****项目投资分析报告

一、说明：

1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。

项目面积参数表

                                                                          表4-1

二、项目开发成本费用的估算：

本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：

(一)土地费用

                                                                                      表4-2

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第一章   项目概况

1.1项目概况

1.1.1项目名称：XX小区住宅小区

1.1.2项目建设用地、规划情况

1.2建设用地

荆门市XX房地产有限公司于20##年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。

1.3规划

为使项目建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照20##年9月 17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字20##-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该项目规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于20##年10月8日审批通过该规划方案。

1.4项目建设规模

XX小区住宅小区项目规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。

1.5投资估算与资金筹措

XX小区住宅小区一期建设项目总投资57,424.15万元。项目估算投资资金28700万元，其中：单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。

第二章   项目开发市场分析

2.1 国家、省、市房地产开发政策

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《城市房地产开发经营管理条例》；

（3）《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》；

(4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号；

（5）国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号；

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马钢机械产业园投资分析报告

一、    项目概述

1、宿州马鞍山现代产业园马钢机械产业园项目位于宿马现代产业园区内，基地北侧为043县道，东侧为慈湖路，北临龙城路，占地面积83375平方米，总建筑面积：67410平方米。

2、建设周期：本项目建设工期为36个月（不含前期工作），20##年11月-20##年11月。

3、项目资金估算：总投资9108万元。

二、建设规模和建设内容

按照园区总规划、土地利用总体规划要求，本项目占地面积83375平方米，总建筑面积67410平方米，其中：研发楼建筑面积6803平方米、综合楼建筑面积7149平方米、厂房建筑面积53458平方米。

三、项目总投资

1、项目总投资及资金来源：总投资9108万元

2建设投资估算（不含土地费用，见下表）

投资明细表

四、项目实施进度安排

1、20##年12月完成一期主体结构工程；

2、20##年12月完成二期主体结构工程；

3、20##年5月完成三期主体结构工程；

4、20##年11月完成四期主体竣工验收。

五、标准化厂房的投资成本分析

    不同种类的厂房类型造价及利润比较见下表一（单位建筑面积利润）、表二（按100平米土地计算的总利润）：

由下表可以看出，标准厂房容积率高，售价高，利润最高，定制厂房稍差，但资金压力比标准厂房减轻许多，而购地自建利润很薄。因此，我们建议园区厂房配置应以标准厂房及定制厂房为主.

表一    单位：元/平米 （土地费用按225元/平米估算）

六、资金来源

主要途径如下：充分利用园区担保公司平台，拟融资1000万元；用现有土地质押贷款，拟融资1000万元；同宿马投资公司进行置换，争取资金1500万元。通过园区担保公司平台贷款融资1000万元，年利率为8.2%，则一年的利息费用为82万元。

七、效益评价

关于标准化厂房租赁、出售的暂行办法。如果一期标准化厂房15000平方米对外全部租赁，当每平方米租赁价格达到4.6元时，可以偿还一年的贷款利息费用。

如果标准化厂房对外租赁，按照宿马园区标准化厂房对外租赁的市场价格为10元\平方米，一期标准化厂房面积为15000平方米，总投资为1500万元，若一期标准化厂房对外全部租赁，那么年收益为180万元\年（税前），除去一年1000万元的贷款利息82万元，则需要15.3年可收回一期标准化厂房的投资成本。

如果标准化厂房对外出售，一期标准化厂房面积为15000平方米，总投资为1500万元，每平方米土地价格为225元\平方米，一年1000万元的贷款利息82万元，按照1317元\平方米的价格对外出售时，可以收回一期标准化厂房的投资成本。

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关于房地产行业的投资分析报告

姓名：方文君班级：工商管理112 学号：1104002137 评分：_______

首先我们必须明确房地产和房地产业这两个概念：

房地产是指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。房地产大致分为生产用、住宅用、营业用、行政用和其他专业用房地产。

而房地产业是从事房地产开发、经营和管理服务的产业，并由从事以上活动的单位（包括房地产开发企业、房地产经营企业、房地产中介机构和物业管理企业）所组成。

目前房地产业开发周期长，涉及业务多。 如下图所示：

从土地购置到竣工入住至少需要2年半，这么长的周期，导致它的风险也是极大的。而且我们还可以看出它有着资本密集，供应链长，不可移动等特点。

将房地产市场细分之后我们会发现行业趋势：进入壁垒提高、集中度加强、行业整体利润提高；有资金、品牌、开发实力的公司将面临较大机遇；

从近来年全国房地产开发投资增速来看，13年较12年明显上涨10%，对房地产业的投资仍处于增长状态。商品房销售额与销售面积同步增长,房地产业稳步增长。

根据最新数据来看20##年1-10月份，全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，增速比1-9月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资47222亿元，增长18.9%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

　　1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积616465万平方米，同比增长14.6%，增速比1-9月份回落0.4个百分点；其中，住宅施工面积451867万平方米，增长12.1%。房屋新开工面积156275万平方米，增长6.5%，增速回落0.8个百分点；其中，住宅新开工面积114084万平方米，增长5.2%。房屋竣工面积59390万平方米，增长1.8%，增速回落2.4个百分点；其中，住宅竣工面积46395万平方米，下降0.8%。

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该项目位于某市某区（以下简称“项目园区”），是目前某上市公司投资已建成最大的项目，在项目建设初期未进行严格的科学的可行性论证，为提高财务管理部集团经济管理职能部门的专业作用，为公司领导项目决策提供有力的经济决策支持，特对本项目做事后的经济效益分析，通过分析，使公司领导清晰的知道项目的投入产出，从而判断本项目的可行性和经济效益情况。

一、本次分析报告的意义与必要性

1、符合集团公司未来发展的需要

20##年5月左右，上市公司将园区单独成立全资子公司，园区的资产将全面投入到新公司中，子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。所以园区产生的经济效益就是园区项目投资产生的经济效益，根据产出的经济效益能很好的分析该项目投资的情况。

2、提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平和部门的经济管理职能

财务管理部是公司的经济管理部门，应为公司重大经济决策提供依据。部门的职能管理水平取决于部门人员的专业知识和能力。学好财务管理的相关知识，并把知识充分运用到实际工作中去，把知识转化成生产力，这样才能提升我们的职能管理作用。通过锻炼撰写本项目投资分析报告，可以提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平，很好的把学到的知识运用起来，提高管理意识，最终达到提高整个部门的职能管理作用。

3、提高整个集团重大项目投资的决策能力

企业的投资风险是企业经营过程中的主要风险之一，重大的项目投资成功与失败将决定企业未来的命运。对一个重大投资项目，一旦决定进行投资，该项目的投资风险就无法改变了。所以项目投资的前期可行性分析就至关重要。建立一个科学民主的投资决策体制和规范化的投资项目管理是控制投资风险最好的方法。项目园区项目投资并未进行科学的论证，公司在重大项目投资决策还存在不足，没有形成很好的内部控制。为今后提高公司重大投资项目的决策能力，今天我们对该项目做事后的经济分析也是很有必要的，拟提高整个集团重大项目投资的决策能力。

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房地产项目投资分析报告

一、说明

1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。。

2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。

项目面积参数表

二、项目成本开发成本估算：

 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。

（一）土地费用

（二）前期工程费估算表

（三）建安工程费

（四）基础设施费

                                                                         表 4-5

（五）开发期税费估算表

                                                                         表4-6

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土地投资可行性分析内容和方法

土地投资可行性分析报告概要：

土地能否购买

买来能做什么

能赚多少钱

风险有多大

项目风险评估和规避方法

一、 开发什么项目最好

在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据地块自身条件和周边环境，该地块可以开发的物业类型有哪些？开发哪种类型的物业是最好的？

1、 收集开发什么项目的信息内容和方法

1) 政府规划和实施计划（文献调查和官员访谈）

2) 土地开发条件（文献调查、现场观察和官员访谈）

3) 周边配套和环境（现场观察/普查）

4) 区域形象（问卷调查/座谈会/专家访谈）

5) 规划土地用途（文献调查、现场观察和官员访谈）

6) 周围现状（现场调察）

2、 开发什么项目的结论

对收集的信息进行分析或组织专家讨论，排除明显不可行、不允许、不必要的开发类型，收集开发类型创新建议，确定初步可行能够进入下一阶段研究的开发类型

二、 开发的项目是否真正有需求

初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求。

1、 是否有需求的信息收集内容和方法

1) 市场同类型物业的需求状况（竞争楼盘调查）

1

2) 目标客户群购买可能性测试（问卷调查/座谈会/个别访谈）

3) 新物业类型需求（问卷调查/座谈会/个别访谈）

4) 地区的升值潜力能否吸引外地投资者

2、是否有需求的结论

对收集的信息进行分析或组织专家讨论，排除没有需求的开发类型，确定有市场需求的物业开发类型

三、 市场的需求是否能够消化项目

虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量

1、 测量内容

1) 需求动机与态度

2) 需求意向

3) 需求强度

4) 需求规模

5) 人口与收入水平

2、 测量方法

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