市场及产品分析

一、基地资源分析

1、基地经济技术指标

■□总用地面积：9500平方米

■□规划总建筑面积：约5万平方米

■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。

2、基地环境

如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。

地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。

二、项目SWOT分析及项目定位

1、SWOT分析

由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

2、项目市场定位

项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下：

居住、商务、休闲、购物——优质生活圈

地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。

3、项目产品定位

本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%）。

地块周边楼盘产品一览：

由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。

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**项目商业可行性方案

【通山概况】

截止到20xx年，通山县总人口45万，人口分布呈现以下特征：

◎通山县城区人口与乡镇人口比例为1口30万；

◎在城区人口中，新城区人口与老城区人口比例为2万人，老城区约9万人；

◎在住宅属性上，新城区商品小区与私房的比例约为1小区与私房比例约为1

比2，即城区人口约15万，乡镇人

比3，即新城区约6比3，老城区商品

比4；

小结：由上述数据可以发现，通山城市化发展迅速，新城区在通山未

来城市发展过程中的地位迅速提高。

【商业分布】

通过新老城区商业分布图发现以下特点：

◎由于通山市场住房价格较低，所以几乎所有楼盘在开发过程中均附带大量商业以实现销售利润；

◎老城区在继承前期商脉与人气的基础上，商业开始进行更新换代；老一中商业中心及摩尔港的出现即是这种趋势的集中体现；

◎新城区群雄并起，高起点、高规格的商业中心蓄势待发；其中天鸿美庐·锦街和本项目的商业部分均为这种苗头；

◎目前老一中商业中心、摩尔港等均已经开业抢占有市场先机，天鸿美庐商业部分目前已经全面开始宣传推广，通山商业在下阶段面临激烈竞争；

【业态分析】

其他商业：

◎兴业街：商业街业态为建材和杂货店，状况一般，租金在17—25元∕㎡。 ◎南市路：商业街，经营种类较多，包括服装、鞋帽、婴儿用品、杂货店、电器等。为通山商业最繁华区域，经营较好，盈利水平较高，租金在30元∕㎡左右。 ◎凤池山时代广场：大型商场主要经营品种为超市、鞋帽、饰品、床上用品、服装、电子等，一、二楼经营状况较好，三楼经营较差，一间商铺租金为20000元∕年。

通过对以上商业整体业态分析，可以发现：

◎商业定位较为低端，缺乏高端品牌商家的身影；

目前这种情况正在发生改变，其中老一中商业中心是其中的代表：在继“福又多”大型连锁超市入驻后，老一中商业中心再次招入武汉的“工贸家电”（6号楼2层，面积1500㎡左右），同时还招入一家电影院，整体商业街一家完成“大型商超+西式快餐+家电卖场+电影院”的商业整体布局； ◎业态划分较为杂乱，无政府状态无专业管理；

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商业项目可行性研究报告

一、市调工作，市场调查与分析

目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。

调查提纲：

1．总体商业业态调查与分析

（1）商业中心分析

（2）商业业态布局

（3）商业发展方向

（4）商业的风险

以此确定地区或者区域商业业态开发的机会与风险

2．周边区域的商业规划与商业项目调查与分析

（1）已建成的项目

（2）正在建设的项目

（3）未来规划的项目

（4）本区域总体商业策划

3．竞争性（对手）商业项目的调查与分析

（1）业态形式

（2）建筑规模

（3）经营状态

（4）管理方式

（5）租金水平

（6）优势与劣势

4．商圈调查与分析

（1）主要区域商圈

（2）次要区域商圈

（3）边缘区域商圈

（4）人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等)

（5）收入状况

（6）购物规律

城市性质

交通设施

商业建筑特点

居住分布特点

居民生活状况

消费特点

品牌偏好

流动范围

人口规律分析

5．购物方式的调查与分析

（1）顾客来源

（2）附加顾客来源

（3）汽车购物人的状况

（4）自行车购物人的状况

（5）公交车购物人的状况

（6）步行购物人的状况

（7）正常工作购物状况

（8）节假日购物的状况

（9）购物观念的变化情况

6．外部环境的调查与分析

商业街的规模调研

（1）商业街的长度、宽度

（2）商业街的构成与层数

（3）地势与气候特点

（4）当地主导风向

（5）拟建项目的朝向

（6）比邻项目的卫生状况、照明状况

（7）广告位置

公共设施的调研与分析

（1）公交车停靠站

（2）街道指示牌

（3）广告牌

（4）电话亭

（5）绿化

（6）喷泉

（7）小品

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市场及产品分析

一、基地资源分析

1、基地经济技术指标

■□总用地面积：9500平方米

■□规划总建筑面积：约5万平方米

■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。

2、基地环境

如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。

地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。

二、项目SWOT分析及项目定位

1、SWOT分析

由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

2、项目市场定位

项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下：

居住、商务、休闲、购物——优质生活圈

地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。

3、项目产品定位

本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%）。

地块周边楼盘产品一览：

由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下：

湖南路商圈时尚生活特区

项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托湖南路商圈资源，打造一个适宜居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。

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衡东建材市场项目可行性报告分析

（20##年5月）

第一部分项目简介

项目位于衡阳市衡东县北街新区。南临距金燕广场200米，北临新汽车站（与本项目同时规划建设），西临县城北大门主干道，项目东侧为旅游度假区（规划中），用地功能为建材装饰材料市场及其相关配套设施，项目规划总用地面积100000 m2。                  

【项目主要技术经济指标】

【衡东县北城新区规划图】

第二部分项目（初步）规划

根据上述规划经济指标，项目总建筑面积224630 m2，其中计容积率建筑面积204630m2，不计容积率面积20000m2。具体规划如下图表所示：

【项目规划总平面图】

第三部分可行性分析

一、中国县级集中建材装饰市场案例借鉴

通过对广西、重庆等多个县级城市的集中式建材市场进行调研，我们从以下几个方面对其进行总结：

（一）人口规模与市场规模的关系。

尤其当人口规模达到60万以上时，就需要其统一至集中式市场进行经营，无论是从城市总体规划还是城市环境以及居民消费便利性方面考虑，都是非常有必要的。

（二）赢利模式。根据开发企业战略及资金情况的不同，分为以下几种情况：

1、销售为主的赢利模式。其主要优点是资金回笼快，但总收益不高；

2、租赁为主的赢利模式。共主要优点是总收益最大化，但回笼资金太慢；

3、租售结合的赢利模式。综合了前两点优点，但对后期招商及运营管理提出了较高的要求；

（三）经营状况

除去极少数规模明显偏大的市场外，多数建材市场的出租率均达到了80%以上，经营状况保持良好状态；

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外卖入寝的

可行性研究报告

   姓    名：              黎雨洁       

   学    号：       0121314660121      

       学    院：            化生学院      

       班    级：             生物1301     

       指导老师：               胡艳         

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商业计划书与可行性研究报告的区别和关系

商业策划书，也称作商业计划书。是指为一个商业发展计划而做的书面文件。一般商业策划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进行投资或合作。商业策划书，也称作商业计划书，目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，一般包含以下的内容：

1、公司的商业机会；

2、创立公司，把握这一机会的进程；

3、所需要的资源；

4、风险和预期回报；

5、对你采取的行动的建议；

6、行业趋势分析。

商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴，供应商，顾客，政策机构等，因此，一份好的商业计划书，应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划书通常就是写方案。大部分会用户企业并购等用途。可行性研究是运用多种科学手段(包括技术科学、社会学、经济学及系统工程学等)对一项工程项目的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。

可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件.分类

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案

(2)用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告

该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

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