法解释对评估的影响分析

一、 评估的一般价值类型

价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。评估人员应当根据评估的特定目的、被评估资产的功能状态，以及评估时的各种条件，合理选择和确定评估的价值类型。价值类型的界定或价值定义是评估方法确定的基本假设前提。价值类型和定义需与特定的评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产评估所具有的价值产生实质性影响。《国际评估准则》规定：“专业评估师应避免使用未经限定的?价值?概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。”它将价值类型划分为市场价值和非市场价值两种类型。

1、市场价值。按国际评估准则的定义，是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。或者是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最可能实现的交换价值的估计值。市场价值也称为“公允市场价值”（Fair Market Value）或“公开市场价值”（Open Market Value），是各国评估业务中最重要也是最常用的价值类型。

2、非市场价值。也称为市场价值以外的价值，是指凡不符合市场价值定义的资产价值类型。非市场价值概念具有一定的模糊性，需要评估师在报告中针对不同的评估目的，通过与客户的沟通，对价值定义进行详细描述，对采用的价值类型进行界定。例如可以表述为在用价值、持续经营价值、补偿价值、清算价值等等。

在评估实践中，非市场价值的确定也是通过市场价值加以确定的，两者最大的不同就是在非市场价值类型下考虑了资产的变现损失，一般使用的公式为：非市场价值评估值＝市场价值评估值×变现率。

二、 拍卖、变卖财产评估的价值类型

拍卖与变卖，是民事执行程序中处分查封财产的一种常用和有效的方式。随着拍卖程序的逐渐规范，该方式已越来越多地被采用。但是，在财产拍卖前，如何合理、适当地确定保留价格，是拍卖委托人和评估人员难以把握的。估价结果偏低将会损害财产权利人的合法权益；估价结果偏高，拍卖可能无法成交。因此能否适当地确定保留价格，是决定拍卖能否成功的关键因素。

根据一般的理解，或根据以往的评估经验，在司法鉴定委托评估中一般应采用非市场价值类型。但根据最新的司法解释条文分析，评估思路似乎应当做出一些调整和改变：人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的评估应当采用市场价值类型，而在其他司法鉴定评估中多数还是采用非市场价值类型。以下我们来分析司法解释的相关条文规定：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[20xx]16号)将财产处置方式分为拍卖、变卖等两种方式：

1、拍卖

司法解释第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”另外还规定动产只能经两次拍卖，而不动产或其他财产可以经三次拍卖。

按照以上规定，可以计算出每一次拍卖最低保留价与评估价的比例：

第一次拍卖最低保留价＝评估价×80%。

第二次拍卖最低保留价＝第一次拍卖保留价×（1－20%）

＝评估价×80%×（1－20%）

＝评估价×64%

第三次拍卖最低保留价＝第二次拍卖保留价×（1－20%）

＝评估价×64%×（1－20%）

＝评估价×51.2%

2、变卖

除拍卖的处置方式外，司法解释第三十四条规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”第三十五条规定：“按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。” 因此：变卖最低保留价＝评估价×50%。

可以看出：变卖最低保留价与第三次拍卖最低保留价大致相当，约为评估价的50%左右。

评估价与拍卖、变卖保留价本来是两个不同的价值概念，但在以往的运用中经常产生混淆，两者存在区别，也有联系。首先这两种价格由不同的主体确定，评估价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关等在委托拍卖合同中确定的。经法释[20xx]16号文的解释，已经将两者的关系界定清楚。保留价可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，每一次拍卖或者变卖的保留价计算都是以评估价为基数进行计算的。

法释[20xx]16号文中没有对“评估价”进行定义。根据条文分析，该规定中所指的“评估价”是指市场价值定义下的评估值，即通常所说的公开市场价值。如以上第八条所述：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十”。“评估价”基本等同于市价，只能理解为市场价值定义下的评估值。这种价值定义照顾了司法界人士和社会公众对评估值的一般理解，但对于评估人员来说则产生了很大影响，非常有必要再次对两种价值类型进行分析和比较。

对照《房地产估价规范》第6.10.2条：“房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。”既然拍卖底价（保留价）的产生方法已由司法机关按司法解释的有关规定来进行确定，评估人员只需给出标的物的公开市场价值就可以了。 如果说“评估价”反映的是在假设典型公开市场下最可能的成交价，则拍卖保留价则反映的是在狭义拍卖市场条件下财产的最低价值。拍卖市场是一个受强制快速变现因素影响而形成的一个非典型市场，拍卖最可能的成交价一般会低于公开市场价值。另外，司法委托拍卖的委托人一般是司法机关，而不是房地产权利人，竞买人对购买拍卖标的之后能否正常使用存有疑虑，而过户税费中卖方应承担的部分往往又转嫁给了买受人，这些因素都会影响到竞买人的出价。因此司法解释中规定拍卖保留价根据评估价向下浮动应当是合理的。具体浮动的范围则根据标的物在拍卖市场上的表现状况一次一次地进行调整，在拍卖的三个阶段中体现出来。这种方式显得合理、灵活，财产处置价格更能贴近市场状况，更能如实地反映标的物的可变现价值。 但如果假设该“评估价”为非市场价值，则在评估值中需考虑变现率，而在拍卖阶段考虑的向下调整，也可以理解为变现率，因此变现率重复加以考虑了。评估人员应当重视该问题，因为在评估值中是否包括变现因素,对评估值的影响十分重大。根据以上分析可知，如果考虑了变现率，则评估值也许只有公开市场价值的50%。因此采用非价值类型是不妥当的。

(摘在中国房地产估价师网站）

第二篇：电网项目后评估的管理分析

电网项目后评估的管理分析

电网工程项目投资具大、周期时间较长、风险大，影响着整个国民经济和人民生活的发展。一般来说，在项目周期中的每一个阶段几乎都需要评估。而电网项目前评 估与后评估是电网项目管理的两个重要阶段，前评估直接影响电网工程的立项与决策，后评估则是总结已投运电网工程项目的经验，对电网项目的工程设计、工程施工和工程效益等方面综合分析研究，为未来电网项目提供借鉴和指导。在这里，主要研究和介绍下有关后评估的管理分析的一些知识。相信这对技术人员和管理层人员提高电网工程基建项目的管理水平具有重要意义。

采用多种后评估方法相结合的措施，对已建风电场的设计资料和运行资料进行分析，为如何选取具有代表性的测风塔，最优的尾流模型以及接近实际的折减系数等方面鉴定了经验与基础，能够在风电场设计阶段尽量避免可能存在的误差，从而提高风电场的效益。而对于复杂地形条件下的风电场风能资源评估，不能只局限于对测风塔及气象站资料的评估。国能日新通过研究复杂地形条件下风能资源评估的基本流程，利用已有的测风塔资料和我们自主研发的先进的流体力学软件，对风电场进行风能资源分布研究，为进一步合理开发风电场风能资源提供了有利的技术支持。

1、后评估内容和方法

通常，后评估的范围包括从项目决策到生产运营的全过程评估。具体包括目标评估、决策评估设计评估、实施评估、运行评估、效益评估、发展前景评估、可持续性评估等。具体选择哪种评估方法要看现场的实际情况，这里不再深入说明。

2、后评估评价指标

项目后评估指标体系的构建，涉及究竟以什么为核心设计指标和指标体系问题。从后评估的内容看，主要应评估该项目建成后是否达到了设计发电能力，是否实现了 预期利润，是否充分发挥了前评估所判定的预期功效。总之，项目是否实现了或在多大程度上实现了预定的投资效益是关键。因此，我们应围绕考评项目自身投资效果和项目比较效益这一核心内容，遵照“科学、简明、综合、可行”的设计原则，构建项目后评估指标体系。

3、后评估机制的建立的评估结果的使用

目前，国内己有中国可再生能源学会风能专业委员会、中国电力企业联合会电力行业统计与分析信息中心和国家风力发电信息中心在统计和发布风力发电行业的年度 信息。但是各家也仅限于风力发电安装容量、并网容量和发电量等信息的发布，而且由于各自的用途和口径不一致，公布的结果也有较大差异。因此，国家主管部门应该充分发挥各家的作用，建立协调统一的包括风力发电项目后评估各项指标在内的风力发电信息统计办法，实时监控各地风电场的运行情况；同时要求所有风电场按规定时间上报月度运行报表。二者结合，以便及时准确的统计、分析和发布月度和年度全国风力发电运行情况和各项评价指标。

另外，为了确保风力发电设备产品的性能稳定，促进风电机组质量的不断提高，除了实行产品认证制度外，还应该由行业协会定期对风电设备运行质量情况进行统计分析，对影响范围较大的事故/故障进行调查分析，并将统计分析和调查结果在行业内公开发布。

基于上述三家机构按照国家主管部门协调统一的风力发电信息统计办法发布的全国风力发电运行情况和各项指标评价结果及重大事故/故障调查分析结果，国家可以随时掌握行业的实际运行情况，制定和调整行业发展政策;风电机组制造商可以及时改进产品质量，不断提高竞争力;风力发电项目开发商可以发现市场上性能质量最好的风电机组，为拟建项目的机组选型、招标要求和评标标准提供方法和依据；风电场运营商可以发现自己的不足，及时采取措施，提高风电场运行质量和经济效益。