住宅市场需求理论研究综述

[摘要]住宅业对整个社会经济的影响举足轻重，对住宅市场需求的研究具有重要的理论和实际意义，本文在阐述了住宅市场概念的基础上总结了国内外学者对住宅市场需求的理论研究。

[关键词]住宅市场 需求理论

一、住宅市场的概念及特征

1、住宅市场的概念

城市住宅市场是指城市住宅商品交换关系的总和。与一般市场相同，住宅市场是由买卖双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构成的。

2、住宅市场的特征

(1)市场的区域性。住宅市场的区域性，又称为“属地性”或“本土性”。住宅市场之所以具备区域性的特征，取决于住宅商品的固着性，但住宅市场不是一个绝对的空间概念。住宅市场的供给、需求和价格确定既取决于一个地区(城市)经济社会发展的需要，也需要这个地区(城市)经济的依托。因此，住宅市场发展的区域性要求，既是自然存在的客观事实，也是协调城市经济社会环境可持续发展的人为管理基础。

(2)竞争的不完全陸。按照亚当，斯密自由竞争原理，每个市场竞争参与者在谋求个人利益的同时也使社会利益达到最大化，这一原理在五十年代由意大利经济学家维尔弗莱多，帕累托解释为“如果提高某人的境遇，必须降低他人的境遇”才能实现社会分配的最优化，西方福利经济学称之为“帕累托最优”。实现帕累托最优效率，需要同时具备三个前提，即有效生产、有效消费、有效产品组合。然而，现代经济发展的事实与该定理规定的前提并不吻合，这在住宅市场中表现得极其明显。住宅市场是一个不完全竞争市场，即使是在“私有财产神圣不可侵犯”的西方发达国家，谋求利润最大化的私营住宅项目也要受到资源、环境、需求、偏好和政府立法的限制，而政府利用国有土地投资或组织的公共住宅项目，虽然达到有效分配的目的，但前提条件也无法实现。

(3)政府的干预性。美国经济学家斯蒂格利茨坚持政府干预的必要性。目前我国的住宅业已经进入了市场化阶段，由于市场经济尚不成熟，诸多领域如金融、

法律等都有待完善，抵御风险的能力不强，所以政府在维持住宅市场有序正常发展上担负丁很大责任。以住宅业为代表的房地产业在国民经济中的重要地位决定了其不可避免地要受到政府的管制，国家所采取的各种措施也是在保护该行业的健康和稳定。老百姓买不起房，重要原因是老百姓的收入无法适应市场上房产的价格。商品房，顾名思义，即推向市场供人们购买的房子，其价格由市场决定，一般来说政府在这方面所起的作用是监督和调控，而不是控制，但由市场决定的房价又经常“虚高”，一般老百姓购买不起，所以在目前经济适用房没有完全推广起来的情况下，政府对商品房必须要进行适当的行政干预。

(4)经济的互动性。凡经济发达国家，住宅业即便不是支柱产业也是较为发达的产业，其经济发展与以住宅业为代表的房地产业对经济的拉动密切相关。房地产业的拉动(波及效应)特別强，房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料与之配合发展。国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加1.5-2个单位。

二、国外住宅市场需求理论

1、新古典主义住宅消费理论和住宅需求函数

在住宅市场模型研究方面，最具代表性的是新古典主义住宅消费理论，该理论是新古典主义消费理论在住宅经济方面的延伸，是其在住宅消费市场的运用。新古典主义住宅消费理论基于对住宅消费者行为、住宅商品特征以及住宅市场状况的若干假定：第一，消费者的住宅决定与其他消费决策同时进行，在其收入和消费价格的约束下配置消费数量以得到满意的效用；第二，住宅消费的对象被认为是一种被称为住宅服务的不可观测的均质商品，而非一种可观测的复杂商品，新古典主义经济学家主张把均质住宅存量看作单位时间内的住宅服务量；第三，住宅服务市场是完全竞争的；第四，假定住宅市场运行在一种完善且均衡的资本和资产市场环境中，消费者的住房贷款不受资本市场约束。在上述假定条件下，以消费者面临的收入及价格作为住房决策中消费者偏好的限制条件，认为理性消费者总是在这些约束下配置包括住宅在内的不同商品和服务。以使其得到的总效用最大。

2、马歇尔分析及其扩展

二十世纪六十年代，住宅市场分析主要应用马歇尔方式，但这种分析是定性的，缺少数学分析。之后，穆特规范化和扩展了马歇尔分析，并对特定区位住宅生产者的资本一土地比率进行推导，结果是：资本一一土地比率对房租弹性等于土地与资本要素份额比率乘以两者的替代弹陸，并证明了可达性对住宅资金和单

位土地服务产生的影响，在难以到达的地区，一是资本一土地比率低，二是上地资金少，三是住宅中土地比例的多少将由住宅需求的补偿弹性决定。

3、住宅市场竞争模型

二十世纪七十年代，住宅市场竞争模型取得了快速、持续、系统的进步。主要的成就有三个：第一，居住区位理论和“新城市经济学”提出了一个规范、可行、不同空间的一般均衡住宅市场模型；第二，非静态、空间的、耐久性住宅市场模型得到了发展；第三，斯威尼建立了一个非空间、静态的、维修和质量内生的耐久性住宅一般均衡模型。将以上三个完整的模型结合可以求解不同空间的质量和维修状况内生的耐久的非静态的一般均衡问题。

二十世纪八十年代，在住宅市场竞争模型方面取得的成果较少，主要是对七十年代结论的综合取得了一些成果。阿诺特、布雷德、戴维森和派因(1986)在斯威尼模型中加入了空间因素，并论述了建筑密度随离市中心距离的增加而降低，住宅存量的空间分布及其质量水平取决于住宅的维修技术水平及对其需求的特征。

4、住宅市场不完全竞争模型

在最近十五年中，大量经济学家注意到竞争和不完全竞争理论(在住宅理论中，主要是对阿罗一德布鲁模型三假设的放松)，他们将不对称信息、搜寻理论和博弈论应用于住宅市场分析，并在对空置率、住宅占有决策、迁移成本和不完善的资本市场的论述中取得了突破性的进展。在应用搜寻理论对空置率论述中的一个典型结论是空置率是反周期的。

亨德森和约安尼季森建立的占有模型证明：第一，典型的租赁者不会像完全竞争的条件下那样关心住宅的维修，因为维修产生的资产价值增加将逐渐归于住宅所有者；第二，由于资产市场本身的不完善，居民将不能通过资产组合的方式来转移住宅占有带来的风险。汉努希克和奎格刹以及文蒂和怀斯论述了由于迁移成本的存在，居民不能调整他们的住宅选择。盖尔和黑尔维蒂论述了不完善的资本市场不但会影响占有决策，还会影响建设者的供给决策。

三、国内住宅市场需求理论

在上世纪七十年代末改革开改之前，我国不存在住宅市场或者房地产市场，

经济界对住宅问题的理论研究较少，迄今为止，我国住宅市场的发展历史不过20余年，因此，国内对于住宅市场理论的研究起步较晚。改革开放之后尤其是市场经济建设全面展开、住宅分配货币化以来，我国的住宅市场研究才真正起步，理论界对住宅市场的研究也才真正开始实质性和尝试性研究。面对从未遇到过的土地、住宅问题，房地产基础理论和土地、金融政策，市场研究逐渐深入，学术界出现了大量报告和论著。如19xx年张秋舫主编的《住宅经济改革和理论与实践》、19xx年董寿昆著的《住宅商品化与金融》、19xx年张乱铭等编著的《住宅经济学》，以及近年来呂俊华等编著的《中国现代城市住宅》、清华大学刘洪玉等译著的《房地产开发：原理与程序》、19xx年成思危主编的《中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点》、20xx年卢卫著《解读人居》等书中都谈到了新形势下的城镇住宅需求问题。

关于住宅市场需求方面的讨论，张汉铭从理论上论述了住宅的供给与需求及其影响因素，王要武教授等也从理论上论述了住宅市场的供求，王力宾提出了住房价格指数的编制方法并进行了实证分析，施建军和张琳、何向华、屠梅曾等对住宅需求总量进行了预测，李鸿生从实证上对广州住宅市场供求均衡进行了研究，韩毅、上海市房地产课题研究小组在研究报告《上海市区住宅需求预测方法研究》中选择了房价收入比模型，以房价收入比为基础从定量方面对上海市住宅需求作了一个中长期预测，较好地反映了消费者的经济承受能力，具有一定的开创性，沙磊、韩丽川建立了一个上海住宅市场的BP神经网络模型，并通过该模型对上海住宅市场的需求进行了预测和分析，结果表明人工神经网络方法在住宅市场需求预测中的应用是可行的并且是有效的，李长斌、王建军、刘海旺对博克思——詹金斯法、多元线性回归法和灰色系统模型法三种需求预测方法的预测准确性进行了实证分析和比较，最后应用预测能力最好的博克思——詹金斯法对大连市住宅市场短期需求量进行了科学的预测。

关于深入分析住宅市场影响因素的研究很少，且几乎都局限于定性的描述，例如，田江海论述了通货膨胀对住宅布场的影响，邓国胜论述了人口变动对住宅市场的影响，伍戈、俞志海、刘波分析了利息税对住宅市场运行的影响，陈玮研究了住宅信息系统与城市规划的关系等。

关于住宅市场互动机理的研究，国内学术界目前已达成共识，即土地出让市场、增量市场和存量市场之间有相互的作用，但是这些研究只是基于一些定性的描述，还没有系统分析住宅市场互动机理的研究成果。例如，张鸿铭指出，土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量与住宅供给存在正相关关系，住宅上地价格与住宅供给存在负相关关系。吕连生指出，城镇新增建设用地的合理需求量可以通过城镇住宅市场的价格指数来加以判断。这些结论都承认了土地出让市场与住宅增量市场和存量市场之间的互动作用。因此，彭麟、刘国宁和高美成等学者呼吁放开住宅存量市场，从而带动整个住宅市场的发展。

从以上研究看出，国内的这些专著涉及面非常广泛，为房地产经济理论研究的深入发展奠定了基础，但是研究内容主要集中在我国住房制度改革的理论和宏观市场研究，并且受制于我国住宅市场运行不规范、市场数据不完备和难以获得等条件制约，存在重理论、轻实证，研究缺乏深度等问题，且理论适用性不足，

同时，偏宏观、缺微观，没有系统的需求微观结构研究以及研究方法不规范，缺乏理论基础，难与国际接轨等缺陷，在定量分析和实证分析方面都还有待提高。

[参考文献]

[1]布鲁格曼卫著，费雪译：房地产融资与投资LMJ，北京：机械工 业出版社，20xx。

[2]曹光辉：城市住宅需求总量影响因素分析田。改革，20xx(4)，

[3]曹振良：房地产经济学通论[M]，北京：北京大学出版社，20xx，

[4]陈伯庚：城镇住房制度改革的理论与实践LM)，上海：上海人 民出版社，20xx

[5]成思危：中国城镇住房制度改革一一目标与实施难点[M]』b 京：民主与建设出版社，1999，

(责任编辑：李文斐)

第二篇：儿童“心理理论”研究综述

儿童“心理理论”研究综述

儿童“心理理论”的核心问题是儿童对他人心理或心理状态以及心理与行为关系的认知发展。本文分析了“心理理论”的概念内涵，讨论了其主要研究任务及范式，总结了儿童“心理理论”的理论研究，最后提出研究趋向。心理理论儿童认知发展错误信念假装游戏一、何为儿童“心理理论”

19xx年，Premack和Woodruff在Behavioral and Brain Sciences杂志上发表了《Does the chimpanzee have a theory of mind？》一文，文章首次提出”心理理论（Theory of Mind，简称TOM）”这一概念，Premack和Woodruff认为“心理理论”是推测他人心理状态的能力。19xx年，Bretherton等提出这种能力可以被看作一个推理系统，拥有“心理理论”可以帮助人们对无法观测的心理状态进行推测，并对他人行为进行预测，因而可将该推理系统视为一个“理论”。Happe等曾对“心理理论”这一概念做了这样的界定：“心理理论”是指个体对自己和他人心理状态（如需要、信念、意图、感觉等）的认识，并由此对相应行为做出因果性的预测和解释。19xx年开始，国外发展心理学家将“心理理论”应用到儿童认知发展的研究中。

二、儿童“心理理论”研究范式

对儿童“心理理论”的研究集中在对信念与现实的理解上，对象主要是学前期儿童。儿童“心理理论”的研究方法主要是自然实验法，研究者们设计编制了众多的实验任务，形式多样、难度不同、适用对象不一，主要实验任务及其范式包括：

1.区分心理世界与物理世界的研究

儿童正确认识世界的前提是能认识到自己的心理世界与客观物理世界有所不同。“区分心理世界与物理世界”的实验任务主要包括：“区分想象与现实”；理解大脑的功能；再认心理词汇；图片故事理解。

2.理解知觉信息输入与心理和行为相联系的研究

儿童能够对物理与心理世界进行正确区分后，“心理理论”能力进一步发展，儿童获得理解知觉信息与心理和行为如何相互影响的能力。理解知觉信息输入与心理和行为相联系联系的主要实验任务有：理解“看见导致知道”；二级视觉观点采择；“区分外表与真实”；预测他人行为。

3.“错误信念”的研究

对“错误信念（False-Belief）”的研究是儿童“心理理论”的起源性研究内容。实验程序一般设计为：安排一种情境，使被试儿童的信念是真实的而他人的信念是错误的，然后询问被试他人将会怎样想或做。如被试能认识到他人将会基于自己的错误信念来行动，表明儿童具有了“心理理论”。Holmes等提出错误信念任

务两种标准形式：意外地点任务和意外内容任务。Perner等认为获得错误信念认知后，儿童会用更精细的理论框架来解释和预测人们的行为，即儿童会从对一级错误信念的认知发展到对二级错误信念的认知，有研究表明4岁儿童具有二级错误信念的理解能力。其中意外地点任务和意外内容任务属于一级错误信念的研究范式。

三、儿童“心理理论”的理论研究

许多心理学家都试图对儿童“心理理论”做出理论解释，其中经典理论有理论论、模拟论、模块论和匹配论。

1.理论论

理论论是对儿童关于心理生活的认识的一种解释性理论，其核心论点是：儿童对心理的认识或理解本质上是像理论的，具有与一般科学理论同样的基本特征。理论论认为：儿童对心理状态的认识是一种直觉理论，是一个由信念、愿望—知觉等核心概念相互联系而成的心理知识系统，儿童通过经验不断建构自己关于心理状态的知识，心理知识逐渐形成一个像理论一样的知识体系，而后人们就根据这个理论解释和预测人的行为。

2.模块论

模块论（Modularity Theory）是儿童“心理理论”研究领域中主要理论取向之一，代表性人物主要有Leslie和Baron-Cohen，他们认为儿童的“心理理论”能力是一种天赋的、领域特殊的心理结构，个体出生时便以模块的形式存在于神经系统，其发展是一个内部生物机能逐渐展开的过程，即影响儿童“心理理论”发展的是生理成熟，而不是来自经验的修正，经验对“心理理论”的出现只起到“触发”的作用。

3.模拟论

模拟论（Simulation Theory）代表是Goldman，认为我们理解他人心理是通过一种“模仿”的方式进行的：个体首先将自己处于目标主体的情境之中，假装具有目标主体的信念和意图，然后判断自身在这个状态下具有的心理状态或会做出的反应，最后将这种反应或心理状态归属给目标主体。

4.匹配论

匹配理论的代表心理学家有Andrew Meltzoff 和Alison Gopnik， Chris Moore等，他们认为儿童“心理理论”的发展前提是婴幼儿必须意识到自己与他人在心理活动中处于等价的主体地位，即在心理活动情境中，儿童逐渐获得对自己与他人之间心理关系的认识，意识到在与客体的心理关系中，自己与他人具有等价关系，从而认识到自己与他人在心理活动中的相似性，通过这种不断观察和再认识，儿童对这种等价关系的认识得以不断发展，逐渐获得系统的关于心理世界

的知识。

四、儿童“心理理论”研究中存在的问题及展望

正如目前发展心理学研究的整体状况，对儿童“心理理论”的研究是“描述”优于“解释”。尽管近年来儿童“心理理论”研究取得很多进展，但其实验范式、研究范围、理论模型等还都亟待改进。

首先，在儿童“心理理论”的研究领域方面，心理状态与信念认知的关系一直是儿童“心理理论”的研究核心。尽管研究者都认为在达到对错误信念的理解后，儿童的“心理理论”还有更进一步的发展，但究竟这时的发展是对二级错误信念的理解，还是解释性心理理论，或是对人格特质的认知，都有待更深入的理论探讨和整合。第二，关于儿童“心理理论”的研究对象，目前多是针对于普通学龄前儿童和自闭症儿童，在今后的研究中，需要更多地转向童年中期、青春期、成人甚至老年人的“心理理论”发展及他们之间“心理理论”差别的研究。第三，对儿童“心理理论”生理机制的研究，需要更多的投入。 第四，如何将“心理理论”研究的成果用于教育实践，将是心理理论研究未来的主要取向之一。最后，对于儿童“心理理论”影响因素的研究，日后会越来越多的关注文化差异、地域差异等方面。

参考文献：

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[2]庄小满.“心理理论”研究：现状及展望[J].湖南农业大学学报（社会科学版），20xx，7（4）：65-67.

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[4]苏彦捷，俞涛，傅莉，等.2～5岁儿童愿望理解能力的发展[J].心理发展与教育，20xx，（4）：1-6.

[5]赵景欣，张文新，纪林芹.幼儿二级错误信念认知、亲社会行为与同伴接纳的关系[J].心理学报，20xx，（6）：760-765.