从“海砂事件”谈进一步完善 住房公积金贷款担保机制的重要性

——兼述益阳市住房公积金贷款担保制度成果

20xx年x月15号，央视315晚会曝光深圳多处楼盘违规使用海砂建楼，海砂腐蚀钢筋导致楼板开裂，墙体出现裂缝。

20xx年x月19号，《第一财经日报》报道：受海砂事件影响，深圳在建第一高楼，平安国际金融中心停工。 伴随着“海砂事件”的持续发酵，其质量问题不仅损害了购房者的利益，引发社会信任危机，还会直接影响银行或住房公积金贷款本息的回收。在这里，暂且不论海砂事件背后所折射的社会问题，仅联系住房公积金贷款资金安全运行实际，对进一步完善住房公积金贷款担保机制的重要性提出建议。

一、住房公积金及其贷款的特殊性

首先，住房公积金具有不同于银行资本的特殊性。 住房公积金是以实现住房保障为目的，为提高城镇居民居住水平，政府以行政法规规定实行强制储蓄方式建立起来的用于个人住房消费且免征个人所得税和利息税的长期住房储金。住房公积金，权益属个人，这是住房公积金的本质属性之一。各管理中心作为住房公积金的管理机构，必须牢

牢把握住住房公积金的这一本质属性，严把风险关，保障住房公积金资金安全。

其次，住房公积金贷款具有不同于银行贷款的特殊性。 作为以实现住房保障为目的，提高城镇居民居住水平的住房公积金，其贷款发放对象多是中低收入者。按照国外贷款分级，住房公积金贷款多属于“次级贷款”。“次级贷款”的资金本息回收风险显而易见。而最长可达xx年的借款年限又给住房公积金贷款增加了许多不确定因素：或因借款人单位破产、倒闭，丧失偿还能力，或因借款人家庭变故造成债权纠纷，或因社会经济运行状况导致资不抵债，或因抵押物灭失拒绝还款而影响贷款本息回收。如“海砂事件”、“倒楼事件”等造成楼板开裂，墙体出现裂缝以致抵押物贬值甚至灭失，就有可能形成住房公积金贷款资金本息难以回收的风险。此类事件一旦发生，一方面造成了贷款职工的财产损失，另一方面又加重了贷款职工的经济负担。很明显，这与住房公积金减轻职工负担，实现住房保障的目的背道而驰。

二、住房公积金贷款担保机制的作用

《住房臵业担保管理试行办法》20xx年颁布以来，住房公积金贷款便开始推行专业担保机构担保机制。由具有担保资质的第三方专业担保机构为借款人住房公积金贷款提供担保，向住房公积金管理中心承担连带保证责任。担保贷款出现的多种风险，均由担保机构承担。如此一来，如若出现

类似“海砂事件”此类致使抵押物贬值甚至灭失情况时，担保机构应承担一切连带责任。正因于此，住房公积金贷款风险便由借款人转移到了担保机构，法律上的债权纠纷也就转化为住房公积金管理中心与担保机构的追偿纠纷。这不仅有效地保障了住房公积金缴存人的合理贷款诉求，还最大限度地保障了住房公积金贷款资金的安全；不仅合理地降低了住房公积金贷款管理成本，还效果明显地促进了住房消费，保障了职工的合法权益。

三、进一步完善住房公积金贷款担保机制的重要性 住房公积金贷款担保机制的优势明显，但在其发展过程中还有许多应该进一步完善的地方。

首先，要进一步规范住房公积金贷款担保机制，合理担保收费。

对住房公积金贷款担保机制的重要性应该深入人心。很多贷款申请人不理解为何在有房屋作抵押物的前提下，还需要担保机构担保，负担一笔担保服务费。于此，我们应该让借款人明白住房公积金贷款担保机制的设立初衷是保障住房公积金的资金安全，保障缴存职工的合法权益。而担保机制的引入保障了住房公积金资金的安全，实际上也就是维护了广大缴存人的切身利益。担保机构作为第三方机构，收取一定的服务费用也是合理的。与此同时，作为为人民服务的管理机构，我们也应该考虑如何平衡职工与担保机构的利

益，尽可能地减少职工借贷支出。可以实行担保服务费由借贷双方共同承担的办法。如益阳市住房公积金管理中心贷款担保费率为0.6%，借款人支付0.4%，市中心支付0.2%。除此以外，担保公司不再收取其他任何费用。管理中心负担了一部分担保费用，不仅充分体现了取之于民、用之于民的制度优势，而且实实在在节省了职工贷款成本。

其次，应进一步提高担保准入门槛，提高担保机构抗风险能力。

根据资料，担保机构注册资本在一亿元以下的（其中大部分在1000万-5000万之间）占比约为80.77%。这些担保机构注册资本少，越来越难以适应住房公积金事业的发展步伐。在住房公积金贷款不断扩大的现状下，务必提高担保机构住房公积金贷款担保准入门槛，提高其自身的抗风险能力。一旦出现抵押物灭失情况，担保机构能切实履行贷款保证责任，方能切实保障住房公积金贷款资金安全。

四、益阳市住房公积金贷款担保制度成果

目前，承办益阳全市公积金贷款担保业务的是益阳市中小企业信用担保有限责任公司。该公司为益阳市唯一一家由政府出资引导的中小企业信用担保机构。公司资本雄厚，注册资本1.2亿元；管理规范，有一支专业的住房公积金贷款担保队伍，抗风险能力强。益阳市住房公积金管理中心自20xx年引入贷款担保机制以来，取得了明显的成效。

第一，切实保障了职工住房公积金贷款需求。截至20xx年底，累计向42171户家庭发放个人住房贷款44.04亿元，期末个贷余额为27.96亿元,同比增长14.89%。

第二，卓有成效地控制了住房公积金贷款风险。20xx年底，个贷逾期金额25.84万元，逾期率为0.0092%。

担保机制的引入，使益阳市住房公积金管理中心贷款业务持续发展提供了保障，也为住房公积金事业的健康发展注入了新的活力。管理中心与担保公司戮力同心，谱写出合作共赢的辉煌篇章。

第二篇：住房公积金贷款担保指南

住房公积金贷款担保指南

公积金贷款是指以住房公金为来源，发放给住房公积金缴存人定向用天购买（期房、二手房）、建造、翻建、大修自住房屋、经济适用房等专项贷款。

一、担保流程

1、贷款申请人持住房公积金管理中心的《贷款申请表》来我公司办理以下手续：

a、填写《个人住房贷款担保申请表》

b、签订《担保协议书》

c、填写《个人承诺书》（共有人）

d、填写《反担保保证人申请表》

2、贷款申请人须出示身份证、户口薄、结婚证、工资证明、购房合同的首期付款凭证等原件和复印件，经复核无误后，留下复印件，以备调查落实。贷款审批后，还需留下贷款审批表和借款合同复印件。

3、初审并经公司有关负责人批准后，在《贷款申请表》上相关栏内加盖担保业务章后，由贷款人到公积金管理中心办理相关手续。

4、在公积金贷款审核期间，公司担保部和风险部开始进行担保前调查和核实（须有两名业务员以上在场）主要针对贷款人提供的资料内容是否真实，购房行为是否属实，进行调查复核，并据此写出调查报告和复核报告。

5、办理担保手续时，除担保业了人员外，须有风险控制部相关人员在场，协助和监督贷款人当面签字或摁手印。

6、担保前风险控制需从源头抓起，公司与当地的房地产开发商签订《住房公积金贷款按揭合作协议书》商品房必须是提供预售许可证、房管局有备案，才能取得住房公积金贷款担保资格，和开发商合作协议书信息与中心共享，避免了开发商弄虚作假又提高中心的工作效益。

7、贷款人的信用情况调查，主要是以往信用发生情况。

8、公积金批准贷款后，所有资料、手续齐全，并收取相关费用，担保公司出具正或保函，并履得用印手续后移交给委托贷款银行。

二、反担保措施

1、可提供自有住房或第三方住房抵押担保，或者期房抵押、其它房产抵押；

2、一般额度找两个有代为清偿能力的第三人提供连带责任保证：超二十万（含二十万元）的找三个担保人。

3、保证人必须符合下列条件：保证人职业应为国家公务员、事业单位工作人员、教师、医生等专业质术人员、国有企业中高级管理人员，拥有自有住房；大

型商业市场个体户、个体工商户（自营，经营两年以上、经营情况良好，有本地自有住房）

三、贷款条件

职工申请住房公积金贷款，应当符合下列基本条件：

（一）按规定正常足额缴存住房公积金、且在申请贷款时已连续缴存一年以上。

（二）住房公积金账户封存的缴存人，须帐户启封并重新按时足额缴存满一年以上才能申请住房公积金贷款。

（三）借款申请人在签订购房合同之起一年内可申请住房公积金贷款。

（四）购买、建造、翻建、大修住房为本市自住普通住房，有符合法律规定的购、建房合同和相关证明材料，并同意以所购、建房作为贷款担保或其他担保形式。

（五）所购买住房应属市直辖区内楼盘项目，应与住房公积金管理中心或四川丁木住房置业担保有限公司签订贷款合作协议的。

（六）未与中心或担保公司签订合作协议的楼盘项目只要所购住房的商品房合同在建设部门进行了合同备案的，须提供其它房产、有价证券、存单等合法有效的财产进行评估做抵押（有效的财产评估值必须大于或等于申请贷款额）

四、贷款额度

（一）住房公积金贷款实行按人、按户限额制度。职工住房公积金贷款不得超过所购住房价值总额的70%，且单笔最高贷款额为30万元。

（二）具体贷款额度由住房公积金管理中心根据职工申请、以及还款能力、个人信有、住房公积金缴存情况、所购住房状况和房价等因素确定。

（三）职工住房公积金贷款额度不足的，可申请住房公积金组合贷款。组合贷款中商业贷款的期限、担保方式、还款方式应与公积金贷款一致。

五、收费标准（购房业主缴纳）

经市物价局核定标准如下：担保服务费：贷款担保期限5年以下（含5年的），服务费为贷款金额的1%（一次性收取）；贷款担保期限5年以上的，贷款期限每增加一年，担保费增加0.1%。

商业楼房办理职工住房公积金贷款指南

一、开发项目签订协议所需资料：

开发企业提供资料（营业执照、开发资质证书、项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证）、只有证件齐全的房产公司才有资格签订公积金贷款担保全作协议，只有签订协议的使用项目的房屋，

才具有公积金贷款资格。

二、项目楼盘开发商需向我司缴纳贷款保证金，并存入我司帐上。

贷款担保保证金为每笔公积金贷款的5%，只有开发单位存入该笔贷款的保证金进入我公司账上的，我公司才会出具公积金贷款担保函，也只有出具担保函后，委托银行才会把该笔公积金贷款划入开发公司账号，待该套房屋办理完房屋所有权证、土地使用证及它项权证后贷款保证金一次性退还房屋开发单位。