买二手房经验总结~~~

摘自：http://bbs.55bbs.com/viewthread.php?tid=5186737&page=1&authorid=1452740 最近刚学习的，从咱们55同学那也学了很多，各处资料我给总结了一下，给需要的同学们，同时我自己也梳理一下，有不准确的还请指正！

先写一部分。

一、如何选择房子

1、房子本身条件：年代、朝向、楼层、户型、价格；

1）年代：当然越新越好。对我而言是要选择xx年代以后的房子，因为公积金贷款会xx年代有些困难。

2）朝向：南北通透、纯南、东南、西南、东西通透都可以，西向和北向采光差。就北京来说，西南朝向也很好，采光非常足，可以排到纯南的前面。（个人感觉，没有阳光太郁闷，起码要有一面朝南吧。）

3）楼层：

顶楼优点：视野好、采光好；不会有脚步声、狗狗撒欢声（现在住的这个上面的狗狗非常活泼，经常从这头奔到那头，偶尔还来个急刹车

屋子管道多。

一层可能会有采光、潮湿、噪音等问题，优点：层低，尤其适合上了年纪、行动不便的老人。最好选择其他楼层，不挑剔的话也可以考虑这两层。

4）户型：好的户型要方正，不要斜角或奇怪的多边形，会浪费面积。全明格局最好。 还有一种关于面宽和进深的说法。进深和面宽的黄金比例为6∶4。即进深如果是6米，面宽是4米，就是一个居住起来比较舒适的房间了。“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，可以称作“采光面宽”。建筑物密度越低，“采光面宽”越大。另一方面，“面宽”是指房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，房间的长度叫进深，宽度叫面宽。

2、外部条件：地理位置、交通、配套（学校、医院、银行、超市）、小区环境（绿化程度、治安、物业管理）等。

这些就凭自己体会吧。多走走，多看看。

3、如果有条件，看房看三次。(这个我真实现不了。。。)

除了看上述的基本情况，如果有条件，看房要看三次,晴天一次看采光,雨天一次看漏水,晚上一次看光污染等,如果可以，多跟小区的大爷大妈聊聊,如果有意向买这个小区的房子,也可以在小区租房住上一段时间。

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 二手房买卖总结

站内陪着一个姐们从今年年前开始看二手房，8月正式签约，刚刚完成交接。其间，先后看了以下一个片区的房子：通州（地铁沿线）、马家堡、望京、方庄、宋家庄、后现代城、东三环沿线、大兴等。由于只买过一手房，从未接触过二手房，整个过程经历了许多事情，写下来，和大家分享，希望能对用自己的积蓄或者整个家庭几代人积蓄买房的朋友有些帮助。

1. 看房

1.1. 不管用哪家中介，最好能多看几套。同一个小区，中介往往跟你说就只有那么几套房，其目的是为了制造饥饿营销的氛围，并试探你的购买能力和意愿。在一家中介看完后，多换几家中介，要求看不同的房子。

1.2. 拒绝签任何的看房协议/确认书或类似的文件，直接告诉他们（尤其是链家），这是违法的行为，如果要求签署，将会向住建委举报。

1.3. 如果发现房子存在打隔断、正在出租等现象，尽量不要去碰，过程中会出现租户纠纷等诸多问题，费时费力。

1.4. 房子距离地铁、公交、超市等的时间、距离等，一定要自己亲自测量、体验，绝对不能详细中介或卖家的陈述。

1.5. 看到心仪的房子，不要立刻表现出来或者向中介或卖方表明有意愿买，抻上几天，若无其事的再问问，否则卖方会占上风。

2. 与中介有关的事项 一条的基本的原则是，中介是一群普遍没有任何道德约束的人群，素质差，所以，他们所说的每一句话都要经过独立的求证或确认，否则不能相信。不能想当然的认为大的中介公司就如何如何，林子大了，什么鸟都有，这与整个行业的人员素质、监管水平等有关，与某家中介公司的规模等无关。

另一条基本原则是，中介在大多数情况下会和卖方站在一起，所以不要认为中介会维护你的利益。

2.1. 中介费坚决不能在签约时交清，必须留有尾款，在过户和交接时再给；否则，你可能连中介的电话都很难打通。和中介签署一份补充协议，说明，如果中介因为留有尾款而消极工作，或者威胁不付清中介费尾款就不给办理过户等手续的，买方有权拒绝支付中介费，且中介公司必须继续履行所有中介义务。

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二手房销售技巧————好好把握就能成功

一·联系客户

由于房地产居间业务涉及的对象是房地产的交易双方，寻找的客户也是双向性的。房地产经纪人寻找客户的渠道与方式，是通过市场调研、信息的收集与发布去实现的。通过具有创意性的广告信息发布，引起目标客户的注意，等待客户前来联系。还有通过固定的交易场所，接待前来买卖房屋的客户。

二、接待客户

在房地产居间业务的活动过程中，接待客户是最重要的组织部分。当房地产交易信息发布出去后，许多房地产经济人都在等待客户的电话或上门来访。但如何使来访的客户对我们推荐的商品发生兴趣，并接受我们的服务，建立新的业务关系，房地产经纪人在接待阶段要解决的问题有：接待前的准备、接听客户咨询电话、接待到场客户等。

（一）、接待前的准备

1、准备需要介绍的资料

在接待客户前，业务员要对目前市场上热销房产的区域、价格有通盘的了解，并对公司的房屋信息：区域、价格、户型、楼层、小区环境、物业管理等优缺点比较熟悉。能根据客户的需要进行针对性的推荐，为促成交易预先铺路。此外，还应准备公司的宣传资料与房地产有关的各种资料。

2、设想有关问题

针对可能出现的问题，准备好应该做的劝说工作。业务员应当通过以往的成交经验，事先准备。站在客户的角度上，设想一些客户可能提出的问题、反驳和拒绝等异议，计划出自己处理异议时应采用的方式和技巧，并进行一些练习，由此来锻炼自己的劝说能力。

（二）、接待到场客户

接待到场客户是非常重要的，它不仅是给新客户留下良好的第一印象，有利于建立新的业务关系，而且对于老客户也可以为下一个洽谈过程进行铺垫。因此一个令人愉快的迎来送往，是非常必要的。例如：

业务员自始至终充满微笑，仪表与举止得体，服务态度热情而平和；

业务员落落大方的自我介绍与宣传公司形象；

对客户恰到好处的赞美与谈论客户感兴趣的话题； 业务员专业水准的感染力与认真负责的敬业精神；

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在房价日益飞涨的今天，购买一套合适的二手房成为不少购房者的选择。但是二手房收房验房比新房更加复杂，不少业主往往因为表面的一应俱全、嫌麻烦而忽略了很多细节，这些隐蔽问题将对日后的入住造成很大影响，因此想要买二手房的业主在收房时需要有条不紊地进行清点和检查。

Part1 ：收房流程
1、查看三书一证一表
三书一证一表是购入二手房最关键的证件，其中“三书”指《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

2、先验房后签字交费
验房前，物业会催促业主交付物业费及其他费用。业主可同他们交流，验收后，再交费。从物业处拿钥匙，应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

3、签相关合同
签买卖合同、业主公约、前期物业管理等合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

4、交合理费用
一般为有物价局批文的物业管理费，还有装修押金、垃圾清运费等。

Part2 ：关键项目验收
二手房验收中最重要的步骤是实地察看，查看时要顾及方方面面，千万马虎不得！

1、查看是否有私搭私建部分
一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；二要查看屋内是否有搭建的小阁楼、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，或将一间分隔成两间；三看阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

2、确认房屋的准确面积
二手房验收的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积，但最保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓的地毯面积。

3、观察房屋内部结构及装修状况
二手房验收时要弄清户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是否需要全部打掉。

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20xx年XX集团

（XXX乌鲁木齐XX加盟店）

XX工作总结

一、年度重点工作完成情况描述：1.由于前期幸福店发重大人事变动，本人也是服从区域分部领导安排，来到幸福店做店长，在原现有人员都走完的情况下，在极其困难的条件下，努力维持幸福店的经营管理工作。2、20xx年x月，本人又是服从安排，来到刚刚准备筹建区域分部直营店作店长，由于本直营店属于写字间性质，在没有任何上店房源、客源情况下，带领2名新手在短短3个月的时间内共完成业绩44734元。3、20xx年x月，本人又来到三桥店作店长，在原业务人员都走光的情况下，一切都要重新开始、重新创业，由于受到“7.5”事件影响，加之三桥店所处的地理位置影响，说实话开展业务工作难度还是相当大的，我还是知难而进的，从6月份截止今日共完成业绩106380元。

二、年度内上级领导重点安排的工作完成情况描述：由于各种各样的原因，以前 幸福店、三桥店都发生了重大人事变动，本人积极服从上级领导安排，先后按任二店店长，在极其困难条件下，一切从零开始努力完成工作，不辱使命！

三、年度工作偏差分析及改进措施：1.在区域分部积极配合下，加大招聘力度，补充新鲜血液，做到优胜劣汰。2.尽心培养有潜质的业务人员，不断提高业务技能，团队凝聚力。

四、20xx年岗位胜任情况自我总结描述：1.胜任岗位的理由（优点）：本人以前也是作房产经纪人出身，有着丰富的实战经验，可以言传身教。富有激情、自信、乐观的态度，可以感染给每一个业务人员。能以身作则。公正无私。

带领团队经验丰富。2、胜任岗位不足之处：有时显得急于求成，造成情绪不够稳定，从而影响到下属。3、改进措施：努力保持平和之心态，也诚恳地希望上级领导能给予充分地理解和支持！

2xx年即将过去，回顾过去，展望未来，虽然压力巨大，但无惧无畏，相信明天

会更好！

XXX

20xx年x月x日

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买二手房注意事项(按流程顺序)-自己总结

看房注意事项

购买二手房主要还是要把握“本身”“手续”“监管”三个基本点，而每一点又都有许多需求仔细“看”的地方。

看晚上不看白天

通常情况下中介公司带着大家去看房都在白天，但如果对所看房子感兴趣最好找天晚上去看一看。因为晚上看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、照明系统如何、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息，而这些又是关乎生活质量的因素。

看雨天不看晴天

下雨天大家都不愿意出门，雨天看房或许也会影响心情，但如果房子有问题，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”。因为这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。但雨天是可遇不可求的，不过如果条件允许还是要选择雨天看房。

看格局不看家具

二手房不同于一手的毛坯房，基本上房子里都会有装修、家具、家电之类“遮挡”，不易清晰看到整个房子的格局。那么，大家在看二手房的时候最好是看空房子，如果条件不允许，就要“忽略”那些家具、家电等物，一门心思看格局，因为这些将来才是为自己所用的。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

看做工不看装潢

好的装潢与差的装潢确实可以影响购房者对一套房子的看法，这也是众多开发商花大力气做样板间的原因所在。确实，好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意室内装修是否细致，尤其是墙角、窗沿、天花板的做工是否讲究，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮也很麻烦。如果能在这些地方挑出毛病，也可以作为和业主讨价还价的筹码。 看墙角不看墙面

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买二手房注意事项

1、查看房本：主要要注意房本性质，了解政策，确认此房是否可以买卖。房本性质大致有：商品房、央产房、已购公房、经适房等，可上网查询每种房子的买卖政策。一定要确认房子可以上市买卖，并且清楚自己需要承担的各项税费。为了避免可能出现的问题，在补充合同里加上一条：如因卖方原因导致此房不能买卖，则对方应承担***违约责任。注意房本的日期，是否满2年；房本是一个人的名字还是两个人的名字，若是两个人，办手续的时候得两个人都同意卖房，都到场。

2、关于房价：上中介公司的网站查查这个小区同类型房子的普遍价格，心理有个底；找找房子的毛病，总之就是找点借口让降价。记住做重大决定的时候，都要从自己的心出发，问问自己房子真的喜欢吗，当然没有十全十美的二手房，只要几个关键指标满足要求就可以了。

3、中介费：现在基本是买方出2个点，大多是不良风气给中介和卖房者形成一个观念就是要买方两个点全出，但中介都会说基本可以优惠到1.5%左右，由于中介公司多，谈到1%也不是难事，甚至可以更低。可能现在中介看市场行情有点起来了，就硬气了，总之大家尽量砍价吧。如果他们说系统过不了之类的，就跟卖房的人商量签个低一点的合同价格，再签个补充合同就行。一定要跟中介明确，就这一笔费用，没有其他乱七八糟的中介费了哦。最好房本办完以后再给中介费，如果中介实在不同意，那就在跟中介的三方合同里加上一条：如非买房人原因导致房屋无法继续交易的，则中介要在确认无法交易后的1天内退还全部中介费用。我觉得这个挺重要的，万一因为卖方人的原因，整的咱们没买成，结果其他的好房子也跑了，中介再把中介费收了，说退给你，不定什么时候才退呢。

4、付房主订金：给订金一般不超过成交价的20%，因为后续的合同都是以订金数的百分之多少来约定违约责任的，若订金太高，法院一般不认可。一般就2w，具体可跟房主商量。给完订金，记得让房主写个收条哦。

5、让中介将付款的时间也明确在合同中，什么时间付的定金多少钱，什么时间付首付多少钱，什么时间办理贷款，什么时间办理过户手续。

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