房地产公司内审报告

xxxx置业有限公司成立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约31.77亩。项目建筑规划面积132636平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。

xx项目多层住宅一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已全部售罄，分别于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼（住宅320套、门面房178间），最后一批房源于2012年12月交付使用。

由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。

一、xx项目整体经济效益测算

1、销售收入

xx项目整个楼盘可销售面积131613.68平米（不含小区配套物业744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商业14071.07平米、储藏室及地下车位10409.01平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商业1575.6平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计12495.47平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05万元，详见下表。

xx项目销售完成情况及待售物业一览表

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大自在房地产有限公司

内部审计制度

第一章 总则

第一条 为了加强公司内部的审计监督，严肃财经法纪，完善内部自我约束机制，维护公司经济利益，促进公司廉政建设，保证公司经济健康飞跃发展，根据《国际内部审计准则》、《中华人民共和国审计法》，《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司实际情况，特制定本制度。

第二条 内部审计是对公司及所属各部门、各分公司（以下统称所属单位）内部控制的健全、有效，会计及相关信息的真实、合法，资产的安全、完整，经营活动的合规性以及经营绩效等进行的检查、监督和评价，是在公司及所属单位自我监督的基础上实施的再监督。

内部审计目的是为了建立高效率的内部审计监督机制，保证政策和制度得到有效的贯彻和执行；不断完善内部控制制度；降低成本消耗；提高工作效率，保证工作质量；及时堵塞漏洞，防止舞弊；促进公司改善经营管理，提高经济效益，实现公司发展目标。

第三条 内部审计应遵循“独立、客观、公正”的原则，保证其工作合法、合理、有效，完善公司内部约束机制，加强内部管理，提高经济效益。

第四条 本制度是公司内部审计工作的基本管理制度，是公司审计部和内审人员开展工作的基本依据。审计部应根据本制度以及国家相关的法律、法规、制度和准则的规定和要求，制定和完善各项业务规范，对公司内部审计工作实行规范化管理。

第二章 机构和人员

第五条 审计部在公司董事会的领导下，开展对公司所属单位 1

的审计工作，行使内部监督职能。审计部对董事会负责，并向董事会报告工作，在董事会的指导和监督下独立开展审计工作，对公司财务管理、内控制度的建立和执行情况进行内部审计监督。

第六条 审计部应配备专职审计人员从事内部审计工作，且专职工程审计和财务人员应不少于4人。

第七条 审计部负责人必须专职，由总经理提名，董事会任免。

第八条 审计人员资格要求：

1、具有大专以上财务、审计、建筑工程专业学历，或取得国家认可的会计师任职资格证书、注册会计师证书、国际注册内部审计师、工程师、工程造价师，从事财务工作8年以上，从事审计工作3年以上。

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房地产企业年度会计报表审计应关注的几个问题

一、我国现阶段房地产开发企业的经营模式多种多样

有个人独资开发(含外商独资)；有中外合资开发；有合作、合股开发，按比例分配利润或开发产品；有联合开发，一方出地，另一方出资，按商定比例分配开发产品；也有接受委托代建等等。从开发规模看，有小规模或较大规模或成片开发的，开发周期一般都比较长，所有这些都给企业财务管理、会计核算带来一定的复杂性。因而会计师事务所在选派审计小组时，关键要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、会计制度以及相关的税收法规的注册会计师，以利更好运用审计程序和审计方法，提高审计质量，这是降低审计风险的最基本措施。

二、对房地产企业审计首先要弄清全面情况，掌握客观实际方面的经济信息资料

1、必须调阅有关档案、资料，包括经营模式的有关合同、协议；开发项目的立项申请、批文；土地使用权的有关批文或合同；总体规划批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等文件资料，弄清楚项目建设的合法性。

2、开发项目投资支出的估算及计划投资情况，投资各方资金到位情况、银行贷款或其他方面融资情况，偿债能力如何?尤其是开发项目立项时编报的项目可行性研究报告，对照开发过程出现的新情况、新问题，通过分析、弄清存在问题和需要采取的对策，并作为开发项目评价的重要依据。

3、要认清房地产企业审计复杂性，不能仅仅从会计凭证和账面记录作简单摘抄，更不应采取简单化，走过场形式，要按开发项目逐项弄清情况，分析存在问题，根据实际情况加以调整确认。

4、在审计过程中要根据实际情况到开发现场了解。深入现场向施工单位和有关单位了解情况，弄清楚工程进度，以及能否如期建成交付使用，各方有无违约及需要赔偿等情况。

5、房地产企业税收也有其特殊性，销售商品房收入作“主营业务收人”核算，预售商品房作“预收账款”反映，而营业税又要根据当期实际收到房款计算交纳，所得税土地增值有的则根据营业收入的一定比例预缴，清算时间一般都拖得比较长，应提该缴的都要核查清楚。

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公司20xx年度内部审计总结报告 根据总经办部署，财务部于今年x月－6月期间，对所属分公司进行了一次内部审计。现将本次审计的主××要情况汇报总结如下：

一、本次审计的主要范围

本次内部审计按照既定方案，对各分公司20xx年度的资产管理状况、内部控制流程进行了了解，对分公司制度执行情况进行了查核，并重点对经营管理各环节中的管理风险、涉税风险进行了评估。

同时，我们认为，分公司财务人员的工作质量，直接关系到分公司财务工作乃至该分公司经营管理的诸多层面。为了提高公司财务人员的整体素质，我们通过对各分公司会计基础工作及作业规范的深入细致的了解，对各分公司财务人员的工作态度、工作能力、执行公司制度及流程方面进行了考评。

二、本次审计主要问题

（一）内部控制方面

1、报废品的问题：报废品与帐载库存存放在同一间库房，待报废品中有购买需求时，杂收进帐销售。但是报废品的品种、数量未得到有效控制，一定程度上混淆了库存正品的管理。

2、入库单目前无仓管人员签字确认，不利于明确经济责任。

3、库存盘点由账盘货的程序，很难有效发现库存差异。建议采取盲盘法，先盘点所有存货，再与账面库存数核对，有差异的应及时调整正确。

4、滞销品仅凭在ERP系统上的日期来判断，不能真正及时地发现滞销品。建议各分公司核对库存商品实物的出厂日期，把滞销品彻底清除干净。

5、存在款项实际已支出，但未履行ERP请款手续的情形，等于以白条抵库，造成货币资金的账实不符。虽然资金支出时经过经理的口头核准，但应严格执行ERP流程的预付请款。

6、一些外购商品采购及费用开支（金额一般在500元以内），采取先支付后报账的方式。但有不少公司动用营业款或公款直接支付，违反了资金支出流程。建议采取备用金制度，常态的小额支出在单笔限额内可以先行支付，报账后再补足备用金。

7、分公司经理的核决权限的执行，存在应报未报，批复未归档，无核决权人员随意代理核准的情况。

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房地产开发公司内部审计报告

审计监察管理委员会组成综合审计组对房地产发展有限公司投资管理、销售管理、财务管理、招标及成本管理等方面进行了综合审计。具体审计情况汇报如下：

一、审计的范围、内容、目的、方式、时间

1、审计的范围包括 20XX 年至 20XX 年 1-6 月经济业务，适当延展至后期业务。

2、审计内容是投资、销售、财务、招标和成本管理等具体管理或工作行为。

3、目的是通过对管理行为进行审查和梳理，发现管理中存在的问题，促进公司

规范化管理。

4、审计方式以查阅现有资料为主要方式。

二、审计依据

以国家相关法律法规、集团《审计监察管理制度》和与审计范围、内容相关的各种管理制度为依据（主要现行管理制度和责权手册）。

三、已实施的主要审计程序

1、对 20XX 年至 20XX 年 1-6 月财务账册进行抽查。

2、对责权手册审批事项进行抽查，检查审批情况。

3、对费用支出进行抽查，抽查的原则是金额较大及存在异常的费用。

4、对各类资产进行了实地监盘。

四、公司和项目基本情况

20XX 年 9 月成立，主营房地产开发，初始注册资本5000 万元，股东为个人股东。公司设置了总经办、开发管理部、财务资金部、设计管理部、成控招标部、项目管理部、营销策划部等 7 个部门，截至 20XX 年 9 月底在职员工 32 人。现任总经理XXX。

五、本次审计发现问题

（一）投资管理

1、投资程序未严格按照流程执行

房地产发展有限公司于 20XX 年 8 月与村经济合作社签订了合作开发合同，但尽职调查报告 20XX 年 11 月才完成。《项目投资拓展管理流程》显示，在签署合同前需要完成尽职调查、法律风险分析等前臵工作，此合同签订未按照流程开展。

2、相关过程及审批文件保存不完整

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会计审计房地产注意的一些事项与建议

（房地产审计和管理的结合、证件的领取和时间把握、审计中的问题和建议）

在房地产开发企业中，把管理审计工作和目标管理有机地结合起来，推行项目管理审计制度，这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。

一、房地产开发项目管理审计的内容

从房地产开发项目的内部审计角度来讲，管理审计应主要集中于如下内容：

1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性，审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。

2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况，审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况，审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性，审查计划的可行性。尤其重要的是，审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。

3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。

4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。

二、项目管理审计目标体系的建立

在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：

1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位，并初步确立销售方案，从而形成项目的销售计划，体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。所以，从可行性报告的相关数据出发，建立起销售计划的销售价格、合同签约率（进度）和资金回笼进度，就形成了该项目的销售工作管理审计目标。

2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划，根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度，而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料，可以制订出各分项工作的进度结点要求，从而形成项目进度管理审计目标。

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地产开发有限公司工程项目审计办法

第一章 总 则

第一条 为加强AAA地产开发有限公司（以下简称“公司”）及其控股公司的工程项目的审计工作，有效地降低建设成本，提高投资效益，根据《中华人民共和国审计法》、《AAA地产开发有限公司内部审计制度》的规定，结合公司的实际情况，制订本办法。

第二条 本办法适用于AAA地产开发有限公司及其控股公司新建、改建、扩建、维修、装修等工程项目。

第三条 公司在进行房地产开发建设过程中发生的经营活动及相关支出，应当接受董事会审计委员会、审计监督部的审计监督。

第二章 审计机构的职责、权限

第四条 公司董事会审计委员会负责对公司重大工程项目进行审计，对项目主体工程（包括给排水工程、电气工程、空调通风工程以及装修工程等）的竣工结算，项目竣工决算之外的工程结算，可授权公司审计监督部进行审计。

公司总经理授权审计监督部或聘请有资质的外部审计机构对控股公司投资的工程项目进行审计，外部审计机构的选择应在董事会审计委员会确定的范围内选取。

第五条 审计人员应当坚持客观公正、实事求是、廉洁奉公和保守秘密的原则进行工程项目审计。

第六条 公司投资建设的工程，在收到施工单位报送的竣工结算后，由公司负责预结算的审核人员对其进行初步审核。审核后十日内通知审计监督部，审计监督部进行复审或根据实际情况决定是否委托外部审计机构进行审计。对于主体工程（包括给排水工程、电气工程、空调通风工程以及装修工程等）的竣工结算，审计监督部在进行复审之后还需向公司董事会审计委员会进行汇报，由董事会审计委员会决定是否进行再次审计。对于项目竣工决算，应由公司董事会审计委员会负责安排审计。

第七条 控股公司投资建设的工程，在收到施工单位报送的竣工结算后，应组织内部预结算审核人员进行审核。对于主体工程（包括给排水工程、电气工程、空调通风工程以及装修工程等），须在十日内通知审计监督部，审计监督部组织人员进行审计或委托外部审计机构进行审计。控股公司投资建设的所有项目决算均需上报公司审计监督部进行

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