培训 总结

20xx年x月x日，参加了兰国胜老师所做的《房地产项目入伙管理》培训，尽管自己多次参与项目入伙管理工作，却是第一次对入伙管理进行如此系统的学习和思考，以下就结合广德公司即将面临的今年x月底二期示范区标段入伙工作，谈谈自己的心得体会。

一、 目标设定

本次培训最大的收获是将项目管理的工具和方法运用到入伙管理工作上来，对于广德项目的首次入伙,我们一定要开好头，我对广德公司团队提出了以示范区的标准去管理本次入伙工作，实现高品质交付，并将工作目标设定如下：

交房率≥95 %且客户满意度≥ 90。

二、 工作理念

什么是示范区的标准？在一次团队研讨中，我发现团队成员并未清晰理解，抑或根本就未去思考，依然按照自己的工作标准去执行。于是，我又将示范区的标准细化为：给客户提供“简单、方便、细致、愉悦”的八字入伙服务标准。

为什么是简单？因为人都喜欢简单而不是复杂的事物，复杂的服务很容易让人失去耐心。 为什么是方便？因为人都很懒，如果同样一件事情，让客户反复做，客户同样会心情糟糕。因此，我们宁愿麻烦自己，也要方便客户。

为什么是细致？因为入伙整个过程，客户的触点非常多，任何一个细节没有做好，都会给客户一个糟糕的体验，甚至让客户不满意，因此一定要细致，对每一个触点可能出现的情况，都要制定相应的服务方案。

为什么是愉悦？因为只有客户愉悦了，客户才可能忠诚；客户忠诚了，就会推荐新的客户购买，最终提升我们品牌的美誉度。

三、 执行

有了工作目标，明确了我们的工作标准，剩下的就是执行了。关于执行力，兰老师多次强调“落地”二字。再好的战略、再好的想法，如果不落地，永远将是空中楼阁。

为了强化执行力，广德公司采取了以下措施：

1、 要求交付小组每日召集工作例会，对照工作计划，逐项落实；

2、 定期交付演练，要求交付小组每周演练至少一次，通过演练，发现问题，改进工作；

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入伙期间业主常见问题预警

1、 入户大门遭损坏，可不可以补修，或者换门？

答：根据合同规定，本项目交楼标准里包括了入户大门，所有如果确实入户大门严重损坏是会更换的，但是如果只是包装薄膜的损坏或者很细微的损害是正常的磕碰，希望业主理解。

2、 房间或者厕所有不干净的东西（主要是洗手间有工人的大小便），怎么处理？

答：工地管理对此有相关规定，如果查到相关责任人一定会严格惩罚，业主如果发现房间有此类问题存在请告知我们并做登记，我们会向工程部提出来并协商解决的。

3、 窗户的玻璃有裂痕或者阳台推拉门的门框遭到破坏，可不可以换？

答：窗户有裂痕属于质量问题的肯定要换，门框遭破坏的也会做好登记并向发展商提出来，破坏严重的会更换。但是业主必须在缺人售楼之前提出。

4、 入户花园可不可以封玻璃或墙？

答：不可以封墙，但是可以封玻璃，规格以样板房入户花园的装修标准为准。

5、 入户花园（或者阳台）为什么跟原来样板房不一样？

答：样板房是作为展示间给客户体验的，客户购买的是自己的现房，这点客户很清楚。入户花园或阳台的差异在销售过程中尤其是购房合同中（图纸）都有体现，不存在欺骗客户的现象。对于此款购房合同在附件五里有明确规定。

6、 大露台可不可以装架子，或者搭个露天棚子？

答：按城管局相关规定，住宅的外立面是不可以随意改变的，而露台属于外立面所以是不可以私自改变的。另外作为高尚住宅，如果业主自愿随意装架子或天棚会造成整个社区看起来凌乱不齐降低社区档次，考虑到业主自身利益请不要擅自改变。不过考虑到业主生活便利，可以先跟管理处联系，具体尺寸有严格要求，可参考四房样板房的挡板。

7、超市什么时候定，买东西不方便？小区沿街的铺位有没有开始招商？找谁联系？ 答：超市正在洽谈中，暂时还没有新的消息，如果有会及时告知业主的。沿街的铺位也还没有开始招商，招商时间待定。对铺位有意向的客户可以在客户登记本上登记意向，有消息的时候会跟客户联系的。

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入伙流程培训心得

20xx年x月x日我参加了公司组织的入伙流程的培训，接受了系统、全方位的学习和辅导，受益良多。对于我个人，我认为这次培训举办的非常有意义，非常有必要，因为它让我充实了更多的理论知识，较全面的提高了自己的理论水平和工作能力。

上午是莫经理与邓经理对住宅小区物业管理与水电消防方面的一个理论培训，作为一名年轻的物业管理人，我的理论知识和工作经验，既不够系统也不够丰富。通过老师深入浅出的讲授，感觉豁然开朗，许多问题从理论上找到了依据，对原来在工作实践中觉得不好解决的棘手问题找到了切入点,感觉收获很大。总的来说，各位老师们以朴实无华的语言为我们授课解惑，对我们来说是一次难得的学习机会。

下午我们在刘主任的带领下参观了黎郡新宇小区的设备房、地下车库与毛坯房，沿途刘主任还详细的讲解了一些设备房内设备的运行与注意事项，在毛坯房验房期间应该查验的一些问题。刘红卫主任还通过对案例的分析，让我们以旁观者的身份认清问题的本质所在。在参观完黎郡新宇小区后，郜波主任还详细讲解了入伙现场填写的一套表格，让我们清楚的知道了入伙现场的一些流程，受益良多。

最后在谭经理的总结下，一天的培训结束了。通过这次培训，进一步增强了我们做好物业工作的信心和决心，也进一步明确了物业管理工作的重点，学到了做好物业管理工作的方式方法，触动很大，感受颇深。

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新居入伙注意事项或风俗习惯大全

一、新房入伙前

1、新房入伙前先将房子打扫一番,门窗打开两三天,使空气流通,引进吉气。

2、新屋入伙前可先「拜四角」,意思是礼貌地向新屋的土地神明打个招呼。驱走蛇虫鼠蚁,消毒环境,或是赶走不洁的东西。

3、入伙前一天请将家里的水放满，如洗手盘、水桶等。在新屋入伙前一天,装一桶水放在厅中,然后开风扇吹着,代表风生水起。注解：风水讲究“山管人丁，水管财”，现代新居入伙聚水的目的就是将新家水的气场能量尽量的布满，以求入伙时辰一到，一并联动激活的作用。

4、带一些旧屋的泥土送到新屋,以防与新居水土不服。

5、入住好时节：如何选择入住日子：一般而言，在通胜上所标示宜入伙的日期，都是黄道吉日，用来入伙是沒有问题的。只须注意每日所相沖的年份不是你的生肖和日神即可。若希望能得到更佳效果，可选择日子中值日天干為你命格中的喜用神的日子，更可参照五行吉日，则可达到尽善尽美的效果。择日：注解：自古先辈们都重视日子，日子是天地之精化，是阴气、阳气相互交汇融贯而成的气场，气场清秀便吉，气场混浊便凶，新居风水好坏除了受大环境和局格影响，入伙日子也非常重要，入伙首要日子不能冲坐山，不犯命主，其次再考虑丁、财。入宅时间应该在早上、中午或在日落之前，避免夜间入宅。

6、搬家时，新宅要移出之物，最好由他人经手。搬进新宅之物，最好亲自动手。搬进新宅时全家不可空手而入。

7、如果家有孕妇时最好不要搬家，假如非搬不可，宜购一全新扫帚，由孕妇将全部家具挥扫一下再搬，才不犯胎神。如果你是孕妇，那么不宜目睹整个搬迁过程。在搬迁日吉时内，最好做点烧水、煮饭、拜神、燃放鞭炮等工作。

8、家底：搬家前的一顿饭要在旧居煮食，饭要煮焦一点，并且不能把饭吃光，要留有饭底，吃完饭后，把吃剩的东西（不要倒掉），连同饭煲、碗碟、筷子等，一起打包带到新居，这些东西代表有家底，待在新居开火吃完东西后再一同清洗。

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成盛·新都汇小区入伙流程表

买受人姓名：______________ 联系电话：_______________________ 身份证号：____________________________

所属物业地址：___栋___单元______号 商品房性质：口商住 口住宅 委托办理人姓名：____________ 联系电话：_____________________ 委托办理人身份证号：_________________________________________ 开发商：菏泽市成盛房地产开发有限公司。

物业管理：菏泽万通物业服务有限公司。

尊敬的买受人，欢迎您及您的家人入住【成盛·新都汇】。为了节约您宝贵的时间，使您能顺利入伙，请按如下流程办理入伙手续。

一：买受人/受托人身份确认处

口 已确认检查购房合同及所有买受人姓名及应到人员；

口 已确认检查所有买受人身份证（含未成年买受人的户口薄）； 口 已确认受托人身份证（包含入伙委托书）：

口 已确认携带了购房收据等；

经办人：______________

年 月 日

二：开发商入伙面积结算清单

合同面积（预测面积）：________________㎡

测绘队实测面积：__________________㎡

口 应补款额：￥_________________元

大写：_____________________________

口 应退款额：￥_________________元

大写：_____________________________

经办人：______________

年 月 日

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入伙配合及注意事项

一、入伙配合

（一）、入火配合总则

1、有序组织业户入伙，提供便捷、高效的顾客服务，是地产销售和后续物业服务的重要内容，项目所在公司和物业分公司应相互配合，严密策划和组织新项目的业户集中入伙工作；

2、新项目集中入伙工作由项目所在公司主导，物业分公司配合；

3、各物业分公司应配合项目所在公司履行房屋保修义务，在保修期内工程质量问题必须得到及时、有效的处理，切实维护业户合法权益和中海地产的品牌形象。

（二）、相关职责界定

1、 项目所在公司总经理负责组织成立交楼入伙工作小组，制定交楼入伙工作方案，组织交楼准备工作，确定入伙时间；

2、项目所在公司营销部、工程(配套)部、开发设计部、财务部参与入伙工作；

3、物业分公司负责具体编制物业入伙方案，按计划准备及组织实施入伙管理工作；

4、管理公司物业管理部负责各项目入伙管理工作的指导和监督；

5、项目所在公司工程部负责协调监理公司和施工单位参与交楼验收工作。

（三）、工作程序

1、成立入伙工作小组：

①组成人员：由项目所在公司总经理、营销总监、设计总监、工程总监、财务总监和物业分公司总经理组成，项目所在公司总经理担任组长，物业分公司总经理担任副组长；

②人员分工：接待组(负责客户引导、业户身份核验、资料接收及发放)、收费组、验收组、发钥匙组、咨询及后勤保障组，入伙当天现场总指挥为物业分公司总经理。

2、入伙策划 ：

①在入伙前，物业分公司将《入伙须知》及其它需提示的内容与项目所在公司的《入伙通知书》一起向业户送发，向业户明示入伙须知信息；

②物业分公司负责配合项目所在公司做好业户集中入伙工作，拟订项目集中入伙方案。项目集中入伙方案经物业分公司总经理和项目所在公司营销(策划)部审核、总经理批准后，报管理公司物业管理部、市场部备案。管理公司收到入伙方案的日期应与预定的入伙日期至少提前30天；

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『学习改变人生·做成功物业管理人！』

入伙全套资料

物业入伙管理制度

一、入伙准备工作

1.物业管理处在入伙前1个月制定入伙工作计划，该计划中应明确:

(1)入伙时间。

(2)负责入伙工作的人员及其职责。

(3)入伙手续。

(4)入伙过程中使用的文件和表格。

2.入伙工作计划应由管理处主任批准，管理处应提前1个月向业主发出《入伙通知书》，并详细说明：

(1)需业主准备的证明材料。

(2)需业主填写的表格。

(3)办理入伙手续的程序。

(4)办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。

二、入伙审查登记

1.管理处应建立入伙登记表，对业主提交的《入伙通知书》进行查验，确认无误后收取《入伙通知书》，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括：

(1)《入住说明》。

(2)《住户手册》。

(3)《住户公约》。

(4)《管理协议》。

(5)《预交费用标准》。

(6)《装修须知》。

(7)《住户登记表》。

(8)《装修审批表》。

(9)《验收交接表》。

2.上述发放的资料应在《入伙登记册》中由业主签收，或由管理人员注明。在提供给业主的《入住说明》中应明确由业主填写并提交的资料，包括：

(1)身份证。

(2)工作证复印件。

(3)《业主登记表》。

(4)购/租房合同的正本及复印件。

(5)已签署的《住户公约》、《管理协议》。

3.管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：

(1)表格填写是否完整、正确和清晰。

(2)公约和管理协议是否已签署。

(3)身份证明文件与购/租房合同及《业主登记表》是否一致。审查通过后，入伙管理员收取购/租房合同复印件、《业主登记表》、《住户公约》1份、《管理协议》1份，在《入伙通知书》注明签收。

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