土建工程师在房地产项目管理中的作用和职责

作者：薛红松

来源：《城市建设理论研究》20xx年第12期

摘要：土建工程师对房地产土建项目的管理水平，与工程的质量和企业的投资效益等息息相关。文中概述了土建工程师的内涵和作用，分析了土建工程师的职责管理目标及职责范围，结合自身工作经验，最后总结了土建工程师在项目全程管理中应做的基本工作。 关键词：土建工程师；房地产；职责；土建管理

中图分类号：T-62 文献标识码：A 文章编号：

作为房地产公司工程建设中土建项目，投资和耗费的人力、物力、财力都相当大，投资者在付出巨大的代价后最终能否获得理想的、满足适用要求的工程产品、获得良好的社会企业声誉与效益，这无疑与工程项目部的项目经理和土建、水电工程师三大甲方代表在其中的管理工作息息相关。其中关系到现场施工最为重要直接的当属建设单位的现场土建工程师，他所管辖的范围最大最广最全，所以本文重点探讨土建工程师的职责及一些具体的现场管理工作。 土建工程师的内涵及作用

土建工程师一般是指房地产开发公司为开发项目配备的配套工程师，也就是甲方委派的指导现场工作的现场代表，该职位的从业人员不仅应具备扎实的理论基础，丰富的工程实践以及必要的社会交往能力，还必须具有责任心、强烈的社会责任感、较好的职业道德及较高的权利义务观，必须切实考虑居民用户的切身利益，进而提高土建项目管理水平，提高土建工程项目质量，争取最快最好最大最有效的满足项目的预期工程效益。

我国全面推行的土建工程师的下程监理制度对提高我国投资效益和建设水平，确保国家建设计划和下程合同的实施，逐步建设起工程建设领域社会主义市场经济的新秩序起到了巨大的推动作用。由于监理自身性质决定了它是为建设单位提供监理服务，它只能在建设单位委托和授权的范围内代表建设单位进行监理，因此建设开发单位委派的现场代表是必不可少的，他为监理单位与房地产等建设单位的决策层及下程建设的外部环境起到一个桥梁和良好的纽带作用。

土建工程师的职责管理目标及职责范围

职责管理目标

土建工程师的岗位职责管理目标主要有三点：①熟悉房屋开发项目工作程序，了解设计原理，严格掌握各项施工工艺，质量标准，执行建筑行业的法律法规；②按合同要求对工程进行质量、工期、资金方面进行控制，协调施工单位，监理单位及周边的关系；③完成合同中所要求工程质量管理目标，严格控制分项分部工程验收制度，制定具体的工期进度计划与质量保证体系。

工作职责范围

作为房地产开发建设单位的土建工程师，应熟悉有关工程建设方面的法律、法规、标准；熟悉和掌握与本工程建设有关的文件。房地产公司土建管理工作，相应变动比较大，主要体现在国家政策等方面，熟悉和掌握相应的政策导向，从而有效的指导房地产工程施工现场的各项管理工作。合同文件是现场管理最重要的管理依据，是土建工程师对整个管理项目有效实施监管的依据，在施工管理过程中，合同是过程进度、质量、安全、成本等把控的重要依据；设计图纸是指导施工的依据，是整个过程施工的在主体，熟悉和掌握设计意图，对设计缺陷的合理的及时的反馈，是工程顺利进行的必要保证。作为一名合格的管理人员，在工程的设计阶段以及施工过程中，除了要做好合同及设计图纸等方面问题以外，还要做好技术交底和管理协调两方面的工作。

图纸会审后的技术交底是技术协调的重要环节，技术交底的目的是让施工队、班组充分理解设计意图，了解施工的各道工序衔接，从而减少交叉作业矛盾的发生。管理协调包括建立专门的协调会议制度，建设方、监理人员定期组织协调会议，解决施工中的问题。对于较复杂的工序和部位，在施工前应组织专门的协调会，使各专业队进一步明确施工顺序和责任，把交叉施工的影响降到最低。

我国房地产建筑市场普遍存在以下问题：恶意低价中标，施工单位在采用不平衡报价或不合理低价中标进场后，通过采用低质材料降低造价或大量设计变更的方式，强迫业主增加施工内容，抬高施工造价；施工现场安全管理意识淡薄，在安全生产方面缺乏健全的监督管理机制；建筑施工队伍技术力量薄弱，对各种材料的使用性能缺乏深入了解，导致流入市场的劣质的建材水泥、钢筋等不合格的产品用于工程建设中，造成了工程质量不达标。最终不但使人民的生命财产和各种利益受到损害，也直接造成了企业的综合效益和市场声誉受到严重影响。作为建设单位的土建工程师，更应该强化土建施工现场的管理，做好施工现场的安全管理、材料管理、工程质量管理、人员管理、进度管理、成本管理等工作。

土建工程师在项目全程管理中应做的工作

土建管理同其它管理活动一样，需要运用科学系统的方法，结合先进、适用的管理技术，对项目的目标要素进行有效的管理。土建工程师在房地产开发施工项目的技术管理中需要做好以下工作：质量、进度、安全、成本、材料等的管理控制。

做好工程质量管理工作

质量是工程之根本。要达到预期的工程质量要求，就必须健全工程质量保证体系，完善项目质量管理制度，坚持过程控制，样板先行的原则；做好现场检查制度，对过程中质量问题及质量隐患采用书面形式下发到施工及监理单位，对整改不彻底，拒绝整改等单位可按照合同约定采用局部停工整改，直至全部停工整改。在质量管理的过程中，要始终坚持“质量第一、过程控制”的原则，同时要加强对监理质量监管情况的监督检查，一切以施工质量为前提。 做好工程进度控制工作

进度控制就是时间效率、工程质量、效益三者间的协调管理过程，在保证质量的前提下把进度提上去，节约工期，就是提前完成公司的预售计划，回笼资金。结合现场条件、政策变化，考虑施工企业、监理单位的选择等工作，全面编制项目总控制计划，做好各个环节的调控工作；土建工程师要严格执行并对施工单位进行管理，坚持审核施工单位的总进度计划，月计划，周计划，掌握工程进度情况。

做好工程安全管理工作

做好安全控制是保证质量和进度的前提，在安全方面要做好安全检查制度，做好安全应急予案，做好专项安全施工方案，坚持例行施工现场安全检查，对检查中存在的问题，要及时跟踪落实；及时组织召开工程现场重大安全隐患的落实整改会议，加强安全全面监管。 做好成本管理工作

成本管理是管理造价。合理降低工程造价，能为企业创造利润，实现经济效益的最大化。土建工程师应做好以下几点工作：①开工前的图纸会审工作；②现场实际变更的审核工作，③做好现场签证的办理工作。

做好材料管理工作

做好材料采购、材料进场验收、抽检抽样、材料分类堆放等工作，严格按照施工进度凭材料出库单发放使用，并且需对发放材料进行追踪，避免材料丢失，或者浪费，对易燃品、防潮品要采取相应的材料保护措施，注意新材料的使用等。

重视协调管理

组织协调好参与工程建设各方面的关系，使参建各方的能力最大程度地发挥，是土建工程师综合能力的体现。甲方工程师作为管理的一个重要岗位，做好项目的协调是关键，其中，对应对监理及施工单位之间矛盾冲突、分包单位与总包单位之间的问题等，都可以去梳理，最终保证工程的顺利进行。

参考文献：

[1]解春香.住宅工程质量及管理的分析[J].低温建筑技术，20xx（1）：71-72.

[2]王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用[J].福建建筑，20xx（6）：175-176. 作者简介：

薛红松，男，本科，20xx年毕业于南京工业大学工程管理专业，现就职于江苏中大环球房地产开发有限公司，任工程部土建工程师

第二篇：市场调查在房地产项目定位中的应用

市场调查作为市场营销的一个重要组成部分，在市场情报反馈、探索新的市场机会工作中起到了很大的作用。市场调查在国外已经有上百年的历史了，而在上世纪xx年代末才被引入中国，并主要运用于日化用品消费的调查。随着各行业的不断发展，对于市场调查的需求也有了明显的增长，于是市场调查被运用到了各个行业中，房地产业也不例外。 市场调查作为一种了解市场基本情况的手段，体现出了三大功能：描述功能，即收集并陈述事实；诊断功能，即解释信息或活动；预测功能，即通过对市场基本状况的分析预期市场未来的发展机会。这些功能在不同行业中都能得到很好的运用，而市场调查运用于房地产项目中，除了这些功能外，还需要能够表现出与房地产项目自身条件的最佳结合，体现出不同项目的不可复制性。 从目前的状况来看，多数市场调查公司只是单纯的进行市场调查执行工作，对于市场调查的前期调研设计和后期数据分析都没有涉足。当然，这也是受到先天条件的制约：首先，市场调查进入中国市场主要是满足日化用品业(主要是宝洁、联合利华等大型公司)的需求，而这些调查工作都是由这些日化用品公司的市场研究部门设计好，再找到各地的代理商负责执行，所以就让本地的市场调查公司形成了只能做执行的局面；其次，很多行业不重视市场调查工作，让从业人员和从业机构都没有更横向发展的可能性。 现在，市场调查已经作为房地产业前期定位的一个切入方式，越来越多的参与到房地产的策划工作中。但是，在某种程度上来看，市场调查工作仅仅是作为一种按照开发商来收集数据的工具，还远未发挥出其真正的意义和作用。 以往的房地产项目前期定位方向，一般都是开发商凭感觉来判断和确定，市场调查工作可有可无。而现阶段随着市场格局的变化，各大实力开发商纷纷涌入成都市场，土地市场的获取方式也越来越规范，本地的中小型开发商在进行项目定位策划时也越来越谨慎，凭感觉做项目的时代已经宣告结束。市场调查工作作为定位策划的一项重要组成部分也开始得到了重视。很多项目在前期定位策划时都会安排一定样本的市场调查工作，但这些工作的确定也是凭感觉在作，比如说做商业项目一定要做投资经营者的调查，做住宅项目一定要做消费者的调查……但这些内容是否真的能够满足项目前期定位的需求，很难说。因为很多项目的执行过程中都会出现执行调查与定位的人员分工脱节，等到市场调查的结果出来以后，定位的人员又用不上，市场调查的工作感觉是卖力不讨好。 为了避免这种现象的发生，提高工作效率，尺度公司总结出一套适合运用于房地产前期市场调查的作法，即在合作方式、调查方法、分析方法三方面进行突破。 合作方式，即针对不同的项目成立不同的项目小组，项目组成员包括了市场调查、定位策划、营销推广甚至建筑设计等分工的人员。项目确定初期，项目组人员对整个项目进行预判，根据地块的地缘条件及控规限制等将项目可能的发展方向进行大致的确定，各阶段的负责人提出各阶段需要解决的问题，最终汇总体现到市调方案的设计和市场调查的问卷之中。在各阶段工作分头进行的时候，不定期的进行项目讨论和进度交流，适时的调整项目的执行方案。 调查方法，即针对项目内不同的物业类型采用不同的调查方法进行调查。总体的工作方向是：通过竞争市场与消费市场的情况对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方向。此处以住宅物业的定位为例：在竞争市场的调查，我们通常会选择与项目所在地块条件、周边环境、物业类型、规模等有一定可比性的楼盘进行调查，了解同类型产品可能的目标客户群体及产品特征；其次是对项目周边潜在竞争对手的研究分析，掌握在可控时期内的竞争大环境，制定适当的营销推广策略。此时市场调查工作的要求就是要体现出数据收集的准确性，并通过数据总结特征，这时就体现出了市场调查的描述与诊断功能。而消费市场的调查则主要通过对潜在消费者和现实消费者的调查来完成。潜在消费者的工作重心主要是把握消费者的消费心理及需求，现实消费者的调查则主要是了解已购房者的消费体验及居住体验，对潜在消费者在产品功能方面提出的要求进行以满足实用性为目的的调整。 而为了实现这样的工作成果，我们会采用不同的调查方法来完成，如消费者问卷调查、焦点问题座谈、深度访谈等。而无论采用哪种方式都会涉及到问卷设计的问题，尽管所需要了解的问题都是通过项目讨论后确

定的，但在问卷设计的过程中需要有一些铺垫或者转换后进行表现。也就是说，很多在定位时需要解决的问题不会在问卷中很直白的表达，需要通过一定的分析方法将问卷中不同内容的问题结合起来分析。这样就要求问卷设计必须要考虑到分析方法的可使用度及可使用类型。 分析方法，即将竞争环境与消费市场收集到的数据进行综合分析，得到一些能够体现产品特征的数据，并挖掘数据背后的深意，而且这种对数据的分析、领悟能力也体现出一个策划机构的核心竞争力。这也是市场调查工作在整体房地产项目定位中最重要的一个环节。不同的项目因为所要求的目的不同，因而采取的分析方法也会有较大的区别，但最根本的目的是一致的：通过对数据的收集、分析，透过表象挖掘数据的涵义。 当然，这三个环节的工作都会根据不同的项目进行不同的调整，并非完全的按照这种定式来进行。另外，在进行市场调查工作的同时，各阶段的工作也在同时进行，并相互沟通，保证各阶段的工作相互衔接并能够解决各自需要解决的问题。 市场调查工作在房地产定位工作中，目前体现得最明显的用途就是描述功能，其次是诊断功能，而预测功能并未得到很好的运用。这就对未来的市场调查工作提出了更高的要求，也让我们看到了市场调查工作在未来房地产定位中可以实现更高的价值，为项目定位提出更准确、更有依据、更有价值的市场佐证。当然，这也需要从业人员投入更多的精力和研究来实现。