20xx年房地产开发项目工作总结
20xx年即将过去了，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，20xx年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。
20xx年本人主管的部门是工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。
现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：
一、 生产任务完成情况：
1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋18层高楼约12万㎡，总投资约2.5亿元，该工程继XX年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。
2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：
第一步：思想观念改变：
国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去
衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。
第二步：管理模式改变
俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。
第三步：技术力量改变
通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。
工作中存在的主要问题：
1、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。
2、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌
握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。
3、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够完美，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
4、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商 。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。
5、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为1524万元，占项目总成本的6.5%。对于这块费用就是一句话：了
解政策，和各政府部门搞好关系。 用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
6、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年九月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。
6、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。
7、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产安装方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。
8、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装
饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。
XX年年的收获
一是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。
二是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。
三是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策斡旋能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维；从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断；从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。
20xx年工作计划和展望 ：
1、随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。我们要加强技术知识的学习和扩充，作为领导干部和专业技术人员首先要有领导部下的能力和过硬的技术本领，这样才能在竞争激烈的市场经济条件下不被社会淘汰，同时才能保证公司的产品－房子拥有较好的质量。
2、 要发挥企业员工最大作用：在紧张的工作之余，要加强团队建设，打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，要充分发挥员工的主观能动性及工作积极性，提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。通过我们灵活的学习，增强了职工的凝聚力，引导他们树立正确的世界观、人生观和价值观，积极开展了创建学习型职工活动，使我们的各项工作都能顺利的进行。
3.注意培养人才：在市场经济的环境下，企业的竞争已经成为人才的竞争，近几年来人才的引进一直是我们集团公司的工作重点，要提供青年职工的福利和待遇，从感情上来留住人才，并加强对年青技术骨干的培养力度。随着公司的逐渐壮大和
发展，公司20xx年即将开发的项目有许多等。每个项目少需3～4名技术人员，平均起来需要10～18名技术人员，而公司目前人员情况承接这些项目是有很大难度的，主要情况在于：
1）目前公司能到现场一线进行项目管理的专业技术人员只有12人，难以满足20xx年项目管理的需求；
2）老员工即将退休；
3）缺少年富力强，能独立承担项目管理工作的人；
公司应重点加紧对员工的培训工作，尤其是年青人的培养工作，以此来大幅度提升公司员工的素质和业务能力，实现公司“各个蚂蚁都要上树”的战略目标。
今后项目的建议：
1、 选择好营销策划公司；
2、 选择好的设计公司：
推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
开展限额设计，有效控制造价：积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
不少设计单位存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三大材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“边算边画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
采用合同措施，有效控制造价：针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的举措之一。
3、 做好合同洽谈、合同评审工作：应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
4、做好项目实施阶段的成本控制：
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
5、从管理模式上着手，充分利用监理单位进行项目投资的造价控制，要求监理单位按照监理大纲和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，把好签证关、审核关。同时现场项目部必须做好月度工程进度款的初审，造价部门做好工程进度款的复审，避免超付、提前付。
20xx年是崭新的一年，是奋斗的一年，是通往胜利之路的一年，我们将已最饱满的工作热情和忘我的工作精神为公司发出每份光、每份热……
第二篇：房地产开发项目工作总结
广西长生房地产开发项目工作总结
20##年即将过去，转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。回首这十年，内心不禁感慨万千，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习、不断地进步，慢慢地提升了各自的素质与才能。回首这十年，我们走过人生很重要的一个阶段，使我们懂得了很多，领导给予了我们太多的支持与关爱，在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢！因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手，也因为有了你们的帮助和努力，才能使公司的发展更上一个台阶。
这十年来我们工程管理部，绝大部分精力用于项目的建设、施工管理工作上，工作范围广、任务重、责任大。但都能较好地履行了各自的行政职务和专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，调动了广大员工的工作积极性及团队执行力，较好地完成了：广场公寓、水东公寓及海豚湾大厦这三个项目的工程建设任务。
现将十年来所有的项目工作总结汇报如下：
一、生产任务完成情况：
1、开发项目：所开发的项目有三个项目：其中20##年11月开工至20##年8月竣工的广场公寓一、二、三、四期工程建筑面积共40053.60㎡，预算总投资约21，868，885.64元；20##年6月开工至20##年9月竣工的水东公寓四幢建筑面积共23433.73㎡，预算总投资约15，427，715.75元；20##年8月开工至20##年3月竣工的海豚湾大厦建筑面积共89334.73㎡，预算总投资15，3057，806.56元。（由于财务人员未能提供各楼盘建设施工所投入的各项费用，所以不能得出准确的工程平方造价，准确的项目总造价及平方单价财务人员正在核箅中）。
在开发的楼盘中有砖混结构七层的广场公寓及水东公寓项目，也有地下二层地上高达28层(包括空中花院、楼中楼共30层)的框剪结构、高度达99.98米的海豚湾大厦项目，三个项目合计建筑面积15.3万㎡，预算总投资约2亿元，三个项目自20##年启动以来经过十年的努力，在全公司员工的共同努力和配合下，已圆满竣工。项目的建成，树立了公司良好的社会形象，是我们公司在房地产行业的起步和标志，同是亦是我司走向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标和成绩。
在十年来项目的建设中深刻的体会到一个企业要在现有的市场经济条件下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十年来，工程管理部也肩负着巨大的挑战，以后我们公司开发项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在以后的工程建设中必须要更加努力和细心，具体心得如下：
第一步：思想观念创新：
现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干、巧干，要避免遭受到市场经济的淘汰。目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过三个项目十年的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程项目开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。
第二步：管理模式创新
俗话说：国有国法，家有家规。对我们工程管理部来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济效益。在项目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟以后我们公司开发的项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们要在这个过程中认真学习和创新并逐步实施新的管理模式，我们要学会创新的管理模式是什么样子？每个职工对自身的要求应该是什么样？全部门应该怎么去做？都是有待大家认真思考的问题。
第三步：技术力量创新
通过十年来的项目开发建设，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将应该为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，同时亦应招揽更多的人才为我所用，用才生财，为以后工程项目的建设做好充足的准备。
二、工作中存在的主要问题及总结：
1、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、价格定位等因素，客户对楼盘的要求已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。
2、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段及图纸会审，这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，每每项目虽然做了但也是流于形式，靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好完美、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。
3、项目设计：
1）设计和施工图纸的审核工作：
①项目设计：以海豚湾大厦为例，该项目的设计是公司根据地块的定格结合实际情况进行的，设计分为前后两部份相结合而成、再作通风、透光考虑处理，其特点是节约土地。在同一土地面积上设计出最大的建筑面积，同时亦达到国家规定的各项建筑指标。平面设计（户型）较为合理分为大、中、小户型，户型的多样化。层高（3。1米）给后来销售带来畅顺，不足的是绿化面积小，小区设施不够全面从而制约了小区档次。
②外立面设计：海豚湾大厦外立面设计为涂料饰面、塑刚窗、方钢阳台栏杆，飘窗部份用方钢做百叶上下连接装饰、整幢楼成L型。总体来说是较为合理外观形象也不错，但设计时没有考虑到日后所使用的建筑材料因材质问题会产生不良的效果。特别是外立面部份使用轻质节能砖作为填充墙材料，对外墙抗裂效果十分差等等不好的效果。所以后来我们作了调整及设计变更。
2）图纸审核：
建施图审核方面通过祥细分析审核，把原设计的一些不较合理的漏洞调整及校核，并把紫豚阁一个户型作了相应调整。其它部分并没有太大的问题。设计基本能达到了我们的要求。外立面设计存在的问题是外墙面层装饰是采用涂料饰面，飘窗上下部分用60*60方钢做百叶窗式装饰。大阳台采用隔层砌块做空调机蔗挡，这几项设计都没有考虑到其楼房使用时间长短所产生的后果。其一，外墙涂料饰面工艺在我们广西地区使用由于受气候条件的影响和涂料工艺的不成熟所致，一般三年后极易开裂及退色。且用较好的涂料价格亦不低，所以我们改变为帖瓷砖饰面。从而基本上解决外墙面层开裂的问题，同时亦不增大工程造价。其二，采用方钢烤漆做百叶，由于采用的是铁质材料表面烤漆使用期限最大不会超过十年。就会因油漆老化生锈而要进行维修养护油漆，否则会通过锈水的外流腐蚀墙面给后期业主造成麻烦。所以变更为采用铝合金做百叶，从根本上解决了这个问题。其三，为了减轻楼层承重荷载和整体立面效果通过分析取消了大阳台隔层砌砖蔗挡的设计，改为栏杆围栏这样效果更好。同时亦达到减轻荷载，节约成本的效果。商场立面变更是根据黄总指标和使用功能要求而改变的效果甚佳，但价格昂贵。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可高达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少（如海豚湾大厦原设计图纸钢筋含量70.83kg/㎡，后来经过审核优化设计为60.29kg/㎡，节约10.54 kg/㎡，合计节约钢材达950吨，按5000元/吨计节约成本达450万元）。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
4、工程质量与施工安全
我们公司所开发的三个项目工程在质量上都能一次性顺利通过质检、监理、设计等单位的验收，且未发生过重大的质量安全事故，在确保工程质量和安全的情况下，成功地在一年时间内完成了水东公寓的施工，取得了非常好的成绩。但是，由于我们的部分项目在未具备验收的情况下强行验收，引起了在售后服务过程中存在问题比较多，给业主造成了一些很不好的印象。存在的质量问题主要在以下几个方面：
1）海豚湾大厦20##年8月8日出现的技护桩坍塌事故，造成直接经济损失达100多万元，间接损失达2000多万元，工期延长3个月。通过分析，造成事故的起因有以下方面：
①由于基础土方开挖工期的拖延错过了最佳施工期，应该在旱季基础施工的而拖到在雨季施工；
②没有详细了解地下管网情况和构建筑物有效保护的情况下盲目施工；
③没有严格按设计要求进行施工，设计上的支护桩是由二道锚索锚固的，施工过程中要求变更部份只做了一道锚索锚固；
④缺乏深基坑施工的经验，施工过程中由于出现大量的流砂没办法及时处理而引起其它问题的并发。
2）海豚湾大厦主体工程出现转换层大梁龟裂的质量事故，裂缝产生的原因有以下几方面：
①混凝土水热化过程。混凝土水热化反应是放热过程，每克水泥放出热量约356～461J，该热量聚集在厚大结构内部不易失散。水泥水化热引起的温升一般达到20～30℃，而混凝土水热化过程温度超过30℃以上，有时更高。在常温条件下水泥在3天内放出热量是总水化热的一半左右，使得混凝土内部升温。在浇灌后3～5天内，内部温度的上升使混凝土表里形成很大温差，降温时，内部对外部的收缩形成约束，其表面将产生很大的拉应力。当混凝土的初期抗拉强度不足以抵抗内约束拉应力时，表面将会出现裂缝。
②干燥收缩。混凝土拌合水中有80%的自由水要蒸发，自由水的逸散一般不引起收缩，但混凝土过于干燥而形成吸附水脱水时，其产生的干缩却是不容忽视的。厚大结构的表面干燥收缩快，中心干燥收缩慢，表面的干缩受到中心部的约束，将在表面产生拉应力，这往往也会促使裂缝产生。
控制裂缝的措施
①预防温度裂缝，可从控制温度、改进设计和施工操作工艺、改善混凝土性能、减少约束条件等方面着手，一般，控制裂缝的方法及措施有：
②尽量选用低热或中热水泥配制混凝土或掺用粉煤灰，降低用灰量，以减少水化热。选用良好级配的骨料，严格控制砂、石含泥量，加强振捣，保证混凝土的物理力学性能。大体积混凝土中一般应掺用缓凝型减水剂，如木钙粉等。这些措施都能一定程度上减少因温差原因造成的开裂。
③混凝土上浇灌必须严格按热工计算要求进行。事先应预测混凝土的浇灌温度Ta和水化热温度Tb，Ta+Tb即为混凝土的最高绝热温度。要控制该最高温度与表面温度之间的差值以及表面温度与外界气温的差值均在25℃之内。为此，炎热天气浇灌混凝土宜降低浇灌温度，可采取掺冰水搅拌等措施；寒冷天气浇灌混凝土以不遭冻为度。混凝土的拆模时间或撤除保温时间应考虑气温环境等情况，确保两个温差和湿度符合要求。
④对大体积混凝土采取分层浇灌，分层厚度一般为80cm～100cm，这样可加速散热减少混凝土硬化中的水化热，降低内外温差，避免温差应力引起的裂缝。为了解决分层浇灌施工缝的问题，可以在底板的中间放置钢筋网片，此层钢筋既可保证分层浇灌时两层混凝土之间的有机结合，又能抵抗混凝土本身的收缩应力，这对于厚基础底板来说是必不可少的。
⑤保证新浇灌混凝土有适宜的硬化条件，防止因早期干缩而产生裂缝。浇筑完毕后要及时覆盖，并蓄水养护，保持表面经常湿润，但应注意水养护时表面与内部温差不得超过25℃，否则，必须覆盖塑料薄膜和保温材料，以起到既保水又保温的效果。
⑥裂缝是混凝土结构中普遍存在的一种现象，在大体积混凝土构件中尤为明显，它的出现不仅会降低建筑物的抗渗能力，影响建筑物的使用功能，而且会引起钢筋的锈蚀，混凝土的碳化，降低材料的耐久性，影响建筑物的承载能力。因此要对混凝土裂缝进行认真研究、区别对待，采用合理的方法进行处理，并在施工中采取各种有效的预防措施来预防裂缝的出现和发展，保证建筑物和构件安全、稳定地工作。
3）三个项目均出现不同程度的天面、卫生间开裂渗水问题。混凝土屋面出现裂缝渗漏，是住户最大意见的起因，对房屋的耐久性影响最大的通病。因此，应认真查清产生此通病的原因，以采取相应措施加于防范，避免以后的钢筋混凝土屋面不再出现裂缝渗漏现象，使用户满意。
造成混凝土屋面出现裂缝渗漏的原因有如下几个方面：
① 屋面板的负力筋没有放在正确的位置上，在进行混凝土施工中，被运料斗车及施工人员踩弯变形的负力筋铁，没有认真调直及提到正确位置上，使板的负力筋没有起到作用，在模板拆除后加上做隔热层的材料堆放不均匀，使板在自重及施工荷载的作用下弯曲变型，梁顶板及墙顶板的混凝土受位，而板的负力筋铁在中性轴以下，起不到抗拉作用，而使板面拉裂，出现裂缝而渗漏；有的经过使用一段时间后出现裂缝的。
② 屋面混凝土的质量差密实度、粘结性差而出现裂缝渗漏。有如下几种原因：
模板在用到屋面时，已经破旧不堪，变形损坏严重，又不新购进模板，制模和技模不认真，和好的模板变形大，缝隙大，进行混凝土施工前又不认真塞缝，当混凝土倒在模板上时，水泥浆流失严重，造成混凝土出现严重蜂窝孔洞，粘结性差密实度不好，使混凝土的强度大幅度降低。
模板是干燥，混凝土倒在模板上，它的水分马上被模板吸走，使混凝土中的水泥不能充分进行水化作用，在硬化过程中缺失水分，使混凝土的质量受到严重影响，由于上水困难，在混凝土养护期间又不能有充足的水进行养护，这样屋面混凝土的质量就无法保证，因此在浇筑混凝土前认真将模板湿透，最好在浇筑混凝土的头天晚上将模板湿透，使模板不会大量吸入混凝土中的水分，混凝土硬化后应派专人认真浇水养护混凝土。
混凝土材料中的砂、碎石质量存在较大问题，含泥率高，不认真自觉冲洗，会降低混凝土强度，碎石的级配差，有些颗粒较大，砂中含河卵石过多且大，使砂、碎石配料不准确；当碎石较大时又不合理匹配各种材料用量，便会出现水泥浆不足的现象，使混凝土容易出现孔洞蜂窝，无法保证混凝土质量。
在混凝土搅拌过程中，随意改变水灰化，为了使做工的人好做工随意增加用水量，使混凝土内水分过多，使混凝土内孔隙率增大而影响强度。同时，混凝土的搅拌时往往过短，水泥没有充足搅拌时间与水起水化作用，搅出来的混凝土稠度低，也会影响它的质量。
由于用残旧模板和梁板模的缝隙大，捣固振实混凝土时水泥浆流失多，因此，混凝土的密实度差，强度低，抵抗温度变化伸缩能力差而出现裂缝而渗漏等等。
③在技撑屋面板的模板时，未做到流水坡度，在淋混凝土时采用中间加厚边沿减薄的做法，使屋面混凝土厚度不一，这样在厚度小的地方就容易出现裂缝。
④在屋面水泥砂浆过面层时，混凝土基层没有认真清洗，没有先扫水泥浆，未将原有的微水孔隙填充，这样水泥砂浆面层与混凝土基层粘结不好，造成空鼓而开裂、渗水。
4）三个项目均出现不同程度的外墙开裂渗水、窗边渗水等问题。建筑物外墙渗漏的主要原因 ：
材料方面的原因 ①防水材料质量下降，合格率普遍低下，尤其是小型厂生产的产品，在生产过程中没有经过严格的工艺处理，质量关、技术关都没把好，甚至生产防水材料的原材料的质量也有问题。②砌块、机制粘土砖、水泥的质量达不到要求，强度不够，施工所用的砂石含泥量大、超出规范要求。
施工方面的原因
不按设计要求和施工规范进行施工，砼配合比掌握的不准确，水灰比过大，影响到砼墙体的强度。浇筑时振捣不密实、养护不及时、拆模过早，也会造成砼墙体出现蜂窝、麻面、孔洞以及裂缝等现象。
墙体砌筑质量不良，在砖砌体的诸种质量通病中，影响外墙渗漏的原因有：砌筑砂浆配合比不符合设计及规范要求；砖层水平灰缝砂浆饱满度不足80％，竖向灰缝无砂浆（空缝或瞎缝），为雨水渗漏预留了内部通道；框架结构中填充墙砌至接近梁底或板底时，未经停歇，即砌斜砖顶至梁、板底，以后随着砌体因灰缝受压缩变形，造成墙体下沉，斜砌砖体与梁、板间形成间隙，外墙抹灰或刮毛时，在此间隙处形成裂缝；框架柱与填充墙间的拉结筋不满足砖的模数，砌筑时折弯钢筋压入砖层内，形成局部位置砌体与柱间产生较大的间隙，抹灰时该处易产生裂缝。
外墙洞口处理不当 ，上料口封堵砌筑时，与原有洞口接搓不严；工程竣工后，住户在墙体上凿取空调管洞、太阳能热水器管孔、排气扇孔洞等，造成墙体及外粉裂缝。由于条件的限制，住户及装修者，无法对此进行认真的处理；剪力墙施工时的螺栓套管在内外墙前，未认真进行封堵或未封堵。
外墙抹灰或粘贴面砖的质量不合要求 外墙抹灰空鼓、裂缝；使用了翘曲、开裂或缺角的面砖；面砖脱落，未认真勾缝。
铝合金或塑钢窗框与墙体连结不牢固，密封不严 墙体洞口尺寸或位置不符合设计要求，窗框与墙体间的间隙未能认真处理，间隙太小，无法填充材料；间隙过大，填充不实；窗洞抹灰由内、外墙两家施工单位施工，施工的时间不同，使用的材料不同，形成缝隙；施工顺序不当。外墙刮毛后，即安装窗框，造成窗框与墙体间的砂浆不易填实抹平。加之固定窗框的调整垫块残留于窗框下，或拆除后二次填充抹灰质量无法保障；窗框与墙体固定不牢，致使窗子在风荷载作用下产生位移，而使密封材料产生裂缝；窗安装后，没有在窗框外侧与墙体的连接部位进行密封或密封失效；窗框材料与墙体材料热膨胀系数不同，窗框与墙体连接处易产生细小裂缝。
5、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短、平、快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商 。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。要想从工程项目的建设中获得利润，必须在保证安全、质量和工期的前提下，严格实行成本控制。“质量是企业的生命”，产品质量的好坏决定着企业做大占有很大的比重，但当质量达到一定水平再要求提高时，该项费用就会呈几何级上升，提高工程质量，降低工程成本，就加强内部管理工作，以节约成本，降低工程造价，提高经济效益，成为我们的目标。运用成本、质量、技术等因素合理控制工程成本，是我们的根本方法，也是取得最佳效益的基础。
6、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，了解政策，和各政府部门搞好关系。 用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
7、管理上：管理的严密对于一个项目的成功所产生的作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失（如海豚湾大厦主体施工时木工乱割方条、模板）。我们觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。
8、施工队伍的选择及工程承包单价
1﹞、施工队伍的选择：－个好的施工队对项目工程能须利完成施工任务并达到各项工程建筑指标起着关键性的作用，同时亦会对工程管理、成本控制等方面得到有效帮助。相反，如果施工队不理想会对工程施工安全、质量、工期、工程成本及管理都会带来不利的因素。如海豚湾大厦基础土方开挖工程，原工程部洽谈的施工队承包单价9.5元/㎡﹙包干价﹚，总工期为100天，工程总造价约70万元。而后来由领导介绍来承包的施工队承包单价13元／㎡，且并不是包干单价，最终工程总造价为132万元，总工期用了180天。两队相比，后者比前者工程总造价相差132万元-70万元＝62万元，工期相差80天。而且极难管理，不但加大了工程成本，延长工期，并给后来施工带来诸多不便。所以，能聘请到－个好的施工队，对工程建设及完成各项指标任务都起着至关重要的作用。
2﹞、工程承包单价：如何控制好工程成本，工程承包单价占极重的比例。从我们成立建筑公司以来，长生房生公司所开发的项目建设基本上由西南建司一分公司承建。在工程承包单价上由工程部﹝三人以上参加﹞负责洽谈，得出结果后报总经理审批后才最终确定。在承建的项目工程单价上，我们认为是基本合理的，因为在工程承包价格上工程部都作了祥细的市场了解和分析，并通过对施工工程量的计算后才确定工程承包单价的。但有些项目没有与工程部勾通而由领导决定，往往出现价差极大，如海豚湾大厦基础土方单价、主体工程承包单价﹝120元/㎡还未含管理及机械费用﹞等都出现了承包单价偏高的现象，增大了工程造价，成本提高。所以，正确、真实决定工程承包单价，是对工程成本控制最有效的方法之一。
9、建筑材料、机械设备的采购和保管
建筑机械、设备、使用工具：
1）、根据工程的使用需要，各种机械设备、工用具都能及时组织、购买到位，以保证正常施工。
2）、机械管理人员平时能注意对各种机械的保养和维修，从而保证了各种机械和设备的正常运转。
3）、因机械管理人员平时注意各种机械和设备的检查，所以从公司几个楼盘的工程施工中，未有发生因机械和设备故障而造成的工伤事故。
4）、充分利用原有的旧机械和设备，从中减少了一部份的费用支出。
建筑材料的采购、组织及保管：
1）、材料人员能经常深入到各材料市场进行调查了解各种材料的规格、价格、质量情况、做到心中有数。
2）、根据工程的施工需要，及时把各种材料组织、采购到位，基本上没有出现因料停止的现象发生。
3）、在材料的组织、采购过程中，做到货比三家，精打细算，不拿回扣、讨价还价，尽最大的能力采购到质优价廉的材料；并且在公司资金周转困难的时候，都想方设法赊回各种材料，从而保证了工程的正常施工。
4）、材料验收，做到一丝不苟、认真过细、数量、质量、价格相符，证件齐全。
5）、材料保管：出入有据，账目清楚，手续齐全。
存在问题：
建筑机械、设备、工用具：
1）、工地机械管理人员不足，所以，有相当一部份的机械、设备和工用具的跟踪使用不到位，致使施工途中造成易损易坏的现象，有的亦有相当为残旧所致，基本每天都要修理，从而增大了成本开支。
2）、有的施工队的施工承包中没有明确机械设备、工用具的使用和管理责任，而造成了施工队对机械的使用、维修、保养、保管失控，而造成了易坏和丢失；就海豚湾大厦而言，如振动器、振动棒、手推车、电钻、电镐等的严重损坏和丢失，单振动器和振动棒的维修费不低于1.5万元，手推车的维修、损坏和丢失也不低于1万元。
3）、日计工，临时工管理不到位，因日计计工、临时工人来工地做工，多数都是不熟悉机械使用性能，拿去的机械只管用，不保养，有的今天来做几天又不来了，拿去的工用具、机械不拿回来，所以，也是造成工用具、机械丢失、损失的原因之一。
建筑材料
1）、材料人员不足，采购、验收、保管（出入库）一人全责，既不符合制度，也难予把工作做好。
2）、材料保管没有专门的材料仓库；材料、工用具难以保管，而造成烂坏、失窃。
3）、工程施工所需的各种材料，特别是小五金和零碎易耗的材料没有提前做出计划，往往到要使用才叫组织，说要马上要，这样，不但为难材料采购人员，更是因为急需没时间去进行价格、质量的调查对比，明知价格贵了也被迫买回，从而增加了成本开支。
4）、购买材料资金不到位，但为了工程的施工需要，不得不到处赊材料，因为要赊帐，所以有时难予讨价还价，明知比用现金贵10%—15%左右，但要急用，又没有钱，不得不狠心赊回。就海豚湾大厦工程而言，据不完全统计，单零星易耗材料计成本开支29万元左右，按差额10%计，就多交了3万元；水电材料开支约170万左右，按差额8%计，多交了13.6万，二项合计就多交了17万元左右。
5）、对材料跟踪使用和用后保管不到位，只因材料人手少，所以平时对材料的跟踪使用不到位，从而造成材料浪费、损坏。
6）、工地保安年龄过大，责任心不够强，工地保安因年龄过大，行动不便，体力弱，只看门口不看工地材料，从而造成材料被偷被盗严重，单海豚湾电线被偷盗价值不低于12万元，钢管、扣件被偷不低于2万元。
总结建议：
1）、配足材料人员，每个工地起码要配一名专职的材料保管员（其职责是材料验收、出入仓库、记帐、做计划、保管）一名材料采购员（职责是材料机械、工用具的组织、购买、市场调查、报价等）。
2）、配足机械管理人员，每个工地起码要配二名以上的机械管理员，（其职责是工程施工和日常的机械管理、保养、维修及水电管理）。
3）、工地保安必须配备责任心强的中青年人员为主，同时要切实制订保安责任制，保安不但要看好大门，而且要经常巡查和看护工地材料。
4）、切实制订出一套行之有效的建筑材料、机械、工用具的组织、采购、验收、保管制度，做到责任明确、监管到位、进出有据、货帐清楚。
5）、工地所有需要的建筑材料、机械、工用具，必须要提前做出需要计划，同时要保证资金到位，以便有计划地成批组织购买，从中减少中间商的差额，减少成本支出。
6）、工地必须配备有专门的材料保管仓库（包括小五金、水电仓库）。以便使各种贵重的小件及易坏的材料有库存放，从而减少日晒雨淋的损坏和被偷被盗的现象发生。
7）、建议公司成立一个审计小组，对建筑材料、机械、工用具、用工、用料的成本进行审核，而后才确定购买和组织实施。
8）、工程管理部的领导要带头、并要经常对材料人员、机械人员的督促、检查、指导，并强调所有的工程施工管理人员把对材料的使用作为自己工作中的一项重要任务，共同为节约成本开支、增进工程利润而努力。
10、合同的履行：项目开发建设过程中要严格履行合同，但是在我们开发建设过程中，工程款的支付上施工单位（施工班组）普遍都有很大的意见（由于资金不到位造成不能按时支付施工班组进度款）。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位（施工班组）按节点计划完成工程任务。
11、工程分包：由于特殊原因，项目分包单位过多，如：基础分包、主体分包、电梯分包、消防工程分包、入户门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包等等。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，工程部和监理难以对其进行管理。在市场经济条件下,各企业之间的市场竞争愈加激烈,应该加强内部管理工作,以节约成本,降低工程造价,提高经济效益,成为我们的目标。运用成本、质量、技术等因素,合理控制工程成本,是我们的根本方法,也是取得最佳效益的基础。如果在分包过程中，所有的合同必须由合同审核小组核定，且合同条款必须由工程部细节审核，这样才能更好的履行合同，才能很好地行使工程管理的权利，如不经过工程管理部细节审核就会出现（如：海豚湾大厦的消防、电梯等施工班组）合同漏洞，合同中无施工工期等细节条款，合同不健全，条款不完善，且双方签订的工程合同内容齐全、逻辑严密、双方的权利义务对等，其最后的工程成本就可能合理，反之，成本就有可能偏高，我们开发商就可能蒙受损失。再者，能很好的协调分包单位的关系，能严格按要求完成工程任务，为我们开发商出谋划策，节约投资，也有些单位（如海豚湾大厦的电梯、消防公司）由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。
12、监理公司：我们应当要求监理依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表我们建设单位实施监督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。海豚湾项目选择的监理公司普遍现象是经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。
13、工程保修及售后报务
从销售的角度，卖房只是销售的第一步，售后服务的好坏影响到再次的销售，售后服务关系到公司的信誉。现在的房地产市场，在各种网络、报广铺天盖地的信息，五花八门的促销手段如团购、送物业费、降价，但是忽略了一点，提升物业服务能力。随着楼盘的交付使用，楼盘所体现出建筑质量的问题逐渐显现，如楼面墙体开裂、卫生间渗水等问题这些都是建筑业的通病。伴随着购房者回归理性，“售后服务”越来越受重视，为了加强客户忠诚度。在市场竞争更加激烈的情况下，争打物业牌，依靠老业主口碑，以老带新，扩大影响力，抢占市场份额。
附表为公司开发建设的楼盘由于没能完善应有的配套设施，导致没能将物业移交，不但造成客户对我们投诉濒繁，也造成我们公司在物业费、水、电费费用补贴、垫付而引起的损失。
附表一：水东公寓
附表二：广场、水东公寓的维修费用
由以上存在问题得出以下结论：
1、物业公司的选聘至关重要；
2、屋面、卫生间防水的施工；
3、管道的设计，强、弱电，网络通讯，消防管道如何从美观角度去铺设；
4、售后服务不但需要技术，还需要用心；
三、以后的工作计划和展望 ：
1、随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。我们要加强技术知识的学习和扩充，作为领导干部和专业技术人员首先要有领导部下的能力和过硬的技术本领，这样才能在竞争激烈的市场经济条件下不被社会淘汰，同时才能保证公司的产品－房子拥有较好的质量。
2、 要发挥企业员工最大作用：在紧张的工作之余，要加强团队建设，打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，要充分发挥员工的主观能动性及工作积极性，提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。通过我们灵活的学习，增强了职工的凝聚力，引导他们树立正确的世界观、人生观和价值观，积极开展了创建学习型职工活动，使我们的各项工作都能顺利地进行。
3.注意培养人才：在市场经济的环境下，企业的竞争已经成为人才的竞争，近几年来人才的引进一直是我们集团公司的工作重点，要提高青年职工的福利和待遇，从感情上来留住人才，并加强对年青技术骨干的培养力度。随着公司的逐渐壮大和发展，公司以后将要开发的项目有多少等。每个项目最少需要3～4名技术人员，而公司目前人员情况承接以后的项目是有很大难度，主要情况在于：
1）目前公司能到现场一线进行项目管理的专业技术人员少，难以满足以后项目管理的需求；
2）老员工即将退休；
3）缺少年富力强，能独立承担项目管理工作的人；
公司应重点加紧对员工的培训工作，尤其是年青人的培养工作，以此来大幅度提升公司员工的素质和业务能力，实现公司“各个蚂蚁都要上树”的战略目标。
四、今后项目的建议：
1、工作态度方面
严格遵守公司各项规章制度，维护公司形象。平时注重政治理论学习，在思想上积极要求上进，提高个人素质。向理论学习，向专业知识学习，向身边的同事学习，逐步提高自己的理论水平和业务能力。克服年轻气躁，做到脚踏实地，提高工作主动性，不怕多做事，不怕做小事，踏实肯干，努力完成好领导交给的各项业务工作，在点滴实践中完善提高自己。
2、 选择好的设计公司：
推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
开展限额设计，有效控制造价：积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
不少设计单位存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三大材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“边算边画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
采用合同措施，有效控制造价：针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的举措之一。
3、 做好合同洽谈、合同评审工作：应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
4、做好项目实施阶段的成本控制：
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
5、从管理模式上着手，充分利用监理单位进行项目投资的造价控制，要求监理单位按照监理大纲和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，把好签证关、审核关。同时现场项目部必须做好月度工程进度款的初审，造价部门做好工程进度款的复审，避免超付、提前付。
6、工程的现场管理及监督检查工作
在项目现场管理中，要制订岗位职责并要求员工认真学习工程管理部岗位职责，将岗位职责纳入自己的实际行动中。同时，严格遵守公司的各项规章制度，严格按照工程管理的 “三控三管一协调”｛“三控” 是：工程进度控制→是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、施工前准备各阶段）的进度控制。控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。 工程质量控制→监理工程师组织参加施工的承包商，按合同标准进行建设，并对形成质量的诸因素进行检测、核验，对差异提出调整、纠正措施的监督管理过程。 工程投资（成本）控制→针对施工单位是成本控制，而对于建设单位和监理单位来说，就是成本控制了。不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。 “三管” 是：合同管理→建设项目监理的合同贯穿于合同的签订、履行、变更或终止等活动的全过程。职业健康安全与环境管理→是围绕着动态目标控制展开的，而安全则是固定资产建设过程中最重要的目标控制的基础。 信息管理→施工项目管理是一项复杂的现代化的管理活动，更要依靠大量的信息以及对大量信息的管理，并应用电子计算机进行辅助。“一协调”是：指全面地组织协调（注：协调的范围分为内部的协调和外部的协调）｝的要求去做，努力完成公司开发目标计划。负责任的去做工程的管理工作，保证工程的质量、安全、进度、成本达到要求。认真贯彻公司的各项指示精神，完成各项工作任务。认真对待工程部项目检查中提出的问题和整改意见，结合实际，认真学习。
工程质量管理及监督检查工作。
工程现场管理以签定的承包与合作合同、协议及制定、审批的目标与计划为依据。工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、进度、安全等工作。质量管理上，着重确立工程质量管理目标、确定工程质量预控方案；工程产品形成的过程控制；工程验收控制；加强现场的沟通等工作。
1)、参与确定工程质量预控方案。针对监理、施工单位在节能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，参与协助其完善施工工艺、措施的制定。
2)、参与产品形成的过程控制。建筑产品主要是由手工完成，因此产品质量就必然会出现较大的偏差。首先必须严把原材料质量关。对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合合同要求。对于承包单位的自购材，主要是加强对到场的材料检验。一是样板引路；二是要通过监理的日常性见证取样对材料质量检验监督；三是项目部对现场材料巡查，对可疑材料，先停用封存，再取样检查，排除疑点方可使用；四是水暖工程师做专业检查，对可疑材料，现场封存，扩大取样数量，在规范之外，做独立检验；五是对确定的不合格材料，采取封存，限定时间在监理人员监督下清理出场。其次，产品形成的过程控制是对所有预控方案的执行过程，将直接影响质量目标的实现，因此必须严格执行。如监督检查《水暖施工组织方案》和《施工监理规划》实施情况及工程变更情况。对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。对水暖工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。
3)、依据合同及国家的有关法律法规，参与对总分包单位进行质量管理。总分包单位是产品的生产者，他们的工作直接决定产品的质量，各个施工单位的工人的操作技能基本上是比较接近的，而产品的质量差异，主要是管理水平的差异。所以在对于总分包单位的管理上，主要抓其质量保证体系建设，发挥质量保证体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理。在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪。
4)、产品的验收控制。“工程质量是企业的生命”，因此工程的验收控制尤为重要。如参与总分包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度，主要是通过参与总分包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。参与监理与项目部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系统采取了相应的验收方式方法，因此，不仅对总分包单位的复验按有关规定、规模验收，而且，对工序的过程进行旁站监理，做到对工程质量形成过程了然于胸。
5)、加强现场的沟通工作。站在业主立场对监理管理，使施工方对你信服，是很有难度的一件事情，当然各个地方各个项目都是不一样的。采取的办法就是多和业主、施工方沟通。作为业主来说，首先要求监理对工程动态、概况了如指掌。另外，对个别事情还要有自己独到的见解，这个就需要精通自己专业的业务。其次，做好自己的本分工作，即管理、收集资料，做到主管部门检查的时候资料齐全，自己查找方便。再次，就是协调，要和各个单位做好沟通，为项目开发建设共同努力。
工程安全管理及监督检查工作。
始终把安全工作放在首位。严格按照质量第一、安全第一的工作宗旨，本着管生产必须管安全的原则，把安全作为施工生产的永恒主题和重点工作。认真贯彻执行国家和地方有关安全质量的法律、法规、标准，努力建立科学的职业健康安全管理体系，使安全管理工作制度化、科学化和法制化。
为确实做好本项目的安全工作，实现工程安全生产目标，对施工过程做到事前控制、事中控制和必要的事后控制，坚持现场安全的现场巡检和关键部位的专检，发现问题及时通知监理，限期整改，并对整改部分进行复查。对于发现的安全隐患，针对性地召开质量专题会议研究对策。
安全检查制度并每周进行安全综合检查，做到检查有布置、有记录、有整改、有总结。同时建立相应的事故报告和处理制度，实事求是的报告生产中所发生的安全事故，积极采取有效的措施进行处理，甲方明确事故处理权限给总包、监理，决不使事故扩大，保证工程稳定有序的进行。
安全控制的关键：第一、设计方面必须按照国家相关规范进行设计，不存在施工中无法采取防护措施的设计内容。第二、必须保障安全措施费用的有效投入。第三、安全防护设施及用品必须严格按照国家、地方或行业的有关规范标准规定设置、配备。根据施工阶段进行危险源的辨识，根据辨识结果采取预控措施及防护措施，严密监控重大危险源、对一般危险源进行动态管理。加强消防安全、临时用电、环境卫生、物料堆放、机械安全的管理，消除火灾、触电、物体打击、机械伤害事故的发生。加强职工的生活宿舍的用电、消防管理，加强食堂的卫生管理，消除中毒及传染病事件的发生。
工程进度管理及监督检查工作。
项目开工以后，应按照公司要求工期，根据施工进度要求，对总包其具体进度、生产内容提出了具体要求。在生产过程中，根据实际情况，通过制定月计划和周计划，对整个工程生产进行进度控制管理。
进度控制的关键因素是人力资源的配备是否充足、材料物资的确定是否及时、机械设备的运行完好率、方案工艺的明确性、施工环境的有利营造。
在施工进度控制中两方面的因素要严格控制：其一设计的完善或专业设计汇总论证，不能根据现场施工逐步调整，否则将严重影响施工方案及施工工艺的完善与实施，将会导致施工组织系统的不确定性，直接影响进度计划的实施。其二物资材料的确定，如不能及时确定，施工方案及工艺也就不能及时确定，尤其对于加工周期长的材料，将严重影响整体施工的合理安排甚至扰乱整个施工计划。
对于施工环境，和谐的环境将有力促进施工进展，如不和谐，将会造成众多障碍间接影响施工，此方面要及时沟通。
工程成本的管理控制工作。
首先需要强化项目成本管理观念，每一个人都要树立成本意识、效益意识，意识到成本管理对企业经济效益和个人收入所产生的重要影响。
其次要做好工程前期的成本控制。要求设计体现科学性、合理性，根据工程目标确定合理的设计标准。前期设计合理到位，工程前期做好图纸的审查工作，工程量、材料、主要设备及主要构建尺寸、主要的施工工艺的烂熟于胸，清晰图纸，这样才能其实控制好前期设计的成本。
再次要做好工程的事中及事后成本控制。一是做好施工方案的优化。充分考虑当地的自然环境、水文地质、气象气候和交通运输等条件，因地制宜地要求总包的施工方案优化和再控制。二是材料成本控制方面。要把好采购关，控制好材料质量，降低采购成本。三是严格控制施工质量。减少返工，减少设计变更，一次到位。四是强化安全意识。监督指导施工现场做好防护措施，做好安全方面的工作，杜绝因安全出现问题而造成停工的现象发生。五是加强施工变更索赔工作，强化索赔意识。要积极主动地与监理方、设计方和业主充分协调，认真研究合同和施工图纸。变更设计应坚持“先批准，后变更；先变更，后施工”的原则；紧盯现场，对施工中出现的各种问题要做好记录，收集证据，建立完整的施工档案，及时出具工程变更联系单并请设计、监理单位、总包签证工程量及价款。
以上总结是我们根据公司所开发的楼盘施工中所发现、总结得出的一些经验和看法，并未十分祥细到位。如有不对的地方或有更好的意见，务请各位领导、同仁提出。以使今后我们的工程建设、施工管理更上一层楼，为公司的持久发展尽自已一份力。同时为此次总结提供意见和相关信息数据的各部和领导、同仁表示衷心的感谢！
20##年12月22日