《房地产金牌策划》读后感

这本书让我快速的了解了更多的房地产策划知识。该书共十章，前半本是讲房地产的基础知识和策划人员的必备素质，知识性比较强，我都仔细阅读了；后半本是讲房地产的调研工作、营销策略和产品策略等相对实操性强点，我花了半天大致翻了下，总体上还是获益匪浅。整本书从房地产全案策划的角度，对我们策划人员所涉及的房地产知识、策划知识、市场调研、产品定位、产品策略、营销推广、定价、广告策划、售后策划等工作领域进行了全面分析和指导，并结合实战案例，使我们策划人员能够第一时间领会策划工作的真谛，在工作中实现快速成长。策划是房地产行业的灵魂，也是极具挑战性的一项职业。如何从普通策划人员成为行业精英甚至领袖，是我们策划人员职业生涯面临的最大问题。

该书的第一作者徽湖是房地产实战专家，资深评论员。曾在北京、上海、深圳等地从事房地产工作，历任策划总监、总经理等职。以文笔犀利、观点独到，看问题切中要害闻名地产界，其新浪、凤凰、搜房等博客深受全国读者喜爱。博客专栏“置业问答”为广大购房者解决了数千置业难题。坚持一只秃笔写遍天下房事，坚持自由精神和独立思考，值得我们钦佩。

但是在读的过程中我也发现了一些观点跟我所接触到的实际区别较大，如P46 “定金”和“订金”的区别中关于“订金”的说法文中如下描述：

“订金”一词在法律上没有明确的规定，在房屋交易等经济活动中容易与“定金”混同，而“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”虽然也具有预付款性质，这是同“定金”的相同之处；但“订金”不起任何担保作用，若卖方违约，买方无权要求其双倍返还款项，而只能得到原额；若买方超过规定期限以后才决定不购买，“订金”就只能作为对卖方保留本户型期间损失的赔偿，不退还买方。

这点上跟我所经历过的实操有比较大的出入。且不说“定金”在实操中只是口头说不退，实际上客户如果真的不卖（买）最后还是退给人家的，客户总会通过七拐八拐的关系来说情，没收人家“定金” 这样的事情我还从来没有遇到过。对于“订金”在我的认识中是“小订”的概念，而“定金”才是“大订”，都作为预付款性质这个我赞同，但是我认为“订金”是诚意金，是完全可以无理由退还的，不管是否超期；而文中所说的买家超期不买，卖家可以没收这个是不能理解的，而且文中认为卖家收了“订金”还可以违约不卖给买家，这个也是不能理解的，我的理解是收了“订金”除非客户超期下单才能不卖（如果期限内不卖法律上确实不存在双倍返还的问题，但这个是开发商信用问题），但绝对不能没收的。

本书还讲到了房地产全程策划的模式，可以归纳为九个流程：1、市场研究；2、地块分析；3、项目分析；4、项目规划：提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等；5、概念设计：做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计；6、形象设计：开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广；7、营销策略：找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘所具有的特色卖点；8、物业服务：9、品牌培植。

我觉得房地产全程策划已经成为豪宅楼盘和超级大盘开发的必然操作模式。而这九个流程中我认为前三项是拿地前必做的功课，是决定拿地还是不拿地或以什么样的价格拿地。而四、五两项是拿地后最重要的环节，是决定我们做什么产品、我们卖给谁的问题，就如我们新昌项目所处的阶段一样。这种策划模式的认识前提是：一、在房地产开发中越来越强调战略制胜，核心竞争优势的建立应该在规划之前的价值研判、价值构造环节就完成，使营销的主动权比所有的对手都领先一步。二、全程运作也成为房地产开发的必然要求，只有通过对各个价值环节、专业部门的统筹计划、全程监控，才能实现真正的超越竞争，才能实现价值最大化。

第二篇：房地产策划实习报告

一实习目的：通过到具体的房地产项目进行实地市场调研，目标客户分析，市场定位分析，营销组合分析等，增强对房地产开发项目营销策划各个环节的感性认识，锻炼从事房地产营销业务的能力，并为今后的学习和毕业后尽快适应专业工作打下良好基础。另外为下周课设做准备资料。

二实习成果

1房地产投资环境

（1）平顶山市情况

平顶山位于河南省总南部，西靠伏牛山，东接黄淮平原，是河南省下属的一个地级市，中国煤炭工业城市，平顶山房地产市场发展前景广阔。具统计市区人口98万。

（2）政策环境

平顶山市土地使用在以前的基础上进行优惠政策。经营期在十年以上的五年内免缴场地使用费，6-10您减半缴纳；税费优惠政策生产性外商投资企业，实际经营期在xx年以上的从开始获利年度起前2年免征企业所得税为了招资引商有更多优惠。

2房地产市场环境

平顶山市煤矿传统型城市，不太适应大城市的发展情况。但是经济持续发展，人民生活水平持续改善，购买力提升。由于煤炭资源从中心区向西向南发展。xx年房地产投资减少，市场回暖xx年爆发市场回暖在全省位于中下游。对于供求情况，75以下两方110平方以下住房供应较少。现在房产需求最多的是新婚夫妇、三口之家，但是这种类型房产供求较少。 平顶山新城区居住人口较少，生活配套少，但是交通方便，行政单位部分已经入驻，南邻白龟山水库，风景优美、空气环境好。老城区的居民主要以行政机关家属院和看中新区发展趋势或居住环境的富裕人士。老城区居民主要以区内老企业的职工和老行政事业单位的职工及家属为主，因为是老居民去，所以生活配套相对丰富。

4主要搜索资料

因为我组的课设对象是常绿大悦城，因此对大悦城有比较详细的了解。

常绿大悦城项目坐落于市新城区龙翔大道与学府路交汇处（河南城建学院对面），由平顶山隆华置业有限公司开发，整个全程营销由一级资质泰赢咨询公司操办，投资商为常绿集团、隆华投资。社区总用地面积约11万平方米，总建筑面积约40万平方米，绿化率46%，是新城区高质大型楼盘。项目整体风格为文艺复兴古典欧洲风格，参照法国卢浮宫。显现项目的豪华高质气场。其中住宅约30万平方米，沿街商业约2-3万平方米的社区超市，2500平方米的幼儿园以及3000平方米的会所。楼盘附近有浓厚的文化气息有平顶山市最高学府——河南城建学院、平顶山卫校、湖光小学、金世纪中学、黄冈中学、平顶山市七中等院校。中国银行、农村信用社等金融机构，配套设施比较齐全。

此楼盘的户型有91.17平方面积的三房两厅一卫155.19平方五房两厅两卫。

目前楼盘一期1-22栋已剩尾盘，年底交房。均价目标群体成功人士，属于中高档社区。定价采用一楼一价均价4300元。

河南豫基城

项目位于新华路与平安大道交会处东北角、建筑类型是小户型物业类别：普通住宅,公寓,商铺开发商：河南豫基房地产开发有限公司投资商：豫基地产产权类型：大产权房容积率1.0绿化率：30%建筑面积：400000.周边娱乐、休闲等高档场所云集，蕴含无限商机；新华路，东城区城市中轴线，平安大道，衔接城市东西主干道之一。

世田佳苑

三实习小结