房地产市场调查报告
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摘要:多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于20##年6月8日-9日针对郑州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的情况。
一．调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，20##年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二.调查方法
通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。
三．调查结果
1.居住条件分析
我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大，均占40%；其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到20##-4000元范围内，占到被调查者的50%；其次是4000-6000元范围，占到23.53%；排到第三位的是2000元以下，占17.65%；而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
3.住房面积分析
从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%；100-130平方米占17%；50-80平方米占14%；<50平方米的为9%；>130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。
4.居民信息获得途径
从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。
5.居民购房计划分析
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从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占40%；>5年的占28.57%；2年的占25.71%；一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。
6.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住；10%为出租；6 %为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
7.居民能承受房价分析
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由以上数据我们可以很明显的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。
8.居民购房面积分析
从以上数据我们可以看出，消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3，占45.71%；100-130 m3占28.57%;>130 m3 占20%；50-80m3占5.71%；<50 m3为0。由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。
9.居民购房付款方式分析
选择分期付款方式的购房者占63%，选择银行付款的购房者占20%，选择一次性付清的购房者占17%，选择公积金贷款的购房者占3%。
10.居民对购房配套设施的要求分析
从以上数据我们可以看出，消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场，各占到被调查者的69%；其次是医疗卫生设施和绿地广场，各占到66%；排到第三位的是休闲场所，占51%；然后依次是商业步行街，占23%；餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出，学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发一定要注意地段的选择。
11.居民对建筑风格要求的分析
从调查分析看，选择欧式风格的购房者的比例占33.33%，选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%，选择中西结合购房者的比例占22.22%，选择中式风格的购房者的比例将近占20%。
12.居民对未来两年郑州房价的分析
从以上数据我们可以看出，对于未来两年郑州市的房价来说，认为有上涨可能性的占到多数，为37%，认为变化不大的占到了31%，不好说的占到20%，认为可能会下跌的占到了11%。
13.开发商与购房者矛盾分析
从以上数据我们可以看出，开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高，占40%；其次是面积缩水，占22%；开发商的诚信问题占17%；质量缩水占16%；合同不平等占5%。由此我们可以看出，开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价，并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。
四、问题和建议
就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低，住房面积小是当前主要存在的问题；对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多，大家未来的购房需要也在100平米左右，满足家庭居住即可；针对郑州市未来几年的房价水平，多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续上涨，居民无法支付房款，房价或许有下降的可能。从长远来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。
加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，这是解决房价问题的关键；国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价；政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。
第二篇：房地产市场调查报告20xx1123
市场调查报告
一、彭州宏观环境调研
（1）彭州概况
彭州，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“成都后花园”的美誉，具有三千余年文明史。位于成都市西北方向约30公里处，面积1420平方公里，人口约80万，是成都市域内面积第二、人口第三的县级市。
彭州属于大成都范围，与成都市区之间现有成彭公路和成彭高速公路相连。成彭公路到成都市车程约40分钟，不收取过路费。成彭高速于20xx年建成通车，成都到彭州小车收费10元，车程约30分钟。
彭州市辖20个镇、54个社区委员会、435个村委会，市政府所在地为天彭镇金彭东路。20xx年末，全市总人口80.33万人，人口增长率为4.64‰，其中人口自然增长率为4‰。总人口中非农业人口21.3万人，占26.5%，农业人口59万，占73.5%。
（2）经济概况
20xx年，全市实现地区生产总值149.21亿元，人均19110元，农民人均纯收入6672元，同比增长19.1%。
（3）城乡建设及远景规划
彭州市城市发展方向已确定为：南拓东扩、北禁西限。彭州“十二五规划”中已明确提出了“四区两核一带一轴”的发展战略，着力打造绿色生态之都、千亿产业之城、田园休闲之谷。彭州市将全力建设四大产业功能区，大力发展中心城区和濛阳新城两个极核，着力提升浅丘高效生态产业带，倾力打造汉彭-彭白公路“L”形统筹城乡示范轴。
四大产业功能区中，属于成都市级的有两个：龙门山生态旅游综合功能区—湔江河谷生态旅游区、现代石化产业功能区；属于彭州市级的有两个，包括现代农业及农产品物流产业功能区、家纺服装产业功能区。
彭州市整个城市的总体形象定位基本可总结为：
1、 成都北郊资源宝库
2、 现代化中等园林城市
3、 中国商品蔬菜生产基地、农副产品物流基地
4、 都市假日休闲港湾
（4）宏观环境分析及小结
1、位于成都以北，发展潜力大
彭州位于成都平原西北，在大多数成都老百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜的居家区域。彭州经济的发展壮大，以及成都北城区改造步伐的加快，都将为彭州吸引众多开发商的关注。
2、经济水平逐年提高，市场环境日益完善
目前，据各项经济指标显示，彭州在大成都区县中经济发展处于中游，和成都发达地区差距较明显。政府提出的“工业富市，城建活市”发展战略已取得一定成绩。从市场环境看，楼盘体量逐渐增大，已有较大的开发商入驻。
3、资源丰富，有产业支撑
彭州自然资源丰富，是中国西南重要的商品蔬菜供应基地。作为成都支柱产业的医药产业，其生产基地主要集中在彭州。并且有大型石化基地落户。彭州经济发展后劲较足。
4、城市规划带来巨大发展潜力
彭州将自身定位为中等城市，规划中的牡丹新城和南部新城已在开发建设之中，城区面积扩大和人口增长将为房地产开发带来巨大的发展空间。
二、区域房地产市场环境调研
（1）区域基本情况
项目所在区域为天彭镇回龙西路中段，紧靠彭州市新行政中心，距老城区中心约3公里，距离彭州市政府约1公里，是规划中牡丹新城的核心区域。作为彭州未来“行政文化中心、石化配套新城”的牡丹新城，将是彭州的又一居住集中地。区域内商业配套规划齐全，牡丹大道、金彭大道、天府大道等构成了四通八达的交通网络，有多路公交车通行，居住环境良好。
（2）区域房地产市场调查
目前，项目所在区域是彭州市的开发热点区域。入驻的房地产开发商数量较多，楼盘规模普遍偏大。楼盘之间的竞争已经趋于全方位竞争，户型、环境（园林设计）、营销推广手段以及开发商实力和信誉等因素都将影响项目的市场地位。各个楼盘十分注重园林特色的宣传，这能体现出彭州市民生活理念的转变，也能体现出较旺的改善性住房需求。
三、个案调研（调查时间11-18~11-21）
通过调查，总结要点如下：
1、所调查的楼盘中，建筑风格以现代简约为主，外立面色彩素净，主线条以白色为主，直观印象较好。
2、楼盘平均绿化率在30%左右，容积率普遍偏低。
3、各个楼盘在宣传推广中都着重突出园林景观面积及特色。水景有一定优势。
4、楼盘普遍均价在3800元/㎡~4100元/㎡，且优惠较大。
5、户型以80-120平米套二及套三为主，购房者喜好差异不明显。
6、所调查楼盘与公司项目地理位置临近，可以共享周边配套。目前，周边配套还不成熟。
7、当地缺乏主流媒体，电视、报刊在当地影响很小，宣传手段多以路牌广告及DM单派发为主。如何进行口碑宣传是推广工作中需要考虑的重点。
四、消费者调研
通过对部分消费者以及一些置业顾问的走访，对消费者市场及消费习惯做出如下总结：
（1）消费者特征
1、目前，区域房地产市场的购房群体以25-40的青壮年为主，40-50中年人次之，50岁以上老年购房群体较少。购房主力以当地人为主。
2、购房者家庭组成以三口之家为主。
3、石化基地等单位职工购房比例较大。
4、主力购房群体收入水平处于中等或中等偏高。高收入人群更倾向选择到成都购房。
5、消费理念趋于理性化，各个楼盘的绿化、配套、物业等综合考量之后才会做出选择。
（2）购房需求特征
1、主要购房目的，第一是改善居住条件，第二是追求舒适生活，第三是安家置业。可以将二次置业看做购房的主要动力。
2、购房者对区域地块升值潜力普遍看好。
3、多层和小高层非常受欢迎，高层亦能接受。高层中间房源相对较受欢迎。
4、购房者很注重小区环境，对南北朝向比较敏感。
5、购房者需求房屋的主流户型以80~100㎡的套二或套三为主，主要还是考虑功能。小户型的供给较少，这部分需求基本上没有得到满足。
6、购房者对房屋总价认可基本控制在40万左右。
7、按揭购房是主要方式。
五、项目调研
（1）优势
1、“中节能·新时代广场”节能示范工程将带给彭州人民全新的生活理念，节能建筑和节能科技将大大提高居住舒适度，这是其他项目无法比拟的优势。
2、公司实力能够给予购房者足够的消费信心。
3、超宽楼间距、一级服务标准的物业、大面积现代生态园林、户型配比多样等都能满足购房者追求舒适生活的需求。
（2）劣势
1、项目位于新规划的牡丹新区，周边商业配套均处于规划中，人气不足。
2、项目周边竞争楼盘多，如置信入驻彭州较早，在当地口碑较好，竞争性很强。
3、彭州人民对国家绿色二星建筑、节能建筑的认识还不足。
六、结论
（1）开发水平较高，竞争较激烈。
项目所在区域是当前彭州房地产市场开发的热点区域，介入开发商较多。小区开发规模化，中、大盘时代已经来临。住宅产品偏向中高端，品牌竞争激烈。
（2）中远期市场需求旺盛，前景看好
随着牡丹新城的成熟，必将带来大量的住宅需求。公司以及项目知名度和美誉度的不断提升，亦将吸引更多购房者的关注。
（3）消费注重健康生活方式
购房者在选择置业时，价格、户型、环境和物业等方面都很重要，归根结底是对健康生活方式的一种追求。因此，项目品质的营造和推广必须持续关注。
策划部
2011-11-23