10月西安房地产市场分析报告
根据西安房地产信息网数据研究中心的监测来看，全国各主要楼市普遍呈现下滑的态势，从我们监测一二线限购城市表现来看，仅北上广，除了北京之外，上海和广州都呈下滑的趋势，从其他二线城市，五个二线城市，除了成都之外，像南京、青岛、苏州、武汉楼市销量都表现出了环比下跌趋势，其中，以武汉交易量下滑较为明显，环比下跌
19.6%。金九银十”全国大部分城市的楼市均以惨淡而收场，市场观望氛围日趋浓烈，房产市场供需双方博弈也在持续升级。与此同时，随着调控政策持续发力，北京、上海、南京等一、二线城市房价下降的消息此起彼伏，京沪等中心城市个别楼盘降价达20%-40%，房地产调控在少数城市也出现暗自松动，然而，在房价开始松动之时，部分楼盘的降价促销却致使老业主打砸售楼处，楼市“退房潮”也是波涛迭起，20xx年的房地产市场已进入深度调整期。
在这样的背景下，作为西安城市，10月与全国市场表现出了相似的状况，“金九银十”销量同比大幅缩水，市场观望持续加剧。西安楼市销量“金九银十”下跌四成，市场销售进入“冰冻期”.西安楼市在“金九”受挫后，进入“银十”月，随着西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，刚需购买力遭受重挫，同时由于上海、北京楼市率先出现降价，在对房价下行的强烈预期下，西安楼市观望情况进一步加重，整个10月份商品房交易面积来看，为79.73万平方米，环比下降7.96%，同比上年下滑48.56%。其中普通住宅成交面积为67.4万平方米，环比下滑10.25%，同比下滑50.66%。
“金九”楼市销售低迷 房企谨慎推货，10月西安商品房市场供量下跌72.85%。9月开发企业集中新房上市力图借传统旺季推动销售，供应量超出销售量200万平米。而市场反映极为清淡，10月市场供应急速下行，商品房新批准预售面积84.46万平方米，环比上月下滑72.85%，同比上年下滑12.29%，供应相对来说比较平稳。
住宅市场整个交易为74.52万平方米，环比下滑66.1%。相对于销售，10月西安商品房市场供销差额为4.73万平米。本月各物业成交比例如图所示，10月，在海荣名城、海荣.翡翠国际城、粤汉国际、都市之门C、D座等城北和高新写字楼项目的带动下，全市写字楼物业销量较上月上涨23.71%。从各物业成交比例来看，本月普通住宅类物业市场份额为84.5%，较上月减少2.15个百分点;商服用房市场份额5.7%，较上月下滑0.65个百分点;写字楼物业占本月商品房市场份额的5.91%，较上月增长1.51个百分点。省内其他地区人群较大额度购置高端住宅，催动城南外来人群比例上升.从西安购房人群来源分布统计显示：本月，西安本市购房人群依旧占据市场主导，占到全市的比例为88.79%。其中城南区域表现比较明显，在陕西省以内西安市以外的人群比例明显增长，较上月增长6.86个百分点，其他城区购房人群占比本月相对较为稳定，依然以本市购买人群为主。
商业地产的方向来看，10月，西安商服用房销量环比下跌17.34%，同比下滑43.87%;写字楼销量环比上涨23.71%，同比下滑15.1%。西安限购政策实施已逾半年，商业地产销售情况相比往年却显得更加风生水起，部分房企纷纷对其产品进行了扩容，将商业作为了回笼资金的途径。但是，就目前西安商办物业的情况来看，截至10月末，西安商业地产结转可售量已达到476.23万平米，其中商服用房为343.89万平米，写字楼为132.34万平米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为65.38个月和18.2个月，住宅市场相对比较良性，在14个月的消化速度周期。整个来看商业地产的库存压力在进一步加大。 普通住宅市场。10月，西安市普通住宅成交面积为67.41万平方米，环比下降
10.25%，同比下降50.66%。从全市6个城区的销量来看，城北、城南、高新住宅销量下跌显著，三城区销量环比下跌60.84%。本月，西安部分银行对首套房贷利率进行了上调，银行信贷能力再次收紧，房产市场刚需购买力备受打击，首置群体难以入市，加之通胀压力的增大及人们对房价下跌预期的增强，市场观望情绪进一步升级，住宅销量持续下跌。 从普通住宅购买人群年龄分布图可以看出，目前，在政策持续作用下，西安住宅市场购房人群逐步向青年刚需置业者转变，80后购置婚房构成了当前西安楼市的主力军。本月25-30岁购买者比例继上月增加后，本月该比例再次上涨1.03个百分点，而45岁以上购买者比例却在进一步下降，本月下滑0.71个百分点。
从目前市场对户房面积表现来看，尽管70-130平米面积依旧是市场的主力区间段，占60.5%，但是随着部分银行对于首套房贷利率进行上调，部分急需买房的首置群体由于支付能力限制，其购房选择发生了细微的变化，100平米以上的紧凑型三室户型被迫放弃，更多的转向了100平米以下的舒适性二室房型置业。10月，70-90平米中小户型比例上涨明显，较上月上涨7.4个百分点;而110-130平米面积段比例则呈现下滑走势，较上月减少
3.4个百分点。
从历年房型走势来看，从19xx年西安市住宅单套成交面积为132平方米，而后随着住宅市场的逐步启动，住房价格的持续上行，住宅需求面积呈现逐步下行过程 ，20xx年套均交易面积降至121平方米，20xx年随着中央关于”90/70%”政策的实施，住房成交面积迅速下行，20xx年降至106平米，至20xx、20xx年市场发展趋于稳定，住房单套成交面积已基本稳定于99平方米，而20xx年前3季度在限购政策影响下，购房呈现“一步到位”的需求特征，商品住房单套成交面积再次升至106平方米。
从10月份各户型面积区间的新批预售结构与成交结构对比分析来看，70-110平米区间供应比例为35.2%，而成交比例为49.5%，供销差为14.3个百分点，该面积区间段依旧呈现供不应求的状况。而70平米以下、110-130平米、130-144平米各区间段则呈现出供大于求的态势。
从价格段来看，本月6500-7000元/平米价格段比例占12.55%，是市场的主销价格区间段。基于市场持续的促销、让利举措，加之部分新盘低价开盘的影响，4500-6500元/平
米各价格段比例在本月都有所增长，总体上涨6.83%，其中以5000-5500元/平米区间段比例增长最为显著，较上月上涨2.57个百分点。尽管目前西安楼市纯粹意义上的降价楼盘仍未出现，但是，市场均价已然有所松动，预计在全国房价“降”声趋强之下，西安住宅均价下行也将不远。
下面我们更多从全市各城区选取的典型楼盘来看，像华远君城，作为一个大众型中高端的楼盘，从它的成交面积来看，1月份96平米，到10月份下降到85平米，单套成交面积波动性下行的趋势。从价格来看，虽然项目报价由7000—8000持续上调，但是成交价徘徊在6500的水平，成交价比报价跌出1500的水平，不像后期价格呈现明显的松动状态，价格波动非常明显。开发企业在成交方面，打折让利优惠的方面，实际上暗降的行为非常明显。
从销售走势来看，呈现出波动下行的表现。尤其像7月份以后，楼市新一轮观望之后，销售量呈现回落趋势，由7月份19000平米下降到10月份8006平米，价格在波动性表现，销售量也呈现下行的态势，就是说降价对销售的拉动起到促进作用。下面看城东，龙湖主要以洋房和大平层为主，后期随着限购的进一步深入，产品从高端向中低端延伸。从价格来看，作为同期产品的价格，从洋房的价格来看，从5月到10月相对比较稳定，普通高层的表现也是相对稳定，不管成交价还是报价，基本上相对来说持续迟平。从销售表现来看，前期以洋房为主，平均产品交易是增长，因为客群的受众面更广。从量价来看，作为高端产品，价格下调，但是交易量仍然处于低位运行，就是说对高端楼盘来说，价格的促销优惠对它交易表现不是很明显，没有达到以价换量市场的特征。
下面看城南的曲江中海碧林湾，从碧林湾的户型供应来看，主要针对大众中高端客群，户型供应整个看前期是67—139，后期是60—130，基本上供应是针对主流客群，全市三季度单套成交结构1月份115平米，9月份是106，10月份102，和目前主流的需求，户型调整跟进非常敏感，适应了市场的需求。从量价的影响关系来看，呈现出典型的价格调整与销售量反向互动关系，就是说开发商以价换量表现非常明显。1期虽然高于2期，但是价格有所下调，对交易量形成了影响。
看城西区天朗大兴郡，目前一期二期都在营销，我们分开进行解读。从大兴郡的户型一期来看，针对青年置业的二手户型为主，目前处于尾盘阶段。从价格来看，报价持续上升，从1月份6600，到10月份7200，报价上涨，但是成交价是回落的。从销售量的表现来看，可能和项目在7月份，当时因为社区内部规划的问题，对销售后期影响非常明显。价格虽然在降，但是后期销售量却呈现出持续下行的过程，我们看到10月份下跳到1372平米，销售回落非常明显。从二期表现来看，二期房型面积和价格可以看出来，销售量从8月份以后基本上开始相对稳定，但是已经有下行，价格方面，7月份到10月份是持续下降的过程。价格在下行，销售量也在呈下行，这是销售个案的情况。
再看长安区的万科城，万科城的房型针对的也是大众型中高端的客群，逐步向市场主流的户型靠拢。目前的价格，从7月份已经开始有所下行，主要方式是打折促销，做暗
降。从销售量来看，销售是有所增长的，9月份价格倒10月份下行，但是销售量有所增长。
从这几个典型的城区楼盘来看，可以看出楼盘市场目前呈现出以下的特征： 第一，限购下，面向首次置业人人群呈现出以价换量的特征。
第二，限购后，上半年针对首置人群，目前是开始降低报价，以价换量。
第三，作为高端的像龙湖的项目，面向改善型需求产品降价，对销售拉动没呈现出明显的效果，和高端市场针对改善型人群为主，对于改善性需求，主要看中是项目品质，呈现出高端项目的量价表现。
从目前典型房企针对首次置业的人群，以宽松的两室和三室为主体。作为热点区域价格振动比较剧烈，成熟区抗击力更强。其他像高新，在后面会有高新的城区总监做解读。 10月高新区的住房情况:
10月高新商品房销量环比减少11.64%。10月，高新区商品房成交104144.44平方米，环比减少11.64%，占全市成交面积的13.06%;普通住宅市场销量为63386.67平方米，环比减少23.72%，占全市成交面积的9.4%。从本月高新区的各物业成交状况来看，普通住宅类物业和商服用房均出现不同程度的下滑，写字楼类物业销量有所上升。住宅、商服用房均价下降 写字楼物业均价上涨。20xx年x月份高新区各物业成交价格依次为：普通住宅类7272元/平方米，较上月环比下降4.02%;商服用房8663元/平方米，下降58.32%，写字楼类均价为8274元/平方米，环比上涨14.17%。中小户型为市场主力.本月高新区普通住宅共成交667套，相比上一月减少154套。从成交面积区间看，本月热销面积区间集中在70-110平方米和50平米以下的户型。
综合来看高新区110平米又下房型交易量占到整体市场的71.2%，该比例较上年下降了7.7%，而110-130平方米户型比例则明显加大，本期占比为11.4%，较上年增长4个百分点，可见高新区楼市整体市场需求面积有向成熟房型加大的倾向，限购下一步到位需求特征有所显现。1室房型销售占比为21%，2室占到27%，3室为34%，较上年各房型交易变动来看，1室房型比例下降7.8%，2室下降2.3%，而3室则增长11.7%，4室及4室又增长3个百分点。8000—10000元/平方米房源占比23.7%。
从本月成交价格段分布图中可以看出，8000—10000元/平方米的房源成交158套，占高新区普通住宅成交总套数的23.7%，占比最大，环比下滑2个百分点;5000-5500元/平方米和6500-7000元/平方米面积区间段成交量所占比重相差不大，分别为14.8%和
14.4%;7000-7500元/平方米面积区间段成交量占比11.8%。其余价格区间段成交量所占比重较小，均在10%以下。本市购房人群占比94.0%，下滑0.4个百分点。
10月，本市人群依然是西高新普通住宅购买群体的主力，本市户口共成交627套占总成交的94.0%，与上月相比下滑0.4个百分点;本省其他地区的购买值占3.4%，整体外来置业人群比例甚微。从各类客群购房付款方式来看，所有购房人群选择贷款购房的占到
57.4%，外省市及本省其他地区客群贷款购房比例普遍在80%又上，明显高于本地人群。商服用房销量环比减少36.88%。10月，高新区商服用房物业成交面积为8892.79平方米，环比减少36.88%。政策的调控影响力、投资商的投资意向，从而引资渠道受限，对商业地产影响比较大。写字楼物业销量环比增加55.26%。
10月高新区写字楼成交面积为31190.73平方米，环比增加55.26%。由于高新区入驻企业办公场所多为租赁，而且写字楼类物业没有受到限购，所以许多置业者开始转投写字楼类物业。高新楼盘市场价格较之全市典型楼盘整体呈现刚性特征，部分楼盘价格已现松动。
各楼市市场交易自7月份明显处于低位;高端楼盘价格呈现一定刚性 但销售下降速度高于中档楼盘;首置人群为主的背景下，以及受置业一次到位心理影响，产品的户型定位成为除价格外另一影响楼盘销售的影响因素。
第二篇：20xx西安房地产市场年度总结
20xx西安房地产市场年度总结
20xx年，西安房地产业取得了较大发展，无论是在房屋质量、配套设施方面，还是在园林景观、物业管理方面，都有可圈可点之处。在此，记者特别挑选出几件大家较为关注或具有代表性的事件予以展示，就算是对今年楼市的一个总结吧———
■最大的新闻：李嘉诚来西安了
本月初，全球华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔以总价10.05亿元人民币获得西安高新区727亩国有土地，这可是本年度西安房地产业最大的新闻。消息一传开，在西安业界立刻引起了强烈反响，媒体竞相热炒。在口口相传“李氏旋风”的同时，此举也引发了西安地产大腕们一个又一个猜想：李嘉诚究竟要干什+么？和记黄埔布阵西安意欲何为？李嘉诚要在西安盖什么样的房子，会不会引发西安地产业的一次大地震……
李嘉诚来西安谁最关心？当然不是购房者了。就这一件事儿，有人讲了一个笑话，说消费者买鸡蛋的时候，只考虑鸡蛋的质量好不好，根本就不关心那只下蛋的鸡是谁，相反，只有那些“业内人士”，比如养鸡户、专家、学者，才关心这些事情。对比房地产行业，购房者关心的是房子的好坏，不太注意房子是谁开发的、谁建的。李嘉诚来西安，关心他的多是一些业内人士。昨日，有几位读者打电话咨询高新购房周事宜，记者趁机告诉他们李嘉诚来西安的事情，他们没有过大的反应，觉得这和他们买房没有多大的关系。
■最大的事儿：利息上调0.27个百分点
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点是20xx年度各行业最关注的新闻，其中房产、汽车、股票更是近期关注的焦点。那么近期的房价是升还是降了？
近年来，西安房价一直呈现较为强劲的上升趋势，一方面造成了市场大势趋热，但同时也把更多的购房者拒之门外。大多数开发商认为，开发成本过高造成商品房降价空间很小，但对于城区附近1平米动辄3千多元的房价，投资者看不到升值空间，购房者更是望房兴叹。很多购房者甚至业内人士都对西安房价保持了一个观望的态度。20xx年，加息后，西安的房价也看不出大的变化，有人说稳中有升，那是平均走势，还有人说房价降了，那是局部的情况，不管如何，既然增加了利息，购房者的月供加大了，总希望房价会降，开发商增加了成本，希望房价会升也无可厚非，但是房价到底是升了还是降了，在没有拿到有关部门的统计数据之前，谁也不敢妄加评论。
■最准的事儿：商铺投资理性降温
从今年开始，西安商业地产市场就面临很大的压力，特别是在销售情况上不尽人意。20xx年这种情况可能会进一步加剧。西安商业地产项目的不断放量，让市场的竞争更加激烈，不少高端写字楼在销售上也并没有市场预料的理想。据了解，国内外大型知名公司和企业在西安购买写字楼仍然比例不大，写字楼、商铺并没有像去年人们预期的那样走外向型发展之路。
商铺投资让商业地产在20xx年火了一把。20xx年西安还是有大量商业类投资性物业面
市。卖家对商铺投资的回报率承诺一直是投资者关注的焦点，随着市场竞争的加剧，投资回报率的多少和以后商业经营的问题会让投资者更加理性，商铺投资的温度已经大不如以前，买家经过理性的分析考虑后，才会下定。其实这是业内人士在20xx年度估计最准的事儿。
■最烦的事儿：小区供暖问题多
没房子让人发愁，有了房子没有暖气也让人发愁。每年冬季小区供暖问题都比较多，往年业主反映的问题主要集中在以下几个方面：供暖温度不达标，供暖时间不够，取暖费用高，暖气公摊大等问题。今年也不例外，除了这些问题外，还有一些新的问题，比如购房合同上明明写的是分户计量，为何住房的时候又成了吃“大锅饭”？不仅业主们很困惑，就连部分开发商也很困惑，这到底是谁的责任？发现有人“偷”用暖气，或者私自加大散热片的个数，有没有具体的处罚办法？对供暖方式，业主委员会参与讨论的权限有多大等等，这些问题都是引发物业矛盾的焦点，如果不能妥善处理，业主和物业公司的矛盾将会越来越深。
虽说，安装土暖（在家安装小锅炉，可烧煤也可烧天然气）暖气效果还可以，但是污染比较大，不少业主对此有意见，邻里关系处理不好也是一件烦心事。
■最乐的事儿：物业管理规范了
新的《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》于7月x日施行后，受到了很多业主的欢迎，以前很多棘手的问题，现在都有了“办法”，物业管理更人性化了。
物业费问题一直是物业管理的矛盾所在。尽管大家都知道物业服务是有偿的，但具体的收费标准却不知道，有时候就连物业公司的工作人员也说不清这个问题。
以前收物业管理费，在住宅小区，除了车辆保管费外，还有两项内容，综合管理服务费和物业维修养护费。现在，在这几项收费以外，又添加了特约服务费这一项，比如，接受业主、使用人委托的特约服务如搬家、运送液化气、接送孩子、照顾老人等，这些服务收费必须实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。这个办法出台后，已经大大减少了社区的矛盾。