1栋306单元，建筑面积86平方米，在估价时点20##年1月20日的房地产市场价评估总值为人民币273802元，大写：贰拾柒万叁仟捌佰零贰圆整，建筑面积单价3184元/㎡。
附件：
益阳市城区商业用地基准地价内涵
20##年益阳市中心城区级别基准地价
单位：元/平方米
益阳市中心城区商业用地级别分布范围
房屋平面图
交通图
