关于xxxx特色商业街定位与业态的报告

前言

根据公司领导关于对xxxx特色商业街的要求和公司的总体招商政策规划，我们努力地通过实地调研、考察，贯彻落实执行。我们明确知道成功运作昊天园特色商业街，是我们打造的高档昊天园小区所要求的，而且它在一定意义上能够提升小区的品质，商铺在做熟后销售也是公司商业规划的一部分。

社区商业的开发运作具有规律性，需要以社区商业运作系统论的方法（即市场准确定位与最佳业态组合的理念）高度重视社区商业运作。对于住区商业来说，准确掌握小区商业的商业规划与招商特点有利于全面贯彻落实招商政策与高效运作招商工作，有利于我们昊天园小区商业街招商工作的顺利开展。

以下几个方面是我们要着力阐述和解决的问题，以期较好利用昊天园特色商业街来达到提升昊天园小区的价值的目的。

一、xxxx特色商业街的定位

特色商业街的运作成功对我们所要打造的高档小区的形象与品质具有积极地意义，有利于全面实现小区的总体规划建设。招商工作展开以来，我们始终遵循领导的要求，全面贯彻公司的招商政策。关于 “如何进行社区商业定位？如何确定招商目标？”的问题，是我

们顺利开展招商工作和实现招商工作目标首要解决的问题。

我们积极地展开实地考察、调研，努力的尽快解决上述亟需解决的问题。我们先后考察了与我们特色商业街具有可比性的东湖山庄碧云阁项目、元一名城（中西街）、元一柏庄（哈街）、金地88街、祥源上城国际（BLOCK街区）、华俘城隍庙（商业广场），力求通过对比借鉴达到准确的商业定位和提出准确的业态的招商对策与方法。现就以下几个极具代表性的项目给予阐述说明。

1、东湖山庄碧云阁

此项目地处新站开发区，与我们项目距离非常相近。其楼盘同期总体价位在新站区一带属于中等偏上的水平，价格比同等位置的楼盘要高出150-200元/平方米，采用对产品宣传定位在生态的，自然的，舒适的销售理念上，楼盘销售比较成功。

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建外SOHO商业街定位与营销商策略

谢谢大家！我是没有准备。我是房地产发展商，不懂商业。在十多年时间，做房地产开发过程中，从一个侧面看它的商业，我想谈一下我的体会。

最早的时候，我28岁的时候来到了北京做了第一个商业就是万通兴事广场。当时我是总经理法人代表。这个项目回头看，特不成功。最不成功的就是把电梯给选错了，那个时候我不懂房地产，就请了一个清华大学机电性毕业的研究生，我说你现在给我选择一个高速电梯，他翻了教课书，每秒钟0.7米的速度是最快的电梯，我们就选了。我们选了五万平米的商业，我们拿出图纸讨论图纸的时候，突然会场上大概有十几个人，我记得有设计单位、监理单位，其中过来一个香港人，普通话也讲不清楚。我也不认识他，他突然起来说，你们大陆人根本不懂商业，图纸画得就是错的。他说他叫邓俊容，刚到北京来。说商业不能一层一层放慢，必须中间要有一个大的空间，如果不懂这个空间房子卖不出去，形成不了一个好的商业气氛。我觉得他说有一点道理，我就问了我们的工程技术人员说能不能中间掏空，他说掏空可以要损失一万多平米的面积。当时一平米几万块钱，如果损失这个就几个亿的销售额就没有了。从工程上来说，冬天要把这个烧暖和，夏天要搞冷特费电，这是我的工程技术人员给我意见。我说不听他们说，我们走中国特色的道路然后就做了。到最后快结束的时候，当时就想找商业的定位，定位的时候我就离开了做我自己的公司。当时我有一个合伙人就跑到美国转了一圈，觉得美国商业搞得不错，就从美国聘请了一个号称美国著名商业的顾问公司，我也不知道是否著名，过来一个老头跟我们应该怎么定位，全都做完了，做完了以后我开始建现代城，一大帮美国人来管理，最后每天两三年以后，我跟万通合伙，现在是万通的主席了。算了一下每一天万通每天亏损三万块钱还是五万块钱，一直亏损了两年多。我说你每天要撕潜，要撕上三万块钱，撕上两年手都疼，如果亏下去也不知道干啥，最后冯伦说就想办法不让它亏。后来他就搞了小商品批发市场，冯伦也挺幽默，说失节是小，饿死是大。所以他就搞了小商品市场，因为人流太大，又法国空间，气都喘不过来。

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中海城项目的商业街定位报告大纲

一、市场分析

二、项目定位

2.1商业街的市场定位

2.2商业街的客群定位

2.3商业街的主题形象定位

2.3.1主体定位

2.3.2核心竞争力

2.3.3主题形象阐述

三、项目定位的规模建议

四、商业街规划设计分析建议

4.1商业街业态组合建议

4.2商业街规划设计定位

4.2.1外部交通

4.2.2内部交通

4.3商业街内外部规划设计建议

4.3.1外立面商业特制的表现

4.3.2物态布局及人流动线

4.3.3楼层设计及业态组合

4.3.4内部景观设计

4.3.5走道及洗手间设计

4.3.6室内灯饰设计

4.3.7内墙、地面设计

4.3.8建筑小品设计

4.3.9休息椅垃圾桶布置要点

4.3.10消防规划设计要点

4.3.11其他

五、市场策略确定（参考中海城营销推广报告）

5.1推广策略

5.2销售策略

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四川理工学院调查报告

设计方案

《大学城商业街市场定位分析》

专 业： 统计学

班 级： 2011级1班

指导老师：

学 生：

学 号：

20xx年12月13日

一、前言

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。

二、调查目的

要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。

1. 了解大学城商业街的消费者主要构成

2. 对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构

3. 了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价

4. 全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度

三、调查内容

3.1 调查前分析 那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。 大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目

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在20xx年国内的房地产市场上，商业地产俨然一朵璀璨的奇葩。从专为准备进入国内著名外资商业品牌开发的大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺，自19xx年开始沉寂近十载的房地产市场终于复苏了。

伴随着商业地产的风生水起，昨日的沉疴旧病再次突现。传统的以单一的房地产开发来改造城市商业格局的模式，由于发展商缺乏对商业地产规划、业态需求、经营模式的专向研究，不易选择和把握入驻商家，而导致了93年全国大型商厦的供给过剩，直到98年市场才勉强消化的尴尬局面。因而，对于发展商而言，从商业地产特点看，不能局限在简单的商铺开发上，随着商业环境的日趋成熟和渐进发展，对商业地产前瞻性的整体经营才是最终胜出的关键。现行的“点式”开发商铺的市场行为，尽管在目前仍拥有较好的市场前景，但是这种做法极易形成项目后期销售管理等诸多方面的困难。不容易将商铺做好，好铺做旺，对于开发商、投资者而言都存在着潜在的危机。从长远看，把商铺开发从独立商铺上升到整体经营，是市场发展的必然趋势。其不仅规避了发展商、投资者潜在的经营风险，也为发展商营造了一个非常可观的利润空间。

但于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，其操作难度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。

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按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型

1. 综合时尚商业街

综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；

由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；

综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；

然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。

代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）

2. 国际名品街概述

通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；

国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；

目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。

代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）

3. 历史建筑改造街区

历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；

历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；

历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，

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商业街建设

什么是行业研究报告

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位

分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度

预测并引导行业的未来发展趋势

判断行业投资价值

揭示行业投资风险

为投资者提供依据

2015-20xx年中国商业街建设市场全景调查与投资策略报

告

报告目录 第1章：商业街的功能与发展效应分析

1.1 商业街的功能分析

1.2 商业街发展的效应分析

1.2.1 商业街的外部经济效应

1.2.2 商业街的聚集经济效应

1.2.3 商业街的增长极效应

第2章：商业街发展模式与政府管理模式分析

2.1 中国商业街的发展模式分析

2.1.1 商业街发展模式构成要素分析

（1）商业街项目定位分析

（2）商业街项目关键资源分析

（3）商业街项目业态组合分析

（4）商业街项目文化元素分析

（5）商业街项目收益方式分析

2.1.2 中国商业街主要发展模式分析

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