我国土地流转信托的模式分析与风险研究

引言

由于现阶段我国农业生产成本较高、农业效益比较低下以及农民进城务工增多等原因，土地抛荒现象在全国范围内普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全和造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等问题。在此情况下，土地信托顺势而生，同时，土地信托也激活了农地流转。因此，土地流转信托作为土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必经之路[1]。

自从20xx年10月10日，中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划以来，土地流转信托计划如雨后春笋，获得了极大的发展。本文在此基础上，来分析和探讨我国土地流转信托的模式和面临的风险问题，这对于今后我国土地流转信托计划的进一步开展具有重要的应用价值和借鉴意义。

2 土地流转信托的基本原理

所谓的土地信托，就是在公有制为基础的前提下，利用信托共有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权、受益权和经营权进一步分开，农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权，实行土地的统一规划和开发利用，发展适度规模经营[2]。

就目前国内市场上中信信托和北京信托发行的两单产品来看，土地流转信托主要是农村土地承包经营权流转信托，是一种财产权利的信托。

一方面，土地承包经营权不属于《信托法》中禁止和限制流通的信托财产，土地承包经营权可以成为信托财产。另一方面，《农村土地承包法》第32条规定："通过家庭集体承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转"，可以将信托模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包经营权通过信托模式流转符合有关规定。通过设立财产权信托，符合土地公有制以及禁止土地所有权流转的规定。

3 土地流转信托的现有模式分析

3.1 美国模式

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首单土地流转信托 70%土地增值收入返还

农户

2013-10-16 02:22:39 来源: 21世纪经济报道(广州)

由中信信托操刀运作的第一单土地流转信托项目一经落地便受到了业内的高度关注，而其实际运作团队也于近日首度披露了这单产品详细的混合式设计结构，土地流转信托“中信模式”逐渐浮出水面。 事务管理+融资信托“混合模式”

据了解，这款“首单”土地流转信托项目，名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，10月10日已正式成立，信托期限为12年。试点地为安徽宿州埇桥区，可流转面积达5400亩，据中信信托方面透露，远期土地流转项目计划将覆盖25000亩。

根据中信信托运作该项目业务团队的负责人介绍，“中信模式”的土地流转信托项目为“混合结构化设计”。

整体项目规划分为三部分，首先是事务管理类“财产权信托”部分，操作模式为农村集体组织或农户个人将土地承包经营权作为信托财产，委托给中信信托进行管理，存续期内由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返还土地经营权。

其次，在土地流转过程中，为实现规模效益，提升土地产值，就要对土地进行重新归集整理与价值开发，这一过程中必然需要大量的建设资金，中信信托将另外发行资金信托计划对接这部分资金需求。 除此之外，“中信模式”的土地流转信托中，还安排了“第三类资金”信托计划，满足上述两部分业务衍生的信托融资需求。具体而言，即

为对接“土地流转业务部分”的租金支付资金缺口，以及“土地开发业务部分”中可能出现的暂时流动性支付问题。

据中信信托方面透露，前文所述目前已经进入实际操作阶段的信托计划“农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”，即为第一部分事务管理类信托，是整个信托项目的第一步，期限十二年，目前项目已正式成立，募集资金工作正在紧急推进，服务商也在紧锣密鼓地开展谈判进行招商招租。

而后两部分则属于“资金信托”，将结合未来整个项目运作和资金需求情况来安排具体融资计划，并遵循“订单先行”原则，只有确定的订单，才安排配套融资，期限也各不相同。

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据新华社电 记者近日从安徽省宿州市埇桥区政府获悉，全国首个土地流转信托项目落户埇桥区。当地与中信信托合作推出土地流转信托项目，流转土地5400亩，农民收益从之前的单一地租转变为“基本地租＋浮动收益”模式。

土地流转信托是指以农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，从而定期获得信托收益。

流转土地范围包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权。农村土地信托化流转，是一种新型的生产关系，是农村土地制度的一次深刻变革。

中信信托业务负责人表示，此只信托计划期限12年，信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。园区规划为五大板块，涉及二十多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台，具备示范效应和可复制性。

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土地流转信托的回问答

由信托公司介入的土地流转信托一经推出，疑问也随之而来：土地流转信托是不是赔本赚吆喝?信托是否会成为“大地主”?土地流转信托的风险如何控制?

其实这些问题的答案应该是显而易见的。

土地流转信托是不是赔本赚吆喝?问一问各家信托公司，有多少家在关注研究这一领域?有多少家已经或者正在准备介入这一领域?有多少个信托团队在全国各地跑这样的项目?毕竟即使有信托公司想赔本赚吆喝，但信托经理们可是要挣钱的，赔本赔精力的事他们不会干。

是不是赔本赚吆喝关键看能不能赚钱。对于土地流转信托的盈利问题，各方共同的观点是，通过土地的集约化、专业化运作提高土地收益，进而达到信托公司盈利的目的。但是在难以改变土地性质和用途，特别是耕地红线不能突破的情况下，单纯通过土地的集约化、专业化运作来提高土地收益可能会非常有限。这也是一些公司对此类项目犹豫的原因。来自首单土地流转信托发行方中信信托对此问题的回答是：公司的设想是主要通过规模经营达到盈利的目的。

不考虑其他土地性质，仅就耕地流转这一块看，简单地算一算就能清楚这买卖是否值得做。

通过土地的集约化、专业化运作提高土地收益是土地流转信托中可以盈利的一部分，对农业产业链的整合更是可以盈利的一大块，而整合也正是信托公司的强项。试想，在农作物从地里长出来到被端上居民面前的全产业链中，农产品加工的利润率是多少?存储的利润是多少?物流的利润是多少?层层渠道的利润又是多少?真正落到农民手中的钱又有几个?把这些因素考虑进去，即使不考虑产业链的整合，仅仅依靠土地使用权集中后在市场中更大的话语权，在不同环节中抠出来的也不会是个小钱。如果再考虑未来围绕土地流转信托所进行的金融创新，这还不足以让人动心吗?

对于信托是否会成为“大地主”的问题可以这样考虑：土地是否必须要集中?如果必须集中，集中到哪里更好?

土地是国有的，关于土地问题的探讨围绕的都是土地使用权的问题。关于土地使用权是否必须要集中的问题似乎已经无须赘述，土地承包到户后中国农村改革几十年实践中积累的问题已经说明了一切，最高层关于土地流转的决策也说明这一问题已经无须讨论。目前要探讨的是，土地使用权集中到哪里更好? 从现有的实践看，土地使用权被集中到承包大户、农业企业和地方政府手中的方式都已经出现了很多年，之所以目前还在提土地流转，一个重要的原因应该就是这些方式并没有有效解决土地流转中存在的问题。所以对于信托公司介入土地流转之中这种创新，至少目前应该有尝试的必要。从信托的制度安排上看，《信托法》中就早已经明确，受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人除依照本法规定取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。土地的国有性质决定了信托不可能成为土地所有权的主人，《信托法》又决定了信托公司不可能成为土地使用权的主人，而是代理农民管理土地。这就从法律角度决定了信托是信托财产“看护者”而不是所有者的角色。

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多省份土地“信托化”提速 农村土地流转升级

2014-02-27

随着中信信托推出农村土地流转的信托模式，农村土地“信托化”正式破题。记者从中信信托了解到，在推出土地信托不到三个月的时间里，目前该公司已在安徽、山东、吉林、贵州、湖北、新疆、内蒙古等多个省份流转土地近5万亩。在土地流转的基础上，目前中信信托正在探讨如何通过信托的平台整合资源，进一步提高农村土地生产力，实现农业的规模化生产。

土地信托加速推进

日前，中信信托与安徽大平工贸（集团）有限公司签订信托合同，该信托合同涉及2.66万亩农村土地承包经营权的流转。根据信托合同，中信信托将为安徽大平工贸提供土地流转融资等在内的一系列支持。安徽大平工贸（集团）有限公司，是一家民营集团企业，注册资金4660万元，主营油脂加工、贸易，兼营特种养殖、中药材加工、生态旅游和房地产开发等业务。与此前宿州模式不同的是，中信信托此次将作为受托人接受安徽省马鞍山市含山县近60个行政村的委托，将这60个村的近3万亩土地出租给安徽大平工贸主要用于油菜籽的耕种。这也是中信信托推出土地流转信托以来，单笔流转面积最大的业务。

“农村土地目前所面临的难题不是如何流转，而是如何提高土地生产力。”中信信托董事长蒲坚表示。

据蒲坚透露，自中信信托推出土地流转信托以来，引起了来自社会各个方面的关注，多个省份相关政府部门负责人第一时间与中信信托进行了接触和联系，目前中信信托已在安徽、山东、吉林、贵州、湖北、新疆、内蒙古等多个省份推出土地信托，流转农村土地面积近5万亩，中信信托还在其他省份加速推进该项业务。

引入农业高科技公司

在农村土地流转的基础上，目前中信信托也在探索如何进一步提高农村土地生产力。日前中信信托正式与拜耳作物科学签署《就土地流转下现代农科技创新与发展合作协议》。早在去年12月，双方签署了合作备忘录。初期合作项目将包括拜耳在安徽宿州建立果树和蔬

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土地流转信托，能否托起农民的“命根子” [汉海招融网按]两个月前，兴业国际信托有限公司与大豫大美现代农业公司正式签约，在新乡市延津县石婆固镇集北村完成该企业在国内第一单土地流转信托项目。

兴业国际信托有限公司董事长杨华辉说，土地流转信托是破解“三农”问题的创新思路，有助于促进土地效率提升，构筑乡村发展、农业转型和城镇化的和谐体系。

大豫大美现代农业公司董事长张亚玲表示，有了土地流转信托这个助力，该公司将走特色农业和产业农业之路，帮助家乡人民在自己的土地上富起来，把自己的家园建设得更加美丽。

业界人士纷纷对此叫好，关注研究现代农业多年的新乡市人大常委会农村工作委员会主任张忠臣在接受采访时说：“土地流转信托出现得非常必要和及时，农业发展需要更多类似的有力支持。”

“土地流转信托”究竟为何物？作为土地流转信托主体之一的农民如何看待？这将给他们的生产生活带来怎样的影响？ 种地不挣钱，“命根子”遭“冷落”

11月25日下午，在延津县石婆固镇集北村村委会办公室，村民陈永和在土地流转合同上毫不犹豫地签上自己的姓名，把自家6亩责任田的经营管理全权移交给大豫大美现代农业公司。

毫无疑问，土地几千年来一直被农民视为“命根子”，“三亩地，一头牛，老婆孩子热炕头”，几乎是中国农民追求的最高境界，但陈永和为何如此爽快地放弃了自己的“种地权”？

“实在没精力管了！”据陈永和介绍，他家经营木材生意好几年，把树木加工成薄板材出售，每月收入2万多元，不仅夫妻俩没个闲，最忙的时候还要雇上20多个人帮忙；两个儿子目前都在郑州跑业务，收入同样不菲，根本不愿意回乡经管土地。

“关键还是种地的收入太低了，投入和产出不成正比。”陈永和说，现在种地非常省事，大小农机很大程度上把农民从土地中解放出来，但种地实在是“不划算”。

陈永和掰着手指给记者算了一笔账，播种、施肥、灌溉、打虫、除草、收割、翻耕，样样要花钱，种植传统作物一亩地每年投入的成本近千元，赶上好年景，小麦亩产500多公斤，玉米亩产600公斤左右，每亩地年利润在千元左右，不及外出打工一个月的收入：“农民自己种地不计人工，如果把劳动力成本算进去的话，种地不仅不挣钱，每年还要往里倒贴几百块钱！”

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土地流转信托产品有望近期面市

顺应农村土地流转改革的大趋势，土地流转信托近期有望获得长足发展。南方财富网获悉，由北京国际信托有限公司（简称“北京信托”）主导的土地流转信托产品近期有望推出，涉及的土地范围覆盖多个省份。此前湖南益阳和福建沙县也曾成立相关公司试水土地流转信托。

业内人士认为，土地流转信托模式的运营对于提高农村土地流转效率、规范农村土地流转运作大有裨益。在城镇化促进土地制度改革的关口，土地流转信托很有推广的价值，有望获得政策支持。

加快农村土地流转

土地流转信托以实现农村土地流转为目的，基本原理是将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭证定期领取收益。

根据北京信托披露的信息，该公司的土地流转信托已在北京、江苏、河北以及东北省份推进，预计今年可以做到3万亩左右。具体运作模式目前尚不明朗，产品设计方仍在与合作方沟通洽谈，还需监管层的批复。

今年8月，北京信托发布的《中国土地信托流转实证研究报告》提出，在农村土地流转中引入信托制度，利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能，加快农村土地流转和利用，可以使产权充分市场化，实现土地流转的公平与效率。

北京信托的尝试并非第一例。20xx年5月，福建沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立，试水土地信托流转。20xx年6月，湖南益阳实现农村土地承包经营权的确权颁证，并在此基础上推进土地信托流转。上述两地的模式类似，即政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构并签订土地信托合同，农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。

具备推广价值

业内人士表示，从福建沙县和湖南益阳的尝试不难看出，土地信托流转能明显提高土地流转效率，并且不会突破现有的制度框架，在经济发达、农村土地确权工作完成较好的东部地区具有推广价值。

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