策划学习笔记（个人实战经验整理）

本贴是笔者最新原创，因边整理边发，会分成很多段，希望各位策友们能抽时间关注、留言，并多多交流，一起讨论和补充！



策划学习笔记（个人实战经验整理）


该笔记是本人两年多策划实践的学习心得和总结。看似篇幅较大，其实所含的内容不多，因为如前文所述，策划需要接受的内容太多太多，为了能有空杯心态，随时腾空脑子装新东西，我只能把策划中的“思维关键点”整理出来，其实是一些思考方式和关注点——即方法论，这样可以使策划过程中思路清晰些，并沿着关键的方向积累下去，抓准重点早日突破。笔记不够全面不都正确，求前辈们指正，欢迎大家交流补充。笔记仍然是“学院派”风格，提醒大家不要流于教条，从自己的实际经验中学习总结才是对自己最好的。
　　 奉献出一点自己的资料，本人也寻求一帮助：如何才能提高文字表现力？求实用快捷法，哈哈。先谢谢各位！



笔记目录
一、关于“策划”的一些总体理念
二、为谁策划？——注重两个对象的研究
三、策划核心问题之一：定位
四、策划核心问题之二：开发模式
五、基础工作——关于各类型项目的市场调查纲要
六、各类型项目核心策划要点
七、学习方法和思维方法


一、关于“策划”的一些总体理念
1、策划要知难而上，要有勇气随时面对新的挑战。没有实战经验是不行的。
2、每个项目都存在各种问题，要发现问题（主要矛盾、次要矛盾），并解决问题，用我所能用的，摒弃我所不能用的（要分析策划创意是否有逻辑，要平衡矛盾，寻求多方共赢）。
策划的角色像一个裁缝，其中运用的种种战略战术都是在利用关系和资源把项目修补好。（没有太大销售难题的项目开发商一般不找策划）
3、策划的宗旨是“卖出去”，以销售为最终目标，策划过程中要随时考虑如何才能推进销售，这一点要求策划人须有开发商的“功利”。
4、充分挖掘自身优势是最重要的思维方式。
5、要关注别的领域的营销手法和营销模式（融会贯通的思维）
6、策划三条主线：市场----------产品----------营销
市场方向需要的能力：灵活、广泛
产品方向需要的能力：细致、严谨
营销方向需要的能力：灵活、实操能力

7、策划的三种层次和级别

二、两个对象的研究
　　“房地产”这项商品交易的两端：一个是投资方开发商，一个是买受方消费者，二者当然是我们必须研究的两大核心对象，要建立起“关注两者需求和利益”的策划思维。开发中还涉及很多参与方，包括我们自己—策划公司，还有政府等等，但求抓住重点，其他不讨论。

开发商：开发商的本质是“商人”，房地产项目开发的实质是一种“投资”，理所当然“风险”和“利益”就是开发商最关心的问题。

开发商最关心什么？
第一个：项目开发最重要的是安全性，要能规避可能的风险，要有强大的抗风险能力
此点告诉我们，策划不能天马行空，脱离实际，普通的策划人员虽然见识有限未达到一定的高度，但是仍要会换位思考，站在开发商的高度考虑问题， 如此巨额的投资，当然要关注和了解项目存在的风险性，思考如何保证该项投资是安全的？


第二个开发商最关心的是：资金的运用及相关问题，如现金流的获取、盈利模式、投资回报率等。
此点关乎策划中的“开发模式”，多种多样的开发模式和利润获取模式就是我们要关注和积累的重点，同时要有投资演算的能力，商人可是很会算经济账的。


第三个：几乎每个开发商请策划公司，最先想要得到的一个答案是关于项目的“定位”

“定位 ”是每个策划人员都听得耳朵起茧的词语，但这个词语就跟“策划”“企业文化”这样的词一样，貌似内涵很深很广但又有点难以诠释精准。下面会有专门的篇章论述定位的思考过程，其实真正弄清楚了“定位”，策划工作就完成了一大半。



消费者：这个就不用多言了吧，策划的再好，开发商的经济账算得再美，顾客不买单，市场不接受，还策划什么？所以策划人要把“需求”二字记心间。
就开发商而言，通常他们最关心市场需求中的“面积需求”（用于产品定案和报规）
策划人注意的：找出目标客户群、描述其特点，并从中剥离出消费领袖。主要研究“客户需求怎样的产品”和“如何促成客户成交”“客户的媒体接触习惯”。

从哪里了解客户需求：
1、最实际的办法当然是通过自己项目的卖场进行了解： 首先要与销售人员经常沟通了解客户来访情况，他们直接和客户交流当然最清楚，包括客户关心问题、抱怨内容等等；另外可以设置专门的需求调查问卷、或焦点小组座谈等进行更专业一些的调查。另外，有的开发商有丰富的开发经验，同时对地块当地市场情况非常熟悉，若有机会与他们多交流非常受益，交流中要对相关内容多上心。

2、 通过市场调查了解： 其他楼盘的客户情况分析（这个不容易拿到，因为很多楼盘自己都没有去系统的分析和思考，但是项目里的中高层人士比较了解他们项目销售抗性、畅销户型和滞销户型等，若能交流当然受益匪浅，这个时候就比较考验策划人的人脉资源能力了）。当然市场调查中最好的办法是多结交一些有经验的置业顾问，他们销售过不同的楼盘，接待过大量的客户，每个楼盘的销售优势和抗性都比较了解，能聊出很多关乎客户需求的内容，所以普通策划人员对销售前辈们更要尊敬、多交流。另外常和其他业内人士、策划人员交流，大家都有各自的信息资源，参加群、论坛等都是非常好的法宝。

3、 平时注意留心和积累相关内容：
关注其他行业的营销新花样（这是他们研究客户需求、挖掘客户需求的成果和策略）、留意各类行业对“客户需求”的研究。在当今商品极大丰富的社会，营销无处不在，商人都在挖空心思的忽悠客户掏钱，自然关于客户需求的研究不在少数，策划人要广泛关注社会文化、人们生活习惯和生活观念、消费特点、消费心理的变化。虽然听起来比较空泛，但是看报、看杂志时留意一下总会有很多意外的收获。
人以群分，对客户的细分可以有很多种，惯常的分法有首次置业者、二次置业者、终极置业者、投资客；或者以家庭生命周期（新婚家庭、孩子上小学或初中的家庭、空巢期；另外可以根据客户年龄、职业及收入来分；还有按物业类型、产品形态（花园洋房、别墅、写字楼；或小户型、SOHO、LOFT、复式楼等）；还有一些特殊专项客群如老年购房群体，等等不胜枚举。
我个人一直喜欢“圈子”这个概念，“圈子”都是一些有着相似的价值认同者们组成的，从中可以明显的抓住这个圈子的一些共有的偏好和价值判断。

第二篇：策划心得体会

第一章

导言

建筑策划：建筑策划就是研究和制定决策的程序，从而确定那些要由设计来解决的问题。 专业问题及策划：建筑师应该在建筑策划的所有阶段都游刃有余，而且能提供服务。对于小型项目来说，建筑策划可在不用支付额外服务费用的情况下经济地获得。

我们将建筑策划定义为研究和决策制定程序，并界定了要由设计来解决的问题。有时候它是一种无意识的程序，有时候却是有意识的，还有时候它与设计工作相互交织。作为建筑学科的一个公认分支，策划工作是由社会中的变化发展而来的。策划阶段通常早于设计阶段，但有时候它并不被建筑师所接受，我们考虑他们的理由，同样也考虑为什么应该做策划工作、什么时候应做策划工作及谁应该来做策划工作。

第二章 考虑哪些想法

用言语来表达想法，首先承认言语在这个主题上是一种有限的沟通方式。当我们使用这些词汇的时候，我们必须接受这样一个事实：我们正在讨论一些抽象的，与具体事物相对立的东西。没有什么东西是可以触摸的，抽象思维超越了一个特定场景。

分析与综合

在分析一幢建筑物时，你可能要检验它的场地位置、尺度、内部布局、结构系统、机械系统、初始以及操作费用、它以及它之前的建筑风格。

去综合意味着将各个部分集合起来并对整体进行理解。

归纳和演绎

哲学家对于观点的思考：柏拉图认为人们应该从大的想法开始，亚里士多德认为应该从各部分开始。策划者的任务就是去了解这两种想法，并进一步在项目所提出的问题上将两者结合起来。

线性以及整体的观点

思维还可以被描述为一个线性过程，或一个整体过程。这种比较还可以被叫做垂直思考对横向思考。线性 或者垂直思维过程在一个一贯方向上一步接一步进行。西方人倾向于线性的描绘这个世界。

整体思维或被 称为横向思维拥有一个截然不同的观点。整体思想家更熟悉较大的环境背景，这在许多场合中都是一个优势，线性思想家更熟悉细节和微妙之处。

东方哲学的方式

理解只有在一个人清空了自己的头脑，留出空间来接纳见识的时候才会获得。“启蒙时代”教育我们可以通过对于实质的世界进行分析来了解所有事物。

许多东方哲学都强调对于谜语或似是而非的观点运用来鼓励学生填空。一个似是而非的观点只有在自称的解决者提供某些至今还没被承认的条件的时候才可被消除。

东方的思维方式可以容纳多重观点。

对于与现有事物相对缺失的那些事物的意识、矛盾和多重观点在进行策划工作的时候都是既有价值的。我们的责任就是去界定那些没有被确定的事物。我们着眼于处在不同发展阶段的思想。事实上我们的主观问题本质绝对不会自发地被整齐排列。如果问题早被确定地话，我们地服务就没必要进行了。

模糊逻辑

西方和东方地了解途径在被电脑研究人员称为模糊逻辑地地方重叠了。对于那些从事人工智能的研究人员来说，这一点很清楚：人类的头脑多才多艺，而且严格、线性的过程只是头脑所使用的许多策略中的一种而已。

模糊逻辑某一天会容纳审美方面的想法、见解的飞跃和别的非线性思维方式。

多才多艺的思想家

不是说某种类型的想法比别的要好一些。所有类型的思想在各个时代里都是有价值的。 价值体系的角色：对决策人来说看起来正确的那个解决方法就将是支持他的价值体系的那一个。价值观不仅影响到我们制定决策，还影响到我们制定决策前收集的信息。

整顿秩序：我们是如何形成类型及组织信息的。将感觉组织起来的行为被称为认知。将信息整理归类及将这些类型构筑成一个体系必须具备的一个过程。

解决问题的程序：观察一个现象，对它进行测量，解释它是如何进行工作的，证明你的解释 如今的科学途径的步骤举个例子：提出问题，收集相关数据，形成一种假设，推断出结论，对结论进行检验，接受、反对或修改假设。

来自其他学科的解决问题格式：

建筑策划格式：一种策划方法：三种主要力量：行为科学关心的问题及方法，用户的参与还有高质量的专业建筑和环境策划服务。

五个阶段：文献综览

用户描述

针对设施建立性能标准

针对空间及它们的费用方面的层次及类型来考虑各种选项

准备空间的详细说明

建筑策划格式的普遍特点：

1． 发布斯坦的程序从对于文献的研究工作开始着手

2． 关于目标、标准、目的和问题定义

3． 在发布斯坦的第一阶段，文献综览及第二阶段，用户描述，还有在库姆

林的清单中的许多条款记载杜尔科确定一个问题及信息研究策略时，对

于收集数据和分析信息做出的努力很明显。

4． 可供选择的选项、策略及实现目标的途径方面的发展在法布斯坦的第四

阶段找到。

5． 在这里，对格式的透彻研究比提出来要好，并指出评估对于策划者来说

是重要工作。

6． 这些格式通常都接受将策划从设计中分离出来的原则。

7． 费用和它们对于设定优先考虑事项方面的暗示在以下这些地方都被提

了出来。

为建筑策划工作划分阶段：场地总平面图，初步建筑设计，室内设计或设计开

发。

观点：没有一种类型的思维总是最好的，建筑策划者应是多才多艺的思想家—

—必须能够根据情况的不同来定夺它们的思维程序。

第三种章 客户

当你考虑问题时，人是最重要的。而当你不思考时，人就不是了。

客户的种类：

项目的业主

机构是可影响或受到一个项目的影响的另一种客户类型

一个设施的用户

公众

你向人们如何解释你的程序应反映他们所表达出来的兴趣。如果人们对于一个程序加以学习而不是盲目遵从指令的话，项目一切都会进展得很顺利。

与客户团体共事：得到业主的批准，团体会议，决定如何做决策，开始工作，促进者。 来自其他文化氛围的客户：

获得客户信息：观察，调查表，采访，别的技巧：认知示意图、绘图、日志。

决定采用哪种技巧

小结：客户就是被一个设施影响到的所有的人，他们反过来应对于那个设施的定形起到某些作用。我们描述了与客户团体进行合作的途径即作为一个促进者的建筑策划者所扮演的角色。来自别的文化氛围的客户的特殊例子给予他们友好关系的建立也提到过了。最后，收集信息的途径被简要描述。

第二部分 建筑策划项目

6个步骤：研究项目背景

确定目标和目的

收集和分析信息

为实现目标和目的选择策略

建立起量化要求

综合设计问题

第四章 研究项目的背景

项目种类的研究：目标是熟悉与项目类型相关的策划和设计问题。

现场参观：参观已完工并正在运转的设施，对搞清楚涉及到一种专门的项目

类型的设计问题很有帮助。

文献研究：关于项目类型的信息在建筑资料及被你的项目所覆盖的学科资料

中可以找到。要被检验的资料包括书籍、期刊和提到的这些资料的参考书目。

项目使用后的评估对理解在设施中什么可行什么不可行很有裨益。使用后评估将建筑策划工作的意图与项目被使用了一段时间以后的情况进行比较。

项目背景的研究：大多数的当地报纸，如果一个项目是联邦政府政治活动的结果，可通过《国会信息服务》进行回顾。当地的公共图书馆，定购各种地图，气候信息。收集的数据必须被消化和沟通后才会有用，一个设计师须对于项目背景有所了解，但并不需要进行详细的历史情况调查，作为一个建筑策划者，必须综合收集到的信息，并将它以一种清楚、有趣的方式展现出来。

第五章 确定目标和目的

一旦背景研究工作就绪，建筑策划程序第一步就是对于项目的目标和目的进行确定。

组织的目标和目的：通常，客户想要设计完成的事情是以客户想组织和完成的事情为基础的。如果可能的话，这些组织的目标应首先被确定。有些可以被转换成设施设计的目标，而别的则不会。但作为建筑策划者，了解尽可能多的关于组织方面的事情对于你的表现是很重要的。有的时候组织对于它们的目标是不太清楚的，或者组织正处在一个过渡的阶段里。 针对一个家庭行医诊所的组织目标

设施的目标和目的：组织的目标和目的为设施的目标和目的设定了直接的组织背景。这些目标和目的聚焦于设计的设施上，并应该为设计工作形成参数。

设施目标和目的的类型：为帮助客户确定项目的目标和目的，以下一些要考虑的问题是由寻找问题程序推荐的，提供了一张很好的清单。四个要考虑的问题分别是形式、功能、经济和时间。它们可被用来组织目标和目的的确定程序及剩余的策划工作。

形式目标就是与将要提供的实质和心理环境相关的那些目标——想要的形象、对于环境的应有感觉、设施与现场及周边环境间的关系还有建筑物的质量。它们可能会体现出项目的历史或社会背景来。它们可能将项目与它的自然背景联系起来。

考虑以下的功能目标和目的的问题：

重叠的目标和目的：

逻辑目标和目的

苹果馅饼和临时目标和目的

作为目标和目的的实质解决方案

再循环目标和目的

后起目标和目的

与客户们探讨的目标和目的

小结：对于目标和目的的确认是极为重要的，因为它们指导策划的程序。这些陈述定义了工作范围。所有的别的步骤都将在被目标和目的所确定了领域里进行。

组织可能拥有为设施目标自制的操作目标。

太笼统的或者无法由资源进行支持的那些目标应被避免。

值得注意的是4个案例研究的复杂性是截然不同的，预算也各不相同。

一份最初的目标清单一旦完成后，将要进行的研究工作的类型也很清楚了。

第六章 收集和分析信息

多少信息才足够？

人们趋向于避免在设计过程中的信息堵塞。策划者应在任何已知的建筑物类型方面提供足够信息。所有信息可能在某些次要的程度上都是互相关联的，但它们不可能都一样有用的。当然，问题是很难提前知道哪一个信息才会有用。

两个指导原则：首先着眼于目标和目的。

其次问：设计师如何利用这个信息？

策划者应将信息浓缩成精华。

在建筑师没有能接触到我们如今所能获得的 信息数量的这些途径的日子里，他们直觉可聚焦在手中的信息上，及对于传统的建筑技巧的应用上，可通过对于有限范围的信息进行综合而产生一种形式来。

价值系统及数据收集：我们的价值系统可对我们关于数据的收集及将它处理后转化为信息的工作。我们的价值系统可以对我们关于数据的看法产生影响。省略掉那些相关但不熟悉的数据会成为一种严重失误。

我们的价值系统还会影响到我们如何对数据进行组织及处理以便让它们转化成为信息的方式。只要在我们所做的工作以最终形式被记载下来前客户们和设计师们能接触到它的话就可对我们的失误进行检查。

信息精确度：

将数据转化成有用的信息：

设施用户：

社会和组织的网络：

预测：

活动和时间表：

一门课程总体注册人数：

建立空间标准：所有活动都需要空间，甚至需要进行思考。策划中俄每一种类型活动都需要能展开的空间。

场地分析：场地分析作为策划的一个部分被包含其中的原因是因为我们的目的是要确定所有需要通过设计来进行解决的问题。

场地背景：场地坐落的地域的总体性质，该区域被研究以及被描述的范围将取决于策划的受

众对于场地位置的熟悉程度。

法律描述：

分区：

交通：

公用事业：

地形学：

景观：

建成的特色：

土壤状况：

植被和野生动物：

与感觉有关的特性：

审美质量：

场地分析的文化含义：

综合场地信息：

现有的建筑物被看作场地：

场地选择标准：

气候：

降雨

降雪

风

温度

相对湿度

阳光数据

小气候

能源

法规信息

法规研究

小结：这章讲述了与收集信息和大量数据相关的常规问题，可能只有部分与一个专门项目相关。我们提供了一份类型清单，然而必须针对策划对清单进行修改来适应专门的客户。设计师在一个新的地方工作的时候可能会需要气候和法规方面的信息，而熟悉的那个区域的设计师则不需要了。投资或立法机构也许对详细的场地分析不感兴趣。着眼于让投资机构和设计师门阅览的文件可以将场地、气候和法规信息收录在附录中。

第七章 确定策划性战略

客户想要做什么及起作用的东西是什么，是时间决定如何实现目标和目的了。项目的质量在这个步骤里得到确定，不是以金钱的形式，而是以客户，用户的满意程度来衡量的。

考虑以下的针对一个临近的诊所项目的系列想法：

1.