顺展调研机构

眉山房地产市场8月份市场调查分析报告

一、政策动向

1、发改委：就房地产价格调控、价格干预等问题答复全国人大常委会

针对房地产价格调控问题，发改委表示，20xx年x月以来房地产价格理性回落，但在调整过程中，遭遇了前所未有的国际金融危机和国内经济发展趋缓的宏观环境，购房者由房价理性回落，转变为信心不足，加速了市场向下调整的趋势。为落实扩大内需、促进经济平稳较快增长的重大决策，国务院和有关部门相继出台了一系列政策措施。下一步有关部门将继续落实好相关政策，加大住房保障力度，加强和改善房地产市场调控，着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平衡有序发展。

2、据《经济观察报》报道

围绕土地增值税的争议在未来可能不会存在了。记者日前从国家税务总局财产行为税司有关官员处获悉，在未来的房地产税制改革中，有可能会取消土地增值税。

3、国土部：严查闲置土地 审批2年未建视为无效

国土资源部9月x日发布《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》(以下简称“通知”)强调，对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。

4：顺展分析：针对今年上半年来的新一轮房价猛涨之势，各部门密集出手，从重申严格执行二套房贷政策，到北京、上海、成都、南京等城市的二套房贷相继收紧。与此同时，从中央到地方，以打击囤地等行为为重点的新一轮土地调控也如期而至。“种种迹象表明了监管层对房价过快上涨的担心。”住房和城乡建设部政策研究中心一位不愿具名的专家在接受本报记者采访时表示。根据住房和城乡建设部办公厅《关于做好房屋登记审核人员确认工作有关问题的通知》，眉山房管局在8月x日对房屋登记官确认人员进行了审查及公示，从这一轮的总体方向来看，房地产市场将会逐步越来越走向规范化和制度化。

二、新建商品房市场

1、四川房地产投资近18月来首次正增长

省统计局发布的最新统计信息称，目前四川房地产开发投资快速回升，今年x月，全省完成房地产开发投资122.3亿元，同比增长11.6％，这是自20xx年x月以来，四川房地产开发投资连续18个月下降之后，首次出现正增长。

2、眉山房地产20xx年投资完成情况

2.1 20xx年1—7月房地产总投资额：万元

20xx年x月：164068

20xx年x月：128374

20xx年x月：97103

20xx年x月：71695

20xx年x月：46441

20xx年x月：25739

2.2 20xx年1—7月住宅总投资额：万元

20xx年x月：150856

20xx年x月：117150

20xx年x月：87688

20xx年x月：64476

20xx年x月：40340

20xx年x月：23050

2.3 20xx年1—7月住宅投资额90平米以下：万元

20xx年x月：21099

20xx年x月：18638

20xx年x月：13168

20xx年x月：6036

20xx年x月：3869

20xx年x月：2686

2.4 20xx年1—7月住宅同比增长％

20xx年x月35.70

20xx年x月32.30

20xx年x月38.90

20xx年x月20

20xx年x月22.90

20xx年x月12.20

2.5 20xx年1—7月90平米以下同比增长％

20xx年x月：7.60

20xx年x月：13.30

20xx年x月：-5

20xx年x月：-52.10

20xx年x月：-55.50

20xx年x月：-50.60

3、商品房市场情况

3.1 20xx年x月：眉山东坡区住宅商品房成交1208套，成交面积137051.12平米，成交总额306944744.89元，8月成交均价2239.6。

3.2 成交数量环比跌幅14％；成交面积环比跌幅11％；成交总额环比跌幅12％，成交均价环比跌幅0.7％

4、眉山实际成交购买情况分析

90平米以下的占总成交量的2.58％，90—100平米占总成交量的10.76％，101—120平米的占总成交量的59.35％，121—140平米的占总成交量的25.24％，141平米以上的占总成交量的2.06％。

5、顺展分析：从市场成交数据来看，现房销售增幅高于期房销售，眉山8月份成交量、成交面积与成交总额都出现不同幅度的下跌，与7月份相比，90平米以下的户型及90—100平米的户型成交量有所降低，而101—120平米的户型比例明显增加，121—140平米的户型及141平米以上的户型有小幅增长。因为目前现房存有量急剧减少，户型偏大，消费者在现房与期房之间徘徊时，愿意在楼层及户型面积上作出调整，更加倾向与购买现房，而8月份的现房较之7月份以前，无论在楼层和位置上，都相对较差，所以成交均价环比有所降低。随着几个新开楼盘和现有楼盘的下一批次推出，预计9月份成交价格呈缓慢上升趋势，但不会有很大的上涨幅度，保持比较平稳的趋势。

三、二手房市场情况

20xx年x月，眉山东坡区二手房成交371套，环比上涨6.7％。

顺展分析：消费者在现房与期房之间无法找到平衡点，转而投向二手房市场是当前全国销售市场的一个普遍现象。

四、月度媒体监测分析

根据国家统计局发布的《1~8月全国房地产市场运行情况》报告称，8月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9％，涨幅与7月份持平。自今年x月以来，房价环比涨幅首次停滞不前；但与去年同期相比，房价涨幅仍达到2.0％，比7月份扩大1.0个百分点。 历史数据显示，今年3~7月，全国房价环比涨幅分别为0.2％、0.4％、0.6％、0.8％、0.9％。进入8月，房价环比涨幅首次停滞不前。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，各地豪宅的热销使得房价增幅仍维持高位，属于成交结构的问题。但目前来看，环比涨幅已基本触顶。 分类型看，新建住宅销售价格同比上涨1.5％，涨幅比7月份扩大1.2个百分点，环比上涨1.1％，与7月份持平。同比上涨的城市有52个，其中，金华、宁波等涨幅较大，均超过7％。

二手住宅销售价格同比上涨3.6％，涨幅比7月份扩大0.6个百分点；环比上涨0.6％，比7月份缩小0.3个百分点。同比上涨的城市有47个。其中，深圳涨幅最大，达到14.9％。 杨红旭表示，房价环比增幅"8月或9月触顶"已基本没有疑义，而同比增幅将于年底前后触顶。（来源：每日经济新闻）

顺展分析：20xx年x月，眉山市政府的一份《关于进一步促进房地产业加快发展的意见》成为点燃眉山购房热潮的导火索，5月份激增305套，此后，6月，7月两月以每月200套221套的速度攀升，最大程度的释放了刚性需求甚至一定程度上投资了未来的购买力。从市场需求及供给来看，本地需求明显萎缩，但投资型客户、改善型客户及外地购房客户还有一个长期的释放过程。专家表示,房地产市场正呈现越来越强的区域特征,各地的供给情况、需求结构等对楼市成交和价格影响较大。

五、消费市场调研

说明：8月份是继4月份连续激增的第4个月，也是在连续上涨后环比出现跌幅的第一个月，除了供求出现偏差以外，消费市场与购买力是主要原因。通过《眉州楼市》配合的一次消费市场调查结果显示：

首先在购买时间上，选择在一年内购房的占60％，其中66％的人选择在新区板块和东坡湖板块，而现在市场上，能满足这个要求的房子数量虽然能达到消费需求，但价格依然是其难以接受的一个主要原因。

从消费者喜欢购买的建筑类型上看，多层仍然是消费者的最爱，有85％的人表示希望买多层，而目前市场上能提供的房源中，除去高层和小高层，能满足这个要求的房源并不多。再从购买房屋面积上看，54.5％的人希望在购买80—100平米的户型，从这点上可以看出消费群体主要集中在80后左右的人群，希望购买100—120平米的占36％，也有很大的消费市场。在房屋价格上，相对应的可承受购房总价款及月还款能力也有提高，51.5％可以承受20—25万元之间的房屋价格，调查显示，80％的消费者通过户外广告、网络、熟人介绍参与购买，调查还表明，绝大多数的消费者买房还是为自住。有69.6％的消费者表示是自住，其中有36％的人是为改善居住条件购房，值得注意的是，有24％的人表示是作为投资。本次调查在消费者购房时最担心发生的问题上做了主要了解，57.5％的人担心房屋出现质量问

题得不到及时解决，在户型上，45％的人选择2室1厅或2厅，42％的人选择3室1厅或2厅，在选择楼层上，66％的人选择2、3、4楼。

顺展分析：连续的价格攀升，阻止了一部分潜在的购房客户进入，但目前预期通货膨胀的心理，让这部分人觉得现金已经没有持续安全感，在选择与观望的同时，仍然会考虑购房作为保值的较多。如果价格的持续攀升，让购房者无法获得未来心理预期的范围，他们也会考虑资金另做它用，也许未来就会出现“有价无市”的局面。

六、月度新开楼盘调查

据来自《眉州楼市》的统计，8月份，眉山新推出项目及在售项目二批次房源逾10万平米，这是自20xx年以来，眉山新新推项目中首次超过10万平米的。

顺展分析：从5月份开始，已经有项目开始报建，预计9月份将陆续推出，成交量将会在房交会前后迎来一个高峰。9月份以后，新盘集中上市，到房交会前后，新开项目预计达到20个，第四季度眉山房价涨幅有限。年初开发商因市场而形成的资金压力，目前已经不存在了。在这样的情况下，竞争虽然激烈，但大部分开发商不会选择降价。

20xx年x月x日，中海发展（上海）有限公司以70.06亿元的价格，竞得上海土地出让第54号公告中的长风6B、7C地块，较30.58亿元的起始价格溢价129%，折合楼面地价

2.2409万元/平方米。而在长风地块公开竞买前表现抢眼的绿城中国，以64.11亿元的竞买价格，与地王“擦肩而过”。这一新地王，高出“老地王”北京广渠路15号地块近30亿元。 那么，北京等大城市房价为何能居高不下？一是社会上存在通胀预期，不少人想购买资产保值增值；二是因为流动性过剩，企业尤其是国企手里“不差钱”；三是实体经济不景气，制造业缺乏投资机会；四是一些大企业，包括部分央企，没有发挥好的带头作用，纷纷高价拿地，为房地产市场推波助澜。（来源：经济参考报）

由于积累的刚性需求已经在上半年集中释放，目前房价的居高不下也令置业者重新观望。此外，由于临近房交会，部分置业者可能会推迟购房。而全国各大城市房交会、国庆期间楼盘因为竞争的加大和成交量的下跌势必会推出更大的优惠，这对成交量也会有一些不利影响。

第二篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

一、背景介绍

从20##年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，##市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿##为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20##年税收收入0.9亿，20##年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观20##年－20##年##市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，##市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

1、房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。  

配上图：需求供给曲线

税金及费用：20##年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润

2、社会因素

国民经济的发展水平

体制改革的深化程度

居民收入水平的变化

政策导向

社区环境选择

地理位置

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配置中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。

体制改革的深化程度

税制的设置

房地产税的开征

规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。